城中村改造工作汇报3篇

第城中村改造工作汇报3篇城中村改造工作汇报1

从行政法角度分析昆明城中村拆迁改造

杨永梅段红平

摘要:城中村改造是21世纪中国市长们经营城市的最重要的工作。但城中村改造涉及到地方财政、开发商、村民三方激烈的利益博弈，所以具体形式多种多样，各地创造了五花八门的经验，征地补偿标准差异也相当悬殊。尽管村民对待城中村改造态度不一，但政府强势推进的态势十分明显。

关键词城中村补偿标准征地

作者简介：杨永梅，云南师范大学历史与行政学院；段红平，云南大学公共管理学院。中图分类号：D67文献标识码：A文章编号：1009-0592(2011)02-188-02从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全

部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变

成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指

在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城

市管理之外、生活水平低下的居民区。

城中村改造实质是调节政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府代表公共利益，处于主导地位。但政府主导并不在于大

包大揽，而在于遵循市场经济规律，通过市场化运作，培育市场和发现微观利益主体，促使市场主体自行组织资金力量来推动城中

村土地流转和经济的发展。而法院主要是依法公正审理相关案

件，明晰产权，理顺关系，化解各方矛盾，为城中村改造扫清障碍。昆明市委市政府在《关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》中指出，在快速城市化的过程中，“城中村”普遍存在建筑抗震安全未设防和火险隐患突出、环境脏乱差、市政设施不配

套、治安混乱等问题，造成了诸多的社会隐患和城市问题，已成为城市现代化发展的严重障碍。从法律角度讲，“城中村”的改造也

是十分必要的。

一、昆明城中村拆迁改造的法律依据

昆明城中村改造的法律依据:（1）《土地管理法》——集体土

地上附着物的拆迁；（2）《城市房屋拆迁管理条例》——国有土地

上房屋拆迁；（3）《城乡规划法》——违章、违法建筑的拆除；（4）《物权法》——对于私有房产的保护。

城中村房屋拆迁中强制措施的法律依据:《土地管理法》：国

家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府

予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管

部门办理征地补偿登记；《实施条例》：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主

管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。实践中很少采用司法强迁，而农民没有救济手段，上访现象突出。昆明市城中村改造的法律依据除了上述内容,还包括昆明市

已出台的相关政策:一是市政府《关于加快推进城中村重建改造

工作的指导意见》；二是昆明市城中村征地拆迁补偿安置指导意

见；三是关于昆明市城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见；四是昆明市城中村改造项目管理办法；五是昆明市城中村改造土地出让收支管理使用暂行办法；六是昆明市城中村改造土地公开交易办法；七是五华区、西山区、官渡区重建改造实施办法；八是具体村社拆迁安置补偿实施细则。

二、昆明城中村拆迁改造的流程

昆明市城中村改造项目运作的基本流程如下：（1）国土部门、规划部门提前介入，基层组织、企业共同参与，区（县）政府编制拟改造片区《城中村改造专项规划》；（2）在取得国土部门、规划部门审核意见的前提下，将《城中村改造专项规划》提交基层组织依法表决并出具承诺文件；（3）区（县）政府将《城中村改造专项规划》上报市规委审批；（4）区（县）政府将经审批的《城中村改造专项规划》上报领导小组备案；（5）区（县）政府将拟改造片区用地报征收回后报入市土地储备中心；（6）以《城中村专项规划》为条件进行土地处置和公开交易；（7）中标企业按《城中村专项规划》完善项目立项及相关行政许可；（8）进入正常项目运作程序实施建设。

三、昆明城中村拆迁改造中存在的问题

拆迁不属于交易，拆与不拆没有商量。拆迁的目的不是获得房屋，而是获得土地。拆迁的实质是土地征用,是另一个主体利用政府权力征用,而不是政府征用。拆迁的结果是土地由一个民事主体变更为另一个主体，这个主体可能是政府，也可能是另一个民事主体。拆迁属于产权和土地使用权的剥夺，法律上叫作征收、征用。

昆明市城中村拆迁改造中存在的问题主要表现在以下几个方面:

(一)拆迁人的法律地位

拆迁人的法律地位有问题，赋予一个民事主体拆迁另一个民事主体的房屋，民事主体法律地位是平等的，双方之间的法律行为就应当遵循平等自愿原则，但是拆迁民事主体却能够借助行政强制力完成拆迁。

(二)拆迁补偿的主体有误

承担拆迁补偿的主体有误，根据建设用地使用权的流转顺

序，拆迁人不是自被拆迁人处获得建设用地使用权，而是从国家土地管理部门出让获得，则国家土地管理部门应当先行收回已经出让给他人的建设用地使用权，并为相应补偿及退还出让金，因此，补偿人应当为国家而不是开发商或者领取拆迁许可证的其他人。

(三)拆迁补偿问题

政府为了获得更多的土地出让金，在开发商与被拆迁者利益◆社会观察

2011·02（中）

之间，会首选开发商，考虑和保护被拆迁者利益自然就少。昆明市根据《昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法》规定，拆迁房屋安置补偿费根据被拆迁房屋评估价格，参照同时期、同结构、同用途、同类区域二手房的市场交易价格确定。主城区

城镇房屋拆迁货币补偿参考指导价为：市中心一环以内6500元/平方米；一环至二环之间5500元/平方米；二环至三环之间4500元/平方米；北边片区4500元/平方米；东边片区3500元/平方米；南边片区4500元/平方米；西边片区4000元/平方米。按这个补偿标准，老百姓拿着这点钱在原来居住的房子周边再去买房子，根本就买不起。

作为拆迁房屋的所有人和使用人，其合法权益都应受到保

护。《民法通则》第71条也可理解为：财产所有权应包括占有权、使用权、收益权和处分权。可见，对非住宅使用人拆迁补偿问题解决得好坏，直接影响房屋拆迁的进程。而且，非住宅使用人一般为法人单位，拆迁对他们造成的损失肯定大于住宅拆迁的损失。而目前我国的立法又滞后于实践，所以，《拆迁条例》要求兼顾拆迁房屋使用人的补偿，做到有法可依，维护他们的合法权益。

(四)政府角色错位

城市拆迁中提出的‘政府主导，企业参与，市场化运作’的口号，本身就有问题。政府的职能或者角色应该是服务和指导，而不应该是主导，城中村改造涉及已经取得的土地使用权和房屋所有权，村民才应该是主体，应该由他们来主导才对。

政府既是强制拆迁的批准机关，又是拆迁纠纷的仲裁机关，既当运动员又当裁判员，这与基本的法制理念是有冲突的。老百姓习惯听政府的话，相信政府。但在自己的利益受损时，政府支持的却是开发商，加上被拆迁人的利益诉求渠道不畅通，法律的救济途径不完善。面对法律的不公、开发商的强势，又没有政府撑腰，被拆迁户感到十分无助。有些地方政府、拆迁公司和开发商还合署办公，老百姓进拆迁指挥部根本分不清哪些是政府的人，哪些是开发商的人，哪些是拆迁公司的人。

政府的角色定位错位，凸显了开发商的强势和被拆迁人与开发商之间利益的不平等，导致了城中村改造项目利益冲突事件屡屡发生。

拆迁问题表面上看是一个城建纠纷问题，实际上它已牵涉法

律、政府职能、公众利益等多个方面。在城中村房屋拆迁中，由于拆迁管理工作不到位、拆迁补偿标准确定机制不完善等多方面的原因，致使拆迁过程中的侵权、违约现象屡禁不止，使相关当事人的权益得不到相应的保护。

城中村改造是一项复杂而艰难的城市经济活动，政府直接参与拆迁补偿谈判是控制改造成本最重要和最有效的手段，掌握政策优势的政府应作为操作主体，以系统、完整的城中村改造规划为对话平台和判断标准，将城市的公共利益放在首位，在前期直接介入与村民的谈判，对推动和促进城中村改造的进展是十分重要的。

行政法是指调整行政法律关系的法律规范的总称。行政法的基本原则包括:行政合法性原则和行政合理性原则。行政合法性原则的基本内容包括三项:（1）主体合法原则,即一切国家行政主体必须严格执行行政法律规范,一切行政相对人应严格遵守并

执行行政法律规范；（2）职权合法原则,即任何行政职权的行使都必须依据法律、遵守法律；（3）程序法定原则。行政合理性原则又称为行政适当性原则,它要求行政主体的行政行为不仅要合法,而且同时要合理、适当。

昆明城中村拆迁改造过程中有相关法律为依据,昆明市城中

村改造项目有其运作的基本流程,虽然满足了程序合法原则,但在昆明城中村拆迁改造中也存在问题:比如拆迁人的法律地位；拆迁补偿的主体有误；拆迁补偿问题；政府角色错位不满足行政行为必须符合法律的原则,因此昆明城中村拆迁改造中不符合行政法中的合法性原则,行政合理性原则它要求行政主体的行政行为不仅要合法,而且同时要合理、适当。因昆明市城中村拆迁改造中行政主体的行政行为有些不符合法律,比如说拆迁人的法律地位有问题；拆迁补偿的主体有误；拆迁补偿问题；政府角色错位,同时在拆迁赔偿中赔偿标准也不合理。因此昆明城中村拆迁改造也不符合行政法中的合理性原则。

城中村改造过程中涉及的具体法律问题包括:（1）城中村改

造过程中土地使用权及地上附着物权属确认问题；（2）政府与城中村集体经济组织或开发商签订拆迁改造框架协议的性质与地位；（3）拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理的程序及实体问题；（4）村内股份制合作企业自行组织改造及与其他机构合作中的法律问题；（5）村外其他机构参加城中村改造竞拍过程中的法律问题；（6）对违章建筑特殊处理的法律问题；（7）签订拆迁补偿协议应注意的法律问题；（8）拆迁补偿协议履行纠纷的处理；

（9）对产权不明的房产如何进行拆迁的法律问题；（10）拆迁过程中的证据保全问题；（11）对拆迁补偿标准发生的争议处理程序和法律依据；（12）对拆迁造成停产、停业的经济补偿问题。城中村拆迁改造是一个利国利民的好事。通过改造，改变了

城市的面貌，提高了城市品位；能拉动地方经济建设，带动相关产业的发展，增加就业机会；开发企业和施工单位通过上缴税金，增加了政府的财政收益。同时，城中村拆迁改造是一项政策性很强的工作，而且也是一项复杂的系统工程，具体的开发改造模式还需要实事求是、因地制宜地在工作中不断探索、探讨和实践。总之，“城中村”的改造，将是一项艰巨的任务和工作，国家尚没有对城中村的改造进行立法，也暂时没有立法的计划。正在制定的《征收征用法》在一定程度上会涉及对农村集体所有资产的征用问题，但是城中村的改造，在目前法律框架下，实际上是寻找城乡二元管理体制的接口的过程。随着改造的实施和完成，村变为社区，农民变为居民市民，分裂的管理体系、保障体系合而为一，不仅将为城市的发展创造新空间，也将使曾经的农村居民享受到经济发展以及经济发展的成果，为和谐社会的构建发挥积极作用。__

城中村改造工作汇报2

武汉市“城中村”改造现状研究

摘要：

关键词：

1引言

“城中村”是我国许多城市在快速城市化进程中的一种普遍现象。改革开放以来，我国大部分城市的经济和规模取得了快速的发展，城市建设向郊区不断蔓延、郊区农村进入快速城市化发展阶段。城市向郊区拓展形成的城市建设景观和郊区农村不断城市化形成的农村建设景观在地域上连接在一起，出现了城乡二元的城市建设景观，也即“都市里的村庄”[1]。“城中村”是城市的一块“夹缝地”，虽在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落[2]，这种独特的地位和现象，必然会带来人口杂乱、治安严峻、城市规划滞后、建筑违章、基础设施不完善、土地利用率低等系列问题。这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，不仅影响城市的整体形象，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展。随着城乡一体化的进程加快，“城中村”的改造势在必行。武汉市作为华中地区政治、经济、文化、金融中心，经过数十年城市建设用地的围裹，全市形成162个“城中村”，其中包括147个行政村和15个农林单位，总人口

6万人，其中农业人口万人，土地总面积为.82公顷。2003年成立了以副市长为组长的“城中村”综合改造工作领导小组，对全市“城中村”进行调研，借鉴广州、珠海、杭州三地的经验，针对“城中村”改造难点——土地房产处置、“村改居”人员就业和社会保障、改造资金筹措、符合城市规划管理控制要求等，制定了综合改造方案，并于2004年9月发布《关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》(武政办[2004]173号)。在征求各区人民政府意见的前提下，确定二环线以内52个村为近期改造的重点，并在重点村中选取了16个村作为试点村，待试点工作完成后总结经验，再正式出台政策法规①。2009年武汉市在已有的改造经验基础上，提出三年内改造54个城中村。因此，本文试图通过对武汉市典型“城中村”现状、问题与改造方案的研究，反应目前武汉市城中村改造的现状及问题等。

2武汉市“城中村”前期试点改造改造方案

武汉市城中村改造方案确定过程：根据现状的土地利用、住户、人口数据，确定村湾的改造类型和享受还建的人口及住户，再确定保留及还建住宅、产业、开发等用地的建设规模，对各类用地进行综合整合后，按照城市规划的要求进行各类用地的选址和布局，并对建设资金测算、建设实施措施提出建议。

现状调研按照173号文的要求，根据实际拥有耕地现状，将全市“城中村”分为三类：A类村，人均农用地小于或等于亩;B类村，人均农用地大于、小于或等于亩;C类村，人均农用地大于亩。并针对不同类型采取不同的改造方式：A类村由改制后的村经济实体自行改造;B类村以项目开发的方式改造;C类村以统征储备的方式改造。

本文以沙湖村改造为例，介绍武汉城中村改造方案的确定流程。沙湖村是16个试点村之一，也是第一个成功通过土地有形市场进行改造资金筹措的村落，在武汉市的”城中村”改造中具有代表意义。

沙湖村现状

沙湖村基本情况沙湖村位于武汉三镇之武昌，属市中心城区，是武汉市”城中村”典型代①资料来源：

表之一。村域分布在城市主干道武青三干道的东、西两侧。该村东面是风景秀丽的沙湖，南面是昙华林历史街区，西面是武昌积玉桥旧城改造片，因其优越的地理位置、便利的交通、良好的商业文化氛围、丰富的景观资源等优势而成为近年来城市建设的热点地区，但同时也导致了土地不断被征用，现状的自然村落被迅速扩展的城市紧紧包围，仅剩下自然村湾、村属产业——沙湖钢材市场、果品批发市场、汽车4S店等用地。

沙湖村改造规划目标

“城中村”改造，其实质是解决历史遗留问题，完成农村城市化的最后一个步骤，彻底实现农村到城市社区、村民到市民的转变。规划目标概括为：通过”城中村”改造，使其融入城市，彻底完成村庄的城市化过程，完善城市结构形态，提升城市功能，提高城市建设总体水平，改善人居环境。

沙湖村改造工作思路

经与武汉市1：1万土地利用现状图核实，沙湖村已无农用地。现状用地总面积为公顷，总人口为718人，总计215户，现状住宅总建筑面积为.99平方米。

按以上标准，沙湖村属A类村，其改造方式为：除规划控制用地外，通过综合改造妥善安置村民。其资金来源是在符合城市规划要求前提下，将还建安置房用地和房地产开发用地以项目捆绑的方式公开供地，进行房地产开发。

3城中村改造中的利益博弈

政府与原住民间的博弈

政府与原住民之间主要是关于土地产权与利益补偿的博弈[3]。我国特有的城乡二元结构是城中村长期存在的根本原因。政府是土地产权的实质拥有者，必然希望得到土地产权带来的全部收益。改造既能解决“城中村”问题，又能保证社会的和谐稳定，所以政府极力进行“城中村”改造。原住民作为土地实际上的使用者，则希望得到土地转让后的最大利益。原住民是拥有本村村籍的人群，房屋出租是原住民的主要收入来源，且经济收益颇为优厚。所以，原住民对现有的生活状况是比较满意的，他们有自己的生活资料(房屋)，有比较好的经济收入。对于“城中村”改造，原住民是极为担忧的。改造后，意味着将失去自己的生活资料，失去主要的经济来源，如果得不到很好的经济利益补偿，将来的生活很可能得不到保障。因此，为了保护自身利益，他们对“城中村”改造是抵触的。

武汉市政府提出3年内改造54个城中村，在“城中村”快速改造的过程中，政府往往只注重“城中村”景观与城市融为一体，忽视了“城中村”原有居民生活习惯等的融入，以及其长远的利益诉求。

开发商与原住民间的博弈

开发商与原住民之间主要是关于拆迁安置补偿的博弈。开发商关注的是“城中村”改造带来的巨大商机和经济利益，他们不愿意和实际上不拥有土地产权的原住民进行协商和给予补偿，更不愿意承担搬迁后原住民的就业、医疗等社会责任。然而，对于原住民来说，搬迁后他们将失去自己的房屋，生活保障也是他们极为关心的问题，所以对于是否搬迁，他们是充满顾虑的，他们希望得到满意的拆迁安置补偿，以确保日后的生活。如果得不到理想的拆迁费，他们会选择成为“钉子户”。

近年来武汉市公开出让土地大部分集中在二环及三环间和三环左右，二环内的土地很少，而近期推出的城中村则大多位于城市中心。城中村改造分为三种模式，一种是村集体自己开发；二是村集体经过改造，成立企业，村民为企业股东，引入投资方一起合作开发；三是国家征收土地，进入土地拍卖中心。武汉市前期试点使用的是第一种模式，但是现在使用这种模式很少，目前使用最多是第二种模式。在这种模式下，不少企业主动走入城中村，希望能在开发中获利。目前，武汉市“城中村”在改造初级，就有开发商介入，村集体和开发商互

相探讨如何开发使用村土地，一二级开发联动。

4武汉市“城中村”改造中存在的问题

在武汉市“城中村”快速改造过程中，主要存在一下三个方面的问题：

第一：村民转居民过程中的问题。村民转居民是城中村改造的一项重要工作，它不仅仅是城中村村民身份的简单转变，更重要的是身份转变后的一系列问题。武汉市“城中村”村民转居过程中，出现的问题主要体现在:村民积极性不高，持观望态度;政府措施不力。

第二，征地拆迁中的利益分配问题。征地拆迁是城中村改造过程中最大受关注最多的问题，主要是市场经济下城市土地的高额价格，城中村改造的利益各方包括政府、开发商和村民都想获得土地的最大价值。

5对武汉市“城中村”改造的建议

失地农民由农村融入城市，是一个艰难的转变过程。较低的文化程度、有限的技能以及对原有生活方式的依赖，都会使得这一转变困难重重，并且他们精神方面的困难有时甚至超过物质方面的困难[4]。因此，在这一过程中，耐心的开导、有效的培训、更多就业机会的提供，社会保障的健全，都是非常重要的。还要注重对他们人格的尊重、对其个人愿望、信仰和文化的尊重。农民较为顺利地适应了这一转变过程，并且真正发自内心地融入城市生活，这可以成为评价城中村改造项目成功与否的标准之一。

就业是民生之本，充分就业有利于社会的和谐稳定。目前，不少城中村村民文化素质不高、专业技能较弱、竞争意识不强、缺乏吃苦耐劳的精神，在就业市场的竞争上处于劣势。村民多在村集体工作，或者打理自己的出租物业，不少村民更是无所事事。就业不足引起的游手好闲、不思进取也会产生一系列的社会问题。因而，在改造中要特别重视对适龄村民的技能培训，改造后在同等条件下应优先为村民提供就业岗位。

[1]李增军，谢禄生.都市里的村庄现象[J].经济工作导刊，1995，（8）。

[2]敬东.“城市里的乡村”研究报告—经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策[J].城市规划，1999，23（9）：8-12.[3]张波.城中村改造中利益主体间的博弈[J].山西建筑，2009，35（22），17-18.[4]陈琳，谭建辉，吴开泽，韩清雪.城中村改造中存在的新问题及解决思路—以广州城中村改造为例[J].广州大学学报（社会科学版），2010，9（3）：59-63.

城中村改造办公室工作总结

城中村改造工作心得体会（共19篇）

城中村改造表态发言稿（共3篇）

文明城中村推进工作汇报

旧房改造工作汇报

城中村改造工作汇报3

##街道办事处“城中村”改造工作汇报

我们##办事处高度重视“城中村”改造工作，成立了“城中村”改造工作领导小组，由党委书记任组长，办事处主任任副组长，分管副职及相关科室、部门负责人、社区书记、村居书记为成员。同时成立专门的办公室具体负责此项工作的开展。对改造试点实行科级干部帮包制度，依据实际情况，一村一政策，一村一套帮包班子。通过各种形式宣传“城中村”改造的重大意义，让群众了解政策，积极支持配合“城中村”改造工作。

现将##街道办事处“城中村”改造工作汇报如下：

一、##居委，位于##路以东，##路以西，##路以南，##路以北。现有土地##亩，其中住宅占地##亩，其他占地##亩，土地性质全部为国有土地。村居两委班子健全，班子成员团结，群众较为拥护。##年#月以后再建房屋基本没有，外来人口较多，但房屋大部分证件齐全，村两委对城中村改造早已进行宣传，群众都同意改造。要求对房产证上标有的房屋面积，不管正房还是偏房，都按一平方换一平方，如进行货币补偿每平方要在##元以上。

##村，位于##路以东，##街以西，##以南，##路以北。现有土地##亩，其中村庄住宅占地##亩，其他用地##亩，土地性质全部为集体土地。两委班子健全，班子成员团结，战斗力较强。居民支持城中村改造，要求回迁按照房产证标明面积一平方换一平方，其他房屋面积折价货币补偿。如全部货币补偿，则视具体情况再议。

现在两个村的土地已完成招拍挂，办事处将具体分析各方面情况，本着先易后难、稳步推进的原则，挑选村居班子健全、战斗力强、群1

众拥护等各方面条件较为成熟的村居，首先进行改造。

二、##村，总人口##人，约##户，总占地##亩。其中耕地##亩，村庄占地##亩，道路沟渠##亩。现有房屋##处，##间，房屋总面积##万平方米；大棚约##个，占地##亩，主要是钢架构，种植蔬菜；养殖场##座，占地约##亩，养殖奶牛、猪为主；仓库、厂房约##个，占地约##亩。

为全面做好####工程工作，办事处成立了####（##村）拆迁安置工作组；并按照市区统一安排，配合上级部门对####绿化带进行实地勘查并打点划线；办事处抽调精干近百名人员，组成三个工作队，对运河五期绿化带内的房屋宅基进行实地核实，掌握了较为详细的房屋、土地、人口等信息，全面启动运河五期工程。

三、######工程涉及到##办事处##村和##村。

###村，总人口##余人，约##户，占地##亩，其中村庄占地##亩，耕地##亩，其