洛阳广场项目开发及物业发展报告含经济评价

洛阳xx广场项目终稿

汇报稿终稿汇报主要内容一、二期的关系处理2两种方案的经济评价3项目风险及防范4一期住宅的物业发展建议1项目发展战略与定位回顾项目发展战略

建立豪宅标准，引领区域中心化，打造城市第三极项目客户定位

以洛阳顶端财富人群为核心客户，同时关注高端置业人群项目形象定位

洛阳首席都心大宅房地产市场回顾：1、洛阳房地产市场进入上升通道。产业发展带动大批有支付能力的高端置业人群，他们是市场上最活跃的财富阶层。2、新区住宅逐渐放量，在未来2年内供给增加，产品同质化趋势较严重，竞争激烈。3、在这样市场背景之下，如何从竞争激烈的市场环境中突围而出，尽可能多的占有客户资源，是本项目需要考虑的主要问题物业发展建议的原则我们要把“洛阳首席都心大宅”的定位落实到建筑单体、社区环境、配套配置等方面，项目定位作为一条主线贯穿物业发展建议始终。城市豪宅体系的打造毫无疑问将增加成本，将钱花在刀刃上，真正能触动客户的购买欲望，适度控制成本首席都心大宅——构建洛阳城市豪宅价值体系一.身份感豪宅品相。品质感立面、标志化屋顶豪宅标签。社区标志物、个性化门牌、精装修大堂城市豪宅价值体系放大的建筑尺度，奢侈的功能空间三.专属感二.稀缺感水社区精装修王座智能化配置，别墅级享受DIS系统VIP水晶会所，俱乐部会员专属权益管家式服务123456789项目物业发展重点和策略立面形象1.建筑风格

2.立面材质选择

3.标识感强的屋顶造型1.精装修大堂身份感稀缺感专属感户型设计社区环境配套配置1.打造水社区1.DIS系统1.户型设计能体现奢侈的空间尺度1.精装修王座

1.VIP水晶会所

2.管家式物业服务1.智能化配置公共空间1.社区标志物

2.个性化门牌

1.双大堂设计物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置建筑风格立面材质屋顶造型建筑风格：建议采用新古典主义风格，整体挺拔现代、沉稳大气，富有品质感远观棕榈泉歌德风格顶部设计立面形象棕榈泉总体建筑风格显示贵气、内敛、稳重、品质感风格不要显得过于现代，一些现代的、刚性的建筑符号不要过多，讲究材质，显示贵气外立面标识感强，同周边环境形成鲜明的对比,工整的图案化形成视觉冲击力示例：ARTDECO风格立面材质：采用面砖与石材的结合，提升项目价值感立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受，并通过不同材料的穿插运用强化部分材料的质感。材料的使用上要强化对比。建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显。步行时视线向下偏离10°，因此需要强调建筑底面处理。北京珠江帝景立面形象屋顶造型：标识感强的屋顶造型，突显整体形象

本项目周边高层楼盘较多，独特新颖的屋顶造型能够突显本项目整体形象可以配合顶部灯光，强调都市感，归属感屋顶标识感很强，但在设计时要考虑建设成本，以及由于屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装立面形象物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置建筑尺度精装王座精装建议建筑尺度：现有的户型设计功能空间完备，空间尺度开阔，分区合理，体现出豪宅居住的奢侈感C户型：183平米高层住宅情景化——户户观景带书房的主卧套间4.6米宽厅设计宽大观景阳台电梯直达前厅带书房的主卧套主仆分开入户超大观景阳台电梯入户户型设计精装王座：选择景观最好、楼层最高的1号楼进行精装修，作为本项目的王座，树立价格标竿，制造稀缺产品1号楼景观最好，正对中央广场，并且29层的高度是项目中最高的，通过精装修奠定1号楼王座的地位，以此作为价格标竿拉升项目价格。市场上没有精装修产品，产品全部精装具有一定风险性。因此暂定只对1号楼进行精装修，其他楼座向客户提供菜单式装修，提供三种风格档次装修，客户可以自行选择。标竿产品户型设计精装建议：与项目新古典主义的气质相符，同时体现出业主的个性化。精装原则：1、项目户型亮点的充分演绎和展示；2、有效利用客户感官取向，以展示为主，根据客户群的需求确定风格形象；精装建议：1、与项目整体气质相符，可采用ARTDECO风格或新古典主义风格2、采用统一的硬装修风格，在软装饰方面采用菜单式供客户选择，以满足业主的个性化需求户型设计推荐风格一：ARTDECO风格特点：呈现工业文明所崇尚的简洁和机械美同时表现出古典主义的奢华和繁复代表项目：NAGA上院户型设计特点：具有凝练的美，既具有传统建筑之美感，又融汇现代科技之“灵性”，吸纳了古典建筑的比例和色彩，摒弃了传统欧式的繁复雕刻和线条，吸收了现代建筑的简洁和科技手段，摒弃了工业化社会中的冰冷和千篇一律代表项目：星河湾户型设计推荐风格二：新古典主义风格物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置大堂精装双大堂设计大堂精装：挑高的精装修大堂，并提供休憩和会客空间，提升项目形象和业主尊贵感把钱花在业主看的到的地方，既提升了项目品质，又相对节约了建设成本精装修大堂，提升业主的尊贵感在大堂内设置休憩区，摆放沙发、茶几等家具，便于访客在等侯时临时休息，提升业主的身份感香蜜湖一号棕榈泉公共空间双大表堂设煮计：怨为业经主建灭立专梁属通唱道双大蒸堂设贱计，钓建立捞业主脾专属份通道智能必直达堂电梯挪，只覆能进习入自郑己的货户型沙单位狭，增背强了胸私密迅性与族安全递感通过换部分简单剥装修金装饰，改习变地叼下室局的简络陋形咏象，跑设置构部分封闭叶的车窗库，满馋足高询端客植户的堂特殊蜻需求舍。地下阶单元俗大堂莲：体现穗项目朝的豪涉气，龄以及叔居住愚的情此调，辛业主尸的身村份。公共口空间入户市大堂汽车片大堂双大粉堂示乞意图物业绢发展秃建议立面且形象物业肿发展穴建议建筑吃单体户型走设计公共佣空间社区究环境园林字景观DI浸S系披统配套零配置水晶蹈会所商业比配套物业睛服务高端劫配置打造去水社挑区：兰水是角环境窝景观策设计捧要点狸，是全社区勇的魂水象虎征着南财气叙、灵佣动、患生态避，在秆高端误客户贤的认鸣知中粘，水滩能聚磨财，抬因此洗它也乓是豪栋宅的值必备咳要素我们辨项目沿的水下源是菌洛南平的“救水头沿”，勇洛河趁水经虫过的穿第一府个高爹端住报区，感位于罢“上芦水”运的位礼置，嘱水可吓以被饶我们组用来逐做足亦文章新区广多数歪住宅紧开始乎关注解水景饱，注盯重大撤面积畜水景垫的打搜造。袜但这量些景厌观大肌都缺居乏变碍化和轻活力哄，水捏资源补很少百为项抄目带伐来增良值以水信为魂繁，移香步换稿景，值精心在打造流”水轨社区跟”园林秤景观现有袍规划拼方案把设计物了集铺中的刚中心掘园林姨，有沾利于接打造监有冲公击力墓的集切中开牺放空任间，亡但水暂主题蛛还需机强化夕，体球现出焦景观斤的层某次性园林航景观增加宁核心烈水景鼠与散绸水园茫林，笔共同吸组成寻极致匹的景铸观体卖验考虑制到日际后的阴维护两成本惹，增餐加散广水园啄林体轰系设立爆标志嚼物加强宣设计席感园林牙景观水社对区之愉灵动碰的水沿景：纱采用加小型偶喷泉奖和叠止瀑，卷让水争动起耗来，摩打造忌灵动彩的水剑景叠瀑肤和喷运泉相劈燕结合搬，既析体现贤了水奋景园透林的皇气势镜，又渔做出呜水的量活力课。园林剂景观水社钳区之屑水岸盯互动欣，拉止近业棍主与震水的角距离唐，增切加项弄目的梯亲水叠性水是绵可以泻近距尚离观满赏的概、可虑以嬉杏戏的在水吹岸增推加木微栈道盯、座幻玉椅等绘设施短，方阔便业守主的拖停留然和观宜赏水赵景利用赤小品赠精心明点缀伞水岸龙，打泻造风岸情水索岸步入衔式喷怎泉，朴成为珠儿童届嬉戏倍的娱踢乐场忆所园林邪景观水社求区之天景观消造型啦——当充分架考虑骄维护完成本衣和枯撒水季嚼效果结合顺硬质局铺地街，枯驼水季清节可芹作为野休闲醉广场园林遍景观园林顿层次新之植鱼被：舰不同巨的植镰被和贩树种纱，高寺低错落落的率形式早，打夺造立塔体的虑绿化狱空间以树链木、效灌木付、草头地营却造出胶项目偏的绿诊化层残级多层趴次的驾园林蛮绿化栽可以椒舒缓歼空间仅高层径比例居尺度畏，调喷节硬留景与纲软景兽分配蜓比例园林扛内部雾移植亿少量奴原生搬态的萍植物匠，形落成园棚林节耍点标鉴竿。丰富隔的树染冠，拍高层瓣住宅摊往下湿看，瓶景观燃视野信不全永是高讲层建孔筑体筑，调恐节空紫间的尖张驰捧、层撒次园林杯景观园林膊层次亮之空肚间：惨通过逮下沉盼广场醉及垒超坡等签形式翼，增提加地间势起院伏，准放大踢园林音的空友间感中央留围合班部分祥下卧蛛形成脉下沉猎式广婶场，端增加眨园林饶的空赢间感邀，增突强园杰林景跟观的柴视觉切冲击括力。通过羽堆坡掉和下苹沉制丸造出振上下挂起伏伐的园仅林地乏势，雪增加舞园林丝式景观作的形姑式变冬化。室外洋游乐梢设施潜与绿柄地的昂结合园林嘱景观物业佳发展咳建议立面鬼形象物业湖发展进建议建筑览单体户型巡寿设计公共谜空间社区女环境园林欲景观DI养S系殊统配套渠配置水晶昌会所商业座配套物业昂服务高端滤配置社区继标志株物：乌独特怨的社队区标慌志物淘树立秀领袖脏型项共目形构象入口盲可以死直接愉与区驰域的苗标志饼性公某共空忍间—鞠广场禁或集曲中水观面相羽联接耗，握体现俊出宏鸽伟的喘气势拦，形加成视粥觉的爹冲击租。大尺喜度的美社区庸入口隐标定尺领袖论性项垂目地循位，坦与区仓域内链同质歪化的喝项目舰相区扭别。北京晒珠江旷帝景北京引棕榈言泉DI办S系保统确立凭边界裕：项鹊目四倍至处翼用绿惭植、为护栏伐等界著定边据界，芬建立套私家双领地柱感豪宅沸领地蕉专属悄感必介不可观少，委需要短与外忆部地榆块产而生区套隔，秃以保好证业物主对霉私密圣性、功专属溜感的薄要求建议窑在护未城河少岸用姐草坡饼、绿姨植和馅栏杆如进行鉴区隔防。统音一绿绝植，丝式通过喂内外至植被默变化替来标缸识界宽限。护城杆河市政范道路建议派河岸膜用绿用植以忠及栏闲杆进驴行区瞒隔建议卧用草右坡以绵及部错分绿接植进痒行区哨隔DI誉S系割统门牌疮标识细：符含合豪论宅的强奢华括感在每鹊户的仆门外均放置乌特有甲的标幅识石愁牌，禽标明施业主妇身份微，体啊现尊薄贵感门口狐悬挂风做工贞华贵塔的铜疲质门厨牌，愁替代趣传统顿门牌嘉，符群合豪景宅的托奢华逆感。DI放S系拣统道路宋铺装居：统析一的投道路励地面府及铺保面，伴在节垮点铺蛛装时转加入沈社区香标志消物DI特S系宰统采用壁统一臭的道迁路地咸面，塞加强假社区枣意向敞，同脂时在陈铺装缘瑞中可聋加入涝社区击LO铺GO禽，加抖强项错目的亏领地那感。物业么发展腔建议立面付形象物业左发展签建议建筑撤单体户型韵设计公共尊空间社区祖环境园林泳景观DI块S系松统配套秃配置水晶颈会所商业驳配套物业隐服务高端茎配置会所拆对于涌本项受目的演意义1.弊提港升项牛目整伶体形羊象和带档次偿。高端捞的会吉所配矛套可再以提约升项踢目的签档次甩和价就值。冷项目煮定位卖于“富洛阳高首席差都心划大宅远”，宰会所幸作为莲“洛援阳城智市豪夫宅价驱值体吵系”披中的迷一部蜻分，抵也承筹担着畅树立剑项目薪豪宅魔形象览的重此任。2.罩配盼合销捆售展筝示，假促进晓一期晌销售精。会所骨作为来提升跌项目夕价值绝和形办象的户特色揉配套狠，配屋合项适目销如售过共程进戏行展被示，提让客谨户看枯得到卖未来筑的生带活场狮景，挎能起前到促主进销阁售的辨作用耍。3.仗提阿供业牲主交艘流的忍平台颜，维辩护客努户。会所络对社烂区业尸主将民实行溜会员敌制，声这不禁仅是洁提供耍了业某主休认闲、触交流责的场冈所，极同时敏也是牧客户帐维护熊的一套种方毛式，即为后绝续的刊项目蝴开发淡提供宁条件劳。水晶守会所位置宴的选劣择：猎建议均保持帽原位限置不记变，宁水系矩四周脆环绕建议总会所耻位置柴保持符原有赵规划暂不变塞，将址水系料延伸表到会戒所南酒侧，撑形成据会所愉四面肉环水到的效鱼果。1.堡经狭营管内理角秤度：催目前牺的会青所位朝置可绿以方才便一泥、二站期业性主共金同使记用会摄所的坝配套阀功能服，利攻于后拣期经掩营。助同时欲也能硬兼顾唯到会谣所未徒来的瓦外向厌性经乐营。2.列建您筑风着格角艰度：远结合趴一期举的“多护城所河”掉，可偏以打颜造特血色的头四面担环水炮的水腾晶会尘所，采从建架筑风烈格上秃体现舰项目锤的与句众不岸同，捐同时暑也能插成为损社区寺的标低示性侍建筑榨。3.协工惰程实侄现角欺度：反目前巡寿一期姿工程脏已经贤施工落，整离体规给划的夕可调黎整性律有限肉。会所水晶继会所建筑封特色印：一捉是结无合周商边水宴系，蜜打造瓣晶莹贴剔透军的水否晶会漠所会所窄四面垫环水叮，因疼此建悟议采均用晶莹具剔透业的“森水晶钳会所隔”形式唉，能搭更好棒的体法现项舍目高申贵品围质整体筑采用现代的建诊筑风倒格；尝外墙枝、屋闸顶、记等及场部分先室内渔设施扫可采葵用玻璃怪材质，使玻整个气会所蛮的外裙观晶签莹剔尿透，饶极富梳现代葱气息黄，尽竞显高案端品畅质建议部分拦使用孔弧形歪墙面及屋弯顶设部计，睬进一着步增金强会肥所的述现代舱感，刻减少下转角喘处通病透感掘的折攻减水晶呜会所建筑萍特色斑：二军是增耀加会佳所周骑边的乞亲水封设施疫，使按其和笼周边棕环境尸融为州一体塘，相战得益档彰会所烫通过派栈桥腰等平档台与慌一、冠二期字相连艰；会所悉外围塌增设脖亲水延平台陡和木葱栈道吗，增减加会荡所的赚亲水框性以纷及与到水景扫的融购合性水晶驴会所功能欲设置企：原晌则上土要切如合本剥项目冈的豪双宅定剃位，退同时互兼顾哗后期芦运营木效率会所蜡功能堵选取括原则浮：切合刃项目青定位便于狱后期拘运营本项格目中色会所对承担窝着树反立豪穷宅形泪象、睛提升爽项目肥价值各的功询能，名需引摧入1-脱2个标险杆性难功能，以游彰显摆首席拣城市爷豪宅监的高枣端形吼象；考虑亡到会带所的超后期与运营闻效率谈，会酱所功可能设味置以营利呆性较遍好的骑大众安消费披项目为主脱，以满提升座会所葱自身氏的盈律利能慎力；建议匪精选叹少量饶高端锐功能讽，以讽标定泪形象开；以盈怒利性亿较好边的利杜润型舌项目阻为主色，以遵保证询经营本利润械。本项丢目会猜所功栏能建座议：水晶援会所项目潜筛选刑依据劫——梨会所跃常见写功能宫的经铺济属两性及卡价值秀贡献序号相关科目经济属性价值贡献投资运营成本收益使用率a乒乓球、桌球少低高高后期盈利b门球、棋牌、阅览少低少高后期盈利c篮球、羽毛球、健身高低高高后期盈利d网球、壁球高高少高树立形象eSPA、高档餐饮、咖啡厅、茶座中中高高树立形象+后期盈利f游泳池、桑拿、迷你高尔夫、保龄球高高少低树立形象水晶繁会所本项茧目会孩所功度能建闪议—骑—2堤00菜0平兼米，闹主要殊包括皇接待边、休抛闲、削餐饮结和康氏体等刑四项秆功能俱乐部服务内容类别内容规模（㎡）接待贵宾接待厅150休闲美容spa200咖啡厅150茶座150餐饮高档西餐厅500康体乒乓球和桌球150健身300游泳池400面积小计2000会所锻功能姜设置取参考灭北京恩星河炕湾的姓四季世会和填波托梢菲诺模的会牢所水晶敬会所物业西发展移建议立面福形象物业攀发展贺建议建筑银单体户型已设计公共场空间社区束环境园林狸景观DI喊S系霞统配套哥配置水晶佳会所商业恰配套物业纪服务高端跟配置商业拖定位妙：为遮豪宅老提供穿配套踪蝶服务颤的生感活配益套型父商业商业液定位可依据途：1、洁商业摔氛围具分析烂：一喊期商祸业紧杏邻项宁目北指侧的韵太康促路，奶与二线期南殃侧紧薪邻的盖政和孟路相绿比缺赴乏商源业氛嘴围，停经营籍外向中型商案业的送氛围唐不足唉。2、昂为一拢期住各宅提炼供配盗套：牢社区建周边范缺乏揪生活肢配套乞，且恨豪宅悠社区绕需要级有自武己的贡生活去配套剑设施杯，因狠此一穗期商闷业要秤为豪臣宅社抽区提过供配邪套服任务：3、刻一期拴商业予与豪系宅部担分的妥区隔碎较弱祝，若话引入钱外向乒型商赠业将墓对豪执宅形秆成较趴大干戏扰。涂因此坡建议有发展甜生活睛配套液型商尼业。商业蔬配套业态垃选择勾：高愚端餐度饮、厉中小日超市渴以及营其他遍小型缴配套极商业业态叔建议：建议遇引进崭高端雨餐饮祝、生遍活型右超市匙以及采干洗六店、驶美容块美发狸店等纱生活般服务鲜型配梨套商纷业。布局纹建议：东北康角独谎栋商兰业有堪较好牵的昭阁示性宋和进涉入性河，建己议引望入高端犯餐饮，作粒为项闻目会猫所功突能的南补充厨，除询服务伞社区惹业主促之外灭，还允可服欠务项蒙目东杜侧政匹府部留门的钞政府同招待西北籍角的感独栋盲商业预也有赵较好卵的资误源条耕件，膀建议盐引入中等渠规模忍超市干洗瓶店、分美容残美发释等小型痰配套稻商业安排颜在1课号楼梢底商希内，赚主要储为社鱼区业纠主服柱务商业重配套服务冲印店、美发店、干洗店……灯饰、床上用品店、家具装饰……家居高端餐饮（中餐、西餐）……餐饮中小型超市、便利店、音像店、药店…超市休闲花店、服饰店、宠物店…销售索模式姨：建搜议商届业先估进行饼招租挡，二观期开再盘时财再带裂租约请销售目前涝区域欠商业驳氛围忘较差森，直林接销槽售，赖有一嚼定难健度根据意市场环表现徒，返小租等醉能够屯保证少售后螺一定亚期限啄内投仅资收吧益的阀销售本方式除在价喊格和讽速度秤上均醒有提绳高商业损配套因此绘，建议拳先进遵行招里租，牛二期重开盘瓶后带哭租约肝销售，既薄可保稼证销果售速示度和置价格壁，又智可以句根据直需求辆引入旗合适古的商御家，捏促进吐一期倾销售商业各展示使先行狼：建剧议将阳配套夫商业决统一抄包装乓，对蛮未来浇生活懒氛围豆进行术模拟插，促乓进住乞宅销脑售住宅赤开盘筛时，许一期滚商业缎尚未错入住码，难距以展墙示社江区生盛活配斜套完貌善后遮的生刘活氛威围建议碰对这队些商抬铺进拖行统它一包园装，粘将可丑能引香入业提态的嘉招牌长、L破OG贸O提红前展令示出师来，黎对未碑来的诵社区趣生活谎氛围找进行捞“提前尿预演”，既以提取高业叼主对单社区响配套执的信树心商业禁配套物业讲发展近建议立面灾形象物业觉发展克建议建筑辰单体户型端设计公共投空间社区纵环境园林陪景观DI做S系称统配套换配置水晶叹会所商业幼配套物业输服务高端泛配置为每圈个单菊元设精置一剪个对着接人拿，为梯业主啊提供巴贴心枪式管形家的共一对枕一服寒务物业蛮服务家政村服务送取致洗烫稍衣物庭院床绿化刷维护日常既用品凝代购订餐滴代送代聘泳家教也、钟膛点工宠物防短期角托管儿童幸看护住区廉服务房屋浊租赁专业倘工具粱出租交通骨信息秤咨询商务勉服务代订怜出租右车票务捡代订复印她传真代发庙信函场地姜租赁每个燃单元贷设立认一个献物业山管家衬，作雷为物知业管葡理服肃务公堂司与浩业主朱的衔鼓接桥咽梁，虎更好辅地为辽业主殖提供肢物业流服务户式服中央无空调烤、智等能一不卡通押、可难视对注讲系户统，篇为客炊户带费来别祖墅级凝的享顶受高层汽智能扛直达方电梯可视旬对讲苹系统智能衔一卡舞通户式识中央霉空调高端怨配置可视广对讲智能厨一卡劝通，剖出入贼社区千大门仪、地奋下停布车场纤、单丙元门弱、电率梯，蜜全部今刷卡玻通行饰，业欲主的介安全摔得到石了充稼分保但证。终稿般汇报房诚主要炮内容一、快二期贷的关连系处籍理2两种方案的经济评价3项目风险及防范4一期惊住宅案的物填业发粘展建外议1一、白二期示物业饥之间芒需要仁从概露念上脑整合森，形粥式上厅区隔一期姿定位韵于“况洛阳订首席单都心原大宅阿”，忌已经严奠定胜了项若目的蝇高起庙点和碗高价章值平穿台。二期朝地块适的开肆发需腿要在真一期畏的高匠形象领和高咏价值舌的统古领之唐下，殖借助辈一期福之势波。因此睛我们游建议准：一限、二窝期物贡业在黑概念隶上要偶整合颤，不原能进应行严其格的闲区分难。二期睁地块翻的开寺发意简向，睬是相氏对外宽向的笨、开捞放的精、活古泼的悲，这悄里将蓄成为鞭项目岸对外惯的活欧力中扩心，诊但也足必定饮会带途来相疾对混寨杂的王人群全。一期纠豪宅总相对答私密恨，为债了避滨免二纯期对毁于一疯期豪欲宅的涌干扰装，一购、二粱期地肤块需蝇要进暴行适晨当区晕隔。我们迷建议激：采勇用软糠性隔帆离，辛看似暗不刻轰意，淋但具币备实呈际效换果概念躲上整工合形式垂上区泛隔区隔吓方式刺——术充分尺利用膊现有惨水系掠，结轧合草拾坡、侄绿植润以及柿微地敲形的厕打造搜，实匙现软艇隔离利用摘已有竞水系播将一府期与解二期各进行组物理肉上的粗区隔纹，同伪时在窗水系食两侧探种植统乔木争、灌拼木、票草坪业，以距隔绝首视线听并形脑成更姨强的矛区隔雾感同时序可以雹通过州边界杜处微搭地形干的处雅理，撞如在副水系旱内侧易堆砌恼土坡唐等，揪加强骑软性酬区隔榜的效稀果这种掩绿化我和水拢系隔恋离，践一方丛面可真以起邪到区吉隔的装效果托，同影时也绵能成使为两役侧高困层单哑位的暖景观谣，提袭升价说值。水系荒配合挪草坡姑、植杠被草坡尽、绿飞植、智驳岸确造型绿植蛋、道该路绿植爱、水辛岸处提理一期游：内煎城专属龄、私标密、避安静逆的生壮活区市中防心的笋现代申豪宅社区片之内废的私彼密空伏间外城兼：开证放空何间内城她：私闭密空卡间过渡己节点过渡芦带贵气指的城包市豪秧宅品越相与社砍区充扭分相最融的然立体拐水景富于抓活力设与变溜化的听水社斜区身份感专属感稀缺感豪宅品相、豪宅标签(品质感立面，标志化屋顶；放大的建筑尺度，奢侈的功能空间；社区标志物，个性化门牌，精装修大堂)……DIS系统，VIP水晶会所，俱乐部会员专属权益，管家式服务……水社区，智能化配置，别墅级享受，精装修王座……大气耳的标核识性势城雕二期朱：外延城餐饮零售/服务艺术休闲娱乐异国风情的西餐厅为主，可以有各式各样的中式菜餐厅工艺品、饰品、家居用品酒吧、艺术工作室、咖啡厅、迪士高等品味餐饮文化鉴赏艺术参与休闲娱乐外向筋、开沙放、仆热闹域的综拔合区参与微体验案为主踢、与乓外界司充分植融合社区复之外饿的活伸力空巨间外城：开放空间内城：私密空间过渡节点过渡带终稿鲜汇报慈主要呢内容一、二期的关系处理2两种方案的经济评价3项目风险及防范4一期陪住宅彼的物庙业发车展建救议1两种毕方案蚕具体筋的物迟业配方比二期服务忠式公白寓(独含底真商)前：5壤00雕00拒平米LO果FT杨公寓机(含叔底商魂)：图17抄00暮0平辩米独立蛮商业分：8脂00羞0平叶米二期凶规模挣：7林50撇00蓬平米总规虚模：洗19辉55陈74聚.2蔬3平胖米二期服务丸式公夜寓(伐含底悄商)财：3尘00询00稻平米五星航级酒桂店：淋30蓝00拔0平恰米二期种规模锋：6消00寒00山平米总规含模：脊18代05贫74愧.2滥3平畅米以高稻形象鸟物业批，提臣升项与目总怕体形碗象和郑价值布；其余棉地块株尽量史实现鸽高价泰值。充分宅挖掘象地块非价值床，实旦现高悄利润满；以可划销售池型物兆业为迟主，厚保证估资金饼迅速捡回笼思。一期眠规模促保持机不变屡：住宅幼：1敲09竹24粉9平狮米商业齿：9汇32灵5平雅米会所菠：2敢00仙0平怨米合计口：1秤20傍57师4平窜米方案鲁一公寓油+商舞业方案煌二酒店堵+公迅寓+谷商业方案述一测野算前跨提成本榜取费胆：地价撤、前按期工令程费肿、基喂础设话施配贺套费希取甲径方提善供的搁数据按照至甲方米提供辅的数进据，魔一期业住宅六建安蛮成本咐22数28岛元/恢平米桑，精倒装修添造价邮增加塌15说00脊元/盼平米考虑时到二绪期外录立面贫档次接略低院，服柿务式道公寓译建安勿成本贷取2魄10眠0元蚀/平盈米，驳LO友FT拔建安与成本鞠稍高薪于公坏寓，专取2斜20袍0元床/平扩米建立安费窑用，愧公寓福精装束修费奥用加佛30石0元化/平全米二期殃：服务萌式公傅寓(蒙含底序商)效：5击万平裹米LO秤FT迁公寓旨(含宋底商胶)：快1.闸7万找平米独立缩慧商业蓄：8哪千平铸米二期盼规模卖：7竿.5州万平举米总规蔑模：泪19追55嘴74但平米销售河价格属：按照债甲方觉的销坛售目微标，懂一期乖住宅辰毛坯注销售兄均价35践00元/平米四，精露装修抵销售惯均价60号00元/平米粥，按队照市络场情剂况，骡商业沉销售踏均价75持00元/平米按照委市场杀情况毛，二红期服掏务式希公寓喘销售苏均价42身00元/平米竭，Lo利ft销售芒均价50导00元/平米旁，商丽业销颈售均冤价85常00元/平米价格躺半年育增长涝率6%方案倡一方案泄一总葛成本毒6.兆4亿欢元（靠不含蔽销售缴相关扩税费献）序号项目名称建筑面积（平米）单价(元/㎡)金额(万元）一地价

255.665000.00二前期工程费195574.23300.005867.23三建筑安装工程费

1一期住宅（毛坯）72171.052228.0016079.712一期王座（精装修）37078.183800.0014089.713一期商业9325.001500.001398.755会所2000.003000.00600.006二期服务式公寓(含底商)50000.002400.0012000.007二期Loft(含底商)17000.002200.003740.008二期独立商业8000.001500.001200.00

建安成本总计195574.232510.9749108.17四基础配套费195574.2346.00899.64五管理费用195574.2385.711676.25六不可预见费195574.2388.281726.54七合计（不含地价）195574.233030.9659277.83八开发成本195574.233286.6264277.83方案瓜一除朵投入土自有厚资金璃1.留5亿针元之匆外，烈期间恨需向享银行裕贷款仇4亿其元项目市来源例与运壤用表栗（万元）自有玩资金是来源诵：已奔支付画土地困款5牧千万与元和之中央灵花园懒在2等00肢8年湿销售乎回款砖1亿劣元

项目合计2007年2008年2009年2010年2011年

下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年一资金来源

15823722000140002391811393258263375116754105961经营活动产生的现金来源103237

79188393258263375116754105961销售收入103237

79188393258263375116754105962

筹资活动产生的现金来源

550002200014000160003000

2.1自有资金15000500050005000

2.2银行借款40000

170009000110003000

二资金运用

127449214021380723886113782628319996485658421开发成本投资642782077812207219729321

2营销费用1549

1191263875062511593销售税金及附加5709

438464142818669265864土地增值税3512

3512.455所得税5263

36781584.616借款本金偿还40000

2300017000

7借款利息支付(财务费用)71386241600135714671467624

三盈余资金307885981933215-45613755118984754四累计盈余资金

598792823839382141372603530788方案借一开房诚发周流期四仍年，碗净利惧润1耕.5涨8亿领元总投录资=削8.纪22剂亿元完，净筝利润计=1胳.5像8亿脆元；税前父投资禁利润童率=丛25并.6光1%汤；税闻后投打资利拐润率项=1熄9.顾21尚%项目爱损益听及利礼润分念配表纸（万元）序号项

目合计2007年2008年2009年2010年2011年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1销售收入103237

79188393258263375116754105962开发成本642782077812207219729321

3营销费用1549

1191263875062511594销售税金及附加5709

438464142818669265865财务费用71386241600135714671467624

6土地增值税3512

35127营业利润21051-21402-13807-15968-298522544307551557663388补前期亏损

2140235208511775416131618863

9利润总额21051-21402-35208-51177-54161-31618-86314713633810所得税5263

3678158511净利润15788

-35208-51177-54161-31618-863110354754方案取二测码算前求提成本轨取费沈：地价无、前判期工肃程费呆、基茎础设核施配计套费遵根据编甲方斑提供讽的数趁据取榆费按照爸甲方国提供扑的数肌据，吹一期欺住宅途建安泛成本阀22舱28筐元/检平米否，精仿装修购增加键15沫00穿元/稠平米考虑拜到公用寓立吸面等贵造价现略低任于一请期豪吗宅，良二期浙公寓航建安寻成本个取2版10纠0元皆/平疾米，宏另加们30意0元棵/平尤米精她装修胶费用测；酒谨店成材本取烘73滴00衫元/租平米带，其担中建百安费聚用同定住宅剧23泊00马元/统平米死，室附内装寒修、饶装饰爹和机绣电工颂程根冶据五衰星级膀酒店少经验蛙取费源50绵00势元/威平米二期者：服务批式公除寓(勾含底迷商)共：3且万平睡米五星哈级酒推店：惩3万谎平米二期披规模静：6翠万平革米总规载模：窝18妙05拘74迫.2祖3平怪米销售蠢价格腰：由于垦酒店蚊对项鞋目形贩象的剃提升寇，故株提高逐一期菌住宅冠的销坦售价忆格，纳毛坯经均价拨取4榨00关0元宽/平叔米，塘商业伸售价努根据驶市场遣平台滥水平脖，取茶75卖00浓元/装平米根据庸对未层来市避场预签测，欲二期象服务岔式公籍寓销央售均票价4纹50肯0元离/平腔米销售炭价格件半年锡增长豆率6旷%酒店惧20邮09聚年开沫始建窝设，杯20娇11糠年上备半年福开始伞经营乞，酒反店客猫房数捉25珍0间闹，房迫晚价版格5塔00林元/壮间/格天，疮按入宽住率竖70岭%计方案净二方案归二总辰成本迅（不画含销丽售相口关税册费）序号项目名称建筑面积（平米）单价(元/㎡)金额(万元）备注一地价

276.895000.00

二前期工程费180574.23300.005417.23

三建筑安装工程费

1一期住宅（毛坯）72171.052228.0016079.71

2一期王座（精装修）37078.183800.0014089.71加1500元/平米精装修费用3一期商业9325.001500.001398.75

4会所2000.003000.00600.00

5二期服务式公寓(含底商)30000.002400.007200.00取2100元/平米建安费用，加300元/平米精装修费用6二期酒店30000.007300.0021900.002300元/平米建安费用外，另加5000元/平米的内装和机电设备

建安成本总计180574.233392.9661268.17

四基础配套费180574.2346.00830.64

五管理费用180574.23112.172025.48（二+三+四）*3%六不可预见费180574.23115.532086.25（二+三+四+五）*3%七合计（不含地价）180574.233966.6771627.76

八开发成本180574.234243.5676627.76

方案桐二自集有资雀金1尼.5最亿元加，需源银行切贷款含3.批5亿渔元序号

项目合计2007年2008年2009年2010年2011年……2020年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一资金来源

148868215001350023519903019602216281165612252852……8528521.0经营活动产生的现金来源98868

8519903019602216281165612252852……8528521.1销售收入81837

8519903019602216281165611401

1.2酒店收入17031

852852……8528522.0筹资活动产生的现金来源50000215001350015000

2.1自有资金15000500050005000

2.2银行借款35000

16500850010000

二资金运用

12499521218135852190099042014721441118514948

……

1.0开发成本投资76628206131204120018798579857985

2营销费用1228

128135294324175171

3销售税金及附加4526

47149910841196645630

4所得税2218

212.88212.885借款本金偿还35000

950011000105004000

6借款利息支付(财务费用)76146051544128412841284935532147

三盈余资金23872282-851619-873-545187-1957304852……852852四累计盈余资金

282196181594239758438976938545……2302123872方案客二投浴资回季收期牺8年亲，2测01粮5年改下半泥年开赔始盈痛利，稀年经符营收航益1粒70率0万今元总投敢资=宣9亿叙元，落投资框回收族期8旺年，20紧15紧年下鸣半年怎开始交盈利名；持有非3万盈平米新酒店烫物业卵，年役经营邪收益暖17律00姑万元项目聚损益桐及利悄润分亚配表佩（万元）20寄15芬年下鸣半年换开始荐盈利

序号

项

目

合计2007年2008年2009年……2015年……2020年下半年上半年下半年上半年下半年……上半年下半年……上半年下半年1销售收入81837

8519903019602……

……

2经营收入17031

……852852……8528523开发成本7662820613120412001879857985……

……

4营销费用1228

128135294……

……

5销售税金及附加4526

4714991084……

……

6财务费用76146051544128412841284……

……

7营业利润8872-21218-13585-13381-8738955.17……851.53851.53……851.53851.538补前期亏损

21218348044818549058.23……1345.97494.44……

9利润总额8872-21218-34804-48185-49058-40103.06……-494.44357.09……851.53851.5310所得税2218

……

89.27……212.88212.8811净利润6654

-34804-48185-49058-40103.06……-494.44267.82……638.65638.65两种隶方案救的投睬资收鸦益及臣风险存比较方案绘一公寓搅+商黄业方案买二酒店设+公闪寓+荣商业收益服：开悔发周元期四狡年，特净利泛润1赚.5锦8亿鹅元；收益冤：投蒸资回蹲收期8年，20来15年下电半年沟开始啄盈利饲；持有3万平细米酒俭店物阅业，腾年经都营收灶益17巧00万元风险季：洛腔阳的闻酒店危经营洞需要齐行业拌背景款和政咏府资蛛源支垦持，项且后逗续经线营存琴在不岭确定愧性；要项目终投资胶回收泉期延设长，沙投资像风险淘相对苹大。投资唯：总升投资8.据22亿元赛；投资挑：总蚊投资9亿元幸；风险划：销谦售型傲物业亏，分半阶段唤滚动乞开发画，市惨场变幻玉现风勿险相膊对较拳小。方案伪一敏允感性单分析知——眼售价添升降杀对项蝴目开法发利亩润的剂影响柏幅度奏较大灰，影艳响比书例超扛过1训：1单因货素敏琴感性灭分析视表（隆万元）变动幅度-10%-5%0%5%10%售价成本利润率13.05%18.62%24.20%29.77%35.35%影响幅度-11.15%-5.57%0.00%5.57%11.15%净利润838911972155541913722719影响幅度-7165-3583035837165建设成本成本利润率31.11%27.66%24.20%20.74%17.28%影响幅度6.92%3.46%0.00%-3.46%-6.92%净利润2000017777155541333111108影响幅度444622230-2223-4446项目影售价肯变化靠10驻%，黎利润若率变熊化达显到1呼1.狼15痰%，离变化斜幅度漫超过旬1：真1，僚可见来，售价是本坊项目输最重携要的给影响怜因素单因匪素变拾动对略开发虾利润绳影响蓄分析具图方案蛮一盈才亏平穗衡分艇析—亭—从志销售封率和苏销售蚊价格唐的盈糠亏平衰衡分扮析看贸出，饲项目乎抗风袭险能以力强盈亏把平衡顺点所提需要叮的销剖售率甲和售握价，冒低于期市场段平均欺水平完，项奔目抗植风险旨能力介较强通过重计算摇项目辨总体汉销售汗率达驶到79伙.8拉2%时即钟可保毅本销售简率盈河亏平柔衡点甩分析重：一期裤：毛坯北住宅覆：27奖94元/平方丝式米；精装惰住宅攻：47昼89元/平方践米；商镇业：59纤87元/平方肉米；二期炒：服务岭式公景寓：33棒52元/平方陪米；L钟o骆f坑t：39树91元/平方如米；商膨业：67样85元/平方箱米。销售铺价格谷盈亏辩平衡戴点分苗析：终稿霉汇报君主要梳内容一、二期的关系处理2两种方案的经济评价3项目风险及防范4一期枝住宅貌的物壶业发写展建无议1项目壶未来循面临故的风缘瑞险将聋主要她是：坦政策布风险卡和市挨场风席险项目及开发喇过程固中，中通常研会面门临宏鹿观经望济波誓动风梳险、钩政策绝风险佣、操柳作风器险、丸市场驳风险检等多露项风啊险。目前谁国家齿宏观炸经济烂形势畏整体药向好巡寿，经洗济波浆动风纺险小晕；银润延作为穴具有伍豪宅虏开发军经验泰的开之发商音，在宜项目该操作锦方面衫具备刺一定肯的把孟控能漂力。因此从这些餐风险性类型通不在突本次拢项目店主要宇考虑盆范围伍内。政策跪风险市场昏风险本项斜目未授来主估要面港临的姥将会全是两控方面帮的风凡险：政策徐风险做：当钓前为判政策武多发戚期，旬建议柴在地为产市昨场形希势向朽好时杂尽早亡入市黄，规传避风疤险目前境中国旺地产粮市场或处于政策桃多发集期，国蛛家关宪于房岸地产鞋的政醒策不狡断推撒出，猜政策关风险毒较大由于践房地婚产市遥场对宏流观政婚策非归常敏疾感，而总政策极的推虑出又互不可究预测伴，因寒此，授政策待风险棚是本肤项目难面临哪的主此要风聚险之站一。三线芒城市对政带策的反应抖相对笑滞后，因坡此突怕发的理政策子风险呼对三窗线城控市影耻响有号限当前哪全国自地产犯市场班形势涝大好竞，建议谋项目坦尽早正入市，以桐避免陆承受叶不必摇要的跌政策肿风险解决训方案风险往特征市场舰风险款：后劈燕期销共售过邀程中稠，通臭过定堡价策赞略、月推售雨节奏早、推胃广策网略等求取得己竞争附优势除寻屡找市午场空猪档规速避风猾险外潮，主要累依靠阶销售跳上的忆措施取得如竞争坛优势定价侮策略商：紧盯用对手脑价格个，以汽较高迷的产帽品力栽和合妈理的筒价格编实现服快速锹销售页；同肚时进裤行消犯费者刷心理术价位衔探底常，了鸣解市粒场预鲜期价枯格开盘姥策略腾：开盘鞭前进棍行充舌分准招备，愚预留要蓄客朗期进论行市鼻场预坏热和立客户湾摸底旷，不网能仓粉促开您盘推售府策略就：通过轧详细挤的客纸户摸犯牌，盒根据筛诚意算客户狐的数胖量制驰定推鱼盘策搁略，迎控制舟推盘温节奏洁，分规期分最批推溪售，功形成期期岸热销执的局容面，塑奇造项归目成功以的市惕场形岗象推广亲策略掏：每一但期的根形象闯定位谊必须资与当潜期产附品的核心服价值小相吻盐合，同霸时，振整个洒项目做必须抛维持拣一个丘统一不变卧的整情体形沫象，通兴过宣仙传不踢断增号强整冰个项胆目的且市场年影响颜力风险戚定义来自脱于市急场上补竞争俭对手测的竞侍争风篮险解决径方案附件胳一：甚院街头案例院街街商业所谓尘院街皇，就欢是通盗过建继筑的社曲折输错落虎，形柜成多雅节点盲的线谎性空伍间，均延长毒营业柴面，所增加絮商铺求的临猎街性涛，建她筑形阔式上究通过显局部伤的建啦筑合答围成炼单个咬院落覆，以宇主街歇、次酒街、记支巷免等将锤单个耍院落炼串联缓起来咏，形奏成院营街。院街妙商业普通没社区灵商业曲折宗但不匙迂回剩的街尿道、赛极具素趣味断性宽窄逢尺度赞不一凑的街滨和巷膜子不同篮空间冰组合侍的铺舰子街区抚多样容化、程铺铺麻临街建筑吉与景切观相你融，虏体验箭式休亚闲购语物笔直派的街扔道尺度榴单一薯的街男道形式敞单一绳的铺舅子所有抄铺子跨都朝扩一条费街开剖门为买泪东西跌才来叫逛街vs北京店苹果摧社区膊——栽充分栗挖掘跳商业白价值欢，增须加沿充街面供，形立成错臣落街旁区，餐使内马外街荡融为咸一体项目侦本身尤只有广一面蒙临街艳，通市过苹上果街两的打鹊造，命将商调业氛政围引串入社锦区内乌部，每一方股面确捷保底弃商可勇以铺裹铺临延街，阴另一赔方面盗围合询形成粪局部帖的商亭业氛问围，门提升比商业螺街的痒商业纺价值狭。百子乎湾路百子第湾路苹果食街院街目案例庄1苹果蔑街长妖50僻0米园，由恳底商残商业汇街和柴二十芳二院舞街围锈合而吨成底商心商业贯街，聪约1木.2爪万平鸦米，敏由公竖寓首速层、缘瑞二层呜底商亲商铺蔑组成计，共谦有商浸铺6拥0余贩个。底商场商业河街二十悬二院巩街，独立麻的院里落商萍街，县2-饮3层篮低层天人文哥院落幻玉建筑肯，地妨上2欢万多迅平米将，地绸下1短.9廊万平也米。二十动二院狠街特点回一：膏造街崇。通铺过在稀主街桂上支斩出支令巷，雅造出妹更多遍的街恶，让监更多老的铺容子临喝“街滥”这些叨院落绿集中疑在一致条主无街上伴，衍罗生出巴许多床支巷村，再院通过善外墙色的曲穴折，斗将相汁对独材立的困外院龟串连今起来事，又压通过凯合理夏的交冰通组涌织实助现商剩业人眉流的抹有效僻引入换。回民廊及烤宅前淋、宅解间绿揪地与藏室内环空间筑相互掠穿插变，提飞高了吵空间封的可破塑性忧。曲折欺的街暮和小卷小的筋巷子构，边挑逛边片欣赏窜，眼弟前都兴是铺滑子，耀但永令远不预会迷买路。特点禁二：倍造院撑。通运过支呆巷将够人流樱引导聋到各柱个院掀落，维将商稳铺的余价值栏最大粮化，念同时司增加子逛街售的趣普味性院中哥空间院中圆空间院入涝口通道楼梯小小以的巷论子，午将人剥流以托引入继院子痕里，错又是仅一个沈豁然姐开朗何的空汗间。特点笼三：匪景观裂化。状景观苏绿化造与建辱筑相码融合院的疮本身违包含伸环绕杯的概日念，壤连续怒的屋碌顶创健造出沙连续品变化脉的屋邀顶空壳间，筐也成鹿