沈阳大型商圈地产项目定位及发展建议报告

综合体•豪宅品牌与品质的握手—xx项目定位及发展建议报告ShenYang.01.2013住在城市中最骄人的位置、在每个人都知道并且向往的地方,过着常人无法窥及的生活,上演个人与家族的传奇。——巴金汇报说明[针对金廊项目，我司提出基于市场分析之上的项目开发思路及相关建议，希望以此报告能够帮助贵司：对项目的内外资源价值清晰梳理对项目的开发定位及方向有启示性作用对项目竞争力提出有效可行的启示性建议]报告思维路径1、企业战略下的项目开发使命2、项目资源价值解析3、项目开发环境研究4、项目发展策略及定位6、产品竞争力增值建议5、豪宅价值专题研究☆章节思考☆遵从于企业品牌发展之下，本案承载的开发使命？华南区板块：改革开放的第一站，宝能集团的根据地。集团已开发及规划中的项目：深圳宝能太古城、深圳宝能中心、佛山宝能国际文化中心等12个；华东区板块：重获新生的领航者，全国布局战略的桥梁。集团已开发及规划中的项目：扬州宝能城、芜湖宝能电子信息产业园等3个；环渤海板块：快速崛起的第三极，进入北方市场的排头兵。集团已开发及规划中的项目：北京宝能中心、天津宝能创业中心等6个；东北区板块：潜力无限的开阔地，集团辐射全国的标志。集团已开发及规划中的项目：沈阳宝能环球金融中心、宝能水岸康城等2个；宝能集团以华南区为战略支点，积极拓展华东区、环渤海、东北区等经济发达区域及国内各区域中心城市，形成全国布局战略宝能集团战略布局示意图

宝能集团战略布局简介华南区华东区环渤海东北区宝能水岸康城：项目是宝能地产落户沈阳的首个项目，位于于洪区生态区——蒲河生态走廊，具有得天独厚的蒲河景观带，项目建筑用地约33万平方米，建筑面积约45万平方米，将打造成平罗湾新市镇最适宜居住、富有异域风情的生态水岸高尚人文住宅小区沈阳宝能环球金融中心：项目位于沈阳市核心区域——金廊的中心位置，占地面积5.8万平方米，建筑面积78.87万平方米，建筑高度518米，为东北最高、沈阳的地标性建筑，项目将打造成由酒店、写字间、MALL、公寓、豪宅等多种业态组成的城市CBD国际顶级城市综合体集团以沈阳为东北区域的桥头堡，相继开发了宝能水岸康城和沈阳宝能环球金融中心，展现了集团全面的开发能力宝能集团沈阳布局示意图

宝能集团沈阳布局简介沈阳宝能环球金融中心宝能水岸康城本案是集团在沈开发的两个项目中，地段价值更为突出的项目沈阳宝能环球金融中心项目区位图宝能环球金融中心稀缺地段、配套成熟青年大街，金廊核心青年公园，近距离独享市内稀有公园景观享受区域内成熟完善配套，出行条件便捷享受项目自身超豪华5星级酒店配套和服务稀缺价值从宝能地产品牌的发展角度而言，本案承载的市场使命：通过本案的知名和名誉度，奠定宝能打造高端地产的江湖地位实现宝能地产在沈阳的品牌落地品牌的东北延伸，为日后进军其他城市塑造品牌优势基于承载使命，需要本案的开发档次应：高端化、豪宅范报告思维路径1、企业战略下的项目开发使命2、项目资源价值解析3、项目开发环境研究4、项目发展策略及定位6、产品竞争力增值建议5、豪宅价值专题研究☆章节思考☆本案自身的禀赋价值，能否支持高端地产的塑造？区位价值：城市的中轴线，类似北京的“长安大街”，区域豪宅、商场、高级酒店林立，是城市中的骄人位置

金廊板块简介宝能集团地块位置图示意图2012年宝能集团以23亿竞得北方图书城地块，创今年土地市场单笔最大交易额。本地块占地58424.1平方米，容积率13.5，商业比例占70%；板块内多以高端和精装产品为主，华润悦府、万科柏翠园、万科春河里等项目均为精装修入市，产品面积段以小户型及180平以上大户型产品为主；板块内项目多为知名发展商开发，具有较高品牌影响力；金廊沿线地段价值：交通通达、配套完善，地理位置十分优越西面紧邻万科住宅项目春河里；北面紧邻城市地标性建筑彩电塔。东面为城市绿肺青年公园，南侧紧邻万象城购物中心。>西面紧邻万科住宅项目春河里>南面紧邻万象城购物中心>北面紧邻城市地标性建筑彩电塔>东面紧邻城市绿肺青年公园青年大街文化价值：原址为沈阳知名的图书城，以文化软实力及人文内涵成为项目的独有标签文化不再是营销的概念和手段，而是建筑精神和价值的核心；建筑硬实力和文化软实力是共生关系，而非从属关系。文化软实力成为提升建筑价值的核心；用文化软实力统合房地产核心价值体系。用文化引领建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的全过程；在文化地产系统中，文化必须是可落实、可体验、可感触、可实现的浑然整体；文化地产的四大标准原青年大街北方图书城本案地块所处位置为原北方图书城旧址，拥有丰厚的文化底蕴。景观价值：本案东侧紧邻“城市绿肺”——青年公园夏季青年公园冬季青年公园青年公园占地面积29万平方米，其中14万平方米。宝能集团有限公司成立于1992年，总部位于中国深圳经济特区，经过21年的历程，集团现已发展成为以综合物业开发、现代物流业、文化旅游产业、金融业为主导产业的大型现代企业集团，核心净资产超过百亿元宝能集团已开发各类项目建筑面积300万平方米，持有物业面积100万平方米，正在开发建设中的项目总建筑面积约600万平方米，在全国范围内土地储备超过2000万平方米宝能集团下属的宝能地产在深圳运营管理中林、西丽、同乐等多个综合体项目，以及北京、天津、无锡、沈阳、赣州等10多个项目，预计未来五年运营管理的商业面积达300万平方米品牌价值：宝能集团以综合物业开发、现代物流业、文化旅游产业、金融业为主导产业的大型现代企业集团，综合物业开发经验丰富宝能集团所在地——深业物流大厦

宝能集团简介占地面积：58424.1㎡建筑面积：788700㎡容积率：《13.5住宅：约252000㎡酒店：约55000㎡商业：约158000㎡（其中图书市场18244㎡）办公：约323000㎡地下商业：B1-2层地下停车场：B3层项目整体规划包括5O级全球商务写字间+酒店式公寓+白金超五星级酒店+顶级城市豪宅+国际顶级文化体验MALL+文化艺术中心（北方图书城）通过整体规划可以看出，整体项目的现金流产品为住宅+公寓产品；写字间、酒店式公寓及白金超五星级酒店主要起到提升项目品质的作用；国际级文化体验MALL+文化艺术中心则主要为园区的配套设施；综合体属性：住宅及公寓为项目中注重短期收益的回款产品，酒店、办公为长期收益产品

规划产品简介项目各项基本指标本案价值梳理基础价值特质价值潜力价值区位价值地段优势便利交通完善高端配套观景价值景观环境文化价值品牌价值价值启示：1、本案自身质素优良，具备打造高端地产的基础条件2、住宅、公寓为现金回流产品，有一定销售速度的要求报告思维路径1、企业战略下的项目开发使命2、项目资源价值解析3、项目开发环境研究4、项目发展策略及定位6、产品竞争力增值建议5、豪宅价值专题研究☆捉章节恢思考管☆外部线环境虏对本忽案塑婆造高冲端有印怎样遇的影这响？楼市筹政策踏影响Pa填rt萝3搅.1中央孙政策左导向研：20姥12年政宁策基捆调为裁“成滥效巩备固年捞”，撑限贷折限购牧等行该政手惑段不经会解植除，躬市场萝仍处祖于调梅控气旷氛下20熄11年20半12年首次上调壁存准般金率新国瞎八条二次鹅上调凶存准么金央行谜加息似，贷衰款利努率上震调六次家上调驱存准巡寿金新增违限购热城市央行测三次塔加息从严割从紧执行院巩固首次胜下调麻存准茎金率国土尿部打昏击囤滑地非对鱼称下思调存茎贷款特利率四部纪委：旅严控众土地变储备准总规极模和梨融资糠规模督查视组检冶查房惑地产贿调控1276825767113沈阳商“限闹购令尼”出央台地方炒政策陕：沈应阳对明楼市叠推动探态度车依然箭明显眼，在钓政策贱可调取空间迟内，泛主要哈运用脑公积指金为票主的棚手段畅刺激汽楼市装增长地方掏支持耻政策发布日期政府动作主要内容政策目的2012年2月29日公积金贷款额度提至30万沈阳市上调个人公积金贷款额度：个人贷款最高限额由原来的25万提高至30万，夫妻合贷由40万提高至50万。增强公积金对楼市支持作用，刺激楼市增长2012年4月17日上调普通住房价格界定标准沈阳市对两个级别区域的普通住房价格标准进行了调整。其中，一级区域由8290元/平方米调至9470元/平方米，二级区域由原来的6720元/平方米调整为7810元/平方米。此外，各级别区域内精装修商品住房，在普通住房价格标准基础上，由原来的每平方米向上浮动500元调整为浮动1000降低购房成本，进而刺激楼销量增长2012年5月4日沈放宽公积金贷款购房条件缴存半年即可提用沈阳市民缴存住房公积金满半年就可以申请用公积金贷款买房个人购买首套90平方米以下住房的公积金首付由原来的三成减少到两成。增强公积金对楼市支持作用，刺激楼市增长本案央位于繁二环针内，赢属“仰限购衰”范零围，龙但二言环内后开发作商针证对限撇购问李题可型与政另府“稿协商微解决抱”，斩所谓千“限绕购”毫已悄栏然“印解限烫”政策忠对本都案影朱响本案政策仁影响悼分析塔：对本服案有雾直接都影响特的地产方限乒购政压策实包际上荡已然昏松动侧，其瘦对本递案的慎不利婆影响愤较弱猜。中央脾持续扬的调器控政菌策，拘容易屑让消重费者滚对房樱价未村来看饲空，突形成持市场火观望蓬气氛听，同捆时刚窃性、核首置灿客群脸成为谷购房哗主力籍，这不垂利于根本案怠高端部定位限购献范围二环城市撕环境泳研究Pa尿rt嫁3稻.2沈阳语是辽屋宁省孩省会守，沈密阳经拿济区招的核荣心城睬市；中国圾东北简的政袖治、肿经济冻、文糕化、质金融控、交腐通、掩商贸桑中心贿，东同北第餐一大枯城市失。省政交协省政宝府省人滋大大很连大连抚是全推国5个计腰划单鞋列市笔之一雅，气候孙绝佳；东北拾地区婶最大策的港阁口城律市，20纲11年大求连被惠国家络定位宅为辽爆宁沿先海经府济带配开发葡开放鸟的核夜心城宵市。城市秧价值城市蹲影响寒力企业沾东北屯区总从部多匆在此叉设立赠，商各务氛执围浓末厚，才置业醒人群阀以省写内为薯主。大连娘气候歌宜人冰，经仙济发升展迅鲜速，慌因此谜越来犯越多教的东涌三省努人群骡选择宴来此闯置业情。城市捞影响框力：全沈阳棒是辽觉宁省筒的政逝治、宜经济匪、文提化中农心。则但从木实际细情况何看，惧住宅唐的辐绳射力预不如宁大连奏，而饥商业们商务叙类沈计阳占旦优竞争陆市场缎研究—住宅按（豪及宅）Pa询rt教3码.3卧.1沈阳裕豪宅添经历慎由财改富型宇到资柏源与离功能吐型，扫现在格正朝口着品份味化屿，个客性化墨方向闯发展第一阵代豪滚宅第二眯代豪懒宅第三绝代豪粘宅发展拖模式项目赌特点产品秘特点豪宅闷标签代表挪项目客户腿宣言财富涉驱动功能械驱动人文杆、个袖性化垫驱动奢侈河畔绒花园万科朽紫金骗苑鹤立赤鸡群高端捡材质我有杯钱区域趣、舒霸适生活茅方式户型声功能妻细分卡、会樱所、驶园林论、服猾务我有液身份核心孤资源叫、精征神诉偶求、提人性另化内棒涵设庸计设计竭元素镰、人悔文理诊念软财罪富我有头品味宝能纺环球躁金融艇中心华润贝悦府万科专柏翠浆园竞争迷格局音：竞积争区爆域在你售项日目8个，陵潜在吸项目3个，障多数技为城住市综池合体碑项目筒，产笼品形蛮式、脉户型究空间势趋同竞品莫项目租分布界定宾理由圆分析在售鞠项目竞争船区域层市场炊研究本案孕位于间青年对大街落金廊架沿线算的中后轴线练，属苍于城脸中心狼豪宅慰的属捧性；金廊经属高休端住箭宅聚续集区舍域，绒区位碌优势冲明显傲，故响选定雀本案命所在茄核心誉区域立（金梅廊沿罢线）捎及临较近浑座河为雕竞争担区域幸；竞品台项目尊选择纯原则戏：地理宜位置捏、产率品品旦质、笔物业捧类型址、开飞发商创品牌选取驱竞品凉项目身：中粮报隆玺驰壹号学、万未科春撕河里筑、华业润中乱心悦虽府、爷嘉里演中心夹、奕光聪花蜂园、铁万科庆柏翠寻园、斤世茂愚五里仔河、宿万达违公馆潜在裙项目固：七星踢公馆茫、沈息阳裕超景中遥心、急夏宫假城市运广场潜在炒项目万科皮春河党里世茂享五里慰河嘉里盯中心华润交中心易悦府万科匠柏翠霸园万达泄公馆中粮醒隆玺找壹号奕聪根花园本案七星彻公馆裕景纵中心夏宫神城市拆广场竞争恐区域铅现有厅楼盘木以城隶市综仔合体喂为主念，均粘为高距层及熊超高竖层建绕筑类颠型销售情况项目建面（万平）容积率组合业态目前均价（元/平）装修标准（元/平）月均去化速度（平/月）在售项目中粮隆玺壹号493酒店、写字间、商业、住宅1350015000-20000清水2000/45003430万科春河里43.25.3商业、写字间、公寓、住宅1450017000210002000300040004966华润中心悦府113.62酒店、写字间、商业、住宅190005000/30002556嘉里中心1727.45酒店、写字间、公寓、商业、住宅1600040003453奕聪花园17.84.68住宅、别墅14000清水2302万科柏翠园283.5住宅1850023000300050003460世茂五里河1605.14酒店、写字间、公寓、商业、住宅12000

清水4728万达公馆18.955酒店、写字间、公寓、商业、住宅140005000670潜在项目七星公馆14.628酒店、住宅预计250007000预计2013年3月1日开盘—夏宫城市广场327.5写字间、公寓、住宅——精装预计2013年4月沈阳裕景中心12512酒店、商业、公寓、住宅——精装预计2013年5月开盘各面旗积段魔供求朵关系鱼分析咐：区域来内竞贸品18等0-柿22极0㎡供糟应量拿最大毫，销伪售率涌最高引为90就-1植20㎡产勉品竞品冲项目枯各面罩积段市供求堡关系闹对比夹分析18垦0-陕22贷0㎡户御型供侦应比溜例最照大区域闯内18娘0-拥22纱0㎡户型痛供应竟比例债最大礼，其扛次是14警4-着18杀0㎡户型钻；区域北内销朽售率伙最高烫的为90或-1勉20该㎡及40馒0㎡以脆上户贝型，理其次虫为18浓0-逼22盖0㎡户型慌；12猫0-牌14描4㎡及90南-1蹦20瓣㎡属稀房诚缺户宣型，桃其中90伤-1扫20锐㎡户型获供应棉较少猎而销理售率凯高，厚为主保要市婚场机侨会；60砌-9星0㎡及30伙0-连40浇0㎡为英滞销弱户型逢；14显4-委26兼0㎡面席积段杯供应阳较为遇集中毕，从兄市场渔角度蚊看，蹈本案送住宅啊产品席适合90较-1曲20㎡及14禁4-碌22麻0㎡数源饰来源舍：沈畅阳中茂原资桶源中霉心产品壶户型劣结构粘分析骨：集中谷去化咬户型怨是16榜0-烈21异0㎡三室歼及21财0-阶28男0㎡四室拨产品栋，部狱分中趋小户静型去栽化率泽相对糖较高项目名称户型去化率一室二室三室四室五室75㎡以下90-160㎡180㎡90-120㎡160-210㎡240-290㎡210-280㎡290-420㎡450㎡以上华润中心70%43%嘉里中心40%11%11%万科春河里42%82%11%46%世茂五里河59%81%39%中粮隆玺壹号49%70%44%100%万科柏翠园64%79%67%奕聪花园13%万达公馆40%20%40%从户株型结珠构来陵看，捎三室印产品顽供应思量最抹大，欺其次义为四违室产阿品；从各套户型招去化寸率来旋看，泻集中补去化裳户型帆是在16润0-拼21隶0㎡三期室及21祖0-惊28胃0㎡四统室产失品，削部分田中小勉户型旗去化置率相真对较州高；本案唐可考哄虑产厅品设爬计在16俘0-萝28易0㎡产虹品之简间，妻以三旋室、锁四室吃为主乞力户哪型，喷并增挠加二坚室小永面积延及45锄0㎡以叨上大亚面积尺产品数源菠来源唇：沈车阳中貌原资冈源中询心价速恢比：区域智内竞韵品万虫科春争河里干及世陷茂五矩里河船项目龄去化辣速度堵最快恢，中预粮隆恨玺壹盒号及床万科拴柏翠际园项蛮目单涨价最具高，井且多症为精蚁装修移入市青，装绕修标传准20枝00反-5臂00厘0元/㎡不壮等竞品闪项目旧价格碍与月渠均去昼化速流度对辜比分狂析竞品旗项目私多为议精装握修入司市数源杠来源肚：沈钻阳中粗原资液源中岩心区域泪内中枯中粮欲隆玺着壹号柿及万茂科柏此翠园谋项目距单价雨最高林；竞品蛋项目卷多为协精装禽修入策市，错装修亏标准沈为20史00悟-5他00渴0元/㎡；华润返中心词悦府通项目添为尾升盘销辫售，扑前期逆装修犹标准慎为50或00元后桶降低慎为30酸00元/㎡；金品丧项目油受地的段影男响较存大，穴核心敲区位娱价值蔑最高芝；从销册售速航度来耕看，喷万科魄春河杂里、驰世茂颠五里体河项葡目去醉化快竞争错项目途多为价精装奥修产皇品，叙装修战标准掌从20尚00惕-5岛00哄0元/㎡不器等，排并配嘉备家号电及纸智能柳化系荡统等采提高乘产品司附加围值装修情况中粮隆玺壹号万科春河里华润中心悦府嘉里中心万科柏翠园装修标准2000/4000元/㎡2000-4000元/㎡3000-5000元/㎡4000元/㎡3000-5000元/㎡销售均价15000-20000元/㎡14500-21000元/㎡19000元/㎡16000元/㎡18500-23000元/㎡装修配置公共部分及卧室结构形式：钢混结构住宅外墙：石材墙面：石材地面：斯米克或同等档次品牌高档瓷砖单元门禁系统：配置单元门可视对讲系统新风系统：美国霍尼韦尔新风系统电梯：三洋或蒂森克虏伯同等品牌电梯窗：塑钢窗；

入户门：钢木复合门

入户门：成品户内门；

玄关：石材地面，成品定制玄关柜

客厅和卧室空调：品牌壁挂式分体空调外墙：铝扣板地面：石材开关：西门子家居系统：legrand智能家居外墙：高级涂料开关：施耐德新风系统外墙：涂料和石材单元门禁系统：IC卡开门装置、可视对讲系统公用楼梯：墙面大白、地面水泥砂浆卫生间卫生间：洁具、TOTO卫浴、西门子洗衣机、史密斯热水器，汉斯格雅或是杜拉维特花洒卫生间：成品定制浴柜、TOTO坐便及手盆、龙头内墙墙面：乳胶漆

开关、插座：西蒙面盆：维保或是杜拉维特浴缸：卡德维坐便：TOTO花洒、龙头：汉斯格雅水龙头：德国高仪；卫浴：德国维宝；热水器：AO斯密斯卫浴：TOTO花洒、龙头：科勒厨房厨房：西门子或是方太同等品牌厨房：成品定制橱柜，西门子燃气灶、抽油烟机、暗藏式冰箱、西门子洗衣机、AO史密斯电热水器、摩恩水槽及水龙头、品牌墙砖、地砖吸油烟机：斯迈格水槽：瑞士FRANIKE厨具：瑞士的弗兰卡水龙头：德国高仪；电气设备：西门子开关插座：施耐德门：万科定制客群质职业此与购滔买特层征分雁析：竞病争区颜域内蒸客户疯以私冰营业会主，量企事欧业单卧位高堆管为通主，攀关注碗地段猜、品担牌、痒产品专品质蛇等因毕素竞争虎区域辆客群唉分析客群筝职业部与购密买特竿征职业年龄年收入购房特征客户关注敏感点私营业主，企事业单位高管，离退休高干、教授35-6020万以上地缘性较强，离不开城市繁华喧嚣，对区域有深厚感情，这类人群目标产品要有一定规模、高品质的园林景观及物业服务舒适享受、景观、品牌、品质白领、公务员30-458-10万多为工作地点及子女就学，这类人群的目标产品要有一定园区规模，对户型舒适度及功能有一定要求地段、品牌、品质、户型教师、医生，企事业单位员工25-453-6居住皇姑多年，这类人群同样离不开城市繁华，置业类型主要以改善与刚性需求居多地段、户型、附加值、品牌竞争巧压力播：20饼13年中田旬后雕，竞歌争区蓄域住倘宅项懂目可仓预见泰供应勇量约20盗3万方拉，市横场竞坚争白匙热化基于穿本案飘入市五时间胀为20辛13年中粉旬之项后，趟故未婚来预诉见供中应量某应以20皂13中旬麦为起筛点统浓计，扎预计湖竞争暑区域部内住壮宅项促目未汉来供小应体返量约20公3万平,未来盟竞争薪压力扎主要瞒来自寨金廊崇沿线夺青年班大街坊两侧拾项目竞争毯项目泄库存斥量及福预计味销售图周期

销售情况项目名称库存量（万平）月均去化量主力面积（㎡）预计销售周期20132014201520162017……在售项目万科春河里18496658/96/206

世茂五里河18.3472897-168

嘉里中心28.53453140-290

奕聪花园172302170-240

万科柏翠园3.93460200-260

万达公馆18670190-290

中粮隆玺壹号423430190-249

华润中心悦府5.2255690-180

潜在项目沈阳裕景中心9.6——50-220

夏宫城市广场22——100-300

七星公馆20——415-1230

合计202.5

数源届来源群：沈肯阳中毕原资卷源中虎心本案英主要垄竞争蹦项目未来剪发展搭趋势醋研判之：竞争图区域菜未来暗地理运位置递表现窄更加仔明显给，由典于稀滋缺性战导致名价格萄稳步琴上升掘，企挖业主晋等富开人客远群逐无渐增恼多企业躬主将允成为誓本案锁购房疯客户树主力地理文位置砍未来鸽表现晃更明研显稀缺消性导旅致价锦格稳义步上捞升购房丑客户乓先期灭以本俯地自拜住和霞看重兼区域倒投资贿价值吐的投防资客哨户为诊主随着辨金廊耽沿线专发展京的逐犬渐成酸熟，野金字尘塔顶贿尖客炭户将劲成为甲购房才的主材力客炭户，巷将聚炒集大吃批实屯力雄膀厚的奋富人城市蒙距离尼与板乒块价牧格挤的压及骂区域碎成熟扬的配卡套、全较高农的人筝文素舞质、评企业谣品牌输等元巾素使乱项目浮在未多来成拿为稀船缺性赏高端岩住宅揪产品地理悠位置盟在未零来表爆现更伟为明灭显，译升值拦潜力纱逐渐艘剧增竞争羊区域农（金内廊沿何线）止未来锡住宅哑供应恢相对流较大同时背土地汗稀缺列性导佣致，鱼整体刮住宅选均价芒突破20多00概0元/㎡发展腿趋势改研判1—攀—发展己趋势加研判2—许—发展塌趋势壶研判3—吸—竞争枕区域势小结Co傍de卸o封f都th终is取r台ep富or凡t枝|47住宅凯竞争翁区域嫌市场弄小结竞争总区域品牌宿发展者商高端贞项目紫云集潮，以城市劝综合球体形式惯出现拌，住雁宅产展品均陆为高茫层及烫超高次层建煌筑；竞品忌各面板积段粪供应击量最杰高为18扇0-抚22扎0㎡，销兵售率随最高征的为90列-1槐20甜㎡及40璃0㎡以上户型监，其播次为18梦0-犹22究0㎡户型链，本迫案可齿参考贩畅销娇面积烟户型谨；金廊折沿线酸未来1-旱2年内锅大量辱高端举住宅赴项目惯交付妹使用匆以及援商业疫商务窑氛围算的完松善将庄带来质大量内人口筋，区纪域住辽宅均匠价将突破20驰00牺0元/㎡，且哭多为精装候修交现房，装响修标欧准也月随之见提高炒；对比别其他寸区域绑，本决案所狠在区扛域因长交通骑人文戴价格舅等因攀素占劫据优盘势；素在未来灰供应菌量20急3万㎡的情冷况下支，竞若争激卷烈，虽由于土地匙的稀冻缺性，越每来越真多的森富人到渴望悉在核泡心区第域购承房；本司总共选挨取3个在斥售竞徐争项拔目，撑有区指域内馆去化违速度劲最快密项目寄万科悟春河秩里及芳世茂邪五里宫河；而距离愉本案塌最近鲁项目胞嘉里阴中心羡，从材而找铜出本牛案可捏借鉴撞点项目名称占地/建面（万平）容积率物业类型项目定位竞争优势竞争劣势本案借鉴点万科春河里8.1/43.25.3高层享受城市中心优质生活品牌优势户型设计景观优势紧邻彩电塔，有辐射公寓产品设计世茂五里河18/1605.14高层、超高层城中心、地铁上的高品质住宅价格优势交通优势超高层，公摊大

产品户型面积适中，布局合理嘉里中心17.3/1727.45超高层青年大街旁，大型综合体地理位置优势，景观优势户型较大，缺少中小户型产品产品设计、布局数源征来源膛：沈常阳中树原资改源中耀心典型左竞争淹项目命分析万科非春河姑里—快销隐模式带的成罢功案条例基本稼概况开发商沈阳万科恒祥置地有限公司占地/建面8.1万㎡/43.2万㎡容积率5.3建筑形式高层、超高层整体规划共分为三期开发，其中18栋住宅，3栋商住性质公寓，1栋5万平超高层写字间及下沉式商业建筑风格

现代简约面积区间58-206㎡供应/销售套数756/392套销售率51.9%销售均价2#、3#17000元/㎡；4#21000元/㎡；1#14500元/㎡装修标准2#、3#3000元/㎡；4#4000元/㎡；1#2000元/㎡商业临街一侧规划有下沉式商业广场，面积区间780-14000㎡，均价：47000元/㎡车位配比1:1.2优势地理位置、品牌、户型、学区劣势小面积产品拉低项目品质去化泊速度狼：春速河里般项目伯于20规12年4月15日开拥盘至顾今，攻月均屈去化池速度灶为49外66㎡/月，秋为区脑域内大去化肚速度赞较快到的项杨目数源治来源枯：沈栗阳中旨原资惧源中鼠心分期当：项目鄙按照版功能概划分臂，整锐体分平为三破大部筑分，肥园区庄中心咬为景脚观公感园住禾宅，锣南侧伸及东机侧为扭瞰景掘精装坛住宅酱，西岩南侧叶规划笨为开料放式便的复吉合街肝区。粉（项默目北贪侧规血划4栋高玻层回父迁楼颂）住宅共：住宅掩产品拆规划叼共18栋高哈层（18层、34层）晶，其清中一雷期为7栋高轨层住牺宅产闸品（1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#）；公寓归：3栋商斜业性凑质公嘱寓；写字暖间：1栋超奶高层狮写字肚间，工约5万平菜；客群蛋：户主傅要来载自沈怖河、崖和平下、浑戏南区亿域、箭部分排外地哭客户新，职霜业有烟私营桐业主战如餐亏饮、许服装念、建贱材等厘行业块；企唤事业谈单位阵中层汇、沈俊阳音舱乐学厅院、垒鲁迅判美术告学院秆师生炎、医翠生、股银行旗管理农人员糕等万科宪春河须里—快销桃模式恩的成钓功案乒例产品串分析在售泉产品备供销向情况123476在售写字间临时谎售届楼处公寓三经口街文艺勿路数源刘来源凯：沈端阳中音原资哑源中私心万科乖春河施里—快销悲模式霉的成渔功案饿例户型巧展示20荣2㎡3室2厅2卫户型锡方正六，布央局合颜理主卧欢套房墙是设束计，陡品质障好双南碑卧设循计，材卧室羡采光膀好13嘴7.荣55㎡4室2厅2卫96㎡3室2厅1卫全明会户型南设计拾，品剧质好客厅武连接击观景乒阳台童和餐鲜厅，侮空间牢感较残好全明狮户型动静殊分离新，干两湿分题区双南严卧设撑计万科串春河曾里—快销票模式绸的成柿功案鹊例产品轰设计得丰富欠：户型诊设计远从58芝-2毫06㎡不轿等，独装修朱标准20扩00趋-4恐00涌0元高黎滴不零同，积可以下满足饮不同民客户卵需求成功乓因素1成功悟因素2对本困案启狱示典型湾项目秃的成亮功因急素总枪结品牌凡影响惧力：万科筑为知眉名发芝展商陡品牌谋，客澡户口舅碑较位好，摧部分趁对万网科品豪牌的蚂追随采者，瘦加之乓地理芒位置领优势谊，老情业主混重复压购买低现象蚁明显本案烦可借认鉴中陶小户华型产姥品设手计，睛增加卷产品熄面积佣区间肆，并伸增加名产品鼻设计垄独特坐性，途与在堡售产追品体似现差挎异化世茂阁五里国河—快销央模式集的成雀功转叔型基本排概况开发商沈阳世茂新纪元置业有限公司占地/建面18万㎡/160万㎡容积率5.14建筑形式高层、超高层整体规划项目规划有商业、住宅、写字楼、公寓以及五星级酒店面积区间97-168平㎡供应/销售套数2968/1636销售率55%销售均价均价11000元/㎡建筑风格现代简约车位配比1:1商业项目在高层部分临街一侧规划有双层底商，同时一期地块西北侧规划有集中商业，世茂百货（现为五里河茶城）优势地理位置，配套，交通，品牌劣势超高层，密度大去化辱速度疫：项缝目于20屑08年9月6日开惑盘至炎今，系月均勾去化47宰28平，劲为区腿域内恒去化锻速度享较快铃项目数源津来源股：沈京阳中责原资届源中补心132411105987612会所ABCDET6世茂百货住宅谷部分公寓写字率间地下悦车位未入口分期杏：项目掠整体隐分为叛四期哗开发焦，住致宅12栋楼历为一忍期、T6公寓恼为二侵期，3栋公苦寓及2栋写昌字间绢为三歌四期晚，目翅前在誓售一蒸期二锯期产合品；住宅艺：产品姨规划煎有12栋高森层，义首期齿产品干推出1#滋-6笨#楼6栋高接层，值共计15奶44套房絮源，仓主力枪户型钞面积芳为97擦㎡、16晴8㎡等；公寓祸、酒偷店：T6介#楼1-蚊19亭F为酒唇店，22谣-4竹0F为酒色店式蜓公寓收，面办积66走-2豆20钳㎡，C\士D\廉E为精理装修业公寓粒；客群成：以城梁市中表心区穗的中火高层伸客群骗为主香，多态为私承企业桐主，美企事龄业单躺位中欣高层戏等世茂火五里仪河—快销灭模式睡的成蜻功转仙型*数移据来朵源：侄沈阳挺中原出资源僵中心产品千分析在售灶产品仰供销速情况世茂珠五里脏河—快销沾模式茅的成阶功转巡寿型户型核展示11置0㎡2室2厅1卫14没0㎡三室棵两厅览两卫90㎡2室2厅1卫户型酿客厅嫁、卧涉室都切设有庭景观箭阳台全明孤户型皂设计误，采鞭光好卫生绍间干舅湿分轿离户型兽南北居通透竿，通阅风性讨好全明膊户型翻设计各，采钢光好客厅债连接慢露台伴，观交景好户型端双南住卧设振计，瘦卧室主采光研好主卧隐套房削设计鞠，独刑立卫虫生间全明登户型始设计剂，品卸质感革较好花园花园世茂偶五里段河—快销悼模式孔的成纤功转亮型产品蜡设计盈附加夸值：户型切面积庄区间利前期诱以14更0㎡以招上大翅户型救为主损，后桐期产甜品将浮户型态区间灿缩小捞，90沸-1逆40㎡，晴并赠挺送露蚂台花描园等僵，增明加产五品附略加值成功各因素1成功冷因素2对本贯案启广示典型燥项目设的成扰功因柔素总刊结完善添的配兰套：世茂舒五里牛河产聚品类昨型丰狱富，猴规划臭酒店宫、商兼业、损公寓默及住扭宅多吼业态变组合有，并仍配有粱独立两会所设，各主业态塘间客傅户互脑动较育好，幸案场耀销售聋活动评相对抢火热插，吸跳引客去户本案模可借斜鉴产绳品附尺加值厌，增臂加赠刊送面律积，翼可考猜虑赠灿送花豆园、织露台返及飘雨窗等耐设计旨，并墓再本恨案酒伴店等缝业态帆的带月动下揭，进矮一步幅提升皇项目厚品质筋，增香加产救品核撕心竞从争力嘉里慈中心—最近筝竞品凑的竞丝式争思捧路基本乐概况开发商嘉里（沈阳）房地产开发有限公司占地/建面17.3万㎡/172万㎡容积率7.45建筑形式高层住宅，公寓，酒店，写字间整体规划一期开发的产品包括香格里拉酒店、一栋写字楼、雅颂居高品质住宅面积区间140-290㎡供应/销售套数311/73套销售率23.5%销售均价16000元/㎡（含装修标准3500元/㎡）建筑风格现代车位数8210个商业比列60.7%优势地段优，紧邻青年公园，交通便利劣势超高层建筑，容积率高、户型设计大去化逢速度致：项央目于20某12年9月23日开花盘至蓬今，且月均炎去化34态53平，肃距离右本案期相对缺较近数源被来源顾：沈鸣阳中色原资体源中贱心分期功：沈阳耕嘉里用中心逗一期掘开发未的产降品包勾括香拾格里晚拉酒闸店、伪一栋根写字行楼、远雅颂牛居高誓品质添住宅链。住宅匪：产品盟一期你包括6栋住沫宅产细品，47层，后成为缴雅颂起居住陈宅；公寓茧、写侧字间其、酒自店：项目脱包括4栋公咐寓产考品，1栋15层甲禾级写懒字楼大，1栋香惧格里鼠拉酒氏店；商业涌：项目读在临干近青传年大漠街一木侧规他划有30万㎡妖大型免商业掏；客群付：客户箩主要纵为市永中心淹的高万端客废户，饶以及箱周边啊的企拍业家锄和企托事业梅单位稠的高坝管等嘉里裁中心—最近饺竞品拿的竞蜻争思施路*数突据来惰源：乡丰沈阳筝中原缺资源舍中心产品宝分析在售步产品螺供销盗情况雅颂鸭居住尸宅青年膛大街香格押里拉摊酒店公葱寓10学#12弦#14藏#11感#13榴#15妹#未售在售嘉里背中心—最近厉竞品催的竞窃争思镜路户型互展示18毁0㎡殊3室2厅3卫14延0㎡2室2厅2卫双南骨卧设尼计，淹卧室堪采光肺好主卧锯套房镜式设哥计，古设有庭独立黎卫生舱间双南餐卧设艘计，妖卧室就采光糕好主卧污套房避式设究计餐厅称与厨头房相扯邻，存且临畜窗，骡品质孕好29巴0㎡联4室2厅4卫中西赞厨房厅设计临，与揭餐厅典相连工人宁房独财立卫取生间主次用卧套比房式决设计世茂煤五里泻河—快销篮模式美的成室功转劲型景观多优势依：项目州地理心位置置优越队，位脱于青展年大宿街东显侧，汤属金扮廊的船核心蚊位置海，项辟目北舅侧为柱青年终公园晚，景做观优薯势明毛显成功梨因素1成功足因素2对本山案启筋示典型仪项目僵的成梢功因糖素总脏结产品漫设计供凸显围性价授比：户型旱设计14才0-教29束0㎡，程首期节开盘搬以低绸价位松入市谦，户疗型设绳计相胆对较再好，艰配套票相对扣完善支，为银区域萄高端犁住宅规项目啄中性明价比眨较高老的项群目嘉里黄中心伪项目驰后期勉为本妇案的烟主要乓竞争被项目利，与据本案剧均临得近青比年公誉园景里观，紫建议来本案载可通播过打看造独锄特的步产品腐设计帅，加邻文化元地产旬等竞删争优横势，混打造副区域的内的络高端滔标杆组性项鸡目竞争方市场袖研究—公寓Pa针rt壤3网.3顾.2竞争叛格局铅：竞便争区摊域在洞售项祖目7个，横潜在至项目5个，帆多以稀综合您体形茧式出俗现，肥产品设属性化略有态不同竞品欧项目凯分布界定灵理由碧分析在售穿项目竞争黄区域世市场凡研究潜在滥项目本案万科华春河吓里裕景加中心华府宋新天纲地新华依天玺佳兆劣业嘉里什中心京城懒中心霍尔贼寓所世茂杏五里载河茂业敞金廊闷壹号夏宫肚城市晶广场盛华牙公馆区域武内以堂青年昂大街交为主婆线，吓根据缸产品革属性柜选取梅本案属公寓悄产品华的竞旦品；金廊敏沿线修在售猴公寓抖项目揭较多虫，为等知名灯品牌迈开发置商，卵未来团在售班公寓蛮项目腿竞争搏压力碍大；区域扔内在砌售项贯目中汽霍尔劫寓所即和佳族兆业矩中心遇为住尼宅项迎目，咱但因沫其户梯型面话积较驴小，负与公楚寓市纲场形膊成竞游争，堵因此食界定字为竞狮品；选取守竞品克项目罪：新华滋天玺蓄、华销府新汇天地宝、盛五华公应馆、登茂业胜金廊旗壹号烟、世蜜茂五应里河冒、霍邻尔寓在所（群住宅崇）、票佳兆转业中繁心（杆住宅洲）潜在钻项目:裕景名中心免、万趋科春湿河里姻、嘉伶里中温心、步京城错中心香、夏梯宫城茂市广萌场竞品杏基本厌信息叠：区域帮内项液目多搬以城崖市综巨合体镜形式棉呈现爱，以极精装娃修入娘市，烈面积贵区间取以30情-9裂0㎡为迎主数源谋来源胖：沈滥阳中袍原资辰源中柱心销售情况项目名称占地/建面（万平）容积率产品属性面积区间（平）均价（元/平）装修标准（元/平）开盘时间在售项目华府新天地11.2/1608.64公寓30-90135001500/20002010.10.10新华天玺2.7/309.3公寓45-135170003000-50002010.6.26盛华公馆0.93/11.412公寓31-75930025002012.10.20世茂五里河18/1605.14公寓90-1401200030002012年茂业金廊壹号10/404公寓58-135清水:10000精装:14000020002012.9.8霍尔寓所1.4/10.56住宅43-791050002012.7.22佳兆业2.1/3010住宅43-1041300020002012.9.22潜在项目裕景中心8.4/12512公寓60-220未定——预2013年5月万科春河里8.1/43.25.3公寓55-75未定————京城中心2.4/155.6公寓38-918500————夏宫城市广场3.3/327.5公寓70-170未定——预2013年5月嘉里中心17.3/1727.4公寓未定未定————区域扁内公读寓产梯品供江应量麦大，分其中额集中兵供应摊在60㎡以锻下户肉型产朵品，60㎡销犁售量霸最大蜂，竞库品项避目中彩霍尔孕寓所植销售课率最票高，狗为住米宅立名项，覆公寓晃产品前世茂返五里致河及英盛华野公馆输去化拢率相阴对较例高各面胜积段陕供求缴关系舒对比连分析数源沉来源怒：沈虏阳中馋原资茂源中菌心竞品拥项目刊供求著关系概分析价格海分析压：区域泥内竞杜品公绍寓价教格集践中在90盯00织-1直00诉00元/㎡，适初霍书尔寓仪所项启目为吐清水窑入市科外，席其余妖均为烛精装加修，下装修树标准般为20毫00慨-4更00卧0元/㎡竞品职项目露价格村与装破修标缠准分消析竞品捧项目蚕多为逗精装猜修入衬市数源厌来源粥：沈剖阳中慈原资投源中爪心区域怀内新惨华天闷玺公勿寓价馋格最拐高；竞品性项目察多为尝精装越修入饼市，隐装修妖标准编为20纯00避-4爱00洗0元/㎡；盛华累公馆铺为现穴房，嘱销售裕情况更较好铲；世茂疗五里导河后饼期将袄推出驾大量出公寓鱼产品牢，因趣其价识格策抄略，猴产品腔性价插比较编高购买犹公寓布产品配的客敌户最耗为关犬注项壮目的航地理孙位置奏，其耽次是帝升值咽潜力霞，部意分客微户也锅注重希投资部回报绑率及食周边剩生活志配套位置配套斩优势升值技潜力投资震回报芳率由于秘投资班客占财很大馅的比撞重，诱投资本回报柴率的签多少采，投捞资回寇收期岸的长释短都撑在某兴种程口度上毫对投娘资客拉的购蛋买欲鞠望产竭生影脂响。位于息城市处主干骡道的乔项目打受欢酱迎程拍度相脚对较糟高，慈如太每原街粪中华袄路沿歪线，页临近桶商圈求繁华皆区域款更易榜被接仪受，家是目漏前公遍寓项闭目主亿要集萝中商卧圈的识重要倦原因招；完善趟的生娱活配课套对肌于促颠进销域售的曲作用漫十分喂明显怠，如尘沈阳男天地饿、中煤海寰佛宇天借下项浙目、杨都是此由于倚周边繁具备武完善盗的生新活配搭套，培吸引造了众块多客场户及碧投资继者的讽目光痕。沈阳猾市的光公寓还分布湖仍主止要集傻中在尘二环摔内，篇城市乎核心此区。餐随着警沈阳型市住光宅限甚购令建的实轨施，弃投资坏者对们于未轮来公冷寓市候场前奴景更壳为看投好，顷更愿驶意购商买市距中心睛的小呼户型灰公寓悲产品牲。公寓帅客户垂主要才来源麻以市康内客钢户为崖主，倡部分责外地爱来沈只人士抢，客结群以脖经商夸人士美为主途，其怜购房削目的岩主要宽是投顺资主要搅来源客群围分析客户隶年龄职业拉特征购房嚷目的公寓抹客户健大多怜来源麻于市妖内，横以沈浊河区凉、和耳平区纷及皇抖姑区僚为主专；以沈拴阳本紧土居润民为搏主，茂辅以哥部分丢外地驼客群购买垃公寓宏客户押大多妻年龄撤在35剪-5背0岁之润间；部分词小面湿积公失寓产辉品，疑由于端总价愚较低哪，部妹分客侄户较厘为年鸭轻购房亭者大婚多作障为投舍资产焰品，威小面族积产洒品总枝价低挤，，文精装那修成压为目而前市窑场上萍的主压流产统品；部分俩客户生选择投学区黑房，增其目母的为论子女展上学忌或投廊资由于矛公寓征自身择特征慎性质包导致滤，公缸寓客岸户以捏经商闲人士动为主哗；部分耕私企污业主昂、企基业中膨高层碑管理史人员超、小疤型公殖司员女工竞争缓压力珠：20侵13年中课旬后费，金扁廊沿轻线公漂寓供场应量逝将持宅续增摩加，律未来肯竞争珍市场饭供应蛋量约馆在10跑8万平蠢，竞每争较迫为激辆烈基于岸本案鸦入市梢时间言为20固14年中惊旬之虚后，律预计点竞争咽区域吉内公协寓项缸目未臣来供腔应体搂量约29飘0万平,未来桌竞争照压力浇主要攻来自您金廊访沿线拼青年阴大街毛两侧发项目竞争雷项目叶库存京量及北预计哈销售班周期

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万科春河里10——

嘉里中心15——京城中心6——合计107.6

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