郑州市财专地块客户需求调查分析报告

财专地块客户需求

调查分析报告营销服务管理中心2011年2月第一页，共四十三页。前言

2010年12月，河南煤化建业房地产开发投资有限公司通过竞拍方式取得了郑州市农业路财专地块。为了充分了解市场对于该地块的居住、投资需求，营销服务管理中心于2011年1月10日至2月18日针对该地块的客户需求进行调研分析。第二页，共四十三页。前言本次客户需求调查主要从被访者现住房情况、对农业路文化路周边区域购房需求、被访者自身背景资料三个方面展开，共收集到农业路文化路周边7个企事业单位、2个商业区以及2个高端社区共468个有效样本问卷。7个企事业单位：农业大学、郑大工学院、政法干校、信息工程大学、实验中学、省博物院、农业厅及其下属单位；2个商业区：科技市场、黄河食品城；2个高端社区：森林半岛、联盟新城；

第三页，共四十三页。目录宗地简介与调查综述调查结果分析目标客户群体定位与产品建议财专地块客户需求分析第四页，共四十三页。宗地位于农业路北、文化路西，距离文化路约300m，地块三面临路，北临俭学街，南临农业路，东临勤工路，西侧为原财专操场，该地块原为河南省财税高等专科学校，地面平整、地势平坦，位置优越，目前学校已进入拆迁收尾阶段。宗地简介第五页，共四十三页。调查综述因本次调查的对象主要集中在农业路文化路周边的单位中，所以现住房类型以多层和单位建房居多，现住房面积主要集中在50-120平方米之间，2房和3房是此次调查中被访者的主要居住户型。六成被访者表示会考虑在宗地周边购房，75%的被访者表示不接受精装修住宅；对于购买小高层和高层住宅的意向较为强烈；除去价格因素外，最为关注的因素为“周边的教育资源”、“周围生活设施配套情况”和“物业管理水平”，关注度最低的三项因素为“建筑外观风格”、“小区购物生活健身配套”和“房屋得房率”；对于住宅的面积和户型需求集中在50-130㎡之间的2房和3房；对房价的心理预期较低，主要受被访者自身支付能力和当前周边所开发的商品房影响；对于停车位配比要求较高，在宗地周边购房最大的顾虑来自交通拥堵。第六页，共四十三页。调查综述该区域的目标客户为河南省内的财富贵族、望子成龙的中产和一些投资客组成。被访者对于商业的需求是要有一个大中型商业综合体，还有部分满足学生和家庭生活购物所需要的独立商铺。被访者对于住宅的需求为外立面要大气，要有安全、舒适的小区环境，齐全的社区配套，合理的停车位配比。部分投资客对于住宅投资的需求为：50-90㎡的1房或2房，较低成本的精装修，安全、完备的物业管理。第七页，共四十三页。调查分析结果通过对被访者现住房情况分析，了解和发现财专地块的潜在购房对象。了解和掌握被访者对于在农业路文化路附近置业方面的需求，对户型、面积、价位等的要求。通过对被访者背景资料分析，间接了解被访客户的家庭结构以及购买力。调查分析结果被访者现住房分析被访者购房需求分析被访者背景资料分析第八页，共四十三页。一、被访者现住房分析被访者现住房类型分析被访者现住房属性分析被访者现住房面积分析被访者现住房户型分析被访者现住房户型、面积、家庭结构分析第九页，共四十三页。因本次调查的对象主要集中在农业路文化路周边的单位中，所以在此次调查的被访者中，有62.6%的被访者现住房类型为多层，该因素受被访者所居住的为单位建房所影响。别墅26人高层50人小高层99人多层293人总计468人被访者现住房类型分析第十页，共四十三页。在此次调查的被访者中，现住房类型为商品房和单位建房的最多，分别有210人和204人，所占比例分别为44.9%和43.6%。自建房8人出租房46人单位建房204人商品房210人总计468人被访者现住房属性分析第十一页，共四十三页。在此次调查的被访者中，现住房面积主要集中在50-120平方米之间，共有274人现住房面积在该区间内，占到总调查比例的58.54%。被访者现住房面积分析第十二页，共四十三页。2房和3房是此次调查中被访者的主要居住户型，有191人现居住户型为3房，151人现居住户型为2房，2项合计所占此次被访者的比例为73.1%。被访者现住房户型分析第十三页，共四十三页。家庭结构户型面积当购房者家庭结构改变时，对于住房的需要最明显的改变就是户型变化。购房者所选的户型绝大程度上决定于购房者当前的家庭结构。购房者所选择的面积是由他所选取的户型决定的，而户型又是由家庭结构决定的。家庭结构户型面积众所周知，当一个家庭的家庭结构发生改变时，住房需求也随之发生改变，此时最大的需求改变就是户型的改变，而附带的就是家庭住房面积的改变。被访者现住房户型、面积、家庭结构分析第十四页，共四十三页。从户型与家庭结构的交叉分析图中可以看出，2口人家庭其现住房主要为2房和3房，2项合计所占比例为96.4%；3口人家庭现住房主要为3房，所占比例为58.3%；4口人家庭现住房类型则主要为3房和4房所占比例为95.5%。被访者现住房户型、家庭结构交叉分析第十五页，共四十三页。将此次调查中现住房面积所占比例最大的50-120平方米进行家庭结构对应分析，可以看出随着家庭人口结构的不断增多，现住房面积也在不断地增大，2口人家庭现住房面积在90-120平方米的家庭的比例为37.2%，而4口人家庭现住房面积在90-120平方米的家庭的比例则增加到了64.8%，提高了27.6%。被访者现住房面积、家庭结构交叉分析第十六页，共四十三页。二、被访者购房需求分析被访者在宗地周边购房可能性分析被访者购买产品类型分析被访者购买房屋类型分析被访者购房因素分析被访者购买住房面积分析被访者购买户型分析被访者购房总价分析被访者购房单价分析被访者对停车位关注度分析被访者在宗地周边购房顾虑分析第十七页，共四十三页。被访者在宗地周边购房可能性分析有六成被访者表示会考虑在农业路文化路宗地周边购房，不考虑在宗地周边购房者存在的最大顾虑为交通拥堵；有75%的被访者表示不考虑精装修住宅，主要原因为对精装修住宅认知程度不高和市场上部分精装修住宅存在较多问题。第十八页，共四十三页。被访者购买产品类型分析被访者表示在该区域购买住宅的共有276人，所占比例为58.9%；有105人表示希望购买带有投资意义的小户型公寓，所占比例为22.4%；有53人表示会购买商铺，所占比例为11.3%。第十九页，共四十三页。被访者购买房屋类型分析被访者考虑最多的购买房屋类型为小高层，其次为高层，所占比例分别为39.3%和26.9%。因该宗地拿地成本较高，虽然多层所占比例为30.8%，但该部分客户需求需忽略。第二十页，共四十三页。除价格外购房因素分析周围生活设施配套情况建筑外观公共交通户型结构开发商信誉和实力自然环境得房率景观环境小区生活配套楼层及朝向物业管理教育资源建筑外观周围生活设施配套情况公共交通户型结构开发商信誉和实力自然环境得房率景观环境小区生活配套楼层及朝向物业管理教育资源建筑外观周围生活设施配套情况公共交通户型结构开发商信誉和实力自然环境得房率景观环境小区生活配套楼层及朝向物业管理教育资源第一因素第二因素第三因素第二十一页，共四十三页。除价格外购房因素分析建筑外观风格41小区内的景观和环境117小区购物生活健身配套49室内户型结构148房屋得房率50公共交通条件155开发商信誉、品牌和实力82物业管理水平157楼层及朝向96周围生活设施配套情况181周边自然环境114周边教育资源214三项因素累计将被访者最为关注的前三项因素累加后，我们可以看到，被访者在该区域购房最为关注的因素是“周边的教育资源”，其次为“周围生活设施配套情况”和“物业管理水平”；被访者关注度最低的三项因素为“建筑外观风格”、“小区购物生活健身配套”和“房屋得房率”。第二十二页，共四十三页。被访者购买住房面积分析从上图可以看出，被访者对于50-70㎡、70-90㎡、90-120㎡、120-130㎡这4个区间段德需求最多，占总调查的77.1%。第二十三页，共四十三页。被访者购买户型分析3房2厅2卫是被访者的主要需求户型，有34.6%的被访者表示会购买该户型。从调查结果看，3房和2房仍然是目前市场上的主要需求户型。第二十四页，共四十三页。被访者购房总价分析被访者对于支付在该区域的总房价心理预期大多在100万元以下，只有13.9%的被访者会支付超过100万元的购房总价。第二十五页，共四十三页。被访者购房单价分析此价格数据为被访者心理预估价格，仅供参考！8000以下900010000110001200013000140001500016000以上受此次调查被访者的个人特征限制（多从事企事业单位、教育事业），从调查结果来看，被访者受周边其他商品住宅影响（怡丰新都汇一期开盘价为4800元、恒大名都精装修开盘价为9500元），对于该区域房价的心理预期多为6000—10000元。第二十六页，共四十三页。

综合此次468位被访者的心理预估每平米单价，认为毛坯住宅的平均价位应该在5676—7280元/平方米，精装修住宅的平均价位应该在7123—8742元/平方米；通过对以上四组数据对比分析可以看出被访者认为精装修住宅的装修成本约为1500元/平方米。ABCD5676728071238742A.毛坯住宅平均低价B.毛坯住宅平均高价C.精装修住宅平均低价D.精装修住宅平均高价被访者购房单价分析单位：元/平方米此价格数据为被访者心理预估价格，仅供参考！第二十七页，共四十三页。被访者对停车位关注度分析不关注106关注362总计4681个267人2个65人3个7人关注的人会购买几个共有362人表示会关注和购买停车位，占被访者总数的77.4%；这其中有73.8%的被访者会购买1个停车位，17.9%的被访者会购买2个停车位，0.83%的被访者会购买3个停车位。随着私家车的普及，停车位已经成为一种难以复制的稀缺资源，而越是在高档住宅社区，停车位资源就越发显得尤为珍贵，在郑州东区某高档小区就曾出现25万元难求一停车位的情况。第二十八页，共四十三页。被访者在宗地周边购房顾虑分析被访者对于在宗地周边区域购房存在最多的顾虑为交通拥堵。目前该区域堵车情况已经比较严重，随着该区域周边其他商品住宅（蓝堡湾、天骄华庭、恒大名都等）交付使用，拥堵趋势将会更加严重。多数有实力的被访者表示，将会因为交通原因放弃在该区域购房的打算。第二十九页，共四十三页。三、被访者背景资料分析第三十页，共四十三页。被访者背景资料分析此次调查的被访者男性居多，所占比例为55.8%；受教育程度多为“大专/本科”，所占比例为64.01%；家庭人口主要为2-4口人，所占比例为87.6%。第三十一页，共四十三页。被访者背景资料分析在此次调查中，被访者对于“家庭年收入”一项调查较为隐讳，部分被访者不愿意填写，此次该项调查结果只作为参考依据。在“代步工具”一项，有接近40%的被访者代步工具为私家车，考虑到宗地拿地成本和预期发售价格，该区域的目标客户基本为有车一族，所以对于停车位的要求很高，建议停车位配比至少为1:1。第三十二页，共四十三页。目标客户群体定位与产品建议被访者眼中宗地的优势与劣势目标客户对于该区位商品房的需求目标客户定位针对目标客户的需求的产品建议典型客户实例第三十三页，共四十三页。被访者眼中宗地的优势与劣势教育资源周边教育资源丰富；云集了众多省、市中小学以及大中专院校；属于典型的学区房；优势劣势城市核心交通拥堵人口密度大地处郑州市二环路，城市中心的核心区位；周边已经形成较为完善的社区氛围；BRT公交环线；宗地周边区域人口密度较大；因人口密度较大，对于商业和房屋出租具有一定投资价值；因农业路、文化路城市交通规划较差，交通出行较为不便；第三十四页，共四十三页。占有城市资源、身份标签优质的教育资源、舒适的生活配套稀缺性与城市核心的综合价值该区域的目标客户为河南省内的财富贵族、望子成龙的中产和一些投资客组成，但其构成并不是之前所描述的金字塔型构成，而应该是橄榄球型。目标客户定位财富贵族望子成龙的中产稳健型的中长期投资客财富贵族望子成龙的中产稳健型的中长期投资客第三十五页，共四十三页。目标客户定位财富贵族的比例较小望子成龙中产比例最大投资客比例较小财富贵族：受到该区域交通、人口密度大等劣势条件的限制，财富贵族对于在该区位购房意向不强，但是开发商的实力与口碑和好的建筑品质仍然可以吸引该类客户群体在此处置业。望子成龙中产：受该区域周边优质教育资源吸引，有实力且家中有学龄子女的家庭对于在该区域置业表现较为强烈，周边丰富的教育资源、生活配套设施、物业管理（特别是安保）是该类客户群体在购房时首先考虑的因素。投资客：受到一系列国家调控政策影响，投资客目前处于观望态势。该区域所处的核心位置、周边优质的教育资源和较大的人口密度是吸引投资客的主要原因。望子成龙中产客户群体与投资客客户群体会存在部分重叠，部分中产家庭在度过子女学龄期后，会考虑将该区域房产出租或出售，所以他们也会从投资客的角度来考虑是否在该区域购房。第三十六页，共四十三页。目标客户对于该区位商品房的需求优秀的户型设计，安全的物业管理，齐全的社区配套。望子成龙中产：不可或缺的学区房（自住）一流的开发商，超前的设计理念，超大的楼间距，顶级的建筑材料，良好的户型，优美的小区环境，完善的物业管理。财富贵族：城市顶级豪宅（自住+投资保值）身份象征核心的地理区位，周边丰富的教育资源，较大的人口密度，优秀的开发商。投资客：城市中心的商机（投资升值）第三十七页，共四十三页。针对目标客户的需求的产品建议现代的设计理念，良好的户型设计，优秀的物业管理，具有完备的配套设施（停车位）商业住宅建筑风格大气，南北通透，50平米以下一房、50-70平米的二房，90-120平米的三房户型为主，精致、简约的景观设计，最少1:1的停车位配比。

根据宗地开发条件和目标客户对于该区位商品房需要，建议在临路（农业路、勤工路、俭学街）建立商业综合体和独立商业，宗地应以高层住宅为主。能够辐射周边1.5公里区域的大型商业综合体；满足周边学生群体消费的独立商业；在临农业路建立商业综合体，可为地下负一层结构，临勤工路、俭学街建立独立商业，单个商铺面积在30~100平米之间。客户需要如何满足第三十八页，共四十三页。针对目标客户的需求的产品建议

户型配比建议：户型客群面积（㎡）平层大户财富贵族140以上三房两厅望子成龙90-120两房一厅望子成龙70-90临街公寓（一房、两房）投资客、望子成龙50以下、50-70、70-90

精装修建议：此次调查被访者多数表示不愿意购买精装修住宅，究其原因为：1、目前省内精装修商品房较少，市场对于精装修房屋的认可程度不高；2、早期推出的一些精装修房屋存在的问题较多，市场对于精装修房屋信心不强；不建议做装修成本较高的精装修住宅，装修成本应控制在1000-1500元/平方米，建议选取装修材料时选用一线品牌的实惠型产品，并在施工时严格控制工程质量，避免出现后续遗留问题。第三十九页，共四十三页。典型客户实例被访者家庭情况和购房需求：万思慧老师今年42岁，在郑州大学工学院任教十余年，其丈夫在郑州大学担任后勤工作，儿子目前正在上高中，是一个三口之家。万老师目前家庭年收入在10-20万之间，其本人在郑州大学工学院老校区（文化路校区）有一套65平方米的住宅，为郑州大学工学院老家属楼，该套房屋现在出租，月租金1200元。现在居住在郑州大学新校区，新居为135平方米的3房2厅2卫双气户型。万老师之所以会考虑在农业路文化路附近购房，是因为：

1、虽然其家庭名下有2套住宅，但是都属于单位建房，没有房产证，不在房管局备案，所以再次购房的话可以按照首套房政策执行，有较强的可行性；

2、其本人对该区域非常熟悉，认为该区域出租房屋是一项不错的投资，既可以使手中的财产保值，还可以额外增加收入，有较强的投资意向；

3、该家庭收入较为稳定，且近期无计划内的大额开支，具有一定的购买力；被访者：万思慧（郑州大学工学院教师）现住