世联海口美源日月城地产项目价格报告

[美源日月城价格报告]开盘前营销节点9.2710.28-3011.1（周二）11.2-4（3天）11.5（周六）11.6（周日）产品推广会发行VIP卡秋交会老客户算价定房金卡升级同时算价金卡客户排序选房VIP卡及新客户排序选房清水房售楼处样板房围墙+1户外牌推广、展示较为滞后，开盘前展示与推广力度不足，对开盘构成影响目标沟通2开盘一炮走红1实现片区高价——短时间内快速销售制造轰动，建立美源地产的美誉度。开盘销售80套，春节左右销售80%左右——价格能实现片区高价，获得令人满意的利润1背景与策略2核心均价形成3价格表制定4价格表验证2005年海口市场大势宏观调控重拳出击，市场信心受到打击。国八条、省六条等政策的出台一方面规范市场行为，另一方面使刚刚复苏的海口楼市蒙上阴影，市场前景的不确定性增多。房地产开发投资增速有明显下降，从2005年第一季度120%的增长回落到二季度的23.7%。商品房销售面积、销售额增速减缓。上半年全市商品房销售面积68.71万平米，较去年全年销售面积123万平米相比，增长势头不明显。销售价格在去年2527元/平米的基础上升了100元/平米。市场上观望心理较为严重。数据来源：海口市统计局官方网站型号ABC1-C6跃层D1-D2TOHOE跃层F1-F3顶跃层G跃层H1-4J1-J2K1-K2LM户型2*24*2*3（4-5）*2*3（4-5）*2*25*2*45*2*36*2*48*2*85*2*4跃层5*2*53*22*套内面积108150192-200172-173260198-205255318-321230-233283-28615588户数201361045841030488套数比例8%55%4%2%2%3%2%4%12%2%3%3%产品技术指标占地面积：35773栋数：3栋5-18层总建筑面积：82611.45总套数：247套容积率：1.63面积区间：88-321平米（套内）车位：419个使用年限：2003年9月起，70年产权绿化率：45%产品分类楼层面积区间景观套数套数比总面积面积比1类1层259-261无海景52.02%1303.162.31%2类2-9层88-321.44无海景16868.02%35537.9162.96%3类10-16层108-318.29全海景6827.53%17487.7230.98%4类顶层复式337.77-342.08全海景62.43%2115.133.75%合计247100%56443.92100%注:建筑面积按套内面积/75%反算，与实际存在差异根据景观与户型的差异，可以将户型分成以下4类♦地段：地处新兴城市滨海区；占据一线海景位置，区域纯净，毗邻万绿园及区政府；♦建筑设计：海螺形的唯美建筑立面；名家设计加勒比海风情园林；♦资源：海口湾海景，万绿园景，依托海口湾七大项目完善配套；♦户型：二梯二户，通透采光好；双阳台设计；户户带25㎡入户花园；5.2-8.4米开间的海景客厅；26％的户型有空中花园，主卧区与多套间设计；单独的工人区；复式6.3米高的中空客厅；♦配套：温泉泳池，网球场，车户比：1.7：1，人车分流；♦物业管理：中海物业品质管理。产品价值总结市场竞争20052006

1季度2季度 3季度4季度1季度2季度3季度4季度长信海岸水城二期可售60套本项目金域湾畔宝安江南城二期1、2区可售315套金外滩可售588套丽晶海景二期海岸一号三期150套中价位昌炜玉园二期低价位比华利山庄可售436套高价位本项目主销期内，中高档楼盘供应量为1549套，市场压力较大。楼盘名称建筑面积物业形式容积率在售主力户型均价销售情况价值点海岸1号3期2072526栋24-27层住宅，1栋商务楼，共726户目前在售2栋2.85公寓72-143平米3期168-227平米起价3580最高630030%地段,海景金外滩687228栋6-12层，共692户1.237-216平米3房116-158平米4房211-216平米500015%，10月底举行开盘仪式海景/小高层物业长信海岸水城一期13500020栋4-8层电梯洋房0.865-320平米420070%园林、社区氛围比华利山庄107000436户0.569-180公寓180-300叠加280-300GH300-400独栋5800未售,10月底开盘大社区,高端产品江南城二期1区2778004层多层4层叠加0.8053房120-160复式140430030%大社区、产品竞争比较主打海景、地段主打大社区及产品特色本项目综合竞争力较强，主要表现在：地段优势突出；观景效果好；舒适度高前期诚意客户分析客户关注度由C、B、A栋递减。C3栋看万绿园及海景，需求最多，B3栋观海景角度比较好，需求比较大。户型需求集中在B、J户型，与项目户型配比吻合，F户型比较稀缺，低层L、M户型关注度最低。从楼层来看，高层海景房供求比为1：0.68，低层非海景房供求比为1：0.18，海景房需求比较大。前期诚意客户关注房号比较集中，主要在景观较好及位置较好的位置；重号购买只有8套，有利于房号引导；诚意客户访谈客户1：叶小姐年龄:40岁左右职业:政府官员区域：海口文昌人曾在海岸1号及紫荆花园置业，在日月城买了4张卡，2套用于投资。重视地段及户型。要求户型通透，带入户花园及双阳台。意向C户型，认为户型是南向，间距大。觉得我们花园配套好，有泳池，入住率高。客户2：某先生年龄:40岁职业：经商区域：温州人已购阳光经典，在会展上知道本楼盘。认为自住选择：户型>景观>朝向。投资用途主要考虑景观、升值潜力及发展商品牌。估计本项目2楼价格为3900，15楼价格6000-6500。客户5：某小姐年龄：38岁区域：美籍华人现住美国，首次置业，买房与家人一起住，喜欢海景，玩游艇。客户3：某先生上海人买了4张卡，意向C栋、A栋顶层复式，用于投资兼自往。不在乎价格，担心买不到合适的房子客户4：某先生意向B栋2层108平米，排第1号，购房投资，选择楼层低、户型好的房子。能接受价位在4000元左右。认为C栋>B栋>A栋，海景房起价在4500元，与非海景适当拉大价差。岛内岛外自住投资职业以企业高层、政府高层、中小企业主为主价格支付能力较强购买目的为改善居住品质，注重地段、户型、景观、朝向是项目最主要的客户来自上海、北京、东北等区域，职业多元化价格支付能力较强购买目的是用作第二居所，度假或养老，注重景观、配套、规划前景是项目的重要客户职业以政府官员、企业白领、工商业者为主购买目的主要为短线投资，赚取差价对价格敏感是项目最早期积累的客户来自上海、温州等区域职业投资者居多购买目的为长短线投资，对价格敏感，注重规划、景观羊群效应明显意向：中高层大户型策略：优质优价+展示品质意向：中高层策略：优质优价+展示品质意向：低层或高层策略：展示规划+预留价格空间意向：低层中小户型策略：展示品质+预留价格空间客户细分背景中高层单位客户意向较为集中，低层大户型存在明显的压力2、谨慎入市，短期内多次开盘，迅速调价控制起价与入市价，入市保证200套单位以供选择降低置业门槛（首付分期）多次推出保留房号，营造热销价格策略1、产品分类定价，充分挖掘价值价值实现者（中高层海景房）：采用撇脂策略，优质优价，实现高额利润；速度保证者（低层普通单位）：采用渗透策略，与竞争者价格略高100-300，实现热销宏观调控后，市场心态较为审慎，观望氛围较明显同期中高档项目较为集中，市场竞争压力较大。产品价值体现在地段、景观、品质，目前地段认可度最高，景观与品质的认知度将随展示与推广的深入而不断提升。项目主销期在11月至明年2月。项目目标：

A、项目整体目标：实现片区高价，在春节前后完成80%的销售B、短期目标：开盘销售整体30%（80套），树立旺销市场印象。目标下的战略A、以客户为导向，组合房号分批推出，制造市场稀缺，树立项目热销的市场印象。B、节点式推售，速度与价格互动，实现价格持续攀升。（制造多次选房节点）推售策略推售策略80套11何.51.秩112则.12.斧13.捏1春节销售男目标营销节点基本冷保证价格炎优惠开盘第二芽批房蜘号推某出第三杆批房缘瑞号推吧出30套40套40套楼书模型电视晃片媒体涂投放样板牌房售楼物处20牙0个房待号客户豆积累30个房楼号客户宝积累30个房润号海景集样板厉房价格预调整额外1％价格州调整角额外2％市场想比较鸭法投资句收益美法1背景与策政略2核心知均价狗形成3价格勺表制库定4价格劈燕表验桑证根据肯本项陶产品羞及景谈观的滋差异提性，割以实申现价井值最天大化甩，通同过对趣项目徐定价躺目标过的分溪析，班我们花相应著将产岸品分拢成两徐类，猛赋予获不同端的“狡历史性使命术”：价值幻玉实现疗者、浸速度允保证名者。定价身一、踪蝶进行蚁市场影比较沿法前瓣的思送考类型组成套数比面积比速度保证者低层无海景单位2-9层68.02%62.96%价值实现者高层海景单位、一层E户型1层、10-16层、顶层复式31.98%37.04%综合楚对市刑场、弱产品近及目煌标客被户的电分析白，我辈们分岸别设越定了向不同文的比株准楼拥盘分类类型比准项目权重第一部分速度保证者海岸1号70%紫荆花园20%昌炜玉园10%第二部分价值实现者长信海岸水城10%金外滩60%比华利山庄单位30%注：选取遍对象角原则聪：目附标客订户接下近，优物业损类型狂相当钳，景腿观资赴源接挖近，舞推售歇期重孩合原字则权重拌设置冬原则多：同饱客户>同品腊质>同产飘品>同推关售期市场寻比较酬法一:速度确保证而者项目名称修正价格比准系数比准均价权重权重均价海岸1号43001.09468770%3280.9紫荆花园44001.02448820%897.6昌炜玉园38001.12418010%418比准均价4596.5元在不董考虑堵溢价拳因素亦情况瞧下，歇第一唱部分汉的市丈场比品准均窄价为45毕95元/平米市场示比较嗓法一:价值兆实现云者项目名称修正价格比准系数比准均价权重权重均价金外滩50001.002501055%2755.5比华利山庄58000.96556835%1948.8长信海岸水城42000.9944174.810%417.48比准均价5121.78在不赠考虑钱溢价讯因素区情况红下，排第二描部分扰的市既场比另准均仓价为51华20元/平米（45木95*3彩55停37灶.9幕1M2+51平20*2描09岗06嫌.0经1M2）/5禾64鼓43姜.9陪2M2=47耕89在不奥考虑恭溢价抗因子金的情萄况下,本项回目的辜比准叮均价稿为:47假89元/平方长米第一击部分第二唉部分总面举积市场栏比较踩法结虫果项目孙溢价根据右项目跟的特听点，话我们镜认为吨以下凑因素技可作柿为独慨特的摧价值矩产生付溢价皇：特点溢价因子增加的价值海口湾整体规划价值增长溢价1%高形象、高规格的营销活动营销溢价1%合计2%在考看虑溢符价因耽素情堂况下堆，市锣场比裳准均闷价为48牵85元/平米溢价宅计算：47耕89喇+4悬78皇9*鞠2%房诚=4衰88鲜4.伟78定价杠二：灶投资冷收益挣法楼盘名称置地花园紫荆花园半山花园阳光经典昌炜玉园户型130-180184-22219821094-168租金价格(元/平米)18-2328-3124-3023-2821-23取租静金中扮间值集：28元/平米按海叛口楼果市正愤常的讲长期狭投资却回报夹率5.卧5%童-6骂%为区躁间选取肌项目用主力样户型19训8平米侍为参赚考求取炎本项勉目投斯资客悄户所朋能承摄受的刃市场卫价格我们武调查裂了同邪区域蓝、物临业档薄次相五当的废楼盘召租金签作参监考定价植二：惨投资名收益布法按正响常投徐资回快报，泡本项填目参政考市镇场价排格为46蠢67层-5晶09等0元/平米1、按收春益率5.黄5%计算P单价=2笨8*概19造8*（12容-2）/5举.5％/1告98P单价=5赶09这0元/平米2、按糖收益推率6%计算P单价=2完8*禁19睡8*（12劲-2）/6％/1蚕98P单价=4巩66距7元/平米核心挠均价核心均价结果预测4750预留充足的价格空间，在市场上有很强的竞争力，能实现快速销售4900留有一定的价格空间，相当部分单位价格有竞争力。5050在目前的条件下有一定的市场风险注：怜根据晚目前耻市场叮的反腿映，3%左右贞的价太格会猎对客粱户价息格预僻期产番生较绿明显萝的影犹响。平面舌差层差1背景与策突略2核心夏均价骆形成3价格蔽表制嫂定4价格锁表验绝证特殊咐户型扯处理最大笨平面叨差：根据宋不同拘栋的肝实际响情况同，通庆过实汇地观记测：取A，C栋平浸面差搁为40思0元，C栋平里面差具为60逮0元；最大煎平面归差为8-盲12浴%。因素景观朝向户型对视遮档噪音权重40%30%10%15%5%说明：由于烧项目板为圆变弧造休型，肯且户幼型变桨化较丧大，扇所以沃平面帜差只架取主盘力户瞧型：A、B、J、L户型恰作比调较；景观疮上主踢要考刚虑为丙海景贿、万叔绿园外景与龙园景饶；由于纤项目稀基本剩为通物透户奋型，让朝向膀差区雨别在翅南北份向与驼东西伯向；对视恢与遮解挡主佣要考虚虑是泪阳光歇经典脊、龙例华区解政府瓶、税狡务局浴建筑极物的呢影响虎；噪音寄越小六，得榆分越嫌高；平面益差说窝明阳光经典7+1F民声路地税局约6F万绿园明珠路区政府6F会展中心约5F空地政协约5F双岛学园6F空绿地滨海大道美丽的海口湾A栋B栋C栋北◘资源摘最大多点：北蓬面海蜂景资爷源东面颈万绿波园景淘观资饮源园林咏景◘负面击影响：北拾面阳索光经垃典8层阻财档了掉低层啊海景西面色区政渐府对A栋6楼以凯下的惭影响东面袄地税资局对拥部分若房号悦影响周边炼环境挨分析平面雕差打盒分A栋、C栋为传对称取户型挂，C栋有仰万绿则园景锻及海僻景，穷整体小均价括比A栋高倒；B栋整签体为模圆弧漏造型归，B3迅-1、B3贸-2视野贷最好态，价债值点谋最大阿；B1疤-1观景侄面小,西北购朝向逗，价壶格最仍低；A2牺-2户型污受龙哪华区痛政府心遮档挪，价挥格最旅低；C3艰-1、C2厌-2、C3暗-1三套舟房可喜以看回到万育绿园静景，息价格发最高针；A1或-240燃0A1俗-137忧0A2眨-134哑0A2务-20A3抹-132曲0A4覆-120漫0C3程-223按0C1萌-10C3凶-140野0C2趋-236就0C2紫-131雕0C1盈-215模0A栋C栋B4粥-255毁0B1简-10B1拣-227势0B2酷-135馒0B4忙-118步0B栋B3药-253让0B3票-160凳0B2翁-248膝0B4练-240许0B4中-215砍0平台层差掘说明由于纱项目拍户型初比较链复杂吃多变蒜，层菌差按纱平层猪及跃滴复式努单位膨分别麻打分循；平层世针对A、B、J、F户型姿打分桌，标柴准层纸为4层；特殊执户型语手动承调差层差亦打分低层假单位桑视线胳阻档喘，无燃海景偏，采衰用小坝层差9楼与握阳光虽经典续持平推，小言跳差10楼看演到全葛海景吹，作30丸0元跳黎差中高虑层房锻号客丝式户意芽向比慈较集添中，修在中柜高层丽采用晨大层辰差户型层差累计021000315050041501000515015006150200071502500815030009110040010130070011115085012115010001311501150141200135015120015501612001750C栋9楼基不本与权阳光敞经典考持平C栋8楼仍薪受阳播光经朱典遮哗挡C1堂-0偶62房看资到大砍部分料的万懂绿园有景A2偶-5毕02与区船委房鹅对视挣比较燃严重A3胖-1号房仙低层印能看孙到部牌分海毁景特殊头户型宝手动渡调差少量腹一梯捎一户驼单位警价格守比同尼层价蚊格高20跃0-诊40针0元；个别没低层侵无海对景大构户型渡适当助调低文价格四；跃复趋式单膛位参锻考户明型特碑点、它景观扔及上沾下左企右的佩单位形个别妄定价暮；有6套顶秀层海衔景复益式房栽为本粉项目史价值岸标杆呀，保情证价折值最膝大化洞；特殊役户型润定价E户型建筑喘面积施：34咱6平米券，跃铜三层侦。共5套，凑分布挎在C栋一脸楼；户型遣优势丢：客楚厅中引空，施送约40平米贵大花刃园，那带车超库；劣势淋：一贷楼受栗架空亲层对迎视干发扰，-1层光腥线相逐对较顿差，乒无海泛景资混源，-1层车库2层主卧套间1层大花园楼盘名称户型面积户型特点资源均价与本项目的契合度传世家宝310平米有天有地，面宽较窄园林景630070%阳光经典330平米390平米独栋HOUSE，有天有地，光线佳园林景、750030%特殊倚户型跨定价由于E户型串并非慕传统盲意义阵的HO窝US委E，且留负一毅层光肌线较烧差，户对价叫格产帅生约8-嗓10％的婆价格裳贬损由此寒得出E户型挤的均吗价为62速50元/平米。该户牧型定特价的膨出发核点：刘主要丸是考恢虑存彻在某致类客咱户对爸此物苍业的禾偏好丢，因泊此该蒙户型患的价麻格主担要参骗考片地区内把相似司户型扰的价耗格。参考圈价格廊：63疮00乌*0设.7孔+7辆50葵0*号0.蝇3=怎66法60元/平米房号面积单价总价贷款3成首期15年月供A1-061307.114339133255093万4025507602A2-121199.335109101837771万3083775804B4-122264.0460001584240110万4842408992B3-171337.7775002533275177万76327514470C2-012346.3963002182257152万66225712426C0-031117.33465054558538万1655853106C3-151228.9368001556724108万4767248829置业艰计划各栋犬实收那总价销售海面积郊：56续44冒3.汁92平米，总扰销售轰收入福：2.茄76亿元，总副体实嚼收均吗价：49芳00元/㎡栋号A栋B栋C栋总面积16880.6320879.418683.89金额822133199960428094729764均价487047705070折扣焦率付款方式折扣编号付款方式折扣率预估比例综合折扣率1一次性97.0%40%0.9762按揭98.0%60%编号折扣项目预估折扣率预估比例综合折扣率3VIP折扣2.0%50%0.01754促销活动折扣3.0%25%其它俊阶段粒折扣速度稼保证雅者综竹合折扮扣率疾为：95报.8茧5%价值销实现法者综题合折拜扣率劲为：95奸.8驴5%狡-5梳%=任90奴.8性5%我们这会根勇据各棵个户沾型的嗓差别棉与意伪向程鞠度制馆定相披应的塔折扣庄率敏感袄性分杜析点对也点分晚析1背景与策寺略2核心歌均价纹形成3价格抹表制养定4价格接表验吸证楼层A1A2A3A4B1B2B3B4B5C0C1C2C302417741774137377740974017435037493979406942194349

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610064006300625061500342274227418738274147406745503799402941194269439942193999392944503978415843184298437841780442774277423738774197411747003849417942694319444943794399436940493979465040284208436843484428422805432743274287392742474167445038993979

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3949402948004078425844184398447842780643774377433739774297460047003979

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59287600730049鲜00元的汇单价行敏感准性分淘析价格横在40凭00浴-5抛00贞0元比哥例比概较大馆，均备价超饶过60割00元的属只有18套，巩占7%，均烟价在40笛00元以蜜下有20套，斗占8%。A栋50比00以上隙的套敞数最华少。4000元以下4000-50005000-60006000以上楼层A1A2A3A4B1B2B3B4B5C0C1C2C3A1-1A1-2A2-1A2-2A3-1A3-2A4-1B1-1B1-2B2-1B2-2B3-1B3-2B4-1B4-2B5-1B5-2C0-1C1-1C1-2C2-1C2-2C3-1C3-2021282798832601824628751661815344846261510386541693791861809772840973866886

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