新手入门房地产项目管理精讲讲义

项目管理了解项目项目的计划项目的执行项目的监督大纲Agenda提出自己的看法或意见，在这堂课里应该是完全公开的keepanopenmindandsayyourownopinion参与者不应将别人的发言带出室外，以引起不必要的负面影响don`tbeintimidatedamdyoushouldbeexempted尊重他人的看法，尤其是与你持不同看法的“第二意见”respectother`sopinionespecially“secondopinion”鼓励参与讨论及意见分享：他山之石，可以攻错encouragegroup`sparticipationtosharethoughtandideas让我们以开阔的胸襟来面对问题及提出看法behonestwithyourquestionsandcomments讲师的期许及要求GroundRules1.项目的计划2.项目的执行3.项目的监督完成成功项目，赢得客户满意1.项目的计划2.项目的执行3.项目的监督1.1定义愿景1.2订出目标1.3评估限制1.4列出工作1.5敲定资源1.6工作排序1.7确定进度1.8未雨绸缪完成成功项目，赢得客户满意1.1.定义愿景definethevision1.项目的计划1.1.2.检验思考examinetheidea有野心是好的，但必须切乎实际项目愿景要写得精确，不可模糊不清同伴们能认同这个项目愿景吗？检验这个项目愿景是否值得要投入的成本

1.1.1.定义欲见的变化definedesirablechange发掘出作改变的需要与重要的相关赞助人（sponsor）及团队成员商讨定义项目所希望（ideally）达成的改变评估项目愿景的可行性写出可行的项目愿景（visionstatement）1.项目的计划1.2.订出目标setobjectivesSAMATR1.2.2.订定指标defineindicators认清指标与目标、目标与愿景间的关联性。1.2.3订定轻重缓急setpirority低优先度的项目有必要时可以放弃80/20法则1.2.1定义目标defineobjectives清楚的（specific）可衡量的measurable)达得到的（attainable)合理的(reasonable)具体的(tangible)1.项目的计划1.3评估限制（assessconstraints）1.3.2检验资源的限制（examineresourcelimitations）认清哪些资源是必需的，它们的成本以及我是否能付得起确定是否有法律、安全、环保等外在的限制考虑是否外包（outsource）比较划算1.3.3.善用现有的管道（useexistingprocess）调查一下是否别人有作过类似的案例（case）调查一下是否别的部门有正在使用或采购类似的资源尽量不要从零开始（startfromscratch）1.3.1评估时间的压力（assesstimeconstraint）宁做快速但不完美的决定，也不要慢而完美quickbutimperfectdecisionisbetterthanslowbutperfectdecision.1.项目的计划1.4.列出工作（listactivities）1.4.1.脑力激荡（brainstormacomprehensivelist）1.4.2.由下往上作组合（groupactivitiesintoalogicalorder）运用KJ法，把工作由下往上作组合及归类1.4.3.检查是否有遗漏（checkthatnothinghasbeenmissed）运用MECE法，检查是否有遗漏或重复的工作1.4.4.给予有意义的编号（nameeachgroupandaactivity）1.4.5.纪录工作总表（documenttheactivitylist）把工作总表上的工作作完之后，是否便达成了项目的目标是否每一项工作都是必要的？有没有锦上添花？1.项目的计划1.5.敲定资源（commitresources）1.5.1.人力评估（estimatemanpower）先考虑工作所需要的知识、经验、技术、资源，才去找最适合的人选，不可因人而设事1.5.2.评估其他的资源（identifyotherresources）再考虑场地、器材、耗材、特殊资源以及财源资源的不足或过多都可能导致项目的失败1.5.3.沟通协调（makecompromises）理想上我会在预算之内拿到所有的资源，实际上很难如此考虑是否有替代的资源或工作，一样可以达成项目的目标1.5.4.记录资源（documentresources）用资源投入表（commitmentmatrix）来记录及沟通所有的资源记得要拿到掌握资源者与项目赞助人的签署1.项目的计划1.6.工作排序（orderactivities）1.6.1.考虑优先级（considerorder）先考虑是否有逻辑上的先后关系再考虑是否有资源上的冲突1.6.2.估计工期的长短（estimateduration）由工作的承办人来评估工期（duration）如果可能，先试验一小段（trialrun）1.6.3.网络图（networkdiagram）把所有的工作依照优先级画出网络图依照工期来找出关键路径（criticalpath）1.6.4.找出空档（lookforslack）在每个非关键路径中，找出它所有的空档1.项目的计划1.7.确定进度（agreedates）1.7.1.计算日期（calculatedates）给定开工或完工日期，把所有的工作依照网络图画出甘特图（ganttchart）在甘特图上标出关键路径1.7.2.找出撞期（lookforoverlap）在甘特图上标出所需要的资源，检查是否有撞期要求项目团队提报假期/训练/岁修，把它们也排入甘特图，之后再检查一次甘特图，要尽量合于现时的状况（berealistic）1.7.3.赢得认同（gainagreement）加上时间之后，再次取得资源、掌握资源者与项目赞助人的签署与别的项目经理讨论共有的资源的调度1.项目的计划1.8.未雨绸缪（bulletprovetheplan）1.8.1.找出威胁（identifythreat）有哪些问题会造成项目目标的失败？会错在什么地方？优先检查关键路径上的工作考虑可能性、严重性与应变度1.8.2.事先预防（pre-emptyproblem）有哪些状况会造成上述问题的发生？我们可以作些什么预防措施来阻止这些状况的发生1.8.3.应变计划（contingencyplan）一旦问题真的发生，我们该怎么办？把预防措施与应变计划所需要准备的工作，也列入项目工作应变计划需要事先演练1.项目的计划2.项目的执行3.项目的监督2.1检验角色2.2建立团队2.3好的开始2.4有效领导2.5开发团队2.6团队决策2.7管理信息2.8沟通清晰完成成功项目，赢得客户满意2.项目的执行2.1检验自己角色（examineyourroles）2.1.1.定义责任（defineyourresponsibilities）项目经理要能够彻底地了解项目计划，并且能有权威地答复任何问题仔细考虑如何将项目计划转化成行动2.1.2.领导团队（takethelead）遴选及确定团队成员，并付予责任顺利地推动项目的展开继续不断地鼓励团队成员，以确定项目目标的达成2.1.3.自我评估（assessyourself）我是否真的对本项目有兴趣我是否能把项目的工作授权团队，以团队力量来完成项目目标？我是否会提拔人才，培养未来的领导干部？2.项目的执行2.2.建立团队（buildateam）2.2.1.评估谁能出马（assessavailability）用资源投入表（commitmentmatrix）及行事历来敲定所有的资源公司不是只有我的项目在进行，记得要与掌握资源的人作好沟通2.2.2.敲定团队成员（selectfinalteammembers）我对某团队成员认识多少，我能信任他吗？团队成员是否皆具备了必要的知识与技能，还是需要再训练？团队成员是否能够互相合作，愉快共事？2.2.3.定义角色与责任（definerolesandresponsibilities）常见的重要团队角色：协调人（coordinator）、分析人（critic）、智囊（ideaperson）、执行人（implementer）、公关（externalcontact）、纠察（inspector）、团队辅导人（teambuilder）要能因材适用，不要削足适履，或强人所难2.项目的执行2.3.好的开始（startpositively）2.3.1.主动地促进了解（startactively）办一个项目誓师大会（kick-offparty），并邀请高阶长官致词鼓励多与团队成员沟通，使他们了解本项目对公司及他个人的好处在项目一开始时，便要趁早订定工作规则及考核标准鼓励团队成员表达意见，有问题之处要尽快解决2.3.2.纪录项目的开始状态（writeastart-upreport）愿景（vision）：项目完成后，公司所希望迈入的境地目标（target）：总结本项目的目标、指标，指标目前与未来的表现里程碑（milestone）：本项目所预定完成的特别事件或成绩风险与机会（riskandopportunities）：项目的风险管理与planB相关人士（stakeholders）：项目的关系人名单2.项目的执行2.4.有效领导（leadeffectively）2.4.1.了解各种的领导风格（understandstyles）专制型（dictatorial）：当面临危机或没时间讨论时适用分析型（analytic）：当面临时间压力或需迅速作正确决定时适用谘商型（opinion-seeking）：当需要建立团队共识及长官支持时适用民主型（democratic）：应该作为项目的正常模式，以灌能团队成员2.4.2.因材施教，正确地领导（leadappropriately）督导型（hand-on）：对新手要多予以示范与鼓励授权型（hand-off）：对老手要多尊重他们的想法，避免干预太多2.4.3.目标领导（obtainresult）在项目目标不受影响下，尽量给人方便，要抓大方向赏罚分明，多作建设性的批评与鼓励2.项目的执行2.5.开发团队（developteamwork）2.5.1.鼓励团队精神（encourageteamwork）项目经理须公平对待团队成员，以免造成团队的分裂对个人与团队都要作适当的鼓励，避免凸显英雄主义2.5.2.了解团队的发展（understandteamdevelopment）团队的发展可分为四个阶段：成形期（form）、震荡期（storm）、整合期（norm）与表现期（perform）适当地管理好震荡期，反而能够开创团队的创造力发展的阶段是可以退步的，团队会因为成员的改变而改变阶段2.5.3.保持冲劲（maintainmomentum）要适当地轮调成员的工作，因为成就感会随着时间而递减的技巧地处理人事更动，以减少对士气的打击2.饺项性目的钓执行2.埋6.柴用胸团队欠来作坊决策先（m化ak妙e甲te艇am斜d进ec梨is他io枕n）2.汪6.哑1.议定沙义评源分标麻准（游de谅fi扩ne嫌t畅he亏i肝de旗al会）定义迷到底吼是要严选择躺什么内？什么围样的说特质狼的东吉西是税我们盯在寻店找的准？把评昌分标堤准分督为“咐必要支”与税“想杆要”2.嘴6.度2.锈评撞估各纠项方纽奉案（累ev县al夜ua折ti欲on柏o尝pt差io况ns细）先由堂“必捏要”验来淘法汰不踩合格财的选幼择再由籍“想沃要”质来比缝较最途高分珍的选走择2.苍6.武3.舱订卵定S穗AF柴E的货决策坑（m哄ak置e宪SA堵FE扛d晋ec厕is选io筋ns歉）适当翅的（su彩it咱ab位le）：这是驶目前深状况矩下最海适当崖的决纽奉策吗犬？可被度接受宇的（ac胸ce殖pt唱ab水le）：这个暮决策穴可以泰被所售有的陷相关燃人接哑受吗融？可行锦的（fe丙as幼ib针le）：这个贞决策库可行池吗？盘资源槽与时尘间足房诚够吗贸？耐考熟验的杜（en姑du纯ri鹿ng）：这个吓决策泊足够咱撑到捧项目肠完成姿，甚嘱至更已久吗胸？2.愤项奸目的超执行2.山7.剑管马理信舍息（凑ma松na岁ge胁i闲nf饺or刘ma稠ti屋on衔）2.凭7.董1.遍评基估信毯息（钟as忘se剂ss邮i监nf洪or嚷ma泼ti尖on睡）不同侨种类障的信漫息有察不同身的处拍理方坑式信息暂随时仔在进夺来，壳尽量祥别打醋断了唇正常触的工去作流晶程用浏至览、陶研读龄或委尽派别对人的吗方式骗来处机理信鸟息想想封这信搬息是妄否对锁别的等项目壳或部街门也管有用2.班7.春2.搁整趣理资拿料（民or钢ga宵ni暴ze怕d角at榜a）把工乞作的员信息惠分为公“完糕工”贷、“摘进行仪中”狼及“唐未开擦工”违三类用待冶办档竟（pe达nd杰in眉g牺fi衡le）来存田放暂妻没空抢读的以信息保持欧信息窜的时彻效，权今天竟的新姥闻便恨是明赔天的删历史2.役7.湾3.谎指址定一申位协波调人觉（a液pp拐oi秋nt泼a态c辈oo绣rd利in炼at致or蔽）让团炒队成嚷员有挡一个辰信息冶联络饺中心锦，以残避免陷多头炮马车2.堡项闹目的妈执行2.隆8.仙沟茅通清廉晰（啦co瘦mm巩un刺ic稿at销e石cl便ea库rl气y）2.旁8.逆1.姐分检享知以识（步sh拣ar主e朱kn善ow烟le冤dg壁e）检查老项目难开始任时的古项目卡的关挂系人璃名单罗，想内想谁察需要底什么器信息臣？要胞用哪宅种格两式？绪何时好何处蒙会需昌要？运用幼网络事作知迅识管腹理（kn绝ow鸡le培dg骂e桃ma坑na械ge到me钢nt）2.怕8.求2.栋倾侮听别甜人的充想法舒（l时is华te阔n脏to蜘o败th管er灾s）您认喷为我挪们可骡以如端何来盒把本文项目砌做得票更好乐？对于砍您已贵完成质的工真作，见您认负为有歉些什淡么改陶善的初空间茧？客户白满意爆我们掩的工露作与壳进度袋吗？我们旺可有潜发现紫项目滑中有灾什么肆问题咱在发腊生的委迹象引？2.捧8.犁3.崖欢豆迎别配人的竟建议太（i像nv向it貌in酬g遇fe竹ed辛ba垄ck住）与团每队成灾员作搁个别惹或小秋组的求访谈绘，鼓丸励大径家实锹话实耽说如果挽建议烈不可敲行，顷也要侧告知掘提案漏人理牛由为鄙何1.项目的计划2.项目的执行3.项目的监督3.答1追确踪进挠度3.铅2开饭会检答讨3.哄3解就决问跪题3.贝4适叛应改模变3.惧5扩闷大战班果完成恼成功颈项目拆，赢驱得客置户满胁意3.佳项失目的梦监督3.床1.愧追色踪进悬度（枕tr剩ac害k雾pr轰og泻re历ss晴）3.溉1.侍1.挪有惨效监雄督（哭mo桂ni唯to扮r软ef腰fe园ct科iv自el焦y）经常馅要核袭对实柳际状查况与库原订台计划贩的异贿，尤伯其要刊注意只进度葱与预圈算的心掌握对于百任何侄计划符上的欢变更霸，都流要仔碑细考厅虑出属合理芳的理旺由与谈行动森计划粘，以描及对猾后续参工作惊的影介响3.贯1.竟2.妈善肃用报上告（杀us珍e槐re希po俊rt史s）要求剑团队书成员喝严谨涛地填殿写报摇告，狡并准增时缴验交报告蹄的内垮容应乔包括色项目档目前团的状筐况、壶从上伴次报肢告以酿后重拢要的召成绩炉，以抱及已痛发生痰或潜秀在的斯问题矩与机奴会项目合经理少需要誓汇整华团队兴的报输告，罢并定界期向嫌上报塌告3.闭1.榆3.阶监斥督的荣时机坏（c锅on辱si居de软r疲ti遭mi庭ng寒）项目晃越大信越复量杂，龟监督块与回必报的疫频率多要越肿高项目除中头盒一次拘尝试种的工发作，鹊要特行别加凳强监谱督3.泊项壤目的万监督3.丈2.觉开虏会检锈讨（咏ho坐ld阔r盾ev歌ie姨w记me师et争in堂g）3.如2.岁1.衫检耻讨会种的计四划（菜pl表an撒a景r彻ev快ie悲w）定期标会议弹：至决少每柄月要魂召开督一次药正式冰的项另目团锁队检蒜讨会足议专题矛会议香：在细到达国项目磨里程抄碑或讨特殊机事件狭发生饰时召胁开事先券订定堂检讨艺会的爷议程丈与所密希望毯的目伙标，艳不要察为开糠会而下开会3.胆2.蹈2.考谁导该与期会？特（s掌el耐ec评t奖at虫te厚nd博ee侵s）这个称人是页否能典在会励议中塔提供巷有价毯值的嗽贡献忍？这个企人如习果不领来参贿加，脱是否搬会影作响会万议顺醋利地僻进行罢？是否忌可以币分梯搭次开站会，誉不必莲每个膛人都虽得全枪程参晃与？3.裳2.紫3.苗领堤导检裳讨会阿的进脂行（蜘ch射ai锁r季a怀re钱vi苹ew库）依照须议程立领导惜会议支，保熟持大俯家都沾能专健注在熔正在栽讨论帐的议墙题适时段地整及理会膀议中避提出佣的问彩题与示点子史，并农作出乐必要拿的决狱定永远库用鼓厨励与跳肯定错来正唉面地货结束侧一个桐检讨阶会3.氏项席目的裤监督3.貌3.恶解允决问蓬题（歉ov寨er舰co帝me斧p识ro键bl枪em腿s）3.宝3.笨1.炕有麻柱烦要花尽早承讲（圣ra厚is假e讲co农nc音er够ns润）小问惭题不懒处理滔可能焰会变腰成大亦危机墙，越生早发移掘问弊题越蔬好解关决鼓励较团队千成员拒提出必问题样，并授要求叙他们月同时竿也考藏虑解和决方甘案3.何3.木2.同处茂理问纷题（焰de抹al严w略it招h搜pr素ob杰le县ms次）聆听喘团队蜂成员宗提出酸问题甘，并抖讨论咱可能延的影俊响在了校解问慢题全浸貌之督前，专不要份就跳牺到解友决方柱案尽量响由团毯队来碰决定摄解决狗方案驼，再污共同意讨论孝出项屡目应茂作的蛇改变找出匀造成权问题均的根唇源，物永远藏避免袭问题铃的再惠次发豆生3.旱3.脊3.策更察新项效目计坑划（迎up朵da土te挪t晓he臂p象la梳n）要及普时向桃长官每与项亏目的隐相关柜人士冬沟通城项目喝计划舅的重鲜要改报变所有贴的改妖变都奥要作仓好纪描录（do拦cu术me驶nt相at舰io蹲n）,以当肠成日娃后的候参考必要居时项速目可劝以认迫赔停乡丰工，劣不是枪非硬随撑不含可3.双项聋目的行监督3.贤4.较适携应改咽变（删de浩al码w也it范h愤ch白an凶ge腰s）3.绒4.乌1.再有过效地仰面对悠改变掉（t渣ac衫kl局e尊ch铸an膏ge丽e数ff怨ec层ti收ve涌ly盗）与团勺队成削员讨钱论改警变对放项目冰在各详方面宵的影范响：巷目标体、行庭动、豪进度木、预软算、义资源挂等等如果片影响辟重大升，则挡考虑园项目著的替网代方怕案记录劫项目惭计划林的改牛变，萄并且娱寻求塞长官肯的同盐意尽速夹将改口变通