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文档简介

xx商业广场A地块商铺营销建议目标清晰·战略得当·战术创新·执行强力CONTENTS目录一、商铺市场情况分析

1、全国近期商业地产简述

2、新政下淮安商铺市场小结

二、项目本体情况分析

1、项目概况

2、产品分析

3、项目本体总结

三、销售执行建议

1、推售策略

2、销售方式

3、推广策略

1、商铺市场情况分析全国近期商业地产简述

全国商业市场销售面积分析2008年房地产救市政策的出台,使得住宅地产当月销售面积增速明显高于写字楼和商铺。但是从2010年住宅调控政策开始,商业地产当月销售面积的增速明显的高于住宅。表明,从实体层面上,投资资金将商业地产作为住宅投资的替代品,商业地产的成交量回升。2008年2月-2010年12月全国商业成交面积情况在政策导引和市场的双重压力之下,中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。2010年,金地、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略,未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。就连一直标榜“只做住宅”的万科也开始涉足商业地产。截至2010年10月底,万科在全国各地共计拿地78幅,拿地总金额454亿元,其中,纯商业用地1幅、包含商用的综合用地29幅,金额达到154.8亿元。

1、商铺市场情况分析

新政下淮安商铺市场小结2010年新政的限制使目前住宅市场成交出现下滑,部分资金由住宅转移进入商业地产市场,不仅是投资客转向商业地产,开发商也出现销售转移,加紧了商业地产产品的开发与推进,市场分化已经出现。虽然目前商业地产成交走量相比于住宅还是相对较少,但是整体发展还是处于上升的势头。纵观新政后的淮安楼市,因为商业地产未涉及调控,在目前CPI持续走高、人民币长期巨量供应、资产价格升值趋势不减的情况下,相当一部分客户考虑通过投资商铺来实现资产的升值保值,因此近期淮安商铺的来访率有明显的提高。考虑到目前淮安商业地产还处于价格洼地,而楼市新政的不断推出,在客观上让人们重新审视起商业地产的价值,未来有可能推动其价格走高。淮安新政后每日成交情况分析新国八条从淮安每日成交情况曲线上看新政公布后,住宅每日成交曲线波动较大,虽然在年后迎来一波销售高峰,但随着调控的深入,市民观望情绪浓厚,成交量出现明显下滑。而反观商业成交,在年后住宅成交下滑的情况下仍能保持稳步增长,表明在市场调控环境下,商业更受投资者的青睐。新政前后淮安住宅商业成交情况典型项目动态楼盘名称博德五金建材家居广场

物业类型纯商业在售面积主力面积72平米开盘时间2009.12.30均价7000元/平方米(对外报价)上市总套数1364套目前可售套数199套去化率85.41%现场优惠及折扣商业贷款及一次性付款均享受99-98折优惠。近期动态目前主要在售户型为72平米,位于项目中间位置,以及一套临主干道南北打通的156+159平米的户型,目前对外报价7000-8000元/平米,扣除返租后实际销售价格为5500元/平米。楼盘名称xx国际家居广场物业类型纯商业在售面积目前在售面积40平米开盘时间2010.11.17均价6500-7500元/平方米上市总套数1042套目前可售套数341套去化率67.27%现场优惠及折扣目前暂无优惠近期动态目前仅底层40平米户型在售,3月4日威海路沿街独立产权商铺接受预订,上下两层,面积140平米左右,价格预计6500元/平米,暂无优惠。典型项目动态楼盘名称万达广场物业类型商业、住宅在售面积目前在售面积80-140平米开盘时间2011.3.10均价5500-6500元/平方米上市总套数5424套目前可售套数1529套去化率28.19%现场优惠及折扣目前暂无优惠近期动态目前2号楼正在销售,均价5800元每平方。典型项目动态楼盘名称港龙义乌小商品城物业类型商业在售面积目前在售面积15-50平米开盘时间2011.6.5均价9000元/平方米上市总套数3429套目前可售套数1545套去化率70%现场优惠及折扣开盘当天享受定房2000抵一万、每平方优惠300元/M2近期动态开盘当天销售60%,第二天一楼底商每平方上调1500元/M2,二楼上调1000元/M2。典型项目动态楼盘名称禧徕乐国际商贸城物业类型商业在售面积目前在售面积80-140平米开盘时间2011.2.18均价9000元/平方米上市总套数5153套目前可售套数1545套去化率70%现场优惠及折扣目前认筹客户一万抵两万,一次性付款9.8折近期动态该项目于2010年11月28日开始公开认筹,交诚意金之后可看到价格,定房源,认筹人较多。典型项目动态

2、本体情况分析项目概况xx商业广场位于淮安经济开发区,规划用地面积319084平方米,建筑面积约83万平方米,项目地块由道路分为A\B\C\D四个区,其中A地块位于深圳东路以南,广州路以东,建筑面积约22万平方米,功能涵盖商业、酒店、办公、酒店式公寓等,为大型商业综合体。1、项目概况、、、商场商场办公酒店商场商场酒店式公寓酒店电影院、饭店夜总会、饭店商铺商铺商铺

2、本体情况分析产品分析楼号业态方向1#裙楼大型综合百货、大型超市,主楼(戴斯)酒店、写字楼2#电器(苏宁电器)4#小型餐饮、专卖店、精品店5#、6#书城、数码城3#、7#为酒店式公寓、快捷酒店服务的快餐、咖啡、家居服务额等8#(金逸)影院、电玩、卡拉ok、小型商铺18#大中型餐饮、夜总会9~17#独立式商业、办公、连家店各楼栋业态定位方向建议1#2#3#4#5#6#7#8#18#9#10#11#12#13#14#15#16#17#结合以上功能定位,其中1、2、6、7以及8、18号楼部分楼层持有经营,其余部分均可对外销售。建议A地块可销售面积(部分底商)楼号总建筑面积可销售面积1A54755.835101B53630.8878029271.23470311928.5545069853.4856076685.86380817417.4758111817417.475811共注:可销售面积为部分小面积底商1号楼A段一捕层可洽销售沫面积送约51糕0㎡1号楼B段底备商可害销售迟面积狱约78乓0㎡2号楼搬底商炸可销商售面摔积约47胡0㎡3号楼局底商锅可销伴售面欠积约45您0㎡6号楼先底商让可销尿售面姐积约56搞0㎡7号楼匪底商讲可销堵售面症积约38察0㎡8号底忧商可浇销售瓦面积往约58粪00平方重米18号楼应底商蹈可销幅售面棵积约58虾00㎡可独展立销泪售商罚铺、齐写字驴楼、烂酒店蛙式公锄寓面嫁积楼号总建筑面积可销售面积1B53630.8821000311928.559500410869.1510869.15512512.9512512.959757.8757.810378.9378.911757.8757.812568.35568.3513947.25947.2514568.35568.3515568.35568.3516568.35568.3517757.8757.8共计9036659700备注:1#B为写字楼、3#为酒店式公寓,4-17#为独立产权商铺1号楼B段写食字楼市可销疼售面鼓积约21摆00雄0㎡写字义楼3号楼翁酒店盘式公营寓可爽销售窄面积没约95败00㎡4-茫17号楼常可整轮体销傲售面欣积约29裙20车0㎡项目辉周边喊环境屠中,剩深圳较路为脱城市塑主干钱道,挂、广止州路塔为次欠级道依路,世清拖虚路等计级更吵次之刷,威角海路俱南侧音为明静发B地块盏。项键目西协侧为桥大长忘江家学居城全、南胜侧为B地块周住宅货,北它侧隔枯深圳糕路为俱待开牙发地载块,应东侧种为厂疤房。因此坡,从收商业跳价值支分析雄,本炊项目畅北侧泥、西巷侧价凭值最举优,吧是未如来客浊流主胁要到厚来方毅向,象南侧犬次之惕,东季侧最乞弱。深圳路广州路威海路清拖路A地块冷商业忙价值隆分析2、本瓣体情明况分戴析项目刚本体罗总结1、优阔势:1)整奏个明锐发项分目为蜜淮安查最大哲的城记市综育合体俱,各投种功箭能复筋合一责体,仰面向惧全淮美安,隙项目谣影响诞力巨箩大。2)A地块扑与住阀宅地题块完骡全分龟开,妈更利间于创我造纯穗粹的自商业颈环境妇而无挥需顾浴虑对件住宅赤业主磨生活就的影号响。3)本该项目泳打破霸中心盐广场定,通路过区励内道腊路连给接各干建筑才,各仓建筑融通达用性更谨强。4)各抄建筑臭楼座阵体量鼻配比盈适当疯,且葱相对从独立枣,项逝目内储街、朗外街起门面凉增加渔,均虾好性释更强臂,经的营定亦位方迹向选蛾择面介更宽刃。2、不序足:1)淮锦安尤皂其是啦开发羊区商口业地钉产市胞场需顾求尚倚待发单展。2)项社目建集筑规童划的猴不足福,如太分散桌的建嚷筑如侄何有条效组单织人勒流,遭内部负交通浮管理吸等亟迷待调锤整。3)商还业所厌在位缸置决御定了羊商铺勇未来砍销售检价格哑与区孝域城退市发动展紧选密相疯关。本项淡目商品铺优崭势、绩劣势脆并存俯,作匪为淮真安首箱屈一斩指的针城市惕综合救体中刃的商劣业部副分,翠项目幼远景黑广阔中,潜梯力巨峡大,助但目唇前囿淹于周廊边区作域发僚展水陶平,之其价赚值未滚能充翁分显水现。项目烛本体跳特点期总结步行区混行区增加车行入口增加车行入口贯通车行道项目浩设计局方案草已涵遥盖吃忌喝玩姑乐购创各功岭能,谦且面晕积配眉比基棒本符恳合各签项设送施要傅求,结合积现有污方案掉,建虽议相蚀对集膀中类雾似商急业业魔态进猾行分颜区控横制。以8#、18抬#楼北获侧东初西道虎路为秀界,泡北侧喂为综席合性重业态仇分布逗,南辅侧由勿影院干、餐晋饮、劈燕娱乐钩等目裕的型匆业态头组成招。A地块太商业沟优化匙建议3、销垦售执易行建为议推售蓄策略推售亿策略1—忆—高举利高打熔,树治标杆盲拉价后格“高挣举高猎打”——以标粱杆效乘应拉标动价梁格1、发构展进暖度上纯重点喇打造兄项目缘瑞地标介形象抖,先究推邻洲近商节场、溪酒店抱等大宵型物蜓业与疲主要拖通道师的铺肤位(猪如红色映部分),可实现将价格昨标杆叛;2、其办余位乳置商嚼铺稍虾后推贤出,惭有力和运用暑高价醋单位忆的价随格示抽范效娘应,直实现山销售渗;3、蓝色侦区资源愿目前柜看相苹对面已积较颜小,刘对产务品本御身及弊后期遍发展照利好蔽,可抖以待武机而耗动,芒最后丝式推出作,获玻取较较好回器报;4、写字亭楼、减酒店贿式公谱寓制溜定销涂售节陪点,事适时准推出皱。深圳路广州路威海路清拖路第一稼批推鹊出后续各推出推售与策略2—脆—多次锻少量底,集肝中销绑售“多骄次少东量”——进可现攻,疼退可秧守推料售方汁式1、在猪首批景房源岂推出访后,盈采用辣多次盛少量居的策芽略,闪逐步稿推出猪内铺考;2、每勤次推院出量居根据仅客户臣积累乓,适蒸量推撇出,验每次恨均造炕成抢钉购局待面,宗市场伶对项闭目的欧绝对老信心铲;3、销碌售均情价以典首次萝定出腾的高磁价为幸依据植,可殃根据煮销售考情况绑即时击调整饿,且染理由吼充分们;4、写致字楼蓄、酒派店式这公寓捧制定五销售缸节点思,适涨时推坏出。深圳路广州路威海路清拖路第一统批推阔出化整驴为散少量鹊多批3、销位售执专行建纺议销售恒方式销售腿方式——租售曾并举跟。带哑租销挖售,剧售后屡返租零。考虑翠到本爷项目障的体同量较钞大,馋因此尸在推咬售过格程中廉应尽并早引见入招捡商公源司,处对各没区域分功能钳尽早秤规划侮,统烘一招竿商。很开盘销销售兄后,壮同时倘进行衬招租茅,灵眼活开锄展,粒租售厚并行赶,有烂利于亩提升琴项目盛人气乳,实董现利殖益目续标。1、在象确定后各区副域商湖铺业揭态功苍能后秒,在旋不影大响该夏区功伪能前煮提下执,对篮租赁滥或购吩买型器客户猫均满芦足其粪需求但。2、对仇购铺笨业主望如其咽不自习行经皱营,比可由缘瑞招商取公司料返租促,代只为经刃营;酬对已夺租赁眨商铺云,可四又销与售部的带租馒约另剂行出姨售。该方阅式必仰需考棋虑:招商跃公司晶商业篇定位剩能力姜;带租到销售励的法糖律约归定;返租摔后的艘成本权风险田。3、销四售执堵行建浩议推广念策略推广乡丰

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