辽宁水库前期项目工作报告讲义

项目概况开发计划用地分析XX水库项目前期市场定位1.3宗地现状1.1宗地位置1.2区域现状及规划1.4交通状况1.5市政设施1.6防洪措施项目概况土地情况用地分析市场定位1.1.1宗地城市位置

1.1宗地位置宗地位于xx市区中西北部，行政隶属xx。距马栏广场约3公里,距西安路副中心约6公里，距青泥洼中心商业区约12公里，距机场约７公里。项目概况用地分析市场定位3公里6公里12公里土地情况宗地位于xx水库以北。南临旅顺中路，北依北龙山，西至张前路，东为在建项目伊山芸水。1.1.2宗地区域位置

1.1宗地位置项目概况用地分析市场定位居住用地公共服务设施用地绿地机场机场土地情况1.2.1周边公共服务配套现状

1.2区域现状及规划项目概况用地分析市场定位宗地1公里范围内公共服务配套缺乏，距离宗地3公里处的马栏广场为区域级商业中心，生活配套齐全。土地情况马栏广场1.2.1周边公共服务配套现状

1.2区域现状及规划项目概况用地分析市场定位宗地1公里范围内公共服务配套缺乏，距离宗地6公里处的西安路为市级商业副中心，各项生活设施齐全。西安路土地情况1.2.2周边公共服务配套规划

1.2区域现状及规划宗地周边1公里范围内目前尚无配套规划。宗地区域的分区规划目前尚未做。项目概况用地分析市场定位土地情况1.2.3区域周边的房地产项目

1.2区域现状及规划项目概况用地分析市场定位宗地依山云水建面3.5万,销售率86%,最初均价3600,目前达4500.依山居建面5万,销售率98%,均价2800.水苑居建面2.7万,销售率100%,均价2600.亲亲家园建面20万,销售率99%,均价3100.未来星城建面2.2万,销售率100%,均价3400.兰溪文苑建面11.8万,销售率98%,均价4200.亿达学苑建面3.69万,销售率100%,均价4000.电业逸彩园建面11万,销售率100%,均价3500.万合新家园建面1.9万,销售率100%,均价3950.宗地周边项目规模一般较小，价格较低，距离宗地多数超过3公里，且由于与宗地拥有的自然资源不同，本项目不应仅以周边项目作为对比对象，应进一步与拥有良好自然景观资源的类似区域进行对比．目前尚缺照片,销售起始时间,容积率等数据,营销部正在进行中土地情况总用地面积：约372930M2其中A区约301310M2，B区约32600M2，C区约16020M2，D区约10910M2，E区约7930M2，F区约4160M2，要求统一规划。用地使用性质：A、B、C、D区居住用地，E区小学，F区公共设施用地。总建筑面积：约497000M2；核定总建筑面积约415200M2。核定容积率：1.11建筑密度：A、B、C、D区小于20%。限高:

规划设计条件中无限高要求,与相关部门沟通后的口头要求是建筑高度不应超过山体最高点(约150米).ABCDFE1.3.1红线及经济技术指标

1.3宗地现状项目概况用地分析市场定位土地情况1.3.2宗地照片

1.3宗地现状项目概况用地分析市场定位土地情况宗地南临旅顺中路，北依北龙山，西至张前路，东为在建项目伊山芸水。用地地貌属低丘陵斜坡地带，地形大致呈北高南低的慢坡。1.3.3宗地现状地貌图

1.3宗地现状项目概况用地分析市场定位土地情况①②①②③④③④用地地貌属低丘陵斜坡地带，地形大致呈北高南低的慢坡。1.3.4宗地四面景观(东)

1.3宗地现状项目概况用地分析市场定位土地情况①①③④②③⑤②④⑤⑥⑥1.3.4宗地四面景观(西)

1.3宗地现状项目概况用地分析市场定位土地情况项目概况用地分析市场定位1.4.1公交及市政道路现状和远期规划

1.4交通状况目前经过地块的公交车有705\708\534\535四路.其中708终点站即在地块东侧,其存车场即为公共设施用地(F地块).708另一个终点站是大连市东端的码头.534线路基本与708一致.705另一个终点为香炉礁.

708705宗地土地情况项目概况用地分析1.4.1公交及市政道路现状和远期规划

1.4交通状况距离宗地3公里的马栏广场上有413（向北）与507（向南）两路车可延伸至宗地,但公交公司均表示需待居民数量达到一定规模,形成一定流量之后方有可能延伸。413宗地507土地情况市场定位项目概况用地分析1.4.2片区交通规划

1.4交通状况西部快速路西部快速路已开始实施，预计最快通车时间为06年下半年.它将分担一部分旅顺中路的车流，方便宗地与市区之间的交通联系。经目前对交通情况的统计,马栏广场无论是现在还是将来都是宗地出行的一大瓶颈.

规划轻轨土地情况市场定位旅顺中路规划路张前路张前路断面图序号道路名称道路级别红线宽度(米)路面宽度(米)1旅顺中路城市干道30202张前路城市次干道30203中心环路居住区级道路1594外环路小区级道路86项目概况用地分析1.4.3周边道路规划形态

1.4交通状况土地情况市场定位控规中的道路数据:因xx水库属城市限制开发区域,且旅顺南路收费口取消后,大部分前往旅顺的车辆多走旅顺南路,旅顺中路的交通流量在未来也不会有大的扩张.旅顺中路目前为双向6车道,张前路为双向4车道.旅顺中路规划设计条件中指导性条件:“交通出入口方位：满足交通规范，按详细规划方案执行。但在招标文件附图即批复版详规（详规出让阶段产物附图）中，宗地周边三条路上均只开了一个口。旅顺中路张前路规划设计条件中只提到了沿旅顺中路退后道路红线５０米范围内为绿化带，但批复版详规中，沿张前路２０米范围内实际也是绿化带。后找到规划设计条件附图，其中划出了沿张前路的２０米绿化带。５０Ｍ绿化带２０Ｍ绿化带1.4.3周边道路规划形态

1.4交通状况规划路项目概况用地分析土地情况市场定位1.4.4到城市各主要区域的行车时间

1.4交通状况项目概况用地分析宗地中山广场奥林匹克广场西安路家乐福马栏广场城花土地情况市场定位1.拦4.廉5车流音量在抱不同马时段截的分权析比江较1.鲜4交通夏状况项目挣概况用地预分析车流坦量较钟小．炉但白义天上海班时肿段施裙工车外辆约眼占２澡０％爬．路侄面噪监音多鬼由此相造成曲，且驾路面柱尘土见多．土地期情况市场宜定位扩容惧锅炉绳房位叔置红旗棉变电摊所CADB旅趟顺婚中跌路张前路1.专5市政被设施项目箱概况用地专分析·煤气:离地之块最邀近的色接口侧在地铲块东孟侧1.船1公里蚀处。滤需待复地块突规划完成京后根厘据小词区需伐求再器做具班体设家计。·自来有水:管线湖已沿臣旅顺删中路雹铺设渣，以禾张前河路与念旅顺只中路芳交叉凑路口往东25引0米为慎界,往东调管径70淡0，往属西管口径40倍0.张前勾路上蚀暂无睛管线.需待剖规划烘完成伐后根湾据规改划的蔑容量是确定烤是扩端容或盐是并互网并油做具躬体设丈计。·截污梦管:图纸沈已获煎得.在宗台地沿女旅顺虚中路秀一侧,管径60载0,距离茶道路留红线约3米.·电业献局已况批复系同意扣的供当电方吸案为石：亲醉亲家手园正姐在建表设的疯马栏6.责6K丢V变电姑所与供张辛这路红估旗变柱电所狗一起球提供差红旗正地区缺近期坡供电叨需求落。·供暖仰方面,锅炉深房已童获批俯准建讨设。给水坛管线:截污沫管线:D=浆60驻0D=悔40箩0D=航70六0土地赛情况市场胖定位1.咽6防洪份措施项目毒概况土地啦情况用地改分析市场梳定位规划害院市眨政所缴粗算爷结果约：按２气０年器一遇碗雨量走，洪厘峰流唉量为速１．店６Ｍ影３／撒秒．地块源北侧德山体艳汇水捞面积扬为１炎．１鸭ＫＭ暂２．２Ｍ廉宽的棵截洪巧沟可泳满足增截洪锤需求棋．截洪妹沟的植具体哲深度占需根姿据精摊确计筑算结偏果确无定．2.抖3日照疾风向途分析2.础1自然车资源赚分析2.挪2气候激气象吹数据2.脊4水文催状况2.涉5基础限结构阿建议2.学6特殊慰物2.岩7景观池视线春分析2.缝8坡度赤分析2.部9坡向果分析2.痕10噪音华分析2.档11地块肤分区项目尸概况土地氏情况用地到分析市场色定位2.孤1.树1植被2.时1自然缸资源挎分析宗地池内的轻植物昂在南宅侧平就地及由洼地部分哭主要亮是杂艇草，形在北唐侧山唐坡上堂有部分锻野生饺的小狭棵油球松，抹在宗断地的饺南侧入口决处及棵东侧境有部蹲分独蜓立树竟。需要吴保留显和建蔽议保磨留树按种为姐：梧桐快及核心桃品哗种，焦列为A级和B级品棕种。此类土品种因树龄忍不是病很长诱、植告株一恭般、越长势先较好苹、无追病虫今害。建议屑不保行留和巴清除它的树宪种为利：榆树悦、槐乡丰树等速品种摔，可抚列为C、D级品替种。此类宾品种己均为渠植株扫小、拆长势阔衰弱还、病继虫害乱严重厅，没迎有保仰留价房诚值。宗地欲内野趟生杂阔草类惠植物防必须焰彻底显清除钥，否则泪对将猜来小伞区内简的植用物种毛植将爽带来勤破坏厌性影设响。项目训概况土地腔情况用地区分析市场猜定位1、宗秃地南侵部(旅顺邮中路确南侧鬼，西救山水奖库西句侧)种有帜银杏切、榆狸树、舅冬青双等品爸种，丛由于与宗臣地距庙离较馅远，纱只有耐在宗滑地南暮侧范佩围的避一部哭分可享以较妹清晰览的看扒到。2、宗漫地西泽部临岛张前脱路，榆此部捷分周撞边植嗽物品准种主卵要是滩野生陕类杂铁草及培臭椿稼、刺众槐等所野生类馅树种争。3、宗稀地东投部有僵一加踪蝶油站计及70董8公交窃车车凝场，旁景观蛙植被催较少膝，在朴道路进边生范长有轻一些仰菊科类热杂草佳。4、侧斥区北无部地馆区周踏边主发要以子野生低类杂残草及汪野生诱油松坑类为虚主。纵上疾所述摇，周掌边植亡被景俱观最每好的军应该宝是宗疮地南匹面，啄西山资水库楚的西美侧地星区，瓦其余覆面的景练观稍伍差。2.把1.座1植被2.肿1自然咱资源联分析项目蚂概况土地揉情况用地压分析市场画定位2.脾2气候冒气象练数据大连译位于边北半闯球的辈暖温决带地惠区，胳属具宰有海对洋性草特点但的暖纱温带套大陆盗性季辜风气驴候，添冬无居严寒,夏无捆酷署,四季蓝分明汽。气温全区宜年平乔均气网温10摄氏录度左删右，喉其中8月最鸦热，剑平朗均气逗温24摄氏贺度。勿日最栽高气嘱温大萝于30摄氏谅度的供最长续连续男日数罪为10至12天，庄年极行端最车高气珠温35摄氏灭度左芝右。1月最却冷，剧平均觉气温泻南部-4艰.5到-6字.0摄氏街度，榴北部-0敲.7到-9抖.5摄氏汁度，蠢年极灶端最撕低气洗温南需部-2似1摄氏柳度左旱右，日北部-2招4摄氏凤度左涂右。栽无霜贡期18帝0-凉-2露00天。降水全区永年平渠均降拍水量狗在55谋0-申-9鉴50毫米济之间术，由鞭西南熄向东判北递足增。帽年降钞水量60稍-7枕0%集中兴于夏讲季，包多以丑暴雨携形式己降水症；春淡季占12朱-1号5%；秋茧季占15坦-2疤0%冬季链仅占5%左右推，最有长连判雨日隶数出驼现在7月，规达12天。傻观测究到的桨最大肥日降吉水量才为56辫9毫米坝（19置81年7月27日新各金县殃同益辱乡西触韭水钞文站之）或因受英海洋源调节闯，夜暴雨多息于日拿雨，上尤以推夏季陵为甚占。春祖季多疲旱，东旱年抖多于片涝年询，连币续干单旱或誓洪涝号一般提不超绘过3年。季风全区疾地处膛东亚安季风鹊区，6级或6级以瞒上大炕风日亩数，携沿海陶每年90芳-1炒40天，甲内陆35奴-5饲0天。番风速附、盛兽行风乳向随恭季节丧转换口而有甚明显危变化信。大还风日努数东切春季轿最多帝，夏婶季最泼少，笔最长期连续跨日数羞出现掌在东鸣季，厌一般容为4-友6天。印冬季挤盛行夸偏北很季风冻，夏喊季盛白行偏雅南季纯风，喂春、浊秋季贝是南叨、北春风转灶换季健节。日照全区侨年平孩均日制照时己数为25源00拐-2投90习0小时铸，日再照率猎平均厚为60勉%。冬若季日爷照时己数最类低，附春季辜最高验，秋她季多英于夏帝季。西山葬水库浩地区准位于发一个纪小盆优地里希，从膛海面殃吹来足的空忧气和为该地捞的空衡气交砌换不境畅，清不易麦形成装对流秘．因宴此气巡寿温比彼大连甲其他伯地区口高．降雨贤较少,应注挡意防歪风.项目单概况土地劲情况用地词分析市场捷定位2.裕3日照齐风向漠分析项目高概况土地深情况用地虹分析市场我定位2.毛4水文挪状况项目为概况土地参情况用地贷分析市场锻定位地质具初勘嘉报告典结论:地下危水初见港水位1.筝4—狼3.贱1m。地擦下水婚属于平上层虫滞水观，形担成原珠因为枪大气笑降水赢下渗号。根笋据《岩土悄工程被勘察只规范》（GB拜50况02睛1－20郑01）规殃范第G.群0.姥1条判但定，乓该场侧地环光境类稻别为Ⅱ类，问依据窄第12衡.2霜.1条、12厘.2当.4条,判定场地忘内地润下水坛对钢延筋混捷凝土气结构膨中钢腥筋有尺弱腐障蚀性龟。水质龟检测杠结论:由测柜试成售分分测析，话该地坟块地号下水它经过启适当赛处理图后，垮可用奇做喷拾泉、默水景粘等用胖途。编号Ca2+mg/LMg2+mg/LK++Na+mg/LHCO3－mg/LCl－mg/LSO42－mg/LOH－mg/LCO32－mg/L总硬度PH值游离性CO2mg/L总矿化度mg/L检测点183.921.245.63.13104.985.200306.17.298.3545.3检测点284.123.245.23.26105.285.400305.47.308.5546.1检测点383.622.144.93.25104.785.100306.37.328.3545.72.臂5地质刚状况充及基舌础结扁构建谈议项目吸概况土地达情况用地悔分析市场恼定位地基贱承载堆力:杂填艇土fa屿k园=掏80极Kp冤a；素填间土fa娃k争=墙80淘Kp打a粉质指粘土fa臣k聪=2弦00怀Kp揉a；Es脊=4斯.3膛3M蜓pa碎石fa盘k吩=3蛛60诸Kp弯a；全风警化板伪岩fa稀k六=2笛40于Kp日a；强风口化辉恳绿岩fa页k浸=3改20谷Kp健a；强风凑化板攀岩夹帜石英宣岩fa斥k早=嘱60疯0K石pa；抗震辣设计逗参数:垃圾震山地磨区场斥地为Ⅲ类建已筑场勇地，奖其它琴地段株为Ⅱ类建尖筑场乎地。夜属抗饰震不群利地石段。拘场地种地震趣设防盐烈度议为7度。场地驳地下卫水：在勘园察期元间，扮部分角钻孔慕控制亡深度未内揭品露有矩地下咏水。凶该场太地环再境类姜别为Ⅱ类，米地下指水对鹊钢筋排混凝饿土结促构中残钢筋灰有弱产腐蚀适性。基础耽形式顷：建议嚷采用叛微风与化板负岩夹探石英倍岩为福高层脱住宅粘楼的肺基础徐持力具层；军中风班化板页岩夹犯石英回岩为达小高冠层住怒宅楼亏的基个础持只力层肆；粉东质粘晕土、曲碎石埋、强酬风化坡辉绿堂岩、鸦强风密化板套岩夹秘石英星岩均断可作雄为多岸层住应宅楼盲的基醋础持锯力层巨。多辫层住啦宅的服基础朝形式帆采用礼天然烦地基停上的喇浅基阿础。越小高繁层、挺高层朱住宅冬的基叹础形胃式待林详勘禁后确怪定。2.遮5地质绳状况部及基迟础结篇构建炒议项目估概况土地绞情况用地张分析市场嘱定位该场肯地面赛积大遣，地疯质条需件变软化较尾大。发从地雅基处灿理的航经济捕角度合出发反，建垦议建誉筑物右选型根宜依业据现沙场地配质情抱况确巾定。木根据屈初勘扶情况团，“涌钻孔绪平面旦布置恨图1”上的Ⅰ区地丛质条缸件适但宜建清筑高朵层或糟小高流层住车宅，Ⅱ区地忙质条且件适利宜建好筑小仿高层因住宅善，其熟它地退段适槐宜建药筑多工层住径宅。高层\小高姜层小高怪层小高库层多层此光兵缆实童际为凡部队伪的一荣条废稼弃电蜻缆。部队薪曾找剧过红搁旗镇劲打算梁谈此旨事，琴红旗词镇先钓前未异应答洽。因协第议签至定为判净地升出让牲，此继事由浮红旗壮镇负怀责处旷理。项目互概况土地驱情况用地逝分析市场狡定位2.橡6.烂1国防桂光缆2.仇6特殊设物垃圾痛山有形如下夸三种貌处理悉方案扇如下胁：方案律一:整体捎清运垃圾裁山的份整体爽挖方靠量约良为29吵7，50旧0立方粒米。清运齿成本塔约60粮0万.缺点:成本吐高\工期死长方案幸二:夯实因垃蓬圾山护为长须年堆辜放形哨成,内部蒜结构培不为我翻们所牵掌握,即使凡夯实再后直父接作咱为建弄筑物乘基础承仍有较童大风家险,不采兴用.方案啦三:桩基.测算租需根阴据规兼划中母的实副际单牺体位胖置进让行.估算的总成姑本低渗于方秧案一.且节妻省了捞方案眼一所需要郊的工削期.我司纲结论:方案科三注:因垃炉圾山嫁所在夺地块畜属红撤旗镇液下属纵公司,需与子对方商湿议后离方能嫁最终朋确定.项目收概况土地晕情况用地详分析市场石定位2.蜘6.莫2垃圾飞山2.暂6特殊抱物初勘东结果寄显示,垃圾携山成堵分主唉要是建区筑垃黑圾，智含少喇量生脆活垃弯圾(表面)，劈料山块舰石，反粘性副土等假。2.颤7.依1同标掘高各复点景斯观2.矩7景观翻视线拐分析项目称概况土地牌情况用地夫分析市场建定位AW雁-7浅0MAW羞-8座0M集-1AW坊-7穴0MAW泡-7漂0MAW今-8那0M谋-1AW树-8嘱0M啦-2AW浅-8歉0M纲-2A地块西侧分为坟两台衡地，各自萝坡度驶均较伸缓。剖切位置剖切位置A地块东侧坡度吉较西认侧陡殿些，变化伍较多代。2.翠7.疮1同标切高各踢点景景观2.丈7景观书视线宴分析项目难概况土地惹情况用地聋分析市场束定位AE爽-6钟0MAE妄-8猜0MAE索-7键0MAE警-9想0MAE妨-6粉0MAE优-7截0MAE呈-8葛0MAE泼-9梢0M项目妄概况土地炸情况用地愚分析市场昏定位2.布7.董2水景葵分区2.励7景观熟视线坟分析项目设概况土地却情况用地板分析市场现定位2.旁8坡度葛分析项目躺概况土地彻情况用地升分析市场稳定位2.隆10坡向蒸分析项目到概况土地姿情况用地脉分析市场廊定位2.夺11噪音庙分析旅顺肃中路张前粉路A1A2A3A470悠8-个1\肆2B2B1C1宗地询噪音蚀主要期是交相通噪蚁音,但等效鸦连续区声级借不高,基本划都在55分贝竹以下.最大垃值66见.6现在70扇8-耐1点(1彻8:膨40修)超过50分贝弟的点:7时:A1座,C独1,驼B1编,B回2,佣70锤8-小1/佳211时:A1虹,7洗08柿-1哪/218时:A1颜,B灰2,狼70宝8-妥1/盖222时:A1兄,B交2,住70默8-疗1-迟2综合仔排序:7傲08疲-1紧>7蜓08赚-2推>A南1>亩B2王>C秃1>证B1于>A托2>深A3薯>A筛4B2的噪睡音中包有一扣部分躲来自鞋蝉鸣,夏天锣之外盐的其纷他季辛节其聚噪音榜应低塌于B2投.2.轻12地块葛分区项目棚概况土地石情况用地迹分析市场狸定位1.水景偷有限,1误.1州1的容胆积率遣及地律势等规因素睡决定固了此佳地块滑需要绸利用陕自身千环境家与水瞒库作雀出联养系.2.局部田地势需高,高差施变化碌大的都区域蚁可直抗接充殃分利列用水使景资全源.3.牢1土地子权属呆及分唱割方谋式我司疑负责省图中A1地块邮及E地块(小学)的建管设开域发,并负慈责完当成整溜个宗旬地的撑规划眼设计.详规饼调整虽获得鸭批复切后(宗地抄在挂颠牌时往为详穷规出粒让),隆7家开钢发商星按照捧调整污的新闲详规低各自拘分别白建设.B肥\D地块兼需按势照批啦复详急规上遭的指标建设.项目拴概况土地卡情况用地疾分析市场东定位12攀.0榴6H鸦a净用经地12护.0只6H贤a=绪15睡/1领.1才1-辛1.家45拾(绿化和带分帖摊)A2A1BDCEF我司画此地飘块属衣于联辣合拿渴地,按7家协毅议分逮得15万平正米可笛售建听面(住宅+商业).依1.厌11容积窑率反妹推及罚减去懒分摊鱼的绿当化带粘面积,得到坛我司龙净用布地面笨积12讯.0少6公顷.3.术2各地妥块面播积及穴容积等率项目盖概况土地透情况用地本分析市场斧定位地块号总建面净用地面积容积率说明A11500001206001.2438A21855441419471.3071此地块总建面暂以总建面415200减去其他地块的总建面推算B42501326001.30371)派出所(B1)2000M22)热交换站和自来水二次加压站(B13)200M23)变电亭(B14)60M24)煤气调压站(B15)60M2B地块相对独立,因此其绿化带没有分离出来.C1778291351.9465此地块总建面暂以1.11容积率推算16020-6885(20米绿化带)=9135D10273109100.9416煤气调压站(D5)60M2E910079301.1475F041600绿化带0456480A1\A2\C地块的绿化带,不包括B地块绿化带A50米绿化带38763，C20米绿化带6885合计4152003729301.1133数据依据规划局”规划设计条件”B\降D\交E\甜F地块蛾指标权已定,不允肥许动.仅A1不\A缝2\阔C地块抹容积旅率等永指标融有调现整余既地.3.风3我司陕分得待地块疼面积疏及容狮积率项目尼概况