标杆地产产品库的构建-从客户到产品

从客户到产品——产品库的构建

目录 一、产品库概述 二、产品资料库 三、产品库实践（广州） 四、青年群体产品研发产品库概述以前，我们拿到了土地再做产品，现在，我们要在获取土地之前做产品……既然没有具体的项目地块，我们就要把这个城市的所有土地大致上分成几类，这个城市的所有客户也分成几类（当然，都尽可能控制在个位数），每一类土地上聚集着一些对应的客户，他们对产品的需求具有较强的特征，我们根据这个特征制定了产品系列——G1、G2、G3、T1、T2、C……产品系列各自具有的产品特征，需要我们去寻找，更需要的是去赋予……每个产品系列中，不同类别客户需求的差异，也需要我们去寻找，去赋予……之后，我们要把这些特征，物理化在一个单体方案中……这样，这个单体方案就既值得复制，也可以复制，因为它身上，体现了某类客户在某类土地上选择产品时的核心需求；而不是其他什么原因。当操作具体的项目时，某些情况下，这个单体可能会需要做修改，不过修改的是适应项目的物理参数，而非客户需求特征 如果用一页纸来介绍产品库……我们选择了广州市的G3、T1做产品……G3和T1的产品差异在于：前者至少一梯7，后者最多一梯六；前者可以没有入户花园，后者必须有入户花园；前者必须具备餐厨打开界面，后者可以不作要求；前者生活阳台必须大于N平米，进深大于M米，后者数字要小得多……在G3系列中，青之与青持的产品差异在于：青年持家厨房必须保证若干功能配置，青年之家则少得多；青年持家有家政空间，青年之家无；青年持家有正式餐厅，青年之家只有两人餐台……之后，做成单体方案中，有可能G3的青持与青之在一个单体中共存，也有可能只考虑青持，根据市场的客户比例，选择一个合理的，而不是一个唯一的……再用一页纸来举个例子（仅仅是例子）……满足集团发展对效率和规模的要求，在更短的时间内提供整套产品解决方案（建立和客户相关联的产品体系，围绕客户价值精准化，通过做简单，获取更高的效率。）产品库能力效率简单客户合作内部外部改变流程，提升效率流程工具操作方式操作方式与产品质量客户期望的产品完善度 产品库的目标 产品库与产品系列产品系列产品库产品系列建立了客户与土地的关联产品系列土地配套生命周期客户产品产品库则致力于建立基于土地属性的客户与产品的关联，实现客户价值导向土地客户产品

产品库的产品划分与产品系列关联的产品划分方式筛选法——通过从大到小的逐层筛选缩小土地和客户的范围，再建立与产品的对应土地配套生命周期客户产品1产品2产品3……地理位置周边配套小区产品

产品库体系产品系列土地配套生命周期客户产品产品价值需求点规划特征单体特征户型特征主力产品某一产品系列下的产品选择1、在一定区域内，为合适的客户在合适的土地上提供合适的XX产品2、进行产品梳理，为产品复制和工厂化做准备3、基于产品梳理的产品优化 产品库工作流程土地特征产品系列3年项目发展趋势及策略基于客户需求的产品设计成本控制产品入库产品资料库产品选择产品设计产品入库趋势研究主力客户及其特征和需求配套特征某一产品系列下的产品分类及其特征客户∝产品（某一产品系列下）确定重点发展的产品系列∝+可能产品组合方案产品的选取原则“提供可复制的产品” 产品库的核心价值是“好”产品才值得复制！有适应性的产品才能复制！“超出客户满意”——“超出客户满意”，就是超出客户内心需求。但这种需求有时因为市场上没有具体的产品参照，因而无法明确表述。 什么是“好”产品我们需要笔记本电脑安全可靠，但如果没有IBMThinkpad，我们如何知道自己需要镁铝合金框架与气囊式硬盘保护功能呢？IBM提供了超越客户满意的功能，因而能够获得产品溢价。更好的显示屏也是附加价值，为什么IBM不提供？因为并非需要安全性的商务客户的最需！“超出客户满意”的过程就是寻找“重要而未被满足的需求”：找出某一类客户的核心需求——比如商务人士对笔记本安全性的要求；此谓“重要”；通过创造性的过程，将客户需求产品化，并找出核心需求之下市场尚未提供（即“未被满足”）的功能；找出这些功能中，以目前的成本和生产模式看，可以付诸实现的功能；即价值工程。 如何做出“好”产品第一个层面：如果符合一个区域内的气候和规范、符合这个区域内多数项目的土地条件要求，那么，就有了在这个区域内的适应性；第二个层面：如果不同地区的气候和规范不同，但客户的核心需求没有变，那么，换了城市，“好产品”仍然是“好产品”，只是要本地化和项目化——直接复制变成了改版后的复制 如何具有适应性1、适应性研发（针对各区域和核心城市）

主流客户+土地区位与密度趋势+竞品规律2、超出客户满意的产品研发

客户细分+需求归纳+功能研发+产品测试

产品库的产品研发例如：小太阳客户对生活阳台的功能需求（儿童晒太阳、晾衣、游戏…）具有趋同性，但因气候差异各地的具体解决方案不同（北方多封阳台，南方不封），需要总部与区域共同工作主流客户的需求趋同未来的土地供应也表现出一定的趋同性用有限的产品满足８０％的项目需求 “有限产品”与“大量需求”产品资料库 产品资料库的功能使用对象：公司管理层、设计和营销系统的专业人员功能——支持产品库的构建公司管理层：了解市场产品概况营销系统：（1）分析有客观市场制约下客户/土地/产品三者之间的关系（2）竞品市场研究，寻找产品的客户逻辑（3）寻找市场产品空白点设计系统：（1）研究市场产品现状，进行产品分类（2）归纳经典产品（3）竞品设计研究操作主体：格式与标准集团统一，一线公司营销口/销售代理公司完成录入合作模式：两个平台分别服务于各自公司，同时可以进行信息对接代理公司信息平台XX产品资料库平台信息对接

产品资料库的构建（基于外部合作）信息分录入1、项屑目信戏息2、单利体信汪息3、户侨型信喘息4、客菜户信宿息产品侦查询数据症分析彩（分3个层声次）峰：1、分羊析结秃论概适述（摄可进丈行城屈市间臂对比间）2、交篮叉分脉析表放格3、具修体产耍品信纷息系统历维护（以崇城市吹为单阔位进产行系群统设宿置和硬数据悼维护钩）产品机资料殃库的渗结构三居殊两卫南比重床比预须想的启大，酱需关善注90家70后的隐走势三居身一卫毒目前膜比重灵居第父三，垫可能私是90顾70后的绵关注般区域译，结功合客嫁户需坐求，絮可能离出现1.出5个卫坚生间墙的配看置需最求二居康中一稀卫的绕户型燥占绝披对多豪数注：逮格中疑数字秧表示融不同尸的户悼型个助数，福也可胖切换恋成户阔型套错数广州贪市场磨中产罩品的撒聚集女度很纽奉高广州奔市场挣的单乡丰向单桃体比岭重很昼小一核4和一傲核6的单阴体比经重最毛大，猫一核8的比增重其凡次，饲一核5和一其核7处于炼补充透状态

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10-20产品者库的岭分工集团仇：1、护建立药产品卵库/邀产品矛资料葵库的蛾体系赏和标厌准2、直结合丧集团明发展往目标餐和项照目获勿取情萄况明恒确产期品库轧的应嗽用目寺标和崭范围3、经根据蒸具体团情况临，参萌与部立分区汉域的尽部分穷具体胞研发纽奉及入畏库工萝作4、奋开发废产品司库的开网络往平台5、童开发兔产品铁资料凑库的鲜网络某平台区域够：1、眨参与另产品胃库构亮建的鹿研讨2、叫根据太产品孝库的椅构建饥流程胁完成蚕产品省库3、着完成态产品谷资料作库的内具体奶录入溪工作外部金资源择引入糖：1、夜各区魂域有狐固定尚的设雪计合烟作资欣源，隶共同灯研发2、衫各区宪域引瓦入销子售代另理公输司完缴成产旺品资敢料库没的信排息录吩入产品庭库的脑分工产品停库实蜂践（寇广州呈）产品鼓库工斤作流不程（羞广州泥）土地萌特征产品胜系列3年项衬目发踏展趋僚势及茶策略基于母客户坏需求李的产帮品设裂计成本智控制产品醒入库产品阳资料厘库产品加选择产品呢设计产品鸽入库趋势伤研究主力悬客户潜及其垃特征逗和需曲求配套隆特征某一餐产品滥系列虑下的携产品猾分类帖及其水特征客户∝产品（某拣一产换品系美列下丽）确定不重点老发展路的产抢品系猪列∝+可能烛产品哥组合辰方案产品袜的选图取原凳则目录一、锁客户暴及产女品趋程势二、元项目邮发展牙趋势三、假广州辫产品狗资料透库四、格广州月产品搭系列释划分五、槐客户庙∝产嚷品（勾某一草产品飞系列杨下）六、上可能庄产品南组合印方案不及选最择七、与设计觉可能绑性研掘究八、缠客户任需求涛提炼九、塑竞品连单体干研究十、妖设计轻任务美书一、糠客户丹及产旅品趋弊势广州苗细分狂市场汇客户野比例家庭兽结构慰细分从05年广渡州市牢场客让户细富分结详果来丽看，定社会嫩新锐蹦、望腾子成彩龙是缴广州奥的主裁力群魂体，捡占广逢州全五市比那例的83单%，属刚于市啄场主辛流购永房人猫群。数据曲来源锻：20巨05年广系州公幼司客另户细终分成第果，惊未包贸括番境禺、部花都符、从卧化、启增城社会谦新锐恋：38船.1％望子怒成龙膊：45述.3％保有挖掘关注广州担市场XX桥客户对X逆X品河牌喜产好数据细来源迈：20艳05年成锈交客耳户及餐客户书细分描成果市场融客户侍、现武有业逝主与苏品牌嫩喜好劫关系广州里公司吸细分六客户乖群选茶择核心妻客户恭群青年桃持家24求.7阅%青年滴之家13封.4缘瑞%孩子捷三代14帐.8脊%小太吸阳17也.5授%富贵师之家5.炕5%后小嚼太阳13祝.0欢%老人躺一二报三代2.晋1%中年贷之家9.誓0%非核候心客倍户群经济查务实非目咳标客寒户群3房2卫、3房1卫、2房1卫是舟主要见的选尿择。对于去富贵叼之家吸，3房2卫、4房2卫为康主流渗选择青年富持家据、孩宫子三再代对3房2卫的兴选择帐比例疼更高遍，孩片子三骆代同常时对3房1卫也敞需求素较高目标狮客户煤对户若型的负选择户型霞选择科的总声体情幼况房间吉数带洗付手间拴数3房是集最主抚要的峰市场盆选择杀，其程次为2房卫生洽间的刊配置残需求幅，相荣应的电以三恶房二冻卫、竟二房榴一卫裤为主停。目标怨客户暴对户侦型面占积的冷选择被访洒者预旋期的喘住房肚面积谋在80～90孩M2左右趟，并挎呈正窝态分杰布。富贵肉之家鸟显然吨需要印更大蔽的面找积，系平均眉达13膝0平米拿，19％要顽求14列4平米喜以上江。此挡外，碎青年凡持家贡、孩命子三转代因蜘家庭疏人口缓数多路而相亮对略居大的校面积昼，大宽约大10平米学左右爬。说明丹：前混期CA冤TI数据半，取内消每贱平米35垒00元以悟下的蜡样本担，推竞算，价面积各均值妇为93殿.8，显示险两者夸调研告结果米差异扔很小。户型校面积弊选择嘱的总犹体情倘况选择穴多大棵的建清筑面毅积？10叫0M宇2以上14湾4M窗2以上80节M2以下12喷0M祸2以下2房、3房、4房及泡以上飞的平巨均面宅积分滔别为76鲁.7、96胀.9、13汗8.泳9平方朴米从面孔积配疼比看膨，小2房、因小3房的艇需求瓜相当岩突出比例常合计10蛙0％目标罪客户董对单西体类皮型的秃选择总体休而言败，消饱费者角对8-迹12层的示小高外层没毒有抗绝性，鼓对13祝-1卸7层的臭中高精层以屡及18层以伪上的押高层田也基救本没铃有抗云性。富贵艘之家瓜则更批倾向肥于高稠层住请宅及岁少量离别墅懂。受90俗70政策呼的影卫响，需要雨用更吊小的岭户型光面积含满足废客户架需求新审熊批、阿新开熟工的哗商品杨住房携建设妇，套颗型建魄筑面陶积90平方识米以桶下住半房（备含经诞济适愧用住忌房）暮面积拘所占贵比重堆达到框开发缝建设粪总面拾积的70姓%以上终。——广州吗市住希房建费设规舱划（20系06胁-2化01念0）客户杯关键厌词：仁社会神新锐移、望猜子成羡龙产品湾关键碗词：单小三脑房、革两房袍为主砖，少量按大三都房，颂需考竟虑90武70二、挎项目正发展挑趋势广州论市住竹房建纠设规器划（20总06齿-2含01芦0）——住房羡用地园计划表2：“十一五”期间住房用地计划年度政府保障型住房（公顷）商品住房用地（公顷）合计（公顷）比例（％）各年度其他商品住宅平均容积率廉租住房用地新社区住房用地部队和单位自建经济适用房用地小计政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地其他商品住房用地单套套型建筑面积≤90平方米住房用地单套套型建筑面积＞90平方米住房用地其他商品住房用地占商品住房用地比例单套套型建筑面积≤90平方米住房用地单套套型建筑面积＞90平方米住房用地小计2006918103718750117354391703047%2.1820079843813115664150370501703058%2.6020082803812014559139343463703058%2.6020096603510111949115283384703058%2.612010526306115449112315376703051%2.66合计3126815145076127163316652115703054%2.53注：肺廉租彩、新弹社区刺住房狸，部栽队和贝单位亏自建娘经济序适用闲房，角政府怜调控扒的中罪小户还型、引中低丝式价位佳普通蹈商品嫁住房封套型擦建筑纲面积蹦全部格控制漫在90平方嗽米以凶内。根据开表2，06味-1刷0年，卡其他桌商品闲住宅拼的平均南容积腔率为2.考53，且糖呈逐漂年攀悄升趋翁势。片区名称发展状况战略地位规划容积率区间土地属性D东部新城土地充裕，市场成熟重点战略区域1~2T/CC城西发展2~4CB白云山南湖0.7~1.5CJ旧城西土地稀缺，市场成熟机会布点区域3~5GI旧城中心3~5GG中心景观3~6G/高档P东圃4~6G/CT天河商务4~6GZ海珠西2.5~4GF海珠发展2.5~4G/CH黄埔2.5~4GW花地湾2~5C/GX1番禺土地充裕，市场欠成熟潜力发展区域0.5~2C/TY1南沙0.5~2C/TX3花都中心2~4G/CY2增城中心2~4G/CY3从化中心2~4G/CR萝岗白云北1~2TS花都非新华及南部土地稀缺，市场欠成熟一般关注区域0.5~1.5TL增城非荔城0.5~1.5TK从化非街口0.5~1.5T广州利公司柳项目额发展伤策略渔及趋敏势备注:忙G代表Go赌ld滑en系列组；C代表Ci盛ty系列案；T代表To邀wn系列发展全关键清词：(中)高容婚积率胃；Ci炉ty为主葬，Go脉ld污en为辅容积每率区绍间划锯分：中低乖容积枯率<1信.5中高处容积报率1.注5~出2.层5高容湿积率>2类.5三、占广州的产品昏资料恶库1、客恰户与莲土地译的关问联性2、土捆地与赌产品筹的关接联性3、客拜户与傍产品衣的关佣联性4、市抄场中溜的产忽品分涉布状移况产品币资料摇库的蛙分析幸内容客户储类型保+酬土绝地属枯性

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10-20四、摄广州岂产品匹系列衔划分产品狐系列征划分五、吃客户誓∝产内品（某跳一产知品系站列下锐）重点悉需求庄选择次重不点需雀求选或择客户师对土涨地的缩慧选择客户/土地/产品诱选择魂汇总论清单在某蜘一土距地属洗性下堪客户察对产杰品的申选择仿（Ci栽ty）客户纵∝产礼品（害C1鸦系列勒）客户特征青年持家小太阳孩子三代……高支付能力中支付能力……户型分类2居1卫3居1卫3居2卫4居2卫……舒适紧凑……单体分类一核四一核五一核六……单向双向多向……六、历可能其产品票组合依方案南及选址择产品摇选择藏流程产品系列CityGolden(中)高容驶积率尸；Ci叶ty为主违，Go陈ld蚁en为辅——政府鸦住房江政策堵导向——公司肉项目置发展顶策略由及趋或势客户惰产品弓组合组合廊选择客户景产品贿组合荐原则咱：（1）近贺似人然群原得则（2）相除对纯响化原禾则组合找选择豪原则制：（1）普顽遍适走用原屡则（2）销核售市众场判肠断（泉市场般需求坚量+需求保迫切圣性）（3）简文单优漠先原晒则产品院选择修流程客户户产品捏组合幻玉原则苏：（1）近槐似人派群原挺则（2）相乐对纯追化原释则产品展系列Ci询ty客户邪产品俩组合组合案选择核心固客户纲群：局青年你持家/青年胁之家/孩子矮三代/小太倘阳（伙富贵穿之家询因档拥次和欲产品菊特异源性，烈不作豪为本棍次研暴究范皮围）近似蛙人群扮：（1）根梨据客铁户需夹求表失，青误持（QC）、衡三代碰（HS）、福小太歼（XT）的扑需求俯相对敏类似歼，相求互可般以组泡合；（2）青仅之（QZ）与塔以上嗽三类斑有所警不同税，青代之户梳型面箱积需晨求跨快度大页，可府划分宾成3段：90裙-7貌0平（QZ掏1）；70染-5躁0平（QZ手2）；50平以鸟下（QZ卷3）；QZ甲1和其稳他三踪蝶类面才积接妹近，筑可进须行组批合；QZ耍1-刃3因为扩同一厘客群盯虽面厚积跨傍度较编大，留仍可字组合刻。相对其纯化者：组繁合时暗，避忙免超晚过3种以谨上客像户在杀同一益组合乳中出柱现，川以求灭简单杏。产品标选择咳流程产品盒系列Ci无ty客户夏产品山组合组合难选择产品异舒适勒度用地凡经济西性产品边舒适瘦度用地俊经济傅性（注知：对迈于广扩州的Ci她ty，一愤核6是上拴限）（Ci芽ty）（Go清ld进en）产品奏选择耍流程产品似系列Ci嫌ty客户型产品净组合组合训选择组合秩选择蚀原则戏：普遍粒适用器：在订市场您上能抵被普课遍接耗受或乖存在掩的。销售酬市场意判断邪：市朋场上脉需求商量最竹大的除组合快；我停们的禾产品钟中目顿前需风求迫同切性疯高的丧。简单屑优先宫：一闪般情铲况下娇，客豆户组盏合相蜜对单至纯，伟关注耐度排坚序相梨对较社高；喊同时闭兼顾辟适度泻的客局户混数合，致增加小适应财性。组合袖比例忧（根坡据土内地属红性区绘分）对于组客户捉组合逆的比亏例关乖系，促可结杆合城视市中壤各种餐客群雷的比怒例关族系考住虑。广州(总体)：青肥年持蚂家24湿.7陪%厅>小太症阳17耍.5显%>孩子若三代14盈.8感%>青年扛之家13舞.4蠢%>富贵刻之家5.取5%产品抢选择炕流程产品最系列Ci早ty客户街产品拦组合组合白选择产品忘舒适越度用地忘经济非性产品愁舒适栽度用地翁经济尸性（注弦：对沃于广房诚州的Ci位ty，一寒核6是上崖限）青年柄群体（Ci月ty）（Go厦ld璃en）土地属性一核户数客户类型户数户型面积居卫数CITY4孩子三代212032小太阳29031土地属性一核户数客户类型户数户型面积居卫数CITY6青年持家2+2110+7532+21小太阳29031面积/居卫锋数选葵择在某阳一产神品系汉列下圈，根穿据客僵户特关征和索需求雀，结都合与抛产品善的对椒应关比系选青取户鹅型类毁型，峡面积尘区间击和居温卫数贱。土地属性一核户数客户类型户数户型面积居卫数GOLDEN8青年持家2+2110+9032+32小太阳29031青之127521产品炼选择宅流程产品洒系列Ci盐ty客户勿产品宝组合组合贸选择产品咽选择桨表（挑高层坡）ABCD（青年群体）土地属性CityCityGoldenGolden一核几户4687/8客户选择孩子三代/小太阳青年持家/小太阳青持/小太阳/青之1青之户型面积2X120平+2X90平2X110平+2X90平+2X75平（青持）2X110平+2X90平+2X90平+2X75平2x90+2x80+2x70+2x55居卫数32+3132+31+2132+32+31+213+2+2+1单体物理特征（拼接性、单双向）双向/可拼接双向/可拼接多向/可拼接多向/可拼接一核4选择奇简述土地踩属性脏：Ci龄ty是项间目发傅展重次点一核弓户数秋：Ci磨ty中一石核4和6的聚颈类最望突出客户盟选择赚：（1）Ci流ty一核4为核添心客宾群的当主流根选择旧（排举斥度挥）（2）Ci耻ty一核4自身闷条件山好，卫适合程相对变舒适踩的产筝品；性孩子竭三代献对面她积需井求最使大（3）考醒虑90亩70，小竞太阳运的面应积需励求向纵下兼暑容性伐更强番；青碰之选话择在Go蚊ld辜en解决户型宵比例迹：孩三恨和小拐太的游客群跃比重之接近七、涌设计重可能亿性研挡究广州筋高层双单体共类型急形态拢研究单体洁类型跪的比笑较研乌究（呆高层字）单体邻类型捧的可捷能选馒择（香高层索）凸字裙形：叼一核3/棍4工字钩形：惧一核4/阁6士字累形：红一核5/谷6风车遭型：帐一核6/晕7/清8C字形家：一掉核6/舱7广州辈高层炸单体糖核心早筒研缓究八、米客户吊需求冲提炼客户洋需求有提炼和设猾计进沿行充依分沟令通，债对现捷有信顶息充旬分了俘解后据，通括过头爸脑风孟暴，仙共同务提炼动出针镇对每许个客歉户的嗽主要拥突破态点（匠单体+户型迎），呼避免报信息猾过量以造成坛的重赢点不般突出稼。同霉时，杏可以恭尝试揪相对炮概括届地模烘拟出犹其典钥型家宫庭行鸡为。家庭碗结构生活退模式户内交核心处关注佳点户内诸空间晒资源顺投向单体始公共培部分伙要求九、技竞品葛单体帖研究舒适故度（苹高）使用瘦率（盘高）单体环区分顷图舒适寄度（必享受柴）使用衔率（婚高）客户如对单砖体的胜需求XX居家冠型富贵走型享受闹型（实租用）竞品钱单体吃研究

保利花园类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧一般每户朝向大户在北入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系离电梯太近入户花园无使用率85.16%用地效率面宽22进深22.4标准层面积384.98拼接性好附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）2+3核心筒形式

竞品谈单体他研究——赶1核4

东方新世界.锦逸类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧一般每户朝向大户在南入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系好入户花园有使用率

用地效率面宽33.4进深24标准层面积560.97拼接性好附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）3+4核心筒形式

竞品漫单体寨研究——驶1核4

富力城Ⅱ期天籁莱茵-2类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧一般每户朝向大户在北入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系好入户花园一半有使用率82.75%用地效率面宽25.9进深20.2标准层面积427.21拼接性好附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）2+3核心筒形式

竞品好单体汽研究——基1核4

富力城Ⅱ期天籁莱茵-1类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧不佳每户朝向均匀入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系好入户花园无使用率82.76%用地效率面宽23.3进深20.3标准层面积411.6拼接性差附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）3核心筒形式

竞品催单体毯研究——忘1核4

美林海岸类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧一般每户朝向大户在北入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系离电梯太近入户花园无使用率81.44%用地效率面宽21.2进深23.1标准层面积377.55拼接性好附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）2+3核心筒形式

竞品检单体持研究——掘1核4

岭南新世界类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧一般每户朝向大户在南入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系好入户花园一半有使用率82.98%用地效率面宽26.1进深21.05标准层面积392.82拼接性好附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）2+3+4核心筒形式

竞品门单体遗研究——颂1核4

时代玫瑰园三期类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧较好每户朝向大户在北入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风，有交往空间入户关系好入户花园无使用率

用地效率面宽25.6进深23.6标准层面积424.15拼接性好附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）2+3核心筒形式

竞品似单体适研究——碍1核4

中海花城湾类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）好每户朝向均匀入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系好入户花园有使用率83.58%用地效率面宽31.6进深25.15标准层面积581.42拼接性好附属信息建筑类型高层户型情况（居室数）3核心筒形式

竞品秒单体戚研究——旧1核4

中海康城类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）好每户朝向大户在南入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系好入户花园无使用率82.66%用地效率面宽26.2进深19.75标准层面积375.74拼接性好附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）2+3核心筒形式

竞品赤单体雷研究——葡1核4竞品拢单体弊研究——携1核4

富力城Ⅱ期天籁莱茵-2时代玫瑰园三期中海康城要求类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好好好好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧一般天井内次卧较好好解决天井内次卧的视野问题每户朝向大户在北大户在北大户在南营销确定入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风有采光通风，有交往空间有采光通风有采光通风入户关系好好好要解决好入户花园一半有无无？使用率82.75%

82.66%大于83%用地效率面宽25.925.626.28.63进深20.223.619.757.06标准层面积427.21424.15375.74

拼接性好好好好附属信息建筑类型中高层中高层中高层营销确定户型情况（居室数）2+32+32+33+3核心筒形式

市场/客户逻辑保证房间面宽/拼接后开口大/用地效率相对高

——适合享受型追求公共空间舒适度/天井内次卧适当改善

——适合标签/社交型保证房间朝向，牺牲次卧开间/拼接后开口小/用低效率略低

——适合孩子三代

竞品马单体湖研究——远1核4的几祸种客绒户逻奋辑十、杠设计绿任务监书设计第条件东明确户型搭维度鸽（客醉户需稠求）单体杠维度户型醋面积标配+选配精装岛修要恶求（完客户+成本担）户数层数户型虏选型土地鹿利用抚效率外向敞资源伞分配拼接锯性要沸素设计保价值被观（分取舍该原则叔）模数不化模块株化结构秒体系铜简单雹经济体型层简单风化立面愈灵活应化+产品似设计躬条件撤的确植定第一睡部分聪：土申地属蛛性第二孕部分枝：客引户类跟别和竞需求第三钥部分搬：产滩品解出决和乐深度除要求设计例任务孝书青年毛群体质产品技研究讨论闻时间……广州亏XX崇产品艘库高层仁住宅以核心完筒分汤析1.止小高币层核冲心筒广州辈XX馋产品派库伞高层含住宅哪核心谁筒分司析形态谨特征晚：由还一部劈燕电梯截和一肝部封谋闭楼顾梯或场开敞延楼梯组成脑，适信用于11层及11层以乱下的奏住宅谱。1.幻玉1和平蛾家园优点债：紧蠢凑，左分摊幅面积迎少，塞用地什效率借高。缺点且：核夫心筒揪只能锄通过献楼梯妄间接舞通风泽采光体，核翅心筒内棚空间伏狭窄恋；多王栋拼熟接时厌位于原天井崇内的婆用房宝视野较捐差。范例属：和绞平家区园1.猪2锦绣艺香江争、X括X城揉市花疼园E栋优点夸：核恭心筒扭有直狐接的妻通风生采光偏；嵌示入两咬户之间的娱楼梯零增加吓了长撒翼的距面宽壮，利拜于改乔善多呀栋拼接时奖位于诵天井会内的抄用房虾视野饺。缺点办：分宗摊面此积略羡增，勿用地醒效率钳降低旦。范例芝：锦固绣香祥江广州念XX善产品欧库漠高层叛住宅仍核心顶筒分着析范例料：X倾X城凑市花灶园E栋广州五XX娇产品铸库指高层浩住宅箭核心急筒分遣析形态送特征吗：由迈两部亮电梯乓（其抗中一粒部为主消防记电梯）布和一盛部防佳烟楼此梯组持成，锅通常悔消防朴电梯筛和防烟楼爽梯合兰用一型个前拒室。谎适用忽于12层至18层的恼中高层舍住宅亏。2.晶1丽江歌花园优点列：紧景凑，纷分摊韵面积汗少，钩用地桃效率质高；克形式类似1.扑1的核女心筒誉，但亚由于遗增加川了一强部电庄梯，麦使核心柔筒内坝空间某增大怒，而桂且利日用两仅部电趋梯与秆一部楼梯获的宽帖度差针，组暑织核忍心筒椅（合拴用前茧室）逢的通风采闷光，晋一举庙两得你。为滨工字梨形一象梯四厘户的泪中高层最香典型赢的核仗心筒完组织纯方式贯。缺点宵：多纺栋拼崇接时还位于动天井医内的显用房坦视野猾较差。范例谋：丽江仪花园广州蓬XX眼产品飞库狂高层胞住宅尘核心骄筒分挺析2.队中高接层核研心筒2.距2新城涝海滨神花园泄、时完代花革园LA秋GU抵NA优点驶：两于部电碎梯与卧楼梯拒长边的对向犯布置茶，中继间为T字形衰或工都字形秃的交不通空戴间连枪接各轧户，障交通腊流线自然蚀短捷卸，可揉利用学各户陡间的煮交接刷位组饶织核孔心筒的通晓风采仍光。盖为士坐字形后一梯付六户析的中给高层询最典型的闹核心莲筒组廊织方闲式。缺点饱：无才明显睛缺点头。范例楼：新城幼海滨粗花园广州偶XX捏产品磁库辅高层马住宅皂核心允筒分脱析范例寻：时代闯花园LA升GU耐NA广州怕XX器产品构库猴高层狐住宅伯核心班筒分扰析范例顺：朗晴爹居广州拿XX滴产品游库尚高层腰住宅洗核心计筒分朵析2.逃3朗晴捏居优点钩：两盘部电贵梯与焦楼梯岁长边衔背靠酬背布另置，肥交通空间甩呈“凹”字形兼，各仁户间探结合写紧密恼。缺点冶：交冠通流速线略析长，稳核心阁筒通跑风采捕光不阴佳，难以晓组织评防烟哪楼梯轰间的窑自然桑通风每，须柔采用舍正压送风冈及设打置正才压送崇风井劣。形态氏特征馋：由宜两部佛或三妄部电浓梯（心其中丸一部块为消防电早梯）汽和两慌部防行烟楼隐梯组拘成，厅通常努消防医电梯和其叛中一轨部防户烟楼忽梯合五用一蛮个前衔室，誓另一悉部防烟楼掘梯单琴独设洁置前嫌室。点适用黎于19层及19层以乳上的高阶层住的宅。3.绸1荟雅芝苑、认金羊劳花园优点呼：结窃构方哑正缺点亚：核匀心筒盘通风虑采光崇差，凯部分锄客厅诵位于诊死角位，攀朝向蔬、视紧野差纱。若窄要满翁足住跑宅单荡元内咏的合理布弱局，自则几凡乎所叼有客梦厅朝蚕向、寒视野等俱差虑；若要满鉴足客蛮厅的泪朝向症、视佣野则盗需牺齿牲住芝宅单忧元内的合镇理布牌局，欣无法景两全雾。范例辫：荟雅某苑广州孩XX萄产品验库抢高层袖住宅惯核心戒筒分视析3.荒高层广核心冰筒范例呜：金羊申花园广州矮XX蜡产品姨库乳高层爸住宅钉核心咬筒分殿析3.伙2协和丘新世抛界、上富力句顺意懂花园优点坟：通干过旋茧转核磁心筒句，利恰用旋肃转后耍的核腥心筒与住究宅之序间的朱空隙东，组首织交踩通及沉住宅绢的辅蔽助空间，剂有效廉利用泳转角畜位，索核心扩筒通迁风采过光明灯显改善，气厅房脚布局锁合理婆，朝雕向、字视野朗俱佳腹。缺点余：无纠明显单缺点质。范例肌：协和闻新世倦界广州驻XX折产品妥库社高层知住宅友核心倘筒分会析范例燃：富力数顺意全花园广州铁XX段产品促库主高层吊住宅叹核心挨筒分屡析形态寒特征卧：电馒梯筒饰与楼礼梯筒粪拉开医一定杏的距汽离，形成薪一定砖的角炼度，砍利用妈无柱胁连廊含形成妨交通渔空间。坡住宅锹单元纽奉沿交建通空谋间组辞织，券并在彻某些博部位留出致大的库开口饭，形围成开锻放的伪核心面筒，赛衍生所出C字形、K字型隶等新网型高轰层住该宅平师面。捞适用藏于12至18层的虑中高去层和19层及19层以漏上的倾高层逼住宅愤。4.歼1时代哪玫瑰辈园一竹期优点圆：开榴放核刺心筒见，有露良好念的通冈风采近光，多回家毫感觉良连好。用凌空揉的无予柱连着廊交垦通空扭间面凶积折锐半计算，肃提高惑了住裂宅实填用率闭。竖阴向上罪存在瘦小的疲居住反邻里单技元公授共空蓄间，塔为改嫩善城喝市居但民间叉的人麦际交因往提供鄙场所福，实益现了灿高层掘住宅艰院宅呼化。绍住宅诞单元遣拥有充俯足的贺通风粘采光扒面。缺点绘：由庙于需著要开条放核萝心筒习，只她适用狠于一结梯六暖户或一铲梯七挂户的凳住宅衫。范例您：时茧代玫筐瑰园艳一期广州屡XX挂产品裂库稠高层应住宅宏核心贵筒分驴析4.新型贿高层脚核心存筒4.饰2新光六城市驾广场鲁北区优点衰：开抗放核堡心筒柄，优蔬点类崇同4.现1，但泪区别佣在于将三苦个电霞梯筒订分开直，形贪成三伤个一笛梯两昏户的捉布局，鲁隔层去设置犹的居至住邻咸里单并元公撒共空扭间停其留性更强切。缺点城：也街只适胆用于碰一梯读六户羽或一裙梯七忙户的粘住宅。艰该平饶面由亚于用丢地的赛限制测，需万要将堵三栋拳住宅塔楼罪以环用型紧阴凑地套拼接锹，造皱成部在分次宝要用陶房面向开况口天陡井。范例所：新晋光城半市广婚场北锤区广州仓XX肠产品搏库榆高层汉住宅叙核心桶筒分擦析4.齿3某项脱目一丛梯五搏户、霉一梯类六户优点寄：类己同4.站1，但线区别压在于搭楼梯葛筒与周电梯瞒筒之间形方成一损定的梳夹角敢，在威核心扇筒内哈完成悄转角偷处理，刺适用彻于用遥地的近转角计部位第，或侵特殊质形状勇的用地。过与前圣两种驶相比纯，该览核心腿筒更滑具备尘生长享性，住宅菠单元砖的“部件剪化”更明歉显。缺点泛：由茎于形赤态的记特殊愉性，耳适用率范围国有一共定限制。范例客：某项闹目一锡梯五景户广州赌XX涂产品饺库礼高层犯住宅尚核心谅筒分淋析范例跌：某项青目一蠢梯六革户广州爬XX介产品跳库巴高层插住宅叹核心禽筒分谎析广州杂XX列产品释库涝高层谅住宅蜓平面泥形态菊及典窝型户慢型平素面分励析一.高层斥住宅科平面饲形态广州吐XX躺产品棚库绒高层步住宅肥平面兴形态盆及典盐型户偷型平熊面分障析1.凸字动形适用泻户数盖：一骄梯三捞户至腐一梯剖四户常用末户数睡：一鲜梯四仓户1.阶1大进嫌深小贡面宽膊的凸付字形适用脑于用甘地方倡正，阔或南至北两医向皆贿有良祖好外狮向资枪源的拢地块代。范例美：丽亩晴轩广州为XX展产品辨库建高层跳住宅棕平面情形态资及典腊型户令型平季面分屑析1.港2小进尊深大剃面宽袭的凸并字形适用通于用课地狭核长，根或南伸北两序向中咬其中筋一向欧外向六资粒源较棉差的峰地块滩。范例柴：广州映XX洲城市泄花园E栋、F栋广州烛XX梦产品烫库桶高层寒住宅屑平面稼形态并及典撑型户吴型平行面分山析2.工字周形适用舅户数疗：一酸梯四看户至缓一梯泛六户常用比户数舌：一肢梯四核户适用槐于用玻地方围正且件较宽屯松、揪南北者两向替皆有宵良好喜外向挣资源寇的地叠块。厨与大耀进深将小面味宽的搬凸字耳形对洽比，粱优点阀是每升一户省皆可拨三面姜采光扑通风纹，缺氧点是呜土地沿利用懂率略虏低。范例只：和搬平家络园广州样XX钻产品迅库重高层通住宅认平面朗形态秃及典孕型户医型平丧面分君析范例宅：骏妹景花叛园范例呼：丽可江花停园左已岸广州冷XX筛产品另库拆高层日住宅辈平面火形态恢及典芝型户乔型平矮面分昏析3.蝶形适用举户数羞：一饥梯四钳户至升一梯聚六户常用棉户数现：一溉梯六极户适用胸于用绞地方凯正且香较宽准松、洁南北兽两向赚皆有居良好保外向提资源耀的地始块。垦从平充面组挠合形亚式看密，类苹似凸位字形佩与工弟字形眯的结垮合。偷一梯搞六户涌的组谎合在叮保持庸凸字卧形和构工字坡形优庙点的形同时践，进抛一步差提高帆了土椒地利印用率鸡。因直此，崇蝶形头成为按广州愤近年舱高层话多户盆的主邀流平惩面形逃态。范例愉：富递力阳龟光美箩居广州项XX朗产品修库址高层情住宅局平面怀形态念及典陈型户督型平素面分零析范例四：广限州雅蜘居乐范例块：新党城海脆滨花骆园广州童XX呀产品乳库浙高层敬住宅帐平面办形态澡及典训型户技型平争面分莫析范例州：时代振花园La改gu染na广州应XX摸产品游库研高层任住宅牲平面载形态伟及典策型户螺型平后面分施析4.Y字形适用洽户数惯：一虑梯三观户至届一梯垒六户常用谱户数争：一俯梯六咸户适用厌于不优规则标或较心宽松症、四级周没郊有不届良外尺向资惰源的允地块婚。从贤平面械组合播形式封上看挠，在蚂自然念巧妙业留出乌核心炮筒的室同时鼓，最道大限懒度地渔利用胸了通识风采葡光面挠，并滑使主商要居语住空跃间拥料有良睁好的眯外部妖视线慰。在把总平毛面组虾合上允，Y字形宴可通砌过各旺单元习的拼伐接，处组合做成较创为自摧由的烈形态咽；也棋可独陡立为达塔式绍布置趁，但俘土地搞利用浑率较闲低。范例圈：星岂河湾广州蔽XX周产品萄库兄高层描住宅爽平面抹形态猜及典读型户帜