世联深圳益田假日广场综合体项目定位报告

“益田假日广场”项目定位报告占地22836.5m2总建面130976m2公寓23036m2写字楼12000m2商业73026m2写字楼公寓本项目界定顶级物业市场形象/价格标杆市场稀缺产品获取高价目前深圳市场写字楼实现最高价格——国际商会中心均价15000元/㎡价值点：CBD/超高层物业/标志性/物业配置本项目——第四代写字楼——多层现代智能化花园式写字楼价值点：创新产品/办公概念的颠覆/颠覆性产品设计/后SARS时代的产品设计/功能弹性化/服务先导/地铁上盖物业完全创新产品无市场参照系溢价因素——弹性指数大创新产品的五种价格定位方法品质更好，价格更高品质更好，价格相同品质相同，价格较低品质较逊，价格大幅度降低品质更好，价格更低创新产品的适用性房地产创新产品的适用性项目写字楼部分可实现——比市场传统产品的最高价15000x100%=15000元/㎡完全的创新产品无市场参照系溢价因素——弹性指数大注：根据一般规律，房地产创新产品的价格不宜高于市场传统产品的上限。写字楼→市场稀缺产品价格实现顶级写字楼定律：减少销售面积弹性，强制性选择产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛产品定位锁定中小型企业总部基本单位面积为800—1000㎡为模数可自由拼合拆分写字楼→市场稀缺产品总部基地——多层现代智能化花园式办公空间立体绿化/有氧办公/低密度/高绿化锁定企业总部/基本单位面积为800—1000㎡为模数/可自由拼合拆分突出个性化的企业形象/充分展示企业势力与文化的重要标志总部基地（顶级生态写字楼）写字楼定位针对中型高端企业/量身定做作为企业总部/提高进入门槛创新概念增值/树立顶级形象标杆部分自用定位考虑的因素写字楼定位总部基地商务办公的必要配置是客户关注的重点对休息厅/餐厅/多功能厅等体现写字楼档次及形象的配套也有关注知名度代表区域形象其次是便捷程度客户需求→物业配置大堂是物业形象的重要体验点其次是与工作密切相关的电梯和车位形象和品质高于价格总部基地客户需求→物业配置总部基地设置独立出入口写字楼底部采用巨大的中庭式门厅，显示气派与大度写字楼入口客户需求→物业配置商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔夫球练习场等也可设置其间。总部基地共享空间客户需求→物业配置会议中心多功能会议室，配有视频会议设备有多媒体的培训室供洽谈商务使用的咖啡厅及会议室退台花园康体娱乐会所，设有健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室等活动设施总部基地共享空间客户需求→物业配置合理的建筑层高，为业主提供舒适的办公环境总部基地局部——层高客户需求→物业配置采用国际通用的行政管理方式并由专人负责卫生清洁，确保星级健康标准。局部——公用洗手间总部基地客户需求→物业配置灵活多变的办公空间满足个性客户的个性选择总部基地个性化客户需求→物业配置写字楼公寓本项目界定顶级物业市场价格标杆市场稀缺产品获取高价公寓起部分泡思路我们史的最刚终客机户是迫谁？最终通客户喘的需扒求是悼怎样龟？公寓坦如何杰实现利高售详价？公寓靠如何患实现稀高售灰价？——公寓兽的溢价价因已素公寓类型价格代表区域最终客户普通公寓8000-11000华强北电子信息行业生意人、商业人士为主，并有公务员、贸易等行业商务公寓8000-10000华强北/车公庙商务公寓客户群多为电子、贸易类小企业，讲究经济实惠。酒店式公寓9000-12000福田、罗湖大型企业高级管理层、港人、外企高级职员、大中型私营企业主产权式酒店公寓13000-15000旅游区如盐田大型企业高级管理层、港人、外企高级职员、大中型私营企业主深圳叉公寓跃市场婶分析沾详见附附件赔一根据寺市场隆实际豪现状途分析让，从绵深圳泛公寓霜市场锁表现颤进行冷比照说，本石项目龙价格提难以予实现尸目标旦价格直接饮比较——深圳某公寓芹市场渔现状公寓罪的溢租价因困素——被动顾性1.地段耕因素公寓胃的溢啊价因虚素——被动仍性1.地段茫因素其它筑参照蛇系1.勾——抗CB攀D价值参照系均价支撑点最终客户综合体：地王大厦公寓综合体：广州中信公寓综合体：香港太古城公寓（综合体分析详见附件二）11000/平米10000/平米不详CBD核心物业超高层/大体量标志性建筑国际公司高级职员、大型企业高级管理层、外资企业高级职员、企业金领本项目不具备形成大型综合体的支撑因素本项目为华侨城片区以商业为核心功能的小体量都市综合体。其公寓部分要实现2万/平米的均价，可参照天域酒店、衡山路41号芝大厦的发展模式，以特定地段、特定主题吸引特定客户。参照系均价支撑点最终客户天域酒店（具体分析见附件三）25000/平米顶级物管（星级酒店/管家服务）硬件设施大中型私营企业主衡山路41号芝大厦（具体分析见附件三）4800美元/平米外籍人士/外企高级职员锁定特定客户圈层其它嫁参照谅系2.策——特定段主题来带来膝的特起定圈盖层公寓采的溢革价因娱素——被动柱性1.地段包因素公寓只的溢泻价因扒素——被动惨性1.65框9777绝7183利5920感01祥年20寨02裁年20孔03艰年华侨革城整蹲体物顾业均吉价走娃势13菠.5桌9%17木.7旺9%7.丹5鬼6%20尚01峡年20阳02痛年20璃03畏年华侨知城整滑体物态业均觉价增瓜长率互走势按照牵市场帐发展铺实际采情况担分析昏，华奋侨城国物业握均价创平均欢年增祝长率青为12荡.9鉴5％，顿预计办到20胳06年，乘华侨午城整研体物腥业均泳价将筒可能叠上升糟至10赞67竞4元/平米地段挡因素1.华侨瓜城片区匀市场删惯性地铁2号线地铁1号线资源聚焦——地下系统第三轴（生态轴）深南大道资源聚焦——地面系统公寓域的溢能价因页素——被动追性2.地段葱因素2.枢纽中经济华侨城作为新城市中心，项目地处城市两大交汇节点——深南大道与第三轴交汇+地铁1、2号线交汇，将成为新兴城市枢纽项目螺作为迫地铁煮换乘凑站上括盖物糖业，载地铁1号线碑与地近铁2号线疤在此袄交汇每，地混面系误统与粘地下渐系统蜻汇聚生与此帽，项辟目作纷为轴息线物协业，再人流削汇聚皆，新里的经风济形挤态与概经营齐业态扑也将忠随着循城市恋功能霉中心避枢纽铁而产借生，密从而贯带给车项目裕多元此化的硬发展牛空间1号线公寓距的溢双价因粪素——被动蹄性2.地段斤因素2.枢纽吵经济深圳庙地铁味沿线背物业吩保持羡着15％左妙右的都增值凑幅度预计恼到20墓06年深能圳地静铁上耕盖物适业将锤还有15唱-2明0％的粉增值筒空间名。51缓0059萄5069礼0078铜0045啄2061霉9571培2582肤6520贴01悟年20暂02趣年20旧03抹年20具01年地声铁修寺建以田前深南聚大道糊沿线味车公坑庙段柜写字淹楼物追业均映价走复势公寓宪的溢阶价因梨素——被动会性2.金怡磁华庭宣嘉寺华庭福民写新村赛格绿茵锁阁皇岗辞段水堆围村日段地接铁沿忆线物裳业价忧格走琴势地段后因素2.枢纽仙经济产品示因素——在产妹品的柴概念药和设帝计上通进行春创新/对功位能重置新定也义/并在杜设计翁上突毙出其雹资源浴的核与心优山势/建立撑不可峰替代持的竞爽争优尊势规划巷设计产品赴创新功能象定义产品池因素公寓概的溢纸价因崖素——主动芝性1.产品土因素环保麻、生像态概江念服务版为先挨导差异献化定原位功能嫌弹性附加惨值产品欣因素本项识目产皮品设仓计相魂对领咽先，安外立到面独饱具风假格，懂现代投感强姜，可速成为连公寓毒的溢坟价点俘。公寓赔的溢优价因池素——主动哄性1.生态蜂写字港楼，苦退台将设计菊，创邻新新躬颖公寓枣外立洲面现辆代感津强，积较具谎风格也。华侨烘城作江为深世圳最怕具魅衫力的闲城市忍开发葱空间肃和人债文活半动区穗域，磨成为翼深圳猫城际久交流额的窗愚口公寓容的溢嗓价因怀素——主动斥性2.第三递轴：束形成略自然畏生态为与城粘市社唤会生乡丰态的批极至陵融合生态/主题旅游/世界之窗/欢乐谷/OCT广场//高尚居住区“”资源等因素1.窗口竞效应华侨陆城世联放观点准政隐府非赢逐利性棍的开关放性丝式场所发展久的多殿样性垄断助性地孙产开亚发从旅勤游地情产到歪地产充旅游世联恩展望从主适题旅附游到绣城市检旅游从旅赚游中倒心到辨生态骂中心从文念化中寺心到牺商业颜中心集高域尚住煮宅、青高档趋商业抬、生极态空旨间于忘一体泛的新冻城市接中心公寓斩的溢飞价因虎素——主动巴性2.资源援因素1.窗口鲁效应华侨不城西斥门户开放/融合/枢纽/标杆承载戏都市之主干凑道沿券线物肉业的匪使命与世侄界之镇窗形剪成深届圳西栽部城饭市主草天际宴线公寓肯的溢查价因凤素——主动颂性2.本项目威尼豪斯大验酒店五星季级商抄务酒险店威富尼斯市吸引点往来咳商务蔑人员跟的停贩留项目文可借普鉴资帮源：抵威尼抵斯客育户/配套资源惑因素2.威尼吐斯酒梯店长包房种类包房价(元/天)房间建筑面积酒店净收益率还原利率返算价格(元/平米)豪华客房10004520%8%19，84510004515%8%15，02810004520%6%25，56810004515%6%19，176高级客房8004520%8%15，8768004515%8%12，0228004520%6%20，4548004515%6%15，340威尼劳斯酒判店长辰包房沫返算秃酒店栗价格醉（收渔益年芦限为50年）薄：V=行A/洁I*餐[1许-(返1/（1+观I)N]公寓辽的溢翅价因债素——主动咏性2.本项目医以威胸尼斯提酒店园（14疑00鼠0-灰17部50貌0元/平米）作渔为价析格参圆照系利，预遭计可垃实现奥的最槐高价涉格为15倚00驾0-锅16锋00乞0元/平米资源穗因素2.威尼抚斯酒洽店外企铁高级歇职员公务乡丰员传统生行业桨私营煌企业微主电子运、制而造业尚私企分业主创意罪阶层金融歪、广治告资择讯、IT业金做领GO染LF发烧端友政府窗高级诉官员术、事可业单我位高纸级管小理层港人公寓趟的溢念价因己素——主动提性3.城际韵商务皱人员港深泼线、熟广深过线往兽来商吐务人片士传统捆主流踢豪宅葵客户口岸/港人研社区成熟顷、理允性高压消费唇人群华侨延城客强户覆北盖范雷围广客户梳因素1.客户勉覆盖闸范围谋广公寓沟的溢换价因灾素——主动助性3.物业名称户型面积楼层装修情况租金/租期客户特征描述中旅广场3房1177简装修3800元/月韩国人，四口之家，子女就学于深圳大学锦绣花园4房18017精装家电齐9500元/月日本人，50岁左右，公司租房，喜欢锦绣环境锦绣花园3房11731简单装修3200元/月日籍华人，35岁左右，喜欢锦绣环境美加广场5房268——一般装修8000元/月韩国人，与家人同住荔海楼3房11723一般装修4000元/月台湾人，四口之家海景酒店三星度假商务11000元/月（加收10％服务费）主要为日本、韩国、意大利籍，集中在高科技行业，公司在科技园威尼斯酒店五星度假24000元/月(2周到1年）澳洲、欧美客户居多，为总经理及高管人员沙河高尔夫会所酒店三星GOLF配套10000-11000元/月（2月以上）高尔夫会员，发烧友及商务人士深圳湾大酒店四星度假15000元/月(1-2月）芬兰籍4个，国内4个。认为长包酒店舒适安全。华侨却城酒洲店长哑包房针及高蔽档物院业租犯用调响研外籍酱客户台、外骗企高爬级职好员对绕华侨瘦城的茧区域粘认可甜度高他，愿担意支喇付高论昂租著金价阴格居穷住华润侨城避，华蕉侨城麦对这唐一圈丝式层客颜户具柜强吸讽引力龟。客户爷因素2.特定楼圈层拨客户公寓办的溢串价因术素地段因素主动性被动性华侨城地铁深南大道退台生态写字楼公寓外立面营造华侨城窗口作用威尼斯酒店商务停留点客户覆盖范围广锁定特定圈层客户——产品因素客户因素资源因素概念和定位因素物业念定位物业的定位国际剧酒店先公寓标准间豪华间行政套间商务套间豪华套间总统套房威尼斯面积45-5050-5560-657075250（3房）空置率5-10％15％15%20%35%50%深圳湾大酒店面积40-455055-6065-7070200左右空置率10％15%20%25%40%70％户型扇定位定位考虑的因素标准化——以酒店的标准间形式进行划分弹性化——不同物业功能间弹性转换多产品——易于进行户型双拼或三拼/形成多种产品星级酒店黄的户图型分要类以40㎡、45㎡为基本单元可拼合为85㎡、90㎡、120㎡……公寓旨部分除思路我们忍的最瞒终客抖户是冲谁？最终未客户座的需阳求是替怎样灵？公寓比如何死实现嗓高售拐价？我们其的最孟终客乞户是针谁？——客户软定位外企宪高级赞职员公务帅员传统划行业扯私营子企业嗓主电子昂、制丸造业称私企搂业主创意育阶层广告做、资希讯、IT业金鞠领GO洲LF发烧傅友政府呢高级束官员鼠、事誉业单把位高浆级管餐理层港人客户窝定位城际障商务辱人员港深岂线、商广深吴线往赶来商罢务人金士传统庆豪宅骄主流虏客户本项目舞最终干客户客户芝具像醒描述他们耽有学困贯中渗西的锯实力他们辟有世坐界级组的眼纹光他们换情感劫丰富嗓而沉饮稳持轻重他们灶对事慈业勾、生喂活全扛情投贫入，遣对目它标执妙著追缺求他们摸张弛序有度千，懂最得适岩时而使动，掠待机养出发刷，不颈盲从遥，不速追随公寓毛部分茶思路我们氏的最厕终客久户是贺谁？最终邻客户状的需处求是裂怎样叉？公寓浊如何残实现盐高售慈价？最终南客户刊的需车求是炕怎样镰？高尚追求新颖/“酷”聪明拒购物自由肯自在定制表化24勺/7高技模术刺激/乐趣价格解决间方案朴实刺激安逸简约自然亲和娱力激情古典活力全面泽成本质量美誉服务个人英效率ER个性岔化价厕值区传统纲性价柿值区节制摧性价煌值区—+节制披性价富值区宰：首之次置铜业、川郊区改置业果者个性湖化价从值区傻：中地国地迅产主欣流消启费的味溢价沾因素传统厌性价世值区叠：西冷方理册性消熟费的扰溢价蛾因素消费敢者价双值观摧分析中国运消费川者价夸值分迁布图物业配置目标客户的价值提取客户智驱动档因素传统价值观为主个性化价值观为辅成熟、稳重、理智品质/服务/安全感/追求（物业的形象及档次）目标客户价值点目标客户特点目标客户需求高尚追求新颖/“酷”聪明狼购物自由梳自在定制神化24另/7高技待术刺激/乐趣价格解决黎方案安逸简约自然亲和碎力激情古典活力全面本成本质量美誉服务个人活效率R—+目标粪客户舱的价酱值提填取→物业融配置目标勒客户辣的价饿值提息取物业配置品质Quality服务Service聪明购物Smartshopping品质→物业锦配置生态追设计季节拖气流比分析曾：考重虑能冷源构痒想，星建筑初立面福为可鹿以灵某活控垄制的朵垂直孤金属呀遮阳容板，作不同鼠气候品条件畜下，见可通赵过开哀关操梁作确垒保自危然采谈光、患取暖书、通涉风，钥使自宽然资怖源有齐效利搅用设有婶空中哪庭院围，将茧过滤团后的游空气镜引入忽室内部，减狭少空意调的而使用馒时间后SA删RS时代福的环历保设放计世界尤顶级介德国肌断招桥铝园合金宪窗框冬季僵能把夹阳光咳能量此留在谨室内稼的低这辐射（Lo逝w-荐E）玻璃德国辩名牌AL各UL宏UX铝合秧金夏陈季遮或阳卷航帘窗框摇与窗铁洞口熔连接诞断桥瞧节点鹅处理渣技术品质→物业根配置外窗定子系拌统10帆0m笋m厚高童密度扒聚苯庙保温唤隔热苹板流通轰空气钞层具有姓遮阳格功能便的砖资幕墙品质→物业类配置外墙话子系箭统双层烈呼吸走幕墙利用己自然桃光实惨现照暖明减少约空调贷的使欠用通过也开启魂窗实拔现自摊然通国风通过谈遮阳害百叶踏防止除日晒室内梢无眩匪光呼吸拖式玻则璃幕垄墙品质→物业效配置生态长设计遮阳粥卷帘脑外观夏季籍使用宣遮阳顽卷帘室内送柔和教温馨书的采述光效许果品质→物业疯配置遮阳病卷帘品质→物业于配置屋顶骑为20贡0m倦m厚高辽密度旱聚苯往保温震隔热步板外墙按保温译隔热巨板延罩伸到毅地下1.绒5m屋顶罩和地迹下子旧系统品质→物业平配置一般房屋传入室内的噪音有以下几类：室外的噪音透过外墙和窗户传入室内楼上活动透过楼板传入楼下室内的噪音下水管道流水撞击管壁产生的噪音420mm厚外墙系统和窗/ALULUX卷帘,防止室外噪音传入楼板垫层下加隔音垫,防止楼上传入室内的噪音后置式排水系统消除洁具排水噪声和异味公寓针对性降低噪音措施：防噪涨音子叛系统户内幼微小妙的灰从尘通醋过中优央吸岭尘器窃直接稳收集他到地老下室约的垃亮圾桶吸内品质→物业武配置中央价吸尘衔系统高品翠质的分汽车咸大堂设计拉采光殃电梯绵厅，馅提高础空气圆质量千和空剖间感选用完进口叨高速肃电梯笛，凸叔显物磁业档亭次采用秤分户近中央锅空调废，降棉低客沙户办特公成晌本品质→物业茫配置公共己部分品质→物业忙配置量的仿提升更宽封敞舒详适空知间——层高/走廊更宜秧人的蹄尺度——入户锋门/电梯条厅/电梯涝间确保台公共纽奉空间阿的照庸明指稼数，蜓提升背物业片档次户内/公共盛部分慌主材放部分信量的孔提升■美国科勒卫浴斗：美量国领雹先卫酷浴品框牌■德国好博门锁救：欧却洲议降会大放厦选钢用门帆锁，勿与众予不同键，胜辣人一螺筹。■西班公牙乐家卫浴很：时君尚造使型，蓄经典酒品质即。■富绅史丹弊利五金井：国葡际潮盲流设融计，葱简约包风情朋，贵框族气诱质■德国汉斯格躬雅龙头冠：国循际名掀师手饱笔，掏久负缘瑞盛名恼，省斜水节励能。■日本三菱电梯宇：灵杜活、叮舒适漫，划闲时代雁的技魄术支距持，诊经得炊起严洗格挑江剔■德国PO既GG俱EN啦PO弓HL厨柜症：厨舰柜中钻的劳桥斯莱竞斯■美国TR馆AN佳E中央号空调宾：世狮界上谋生产朗空调谢的最绞大厂寨家，哈特殊猛薄形个、低沫噪音烧设计握。■欧洲惠而顿浦厨用帆电器荷：外拥观优妨雅性吊能卓狱越，政引导肢厨用些电器话发展贫趋势换的风成向标品质→物业共配置室内粥装修顶级妹品牌欣的集鸟合品质→物业盾配置室内酿装修世界妙一流泉建材剩品牌妄保障块生活灰的高谣贵品承质：主要喝建材旋及室倘内设困备均邻精心烛挑选京世界灯知名梨品牌——高档幻玉德国PO剂GG花EN庆PO非HL橱柜/欧洲wh肝ir霞lp畅oo芳l/西班害牙RO管CA表/美国KO不HL拘ER卫浴址设施冬等一倒流装隆修，汤使业辆主的医生活堵处处签彰显回高雅衫品位顶级难品牌纺的集匠合品质→物业脆配置室内抗装修——整体甚厨房享誉攻全球姥拥有11则0年历似史的PO凭GG跨EN就P育OH崖L整体党厨房品质→物业疼配置室内框装修——整体浊浴室服务→物业和配置便利科性、安融合法性、忍安全威私密鉴性可以极打TA考XI的大缠堂设置铅独立叫访客准停车狐的车嘱库公寓筑与商融业停寺车完四全区口隔各部敏分分拍别设贫置独伸立入愁口及证独立加大堂服务→物业劲配置国际酒店公寓标准标准配置标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间完善的厨房配套设施提供可供将来之需的家具组件常规设施高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用选择长期定居临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间用于假期出租）出租轮流的假期客房预约业主磨人流少入口怖厅堂彻设24小时等酒店赶式服晕务台家居吹清洁混及家贱务助鱼理服挣务干湿肠洗熨搂服务安排月电召育的士浮服务租车掏服务筹办当宴会雅及到救会服刊务提拿马物件侮，关听开车郊门定时费唤醒转