某上市地产集团住宅产品设计附加值总结

产品设计附加值总结以四季花城为例2007年3月15日设计部:1、缘起2、定义3、营销关系4、成本关系4、设计发展5、客户投诉6、风险控制产品附加值目录产品附加值缘起私家花园地下娱乐室露台私家天面您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？------花城七期广告语为什么销售宣传喜欢侧重附加值？附加值(ValueAdded)是附加价值的简称，是在产品的原有价值的基础上，通过生产过程中的有效劳动新创造的价值，即附加在产品原有价值上的新价值。定义产品附加值哈佛大学出版的《企业管理百科全书》中对附加价值的解释如下:附加价值是企业通过生产过程所新增加的价值;或者，从企业的销售额中扣除供生产之用而自其他企业购人的原材料成本，也就是企业的纯生产额。对应以上两种附加价值的概念，产品附加值应该包括两个方面的内容，即通过企业的内部生产活动等创造的产品附加值（生产环节）和通过市场战略在流通领域创造的商品附加值（销售环节）。广义附加值：通过营销手段，赋予室内空间更多的功能意义，同时为业主带来附加的生活方式。狭义附加值：通过设计手段，在规则允许的范围内，为业主带来产权外的额外可使用建筑面积。定义产品附加值附加值带来一种附加的生活方式，比房子本身更富有生活情调和想象空间；更容易从情感上打动客户！产品附加值营销2005年5月6日广州四季花城销控表优点：1楼和6楼有附加值的单位销售速度比普通楼层快．丹桂苑单元1单元2单元3单元5单元6单元7单元8单元合计楼层01020301020301020102010201020102036层111

1

11

11

85层111

11

1

63a层111

11

1

63层111

11

11

72层

11

11

1

51层11111111111111

14合计4661561111122126046161222338产品附加值营销丹桂苑

价目表实际价格

单元房号套内面积建筑面积原始单价原始总价附加价值定价总价定价单价1单元30195.8105.78

4,427

468,241

2,000.00

470,241

4,4451单元3a0195.8105.78

4,417

467,183

2,000.00

469,183

4,4351单元50195.8105.78

4,387

464,009

2,000.00

466,009

4,4051单元60196.03106.05

4,347

460,952

47,722.50

508,674

4,7971单元10280.9589.38

4,088

365,359

73,910.00

439,269

4,9151单元20280.9589.38

4,148

370,722

10,000.00

380,722

4,2601单元30280.9589.38

4,188

374,297

10,000.00

384,297

4,3001单元3a0280.9589.38

4,178

373,404

10,000.00

383,404

4,2901单元50282.0290.57

4,148

375,658

10,000.00

385,658

4,2581单元60285.8294.76

4,108

389,246

94,448.00

483,694

5,1041单元103102.81113.52

3,651

414,484

152,162.00

566,646

4,9921单元203102.81113.52

3,711

421,295

13,352.00

434,647

3,8291单元303102.81113.52

3,751

425,836

13,352.00

439,188

3,8691单元3a03102.81113.52

3,741

424,701

13,352.00

438,053

3,8591单元503102.81113.52

3,711

421,295

13,352.00

434,647

3,8291单元603102.81113.52

3,671

416,755

88,432.00

505,187

4,450首层单价提高了134０元／平米顶层阁楼毛胚提高了45０元／平米优点：有附加值的单位有卖点，价格也高于其它楼层；利润也高.顶层私家天面提高了78０元／平米产品附加值营销丹桂苑

单元房号建筑面积家庭娱乐室下沉式花园(m2)大单位阁楼小单位阁楼阁楼露台面积阁楼楼梯平台阳光室顶层私家天面露台(m2)小结构平台附加价值1单元301105.78

1

2,000.001单元3a01105.78

1

2,000.001单元501105.78

1

2,000.001单元601106.05

1.00

22.94

47,722.501单元10289.3849.58

15.76

73,910.001单元20289.38

1.00

10,000.001单元30289.38

1.00

10,000.001单元3a0289.38

1.00

10,000.001单元50290.57

1.00

10,000.001单元60294.76

1.00

80.56

1.00

94,448.001单元103113.5239.0673.36

1

152,162.001单元203113.52

1

13,352.001单元303113.52

1

13,352.001单元3a03113.52

1

13,352.001单元503113.52

1

13,352.001单元603113.52

96.35

88,432.00实际附加值详表产品附加值营销假凸窗阳光室结构平台实际这部分空间等同卧室效果《2200层高不计面积阁楼空间私家天面地下室私家花园产品附加值营销产品附加值营销不是所有的附加值单位都那么好销．．．架空停车空间回填土空间案例:文竹轩地下室的扩大设计变更设计变更：回填区改地下室教训:地下室面积增加，销售总价增加；销售速度缓慢，靠加大宣传和降价９折处理．－－－附加值不是越大越好．产品附加值成本附加值应该做多大?四季花城附加值类型及分布汇总产品类型多层洋房情景洋房（华中版）情景洋房（华南版）ＴＨ叠加ＴＨ小高层产品区位１－３期２－３期１－６期４－６期４－６期４－６期附加值类型家庭娱乐室（地下室）■■■■■■首层私家花园■■■■■■露台■■■■■■顶层阁楼■■

楼梯间顶平台■

顶层私家天面■■■■■■赠送结构平台■

■阳光室■■■■■■亲水平台

■

空中合院

■结构空腔

■■

二层高阳台（计露台）

■备注

附加值类型及分布花城的产品类型多,附加值类型涵盖面广.产品附加值成本附加值应该做多大?售价与成本的相对关系低容积率的小区要控制附加值面积.成本:可售比=可售面积/(可售面积+附加值面积)>85%

即100平米可以做17.6平米的附加值面积.

85%的可售比是针对全期而言,不是针对每一套.是个宏观概念.各产品类型的可售比产品类型一梯二多层洋房(小三房)华南版情景洋房TH叠加TH可售面积540450250370附加值面积501005074可售比91.5%81.8%83.3%83.4%附加值类型成本控制

单方建安成本单方销售价格财务效能说明家庭娱乐室（地下室）1500(毛坯）按1000元/平米(三A期),

1300元/平米(三B期),1700元/平米(六期)中有部分成本属结构被动成本,附加值成本会比测算成本低.首层私家花园1、1925（下沉式）；2、700（非下沉式）下沉式花园按1200元/平米,普通按1700元/平米计高普通花园成本属景观被动成本,附加值可视为零成本.顶层阁楼850大三房按450元/平米，小三房及两房按650元/平米低有部分成本属结构被动成本,附加值成本会比测算成本低.楼梯间顶平台70020000元/个高

露台/顶层私家天面166按600元/m2,天面按800元/m2高该部分成本属结构被动成本,附加值可视为零成本.赠送结构平台8508m2以下按10000元/个；8m2以上按12000元/个高该部分成本属结构被动成本,附加值可视为零成本.阳光室1500统一按2000元/个低有些阳光室进深尺度太大,结构成本增加明显.进深需控制在<1000亲水平台1470统一按20000元/个中

空中合院1380按售价的一半,５期悦山基准价５３４３元／平米；合２６７１元／平米；中

结构空腔1500按1700元/平米中该部分成本属结构被动成本,附加值成本会降低.二层高阳台（计露台）730按售价的一半,５期悦山基准价５３４３元／平米；合２６７１元／平米；高

备注

产品附加值成本附加值应该做多大?售价与成本的相对关系利用被动成本的附加值单方利润高,要加以充分利用.产品附加值成本附加值应该做多大?售价与成本的相对关系高端产品的总价高,附加值对总价的影响小,同时附加值的利润也高,要尽量多做.销售:销售总价=原始总价+附加值总价原始总价/销售总价>???

>85%

?销售总价的提高会引起目标客户人群的转变(低端产品尤其要注意).比销售总价更重要的是附加值单价的高效区间;这与客户的实际使用需求有关.产品附加值成本附加值应该做多大?售价与成本的相对关系产品类型单元房号套内面积建筑面积原始价原始总价家庭娱乐室附加价值初始成交总价初始成交单价原始总价／销售总价面积可售比华中版情景洋房首层带地下室文竹轩1单元101146.9159.816,6991,070,567112.17112,1701,182,7377,40190.50%58.76%华中版情景洋房首层带地下室雅竹轩15单元101146.9159.816,9301,107,48370.5870,5801,178,0637,37294.00%69.36%华南版情景洋房首层带地下室文竹轩3单元102124.25133.257,407987,036128.24128,2401,115,2768,37088.50%50.96%华南版情景洋房首层带地下室文竹轩8单元102124.25133.627,074945,28192.2992,2901,037,5717,76591.10%59.15%原始总价/销售总价>90%单套的面积可售比>60%

?最终这几套房子以销售总价的90%销售出去.产品附加值成本附加值应该做多大?附加值的实际使用要求变更前地下室92平米变更后地下室128平米附加值的实际使用要求是有一个合理面积范围的,超过这个面积附加值的单价会下降;成为低效区间或者无效区间;产品附加值多出来的空间怎么办?变更前地下室92平米变更后地下室128平米设计二层地下室一层地下室一层地下室品质提升部分二层地下室品质提升部分附加值有一个合理面积范围的,这个面积是以客户实际使用要为基础的;设计上充分利用已有的空间来合理利用;地下室的设计在地下室的设计中，大三房面积控制在50平米，小三房控制在35平米;在功能上既可以作为一个大功能室，同时也为业主以后改成一房一厅提供了可能。40004000客厅房间42005900将花园下沉作为采光井将花园下沉作为采光井此处的门需要做防火门产品附加值设计将地下室多出来的部分设计成工具间,作为车位的附加值附加值的设计要充分注重功能设计,以客户实际使用为前提.阳碗光央室：开阳光育室通罪常位即于主协卧，软为户决主创愉造了竖一个丛不受傻干扰脾的休习憩、茶交流隙空间终。风秤险：夹目前误的规树范做住了调缴整，共高于22盈00算全欲面积愿，低散于22焦00算一赏半，摇那么做阳朴台合滩适还喝是做何阳光纪房合渐适还怜需要火做进四一步赵的考状虑。设计就注意迅点：他阳光剥房的聚进深搁需要欣统一醋为55朽0，为妻做假唉凸窗蓄创造疮条件猛。设席计产品爷附加累值附加魔值的至设计臣结合检立面璃造型币，立霞面更萄丰富桥多变愿。私寨家满天鹅面：址为业讯主创害造了伟一个发与自怪然接吐触的悔室外倡空间攀。设计天注意挣点：北在向沙业主汽赠送波私家仰天面进时，道注意付消防宴规范乳对屋猪面的候规定润。建筑狸设计权防火屿规范热第5.爪3.著3条韵超过监六层绩的组福合式贝单元瘦住宅厨和宿填舍，各单桂元的蛋楼梯稠间均两应通点至平种屋顶弟，如衡户门羞采用李乙级陡防火答门时央，可不通冰至屋滚顶。案例:海棠萌苑2单元事将公火共天勾面当轻作私凑家天面胆送给父业主坏，引水起消辆防验叼收问圆题。公共逆天面产品红附加含值设焦计附加握值设软计要迈注意抹销售凡承诺,销售灾资料弦的产网品附亚加值住部分陶要重仰点审沾查.结构梳板结构季平台:由于厕结构汽抗震粱需要娃，在领连接惧处要鲜有结述构板格，注卡意板垫面标然高与慨室内坚标高未的关计系。案例:1阶4＃组愉团8单元乌连接欲体结摆构板辣作为恢出阳捞台附乎加值杯。设行计产品矿附加金值附加帆值设姐计要冤充分贵利用昆原由蹄结构厌要素牵，花少小钱掏办好侄事。大部毒分属禾于产畅权外澡的面滩积（瓦建筑班面积炭外），“陈可以达做不择能明第说”扒。一般铲是利挂用原暑有空语间或葛建筑跃构件程，稍围加改貌造而镇成，描不是晃当作数功能还用房堪来设为计，暴设计尸隐患掏／缺化陷多静，要拿加强灰功能腥设计夺。附加单值设计的特葵点设踏计产品杜附加绿值有些处附加央值设宇计还绑有“或二次狂设计除”或泊者“犬两套俘图纸岁”，认要把摘后续高操作广明确来给下欺游部乐门。附加会值设赴计是波销售铃资料爷的一惹个重宇要部宿分，舟也是耀最容趣易出帅错的船部分统，要趣重点沟关注御．19晒3c征m1.加设忘小柱橡子2.将梁挡由60鞋0减少孙到40泼03.净空倚由17隙30增加阁到19衬304.技术介处理苦方案培如图产品趣附加李值投免诉案例构：花扰城芙凡蓉苑躁在阁亮楼的鸡设计牙大梁捉问题蚂。坡屋覆顶阁铁楼：洽利用贪坡屋哨顶下村的空例间设想置阁掉楼，站为业佣主主宜预留瞧了可漏改造斯的生位活空更间。设计裕注意迷点：辨阁楼泄的结偷构设裕计对业将来即改造洋造成板影响扰。返修芦办：玻璃按雨篷骄长度亡不当妨，下爱雨时论雨水贝经玻续璃面类下来餐正好寻落在些木扶湾手上米，再华折射逼入相欣邻室堡内。高达7/伞8M解决报措施以：重新畏定做志，加始宽玻胆璃。经验岂教训础：此部探分雨葬蓬因跌销售倒承诺号问题叹后续许加装贯，导虏致较录大的拜设计杨缺陷挖。产品匆附加让值投骑诉业主债：二层摩露台沈销售胁承诺忙时是摩阳台产，但纯顶层艇阳台寻与二按层上船下距忌离有清三层个高度哈，无兼法遮城得住锈二层潮的阳犹台，艳雨水制不打凤招呼沟就入钳户了酱。上下脉达三低层解决朗措施塌：给业棋主加鉴装玻屋璃雨博棚。经验啦教训予：“三班层高泄阳台作”在求广州产虽然印还算显阳台铁，但忽确实怜不符耻实本迹地客洪户对唇阳台示的认越可和村理解槐。实际灯上设届计初完衷也条为露室台，哑一户宪一图狱上应恋该标到示为刑露台做，此秒问题尝是审歌图不眉细导欢致。产品纺附加胞值投除诉业主熔：影湖栋居一蹄楼阳贡台，丛栏杆够外为车普通她玻璃妥，人架如果鸽从此坑缺口蔑上玻泛璃很箩容易肺出事四故。解决桶措施的：改造批最后嗓一段课栏杆圾以封网堵缺戏口。业主烧：影湖扒居10楼01单位株入户耕阳台球上设尸置了梁烟囱汗及其残透气合帽，暂严重鼓影响哲了归叔家感饺受。解决孝措施纷：由于瞧涉及旷其它诊楼层伪，已拥无法天从本济质上由进行优全面配改善纯；只贸能加董高烟苏囱及麻透气振帽避轻免过那大影阶响。经验莫教训块：多层烘及情济花产倒品平光面变贝化较奸多，满审图它时需辩对变扁化处部多加呈留心匠。产品巷附加景值投附诉业主刷：主人刺房外陆的阳迅台为务公共爷休息波区，大空间质不够吗私密绳且影闪响休帐息，曲还存圈在安梢全隐拿患。解决加措施艇：公共续区域贸与阳泻台间女作绿位化隔津离带丙。经验担教训搬：景观买设计旁师应剂充分模理解捕建筑俭施工咬图，户尤其折是首畅层平持面图贴，重绵点关渐注高镰差关栽系及救户内花外的挺功能摘关系逃。私人柿区域朵与公群共区就域之奶间设咬一定命的高僵差及违安全冈距离唐，并卫增加枪绿化北隔断满。入户愉高差纱控制奇在20笨mm邮—6扬0m这m之间最，高差盐过小乏考虑丝式坡道肢处理禽，高健差过把大考励虑分灵段步俗级或桶调整议场地颗关系晌。业主催：涟山23挪3入户禽门前救台阶扒过多愿，要匀求退独房。解决伴措施鞭：在不装影响戏整体迹效果瞒及其绑它住逗户的笋情况仇下对旁场地色进行似整改求。产品头附加横值投津诉业主尿：院墙刮太矮网，有歪的甚睡至不动足一慢米，海造成等可视赛门铃躲装得染过低况，使香用不浩便。邮明确父围墙差情况思以后挖再收港楼。解决隙措施泉：根据沈建筑顷造型隶将局企部墙腐体加板高，针将门饰铃置炒于合局适的吹高度藏，方荐便使聋用。业主柴：小铁抵门向浙梯段臂方向塞开启甲而又肆没有折平台牺空间针，上舒楼开剧门时,需要麻往后另退一店两步宁台阶,才能晋开得马了门坊，很疼容易翻发生漂摔人股的危痕险。解决识措施悄：调整斥铁门柄的开符启方龙向；淡若空沉间不部足，久更换疮铁门图为双亭开门想。经验灾教训毁：门扇奔开启哲方向薄上及知进出头口前夜方都壮必须杏要有1.抱2米以务上的遮平台锋空间秤，功幅能需涉求同羞时也哄是心境理上妙的缓字冲空香间。产品守附加而值投肥诉业主挎：涟海手湖边服护栏我安全柏系数贯比较签低，惜不整细改不巴收楼塘。业主浸：部分歇院墙司未封芝闭，孩湖边默无防贡护措同施。解决卷措施端：加高泄院墙算。经验喝教训岸：临水次区域练要注蜓意安本全问警题，足设置偶达到脆标准包的安激全护捞栏及朱具有巷边界西提示旦作用方的线旧光源最，公元共区忧域考辰虑设捧安全挥标示芽，让片业主铅了解仓水深陈。产品想附加蛮值投汤诉产品委附加阿值投刚诉附加值类型客户投诉投诉量投诉点解决方案及成本家庭娱乐室（地下室）3户业主要求增加网线及电视插座600元首层私家花园？户一期私家花园的形状表示不清；私家花园内有公共管井；私家花园被人工湿地遮挡；

顶层阁楼？户坡屋顶梁太高，加楼板后阁楼层高太矮，不实用；

楼梯间顶平台1户销售时没讲清楚归属左右哪户，

露台/顶层私家天面1户业主投诉私家天面排水管在其私家花园内,要求改管才收楼；烟囱和粪管排气管太矮；要加高．1300元赠送结构平台1户业主要求增加景观屏风遮挡北面的坟墓场；进入结构平台的墙面安装有配电箱及可视对讲,业主需要更改位置;

阳光室21户合同附图对于阳光室或窗台的表现不清楚,有的业主想要窗台,有的想要阳光室.

亲水平台8户安全性需求

空中合院34户+100户业主想将空中合院封闭,我们经设计师同意允许业主退后60公分封闭无框玻璃;业主想将空中合院封闭,但我们不允许

结构空腔3户＋８户部分无结构空腔,导致客户心理不满（花城）,作为储藏室没有开门洞造成业主投诉（蓝山）

二层高阳台（计露台）？户顶盖无法遮得住二层的阳台，雨水不打招呼就入户了；晒衣服不方便．

备注

附加孔值引剑发投耕诉的对主要商原因肥有:1.功能登设计服不到写位;2.部门融之间目的信扎息传千递不羊到位;3.操作港思路(物业准管理)没有密事先谨明确.案例:影湖肿居的执二层皂高阳骡台的爆设计二层胳高阳扰台：际丰富至了建何筑立巨面，察同时垒为部虫分户扛型带愚来了裙露台滨的附乓加值内。风蔽险：为在佛险山，痛二层筑高阳除台面庭积按侦照露遵台计削算，沿在广永州，纯二层高阳懂台面罢积仍缎然按裕照阳侍台计袋算面欢积，斑在佛司山规撇划局露和国土局爽计算弃面积真方法纪不一辱致。设计扇注意烟点：范二层睁高阳融台对疗飘雨宋的遮引挡较虚差，鱼要注杨意对茅出阳景台门铜的影摊响。产品舞附加尿值风躺险附加句值与登政府吐政策琴关联狸密切燃，与故各地裹执行辛力度漆也有逃很大责关系巴，要勒及早北与相蜜关部梦门沟具通。产品例附加疼值风锤险附加值类型附加值描述风险控制

成本控制

经营风险风险类型风险等级风险控制做法财务效能家庭娱乐室（地下室）利用地下室或半地下室不计容积率面积的特点．1.地下室正常层高的住宅要计容积率;2.层高１６００＜＜２２００层高规划局计一半面积．测绘不计面积.报建/验收高要按规范真正做地下室或半地下室;中首层私家花园公共花园的一部分封闭给首层业主用与物权法的规定不一致，有客户投诉风险物业管理低设计时平衡好公共花园和私家花园的面积比例.高顶层阁楼利用坡屋顶斜面空间，增加层高，可改造成两层住宅1.高于4500的层高要计算两层面积,2.加夹层后的房间功能设计.设计/物管