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七里香榭营销策划报告5/19/2023XX广场营销策划报告XX地产惠州分公司项目背景

为了配合贵公司的发展战略，实现项目的商业价值最大化，深圳XX惠州分公司有幸参与此次XX广场商业项目的策划工作，希望以真诚积极的服务态度、专业卓越的服务水平实现项目的圆满成功。项目概况项目位置：地处惠州大道与三新南路交汇处商业性质:1至3层裙楼商业商业面积：约12343平方米

目标与任务打造惠州又一核心商业旗舰短期内实现快速销售!开篇离开市场谈定位,再好的噱头都是空谈>>成果体系:项目评定市场需求空白点机会点分析定位分析：CCTI推导模型定位推导体系宏观定位策略功能定位档次定位客户定位业态组合形象定位经营模式价格定位发展建议项目地段分析XX广场凯宾斯基酒店、写字楼峰景国际中信城市时代商业、写字楼、公寓电信大楼佳兆业商业、酒店、写字楼、公寓图书馆体育健身馆市政府市民广场１、地处惠州江北开发区，未来江北ＣＢＤ核心商圈；２、项目片区内五大商务写字楼；３、中信1.5万㎡、佳兆业2万㎡大型商业；４、凯宾斯基、佳兆业两座五星级酒店；５、四周市政配套完善，图书馆、体育健身馆、市民广场、市政府等有力支撑；６、沿惠州大道，周边专业型市场聚集；本案项目交通分析东江大桥中信东江大桥合生大桥惠州大桥沿江路惠州大道云山路三新南路三环路铁路通向博罗通向博罗XX广场１、紧邻惠州标志性大道－惠州大道，交通便利，四通八达。北到博罗、河源，南通海丰、汕尾，同时，又连通广惠高速、惠盐高速，可直达广州、深圳；２、目前约有１８条公交，１４条省内长途途径该项目达到惠州所辖区域以及省内各个城市；本案项目人流分析佳磊华丽君华府财富公寓TCL雅园粮食大厦江北新苑检察院凯宾斯基市政府水北新村工商局法院盛丰商务大厦中银国际先科大厦１、项目周边现有居住氛围、商务氛围清淡、人流较少；２、惠州大道以专业市场为主的商业形态不需要借助太多的人流，同时也不能提升片区人流；３、项目地未来将打造成江北商务、行政办公、娱乐等为一体的现代化综合性ＣＢＤ区域；XX广场本案项目周边商业分析XX广场碧水湾商业街狐狸城丽日购物广场佳兆业商业天志家居广场纺织布料城义乌小商品市场亚太家居市场弘雅文化艺术商城新世界购物广场国际电子城顺德家居广场中信城市时代商业ＣＢＤ未来核心商圈零售商圈1、沿惠州大道两侧延伸，形成以顺德家居、天志家居、国际电子城、弘雅文化艺术商城、纺织布料城、亚太家居、义乌小商品市场等专业型市场为主要组成部分的商圈；立足惠州，辐射粤东。但是专业市场的主要经营特点是以批发为主而零售为辅，对人流的带动不足，项目周边缺乏人气。２、由丽日、狐狸城形成的江北零售商圈，但由于江北人气不足，零售商业消费力不强。本案本案附近——中信城市时代15000平方米商业周边商业项目本案附近——峰璟国际10000平方米三层商业本案附近——惠州纺织布料城16000平方米商业本案附近——义乌小商品批发市场二期38000平方米商业周边商业项目>>项目SWOT矩阵分析:优势S（strength）：地处江北未来核心CBD商圈区域；临靠惠州大道，交通便利；临街面宽，展示效果好；周边专业市场聚集，成熟商圈；劣势W（weakness）：项目片区周边住宅较少，常住人口不足；人流较少，零售消费力不强；周边零售商圈氛围清谈，没有支撑；人流引导困难；机会O（opportunity）：惠州商业处于发展阶段；业态布局能利用市场空白点；周边其他市场可以形成集聚效应；威胁T（Threat）：目前，项目周边新建商业项目较多，形成直接竞争；

结论：项目目前周边环境无法支撑本案走零售密集型消费商业类型路线，现在按传统商业方式靠引进百货超市来带动人气的做法去操作该项目的时机尚不成熟；项目总结分析江北未来CBD核心商圈零售商业氛围清淡片区新建商业面积近100000平方米交通便利，四通八达周边专业型市场集聚住宅少，常住人口不足拔高项目立足点,参与城市商业运作拨高项目定位立足点,立足惠州城市商业业态布局,寻找商业空白机会点,与城市现有业态错位经营才是本项目的出路。惠州城市商业运作研判惠州传统商业圈西湖商圈百佳商圈天虹-人人乐商圈位置主要业态及主力商家档次消费群体天虹——人人乐商圈麦地路辐射范围酒店、餐饮、服饰、数码、装饰、休闲娱乐，人人乐、天虹、女人世界、顺电中高档次香港、深圳、东莞、本地的高收入群体百佳——时代百货商圈南坛路、下埔路附近品牌服装、医药、鞋类、珠宝首饰较多，百佳、时代广场、源东国际商场、海鹏购物中心中档商业中等收入群体西湖——步行街商圈中山西路、五四路、国庆路辐射范围惠州商业步行街，主要以经营服装、珠宝首饰、鞋类、手机为主，丽日购物广场中低档次本地居民商业网点众多，规模庞大，业态比较全面，人流量和销售额巨大，市级商业中心。日均客流量达10万人次，节假日更高达20人次以上，年营业额初步估计超过15个亿。天虹——人人乐商圈目前惠州最具人气的核心商圈

西湖商圈惠州最早形成的商圈

历史悠久，在惠州市民心目中的地位相当高，以西湖丽日百货和商业街为主体。由于毗邻西湖，购物环境一流，相当一部分的游客也成为了顾客。目前日均客流量达5万人次，节假日更高达10人次以上，年营业额初步估计超过3个亿。以百批佳购帅物广聚场和阻时代填百货沫为主宁体。迁惠州狂早期宰的富诉人区乎，日蜻均客曲流量达蓬4万芬人次缠，节音假日视更高痛达8编万人酸次以话上，缎年营挖业额信初步僚估计捞超过厦5个掌亿。南坛东下埔朴商圈崖惠州谈早期颠形成研的商沿圈经营凝业态座主要何以百苏佳、狡人人归乐、雾天虹谢等国脑内知恶名零值售业悔为主体耳，周驾边辅萄助以曾餐饮替、娱去乐等通其他复配套塞经营尝，是尚以满丈足人们日朽常消齐费所柿需的闲散榆性消静费零乌售业置态。商圈抢的形嚼成都航处于邮城市桐中心揪地段头，人旬口密宇集型盏区域辅，商号圈有5迹-2弯0万纤人流纹做支提撑，辛零售划经营撑业态跃竞争棍态势笨已基陪本形鸡成，商圈胸内密集菜型消袭费特俭性突芦出。惠州忠传统闭商圈仔特点惠州婶未来懂商圈梦—江切北商闷圈江北非商圈商圈位置主要业态及主力商家档次消费群体丽日——狐狸城商圈以云山西路和文昌路十字为核心丽日购物广场、碧水湾商业街、狐狸城、金宝购物城等组成中高档次江北区域消费者惠州大道——专业市场商圈沿惠州大道两侧延伸顺德家居、天志家居、国际电子城、弘雅文化艺术商城、纺织布料城、亚太家居、义乌小商品市场等中档商业惠州及周边城市以丽米日购杠物商珍场、惧狐狸轨城、用碧水贵湾商待业街河形成迹的零敲售商帝圈，笑是江北现代睛综合辱性购遇物型听商圈通.江北瞒-丽携日狐惹狸城舅商圈软零乏售综姐合型辰购物以顺横德家撑居、须天志确家居喇、电馋子城啄、弘印雅文虚化艺荐术商欢城、员纺织循布料络城、亚太蒜家居翻、义侧乌小满商品贯市场尺等专驳业市惯场为伙主要捉组成轨部分雄；立退足惠蛇州，辐射糊粤东鞋。江北杨-惠跨州大才道商租圈发专巾业市饥场带以丽骆日购故物广庆场、灿碧水武湾商情业街鉴、狐倾狸城电、金根宝购立物城像等组绿成江摊北目滑前唯对一的膀现代开购物袖型商糕圈，面辐射笛整个赶江北悲；以顺贫德家爽居、怖天志缸家居熔、电莫子城县、弘翁雅文川化艺舅术商渣城、拍纺织钞布料挎城、孙亚太驶家居闻、义饺乌小插商品羊市场铅等专筋业市管场形脖成的患专业仰市场蝴商业猛圈,辣立足步惠州零,辐担射粤萄东；江北奔商圈叠特点惠州效商业妇发展惕状况项目租所在词片区花边新岭商婶圈江北甘商圈惠阳魂商圈惠州耻市商哄业体放系可尸分为宽：市帖级商左业中驰心、减区域询商业完中心贵、社息区（态居住学区）曲商业淹、街或坊商浆业、录专业呆（特耗色）治街（命区）凝、独专立镇轰商业驳和各隶类市董场、鄙物流负中心蛋等。本市喷市级主商业帐中心傍由惠含城花垒边岭郑市级肺商业获中心旋和江远北、委惠阳奴、陈晒江三治个市截级商约业副围中心黎（一答级商朵业中宰心）狭组成透。该垫商圈翻服务方于本区市及咳周边榜城市挽群，锹客流霸总量优在5筋0－摔60锈万人防次以越上。陈江么商圈商圈主要业态及主力商家档次消费群体花边岭商圈主力商家：沃尔玛、新一佳、吉之岛、人人乐、天虹、海雅百货等配套：酒店、餐饮、服饰、数码、休闲娱乐等主题性商场：女人世界、顺电、国美等专业市场：建材装饰中高档次城惠州及周边地区闲散消费的密集形消费群体江北商圈专业性市场：布料市场、国际电子市场等主题性商场：义乌小商品市场等百货商场：丽日购物广场、狐狸城等中等档次定向采购型消费群体20巨07乞，进孟驻惠圈州的兽零售塑商家惠有1阁3家陶之多诊，其鸣中包桑括沃毁尔玛役、日骗本吉播之岛砍、新铺一佳死超市咐等国召际知主名大多型零膏售商闯,主缴分进纯驻花嘱边岭拍市级酷商业呈中心扭,营顶业面廊积1坛.5蚀万平烂米以钟上的称专业串市场劫超过担10亿家，犬涉及剩食品吊粮油贼、果纳品蔬狐菜、迷机动旧车交吵易、歌装饰飞建材恨等多貌个行湖业，牲分布洁于城蛋区及辱城乡装结合红部窑.零售奖业态掏商业剪布局熔基本迎完善该,业荒态饱挺和,翻同质剥竞争砖激烈星,弥补谢市场清空白船的专爷业性地市场绑将成饿为惠剑州商茎业布朗局机略会点。>>燃项目各CC棚TI闲定位汇推导鞭:态势塔（盆Tr誉en叫d）消费泄者珍（C老on鱼su精me尘r）竞争粘者愚（C乱om诵pe幻玉ti色to亡r）自身启资源艰（It窜em暖se熟lf）项目灵定位晕走向项目翅在地狗段、暴交通放及周寻边配出套功肝能方秤面的进优势胃，为功定向鹿型消咸费打穴下坚像实基剂础。惠州指零售仔商业耳竞争界激烈班，市桶场空迟缺的牙专业榜性市齐场为群商业域布局穴机会逆点。开本项则目区舱域人麻气不工足，往商业筋发展您形成辫密集旨型消星费商肝圈的处时机叙尚不盖成熟潜。弥补客市场内空白插的定恋向型胞消费撕商业京类型项目骗区域喉常住酱人口脊较少百，靠五区域纺消费贼支撑载本商警业项乖目，贝需要箭长时互间的染经营衰培养饺，不倡能起赞到快竹速回刘笼资垮金的鱼效果构，立碗足惠垦州，棒引领挥粤东傍消费研是项拳目的协方向众。惠州亿定向挣型消胃费业挡态研篮判定向蚂型消煮费类采别类别市场占有电器有家居建材有礼品空白灯具有服装批发空白文具有图书有音响空白电子市场有小商品有儿童产品空白女人世界有体育用品空白数码产品有茶产品空白休闲娱乐有惠州赞定向颜型消熄费业台态,辈处于策发展毙上升伪阶段陈,亡市场赌空白战点较榨多,欢机会唉较大泛,那德么到袖底哪种缺业态旦是适睬合我绪们的字项目训需求钢呢?商业运营焦商商业地产辟商定位撤再思披考发展晕商的拐经营衰理念妥直接尝影响股到业猪态的馒选择味，商怪业运丸营商萌以后辨续经比营为峰盈利愈目的饰，在技业态沸选择郊上不缎考虑震商户怎的经碎营面重积大痰小对砍销售蛋的影泥响；哲商业暖地产墙商以瞧铺位团销售盾为最息终目价的，拜以实摘现资公金快轻速回屈笼，因此携我们掌的业饲态选笨择不述仅要扫为经竿营、滥楼盘筑配套侄、提厘升住隔宅价舱值三佛方考折虑，半还要档为利劳于销志售做筐好铺看垫。满足客项目膜商业锯条件规避府对项肠目人激流要欣求较僵高的断业态。满足刷市场天需求市场然对定修位的纷支撑同力度酬。满足厅项目夜配套抽需求项目亩商业吊将承册担项伍目配意套、枣服务茅城市叶与辐贴射周障边的迈三重味功能。符合租项目删大环萄境项目题周边距专业提型市弱场积吧聚，币商圈起成熟雨，可巧以为转本项徒商业夕做支屑撑．与销易售条挡件相蚕吻合业态臣经营规对铺默位面团积的链选择健利于剖商铺乐销售抹达到猪快速哨回笼回资金币要求。业态犁定位顷原则呜:业态丈与本歼项目惑契合查度评追比行业地段（2分）人流（2分）片区消费能力（1分）交通（2分）市场环境（1分）项目规模（1分）利于销售（1分）结论服装批发9分家电3分娱乐6分儿童产品3分数码产品4分音响产品2分家居建材9分茶产品10分百货超市6分备注侮:评抬分标盟准以量10煎分为量满分宝,分梅值越岁高,轧即业夹态与研本项倘目契颜合度锄越高责.项目坑主题府定位盈建议建议租一著惠质州茶砖叶批熟发市骗场以上延综合何分析飞:项目巧主题始定位营建议建议漂二哈惠杨州服姨装批故发市织场项目末主题赏定位刷建议建议材三望惠弯州家川居建眼材市后场业态鹅与项艘目契争合度箭分析队(服装淋批发)地埋段不需浩在城餐市商本业中蚂心地容段，牺项目采交通怀便利拔．人宣流片区消费销参售市场环境(不索符合)主要军吸引鉴定向框采购远型消则费，纵人流遵性、它闲散悠消费要恼求不瞧高。不以恒片区饱人口腔为依碌托，晌业态乏主题龟明确废，辐兄射范围映广。１、糖招商漫对象甲对铺绝位面枯积要锋求不腾高且纱独立邪，符员合投钢资者换投资申心理铜，利梅于铺霞位快算速销讯售。２、队铺位附形态败符合则产权拿式销惠售模潮式，禽规避咬了虚搜拟产厌权式排销售灶对前践期大祸商家啄招商决依赖遥性过佳高的妻弊端肝。惠州剩本地里尚不孙具备做产业超基础膛和市剥场基商础条岸件。服装赌批发(9垄分)家洽电娱摸乐儿童拢产品数码表产品茶产桨品项目见支撑音量响家居嫌建材百货夹超市业态逐与项奇目契肠合度渐分析(家带居建苦材)地悄段不需忽在城因市商搬业中骄心地兽段，恼项目胳交通惩便利毛．人雷流片区消费销冶售(不卸符合)市场环境主要弃吸引锻定向权采购舒型消可费，柿人流乳性、楼闲散腹消费要要求不评高。不以话片区渴人口焦为依烧托，勒业态墓主题收明确棚，辐侨射范围小广。１、摸招商棒对象黎对铺磨位面另积要班求大当，不宴符合贯投资享者投值资心翠理，宗不利嘴于铺作位快屋速销户售。２、第铺位胁形态鸦不符尼合产登权式度销售熊模式葱，而秋采用浑虚拟宴产权抓式销瘦售方日式,博会在啊前期医对大宵商家调招商侧依赖丝式性过耗高而艘影响拼商铺拼的销助售.惠州轰经济垮及房渡地产亩市场梅的快苦速发果展,土有着毅雄厚的市呢场基路础做彼支撑毁。服装它批发家膜电娱延乐儿童筝产品数码至产品茶产堆品项目脖支撑音鄙响家居坏建材(9时分)百货庆超市业态妈与项望目契贼合度存分析(茶帽产品蔽)地漫段不需辨在城字市商拢业中拐心地晚段，时项目岁交通哑便利畜．人尿流片区消费销搅售市场环境主要律吸引宰定向野采购则型消疯费，捞人流找性、扬闲散单消费要港求不浆高。不以告片区观人口符为依盆托，完业态艘主题误明确极，辐拣射范围衫广。１、子招商眨对象银对铺看位面哀积要罗求不删高且拉独立粉，符准合投牌资者鬼投资计心理埋，利闸于铺胃位快替速销暖售。２、视铺位船形态择符合梨产权墨式销晨售模宪式，乌规避出了虚寻拟产妹权式娘销售桥对前庄期大衡商家赢招商吨依赖专性过避高的钱弊端铁。符合书本地可人文锹文化覆、生专活习助惯，毕有市盈场基友础。服装杜批发家睛电娱伟乐儿童尘产品数码亮产品茶产血品(玻10末分)项目告支撑音伟响家居痕建材百货胀超市项目系主题鸟定位以茶娇文化缠为主跌题演绎糊休闲纷健康把生活冰方式拥的茶酱叶批盘发市袍场项目销功能狭定位诠释：址把文侍化与腰经商眉两者诊最大籍限度坡地融嫂合起长来，集文喂化传傲播、跳茶艺仪休闲隆、产毛品展需示、膜产品坊销售管四位南一体浅的茶狱叶批榜发市秃场。以文剩化带幼动商他业，绸以商铃业传优播文沈化集文化铺传播物、茶揉艺休爱闲、殊产品痛展示音、产辉品销闹售于一忘体的艘茶叶体批发朱市场置。功能跃定位项目事市场馒定位弥补微市场暴空白当，引召领行下业先坚驱形象状定位立足滔惠州克辐射顾粤东惠州蹦首家她大型坚茶叶授批发丹市场档次幕定位以特贺色经弹营的竟中高痕档次岔为主项目凯档次营造望高档否次、机休闲缓、宁匪静的渐格调提品茶忽空间绪和购祝物空浆间，罩让客价户体川会中系国茶夫道文盏化的礼深邃冶与精钉华。客户逼定位国内密品牌柜茶产振品生犯产商惠州诞知名段茶产斧品经程销商核心窑客户重点侮客户游离奋、偶染得客芬户普通建茶产壶品经哪营者茶产统品体兴验者与茶用产业剪相关较的其纯他客脂户客户体群体监定位惠州牛分销傅商周边职分销肤商惠州聚及周虫边消孙费者来惠梢州旅绍游者惠城管理路模式统一材管理唱分散厚经营定位怒市场每论证市场绣发展稼状况20尤03质年，魂中国拔茶产吉业总虽量就仆已突醒破百障亿，她以后废几年凤，中均国茶补市场债每年以煌百亿礼计的各速度喜在增绪长。浴而茶息饮在防世界掘范围中内的借增长盒！目海前世昨界人均纸茶叶捏消费递0.是5公慢斤，悄已大剑大超免过中踏国人萄均消木费0祥.3惑3公寨斤，国际茶叶妥年交华易额睡已超衣过1较00牵0亿柔元，脱且每灾年都垮在快饥速增状长！20卵06床年广混东省键茶叶虑年销坊售量筝达7万处多吨，人子均消任费量无1千吃克，彩总销允售额约扫为60酒亿元人民涨币，茶类搂特性最终秩证明之茶是伤最佳衰天然项保健株饮料袖，不聋愧为粱“中励华国畜饮”蜻，并县被称约为“嗽二十因一世方纪饮愧料之王”哈。进咳入新转的世钻纪，混日本恳很多枯咖啡糕店都扇改成光了茶踢艺馆异；美透国人守也因堆看好蛇茶叶款的抗胁癌保劈燕健功能绒，喝搭茶的爽人也迷不断裳增多案。每醋一次故冲击垮，都漏带来材茶叶受市场怪的结钓构调扒整，喉随着泪人们蠢对健瘦康绿色韵生活布的追关求，锄市场绑不断阳扩大洁。三次拉冲击80等年代细咖啡胆的冲天击90货年代匀碳酸吹饮料碎的冲亩击矿泉秀水的哥冲击惠州毛茶产棒品产眯业关渣系链茶叶安（产菌品）80邪00地余亩革基地10宋00宁余经雅营店每天茶叶销售孤量达逆50义00打公斤分布宣在博墓罗县皱横河郑办事累处、怠惠城旁区潼浑侨镇夹和惠碑东县栋山区撑等地目前帜整个交惠州络市茶丈庄茶亲叶店移有一慰千多委家.总都施以店笼铺形嗓式分排散经眠营市区岂每天茶叶销售楚量达炕50虚00起公斤剪，本跪地茶叶只占债30死%，皆且大泽部分寺是铁观折音等乌龙饶茶。市场胞支撑兔力度趣强劲悔，行阴业催铃生茶铲类专印业性皇批发晨市场粪的经槽营平较台业态惭规划来建议租金期水平进行井业态捕规划鸭时，炉应参贿考不区同业烦种的涨租金睁承受陡能力恐及铺穗位的立位置宴，进团行合真理的捕布局靠安排傍。面积锣要求了解傅不同字商家痰的面望积要返求有患助于厉进行炕铺位仿划分烘，不谁仅有锐利于仇招商妨，更叶有利魂于务实现狮项目侮的销症售价轨值最尝大化化。工程轰技术吗条件层高墓、柱肥距、董荷载垫、电饲气、假给水森、排雨水、亭排烟环、隔手油池耍、消雁防等拳方面忠都是蚀业态由规划识时应隶考虑箭到的肉工程包技术冠条件线。业态叔规划液考虑尝的微辫观因臭素业种肚的聚累客能释力充分斯考虑胶不同咸业种鲁的聚稼客能告力，勺使各抗业之石间形感成良在性的摧互补铅。辅助灭功能誉区需葵求辅助洞功能池区，浸是指碧在商流业场呜所中们那些叙必须各具备全，而末又不唯能用起来当寇作商铺销负售或辛招商岭直接缴创造闸利润铃的面吧积。匀例如退楼梯酷、道魔路、握厕所徒、休较闲空祖地、设备究间、削绿化由、停捷车场鸽都属欺于辅妹助功趣能区皱范围互。不因同的烈商家愿对商乔业辅烟助功能有票不同厘的要蹈求。项目眠的人翁流动短线将业浮态规渗划与贷人流缴动线字结合留，将蚁顾客虎引导汇至商熄场的折各个铺区域志，形前成良盒好的经掀营氛托围，亩提升啦整场声的租舍金水亭平，帝使收都益达部到最榨大。业态民规划腹考虑线微观呈因素业态典规划韵功能满足两大功能销售功能在不影响后期物业持续经营的基础上，满足商铺的销售功能，实现项目收益最大。招商故、经诉营功农能基于炭项目锣定位中，通础过合蔽理的哭业态悬规划若和布啄局，懒有利觉于招搁商的皱执行就和后另期经腹营管孙理。主营仆业态含：茶叶鼻类(光红茶甜、绿霞茶、萍黑茶肿、白饥茶、元龙井敢、乌从龙、劳花草脊、茶漠饮料睁、减采肥茶律、铁侍观音每、普邮耳等朵)辅助宋业态椒：烟、工酒类毕（洋马酒、旁白酒有、红掠酒等沈）业态动规划打分析鸭：1、若一、监二层瘦是项著目的才主出桌入口瓣，也的是项目面的对毙外形牌象窗兆口，顽这对都产品倍的经营品仓牌档脱次要掩求较捆高，弄同时赴也必畜须符合项却目的烟主题宫定位惹思想愈。另梳茶叶限产品种类俗繁多撕、消咽费能座力强丽、具剥有很状好的市场超前景环。2、沸一、办二层军的商理铺销名售价岔格一再般较高，侮适合用经营眨租金督承受凶能力全较强艘的业种。3、戚根据庸项目菌业态校的规辅划分净布，央同时考虑慨到项岔目的写经营罩产品关的互虚补性然和连带性婚特点浙，烟咬、酒藏类产巴品可稠以作先为茶类产平品在逗项目搂中联声动经腥营，扮形成践市场经营赢的烟列、酒客配套驾专区观。业态穿楼层于规划混分布位置：一、二层业态棵规划失分析轮：1、躲由于验经营冰产品份的自鸦身特升点（园体积简大）每，对克铺位晚经营胳面积骆要求泻较高亭。２、集三层撞商铺捏销售屠价格播一般眨较低霜，适谷合经赞营租同金承适受能熄力较铸弱的余业种僵。主营常业态茄：茶具挨类(缝现代缎茶具励、古忠典茶舞具、芳紫砂痒茶具厕、陶瓷微茶具盗、石惰材茶距具、腰木竹震茶具仔、玻金璃茶耐具、薪漆器盗茶具玻等)队、根边雕及抗相关赢艺术闪品类痕。业态低楼层解规划齿分布位置：三层关于航铺位优分割适应狭商场阁的主涌力商嗓户的久要求适应惕人流西导向健的要简求满足子商场辅公共洗空间禾的需品求制定鼠合理准的商垫场实迎用率合理愿利用杂每块狂地段本项当目商多铺划远分原立则商铺莫合理膛划分粥为开计间和楼进深属的比摔例是1:１.５——抬1：2；实用辜率不勿可低词于50胃%－６粒０％枪，通乞道尽溉可能饥宽阔漂（如盼不少员于2M）；其主颗力商滥铺应30寨M2左右蜻，少渣量商戏铺可买在30愚M2以上剃但以50采M2为限萝；铺位愈应采秘取半雕开放轧式商天铺设妨计；同时圈也要闹兼顾羊商场痒招商夸的需铅要；本项张目商铸铺划被分原校则一层舅、二梯层：面积盟约3杂0M2，位第置价看值较速明显氏的铺休位面喇积适毅当扩红大至抖50宰M2；三层蕉：独立雨铺位能面积驾约5陡0M2，位想置价仿值较桨明显酱的铺尝位面劈燕积适解当扩果大至陕80枯M2；商业索地产洽的营叔销营销图方式Ma责rk予et禁in愈g吴me分th急od先租后售租售结合售后反租整体出售只租不售营销方式形成由一定怒的商酷业氛义围商户罗入住彼经营进行映发售先租耍后售.优约点.保持沾整体债形象确保歉整体纸风格沉和定劣位的伟前后她统一实现窝可持千续性只租金住回报.缺蝴点.不能朵即时天回笼溜大量叙资金承担柔的风傲险相锹对较泄大先租肃后售通过对租赁、销售物业的比例、时效性进行控制通过浪销售萄缓解业资金棚压力对优债质物班业进痒行经爷营继符续获蓬取长鞋期收烫益租售振结合一部随分仅拴转让漂使用尊权给芝商户过的经效营模睬式另一云部分搂产权趴与使劳用权话出售曾给投浪资者租售线结合长期汇经营昆获得向更多阅资金页回报快速拘回收盟大量肥资金矛缓解分资金井压力销售盗部分孟与自效营部坡分管大理难印以统砌一易造凉成销乌售物单业与沙租赁响物业就两极奖化租售咐结合.优籍点..缺锦点.租:商家出售中小孔投资屠者开发气商只有总对业惊态经剥营的骗建议遇权营销家策略驴组合车及诠轨释售后组返租.优肃点.整体形象尿较好钻，便泊于后亦期管盏理收回课投资痛最为快捷省去销坚售、硬招商川和后著期管瓜理工利作.缺肝点.寻找蛋整体沙买家牵的现余实可苍能性街尚需派验证不利慰于获妻取最贞大利绍润整体泪出售.优点.统一管理，保持商场的整体形象可监控商场之行业及商户组合可实现商场的可持续性租金回报为开发商树立良好的业界形象.缺点.租金水平低，不利于开发商回笼资金并没有化解商业项目的开发风险只租献不售综合坊以上胡考虑晴，建龟议本秃项目商业携销售对模式削为：“售后清返租气”项目铸销售晚模式勤建议总体它策略:先销者售后室招商销售贱：前贫三年庙经营蜡权归隙发展晒商所毅有返驳租销急售，阔年回裙报8英%，星3年共2钱4%请.租赁共：“疾放水以养鱼敏策略歼”交辽铺位甩保证富金既楼可经短营。第一锈年:祥免租衰，第二瓜年:逮租金截按5稻0%同比例止收取读，第三惧年:奥租金粪按7处0%辩比例笋收取来.项目楚销售棚策略类似现案例瘦销售教模式萝分析项目名称地址规模销售模式销售状况备注纺织布料城惠州大道旁16000平方米三年8%，返租销售好９月底开盘,已销售８５％以上义乌小商品二期惠州大道旁38000平方米三年8%，返租销售尚未销售正在认筹阶段国际电子城惠州大道旁10000平方米三年8%，返租销售好已销售完毕窗帘家饰城惠州市麦地南路19000平方米三年8%，返租销售尚未销售12.8号开始认筹返租怀销售抹是惠零州市屑场目遵前最驴常用春的一改种销鹊售模扁式，盗同时滑也取哀得很刊好的攀效果咬。关于兔定价成本板定价市场险比较租金远反推投资塔回报商业秆定价尽方法惠州盏的商崇业处耳于高速速发证展阶详段，冻不同柿片区婆和商趁业项做目因颈为招怕商品阔牌不哨同，僵租金舞变化璃较大里，所亿以不她宜采搞用租竿金反喝算法优制定钓本项昏目的垦销售置价格甘；项目点周边会现有词多个伙同类水型商讨业项检目在房诚销售畏，市疑场具惯有较渔强的示可比洁性，劲建议甘采用拉市场缴比较焰法制皂定本吸项目淹商业发销售拦价格之。同类篮商业捡定价项目售价（万元/m2）说明纺织布料城B1.9(首层)地段、交通优势明显义乌小商品二期C2.2(首层)义乌小商品一期市场较成熟，对二期商业有强烈带动作用窗帘家饰城D1.8(首层)与周边市场形成互补,商圈成熟.国际电子城E1.8(首层)地段、交通优势明显,具有良好的产业基础项目净商业杜定价项目XX广场A纺织布料城B权重40%义乌小商品二期C权重30%国际电子城权D重20%窗帘家饰城E权重10%物业区位2022222518物业交通1517172012项目规模1081578市场环境1515201512招商能力1512151312商业规划1515181513发展前景10812109综合值X100%97%119%105%84%项目清商业悄定价PA炉=P畏B*曲JB志/X蛇B+榨PC失*J恢C/恭XC态+P福D*芒JD爬/X燃D+起PE配*J并E/燥XEP=棕价格现；X留=综雁合值编；J碌=权扁重系便数。PA掌=1橡.9泉*4旧0%景/9打7%风+悉2远.2夹*3疼0%费/1阳19蛮%+虹1则.8指*2剖0%击/1苍05而%+舱1馒.8痕*1姐0%巡寿/8蛾4%PA沾=0殃.7版83咱+沿0.插55给5礼+支0.石34槐2+四0刷.2案14PA雀=1贷.8伶94导万元狗/M俩2初步情定位钥：本项觉目商帽业一根楼价凝格约斯每平椒方米跑1.份8-咱-1畏.9命万元招商缸篇项目辅招商廉思路前期抄：“放显水养搏鱼”复策略导，主要怨针对品牌偿龙头总商家方及经辛营实菠力强宫的商奖家，租暖赁条货件上夏给予堆一定的蛛优惠抄促使鬼其进采驻，柴并通盗过其牢进驻鞭的消掉息，铜来带棚动其尚它商颜家进亡驻。中后碎期：“筛门子”鞠策略，对一交些零女散商忙家，梦筛选般有品经牌优滑势又悠有经犯营能垂力的颜商家随。招商永形式职：综合鼠考虑恩诸多凭因素促，为颠了节稻省项得目投抓资成鸡本及播提高逃工作站效率悉，X镇X建沿议采磨用驻场窜招商砍和对顷外定贫向招赢商的招乱商方徒式。项目吃招商喝策略1、睬招商梅推广残策略通过够媒体著、报因刊杂嫁志、吨户外饥广告茧、网择络等竟对外刚宣传昨推广这方式体，炒淡热本隶项目茅“惠剂州文悟化产宁业核工心商附圈”民、“消健康币休闲校文化茄体验扶基地在”等度概念维，同胀时借立助项新目住绑宅开奏盘热舱卖之彩机，惑对外抗进行砍宣传哪推广饱造势丽，营孔造适胳合项端目的诵发展弱的市絮场环补境，尚趁势掩推出哲项目按商业宵部分倘。2、竭招商喝商家顺先后戒策略：先处招品端牌主冰力商苏家，洋再招袖次主威力商烈家，疤然后帆吸引丙一般团散客僚。品牌主力商家次主力商家一般散客3、讽招商刘区域销策略：先引本土旺后周橡边，嫂层层花推进枝。其他城市周边城市（如东莞、深圳等）惠州——忽近交惠州准本地伟商家，远子攻惠州陆外的楼商家——熟项目差异忘化、俩特色照化产品蜻类别晓与市巩场供推应格冲局