漳州公寓住宅项目营销策划及销售推广方案图文并买

目录CATALOG第一部分、本案的操作重点第二部分、战略定位及概念提炼第三部分、营销策略第四部分、推广实务附件、主要团队成员名单第一部分本案的操作重点

远离生活中心的、较偏远的、配套缺乏的新区房产，凭什么能吸引人购买？如果不是采用低价策略的话，那又是凭什么能让人接受更高的价格？我们对新区盘的操盘思考——本案运作的操作重点首先，产品是第一位的！提出了“心理补偿机制”对购房者的积极影响，以XX、建发所开发之新区大盘的成功经验来分析“心理补偿机制”的几大影响因素，并对本案产品魅力化提出建议；其次，善用营销推广造势！从整合营销角度出发，通过项目形象的生动塑造，将项目价值完整而全面地传递给目标受众，利用更具创意、更具悬念和诱惑力的广告或活动来达到街闻巷议的项目口碑效果，使“飞地”变成“热土”！XX集多年操盘经验总结——当购房者选择新区盘而远离了城市中心时，他们必然感到了离群的失落！此时，只有当房子给予他们足够的“心理补偿”时，才能让他们感到住在新区物有所值，乃至于会因为满意而愿意为之付出相对更多的金钱！什么是心理补偿？如何善于利用”心理补偿机制”来开发新区房产项目？心理补偿机制Psychologicalcompensation

失之东隅，收之桑榆。心理学研究认为，补偿心理是一种心理适应机制。由于个体在适应社会的过程中总有一些偏差，所以力求得到补偿和回报。从心理学上看，这种补偿其实就是一种“移位”，就是用其他方面的强势来弥补弱势，让人增强自信，重获满足。“择其善者而从之，其不善者而改之。”学会用“其善”填补“其不善”之空缺，紧紧抓住新区产品对置业者的“心理补偿功能”，那么新区性房产也能获得极大之成功，其价值也将能得到意想不到的巨大提升！【分享】两个成功运用“心理补偿机制”的新区大盘>>>分享案例1XX云山（广州）XX云山项目系XX在广州新区开发的大盘，位于白云大道白云堡立交北上2千多米，主干道侧入100多米，三面怀山，小区为高层低密度。离广州火车站约20分钟车程（自驾车），30-40分钟能到天河体育中心。总建筑面积:170000平方米容积率:1.5

楼层状况:5栋，2栋楼高18层，3栋楼高24层

优点：临近白云山（凤凰山），山景开阔。区内有较大的山林公园供业主郊游。楼距宽，高层公寓景观好且容积率低。缺点：较为偏远，无自驾车者交通不便利。对于在新区的楼盘而言，房价较高。>>>分享案例1XX云山（广州）>>>分享案例2XX（厦门）“XX”是厦门建发集团所开发的新区大盘，总建筑面积达50万平米。项目位于漳州龙池开发区，东接厦门海沧区，15分钟直达厦门市中心。XX背靠原生态山地森林，俯瞰九龙江入海口，环境优美。主要产品类型为山地海景低密度住宅+花园式洋房。建发XX公寓不仅热销，其于2010年3月26日开盘的最后一期多层毛坯房销售均价更是达到6500元/平方米，而路对面的龙池众多项目售价却难以超越4000元/平方米。>>>分享案例2XX（厦门）“XX云山”、“建发XX”产品对购房者的心理补偿功能分析>>购房者的心理缺憾产品的心理补偿远不方便比周边其他项目贵山景、园景、居住环境佳社区配套项目形象、产品品质、居住环境、开发商品牌本案作为新区大盘，与XX云山/建发XX的产品在对购房者的心理补偿方面，存在哪些差距，如何进行产品和品牌提升，才能获得如这两个项目般的销售佳绩，并且实现理想的价格目标！对购房者有影响的心理补偿因素XX云山/建发XX本案与两者的差距解决办法开发商品牌知名品牌尚未建立品牌通过本案与XX领海国际等互动成功建立品牌项目形象成功的美宅形象可塑造的形象高端定位产品品质重视产品质量，有口皆碑可打造的品质重视工程质量，前期可设有示范区产品人造景观（园林）优美的花园造景有条件的地块打造漳州第一个立体森活情境园林产品自然景观原生态山景云洞岩山景、小水系，利用率不高外部不足内部弥补户型卖点舒适性/送面积/精装修可优化的设计更合理的户型设计，在现行规划设计条件下尽可能提升户型产品附加值项目配套社区商业可设置的商业规划适量商业，引进社区生活配套通过上表分析，形成对本案产品魅力化建议的几个建议！产品魅力化建议产品魅力化户型优化尽可能提升户型产品的附加值，注重生活实用细节的设置从户型、建筑立面、景观……各方面重新梳理产品细节，提升项目档次，树立企业品牌形象重视立面营造蕴含艺术品位的优雅质感景观提升对项目品质内涵进行情景式展示，蕴含东方美学的现代园林户型设计的原则——满足现代生活的基本功能需求——通过科学创新+人性化设计+资源利用提高户型舒适性——满足地域现代人居的居住习俗——控制面积，控制总价，以相对有限的面积塑造出适合中端客群的高实用、高附加产品产品魅力化建议户型优化本案户型设计的出发点

迎合本案主体意向客群（中端客群）的居住需求以户型创新、设计亮点争夺激烈竞争中的市场份额以细节塑造提升附加值，以中等投入创造中高产品迎合本案的发展战略、定位策略、竞争策略

在此基础上，本案的户型设计可从实用主义、细节主义、附加值主义等几个方向着手；但须区别对待基础产品与升级产品实用主义、细节主义、附加值主义产品魅力化建议户型优化实用主义、细节主义、附加值主义实用主义细节主义附加值主义——解决项目户型的基础功能，满足中端客户群的主体需求——注重户型细微处设计的合理化、人性化，使户型的使用更便捷、更舒适——通过非计容面积附送、装修配备赠送等提升产品的附加值，从而提高性价比产品魅力化建议户型优化根据市场上产品的分析，本案高层产品的机会体现在功能布局、空间尺度、动线设置、产品创新方面功能布局：产品设置的功能布局不合理，主要体现在厨房、餐厅和入户动线设置、主卧室和书房之间的布局等方面空间尺度：各个功能空间的尺度不合理，主要体现在餐厅和洗手间、卧室的尺度设置上动线设置：动线设置比较不舒适，没有体会到各个功能空间之间的关系，如厨房要通过过道到达餐厅产品亮点：产品存在局部创新，如凸窗和生活阳台、挑高的设置，但不够系统，产品同质化的情况比较突出市场户型设计机会点分析产品魅力化建议户型优化实用主义户型——格局方正、功能完善、分区合理紧凑无浪费、动线明朗案例—建发·XX85㎡两房82㎡两房即使点式，同样注重户型排布，保持南北通透性东西动静分离；空间紧凑，动线合理；主卧朝南双阳台设计；主卧步出式阳台；增加景观和附加值公共空间过道无浪费；分区独立；双阳台设计。产品魅力化建议户型优化实用螺主义棋户型——格局币方正软、功碧能完林善、齐分区屠合理夹紧凑病无浪谜费、氏动线行明朗案例—XX·XX10摘6㎡三房格局锋极为辛方正院，96灵-1集06稿㎡却塑丈造出充了非诱常适臂合年对轻家难庭的唱三房庸布局正，是腾十分猛经典好的实废用户森型该户玩型同附样是召点式世布局迅，通腰透性疫有所顽限制倘，但耗功能厌空间艳极为朋紧凑怨合理室，满欠足年唉轻或纽奉普通稼家庭付的普样遍需锹求动静灶分离店；餐肥饮区洋、会姓客区劝、起秆居区阅各自增独立扎，动治线明免朗且徐不干筝扰与新错乱再；主虏卧朝汤南双阳贸台设丽计、拥步入翁式衣亦帽间线，减飘少过爽道浪绣费，很提升趋产品欢附加嫁值和屋舒适哨性步入呼式衣茧帽间生活砌阳台景观变阳台会客创区餐饮俊区起居秃区产品宾魅力莫化建膛议户型柱优化96慌㎡三房实用拜主义潜户型——格局害方正淘、功床能完铸善、显分区浑合理捏紧凑捐无浪问费、洒动线敏明朗案例—XX·XX会客贤区餐饮桂区起居狠区景观惑阳台工作洁区（胜可改此）格局伶极为村方正冲，96祖-1六06群㎡却塑坑造出目了非型常适荷合年彩轻家尖庭的膛三房盈布局省，是午十分厌经典填的实荡用户花型该户应型同她样是彻点式气布局案，通谜透性削有所怪限制奸，但胡功能珍空间阁极为扩紧凑寒合理好，满播足年泄轻或士普通奖家庭掌的普缩慧遍需付求动静际分离袄；餐许饮区仇、会害客区益、起魂居区枯各自奔独立陆，动营线明事朗且护不干它扰与岗错乱捆；主啄卧朝仗南景观裁阳台置、凸趣窗等佳提升谋产品土舒适懒性与下附加逐值凸窗产品饲魅力焦化建孝议户型及优化实用错主义帐户型——格局爸方正崭、功孙能完冻善、等分区蜓合理强紧凑乘无浪眠费、示动线膝明朗经典瓦实用驱主义愈户型——基本家延续沈方正蚂、实览用、劲紧凑窝风格凸窗凸窗凸窗步入叠式卫乱生间起居施区亮点跟：分剪区合弄理，嫂格局蓄紧凑基；动机线明男朗；净化阳魂台为短三凸肉窗设披计，冤增加抗附赠析面积贪；卧益室朝饶南，驴步入似式衣畜帽间灭；88更㎡两房景观哭阳台步出贼阳台会客滩区餐饮魔区凸窗产品冠魅力蕉化建争议户型炮优化实用镇主义岁户型——格局夜方正派、功析能完基善、原分区团合理猜紧凑位无浪组费、坏动线羽明朗89会㎡两房经典烟实用遍主义委户型产品竟魅力趴化建惰议户型姥优化细节策主义+附加身值主格义=品质够↑+附加阅值↑通过贝实用侧型的私户型告设计冻，解穴决了写本案醋的主执体客丘群的离基本炊生活脏功能汇需求征，奠逗定项拦目立抛市之送基础娱。产品赖魅力报化建吹议户型篮优化以客踪蝶户需咸求为永先，叮从客箭户日短常家蒙居生引活四夫大行礼为体铁系归梢纳总刊结客粱户对练于户仍型设炉计的漏细节莲需求摇。1、家早政体乌系（坊收纳船、烹舰饪、泛清洁哪、洗猎衣）2、休产闲餐旗饮体岔系（拔会客亩、看饺电视赢、听弹音乐梦、就歇餐、晴健身肺、阅换读）3、礼杜仪体喘系（鱼洗浴滚、如盆厕、畅理容开）4、寝角思体成系（翁学习凭、工扛作、粪就寝歼）家居皇收纳寸功能高平面词图秉持“为客权户多耍想一会步”的前筐瞻性丘设计打，提长出“设计违定位迟→施梯工→咽客户烂寻访茧→设掀计改粪善”的VO货C理念绑。称通过昆大量版深度缺客户彻访谈顶，做末到了眼让项挺目和西房子疾去适忙应客表户。参考邻户型熄：福哄州华坝润橡匠树湾87劝㎡小户傍型产品携魅力仇化建盘议户型暮优化户型剃细节乌设计主建议——预留扬玄关运柜位五置，衣且尺盖寸合暗理预留戚了一挑个随拣身物检品临懒时存摸放的挨空间摸，大业台面诱，还笛可写蚂备忘煎录。搁物斑层架距、搁哪物橱屠柜大容僻量的妻鞋架橡，巧可妙地希设置粘了一及个可裹移动逼的小锡换鞋庙凳，壶实用善却不经占空屋间。隐藏颜式的哄抽屉脾设计进门戚后置茄换衣净服的粉柜体刺，并狼考虑轮雨伞至、鞋监油、特鞋刷盖、鞋荐拔等辽的存早放位对置。闭合感的玄俱关柜产品阻魅力距化建顾议户型偏优化6角飘纱窗等耀向外洋延展悟了室奶内空晴间，晴赠送乌了面摆积之侄外，只又提伟升了摔舒适跌度和估居住蛛享受帜，串顺联式卸的阳怪台，叙有利亮于空粥间的扬相互补贯穿叠，又指增加摧了观仿景休炕闲空驴间，减实现鸣了小梳户型劫功能颠全的沈特点寺，动迹静分算区明岸确，旦双卫锻设计治较为斤人性搏化；6角飘期窗面商积为柿全赠拥送，机增加岁了景锯观面业，提好高了梨舒适茂度，颗并提交高了估产品蹦的附救加值称。产品记魅力祝化建港议户型湿优化项目慨初步膝方案外所建葡议之AR代T渠DE但CO建筑积风格蛇，低杆调中亩散发年艺术思的魅罢力，良若能表充分爬贯彻瓶，在前目前骑漳州笨市场璃上，魂将能廊形成象亮点嗽。产品鄙魅力奴化建谢议重视革立面精致化的斯人工跪雕琢披，自兆然不销再是蠢强调朽的主忍题拒绝撒平面柴，拒歇绝平膨淡，慎讲究层次，包办含地留坪与浴植被规划主题景观承节点合，凸酸显亲厘情与需温馨思路产品涉魅力妇化建阀议景观恭提升星光薯大道——效仿靠好莱择坞为驻巨星卵留名迟的星寻光大图道，强在社眨区核索心交喊通中索轴，情设立孙一条着星光抢大道洁，定伏制业恨主的叛足印虚，烧舰制成比砖，距铺设牌于星饲光大咱道，寨让购渡房业柜主的等足迹拘，永烈久镌熟刻在贷鹭岛在的东睛部，君在东滋郡的葬核心——大道功两侧毯，结辞合路究灯和为行道牌树上沉的灯壤光布啊置，肌制造决如画革如梦企的星注光效缸果幽林桌漫步——花香活小径屋，是池情侣锅和小峰夫妻便牵手议漫步止的地扑方，净树荫避蔽日队，花葬香满甜怀——白天勉有树较下雅屿致的团藤椅爬，晚牙上有拢头顶打忽闪棚的灯跌光，扬执子吼之手镇，一捡路相忘伴主题说超越恼品质衫：以猛主题材园林束建立折与业掌主的校心灵烛沟通矛之桥匪，使杏之精关神超毁越物日质产品克魅力毅化建姓议景观尿提升亲亲港芳庭——小朋轧友的丽嬉戏央天地石，寓鹅教于座乐的伪绿色驱庭园筛，体愉验认尾知的怜动植饥物课毫堂爱晚降家园——父母皆修身迟养性艇的场亏所，降晨练爷、散通步、粱下棋背、跳晌舞，浩是父完母的锋第二说个休怕憩家沾园产品黄魅力杂化建脾议景观隔提升反其坚道而秃行之驴，不暑要太交自然楼：精致抬化的跪人工挺雕琢——不浪妄费每阔一寸赌景观留空间雅，目毙之所潮及，东皆为灵精品风，均晋含品抗味产品结魅力薄化建特议景观袍提升拒绝融平面宴，拒听绝平竹淡：牺构筑丢层次——地坪肆的竖为向错虫落，迷可增真加景闷观面博积，困植被腰的高阀低搭斯配，傻可产穗生丰可富的害视觉址冲击人工半坡地尿营造欧层次小流利水盘茎活大挎景观裙房作边多得层次保植被惧搭配债柔化破建筑胡冷硬台阶姐小径铸，营域造有矿限空秘间的据纵深粥感迷宫碎般的猴构图漆，丰缺富了努高层捡建筑性的俯姜瞰视总角错落蚂的地迈形，摩连草讨地也精显得滋层次克分明产品搁魅力贴化建亡议景观茄提升我们嫩理想涌中的剑园林安：不强侵调风售格，航因为节景观凝元素该是空能灵而框不受讨制约咐的；股但强景调韵模味，醒因为屯这是脊菁英坚家庭城的共真有庭遭院，学她浪顾漫，食因为换晚上运可以刮看中躲庭灯泡光如猪繁星被点点萝，她相艺术嘉，因采为她久给在低这里可嬉戏督孩子僻予潜歼移默阔化的钳熏陶卧，她瘦温馨薪，因往为开言朗的粉父母触在这感里找锐的一燥个更梦大的直家，所以辫，这获是一颜个充爷满爱劲的构批思，蒙浪漫盘温馨诱的，典隐含圾东方浆美学逆韵味六，散旺发艺附术气统息的枕现代虎园林骄，是饰一个泰除了衫家之江外，泳最为构安详本的栖革息港炕湾。产品敏魅力汽化建止议景观岁提升需要赤提醒肿的几泳点对硬繁地进刮行景敌观化就处理繁，既功满足斩消防卵要求皂，又私能最闲大限仙度降俯低硬庭地面含积，翠柔化歇道路贱。泳池笔做为炭现代藏人不猜可或劈燕缺的饰健身登场所秤，已蚊经成嫌为小悦区档栋次的挨象征奸，同尿时，跪户外船泳池押也是斧景观前的一棋个核枣心构灵成要剩素，汤因此扯，景祝观泳霉池是洽社区节景观拉的必羊备要丘件。水景新的应那用，键景观绸无水络则失允之灵宜动，盘水多垂则管蜘理困剃难，视建议雄采用舒小水盖系，马以其匹动的虏特性芹，给畜精致擦的硬智景和称葱茏粪的绿赶植增估加柔奶美的撕情调细节可体现扁园林此立意下的精害髓，符如休倘闲座委椅，炮复古贡街灯等，铺务地材小质，散指示狡牌、理垃圾腿箱、追信报劝箱等嫂，一溉切围虏绕精般致温辫馨浪痒漫的泉格调呜，贴抓景、桑贴题渗、贴墨意产品桑魅力做化建虚议景观丑提升第一景阶段散是启倒动，爆炸妈性形币象出撕现，披概念及，也帝可能杏是一适个包雷装很离好的失启动皂区，旬迅速按产生葱很强洁轰动单传播影效应猛和体乎现自毯己鲜她明特规征；第二天阶段潮关键煮是快施速的漆入口焰导入较，以完损善的袄社区绞配套足、便祥捷的格交通抗条件秧、便树利的顷生活敢环境棚，使舞之能施更多炉更快凑地被铸社会漫认可覆；第三爸阶段锄是持泽续阶侵段，每期报给社飘会，卵给客由户亮湿出不计同招殖数，芽大盘心不断睛的生搅命力絮，从靠营销序角度桌分不寒同对荐象，胀运用滥不同疏子品故牌策慕略；第四美阶段偶就是纱尾期纳，开发拌完毕寄后，拨资源窃及服郑务的最维护塑成为益项目可继续爬保持唇活力略关键泥。维捞护包沸括商箱业、田会所蜜、文内化、赞物业州管理蠢等方钢面。善用江营销寸造势善用耳营销上造势第二舅部分懂战略臭定位膏及概工念提轮炼关于辜本案考战略定歼位的革思考站在挖大漳竭州发锡展趋咱势的愈角度策，从挨漳州咏城市坊东移芳发展史趋势支和区裙域价阁值出形发，括审视醒地块选的核搭心价肢值，表确定筛其辐郑射和还聚合卡区域盾，建庄立本纲案的渔战略跃地位趟。战略暴一：树立笨本案争为XX房产“领跑糟海西功，品镜质地吓产先葵锋”之作搬的领仁跑者帐形象叉。通奋过项梳目的六优势扮资源央整合究，塑否造本许案漳铅州生骆态名馆宅的甜明显肺楼盘耐气质炭，站侍在大常漳州泻甚至套整个填海西研角度所重新谈定位老本案厚。战略彻二：创造“立体探森活伙情境底园林”的产但品魅固力。谦赋予炕项目睬园林城独特握的生有命力尊，提乞升项公目景剂观和宰生活港品质进，在抬相续攀推广击中连慨贯诉首求演聚绎。战略侨三：传播“新东乖部，锈国际昨主流威生活串城”理念中。通定过项虽目规吓模、泳景观姑、绿渡色健赴康住盼宅等服优势错资源等整合嫌，传女播“国际乌主流惩生活谜城”的理接念，辈营造“生活抹在城邮市，适居住赚在公垃园”的健疼康、缠生态筑、优吗美的聋居住套环境火。战略呆定位项目芽战略猛定位◎从郑大环闲境出炕发——海西灭助力着下的燥漳州桃，不语仅仅纤是经度济层之面的饺腾飞笼，更盈是步挪入了伏从居棵住与塔精神条两个洁层面隔的更队为包哄容的盐国际害人居待之旅芹；◎从绿板块衔出发——龙文挤板块摧已然蒸成为啄一个问聚集怎着众敬多优哨质项旋目的按城市铅新兴搬居住双区；◎从查客群仰出发——海西酿助力兄以及睁板块遍的提费升，惠我们田的客膝群，辉在未乘来必廉然跳杰出漳妖州，傲迈向酿海西予；◎从选品牌刮发展侦角度——XX房产兄进入线品牌慈地产例商的戴奠基苏性项秒目，驳注定嫂项目寻将从幅战略渣高度威和树叶立理近品牌大高度室两个折方面墨去运转营；城市堂新兴励板块符合沾城市宗中坚愿的国柜际居哲住社垮区国际闲人居医、领林袖风沉范、穷价值除标杆新东宾部·20万㎡娇国际钱主流金生活模城价值胳定位——漳州妻未来于最具券国际喝化氛养围的圾区域决；代言女漳州齿地产货开发涨的国付际化寄水准唐；代言鸽未来烘漳州苗的生糕活高乘度形象豪定位——国际喜化漳师州的切城市描名片国际泉化生催活标义准缔糖造者

国际居住社区

国际化文化氛围

国际化居住配置

国际化居住品质国际花园居住区国际生态社区国际智能家居体系国际运动中心、医疗国际智能物业管理国际艺术会所

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