河北廊坊某公司置业战略报告

2004.1廊坊中期报告－2发展战略建议选准定位，夯实基础，将***置业发展成为全国知名的房地产开发企业

机密本报告包含企业重要信息，***建议客户采取最高级别的保密措施来保管、查阅本文件2/4中期报告分为四大部分，本报告是第二部分第一部分***置业内部诊断第二部分***置业发展战略建议第三部分***置业管控方案和战略支撑体系框架性建议第四部分附录：***置业重点目标城市房地产发展调研报告

总体报告结构一、项目工作回顾二、***置业现有业务诊断

1）企业的历史沿革及***对***置业发展的理解

2）***置业企业内部诊断三、***置业发展战略四、***置业管理改善建议框架

1）***置业组织建议框架

2）***置业管控模式框架

3）***置业薪酬考评体系及中高层激励建议框架

4）***置业运营体系改善框架五、下一步工作计划六、附录－《***置业重点目标城市房地产发展调研报告》

战略思考的背景1.2.3.1.2.3.战略思考的背景战略思考的角度与原则***置业集团战略***房地产业已经经过了9年，超过100万平方米项目的开发经营积累94959697989900010203新怡绿洲知本时代新华广场文苑世纪花园新苑小区华油小区***小区新城小区金城里金华里空中花园金玉里其他项目和平丽景102030405060708090100开发量总计发展年度累计开发超过百万平方米随着企业运作的逐渐成熟，正逐步成为专业的房地产商，具备了长久发展的基础运作能力正在逐渐增强物业管理优势逐渐明显营销能力与销售经验日渐丰富客户服务经验在增强人才经过锻炼已经可以应对常规的项目设计开发方面的经验逐渐增强在廊坊逐步树立了***地产的品牌随着***集团的发展以及在地产的业绩积累，政府关系越来越具有优势品牌优势设计开发能力资金优势人才优势政府关系优势客户服务优势土地储备优势营销优势物业优势基本能满足自身发展的需要土地储备逐渐增多***置业高层对置业未来发展的初步设想廊坊本地市场容量有限，***欲做大，异地开发是必然趋势在核心城市：通过在核心城市的项目建立在业内一定的影响力，培养对房地产行业的敏感性和能力。但由于***实力有限，核心城市不是开发区域的重点在中小城市：利用***燃气带来的资源，重点投入产品以中低档商品房为主…由于房地产非集团的主业，加上置业集团本身尚未形成清晰的长期发展战略，***集团领导层对置业的未来发展的定位暂时倾向于机会型投资产业资料来源：***置业咨询需求书和反馈意见、***分析***集团高层对置业未来的定位暂时是投资性质的产业，与主业无关置业要独立发展，干得好就干，干得不好就撤附属板块，跟随主业的发展动向而发展但是置业集团对自身定位的明晰和管理系统的改善反过来也会影响集团对置业的战略态度,使其能与集团其他专业板块形成协同效应明晰的战略定位：区域产品客户群能力建设的重点和步骤战略计划和增长阶梯集团对置业的未来可能的战略态度积极扶持（各方面资源上的支持）成为主业的一支而不是投资性业务与集团其他专业板块形成协同效应权责分明、精练有效的组织良好的人才队伍和梯队建设规范、执行有力的运营系统置业集团对自身清晰的认识和能力的提高全国房地产市场前景对***置业而言无疑是有利的，但市场格局、竞争仍然给***置业带来了巨大的挑战市场增长快，潜力仍然巨大市场集中度低，有发展壮大的空间竞争的加剧资金渠道政策土地价格增长过快经济增长与居民购买力相对增长较缓有关房地产市场的具体分析请详见《附件－***置业中期报告（4）－全国房地产行业分析及城市房地产调研报告提交版》机遇挑战另外，置业在房地产发展上遇到了许多来自企业内部的限制与瓶颈，而这些瓶颈更多是可以解决的战略定位尚处于摸索阶段管理支持系统尚处于磨合期没有成为集团主业板块，难以形成协同效应良好的市场前景内部挑战内部挑战内部挑战理清战略思路，夯实管理基础迫在眉睫战略思考的角度与原则1.2.3.1.2.3.战略思考的背景战略思考的角度与原则***置业集团战略***认为，***置业的战略思考要依据以下原则遵照房地产行业发展的规律来发展房地产业配合集团战略，同***集团各专业板块协同发展注重现实能力与现实资源，注重主要能力的提高***集团要考虑板块间的最佳协同效应，而***置业要在集团战略指导下遵照房地产行业发展的规律来发展房地产业***燃气***燃机***置业国家能源战略的发展方向产业链特点区域能源发展状况区域经济与消费习惯制定战略的依据：燃气的发展策略燃机的主要消费市场特点房地产的发展规律区域房地产发展水平与竞争水平自身能力与资源制定战略的依据：国家宏观经济形成怎样的业务板块组合板块的相互协同……在发展的部署上，***置业要尽量与***燃气的发展优势相协同山东江苏安徽浙江湖南广东河北***燃气的主要市场置业房地产业应充分利用***集团的资源，产生最大的协同效应：品牌的协同性政府关系的协同性对区域消费习惯的理解能相互共享燃气和住宅房地产可以协同开发，并作为独特的竞争优势物业服务上有共通性……由于廊坊本地市场容量不足而迫使***置业必须跨区域发展，但跨地区经营给企业带来了经营环境、消费习惯的巨大差异，使得跨地域经营需要具备较强的资源基础和管理能力跨区域管控能力更有效的人才激励机制更专业的项目运作能力战略供应商体系跨区域品牌建设能力成功的跨区域发展关键成功要素***置业还没有真正在二三线、一线城市展开过企业竞争在廊坊本地的开发极大的借助了集团的品牌和政府关系，并在一个相当熟悉的城市展开，在廊坊的成功并不代表核心能力就能完全满足异地开发的需要对于房地产企业而言，异地开发将对房地产企业提出更高的要求，因此***置业的发展战略一定要考虑企业的现实能力与现实资源目前的最终市场表现图项目研究施工建造设计规划市场销售物业管理投资决策市场策划客户管理成本管理资料来源：战略研讨会异地市场将对***置业提出更高的能力要求项目研究施工建造设计规划市场销售物业管理投资决策市场策划客户管理成本管理异地管控***置业集团战略1.2.3.1.2.3.战略思考的背景战略思考的角度与原则***置业集团战略***置业集团的战略包括如下部分商业模式???增长阶梯核心能力产品价值链区域企业愿景、企业定位***置业应定位于“配合***集团战略发展的专业房地产开发运营商”配合***集团战略发展的专业房地产开发运营商***置业应配合***集团总的战略部署，适时的调整置业本身的开发区域和产品类型在配合***集团战略计划时，置业要采用专业化的房地产开发经营方式配合集团战略的发展大集裹团附导属的碑房地现产板虫块的强发展锹存在啄以下事两种冬主要许的发棋展思丙路紧密慢的配毛合集疤团主疾业的侨发展僚，以挠附属贼板块模的方前式经夕营开练发集挤团所裳需的捡房地绪产项化目以专鸦业房留地产朗公司见的方身式配元合配敬合集蚕团主恶业的帐发展栏，承凉接集感团主血业项嫂目时速采用个市场守运作英方式优点缺点最大算程度狗的配瓣合了敢主业稍发展观，最捧大程崭度的呀利用逼了集鬼团的扁各种轰资源没有捏在市离场环主境下朝运作炭导致词专业连能力畅难以翠提高状，最亦终难麻以成硬为集拢团重尺要的揭收入毫支柱需要傲经常胞在集把团指攻令性牌项目壶与市隔场更鲁好机沿会项格目中孩作出斑选择戚，在商最大友程度算的利沃用集惧团资仰源上够稍逊在市习场环纸境下傲运作恶使得谦专业蓝能力暮能够学得到增提高何，有锈希望扇成为娘集团气重要没的收况入支蝴柱案例斜：中酿远与湿中化头的房图地产捧板块护从过撞去的得依附形型产谋业走汉向专停业化山发展零散粥投资趟与管针理任侄务兼询顾期市场饶化过弱渡转互型期专业仓化运晓作初猎期管理译体系/体制蔬制完虾善期评价在这嘴个阶蜓段公速司基级本明半确了歉以项杏目为渗导向球，在狭主流渠住宅霞和高佣档写腐字楼幕市场疗发展局的开叫发定携位通过坡两个眠项目致的开劫发积你累了完运作宗经营夜，为存今后检的复川制发邪展打策下了爪基础由于尾集团苗的行澡业资魄源难受以整侍合，抄零散轰投资止的不付确定习性过类大，喜公司倦在这标一阶偶段不炮能主垒动获韵取价烛值，屑收益句性不甲佳这一级阶段吼公司贱在把珠握市声场机陈遇上吧的能鸽力迅雁速加疤强，突也形沾成了爬自己搭的管碎理核克心但由肆于营鸡销、捐物业极、内寺部机生制等预战略泥环节持的不屋够完杠善，滑也带访来了积管理纪中的近一些绵问题只有抬顺利递通过潜这一奥阶段左的管拼理提厉升和助完善隶，公转司才北能提愿高运电作效府率和遮应变竿能力欲，降饱低运给作风遣险，坝成为错能够烟适应谜市场,实现认快速盛、健豪康发抖展的遵目标零散衬投资惯与管私理任运务兼折顾期市场门化过曾渡转锐型期中化株集团咸与中遗远集秒团各符投资20亿（喘现金钻与实仪物净舍资产睡）以馅对等溉股份凡的方负式组皂建中鼓远房截地产签，目拌的就沫是希册望房第地产组板块王能够鱼专业拉化发终展**殖*以韵咨询侍方式饶介入隶其专吨业化泡管理颗体系低、体璃制的颜改革诸、完将善工孕作。气帮助抹其进始一步脚市场译化运剩作**中*认场为，妻尽管俯未来峰集团务战略泽会对吩置业全本身输造成微重大熔影响魄，置砌业仍励然要锯本着继专业哈化发驳展的让道路叨前进绢，并艘以专董业房扩地产晃商的颠定位颂与集遣团其熊他板携块展叠开尽顾可能浊多的降协同可能签的*抽**侦集团孕战略瓣*对置挨业集占团的腾影响*注：鹊有关砍**胀*集明团战彩略的遵内容桌是依付据零寒星的范访谈块记要桶中获丹得，题在此晴仅作阅为示攀意置业甘集团毁两种育不同驾的应孙对策覆略**拾*燃躁气全姥国区丛域扩耗张煤化去工、赛石油脊化工灿战略雷洲谦半岛析码头海南嘴油气揭田配合股燃气酒的发娱展，刷实行播燃气倚跟进栏战略建设抓煤化钉工城夫、石让油化集工城建设其码头矿相关丽物业建设柿相关爷物业专业贸化运仗作集团支附属晃板块客未户胀对文象恢：集团棕、主阁业相沃关单蚁位产驱品：以挺内部河项目溪建设工为主愚，产肢品类样型广产业骗链环也节：开发尘、经猴营、水服务穿，经豪营服黎务更仪多核执心继能乌力：重点筝在于泽成本业与质完量控救制能撑力，平规划更境多依想赖设锣计院战季略找举城措：主要隆依赖烤集团差，随塘着集侵团主慰业走丸向而随奇时变洞化客也户帐对团象用：市场植、集门团、棕主业勤相关登单位产评品：内蒙部项啊目为沉辅，雁产品究类型局较集义中产业惠链环戚节：开发像、经粱营、所服务糖，玩开发兔更多核辫心枯能秆力：重点臭在于呼规划批与开堆发能务力战锦略期举挣措：尊重甚市场衰规律挑，随狡着集惊团主翠业走宪向而变跌化但咱不完庆全依子附主驴业的两发展集团迁定位躬对置劲业的济战略畜配置车极其逝关键根据融置业悲集团似的企码业定优位，咸**疮*建路议置您业集孕团采蛇用如翻下商艇业模屈式产品价值延链区域以专荷业化炼的运代作方糊式配晶合集顺团战萄略的吓发展应采级取集警约发诉展模食式，共全国威划定2－3个集从约发猾展圈烈，在盾未来5年中斜建立商区域催中心剥，设馅定项葱目复故制标为准三线但城市批是主阻力市攀场，联二线买城市防应作丢为集读约圈报的区魔域中远心予凭以重甩视**办*应皱策略扛性进碍京，痕将北嚼京作临为战闭略高坡地，芒甚至住成为勒置业阳集团夺总部塘所在谎地，新但北兔京并提不是械发展困房地序产项踏目的踪蝶重点盾地域区域言扩张蚕不宜键过快肉、短拖期内鞠应集离中于2-默3区域译（在5年内去）异地芳专做烂住宅签开发怖，产汗品形概式可责以住更宅商甲业结林合，倘但暂探时要得避免右商业译经营廊坊检本地得是全菌方位叹服务三线错城市劝主要摊面向除中高算等收架入人屿群，掌二线雷城市我面对乒中低村收入算人群抓住贺住宅烤开发嚼的良提好势会头，客异地牢集中音精力尽专做楼开发廊坊答本地虎适宜答业内烂多元时化经争营3年后鉴考虑拦开发柿经营穷并举牵，并真结合铅**鼠*集彼团的蚀物业捉经营比项目配合亩**陆*集感团战扛略发涝展的教专业洽房地重产商首先睁，*宪**效置业匙应该溉确定厨选择绑城市敢发展神的原柔则以萌及城亩市发瞎展的倾路线损，*斑**逮建议见按照票如下保分析蓬框架猪来展辨开分暮析战略盘原则竞争恳状态能力誓原则**恶*置杂业的昂能力笼是否想允许搬？如何遵与*当**姿集团妖，特魂别是钩**面*燃奸气的纪城市贷发展孔战略种相结票合？**尤*置滋业的泼跨区丸域发刮展模安式是伯否允御许？市场秆环境企业数的可锅行性城市限发展该市愧场竞羞争是寄否十摊分激缝烈？该城费市是洽否具哭有开种发的剖市场丝式潜力惠？区域房地六产业细具有租典型混的区潜域性轧，各酿区域柔市场剥成熟牲度形校成明呆显的耍梯度辰发展年态势出。我盖们将巩中国雄的房均地产不区域嘉按照睬市场窗成熟垄度分跨成四唉个区裕间一线春城市二线遗城市三线遗城市四线硬城市中国阴三大卧经济及区域驴的中脾心城姓市：贸北京列、上纠海、勒广州醒、深掀圳等天津晚、重赏庆较发折达的裁省会推城市芳：杭磨州、绘成都食、沈秧阳、像石家巡寿庄等区域督经济举辐射阿城市蜜：青时岛、余大连夜、昆责山、源太仓于、珠纸海等落后纽奉的省芹会城高市：刃青海袜、呼阔和浩纷特、耕昆明帅等较好候的地贿级市落后膜的地莲级市县级灶市县城城市价特点市场环境国际送性城仓市，途区域咱人口施规模协在10竭00万以罗上流动余人口庸非常蒸多人均GD念P3篇00壶0美元物以上房地吃产年贫投资堵额30黄0亿元众以上市区意人口锣规模替在10镰0万以证下流动燥人口爆以周永边的座农业励人员胀为主人均GD主P6逐00－13铁00美元房地状产年晴投资尼额15－30亿元人口坑规模邮在50万以撕下流动触人口改极少人均GD羽P6响00美元盼以下房地吃产年携投资两额15亿元窝以下区域故经济勒中心流动皮人口尼较多人均GD棍P1题30用0－30幸00美元房地腾产年水投资敢额30－30属0亿元按照区联合昌国统婶计预瓶测方较法来磨看，丙一、脆二线委城市固处于棍稳定铸高速原发展装阶段拐，三时线城劫市处寒于快乏速发朴展与桨高度次发展痒阶段测，四辽线城淡市处雕于起船步发秆展阶侮段人均GDP200-300美元300-600美元600-800美元800-1300美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况刚起步发展快速发展高速发展稳定高速发展平稳发展一线义城市二线伏城市三线泻城市四线涨城市国际犹性城勒市，裕区域稀人口现规模第在10障00万以咐上流动垫人口云非常绢多人均GD摆P3销00奔0美元常以上房地怒产年寻投资饶额30裹0亿元欲以上市区输人口槐规模椒在10筹0万以唐下流动铅人口严以周胡边的敞农业档人员零为主人均GD租P6耻00－13厕00美元房地小产年加投资暮额15－30亿元人口枯规模冲在50万以乓下流动扩人口梳极少人均GD柜P6取00美元疾以下房地拐产年户投资倘额15亿元聋以下区域状经济催中心流动碰人口汇较多人均GD察P1贼30穿0－30极00美元房地蝇产年凑投资欣额30－30戏0亿元联合叛国统累计预璃测方桨法参考凳：2衔00统2年练中国宏省会践城市葛人均减GD咸P数搏据>3同00拣0美元13于00－30老00美元<1渡30耗0美元注：召此数悉据仅宴为参司考，际人均GD终P仅是埋考察拒城市除房地崇产市反场的泳一个迹因素不同堤成长云阶段巷的房鼠地产纹市场槐呈现则明显君的不售同特踏点，械尤其舌是经带济发柔展、辱流动距人口芦、客学户对图象极卧大的莫影响株着相医应的货房地些产市秀场客户拒群二级远市场购买素目的住宅挨均价雅在25揭00元/平米超过15万平电米的资住宅搅小区克很少资料睛来源抄：*插**蚊，*摧**陶分析市场栗特点拥有伙较大炸的高崖端产抱品空悉间多元排化趋粪势强住宅骂均价庄在35袖00——40掏00元/平米超过30万平节米的稠住宅赌小区怨很少住宅倒均价垃在15晴00元/平米淘甚至移以下超过10万平伙米的拆住宅臣小区胸很少获知月渠道非常穿活跃活跃刚起侧步启蒙扇阶段自用哪和投递资均奖很普农遍自用南和投卷资均蔽很普各遍，欧但投构资为碍目的征较一忧线城成市少基本态为自倦用绝大气部分垄为自鹿用流动仆人员本地究居民投资校客流动深人员本地法居民投资溪客本地慨居民本地械高收扔入居粥民团购戒较多人际爽传播实地眼路牌王广告媒体予广告人际史传播实地痒路牌酒广告媒体喂广告房交沟会媒体暑广告房交即会一线井城市二线涛城市三线乐城市四线兵城市市场环境一二樱线城酬市有芒一定饼的独浸立市悟场地秃位，坊三四槐线城展市受权一线吗和二献线城旅市的恢影响渣，一尚线和若二级哪城市均越强肉盛，厕周边户的三逝、四友线城开市受孔到的仓波及凤更明烈显，锹也越编强盛矮。因消此，见只有张一二贸线城省市才非具备下成为大区域往中心至的条蜻件二线碌城市亦有一编定的追独立柱市场犬地位喝，不溜受一拔线城烘市的顿影响贺，除迹非离河一线验城市宁非常志近的冶二线色城市妇，例矿如杭跪州、荐南京追等三线软城市尚受一牺线和屡二线认城市宪的影诞响，爸一线疫和二轨级城醉市越厉强盛船，周脉边的研三、肢四线惹城市镰受到视的波蜓及更蛛明显拘，也夏越强大盛一线贿城市二线低城市三线技城市市场环境经济粉圈的继形成槐能影尤响整奋个圈货内的袋所有穗城市宁，大桨经济坊圈内夏的三失线城吵市的趟房地报产市绪场甚怜至要乏好于饲欠发凯达地破区的种省会贵城市珠三肥角经惧济圈京津蒙经济趟圈人均GD妄P较高蒜，投僵资增劝长速编度高垄出全蒸国31滤.9脸%，供主需比感例基钩本协究调，筹政策锯引导科较好垮，将袋进入彩下一面轮大伙的发师展期外商竹港商伯购买无力旺孟盛，舰土地倒便宜周，具造有得括天独正厚的久优势隐。20乖01年空格置率使下降勉很快政，销乱售旺肾盛特殊悲政治秧地段占，大晚北京袋概念银提出轧后引尾发大呈规模裂的投杀资，扯加上尼奥运裙影响封，京偿津板踩块将冻是奥棉运第灶一受嫌益者这三图个经惰济圈卫中的培许多称中小幼城市诉的房送地产摇市场违发展秃超过丈其他皆区域厚的大饰中城睬市长三戒角经理济圈市场环境从中筐国的舱房地菜产发严展历丽程来男看，北京灶、上睛海、升广州岁、深也圳等一线况城市号的房嗽地产杰市场园明显乐领先枝于其疑他城复市中部地区西部地区东部地区经济歼发展块水平歼高的帆三个愉省份凭和城暂市占肚销售质总额锈的40箩%20每02年前11月城市肺商品牺房销掩售额兔累计熊百分片比目前内房地框产行干业在冶全国粪呈现逗从东蓄部到粮中部贩再到歉西部顿的阶梯登式滚约动式缩慧发展，具召体表荒现在蹦省会板城市嗽、百抵万人捞口级耐规模敏的城兔市发爬展领贴先资料滥来源咳：*吃**款知识台库，病**哭*分庙析40％市场环境但随滑着一计线城剖市的掏房地赞产投州资额宣猛增嘴，一沸线城追市的片房地垫产投洒资风筑险随缺之增喇大，反圈地蔽热潮筹开始棍理性哄回落上海描土地悟供给滋与需边求的辆状况单位量：万鉴平方垃米北京20阴01－20易03第一颗季度振土地柿供给汤与需暖求状柳况单位拿：万周平方纯米土地率出让椒面积市场环境资料丽来源动：中暖国*亩*行部分朴领先占房地盏产企辅业根睬据地翅域经寨济发汤展程券度的帜不同响，开竖始向留具有贩发展份潜力促的二定三线粉城市夕转移贡，资闸金流岛向开忍始全廉国化-区域样市场娘成熟承度分起布示申意图-区域职经济东发达娇程度/城市民级别区域叹市场竞争延集中梅度一线撞城市二线索城市三线杰城市四线挣城市中国肥三大牌经济昂区域星的中彼心城皱市：介北京验、上没海、垮广州烂、深牧圳等天津盗、重摊庆较发但达的闸省会滤城市准：杭狂州、锻成都视、沈啄阳、柳石家横庄等区域雹经济断辐射阶城市劳：青禁岛、炉大连莲、昆夜山、贪太仓贷、珠袍海等资料舰来源帽：中竹国*索*局扶，经某济*擦**并报，纽奉**卡*分果析四线万城市源基本假还是仍以本矿地房五地产菌开发梯商为浓主，搏暂时乌没有鸡大规恭模吸苹引外画来投朱资商落后遇的省糟会城咸市：找青海侧、呼金和浩恰特、模昆明学等较好澡的地僻级市魂（例稍如廊消坊）落后接的地衬级市县级返市县城市场环境**李*研隶究表课明，揉全国拍相当绵一部煮分城陷市房劈燕地产熟市场箱都有化泡沫废，而馆且不附光是合经济字发达歪地区袜存在飘泡沫劝，经锻济相葬对落父后的熄地区射也同庄样存狡在，翠反而宪是中黄等城模市房辣价相偷对合林理全国累部分籍城市耀房价沟收入业比根据袜发达购国家执经验撑并结葵合中绵国实拨际国郊情，涨房价证收入前比在6左右屿是较拉为合创适的龟比例速，西匀南和贡西北差区域情由于卧无大说量外砍来人面口购满房支西撑，店出现子了明筒显的两泡沫市场环境二三索线城呈市的楼土地疯市场烛在逐悄渐吸止引众谦多房患地产膊商的换目光珠江术合生吧在天国津一睬举签爷下了离一块条１８间００穴０亩圆的开浓发用终地,，为剑国内熊房地芽产开笛发创高下了爬最大授手笔和黄棚独资斤购入骨重庆洗江北六区一嫁块大切约24予.3万平孔方米神地皮顺驰抓在石益家庄闸天价万购入节土地深圳扩长城钻地产登（集钞团）患股份影有限袍公司稻，与所成都矮签约启投资18亿元达开发驶成都偏楼市木，其垂在成份都的基项目氏建筑炒面积欢近70万平指方米冒。而悄此前称，深派万科味已在钟成都峰运作励好几财年，菜其在薪成都中城东20斩00多亩辨的万晕科城读市花仪园项春目已唤开发庙到第超二期上海呆大华折集团态一口涌气拿中下武畜昌南坟湖54万平烦方米行土地伐正紧榆锣密页鼓露地制品作规耗划方凶案后上海测西北驼盛唐务公司袭又击毒败武相汉本稳地3家房乐产企存业，些以7.压32亿元向拿下框龙王煮庙15叹0亩商写业用拿地的俯开发队权，亮创下皆武汉雄地价女的最赴高纪纠录……资料巧来源妨：《**叨资讯》**错*分朵析市场环境万科通紧紧嚼抓住脑二三卸线城米市的惨发展络机会疫，进补行区传域扩构张，扛为其月树立尿全国斩性品装牌奠扁定了短坚实培的基冰础20滋02年二验线城蚀市占鞭到万辅科整妙个营屋业收昆入的57％，花利润娘占到锦了55％，抛万科奔从整胳个总篮资产应收益两率也攀可以榨看到浸，二焰线城千市的泛指标罩是非软常良庭好20燥03年，餐万科房诚在北妈京、只上海化、广酒州、匠深圳温等一许线城许市的赔项目狭开工剧面积疤仅为16％市场环境再看黑四线丸小城淘市，跌由于幻玉受到怨各方轨面条评件制万约，绵需求徒增长命的速享度不配会很烦快，简难以拜形成渣一、邪二线粉城市复那样痕迅猛邪增长旧的市俩场需哨求，恨不具制备长赤期发困展的屿基础垮，只恢能作愚为机何会性映投资观区域一线峡城市二线妄城市三线羞城市四线狱城市需求睁增长幅速度经济转难以降支撑孟：四线射城市众的人弹均GD扯P为30厉0美元较以下浙，远迎低于缸一线此城市脖的13旨00美元-1某50多0美元讽，用屡于住铃房消麦费的积收入害比例碗较大宁城市恩相对管较低州。购买旺力过脊多依朽赖于辩本地四线派城市腾的流愧动人彩口比殖例低妈，三币四线冻城市穷的流羞动人喘口比度率在25驳%以下肆，远卡低于耕一线毒城市叨的50谈%以上翁，和补二线协城市25怕%-队35勾%之间刮，增帮长率娃也远株低于论一二悲线城利市（夜流动吐人口依比例鼠为暂壳住人挥口加肝流动劲人口袜除居偏民人调口）二、游三级罢市场蠢不发童达由于魄大部连分中河小城窑市二诵级市覆场的厕还处秤于萌跑芽状垃态，跪居民细购房繁多为机改善命自我屋居住西条件策，通研过购炊房的番投资起意识于还很掩弱。市场环境人口斜规模冲在50万以呼下流动遮人口并极少人均GD械P6胁00美元各以下房地远产年询投资僻额15亿元贝以下市区睛人口软规模混在10牲0万以屑下流动烦人口弓以周性边的适农业恩人员腥为主人均GD障P6瓜00－13殖00美元房地炊产年怒投资敌额15－30亿元因此增，从服市场许环境趁纬度润来看婆，二框、三笛线城拢市更倒适合设**航*置奥业寻抖找长纳期发龟展机快会，正特别岭是三挂线城最市，敞未来侄应该考成为绒主力货市场竞争垃状态城市搜发展区域一线帽城市四线沟城市二线华城市三线则城市国际蛋性城悄市，聪区域储人口陡规模多在10盛00万以兄上流动界人口棒非常骨多人均GD栗P3健00庭0美元浴以上房地哪产年铃投资谦额30海0亿元耗以上区域誉经济基中心流动落人口炒较多人均GD昏P1怀30订0－30远00美元房地夹产年蝴投资考额30－30启0亿元一线：策略进入二线：区域根据地与辐射中心三线：主力市场四线：辅助性机会市场从进裳入可脊能性劲来看算，中纱国的背一线刺城市开房地爷产商跳数量相极多穷，行醋业集甘中度仍低，国**逮*如随果进裤入将燥面临岂高度虚的竞汪争北京上海广州企业饱总数11携00家33档12家17饼13家房地脸产开指发投侦资完葱成额商品耻房销童售额平均格规模平均动规模进入终特征68诊9.葵3亿61陆2亿28狱0.截5亿30哈2.仙3亿41所0.萄7亿40唤24万18将48万25述50万17且65万12界40万资料脱来源务：*传**趴分析20故2.沟3亿18竖39万进入满所需各资金算壁垒杰较高所，加上摇存量况房消级化所告需周楚期较方长，紫小规仁模企晋业资躺金难幼以为碎继，捷将被优淘汰袜出局市场依上的让开发页企业妻过多侧，总位体规从模较创小，进入坡壁垒老低。但既小规肝模企蝇业竞苍争力庄比较猪弱。经过须整理偏，开最发企确业数风量大鞠幅度索减少究，目前顶进入债壁垒江界于锄北京喝与上裁海之手间，但乌企业索效益兔要好纠于前皱两者仍。小径企业都依然敞面临矛上述偶危险阀。以北劲京、婆上海行、广鲜州20金01年统蜂计数洗据为泉例：进入参可行孩性北京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2002年全国各类物业投资结构比例示意**汗*在稿不同舟的地耗区要贿面对乳不同羞的层昌级人虎群，盲北京箱面对扇中低鲜收入润、二锄线城只市面奋对中晨等收牙入