邯郸市某项目开盘方案

在邯郸这个美丽的城市，生活温软，日子闲淡和家人、朋友、父母，平和淡定地生活着开心，拥抱自然、拥抱阳光、拥有笑容开心，享有这一切2012.1.16当xxx邂逅邯郸……

xxx开盘方案政策及市场分析竞争分析客户分析目标下的问题目标的实现之道目标卖点提炼定价策略阶段工作回顾推货策略蓄客方案推广计划开盘活动方案附录目标3：形象与品牌

通过对本项目的成功开发，奠定开发商在市场中的形象，实现利润与品牌的双赢！资金稳健回收利润最大化品牌树立与传播目标1：现金流

通过分阶段的配合营销，实现项目的可持续性开发，为开发商保证良好的现金流，从而确保资金的快速回拢！目标2：利润

在依托区域发展的基础上，充分发挥项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！明晰本案营销目标…理性的风险控制就像项目的保护伞下一个投资项目?目标1：现金流保证项目现金流的稳健回收是项目成功的基础项目永恒的话题目标2：利润追求利润销售速度的平衡点是项目营销目标利润通过项目卖点挖掘,借势营销,有效的推广，体现项目最大的价值展现速度合理的推售时序,不同产品的组合,有计划的价格控制实现项目的有序销售目标3：形象与品牌项目的成功不仅体现在销售的成功不能就项目谈项目成为“住宅专家”的重要角色成为润实精神在邯郸的注解成为北部区域发展的发动机成为润实品牌的基石本项目因追求三大目标的协同发展，巩固的三角形体系,保证

项目相互支撑,协同发展xxx现金流……利润品牌我们认为：12.6万可售面积计划12年4月开盘销售率10%破题。逻辑思维。1039套可售房源8.3亿销售额销售周期2年12年销售率40%销售面积5.04万㎡销售套数415套销售额2.9亿13年销售率50%销售面积6.3万㎡销售套数520套销售额4.4亿14年销售率10%销售面积1.3万㎡销售套数104套销售额1个亿全盘均价691712年均价575313年均价700014年均价8000住宅销售额2.9亿，回款1.58亿２０12年目标目标12年销售目标任务分解住宅时间销售套数销售面积均价总销额回款额4月10012600550069300000346500005月455456555530308080151540406月404851561127216778136083897月404851566727488946137444738月404851572327763835138819189月4554565781315387101576935510月5566785896393745992756221911月3036046014216747791517234612月2020536134125938658815705.3合计415504005700287259592158358445政策及市场分析竞争分析客户分析目标下的问题目标的实现之道目标卖点提炼定价策略阶段工作回顾推货策略蓄客方案推广计划开盘活动方案附录阶段工作回顾体验中心六组壁画2月底前到位：

壁画空间在售楼处较为显眼，无壁画感觉上面太空。软装配饰整改包装到位：

装修公司提出售楼处包装方案，包括洽谈区桌椅更换、现场绿植包装、花卉包装。销售中心已对外开放部分硬软件仍需整改现场示范区示范区景观树木已完成，到访客户可提前感受园区景观完美的景观示范能充分提高项目的销售速度，后期可在景观区周围逐步完善小品、雕塑等情景化的设施。样板间样板间主体已竣工内装修正在进行中开盘前能将样板间装修完对外开放是最好的，当然后续补足展示也不能影响本次开盘。面积预测绘1、2号楼面积已测绘完毕4、8号楼面积需提前预测本次开盘将涵盖4、8号楼房源，设计院给出的面积因阳台按半面积且公摊系数不同等原因不可作为开盘销售面积使用，因此考虑两种解决方案：一、公司预算部测绘面积。需经验丰富的人员来做预测，确保后续面积差异不大，避免后期签合同时引出大量的客户纠纷。二、房管局测绘部门预测。此部门前期测绘的面积与签合同时面积差异较小，可有效提高面积准确性。广告金公司广告脂公司句已暂扫停合死作现阶挥段合登作的考广告售公司党设计盘能力电较强昨，但赛月费于偏高卵，且大在策蓬划方锁面不践够专滩业，肉是一顶家纯昂做推程广的割广告码公司艘，在秩项目文开盘种阶段膏，对课外宣歼传需持做大气量的立平面振广告战及活炎动策然划、乘物料轻设计屯等工版作，仅因此宾建议慨两种霜解决尚方案尖：一、判公司长自己慢招一母名能珍力较钓强的抹设计扣人员弟，满哨足开誉盘期男设计隆需要快，人即员的悔招聘沿工作池公司莫一直版在做祸，但周由于它邯郸牙房地守产设毁计水图平强单的人此才较窑少，全且都暴有项甲目在纤做，洞建议茫给予筐待遇崭较同锡行业也略高炭一些绒，应偿该能梯招上手此类塘人才气。二、挂从新扬找一者家广谦告公错司，酷月费密低一芽些的类，以榨公开虑招标爽形式免联系喷北京智其他敞的广详告公挂司。政策恋及市渔场分裁析竞争鸭分析客户吩分析目标絮下的另问题目标呢的实祥现之称道目标卖点婶提炼定价长策略阶段唇工作策回顾推货纠策略蓄客风方案推广苗计划开盘惹活动命方案附录政策顾及市鲁场分崖析20逗11年，指房地住产市攀场增裤速放煎缓1-10月1-06月2011年1-02月1-09月2010年1-05月1-12月1-08月2009年1-04月1-11月1-07月1-10月1-06月2007年1-02月2008年1-03月

90% 70% 50% 30% 10%-10%-30%商品房销售面积同比商品房销售金额同比销售面积：↑7.5%销售金额：↑16%20贷11年宏桨观市记场回光顾3000200010000600040002000012000100008000商品住宅销售面积销售均价5096/㎡7000

5.8%

60008亿㎡（1- 11月）

7.5%40005000从全程国来智看，垂前11个月召商品鼠住宅架销售阻面积撒同比衬上升7.薪5%，销扑售均闷价同比戏增长5.姑8%，仍铸然呈救现上破涨态宪势全国喜房地蛋产市缩慧场商箩品住变宅成说交量济价走教势全国及各线城市销售面积增速对比2.8%45.8%28.2%28.5%21.8%3.3%11.2%11.8%6.9%0%20%10%30%40%50%一线城市二线城市三、四线城市全国2010年1-11月2011年1-11月全国及各线城市销售均价增幅对比-31.5%20.2%9.8%-13.7%12.6%8.5%-20%-30%-40%

0%-10%30%20%10%一线城市二线城市三、四线城市全国2010年1-11月2011年1-11月

4.3%三四聚线城划市是伴拉动秋全国慢房地掉产市底场增香长的练主要衣引擎随着京调控秧的深记化，王购房德者信思心指注数持删续下讽降，怀表中炸可见待，四桑季度刺下挫2.斑4购房够者对猴当前忽房价险的不子满程翅度再破创新镇高，鼻买卖研双方让矛盾给激化20桶11年四已季度遣，高豆达83孤.4扶%的购基房者致认为指当前免房价秋不能肚接受变，创留下20突11调控绝年新高；昏不满田程度恩先降妙后升扮，反翼映出拜购房米者对兽四季狠度房耕价下极跌期冈望过芽高，详而开抵发商吃实际降价换行为魔偏少扔，致江使双跌方关蛛于房买价问删题的撒矛盾撑迚一鄙步激顶化。史上逮最严猎厉的右调控接促使呜市场兽在下膝半年蚀转向握，市买场开讲始由证供求弊主导20今12年房磁地产伤市场医展望20俗12年，禽行业骑大量堡债务许将密共集到赚期大量竭资金陕流入今房地止产行孟业，逆其形稻成的交债务娱将于20抛12年陆出续密治集到汇期，免这势催必考杰验房煮地产优开发辅商的废短期弱偿付阅能力遭。在泻市场宏仍未覆得到婚实质笼性的楚回暖系之际谣，开轧发商烘将采辣取降断价出生售回求笼资馋金的条收缩芒策略刊，从而帝带来邻市场领价格令下跌拉加剧涨。20累12年上录半年尊市场旺量价诸走势虫模拟关于繁大市夫的总质结地产均仍然传是国幅家支惠持经密济发签展的起重要曾产业赚；②驰国鹊家目蛾前的杆调控冒不是艳打压狂，而纷是稳肺定房寒价，赖避免牢大起科大落话；调宅控的荒是过算度的历投资穗与投厦机，坡邯郸旅的投倡资与武投机被现象绍并不稼多，妈特别名是投眯资，朵不是藏多了烤，而粗是严图重不餐足；③类政知策走晋势的问基本蚕面短旨期不若会改弊变，帽后期痕可能哗微调④款刚晴性需秆求将业继续睁推动架邯郸侮市场汉的价啄量齐青升⑤见邯惩郸进逐入地头产的震品质犁品牌赖时代⑥恰土察地放稍量持晕续推闲进，晚后期豪竞争踢将加仰强⑧个需氧求空厌间远格未释罢放开⑦甚区漏域发赢展两乘头重方，东晒北部轰潜力曾巨大邯郸匆经济轿稳定符增长准，但胡规模请有限掠，对总外辐懒射影圾响力穿弱中观敢市场邯郸命的经速济一描直保滩持持到续稳樱定的珠发展削，最越近几糊年GD揪P的年肠增长坛率保秆持10纤%左右析的增煎长。20管06年后疲邯郸糟的人上均GD狠P为19颠52肌2元，逢年增裤长率先平均妻为11坦%左右孩。邯郸炒的第盏三产阁业所蜂占比携例不推高，伐邯郸甘经济秤主要元依赖垒于第蚀二产隐业的柏拉动银。邯郸顶市的彻城市史人口孔增长命较快翻，具撕备一比定的蛾城市证吸引倍力。邯郸侨市的怕房地摆产投探资和甘商品鹊房竣榨工面邻积保撞持增芬长，天但增歉速放今缓。商品冻房的嘉成交疾面积著出现鼓小幅胆下滑烧。受供更需的躬影响鞠，邯远郸市料的商梅品房罪成交度价格石的涨斑幅放翼缓，灵20桐11摄年下背半年案开始狡整体夸市场番成交帐价格指出现阁下滑谊。邯郸崖房产橡市场只供需狂平稳怀，但萄近年篮价格夫上升红态势铜明显新一念轮的踩政策李调整行带来犯市场萍大势发的不惑确定历性宏观究市场价：结鹅构性造政策叨调控氏时代雾的到傍来增加悔普通味商品晓住房民供给爆，支云持居胁民自斥住和兼改善艇性购途房需抢求；遏制纺房价妹过快菠上涨龟的势略头，婚抑制泪投资岂、投加机性必购房耍；政策廉的重可点仍乐然应雄该是减应对罩危机兰、刺亚激经辜济增骂长、兄不排书除20鸡12年年督中政类策出情现转损向的面可能氏性本地驾市场唉：基搜本需乱求有简保障持、供映应节烂点性都激增购房号者观获望情仿绪浓络厚，混受市董场波帅动影括响相需对较邀大；新建咱商品论房供鄙应将绝面临粉阶段饱性增增长,将在沈一季因度末-三季躺度集壮中爆随发；邯郸旋房价饿逐步按放缓闸，地贴方政迎策打俗压已湾有显炕著成跟效；一般输邯郸妨受政爪策影灭响表筒现会晚晚于预一线翻城市3-汁4月，生应密姨切关借注明足年1、2季度比一线栏城市耽房地漠产市头场动伍态数殿据；购房您者信辣心普禽遍降摧低，办产品倾品质裙将给同购房技者带俯来新绿的希宫望。[营销粥提示]营销展关键扭在于肚能否碑跑赢步大势=>上半网年为幕营销驶重点政策衰研判我们蚊项目竭所承长载的1随着欠城市蛮化进宝程显程著发架展的扰大趋禁势，民邯郸姻将会惯承担验更多墓的区肺域功尝能，殃必将讲进一萍步拉碑动其旁经济句水平裤的提郊升，拾同时乏也将胞为房往地产舅市场涨制造论更为槐稳定闻及丰裹富的真发展帆环境霞。在邯句郸整勇体规妨划中辜，东岗北新下区是堪作为辟未来抱发展汁轴心枝的重直要组旁成部誓分，职在全谱市整兽体经绪济水文平的霜不断派发展匠的前格提下外，其芒对邯绪郸的贫影响谎将不烦断增辽加,而本蜘案也押将站令在更图高的施起点在整邮体发烘展的智前提趋下，刘其产去业布故局也获将进断一步摔整合筒，邯助郸将种会承摊担更园多的勉产业叨功能纯，而辰产业偶的增浓加势棒必带亲来大低量的趟产业身及产喊业相盏关人反群，剑这也章为本漆案提伶供了剧大量柿的潜详在人圣群。23政策誓及市泰场分货析竞争庭分析客户忽分析目标区下的喊问题目标彼的实隙现之混道目标卖点宫提炼定价社策略阶段挥工作楼回顾推货肌策略蓄客竞方案推广接计划开盘汁活动伶方案附录“知己卸知彼探，百闪战不晌贻；不质知彼展而知长己，揭一胜酸一负泪；不搁知彼妖不知连己，伞每战度必败谨。”——雪《孙子稳兵法衬之谋吹攻》主要楼包含残北部秃新区随板块尽、高假开区就居住蹄板块墓和城常市中信心板根块。项目葡所在毫区域歪内住仰宅市适场分抱析现代杨华府北部汇片区其：40尸00起-5炼80烫0元/M21：大桑盘带峡动区凤域发瘦展；2：产垃品线师丰富色，价侄位档脚次类搅比性炮强；3：市歪区和脚北部睁居民岂为主御景赚江山区城北部飘片区齐：饰待售1：18至0万平失米城咏市综邮合体惠；2：全财精装柱交房浸；3：复帽制恒告大模抢式，翠欧式鞋新古皮典建六筑，突中央渔湖景北部抄片区惕：幼待售1：中聋式高替层住扎宅；2：产理品规隶划一永般，诱无明视显突狭出优周势3：市颗区和纸北部象居民猫为主左岸汇枫桥邯郸皮市区计板块事差异前和价产格梯葵度不挺明显旋，客轿源存鄙在重赖叠，任板块姐间替讯代性悲强竞争酬分析板块项目销售状态占地建面容积率开盘时间入住时间北部新区御景江山城咨询暂无180万暂无待定2014年万浩郦城在售，已售40%14906330万2.992012年1月2013年年底现代华府排号中66亩1334073暂无2014年上旬左岸枫桥团购7569820万32010年3月2013年中旬高开区恒嘉拉德芳斯二期在售700亩

47万2.42011年11月2013年年底安居东城二期在售500亩150万32011年10月2013年中心区龙湖公馆一期在售105亩34万3.82011年9月2014年金世纪新城在售62亩28万5.02011年6月2012年周边阁项目忍基本晓指标丛台季区市值场放央量主谱要集农中在边中华敲街以挥北区汉和滏饲西街烈东北忌两大吵功能酬板块评，其给中滏毒西街精东北奏商品谦房住哑宅放粮量较训为集第中，结占据伯绝大漠部分愈市场情分额勾；丛台萄区商冒品房絮项目浊体量康整体秃偏中称，其郑在售打、预授售项私目体全量多炸为20燃-3抛0万平口米以石下的挣中等域体量朴楼盘替，10阅0万平萍米以饭上的撑大盘乔项目当较少革；区曲域内唇项目多整体冒销售混周期势普遍粉较长片。级别板块项目产品类型主力户型销售均价核心卖点一级竞品东北区域住宅暂无暂无配套完善，城市综合体住宅90㎡、140㎡4200品牌、地段住宅90—110㎡、130㎡4000配套、户型住宅121㎡、136㎡4300户型、小区内会所二级竞品高开区住宅98.32㎡和139㎡5300升值潜力、配套齐全住宅100㎡、150㎡6900地段、规划、品牌三级竞品中心区住宅106㎡、120—130㎡6000配套、地段住宅100-138㎡6800周边洁项目象产品股分析区域机范围遥内商托品房员项目卫主要魂集中乳在丛符台区厨、高低开区运两大头功能认型板设块内戒，通称过上文表可声以看愈出面肝市项趣目虽熄然归港属不闻同功布能板亿块，做但从种产品盼户型撤上看抹大都比集中候在90纽奉-1朋50平米筒之间测的两居居室厌；可沉见，劈燕区域捏主力项户型改主要豆以10斩0-踪蝶13洋0平米临三居边室为陡主；丛台耻区为温区域恭市场习集中穷供应圣的主林要板重块，慢多以亡高层水为主爬，其肉面市贪产品劈燕凭借40岸00元/平方蒙米—5夹50芦0元/平方麦米这轧一范旗围（商总房姑款约65万左非右）衡的价咬格区勿间引升领从两台区匆整体甜市场汗；区纠域价承格中哈端凸超现明萌显。三方博弈供给开发商需求市场鼠整体戚营销论常规毒的手苹段趋评同，残未能械按照戴个案列的特鼠征形悦成专输业细骆分，搭创新项的营涌销推慰广手折法存颜在机衫会在区岩域不迷成熟住的前多提下,市场器价格颤的拉所升受大到一质定的居阻力乏影响;短期架内客佳户构级成不泼会发准生根仿本变混化，同仍以息市区典及永回年等愉郊县朴改善慕性居闪住客舞户为陪主北部敏新城条未来推盘趴量降棒级剧侄增大扰、竞液争激接烈具报备长筛期发掀展基梯础,但目把前区川域成谨熟度企尚不吓高市场蛇热度久的持母续下歪降导遍致观柜望情港绪高马涨，棋市场双成交寒低迷紧凑共型的皇两房葵（90平米词以内解）和攀三房虎（12刃0平米帝以内泉）产挪品受制到市凤场的缎欢迎竞品慌分析觉小结1.舍我江取谁游，综喂合价忽值领钱先2.维护陶形象糟，加营强品长质包蒜装，产提升味性价惨比3.适当梁价格想致胜应对氧策略不和克片区骂任何吨一个绳项目震放在递同一这竞争杜层面赖上；么突出膝项目圆的景炭观\建筑\服务\产品熟的综逼合优罪势项目孕的良吐好形反象已秀经在俭市场项上树豪立,得到远了客竖户的足认同,在区止域的嘴竞争懒中要汉坚持椒品质应的支极撑,提升周项目争的性永价比在当魄前市励场环粮境下但，购追买力吧下降,1格2年销产售难互度较反大；希仅凭股“形制象和辱品质鉴的提鼻升”望来实扛现高悲速销诊售，纤实现简可能聚性较柄小，茧所以回适当截价格膨致胜迁是必罚要的政策支及市诱场分催析竞争跃分析客户码定位目标陷下的低问题目标削的实父现之耐道目标卖点叹提炼定价按策略阶段啦工作摆回顾推货渡策略蓄客奋方案推广蹈计划开盘笔活动抬方案附录客户游来源覆：李邯郸眯本地您人居并多，灿来自僵周围闻县的资客户新也有蔽一定灭的比闷例，索有少较部分我在本世地经肺商的荷外地突人；年龄槽分布旋：26汉—5控0岁，坡以40岁左音右的摄中年造客户蹦居多闷；结饲婚买迟房的汤两口罪之家诊也不朗少家庭现结构妙：2、3口之密家的春核心慌家庭流以及摄中年举人为思了照嘱顾父邮母两斤代同叔住的仰家庭凳；下县育邯郸口迁移尾：由龟于邯粪郸三骆年大即变样朗的快蹈速发民展，值不少蒸永年预、武河安客担户决拦定迁夕至邯疮郸买尼房；基本界特征室分析邯郸逮当地礼人居么多客户皆分析通过恨对供屡应市贵场的责调查仗，进罢行深剩入分土析，挤结合港对销惭售现攀场和驰有关妥人员咏的沟鞋通，管分析怕总结脾如下护：家庭导收入撤：个贺人平虽均收渣入一屿般在11易00元/月上孔下，鲜而能晋够买严得起喉中高阵档住货宅家脆庭，圣个人叫月收耻入都芬在15从00元/月以胞上；教育放背景查：客启户总尼体教岔育程误度参术差不哭齐，掏在政稍府官妄员、驰公司继中高饶层管墓理人格员、济教师党中受尺过高垫等教益育占胀很大怀部分亏；居住良状态农：很共多以勇前住戒在80痒-9陆0年代治单位恼分配勺的公菌房或炮自己帝的小宪房子鲜里，匙由于字面积毅小、帜户型望设计阶差，觉导致明居住聪状态洒较差梳，从涛而产珠生强朝烈的惩改善倘居住魂条件泳的愿欲望；从事糊职业疲：政软府官朴员，盼大型六企业龄干部符职工骂等有需固定索单位罩和职欺业的探人员胖，从住事经更商客学户多俯以钢侮铁、半化工泳等重砌工业剖为主貌；高尚顺人群恰对后需代的背教育缓关注细度极岛高大部粘分购托房客木户目棍的是迈自住段、用喝于改匪善居修住条陆件，灾投资太客户饼比较凯少。中年杰人由鞋于子茶女长槐大，火希望编改善贯居住栽条件子女祝长大羊成人宿后，爷父母代为子澡女未蜘来成我家做股准备有钱充买房湾可以录保值悠增值自己拍事业惨有成王，买膨个大魔房子录住，因可显张示自洪己的擦身份隶地位为改顷善老邀人的卸居住朝条件墙，他流们过舰去生闯活条宗件太迎苦了视，给起老人碑买套枯房子望好安张度晚历年，腿自队己的揉老人泳和亲蛛戚每滑年也乞可来俩住一访段时撒间购买惑目的竹分析给爱喊人一早个温礼馨而县舒适泉的家对满予意的衔房子折付款恢方式漏以贷风款为轮主，还即使呼有付膀全款铃的经渡济能罚力，物也会纤尽量淡走按籍揭贷侧款，仍尤其扮年轻命人贷可款买絮房的蜡居多兆；周边涉大多脾数购趴房者股青睐办于80击-9牢0的两古居及10呜0平米纪左右朱的小扮三居麻，购飘买12躬0平米殿以上丸的客浴户对海客厅毒面积痛要求盟较高伏，甚营至可咱以减朋小卧逗室面哨积也脊要拥茫有一汪个大吗客厅沸，以宗彰显茶荣耀忽；喜欢跑朝阳栋的房碍子，马至少船主卧理室要看朝南——对采宏光要以求高扛；喜欢送观景翅且安嫂静的丝式房子梯。邯郸脱市人请购房给具有测一些水当地拾特有撒的特崇点和查喜好壮，但艘由于材市场培逐步日转向零成熟售，在借市场霸引导叛下陆典续转名变为牵差异谅化购克买特其征。购买形特点凡喜好对改污善居编住条钳件和些提高册生活标品质妙的心疑理急貌切；会多华番比发较，捉价格惨最有壮优势挪的房掉子会佳作为落落定玻主导饿；住在谁大房芬子和怪高级当社区傅里感易到体寨面；对良武好的遵小区鹿环境倍和教说育配区套有拦很大蹄兴趣雅，如顾星城补国际膝的景演观和共对口锯学校柄对客酸户产货生强贸烈吸搏引力购买扩心理泥动机拥有——高学燃历、盯高职作位、梯高收物入的核心乱客户幸族群帮定义追求——高品义质、愤高格匙调、催高性砍价的为什冈么是茧他们落？当前裁置业侧市场手主力易接谁受新唇板块得的一出群人区隔乓周边授楼盘聋客户奶构成对于xx咏x产品生而言吐，购功买主谊力客鹊群无沉非两父类人射：A享受站型B投资颤型他们捆的共蚁同点纺：30筋-5冠0岁之捏间企事游业高兽管、语政府酷官员销等最少施有过裹一次括以上洪置业唉经验资产羊在20纸0万以煌上他们支的差切异点双：A享受棍型B投资除型对价峡格的汗敏感撤度不含高颤对价痒值的凑判断效力强受过己高等迁教育辅相菊信自理己的掩投资帅眼光理性买消费胳，相合信自轻己的匀感觉众熟滑知房号地产胳每种狮产品迟回报辨率改善咽型居侮住、示家庭贸观念攻强犬多频迈次购缠买，纤相继分出手清楚何品质劣楼盘绒的增批值效验应他们迫是：洋派室的OP赢EN的搞品孩位的前瞻钩的搂健权康的勇群居西的他们竖对居滥所的秘选择丹是：品质铃的塌享理受的堆细致鄙的品牌锄的妙生孩活的他（灾她）婚们内委心的扫渴望附…一处酿居所病，让工鸟作之档外的沃生活边充满具闲适防与乐轧趣…一方咱净土的，不被悉打扰愉而又也能尽房诚情享胸受完察整的且生活…一片畜天地接，让身况心远颗离城械市的歼喧嚣愧与迷肾尘…他（流她）予们对济家的番期盼杏…简单侵、自狮然，咸需要陷带点悉品味车，和谐张、温害馨、阴轻松虑、自朽在，没有汉压力姑，真主正使幅身心监得到除放松赵都抱新城由：适踩合大担家庭阀居住妹的普贫通社汇区、向缺乏鬼高端多品味死的生广活格头调…赵都赠华府徒：过墙于山碌野、阵隐逸旗、冷丹僻…金世队纪新侍城：姜人员酷混杂盘、较镜世俗基生活矮、周瓦边环傅境乱…他（演她）躬们对轨它们奴的失尖望？他（欢她）丙们对膜它们亮的失毯望？市中驰心：庆一流肉的楼叮价、吸二流什的户押型、仗末流刘的环盈境、缎局促逮的公威共空制间、撒每天泼要忍划受堵凡车、写拥挤拨、灰胃尘与仁阴霾略的天腊空…高开僚区：尝喜欢凯它的角居住夏气息片、环镰境、折社区咏文化屿、相严同的脂族群…可无倘法摆故脱“胳孤岛专”、响“睡罚城”饼之痛…他（醉她）席们的往彷徨监…住在守邯郸忽，理额想的伏家在狮哪里…xx服x可以台满足辆他（梁她）奖们吗惰？“凡宅用兵多之法烘，驰逗车千吵驷，以革车践千乘疮，带堤甲十裤万，恋千里址馈粮钉。则箭内外暑之费召，宾兔客之父用，帽胶漆怖之材游，车半甲之孩奉，蔑日费切千金论，然索后十祸万之佳师举堡矣。侧”——亩《孙子慨兵法弄之作暑战》政策协及市诵场分堆析竞争些分析客户岛定位目标塔下的湖问题目标米的实疯现之冤道目标卖点袖提炼定价屡策略阶段院工作傲回顾推货弓策略蓄客守方案推广讨计划开盘任活动猪方案附录十大糟卖点弹，成洁就邯地城住嘉宅标超杆项懒目！卖点漠提炼1）盖区定位价狗值尸——城市枪向心邀，全末城向躺东项目稼位于邯郸市规右划中值心城悔区的北部确新区蔑，经过招政府寒近10年居的招亡商引册资与小政策循扶持刻，该速区域篮已经女成为涂区域唤经济悟新的震增长裳点，科技与经伪济最烦具活行力的到结合释点，晌向传抬统产惠业扩骑散高吓新技充术的丙辐射地源，辽对外幻玉开放裕的主北阵地军，环递境优秆美、仁创新花能力逝强的宗新城冷区。北部想新区步将成丢为邯携郸市沾经济窄增长模新龙绒头，压匹敌委老城汽区的裂城市问副中棋心，城市腊发展扁向心施，中邮央生拉活区姐（CLD)线，它将典引导歼全城牧向东衔北看染的价膝值趋跳势。2）砍交通滤条件哀—鼓—立体交通膨，成就案10铁分钟煤城市嘱生活努圈位于软城市狠主干xx西大欺街以赚西、xx路以之南、xx北路航以北慌、xx街以雄东，告交通品十分惰便利乎，项围目西令北侧扰新建进的汽抹车北诞站已裹正式扰投入腾使用乓，距京帐珠高生速仅没6公址里、筐东临证未来学的高铁，多路钟公交锹车快法速连尊通市证中心慎。立地体多狱元化蜘的交此通路夸网，满进一潜步拥肤享都雪市繁绩华，伪退一泊步则裳是世丸外桃叨源的圣优雅棋，于拖繁华胖与宁沿静间荷自在佛切换。3）极致浑景观——五重此浪漫利、情扒迷托忆斯卡低纳五重爽垂直互景观从意桂大利浮园林龄设计联中捕但捉灵伏感，藏借鉴芒西班摊牙庭球院构菜筑之淡功，获采用边周边编式建坑筑布血局，宋多个影造型负各异器的组揭团花滴园环屈抱中旺央大梦湖，命如众假星拱圾月般牛光芒冻璀璨被，大促量珍栋稀花吊木点越缀成问带，窄花圃硬、喷裁泉、摸叠水宴、栈富道、肾庭院五相映竹成趣雄，缔绕造欧探式皇去家园芝林稀凶世盛然象。曲径题通幽户户流过桥嫁流水千平尸月亮素湖、仇跌水岩喷泉4）规居划设彩计—遇—国际倦理念听，缔患造绿曲色人乖居典骡范依托互维拓叼设计吓院强表大的耗背景厨，贯炭彻大沉手笔装、前阻瞻性商、绿揉色健残康的汇国际召设计怠理念纺，从刊使用限功能冰出发途，精本心设纸计、窜合理栋组织漫各种倦功能雀区间节的动串线关蜜系，观广泛距应用展新材翅料、似新技蚕术，善高度帽重视休节能现，充哲分考谋虑居表住习窝惯，复以人饲为本阴，缔智造国蓬际绿始色人制居典究范。龟形清布局健康狱长寿5）建劈燕筑特它色——典雅祥尊崇景，欧妙陆新光古典春主义尤建筑淹群柔和雹高雅义的米替黄，大介气的眨欧式跨尖顶虏，皇家寒风范腿的柱岸式，质气势耀非凡凤的圆铜拱，将怀致古的蛮浪漫葵情怀经与现扔代人学对生够活的万需求逼相结触合，理兼容访华贵尸典雅石与时授尚现垮代，月打造图欧陆傍新古括典主兔义的练异域练风情枪，向外寸界传咳达着全她独净有的挤格调淘及不尺可惊悄扰的倾尊贵。2000迟0余祖平国哪际奢街华会最所宛哈若一比座宏降伟的梢欧洲跌城堡蛮，洋毕溢着宴浓郁很的异夹域风递情，内设杰恒温毒游泳移池、捧桌球着室、孙瑜伽断馆、告健身咏房、度跆拳些道馆胃、阅幻玉览室丧、画跪室、劳棋牌覆厅，跨健康霉养生啊与智查慧修忧身共困享，谨极大彻的提既高了蒸整个邮社区忌的品质券。国际起双语万幼儿揪园，行私立删贵族赤小学锦打造饶孩子蛙黄金韵起跑北线；狡近200赚00趟平欧胸式风跳情商杀业街愁荟萃师名品近，全生面匹颂配精降英人朗士，繁成就戚超五槐星白斩宫配花套。6）配钳套设档施——国际域级航伶母配蒸套，雄匹配特城市毕精英酷无限糠尊荣7）产坐品特微色——全明稿户型负、新风井系统，层铃峰人间士尊尊荣享牺受80拴-22盟0㎡多种棍实用款与舒适刮户型校精准吧把握寄、精鹿心锻巴造，率全明绵设计与、分渐区合她理、晚高得阿房率庸，独赖具匠胶心的淘通透迫格局，会呼哈吸的牙新风嗽系统撕，充舒分保临证生知活舒片适流镜畅，陷室内预外空砖气水卧乳交茅融，戏自然另与生搜活得越以优谷雅过牲度，院成就蚊层峰劳人士省尊荣朴享受站。8）精吗装品垮质—照—满屋丢名牌田，国峡际9展A精片装演绎尝成品萌生活世界生级大单师团版队精软心挑占选名俘贵装动饰材晕料，输与西待门子砌、T防OT隔O、透松下汤、科陶勒等丸近百顷家国垒际一倘线品结牌供芽应商亭强强见联合俯，融挽入智科能化膀环保选健康捧居家州设计轮，运符用美爷学思念想进怀行艺劣术处永理，与从而讲造就xx葱x超越命奢华须之上米的美芳学豪毯宅，收成为茅东城限中心悉金质色生活毁典范投。聘期悉中国音顶级滋物业灯管理。全面树采用IS填O9袭00立1国掌际质肉量标务准，选不断次升级斜“精束品物仰业管劫理标霉准”排，引啄入“爸对焦矩式”煮全新途服务杜，社尖会化葬、专可业化掀、市惩场化捉，为组业主报提供违24加小时绪贴心药服务民。9）顶脾级物模管—哄—星级扫管家物业直，奢突享24炎小时贴心窑服务秉承胀开盘种必特烘价、豪必升腹值的鞋原则券，迅躺速引局爆市策场激电情，李开创牺邯郸良地产疾销售跟神话而。10）超鸦高性高价比撞——成本反价发右售，只开盘超值固优惠政策谊及市缘瑞场分幅析竞争皂分析客户带分析目标节下的饮问题目标孝的实株现之庄道目标卖点族提炼定价心策略阶段扮工作仿回顾推货杏策略蓄客耍方案推广睡计划开盘响活动仍方案附录项目名称销售均价（元/㎡）项目分数竞争权重权重均价（元）万浩郦城44000.92550%2378.38现代华府39500.98530%1203枫景华庭41600.89510%464.8安联德国40000.910%444.44项目均价4490.62价格通策略采用碰市场栋定价茧法，隔对本膛案进王行常忧规定馋价通过辱周边么四个进住宅连综合娃因素苍的分相析比鄙较，所得出裁四个防楼盘证相对叨于本贡案的戒相对娱得分胜。市场比较法（元/m2)4200(毛坯）项目精装成本价（元/m2）1300建议开盘销售均价（元/m2)5500在当邪前较犬低迷吵的市尺场环定境下赵，且屯本项似目示猫范区表也未到开放烫，无口法展铁示品催质细在节，致建议址平开宰高走肚的价常格策趣略，龄入市运毛坯刑均价42农00元/㎡，结合墓项目哑成本锅，入览市建践议均刻价55尼00元/㎡，对外长报价55邻80歪/平米开盘丹市场夕均价优惠趟政策付款类型付款办法折扣优惠卡1、面值20000元铂金卡交2万激活。2、优先享受选房资格。总价20000元优惠一次性付款签署认购书付订金￥20000；签署认购书7天内付总楼款100%（含订金）；96折首期6成签署认购书付订金￥20000；签署认购书7天内付总楼款60%（含订金）；同时提交办理4成按揭手续的相关资料。98折首期4成签署认购书付订金￥20000；签署认购书7天内付总楼款40%（含订金）；具备贷款条件时交清首付同时提交贷款资料。99折平均昨折扣浆率折扣项折扣率优惠合计备注2万元优惠券0.4%0.4%所有房源一次性付款96%4%*15%按照开盘房源的15％计算首付60%以上98%2%*20%按照开盘房源的20％计算首付40%99%1%*60%按照开盘房源的60％计算内部员工99%1%*5%按照开盘房源的5％计算优惠率合计

2.05%报价折算实收单价／97.95％5580

政策济及市倍场分导析竞争袄分析客户德分析目标婶下的戒问题目标魔的实茫现之妄道目标卖点源提炼定价填策略阶段胜工作虹回顾推货片策略蓄客天方案推广裁计划开盘矮活动券方案附录总体炉放量我排布2012.4月4月15日开盘，第一次放量开盘期消化总量的15%6月中旬，第二次放量13年10月，最后放量消化总量至40%消化总量至85%消化总量至100%1.5号楼5月6月7月8月9月10月11月12月2013年3月6月8月9月12月2014年3月2号楼10月初，第三次放量5号楼4月5月7月10月11月10月初，第三次放量13年3月中旬，第四次放量7号楼13年5月初，第五次放量3、6号楼9号楼消化总量至60%销售固排期价格否阶段杏提升1#2#3#5#7#10#6#8#4#9#xx陕x共10栋楼闷，以窝中间物绿辫地为券中心省，围披合式委分布慢。A区A区A区B区B区B区B区C区C区根据卧各个脖楼宇诱的地撇理环春境，唤将地溜块各替楼分脆为三寻个区狱域：A区位纲置最贩好，杠靠近联中心而绿地烦与水糊景；B区临蒜主干唇道，倍位置掩次之订；C区的蚊楼宇氏靠近军热源顾厂，言受其请影响底，位帜置略台差；楼宇栏优势都排序推盘摸原则践：1、优紧劣相璃结合玻的原精则，硬避免翅造成仔整体夕销售疤困难筑；2、三切个区座相结瘦合的暮原则久，降敲低销业售难婶点；3、户霸型面况积相稍结合呼的原丧则，谱满足慕不同抹客户译的需盈求；4、开驶盘期革放量航，为颠聚集词人气窜，给们客户醉留下吨良好语印象勾，提效高项陶目的市品质萍，又锐是楼舱盘可汗以再护开盘企期多棕推出脖一些催。区域推盘A4#C1#、8#8#4#1#本次尖拟推哨房源开盘销售房源5#西头垂直层、1#1单元套数(套/栋)105/2总层高(层)21-24建筑面积

(平方米)11443交房标准精装修总货值（亿元）6294万本次隶开盘蛾房源缺为项翻目西镇区的反组团尚房源粱，部油分环献绕中仰心园电林而盐建，似位置败与景才观质亮素均炒衡搭厕配，烦属于庙一期返中等晶产品驼。本次庄开盘休推售竞户型变平均望面积10跌8.宣9平方捆米，贪两室盗所占涝比例42泻%，三呀室14沉0平米街房源国所占蛾比例42捆%，三无室16艰0平米疾所占贪比例16呆%，搭闲配比竿例较盈为均闯衡，语其中沿以13拳0-遮16柄0㎡的三享居室获占据巷主流设房源犁，套嫁数合稠计比煎例达恶到58露%，面巾积合饱计比那例达交到69其.7寒%。房源急分析房型面积区间套数面积面积比套数比排名两室80-9044346326%30%2三47%1150-16017255124%16%3合00%100.00%房源朱配比席明细政策肤及市片场分明析竞争袜分析客户颂分析目标走下的浊问题目标凤的实橡现之娃道目标卖点址提炼定价眠策略阶段做工作宏回顾推货灶策略蓄客捕方案推广劈燕计划开盘让活动秆方案附录4月15日1月15日2月1日2月10日2月28日3月10日3月20日启动拖认筹盛大恩开盘销售佣道具租等物尖料制坚作完弹成启动成媒体宫宣传售卡膛蓄水销售蓝团队偶整合开盘碑方案彼审批披完成销售获培训销售龄后勤夸准备脖，包彩括各毯类表锡单、倍销售范合同旬、贷靠款银栗行等制定姨价目投表搭建覆价格徒体系开盘岩活动饥各项霞准备出街就广告饿设计被完成预热段期推煮广执舱行渠道蜂拓展相关犯节点企划类销售类软文扯制作捉出街外展暖启动重要鼠营销蛙节点2月15日3月30日蓄筹跌：30酱0组转化饼率：33绣%转认政购：10刘0套成交兵金额馋：60哥00万来访申：30耕00组转化迫率：10常%2月10日启报动认猎筹4月15日集贪中选兆房来访3000组认筹300组成交100套10%33%6000万蓄客偿目标第一阶段蓄水期2月10日-2月20日闪耀亮相

引爆全城第二阶段强蓄期2月21日-3月10日线上线下地毯式覆盖第三阶段冲刺期3月11日-4月15日强势梳理精确打击第一阶段目标：来访700组，认筹70组。第二阶段目标：来访1500组，认筹150组累计：来访2200组，认筹220组第三阶段目标：来访800组，认筹80组累计：来访3000组，认筹300组目标作分解认筹经第一碎周2月10日-2月19日售楼稳处直销朋友研介绍报纸短信电台网络预热铃外展认筹骑第六腰周-开盘3月19日-4月14日（26天）50组30组80组10孝0组10禽0组50组50组50俯0组=7施00组=6循80组=5雄00组=5嘱20组=6荐80组=4折00组=3咸20组=4协00组30可00组来访珍目标其他50搁0组50犯0组50墨0组=1墨50筹0组20榴0组=9堆30组40组蓄筹德：30售0组转认在购：10辅0套成交顶金额宝：60忠00万来访虑：30银00组70组20组60组50组80组70组50组50膜0组=5码00组50页0组50辉0组50已0组17擦0组0组=5孔00组认筹浑第二或周2月20日-2月26日认筹垃第三睁周2月27日-3月4日认筹金第四嫩周3月5日-3月11日认筹提第五坛周3月12日-3月18日10平0组0组50组20组50组50组50组50兼0组50炸0组50刮0组50疑0组18韵0组60组50组0组70组20组10遗0组50组50组50制0组50救0组50探0组50笛0组70组40组=5朵20组=4糊00组=3玩80组70组20组60组50组80组70组50组50咳0组50默0组50嫌0组50秘0组17嚼0组0组70组20组60组50组80组70组50组50御0组50写0组50听0组50恋0组17飘0组0组由于臭推广伞时间臣周期侄短，吴而且越项目替前期敬客源营较少寨，以齐下五著点为xx朵x蓄客纷之关帖键：预热先仿行：通剩过软污文、差活动吩对于谱区域霜市场门进行限软性掉预热钉提高拔市场关注度从叛而达介到硬农广出灭街快畜速聚焦。内部推荐：向恢公司笋内部岩员工污下任娃务，唤发放绝铂金柔卡，机公司雨内部推灭荐亲察戚朋友购吐买；渠道拓串展：深可入周边企郊事业恼单位及武乏安、众永年匪两个系县区籍企事已业单己位进教行深伤入的在客户资馒源拓展。外展赏宣传：于稠各大融人流隐集中依地、乒单位狠机关仍、服挂务性汤行业急设立边外展扒，扩冷大宣跪传面学；DM上架：各烫大餐鹿饮、碗娱乐嫁场所肢，xx额x项目鼠宣传吹资料侦上架蓄客铺思路四维呆作战树海烘河亮后剑执行百方案深入单位、终端蓄客提升宣传外围、大量积累客户深挖客户资源，实现团体销售直销陌拜外联种子客户营销单位外展关键驻守拦截各竞缩慧品派泰单、加拦截营销户事件免：直销影陌拜活动判形式逃：收巧集电离资活动长时间坐：2月15日-4月5日物料母：ip挠ad、海哄报、屋户型聚图、斑铂金娇卡活动杨内容秘：销售计人员乎到政洞府机役关单附位点义对点捡进行夸陌拜孙，赠锄送铂桥金卡册。活动访关键晒：介灭绍楼侮盘、最赠送弓铂金诸卡，瘦追踪絮激活崖会员阴。3月4日4月2月2月22日2月15日2月29日3月11日4月15日为有查效解艳决客猜户到轰访量想不足甘，充费分完妙成20循12年的以销售匙任务冬，建膛议招旱募部继分大粘学生挨，成承立专轮门的怀销售浸团队孟。经顷过上涌岗培肃训后请，携解带本配案项苗目资板料，咏对邯么郸大狂型的禾写字尺楼、亲知名衰企业字、各板大银流行进猫行拜礼访，蔽采用呀登门杀拜访亚的方奔式，物主动奸出击化，提聪高上槽门量横。营销想事件但：外联活动喉形式恋：拓展已外联颤单位活动景时间换：2月22日-4月1日物料样：推森荐登师记表璃、海竞报、烫户型李图、则铂金笑卡活动掘内容膏：销售械人员袍到五公谷里辐植射区弦域拓服展外样联单索位，每人命开发10组外此联单钓位，用在外迟联单转位驻只场给贸客户足派送亡铂金拆卡。活动昌关键仁：与代外联延单位坡合作败洽谈权，驻凶场摆旷放项雾目宣禁传资衫料，抽给外懂联单以位一拨定的属赞助减费。3月4日4月2月2月22日2月15日2月29日3月11日4月15日时间外联地点时间外联地点2月25日奥迪4S店2月26日别克4S店2月27日一汽大众4S店2月28日奔驰4S店2月29日福特4S店3月1日广本4S店2月15日-2月22日建行个贷中心2月23日-3月30日中行总部营销挑事件卵：全城怎外展活动红形式阀：采用冶可拆盒分式趁的组称合展盏厅，加进行耐巡展活动辨时间岸：2月20日-3月30日物料青：项隆目宣及传片映、海毙报、凝户型叉图、龙铂金事卡、虚模型严。活动泰内容数：2-酬3名销滴售人读员在件外展晋场进生行项眠目宣隐传，廉挖掘阔客户事，办笛理入镜会。活动良关键膝：与轨单位萝合作冶洽谈箭，关予注人喘流量琴与客拿群层气次。电视碗及音雪响等店硬件压需配忌置3月4日4月2月2月22日2月15日2月29日3月11日4月15日时间外展地点时间外展地点2月22日电厂2月26日轻纺/电器城3月5日邯钢3月12日邯郸机场3月19日峰峰集团3月20日新世纪营销贼事件色：驻守澡拦截活动武形式幅：驻细扎周叨边竞循品项嫩目，芳停放鲁看房丧车活动嚷时间充：2月29日-3月26日物料难：海赚报、否户型故图、层大巴南车。活动财内容吓：销讨售人赛员深艳入敌裙后，荡挖掘仆客户令，带廊客到醒现场子入会。活动廊关键特：主慢要以诵外围短派单透为主描，大欧打游死击战牢。3月4日4月2月2月22日2月15日2月29日3月11日4月15日时间驻守地点时间驻守地点2月20日2月26日韩国现代3月5日3月12日安居东城3月19日3月23日万浩郦城客户虽甄别矿模式1）无任何条件，均可入会。2）设置一定门槛，将铂金卡激活形式转成交诚意金形式，剔除部分非诚意客户，享受购房优惠，成为项目准业主。

铂金会员项目发放VIP卡，交纳诚意金激活铂金卡前述昼蓄客烂步骤块为理坑想状抚态下礼的进腿程，根市场袭难免做发生选特殊犬情况攀，以搞下一根系列般指标怀都可迷能在抽一定按范围屑内发烫生变增化，鞋还会辅相互磁影响犁。我感们会每1周对呜储客荡情况臣进行讨汇总根，归跟类分拌析，蚁在大碗目标束不变题的前显提下减，逐址步修屠正后过期储摧客计互划。珍在监誓控、储修正姿中成棵功完喊成储责客。来访润量来访杰成功团率储客敏量认购付成功黑率特殊剧情况施监控对蓄根客情凤况进孕行监圾控，嫌蓄客跳期每爷日来仓访量茎应不肆少于桑计划顺批数敬，如烛果少彼于计浴划批逆数，像加大剪推广归力度来访秒成功以率是绣对蓄螺客结熄果影约响最老敏感茫的指齿标，际为使谋来访胀成功块率达牙到既道定目透标，以随时毕注意拨对客美户的月心理摔分析愧和对帽销售旅人员示的培友训开盘监成功裙率保婚守估赤计在70姜%，价盟格体喝系、束优惠向措施佩、以菌及前趟期一坑系列教工作沃是保扁证开龙盘成亿功率昌达80的%的基柔础对蓄帮客情泊况进巧行监盾控，暗蓄客辛期每猛月储泽客量饥应不体少于酱计划故批数灿，如愚果少慢于计萄划批留数，跃加大耀推广疑力度蓄客纽奉信息蜂监控政策朗及市枪场分病析竞争烘分析客户捎分析目标仪下的吉问题目标肿的实茂现之匙道目标卖点盗提炼定价鞠策略阶段件工作燃回顾推货晨策略蓄客夏方案推广迹计划认筹颈活动砖方案附录一.认筹检时间：办暗理时失间从20害12年2月10日开拼始—2哀01迹2年4月14日，床共计64天。二.认筹倾方式：意向鸦客户这交纳2万元埋认筹阳金激扑活VI揉P铂金宅卡，邀获得4月15日开释盘选逃房资俭格，酒同时豪可享受级开盘迅相应置各项框优惠毫。三.优惠犯策略：1.会员登