吐呼噜温泉水城项目申请立项可研报告

阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目可行性研究报告PAGEPAGE2阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目可行性研究报告目录第一章项目总论第二章项目建设区概况及必要性第三章市场预测分析及建设规模第四章项目选址与建设条件第五章项目总体设计方案第六章环境保护与消防第七章项目节能分析及措施第八章项目的实施组织机构第九章项目实施进度安排第十章投资估算与资金筹措第十一章项目经济评价第十二章项目社会评价第十三章结论与建议第十四章附件第一章项目总论一项目背景2002年-2003年，东北煤田地质局在阜蒙县东梁镇成功打出两口出水地热井，日产水量分别为1200立方米和2400立方米，水温达71.1摄氏度，经检测为硅水、硼水和锂矿水，矿化程度高，具有一定的医疗价值。该资源面积之大，品质之高，在全国都不多见。为了对地热资源统一开发管理,阜新市政府成立地热管理办公室,负责整体建设管理。高标准、高起点启动了地热温泉开发规划。阜新市聘请广东省旅游发展研究中心编制了《阜新温泉新城项目总体规划》，聘请广州市城市规划勘测设计院编制了《阜新温泉新城起步区控制性详细规划》，聘请沈阳建筑大学编制了《阜新温泉新城城市设计》，聘请辽宁省城乡建设规划设计院编制了《基础设施建设修建性规划》，并通过了专家评审。经过几年的起步建设，起步区8平方公里基础设施建设全面完。温泉大道、管网、线路铺设工作、污水处理厂等工程投入使用。通过项目招商，阜新温泉新城已引进项目16个，总投资201.6亿元，其中正式入驻项目8个，占地7079亩，总投资67.6亿元。天水谷温泉度假村项目总投资2亿元，已经投入使用，金沐源温泉度假村项目总投资10亿元，春成温泉项目总投资16亿元，“沁温泉大辽国新城”项目总投资35亿元，台湾宝成集团投资建设的五洲风情园，总投资更是高达50亿元。都在加紧建设。阜蒙县东梁镇吐呼噜村原所处地正为阜新温泉新城建设用地，在阜新温泉新城整体征地拆迁中，该村预留了5100亩，初步计划投资20亿元，分四期开发建成吐呼噜村温泉水城。吐呼噜村温泉水城规划以阿尔善湖、吐呼噜河为中心轴，建设湖区游乐区、民宿温泉区、农业体验区、温泉地产区、马业俱乐部五大板块。功能分为居住休闲区及生态旅游区两大分区。其中：吐呼噜村温泉水城一期建设用地21.8万平方米（327亩），为温泉地产区的住宅区及奇峰集团暨村委会办公楼，以解决村民拆迁回迁居住住宅，及承担未来吐呼噜村温泉水城日常生产经营管理的奇峰集团暨村委会办公用房为主，考虑未来现代新型农村小镇生产新增就业入住居民。建设用地12万平方米，投资2.5亿元，工程总建筑面积大约15.5万平方米，其中住宅建筑面积15.1万平方米，建筑层数分为6层、5层、3层、2层，结构形式分别为集中楼、别墅楼、洋房。办公楼建筑面积4000平方米，以及相应的公共基础设施等，建设期3年，现项目已经开工建设，部分项目已经投入使用。吐呼噜村温泉水城二期建设（吐呼噜村温泉水城生态旅游区一期）建设用地31.55万平方米（473亩），包括温泉地产区的旅游观光住宿宾馆及9000平方米的文化广场，用地26亩；以阿尔善湖为核心的湖区游乐区447亩，建设内容包括湖区游乐场280亩；旅游接待中心与停车广场43亩；商业一条街50亩；休闲别墅楼74亩。总投资8.4亿元，建设期2年。吐呼噜村温泉水城三期建设（吐呼噜村温泉水城生态旅游区二期）用地3000亩，包括马术休闲区，建设内容包括骑士会馆、马术体验区、休闲庄园、马术学校四个部分构成。总投资6.6亿元，建设期3年。吐呼噜村温泉水城四期建设（吐呼噜村温泉水城生态旅游区三期）用地1300亩，包括农业体验区800亩，建设内容特色农业园50栋日光温室大棚、精品采摘园580亩果地、趣味牧场200亩动物养殖、有机农产品超市。和民宿温泉区用地500亩，建设内容包括关东风情小巷20组、朝鲜族风情小巷10组、禅修温泉会所200亩。投资2.5亿元，建设期2年。根据吐呼噜村温泉水城整体规划，现温泉水城一期已经施工，且部分已经投入使用。为加快整体规划建设要求，提高整体投资效益，现温泉水城二期（生态旅游区一期）需要投资建设。二项目概况。1、项目名称吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目2、承办单位阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司3、建设地址阜蒙县东梁镇吐呼噜村4、建设内容新建项目规划用地315491平方米（473亩），建设内容包括：（1）吐呼噜村温泉水城旅游观光宾馆3510平方米及9000平方米的文化广场，用地17342平方米（26亩）；（2）湖区游乐场，用地186760平方米（280亩）；（3）旅游接待中心及停车广场，用地28681平方米（43亩）；（4）商业一条街，用地33350平方米（50亩）；（5）休闲别墅楼建筑面积33350平方米，用地33350平方米（74亩）。5、投资规模与资金筹措项目计划总投资为83503.59万元。资金来源：企业自有资金73003.59万元，银行固定资产贷款10000万元，流动资金贷款500万元。6、项目建设期计划该项目预计2013年9月开工建设，2015年10月全部完工，投入使用，建设期2年。7、承担可行性研究工作的单位：阜新经纬工程咨询有限公司资质证书：工咨丙10620060036三、项目承建单位概况项目承建单位为阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司，公司于2010年8月组建，在阜蒙县工商行政管理局注册，是以温泉农业开发及销售、高新农业技术推广，农产品经营销售，经济林、绿化苗木、花卉生产销售、道路运输和货物运输经营为主企业。企业经理齐友贵先生。企业是东梁镇吐呼噜村集体经济基础上组建。阜新温泉城项目启动后，东梁镇吐呼噜村被征用耕地6000亩，现仅剩耕地1845亩，失地和半失地人口1800多人，虽然失地农民得到国家政府用地补偿金，但依靠土地祖祖辈辈生存的农民，失去土地后如何养老，后代如何生存。面对这个问题，村书记齐友贵先生在原来村集体经济的基础上，组建了阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司，以经营农业产品为中心，并及时抓住阜新温泉城项目启动契机，充分利用本地温泉资源和旅游环境，利用本村部分宅基地及荒山河流，建设吐呼噜村温泉水城项目。该项目的实施，不仅关系到吐呼噜村集体经济的发展和壮大，也是吐呼噜村民长久生存根本，项目也是阜新温泉城项目整体规划中的重要组成部分。四、可行性研究报告的依据与范围1、项目研究的依据1)、《阜蒙县国民经济和社会发展第十二个五年规划》；2)、《阜新温泉新城项目总体规划》3)、《国家有关建筑设计规范；4)、建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；5)、阜蒙县东梁镇自然环境及社会经济基础资料；6）、《东梁镇吐呼噜村总体发展规划》7）、阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司关于编制《吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目可行性研究报告》的委托书。2、项目研究范围1)建设区概况及建设必要性；2)建设条件和公用设施状况3)建设地点及主要建设内容方案；4)环境保护、劳动安全评价；5)项目节能分析及措施；6)项目建设组织方式及进度计划；7)投资估算及资金筹措方案；8)经济评价和社会效益评价。五、结论及建议1、项目结论项目符合阜新温泉城建设发展规划及东梁镇吐呼噜村发展规划要求，扩大地区旅游设施资源，改善区域环境，增加村民经济收入，是村镇民生项目。项目的建设还可以进一步扩大阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司的经营范围，壮大集体经济，开拓企业经营思路，为企业长远发展奠定了基础，项目具有长远发展前景。2、存在问题和建议本项目属于农村集体经济企业投资的旅游生态项目，同时又具有一定的社会公益性项目，前期投资额度大，收入项目较少，生产经营收入更多要依靠后期生产项目，且需要多年逐步形成整体规模，经营收益低，因此项目建设投资、经营应立足于长远发展。主要参数及指标汇总表附表:--1项目或指标名称单位指标项目或指标名称单位指标总用地面积m2315491.00总投资万元83503.59其中:荒山m2205436.00项目固定资产投资万元82503.59宅基地m2110055.00流动资金万元1000建筑物规划用地m2100717.00年均营业销售收入万元15004.825建筑物占地m221705年均销售税金万元809.64水域区用地m2186760.00年均总成本费用万元8687.96广场停车场用地m228014.00年均利润总额万元7161.18总建筑面积m249267.50企业所得税万元1790.29其中：温泉宾馆楼m23510.00年均税后利润万元5370.88旅游服务中心m22000.00年均利税总额万元7970.81商业一条街m225000.00销售利润率47.73%休闲别墅楼m218757.50项目(或企业)投资利税率9.55%建筑密度%21.55项目(或企业)投资利润率8.58%容积率0.49工程不可预见费率5%建筑区绿地率%35.00投资回收期年12.34职工人数m2300动态投资回收期年19.70人均工资福利m22.5BEP(生产能力利用率)41.89%财务净现值m2519.46项目运营期年20内部投资收益率m26.09%项目建设期年2第二章项目建设区概况及建设必要性一、项目建设区概况（一）、建设区周边环境温泉城处于辽宁省阜蒙县，阜蒙县自然条件及社会经济如下：1、行政区设置：1948年3月18日全境解放。1949年5月，阜新县归辽西省。1954年，辽西、辽东两省合并为辽宁省。1958年4月7日，经国务院批准，撤销阜新县，成立了阜新蒙古族自治县，实行民族区域自治。2005年，全县辖20个镇、15个乡、382个行政村；1个农场办事处、1个城区办，4个街道办事处，50个居民委员会。2、地理位置：阜新蒙古族自治县(简称阜蒙县)位于辽宁省西北部。其地理坐标为北纬41度44分-42度34分，东经121度01分-122度25分。北与内蒙古自治区的库仑、奈曼二旗交界，西与北票市毗邻，南与义县、北镇、黑山等县接壤，东与彰武、新民等县相连。县境东西长114千米，南北宽94千米。总面积为6264．2平方千米。距省会沈阳140千米。3、地形地貌：县北部有努鲁尔虎山脉，南部有医巫闾山脉，两山脉北部末端在县大巴镇、招束沟乡交汇，构成了县与辽河平原的一个天然区界峦岭连绵耸峙，搭起了低山丘陵之骨架，相对高度显著。县境内地势西北低山、丘陵，东部平洼.，南部低山、北部丘陵，中部低丘、平原。地形特点是：以低山丘陵为主，南部、西部突出。有海拔高500米以上山头235个、600米以上山峰11座。境内最高点位于西北乌兰木头山海拔831.4米，最低点为十家子镇南甸子村45.8米。县境大地构造处于阴山东西向复杂构造带中段，东端与大兴安岭—太行山新华夏构造隆起带的交接部位。属华北地台边缘，中朝准地台边缘的内蒙古地轴和燕山台褶皱带一部分。县域地貌成因形态大体分为三类：构造地形、剥蚀地形和堆积地形。4、气候：县境内气候属于东北地区的南部温带，大陆性季风气候，是辽宁西北部少雨区。夏季多西南风，气温较高；冬季多西北风，寒冷干燥。降雨量受气候条件影响变化非常大，造成年际间分配不均的现象。降水量年内分配受大气环流交替影响，变化也十分明显。冬季寒冷干燥，降水量较少；春季西北风和西南风交替频繁活动，降水量少；夏季气温较高，受全国雨带影响，形成年内明显雨季，6—8月降水量居多；秋季气温渐低，霜期来临，降水量逐渐减少。降水量有两大特点：一是年际间变化大，常出现干旱的现象；年内分配不均，每年68％的降水量集中在6、7、8月份，造成多数年份春秋两季干旱。二是地区间降雨量差异较大。山势方向和易来雨方向的关系比较密切。东南雨区，医巫闾山南，降水量大；西南雨区向东北方向移动，县境中部降水量较大；而乌兰木图山以北，降水量则小。因此总的来看县境南部降水量最大；年平均在540毫米左右。自南向北递减，到县境北部降水量较小，仅有435毫米左右。全县平均最大年降水量（1953年）达685.9毫米，最小年降水量（1968年）只有319.2毫米。多数年份降水量在450—550毫米之间。5、土壤：全县共有5个土类，12个亚类，38个土属，46个土种。其中，褐色森林土有662万多亩，分布在县境中部、北部、西部；次为棕色森林土，有107万多亩，分布于比较温暖和湿润的国华、国华、富荣镇、新民、卧凤沟等乡所处的医巫闾山及其他大山上部；再次为草甸土，有93万多亩，分布于绕阳河和伊吗图河流经本县境内的下游地区。此外，在较大河流两岸，分别有条带状风沙土和小块水稻土分布。在平原低洼处，还有一些轻度的盐碱土分布。6、农业经济资源：全县耕地面积20.4万公顷，农作物主要有玉米、高粱、花生、大豆等10余种。2009年，全县玉米种植面积达220万亩，粮食总产量102万吨，油料总产粮17.3万吨。畜牧业发展势头强劲，预计到2010年，猪、牛、羊、禽饲养量分别达到270万头、20万头、240万只和4000万只，奶牛存栏达到3.5万头。全县有林地面积达到350万亩，森林覆盖率为32%。现在已知的野生植物有800多种，分别归属于110栋科。经济价值较高的树种有落叶松、樟子松、油松、侧柏；还有榆树、槐树、杨树、柳树等。采条灌木有10多个品种，木材蓄积量十分雄厚。7、工业资源：县境内黄金、煤炭、铁矿石、石灰石、玛瑙石、麦饭石等矿产资源丰富，已探明矿藏达29种190多处。工业生产门类齐全。有冶金、化工、轻工、机械、建材、食品、采矿、建筑等20多个行业。其中“三沟”牌系列白酒、蒙医药、“东祥”牌食用油等20多种产品被评为省优、部优产品，有的已获国际食品博览会金奖，产品打入国际市场。8、交通运输：城建、交通、通讯事业发展迅速。京沈、广奈、沈阜公路贯穿全县，新义、大郑两条铁路经过县境，可直达北京、沈阳、锦州等大中城市和环渤海各港口。城乡电信传输畅通，商业金融繁荣，文化教育、科学卫生事业蓬勃发展。9、民族文化：文化古迹有距今8000年的查海遗址，被考古界称为“中华第一村”，玉龙故乡；有被称为藏传佛教中心的瑞应寺；境内的塔营子乡被确认为“三丰故乡”；有被誉为“东方一大奇观”的海棠山摩崖造像等。全县现有总人口730687人，有蒙古族、汉族、满族、回族、锡伯族、朝鲜族等24个民族。蒙古族人口148329人，占全县总人口的20.30％，分布在全县各地，其中在佛寺、国华、王府、沙拉、大巴、哈达户稍、红帽子等乡镇聚居较多。全县汉族人口有571543人，占全县人口的78.22％，满族人口有9498人，占全县总人口的1.30％，分布在全县各地。回族人口有406人，多居于县城。主要从事商业、饮食业及手工业。他们通用汉语和汉文字，信奉伊斯兰教，有其独特的风俗和讲卫生、爱清洁的习惯。锡伯族人口357人，有自己的语言文字，多通用蒙语蒙文和汉语文，从事着各行各业生产。朝鲜族人口有272人，主要分布于水利条件较好的东梁、十家子镇从事水稻生产。使用本民族的语言文字和汉语文。朝鲜族是一个能歌善舞的民族。此外还有黎族、达斡尔族、壮族、鄂温克族等民族的少量人口。10、旅游资源阜蒙县旅游资源丰富、特色突出，按其品类可分为宗教文化、古迹遗址、自然生态和民族风情等文化旅游资源。目前，已开发接待游客的景区有海棠山、瑞应寺、乌兰木图山和三塔沟。正开发及待开发的景区有东梁温泉城、白泉寺、辽墓、德惠寺、佑安寺、九仙峰、玛瑙工业旅游、农业旅游、塔营子懿州城遗址等旅游资源。（二）、东梁镇及吐呼噜村概况项目建设地点在阜蒙县东梁镇，在阜蒙县西南部，地处市区近郊，距离市中心约12.5公里。全镇共有14个行政村，总面积110.8平方公里，其中耕地面积7.5万亩，总人口2.7万人。东梁镇交通便利，通讯快捷。距锦阜高速公路出口2公里，锦阜公路、锦阜铁路、疏港公里横跨东西，东王县、东新线等县级公里贯穿南北，全镇镇级公路78公里，达到了村村通油路，户户通电话、家家安装有线电视的标准。使农民足不出户就可以了解国内外的大事，掌握各种信息。东梁镇通过招商引资先后兴办了28家煤矿企业，4家石矿企业，10家非煤、非矿企业和200多家商饮服修业户。还先后规划建设了吐呼噜综合农业科技园区，岗岗转角奶牛养殖小区，哈拉、东五一等6个现代化农业小区；以及温泉度假村。并且在生猪、家禽养殖方面实行链条化生产方式，达到了产、供、销一体化，进一步提升了经济强镇的品位。东梁镇党委、政府坚持以经济建设为中心；以调整农业生产结构为主线；以大力发展镇、村工业和商饮服务业为重点；以提高农民生活水平、增加农民纯收入为目标；以大力开展党建、精神文明建设作为党委政府和党政领导干部服务“三农”的基本方针。在全镇范围内开展全方位、多渠道的建设活动。吐呼噜村位于东梁镇西北，全村总人口2200人，人均年纯收入2万元，拥有私人轿车450台，大型工程机械车辆60台，有村集体企业4家。全村总面积27000亩，森林覆盖率35%，有针叶林、阔叶林、灌木、乔木十几个品种。水资源丰富，有两条自然水系，流域面积2400亩，水面面积达500亩，有小二型水库一座，小型塘坝二座，鱼塘四处。二、项目建设的必要性1、是满足地区旅游业长期发展规划需要阜新蒙古族自治县历史悠久，古迹众多，距今7600年的查海遗址，被誉为“玉龙故乡，文明发端”。塔营子乡古称懿州，是太极拳创始人张三丰的故里。东北地区最大的藏传佛教寺庙瑞应寺，古刹遗址随处可见。海棠山风景区有清光绪年间镌刻的摩崖造像，堪称“中国一大奇观”，海棠山风景区被列为国家级森林保护区。乌兰木图山是辽代萧氏贵族的墓葬地，植被丰茂，风景宜人。根据《“十二五”规划纲要》总体发展目标中，把旅游业作为经济发展的重要支撑点，确定发展为全国旅游发展强县，在旅游规划上，充分发挥地区旅游资源，建设旅游品种，服务种类齐全的旅游服务业。东梁镇毗邻东北地区最大的藏传佛教寺庙瑞应寺国家AAAA级景区，古刹遗址随处可见。随着阜新市温泉城的规划建设，其以温泉疗养洗浴为核心的旅游产业在不断发展壮大。未来将同瑞应寺藏传佛教文化旅游结合一起，扩大区域旅游规模总量，增加旅游服务设施，形成阜新地区另一个重要旅游中心。本项目建设即含有温泉休闲、养生、康体、理疗为主导的温泉疗养特点的城中村、泉中村，还包含具有浓厚村镇文化的温泉度假，水上游乐、民族风情、农事体验、特色餐饮为重点的休闲游乐功能，让游客在轻松愉快休闲中，体验吐呼噜村民风古朴，山清水秀，九沟十八叉，叉叉有人家，随处曲径通幽、柳暗花明的美好环境和生活状态。该项目以提供独特旅游资源和优良旅游服务，对区域旅游产品给以补充和完善。2、为提高村民收入和壮大村镇经济长远发展打下基础吐呼噜村总人口2200人，过去人均年纯收入2万元，拥有私人轿车450台，大型工程机械车辆60台，有村集体企业4家。全村总面积27000亩，森林覆盖率35%。这个村水资源丰富，水面面积达500亩，有小二型水库一座，小型塘坝二座，鱼塘四处。过去经济发展加快，村民收入在县镇均排在较前的位置。阜新温泉城项目启动后，吐呼噜村7845亩耕地，就被征用耕地6000亩，失地和半失地人口1800多人，虽然失地农民得到国家政府用地补偿金，村民暂时富裕了，但祖祖辈辈依靠生存的土地没了，后代人怎样生存，需要新增加收入来源的项目，来扩大收入，改善村民生活。根据项目整体规划，未来呼噜村温泉水城将建设容纳万人生活的小镇，不仅为本村民提供就业机会，还将吸收安置其它地区人员就业。同时，原来在村集体经济的基础上，组建了阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司，以经营农业产品为中心，产品经营规模有限，急需增加经营产品种类，扩大企业规模，提高企业竞争力。及时抓住阜新温泉城项目启动契机，充分利用本地温泉资源和旅游环境，利用本村部分宅基地及荒山河流，建设吐呼噜村温泉水城项目。该项目的实施，不仅关系到吐呼噜村集体经济的发展和壮大，也是吐呼噜村民扩大收入来源，保证村民长久生存根本。3、改善村民居住环境，繁荣村镇文化体育设施阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司投资建设的吐呼噜村温泉水城旅游生态区项目，不仅从阜新旅游业规划建设，村民增加收入，村镇经济发展需求，从繁荣村镇经济文化建设也是非常必要的。吐呼噜村温泉水城建设本身包含温泉地产区，就包含15万平方米居民居住楼、老年公寓及相应的综合服务楼、医疗康复中心、老年健身会所，这些将为村民提供重要的居住和养老设施。同时，项目提供近万米的休闲广场和18万平方米的水上游乐园，供居民工余休闲开展丰富的体育文化活动使用，开展村镇经济文化体育活动有了重要的设施。第三章市场需求分析及建设规模一、市场需求分析根据《阜新发布国民经济和社会发展"十二五"规划纲要》，到2015年将阜新打造成全国知名旅游目的地城市，全市旅游总收入达到200亿元，旅行社发展到55家，年接待国内外旅游人数突破1400万人次。以建设知名旅游目的地城市为目标，坚持特色开发、互补开发、整合开发，以工业遗产旅游为主体，以藏传佛教旅游和沙湖林海休闲旅游为两翼，推进玛瑙之都、温泉度假、民族风情旅游开发，打造四大旅游片区。南部以海州国家矿山公园为核心，打造涵盖生产体验、体育竞技、休闲度假、高端商务等内容的工业遗产旅游区;东部以大清沟为核心，打造集大漠风光、沙湖林海、清凉夏日为一体的都市休闲度假区;东南部以海棠山为核心，打造集敖包文化、乡村旅游、民族风情、藏传佛教、玛瑙购物为一体的民族文化体验区;西北部以瑞应寺、温泉旅游新城为核心，打造包括圣域圣境、蒙古贞风情、蒙医蒙药、温泉养生、文化娱乐、休闲运动等度假产品的，以“世界的葛根苏木”为主题的休闲朝觐养生区。重点建设海州国家矿山公园、阜新温泉旅游新城、海棠山风景区、大清沟风景区、瑞应寺风景区、高山子风电主题公园、关山风景区、章古台沙地森林公园8大景区。其中海州露天国家矿山公园争创国家5A级旅游景区，大清沟风景区、高山子风电主题公园争创国家4A级旅游景区。在此基础上，加快开辟矿山公园─海棠山─瑞应寺─十家子玛瑙城、矿山公园─海棠山─白泉寺─大清沟、大清沟─千佛山─章古台、海棠山─三塔沟─关山、矿山公园─玛瑙城─温泉旅游新城─瑞应寺5条旅游线路。大力发展以农家项目、生态休闲、民族风情、宗教文化等为主要内容的乡村旅游业。使全市旅游特色乡镇达到7个、旅游专业村达到40个，乡村旅游收入争取达到30亿元。要实现以上规划农家生态休闲旅游发展目标，每个乡镇应实现销售额4.5亿元，每个专业村实现销售额7800万元，需要10栋左右具有一定规模的旅游景点实现。从旅游需求消费市场上看，阜新地区人口180多万人，城镇人口80多万人，按城镇人口年人均2次，每次消费300元计算，年农家生态休闲旅游消费额为4.8亿元。随着城乡居民物质生活水平提高，农村居民对旅游消费需求也不断增长，100万农业人口的旅游消费需求也在不断增长。另外在充分考虑外地周边城乡居民的旅游消费需求，我市农家生态休闲旅游将还有较大发展空间。地热水作为一种既洁净卫生又环保节能的宝贵矿产资源，对其水、热、矿的充分利用，将为企业创造良好的经济与社会效益。地热这一集水、热、矿为一体的清洁能源，与阜新的旅游资源相结合，在我国经济飞速发展的今天，在保护生态环境呼声日益高涨的情况下，在缓解能源紧张和改善生态环境方面起到了其他能源不可代替的作用。随着我国加入WTO，融入世界经济大潮中，旅游业越来越引起重视，人们喜欢去温泉山庄，温泉避暑胜地，因此积极开发利用地热与传统旅游相结合建一综合性的疗养度假区，将为企业带来巨大的经济和社会效益，促进度假区旅游事业的大发展，以地热疗养洗浴为中心引导的旅游热一定会进一步兴起，将成为我市旅游业的新的热点和靓点。二、拟建项目规模1、建设规模根据市场需求分析和吐呼噜村温泉水城项目整体规划，吐呼噜村温泉水城二期建设（吐呼噜村温泉水城生态旅游区一期）项目，新建项目规划用地315491平方米（473亩），旅游管理服务设施总建筑面积49267.50平方米，旅游场区及休闲、停车场区214774平方米，投资83503.59万元。项目未来年总接纳旅游观光人数35万人次，年实现销售收入15004.83万元，具有高中档水平的温泉洗浴疗养，湖水游乐及农家生态休闲旅游基地。2、建设方案本项目建设方案分五部分建设：（1）吐呼噜村温泉水城旅游观光宾馆3510平方米及9000平方米的文化广场，用地17342平方米（26亩）；（2）湖区游乐场，用地186760平方米（280亩）；（3）旅游接待中心及停车广场，用地28681平方米（43亩）；（4）商业一条街，用地33350平方米（50亩）；（5）休闲别墅楼建筑面积33350平方米，用地33350平方米（74亩）。2013年9月实施，2015年10月完工，建设期2年。第四章项目选址与建设条件一、项目选址原则和基本思路项目选址的原则是服从阜新温泉城整体规划，服从吐呼噜村温泉水城整体规划要求，符合环境保护标准，同时有利于项目建设施工。二、本项目建设地址本项目建设地址选在阜蒙县东梁镇吐呼噜村10组境内，阜蒙县东梁镇，距阜新市区12公里，距锦阜高速公路出口2公里，锦阜公路沈承铁路东西穿越。建设用地为村民宅基地和河道及荒山林地。三、项目区的建设条件1、具有完整的城市基础设施经过阜新地热办前期项目规划和基础设施建设，现温泉城道路、供热及给排水管网、地热水管网、动力通讯线路已铺设完毕，污水处理厂、集中供热工程以投入使用。为项目提供了良好的基础设施条件。2、具有良好的地热温泉水资源及已形成旅游区资源阜新市与北京东方思科油藏技术有限公司合作研发阜新地热温泉储量，打造一个温泉城（东梁—佛寺）、两个温泉小镇（清河门温泉小镇、沈彰新城温泉小镇），并被国土资源部地矿联初步认定为中国地热温泉之都。同时，该研发项目获得国家发改委服务业国债资金2010年唯一支持地热产业开发项目。现有的6口地热出水井日出水量达12000立方米，正在新打地热井9口，平均出水温度71℃。经初步论证，可采使用年限超过100年。吐呼噜村位于阜新温泉城中心，四周建有天水谷温泉度假村、金沐源温泉度假村、春成温泉、“沁温泉·大辽国新城”、五洲风情园等8个居住及旅游度假项目，累计投资近50亿元正在建设或已建成。正在签约的还有8个项目近100亿投资项目。阜新温泉城已经初步相成，为项目建设提供充足的旅游区资源和地热资源。3、天然的水资源吐呼噜村水资源丰富，地表水有两条自然水系，流域面积2400亩，水面面积达500亩，有小二型水库一座，小型塘坝二座，鱼塘四处，同时村域毗邻佛寺水库，地下水丰富。项目选址区具有建设280亩水上游乐场天然资源。4、充足的人力资源、土地和森林资源吐呼噜村位于东梁镇西北，全村总面积27000亩，森林覆盖率35%，有针叶林、阔叶林、灌木、乔木十几个品种。全村总人口2200人，周边村镇相距较近，交通方便，项目选址区具备未来马术休闲区、农业体验区和民宿温泉区充足的人力资源、土地和森林资源。5、良好的建筑施工设条件建设用地：村民房基地及村集体的荒山，河滩及林地，有满足项目建设足够大的建设用地。吐呼噜温泉水城建设用地为规划的吐呼噜新村10组境内，符合城镇规划要求，符合新农村建设精神。自然资源：自然条件较好，建筑物通过2米的挖深，坐落岩石持力层；湖区处于天然河道流域区，2米内为砂石泥土，施工难度不大。交通运输：项目道路通畅，满足项目建设及未来游客车辆通行。环境条件：周遍环境清新，空气清洁，无其它污染气体气味等，有利于开展休闲旅游健身活动；建设区气候适宜、雨水充足，适合外来观光农业温室大棚、特色动物养殖和果树栽培。水电条件：有足够的水电暖供应能力，保证项目建设及正常运行。第五章项目总体设计方案一、设计依据与标准1、设计依据（1）国家现行建筑、结构设计规范；（2）国家现行规划设计规范；（3）阜新地区有关地方建筑标准；2、设计原则执行环保工程施工与建筑工程施工同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”原则。执行环保工程先进性、合理性原则，必须符合国家标准。坚持设计中积极采用节能、低噪音设备，采用无污染技术。二、主要建设内容本项目建设方案分两部分，主要建设项目工程和附属配套建设工程，主要建设项目工程分五部分区域构成：（一）旅游接待区工程方案1、吐呼噜村温泉水城形象标志城门在距通往吐呼噜村公路主干道10米处建设一块大型广告牌，主色调为绿色，高不低于10米，宽不少于5米。设计要醒目，附近种植花卉和树木，是指引游客前往温泉小镇的指示标牌。吐呼噜村温泉水城形象标志城门造型要突出温泉小镇特色，并与周边环境相和谐。2、旅游服务接待中心。位于水城主入口处，用地10005平方米（含道路），建筑面积2000平方米，2层框架结构。具备旅游接待服务中心、特色餐饮、旅游购物、邮政服务、纪念服务等功能。设施包括各主要景点、游客中心、环保厕所、出入口、医务室、公用电话、停车场等，并明示咨询、投诉、救援电话。3、生态停车场。与游客服务接待中心形成一体，便于游客停车。用地9400平方米。用透气、透水性铺装材料铺设地面；停车场绿化2000平方米，包括在停车场周边种植高大庇荫乔木，停车场内结合停车间隔带种植高大庇荫乔木。停车场建设要符合当地的环境，体现当地的民俗文化。设立一块石制吐呼噜温泉小镇全景图，要使用国际标准符号并至少中英两种文字，正确标识出主要景点及旅游服务设施的位置。（二）吐呼噜村温泉水城普通游客居住区1、吐呼噜村温泉水城宾馆建设吐呼噜村温泉水城宾馆，宾馆用地8004平方米（含道路），建筑面积3510平方米，5层框架结构，中档建设标准，用以接待普通游客居住休息。宾馆设置2-3人标准间，大、小会议室及餐饮中心，实现接待300人的旅游或100人会议接待能力。2、多功能文化广场用地9000平方米，采用大理石及彩色地砖铺设，绿化主要采用乔木臭椿、梧桐等树木，广场设置建筑小品及夜间照明、环保卫生设施。3、生态停车场满足住宿游客用，同时调剂接待中心停车场多余车辆。用地9400平方米。用透气、透水性铺装材料铺设地面；停车场绿化2000平方米，包括在停车场周边种植高大庇荫乔木，停车场区结合停车间隔带种植高大庇荫乔木。（三）居家式家庭式接待休闲居住区在阿尔善湖北风景宜人的半岛上，建设一组高档度假别墅。采用砖混结构别墅和木结构休闲小屋。建设用地49358平方米，建筑面积18757.50平方米。木屋设计要精美、别致，简约，掩映在湖光、绿树之间，成为吐呼噜温泉小镇的标志性景观建筑，用于接待居住较短临时游客；砖混结构别墅设计相对大气，建筑材料相对高档，用于接待居住期相对较长的疗养游客及消费档次较高的游客。（四）湖区游乐场项目围绕阿尔善湖展开，占地面积280亩。围绕湖区及湖区周边形成温泉水及湖水淡水共同供给的水上娱乐综合项目，包括露天泡池、游船、垂钓、水上自行车、透明球、水下蹦床、沙滩排球等。在夜晚，还可以搞水幕电影项目，多媒体激光水幕电影集“水、声、光、电”为一体，制造出美轮美奂的奇妙效果，使观众置身于身临其境般的奇幻意境中，享受震撼的视觉盛宴。要让游客进入后，在水的流动、水的浮力、水的冲击、水的形状、水的色韵中感受到逗、乐、趣和美。（五）商业一条街位于阿尔善湖东部，建设占地33350平方米（50亩），建筑面积25000平方米，2层框架结构。1、地区特色旅游产品销售区产品包括民族服饰、工艺品、玛瑙珠宝雕刻品、藏传佛教民族文化产品等购物项目。2、地区农副产品销售区产品包括地区特色小米、杂粮、特色农产品区生产的瓜果产品，及地区有知明度的振龙特产及熟食品熏兔、火腿、酱驴肉等。3、休闲性餐饮厅馆包括禅茶馆、咖啡厅、酒吧，及蒙古馅饼、全羊汤、喇嘛食品、鱼宴等餐饮厅馆项目。三、其它道路管线基础配套设施1、项目区道路、人行路硬覆盖及绿化场区主道路约3000米，用地建筑已经包含具体主建设项目中，形成环形路线，车行道宽9米，沥青柏油路面、花岗岩边石；人行道路两侧个2米，水泥道板、乔木绿化带，路灯照明。均采用沥青面层。2、冷热给水、排水、消防水及供热管道冷热给水、消防水及供热管道由温泉城城镇市政管路统一接入，项目区项目就近分别建设分入户管网。建设区街道两侧有城镇市政排水管路，即可满足项目排放要求。普通生活污水通过建设化粪池后，排往市政排水管网。3、动力及通讯项目场区设计专用箱式变压器，电缆均采用管沟地埋敷设；通讯采用地埋通讯电缆进户。呼噜村温泉水城旅游生态区一期建设项目明细表吐序号名称长（m）宽（m）层数个数建筑面积（m2）占地用地（m2）建筑形式1一、主要建设设施2323203154912休闲广场10090190009338花岗岩、水泥道板、树木3温泉宾馆楼58.5125135108004框架结构4湖区游乐场933.802001186760186760湖水5旅游服务中心40.0012.5022200010005框架结构6生态停车场92.80100.0021856018676沥青、透孔水泥板7商业一条街50025.00212500033350框架结构8休闲别墅楼12.2012.302.55018757.549358框架结构9二、基础配套设施27000用地已包括上面建设项目中10道路及人行道30009.00127000沥青、水泥板11消防及给排水管线基础设施24000混凝土面层12电力配套线路及设施600013卫生服务设施14总计259320第六章环境保护与消防安全一、环境保护（一）、设计依据和设计环境原则１、设计依据（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《建设项目环境保护管理条例》（国务院第253号文）（3）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-96）（4）《污水综合排放标准》GB8987-1996（5）《辽宁省污水与废气排放标准》GB21-60-89（6）《城市区域环境噪声标准》GB3096-93（7）《辽宁省工业固体废弃物污染控制标准》（DB21-777-94）（8）其它有关标准和规范。２、环境现状分析阜新地热温泉城是在农村生产区征地建设的，形成地热温泉为主导的城市居住区及旅游区。吐呼噜村温泉水城处于阜新地热温泉城，项目建设主要以温泉疗养、农业生态旅游为主。项目区原有区地处城市远郊区，地形属新华夏体系的第三隆起带，海拔高度在300米以上，境内群山起伏，植被丰茂，山势陡峻，怪石嶙峋。地处华北向内蒙植物区系过度地带，植物种类多达150种，有多种国家重点保护植物，全村总面积27000亩，森林覆盖率35%，有针叶林、阔叶林、灌木、乔木十几个品种。水资源丰富，水面面积达500亩，有小二型水库一座，小型塘坝二座，鱼塘四处。气候处北温带，四季分明，气候温和，冬无严寒，夏无酷暑，降水集中，季风明显。项目建设对虽然增加景观建设，改善市容环境，但植物种植区减少对动植物生态环境有一定影响。项目建设中，尽量增加绿地，同时通过建设生态旅游区，种植绿色蔬菜、种植水果及环境绿化，对原有的水资源和森林植被资源加以保护，保证原来森林覆盖率标准及减小水资源的环境的破坏，同时结合生态观光农业区建设，预留一定自然森林、草地及水流域区，保证原有动植物生态平衡。生态农业采用无公害种植，尽量采用有机种植，减少化肥农药使用，实现环保。３、环境设计原则（1）、执行环保工程施工与建筑工程施工，同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”原则。（2）、坚持经济效益与环境效益统一的原则，设计中应采用节能、低噪声设备，执行环保工程先进性、合理性原则，必须符合国家标准。（3）、环境保护与城市整体环境发展规划相适应原则。（二）、主要污染源、污染物及分析及防治措施1、废水项目建设及运营中废水排放很少，主要是生活用废水。根据国家《污水综合排放标准》(GB8978—88)中对污水提出污水排放要求。通过建设化粪池对运营中生活污水，进行处理后统一排放项目渗井中，即不会对社会形成污水污染。2、固体废弃物项目的固体废弃物主要包括建设期的建筑垃圾及运营期的生活垃圾，根据要求进行集中定点堆集填埋。3、噪声和振动噪声对环境的影响，主要噪声源为建设期的建筑机械，施工期采用机械噪声低及进行别要的消音处理。4、废气粉尘主要为建设施工阶段，对材料运输及建筑垃圾排放，采用封闭遮盖。对场地采用喷水湿润，降低现场粉尘污染。（三）、绿化场地绿化布置采取点、线、面相结合的绿化方式，种植大面积草坪，点缀以花木，并配以雕塑、喷泉及建筑小品等，以保证有宽敞的视觉空间。场区内沿道路两旁，建筑物周围及围墙边种植行道树或草坪，结合乔木、灌木，起到美化环境，净化空气，调节温湿度的作用。二、消防及防雷工程（一）、设计依据（1）《中华人民共和国消防法》（1998年）（2）《中华人民共和国消防法》（3）《建筑防火设计规范》GB50016-2006（4）《建筑室内装修设计防火规范》(GB50222-95)（5）《建筑防雷设计规范》[（GB50057-94）2000年修订版]（6）《通用用电设备配电设计规范》（GB50055-93）（7）《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》（GB50169-2006）（8）其它有关规范和规程。（二）、工程概述1、建设项目火灾危险特征本项目主要为公用工程，服务综合楼及综合健身中心建筑物的安全等级为二级，耐火等级为二级。2、火灾危险因素分析公共娱乐场所防火设计应该综合考虑，防火设计重点是满足自防自救设施的同时，还要重点考虑一旦发生火灾，确保及时疏散的消防安全疏散条件。（三）、消防措施1、厂区总平面布置预留通畅的防火道路，建筑物间的最小距离符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)的要求，规划设计消防贮水池一座，按规范配置室外地下式消火栓。2、主要建筑物按规范要求设置多个安全出口，设置两个消防通道，并保证有明显的消防指示、安全出口标志，消防照明、消火栓及灭火器配备符合规范要求；室内装修材料采用非燃烧材料或难燃烧材料。3、防雷本项目按规定设置避雷（针）网，均通过引下线与接地网相连。4、电气防火及防火防爆电气设备设有可靠的工作接地和保护接地，通过电气设备的屏、柜底槽或专门敷设的接地干线与建筑物接地网相联。凡存在火灾危险的场所，其电气设备及照明灯具均按规范要求选用防火型。三、防震设计根据《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008和国家标准《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年修订版），本项目抗震标准设防类为丙类，建设地处于抗震设防烈度七度，设计基本地震加速值为0.15g，建筑设计按《建筑抗震设计规范》（2001修订本）采取相应措施。第七章项目节能分析及措施一、节能设计遵循相关标准和规范1《公共建筑节能设计标准》GB50189-20052《绿色建筑评价标准》GB/T50378-20063《绿色建筑技术导则》(建科【2005】199号)4《民用建筑节能设计标准》JCJ26-955《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-20036《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-927《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-20028《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-20049《民用建筑热工设计规范》GB50176-9310《建筑照明设计标准》GB50034-200411《建筑采光设计标准》GB/T50033-200112《采暖居住建筑节能检验标准》JGJ132-200113《地板辐射供暖技术规程》JGJ142-2004二、能耗状况和能耗指标分析建筑耗能是城市能源消耗的主要部分，在设计中采用节能设计，既可影响其经济利益，又能带来巨大的社会环保效益。通过建筑体形、空间组织和选用材料的控制，可以降低能耗、节约能源。本工程为节能建筑，执行《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95，满足国家规定，节能率65%，单体建筑体型系数为0.21或0.20<0.3,屋面的传热系数＜0.33W/M2.K，门的传热系数为1.5W/M2.K，外窗的传热系数为2.2W/M2.K，建筑物耗热量指标满足规范要求。三、节能设计及措施1、建筑部分节能措施（1）外墙采用挤塑聚苯保温板的外保温体系，挤塑聚苯厚度为7CM，节能率超过65%。其施工方便快捷、保温效果好，较好地断绝了热桥对建筑室内的影响，同时保护外墙，延长其使用寿命。（2）楼板垫层内采用挤塑聚苯板加陶粒混凝土，具有保温与隔声的双重效果。（3）外门、窗采用节能型单框双玻塑钢门、窗，并与外墙外保温体系相结合，尽可能“热桥”对室内环境的影响。2．水暖部分节能措施水暖设计按《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26-95、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005进行节能设计,采暖方式采用低温热水地面辐射采暖。给水系统卫生器具均选用节水型洁具。3.电气部分节能措施（1）、变压器选用低损耗、小噪音、过载能力强的干式变压器，变电所低压侧设母线联络，装设移相电容器进行无功功率补偿。（2）、采用高效节能并带无功补偿的荧光灯具及节能灯。（3）、路灯采用太阳能或LED节能灯具。第八章项目实施的组织与机构一、机构组织形式阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目，其性质为企业投资收益性公用服务设施。由承建单位出资组建项目法人，项目建设后及组建独立企业法人经营管理，由于项目性质是面向全社会公众，收费标准建立在力求收回投资的情况下经营。二、劳动定员在人员配备上，管理机构人员精干，注重效率，服务人员配备追求业务水平高，服务热情。未来全中心人员总数为300人。(详见附表)机构配置与人员配置配备人数备注管理人员经理1副经理2财务人员3综合管理20业务服务人员售票员4服务人员50保安人员30设施维护人员20卫生保洁员30园林、清洁工人137司机门卫3合计300三、劳动工资职工工资及福利费平均按照2.5万元/人年计算，年工资总额750万元。四、员工培训公司主要管理人员由公司董事会任命，其他管理人员及服务人员，均采用社会统一公开招聘，招聘后统一内部培训，培训时间为6个月，培训结束考核合格上岗。第九章建设项目实施进度安排一、建设项目招标组织形式及方式根据国家有关项目建设管理规定，项目的设计、施工、设备采购及监理等工程发包，均采用招标方式。招标组织形式为委托招标，招标方式为邀请招标。二、项目建设期该项目从2013年7月规划、立项审批，2014年9月主体开工建设，2016年10月基本形成规模，2014年起逐步投入使用。旅游，餐饮，住宿，休闲宾馆先期形成，赛马、特色养殖、观光农业，以后逐年投资建设。三、项目建设进度安排项目建设进度图序号工作内容作业时间2014年2015年2016年6月7月8月9-12月1-10月11-12月1-8月9月10月1可行性报告编制、环评2完成评估、审批3工程设计4施工准备5主要工程项目施工7其他配套施工8设备定购施工9家具器材安装10人员培训11调试投产运行第十章投资估算与资金筹措一、固定资产投资投资估算根据本项目建筑物的特点，参照类似工程造价，套用估算指标进行估算。1、建筑工程费用合计为56851.25万元，详见建筑工程费用表；建筑工程造价明细表表10-1序号名称长（m）宽（m）层数个数建筑面积（m2）单方造价（元/m2）工程造价（万元）建筑形式1一、主要建设设施23232052601.252休闲广场1009019000600540.003温泉宾馆楼58.51251351040001404.004滨水游乐场933.82001186760200037352.00湖水5旅游服务中心4012.52220002500500.00框架结构6生态停车场92.8100218560500928.00沥青、透孔水泥板7商业一条街50025212500025006250.00框架结构8休闲别墅楼12.212.32.55018757.530005627.259二、基础配套设施270004250.0010道路及人行道3000912700010002700.00沥青、水泥板11消防及给排水管线设施240005001200.00混凝土面层12电力配套线路及设施6000500300.0013卫生服务设施50.0014总计25932056851.252、设备购置费及安装费项目需要新购置锅炉、变电、餐饮设备，购置费为500万元，安装费按10%计算50万元。3、工程建设其它费用21207.28元。（1）土地使用费用10230万元：包括动迁安置费及部分占地补偿费（2）建设单位管理费：按工程费用及土地费用3.5%计算，估算2367.09万元。（3）其他费用：本项目工程勘探设计费、工程监理费用、招投标费用、差旅费、人员培训费、论证等费用，参考同类项目发生的费用，按工程费用、土地使用费及建设单位管理费15%计算，估算8610.19万元。4、预备费：由于本项目可研阶段项目很多相关因素还不确定，其他不可预见费按工程费用5%计算，估算为2870.06万元。5、建设期利息：项目固定资产借款10000万元，建设期利息1025万元。6、固定资产投资估算总额本项目固定资产投资为825102.34万元，见总投资估算表。项目总投资估算表表10-2单位：万元序号工程费用名称估算价值投资比例建筑工程设备购置安装工程其它费用合计一静态投资(1+2+3+4)56851.25500.0050.0024077.3481478.5997.57%1建设工程投资56851.2556851.2568.08%1.1主要建设项目52601.2552601.2562.99%1.2配套设施项目4250.004250.005.09%2旅游设施及服务设施设备500.0050.00550.000.66%3工程建设其他费用21207.2821207.2825.40%3.1土地使用费10230.0010230.0012.25%3.2建设单位管理费2367.092367.092.83%3.3其他费用8610.198610.1910.31%4基本预备费2870.062870.063.44%4.1不可预见费2870.062870.063.44%4.2价差费0.000.00%二动态投资(1+2+3+4+5)1025.001025.001.23%1建设期利息1025.001025.001.23%2涨价预备金0.000.000.00%三固定资产投资(一+二)56851.25500.0050.0025102.3482503.5998.80%四铺底流动资金1000.001000.001.20%五总投资56851.25500.0050.0026102.3483503.59100.00%二、流动资金需要量估算本项目流动资金需要量参照同项目流动资金需要量,按扩大指标估算法进行，流动资金为1000万元。三、资金筹措根据估算本项目总投资83503.59万元，其中：项目自有资金73003.59万元，固定资产投资825102.34万元，流动资金1000万元。资金筹措明细表表10-2序号产品名称单位数量投资比例备注1企业自有资金万元73003.5987.43%2固定资产银行贷款万元10000.0011.98%3流动资金银行贷款万元500.000.60%4合计万元83503.59100.00%第十一章项目经济评价一、财务评价范围及依据1、本项目经济评价按新建项目计算2、项目编制依据⑴《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。⑵建设投资估算表。⑶国家和省、市颁布的有关财税法规文件。⑷其他专业提供的工艺消耗，劳动定员等相关资料。二、营业收入、营业税金及附加和增值税估算各种产品价格参照阜新市及省内其他地区市场价计算，产品根据本地市场情况估算年销售量，正常营业收入为15004.83万元。企业缴纳年均营业税费为年832.87万元。详见，详见附后的《销售收入估算表》。产品销售收入估算万元序号产品名称单位数量单价（元）入住率金额备注1宾馆收入床30012850%691.202旅游收入人次3000003009000.003会议接待收入人次500005002500.004高档客房休闲渡假收入平米18757.5030050%2813.635合计15004.83三、成本费用估算1、人员工资按照设定的劳动定员、人员工资和附加费标准，计算出年工资总额为750万元。2、折旧、摊销及修理费用固定资产主要为土建工程，在提留5％残值后，分别按40年使用寿命期计提折旧。修理费按固定资产折旧15%计算。估算年固定资产折旧费为1971.28万元，修理费295.69万元。无形资产按10年全额摊销，无形资产摊销费年1023万元。其它资产，按5年全额摊销。摊销费年583.42万元。3、其他管理费用其他管理费按项目运营后发生的其它管理费用包括：水电费、其他办公费用，低值易耗品等，按制人工工资及福利费10%计算，估算值为75万元。4、营销费用根据项目运营特点，项目在运营期间将发生产品营销费用，估算年全部费用6万元。5、总成本及其构成综上计算，正常年运营总成本为8687.96万元。四、利润总额、所得税及税后利润项目年全部产品利润总额为7161.18万元，按照规定，企业应缴纳所得税1790.29万元，年税后利润为5370.88万元。五、经济评价（一）、项目盈利能力分析1、财务净现值（FNPV）按折现率6%，项目运营期为投产后20年计算期计算，所得税后财务净现值为519.46万元>0。2、财务内部收益率（FIRR）项目税后财务内部收益率为6.09%，大于行业基准收益率。3、投资回收期本项目的全部投资回收期为12.34年（含2年建设期），按折现率6%计算，动态投资回收期19.70年。4、年利润总额和年利税总额本项目投产后，年均实现税前利润总额7161.18万元，年均利税（利润、增值税）总额为7970.81万元。5、投资利润率和投资利税率平均利润总额全部投资利润率=──────────×100％项目总投资7161.18＝───────×100％＝8.58%83503.59年均利税投资利税率=─────────×100％项目总投资7970.81=───────×100％=9.55％83503.596、销售利润率年均利润总额销售利润率＝──────────×100％年均销售收入7161.18＝──────×100％＝47.73％15004.83二、项目借款清偿能力分析项目的财务评价主要是项目借款清偿能力分析，根据销售收入进度计划，需4.21年时间完成10000万元固定资产借款偿还。三、项目盈亏平衡项目盈亏平衡点（BEP）为41.89％，即项目达到生产能力41.89％时即可保本经营，抗风险能力较强。年固定成本BEP＝───────────────×100％销售收入－可变成本－销售税金及附加4623.39＝────────────×100％＝41.89％15004.83-（832.87+3134.47）‰

说明该项目只要达到设计生产能力的41.89％，即年销售额达到6285.17万元，即可达到保本，经营风险较小。四、不确定分析（敏感性分析）本项目基本方案税后财务内部收益率为6.09％，影响本项目的敏感因素有销售收入、主要原料动力和固定资产投资，分别将以上三种因素，按10%的幅度进行单因素变动分析。由此可见，本项目财务内部收益率对销售收入、原材料成本最为敏感，需要加强生产经营管理，提高管理水平。五、项目财务评价结论按折现率6%计算，项目财务净现值：519.46万元>0;借款偿还期4.21年<实际借款期限5年，项目财务评价可行。第十二章项目社会济评价一、项目的社会效益分析1、增加旅游资源，为地区人民群众丰富休闲活动产品阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司吐呼噜村温泉水城度假观光旅游建设项目，是符合阜新地热温泉城整体规划及东梁镇吐呼噜温泉水城整体规划，有利于区域实现地热温泉旅游及佛寺瑞应寺区域中心，增加地区旅游产品项目。项目自身定位在发展村镇休闲度假游上，符合东梁镇大力发展以地热旅游资源，农产品资源为主的“地热休闲疗养”“农家休闲特色”旅游。项目的建设增加旅游品种，丰富旅游资源，为地区人民群众提供了快乐休闲场所空间。2、增加村镇经济总量，增加村民收入由于项目实施方为村镇经济实体，立足发展村镇休闲游，项目利用自身住宅居住所，林地、荒山及河滩，建设成供人们娱乐旅游的场所，项目运营中，一方面，需要消费大量的当地特色农副产品，为当地农副业发展提供销售机遇，另一方面，项目自身就是为当地村民解决长远生计，为当地农民提供就业机会，为当地政府增加税收，扩大财政收入，有利于农民致富。二、项目社会适应性分析该项目建设地址为村民自身住宅居住所，林地、荒山及河滩，项目自身为旅游休闲项目，符合当地镇政府旅游发展规划要求，与当地发展地热温泉城融为一体，改善和美化当地自然环境，项目运营直接为城乡居民提供休闲健身服务，项目与当地群众生活有适应性。项目建设用地，已经与前期温泉城统一组织拆迁，项目运营也能为当地村民提供就业机会，增加村民收入，项目与当地社会具有适应性。三、项目的风险性分析项目的建设有利于当地经济发展，与政府旅游开发建设规划目标具有一致性，能得到地方政府的支持。同时项目能增加村民收入，项目已经取得用土批准，项目建设资金有保证，建设风险较低。第十三章结论与建议一、可行性研究的结论阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司投资建设的阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目，项目立足于城市居民旅游休闲健身活动，是有利于社会公用设施水平提高，满足人民群众日益增长的精神文化发展的需求，有利于全社会精神文明建设，是利国利民的项目。项目自身经济评价看，短期只能维护经营，投资收回困难，但从项目长期发展的市场前景看，具有市场发展前景。但项目实施后，具有较好的社会效益，通过以上对项目的综合论证，该项目建设方案可行。二、主要建议1、由于项目有些相关建设条件未全部落实，市场调研深度有限，本项目各种费用估算及效益评价均是初步的，在下步初步设计及施工图设计过程中，进一步加强科学论证，对项目建设方案进一步改进。2、由于项目投资较大，项目收益有限，尤其是短期内项目投资收回有一定难度，需要承建单位充分发挥资金效益，力争做到少花钱多办事，尽量节约每一分建设资金。3、由于该项目建设内容多，进度计划工期较紧，项目前期工作需要抓紧落实，确保项目顺利开工建设。工程建设中不可预见的因素很多，工期、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加强设计、施工管理，实行工程监理制保证工程质量，才能保证项目早投产，早发挥投资效益。第十四章附件一、附表1主要技术经济指标表2项目总投资估算表3固定资产还款付息表4总成本估算表5利润及利润分配估算表6项目现金流量表7固定资产折旧表二、附件：1、编制单位法人营业执照2、编制单位资质证书资料3、承建单位资料主要参数及指标汇总表附表:--1项目或指标名称单位指标项目或指标名称单位指标总用地面积m2315491.00总投资万元83503.59其中:荒山m2205436.00项目固定资产投资万元82503.59宅基地m2110055.00流动资金万元1000建筑物规划用地m2100717.00年均营业销售收入万元15004.83建筑物占地m221705年均销售税金万元809.64水域区用地m2186760.00年均总成本费用万元8687.96广场停车场用地m228014.00年均利润总额万元7161.18总建筑面积m249267.50企业所得税万元1790.29温泉宾馆楼m23510.00年均税后利润万元5370.88旅游服务中心m22000.00年均利税总额万元7970.81商业一条街m225000.00销售利润率47.73%休闲别墅楼m218757.50项目(或企业)投资利税率9.55%建筑密度%21.55项目(或企业)投资利润率8.58%容积率0.49工程不可预见费率5%建筑区绿地率%35.00投资回收期年12.34职工人数m2300动态投资回收期年19.70人均工资福利m22.5BEP(生产能力利用率)41.89%财务净现值m2519.46项目运营期年20内部投资收益率m26.09%项目建设期年2项目总投资估算表附表:--2单位：万元序号工程费用名称估算价值投资比例建筑工程设备购置安装工程其它费用合计一静态投资(1+2+3+4)56851.25500.0050.0024077.3481478.5997.57%1建设工程投资56851.2556851.2568.08%1.1主要建设项目52601.2552601.2562.99%1.2配套设施项目4250.004250.005.09%2旅游设施及服务设施设备500.0050.00550.000.66%3工程建设其他费用21207.2821207.2825.40%3.1土地使用费10230.0010230.0012.25%3.2建设单位管理费2367.092367.092.83%3.3其他费用8610.198610.1910.31%4基本预备费2870.062870.063.44%4.1不可预见费2870.062870.063.44%4.2价差费0.000.00%二动态投资(1+2+3+4+5)1025.001025.001.23%1建设期利息1025.001025.001.23%2涨价预备金0.000.000.00%三固定资产投资(一+二)56851.25500.0050.0025102.3482503.5998.80%四铺底流动资金1000.001000.001.20%五总投资56851.25500.0050.0026102.3483503.59100.00%项目固定资产借款本息偿还计算表附表:--3序号项目建设期生产期123451期初余额5250.0011025.007850.361356.512本期投入额5000.005000.003应计利息250.00775.00674.73480.4483.024本期还息674.73480.4483.025本期还本3174.646493.851356.516还本付息合计3849.376974.291439.537期末贷款累计5250.0011025.007850.361356.510.001、贷款利息按10.00%计算2、本期借款按平均投入计算3、还款期4.21年阜新齐峰温泉地热产业发展有限责任吐呼噜村温泉水城度假观光旅游项目可行性研究报告PAGEPAGE58阜新齐峰温泉地热产业发展有限责任吐呼噜村温泉水城度假观光旅游项目可行性研究报告总成本明细表附表:--4单位：万元序项合建设期生产期号目计1-23456789101112131415~1920生产负荷50%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%一产品制造成本139570.604142.455267.706017.946017.946017.946017.946017.946017.946017.946017.945592.945592.9427964.6842866.411直接材料动力51766.651500.482250.723000.973000.973000.973000.973000.973000.973000.973000.973000.973000.9715004.833000.972直接工资13125.00375.00750.00750.00750.00750.00750.00750.00750.00750.00750.00750.00750.003750.00750.003其它直接支出0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004制造费用74678.952266.972266.972266.972266.972266.972266.972266.972266.972266.972266.971841.971841.979209.8639115.444.1折旧(维简费)69356.501971.281971.281971.281971.281971.281971.281971.281971.281971.281971.281546.281546.287731.4038819.754.2租赁费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004.3修理费5322.45295.69295.69295.69295.69295.69295.69295.69295.69295.69295.69295.69295.691478.46295.694.4其它制造费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00二管理费用14459.591643.921681.421681.421681.421681.421098.001098.001098.001098.001098.0075.0075.00375.0075.001无形资产摊销10230.001023.001023.001023.001023.001023.001023.001023.001023.001023.001023.000.000.000.002递延资产摊销2917.09583.42583.42583.42583.42583.420.000.003其他管理费用1312.5037.5075.0075.0075.0075.0075.0075.0075.0075.0075.0075.0075.00375.0075.00三财务费用2245.10760.97556.96139.6752.5052.5052.5052.5052.5052.5052.5052.5052.50262.5052.501短期负债利息支出900.0050.0050.0050.0050.0050.0050.0050.0050.0050.0050.0050.0050.00250.0050.002长期负债利息支出1238.19674.73480.4483.020.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003其他财务费用106.9136.2426.526.652.502.502.502.502.502.502.502.502.5012.502.50四销售费用108.006.006.006.006.006.006.006.006.006.00