合肥某地段房地产开发项目战略及定位方案

合肥****路项目发展战略及整体定位方案[2007]03本次报告解决的核心问题本次报告重点解决房地产市场情况分析、项定位的策略和依据。我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目发展方向市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位项目推广要点我们以市场背景为参考因素。开发背景目标一环中心区域，房地产发展成熟的地带；整体市场存在较大的楼市市场竞争；项目主要风险在于区域商住的客户接受度。市场背景在一个房地产发展潜质较好核心地带，创造领袖级商务居住新模式。我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位项目推广要点开发商关注项目方向及战略发展，稳健操作，降低风险，争取较高成本利润率。我们以客户目标为基本出发点，同时参考项目体量及类型。客户目标稳健操作，降低运营风险；考虑品牌营销因素；考虑最大利润化与快速回款相结合的方式进行操作开发商目标我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目发展方向市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位项目推广要点项目核心问题界定：我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。核心问题以怎样的项目发展战略及定位，打造项目竞争优势，取得最大的客户认同度？问题1问题2以什么样的产品及形象，实现项目收益要求的同时将风险降到最低？怎样能够实现低风险稳健操作我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目发展方向市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位中国房地产合肥宏观经济合肥房地产合肥商务楼市场项目推广要点市场背景中国房地产合肥宏观经济合肥房地产合肥商务楼市场中国房地产市场

——政策调控从源头抓起，从土地抓起

地价飞涨将得到适当遏制土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限应上收，建设项目用地管理要更加严格。国家对土地的调控政策之多为近年少有。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长。土地增量供应控制更严，将加剧存量土地的竞争土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业强者恒强的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。中国房地产市场

——政策调控将倾向于财税和金融手段

从2005年起房地产宏观调控拉开大幕，此后宏观调控逐渐趋严。2005年3月，“国八条”出台。稳定房价。2005年3月17日，央行又出台了以调高房贷利率、提高首付比例为主要内容的房贷新政策。2006年5月，“国六条”出台，紧随其后，“十五条”意见，“90平米，70%”标准划定。2006年4月，央行加息。8月，央行再次加息。2006年8月，国土资源局进一步完善土地使用权出让制度实施办法。2007年1月，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》2007年3月，央行又一次加息。2007年将是房地产调控的“执行年”，房地产调控仍将在土地、税收、信贷等方面继续深度推进。未来的房地产调控将越来越倾向于财税和金融手段。三年调控路中国房地产市场

——房地产投资将放缓，但房价仍会稳中有升

房地产开发投资增速将放缓从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。

中国房价将稳中有升房地产宏观调控的效果正在显现，但成效还是初步的、不稳定的，部分地区房价上涨的压力依然较大，房价将持续上涨。

住房供应结构继续调整，普通住房和经适用房供应将增多2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，未来新建商品房结构性矛盾将得到缓解。房地产业的发展重点将更多的倾向于中低价位、中小户型。中国房地产市场

——楼市发展将是稳健的,不会发生崩溃局面物权法的高票通过将对楼市产生积极影响2007年两会最重要的一个议题就是审议物权法,而物权法的通过,它为房地产物属年限后的处置,终于有了一个明确的说法,这将对房地产经济产生深远而积极的影响.

中国经济与社会需要稳健发展的房地产经济房地产经济的发展为国民经济的发展提供了强劲的动力源，房地产是国民经济的重要支柱之一，其产业链为GDP贡献巨大。中国社会的合谐与稳定，需要稳定的国民经济，需要稳健理性的房地产经济。房地产经济一旦发生意外，和谐民生将无从谈起，经济基础将会受到毁灭性打击，政府与人民都是不愿看到这一局面的。历次的宏观调控已使楼市度过危险之秋国家采用面对土地市场、财税市场、银行信贷、户型控制等各个方法的综合调控，一定程度上使虚火旺盛的房地产市场注入了降温剂与清醒剂，房地产最危险的发展局面已经过去，今后的房地产发展肯定是会越来越理性与稳健。市场背景中国房地产合肥宏观经济合肥房地产合肥商务楼市场合肥印象玩在合肥，包公祠、曹操点兵的教驽台、逍遥津和李鸿章故居，处处玩出文化味秀在合肥，“形象工程，政绩工程”众多，开发区林立，绿地覆盖率在全国城市首屈一指学在合肥，中国科技大打造一个顶尖的人才高地，浓郁的学风，领先的理性之光活在合肥，并没有市民生活和中产阶级生活的明显界限，人们生活得那么安逸闲淡吃在合肥，没有森严阶层和等级约定。最壮观、最富农业大省特色和人情味的是吃龙虾穿在合肥，没有太多的喧哗取庞，但却也是一样的色彩缤纷，有中部城市独有的骄傲住在合肥，有全国较早的一批浩大安居工程，居住成本低廉，目前地产发展十分活跃行在合肥，出租车6元起。它更像城市当下的处境，真切实惠，其实也是一种现实的羞涩合肥印象合肥印象合肥印象合肥乔印象宏观冶经济咽—脖—经戒济高剃速发依展，善房地孕产市党场快继速发护展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型20喇06欣年，湿合肥斜市GD膏P摩10抗73盖.8债6亿元植，首它次跨赔越千哭亿元轮，比遍上年承增长只17依.5%；宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展20枪06奖年，喷合肥吼市人狭均GD嫂P为29页75郑美元盗；房边地产纱发展创阶段折与人伶均GD扮P关系漏国际汉通用部衡量曾标准盖表明讽，不患同地啄区的很人均GD掌P决定窗了该筑地区闲房地亡产市拐场的撑不同级发展调阶段残；合肥絮的宏粗观经虾济处追于高速喊度发崇展期；合肥僵的人贼均G效DP国为管29穗75湖美元衣，因木此其房地祥产市签场处欠于“雁快速教发展寺”阶丹段；城市熔背景产业允结构蹄与房扮地产益开发笑规模20逮06膀年，窄合肥翻市汽缴车、核装备奔制造弦、家晕用电婆器、怪化工餐及橡谨胶轮很胎等捏四个岸支柱政产业形的产柄值已芦过百蓄亿元茅，合韵计已拿占全榨市工丑业产桐值总童量的黎60价%，猪呈现沿产业姑集群塔发展挡的态孝势。房地垂产开术发投匹资逐泊年攀坏升，层20积06亮年达习到6羊40岭.9群2万劲平米孔，房屠地产许市场涨进入瓜快速泥发展倾时期产业也基础耻良好萄，为蛙房地夺产市邮场的批发展读提供以坚实发的需扇求支格撑城市悟背景合肥尖市近巩年产齐业发因展概址况第三勒产业侦与第惑二产进业产处值近甚年来抖一直货保持饺高速郊增长碍。第二蚕产业顶、第轮三产堆业在神国民昆经济聚中的叮比重票非常覆接近楚。第三芽产业速的快家速发迟展，绣标志江着合盛肥市优进入厦后工袜业化降时代委，改塞善居百住的婶需求妇较大丧。与上缘瑞海和疫发达原地区局相比阻，合健肥市炒现阶裁段的那第三塞产业雄的比华重仍卧然偏衣低。各地策区三铃次产继业比宪重对竖比图城市嫂背景固定貌资产射投资桌、房堆地产梁投资读保持偷高速屑增长全社翻会固跌定资摊产投姓资的蠢增幅处在2如00网4年宜和2乖00伏5年挤的增涨幅趋赚缓，苍但2计00巡寿6年塌大幅寒调整友增加加。而房航地产忠开发享投资宵的增胀幅一宇直稳尺定在绒40怎％左塘右，缝增长刃幅度才较高歌。城市吹背景人均权居住炼面积绑增加袄产生煮改善萄居住肝条件隔的需旗要20饮06农年末蓬，合梦肥人产均居广住面龄积只智有1觉8.阅9㎡糖，离受发达架国家摘的经赠验数机据3紫0悉㎡还暂有较角大的接距离孙；根据泽测算盛，在目国家腿宏观脏调控鹿房地蹦产业水健康认发展肾的形待势下档，至医少在评未来吧6年酿内，抽合肥文住宅皇需求斧仍会芽保持族较快往的增吨长势浪头。世界惕各国屿的经马验表德明，咏在人毒均住行宅面良积达泉到30勺至3叹5平方田米之首前，营会保沿持较茄旺珠盛丝式的住亲房需弃求，塔房地秩产市要场仍担有较糕大的吨发展锯空间我；近5童年，刚合肥凤人均菜居住穴面积烟平均宫每年稠增长举0.想7平夏方米命，最仓多增简长1.4平搂方米筛；根据垫合肥矩市住备房建身设规标划，生到2纪01族0年凶人均终住房起使用杀面积跳将达群到30平方畅米，惜在这斧四年莲中要脱达到受这一漠目标餐，房赠地产葱市场虚还有哭较大厕的发正展空析间。城市柄背景住房酿支出凝比重权与恩私格尔汉系数合肥阵恩格走尔系川数较朋高，召说明伯合肥盲人民王的生态活水货平处窜于小调康水宝平的怖初级弯阶段色。但合强肥市捷的住悠房支榴出比做重和劈燕国际渗标准拢相比躲，处匀于偏而低水嘴平；由此妇可见省随着渔生活幸水平面提高赵，消坚费者扰在住抖房上舅的支称出还田会有倦较大烧的增虑长空向间，鄙房地临产市锐场有木较大挠的消姥费空恩间有土待发绒展。20辉07怪年初，合云肥恩罗格尔虎系数摔在4困6.端1％骂；20吊07伴年初，捞合肥人均锄消费沃支出婆为81午65元；20绢06新年初，城镇卷居民颈人均偷住房香消费骨占总等支出驳的比称重仅刮为1揉0.义2%功。生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。恩格亲尔系盏数与敲住房棉支出症比重篮国际止衡量临标准城市四背景根据闭合肥瓣市总辨体规赢划（壮20淋06兔年－枯20艰20让年）查，2敌01溉0年手合肥迁市城纸市化凑水平鼓将达让到6窗2％吸，人盖口达连到5孩80斯万。哈20院20秩年达哑到7石4％我，随着混合肥掀市城障市化娇水平米的不赞断提景高，颗从2污00超6年娱到2坦01猪0年旋，合识肥还井将增废加1沫10痒万人何口，柴将进裁一步虹促进乞购房狠需求澡。城市坛化进焦程购丛房需除求根据适合肥为市总猪体规确划（切20眠06覆年－扬20鼠20卵年）搭，今笋后每扔年城头市化动水平眉保持廉2％深的增培长幅辣度，版每年摊约1社3万膨人成背为合染肥人钢。城市友背景从城湖市化凳水平生上看沾，合是肥市豪房地荷产市捐场正婆处于卧上升罚阶段不同伶发展懒阶段熔城市镜化特医征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～70%70%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放；工业基础比较雄后，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口；工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期；城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移；城市煤背景新增长人口昆产生婶购房押需求据统阴计，济到2购00多6年晌底，译合肥代户籍宾人口罢数将令达到恭46纠9.贝85买万人当。20引10恳年，涨总人倡口数飘将达难到5拌80观万；艺20鹿20牢年达竖到7愁10肤万。城市袭背景合肥怀市户姓籍人肚口年窑增长老率在懂1％举左右药，近晌年开蔽始剧晓增，擦大部催分是哑外来潜人口潮引起坐的。璃每年哈因此挣而产体生的尤购房上需求亦在1兵00唉万平垮米以郊上。市场伙背景中国草房地啦产合肥断宏观钥经济合肥扑房地众产合肥泊商务承楼市势场合肥休房地喘产市辞场正复步入银高速努发展苦阶段人均贡GD破P与友房地有产发传展关农系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型

小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观锤经济身增长智与房止地产两发展环关系国际社通用诵衡量枪标准恼表明波，宏盒观经梅济增间长和惊人均后GD家P水要平决联定了茄一个取地区抛房地务产市酸场的遣发展迁阶段屋。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期房地钉产整止体市功场20币06盘年，渐合肥秧市人渐均G圆DP句达到快29突75私美元幕，G筒DP倍增长宁幅度宅高达疑17忍.5限％；根据承相关击理论凑和国念际通养用衡脉量标德准判盛断，缺合肥愚房地黄产市袖场正掀进入夹一个高速店发展的阶漆段。合肥索市总敬体房肥地产类分析合肥另房地李产实云际运默行态误势良查好，学房地托产整踪蝶体步端入良堵性的才快速细发展施时期慢。房地拘产整融体市浅场近年居以来盟房地猛产投判资与克房地圾产销直售，庸呈逐椅步上荐升趋免势。销售是形势汗良好矩，商阳品房想销售跑量与走上市记量之榴间臂“倒否挂”倍日益奏拉大已。但是窗空置腹房源如也逐泻渐增晕加，比20献05年增熄长57对.2浪%；其中峰，空披置一俯年以芹上的徐商品破房达99污.2凑2万平榜米，漆比20薄05年多势增加34们.8万平岸米。。房地崖产整躺体市饰场合肥娃市住萍宅均肿价持乘续上掉涨，怜但增辱幅趋印缓20再06内年合残肥新灾建商惭品住灿宅的饭销售摔均价罪位为揉32绩69潜元/载平方辽米，捡呈现老持续雷上涨隶的态扣势，决但房恭价涨神幅放宅缓陡。造妇成这耻种现谱象主牺要原惜因是绒：政府阳对房躁地产功的宏妈观调诸控力层度不挡断加亿强，览房价挑涨幅霜放缓垒；市场爱供给狡加大鬼；高层境比例紧不断踢增加封，一絮定幅蝴度上索拉升诸了合逼肥楼昂市的肉整体陡销售田均价竖。高层形均价杂35侄66片元/屡平米银，同波比涨协幅1孔.1风5%市场王背景中国语房地敢产合肥蹄宏观捞经济合肥贼房地返产合肥挨商务搞楼市懒场办公使企业傻：政码府相拣关连率机关樱、金乞融机股构及螺一些台投资弯担保符公司租金称水平谜：30——45元/平米递不等夕。目前乘状况泰：最叶近刚并出的董比较腹典型器的高屿档商稠务楼功是CB斜D中央霸广场斩，中县心商灭务区养新一钱代甲恒级商死务楼陕，租革金在50元/平米贞左右亡，售披价在60浓00元/平米活以上私，目傲前已弓经全宋部售体完。合肥抗环城理路以金内合肥顾商务扁楼市邮场合肥苏环城傍路以稍内为铅合肥青传统挽商业毒商务提区通过获对长畜江路我沿线水的商磨务楼喉调研本区裹域商恐务楼但主要四为90年代遮及20闲00年初太建设壶，商烘务楼扔的档瓣次较增低项目名称

项目体量项目档次项目售价项目租金入驻企业入驻率交付时间CBD广场

甲级6000以上50左右地产、金融科技50％2006年初招商大厦

5-18层一般——45金融80％左右科技大厦

20层一般——30金融及其它一些中小企业80％左右区域邮部分耍商务酬楼一顺览表合肥忙商务椒楼市瓶场开虹发喷商：葱安徽召安兴棒发展赶股份自有限舅公司物业东级别宽：甲通级租金扎或售粮价：掘4乱5元升/平刷米，摸售价魄：6蛛00法0元垮/平核米以头上物管岸费：繁3叙.8滔元/序平米护（圳猫鹏基暖物业禁管理批有限正公司尊）地址枕：合牧肥长程江中浇路3漆69再号(骨合肥次一中秧旁)租售霉电话编：交通尼状况麦：嗽3、姿10忧3、痕23驰2、棕80阻1、催11泻0、餐16蹈8、域23德4CB纳D中糠央广梅场地段——地处成合肥赏市三黑孝口偿，该躲区域衣是合宿肥的樱政治罪和金钓融中卷心,是合悔肥最倒繁华墙的商馅务办呼公区我域项目——是一馋个集神高档妖住宅盾、酒雪店式气商务寇公寓走、商虽务楼盈、商宽场为俩一体械的多谷功能葡综合殃社区配套——提供会高档舒的智睬能空夺间、病高品伪质的削主题银园林脏生态灵化居阁住环器境、管丰富认的商肺业配谁套和颜一站底式商稀务服除务和梁商务姑配套贝。作为着合肥厨市20厘04年政佩府第自一形川象工讯程，CB苹D中央扶广场制是合放肥商早务中麦心的雹第一广地标赢性建询筑合肥只商务夸楼市诞场CB饭D中盒央广卧场由热深圳减鹏基偿物业集管理壁有限梦公司钩全程波物业摆管理要服务休，提绩供主撇要服份务内霜容如闷下：1．转公共串物业摄管理匙服务2．底专项的服务它——登业主径自用罪设施琴、设谋备安促装与宝维护读；电匙器安状装维盏修；阔家用爽电器戒安装至、清秃洗；脚室内林配件冲安装铅维修萌；水督电管律线维吐护；姿室内喂装潢喜清洁席；室撤内绿婆化；扒车辆木管理胆服务企；室蝴内土糊建工物程CB赌D中着央广宿场特糖点分斥析CB丝式D项目两采用装弧形锯落地皆玻璃旋幕墙桂，充散满国含际时甲尚感兵，内最部智周能化功商务钓配套倒齐全住宅腹由三致栋高镰层建割筑构慕成，时建筑昼外立底面现赌代时俗尚，肤独特浙的景怕观视条角将洁都市残美景敌尽收辽眼底嫂，酒店欠式公泼寓可隐自由肺组合率，自妻主的涌产权怎模式购物纸中心CB汽D商场折由合盖肥百额大集界团整哑体入挑驻，尾进而删增强支入驻网企业狗的品茂牌形浅象作为饶合肥激最高挎档的臣商务义楼，项目完善锹的配牲套设疑施、裙优越专的办摆公环兰境，娱易于掩提升叨贵司酷在客路户心雪目中五的整妙体形帝象，萍增强理业主没员工区对企兔业的低归属蹦感合肥朗商务侮楼市霉场财富尝广场开管发顽商：彻安徽标省邮牢电物收业发途展有痰限责也任公养司物业惧级别桑：动甲级地址侨：合逢肥市唐濉溪荷路2祝87兆号交通衡状况亡：累12碑4，吩12倘，2语2，潮13置7，稿14眠，1粉04巩，7财富倡广场鲜北临铜合肥词市一退环路是一扑个集植商务氏商务匠楼、至酒店再、公扶寓、拌高档苗商场描为一耗体的铁综合校性项抚目项目晶首期捐工程合是近5万平杠方米赌的纯扯办公脑商务敌楼，钻总层偶数28层（确地上27层、饿地下1层）卸，1—3F为商那业，4F为办贞公配御套，5F以上搂为商候务办稠公合肥锻商务痰楼市液场包河活区包河区商务楼主要集中在芜湖路、美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置，但总体体量较小。在芜湖路商务楼主要为一些政府部门自用高层办公楼，少量对外出租，美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置零散分布一些新建商务楼，租金在45元/平米左右，入驻企业主要为一些中小型企业。另外本区域也有一些单身公寓及商住楼因为租金相对低廉也进驻了一些中小企业。目前马鞍山路周边新建了不少单身公寓，未来的主要使用功能也主要是商务楼。目前在售商务楼很少。

合肥杀商务革楼市链场项目名称

项目体量

项目档次

项目售价

项目租金

入驻企业

入驻率

交付时间

金万通大厦1－3层商业4－27层商务楼

甲级

500045

本地中小企业、外贸等

约85％

2002年百脑汇大厦

5-18层1－5电子市场6－28层商务楼

甲级45

电子建筑

约60%新都会环球广场1－4层家乐福，5－28层商务楼

SOHO办公

4500

40

金融及其它一些中小企业

约80%

区域晓部分沫商务责楼一咱览表合肥晴商务嘉楼市栏场新站乐区zx目前周边有希尔顿大酒店、国美、肯德基及元一SHOPMAIL等等，周边商务楼楼盘有金色地带、中环国际广场、恒丰国际广场等等。金色地带目前还没有销售，预计售价在5000元/平米左右。目前区域商务条件正不断完善，有很大的发展潜质。新站区是合肥新建火车站、汽车站周边，主要集中在胜利路，目前沿胜利路建设了大量高档物业及商务娱乐设施合肥丸商务认楼市姿场开镰发奏商：眨中容环地雕产/每合肥僵华欧鱼置业赞有限傲公司占地贯面积坟：厉四万发余平侦方米总建从筑面菜积：怀六虏万余才平方田米（丽楼高木百米失，共撕31疼层）物业甚级别卵：命甲级租金蒙或售梯价：荷30干—3扶5元运/平雹米物管畏费：郊3.猪2元净/平屑米地址眠：合姜肥胜钻利路铸与临损泉路暖交汇垒处租售渠电话冰：迁05吵51耕-4芝24冲42赤22荡/4租24访44毫46入住备时间楚：脂20询05拿-1颤0-扣05交通钱状况逮：善1蚕19皆、1昆29败、8倦01杏等中环炸国际客广场项目膝硬件低——惜四部蜂高速涉电梯惑（其李中两丹部为核安徽狗最高躺观景衫电梯规）、馆钢化落玻璃马幕墙障、中远央空声调，今地下误两层温泊车且位项目西环境并——20究00条0平方课米市摇政绿硬地环腾绕、舞城市哨硬地喇广场援——虎胜利虚广场旗百米拖之遥项目肯配套浑——惕会议光室配还套及VI油P行政浸酒廊合肥盾商务价楼市聪场建成岛后的找合肥循市政勉务文搬化新请区将翻是以劳行政嗓办公筑、文士化体欺育、许金融谈商贸蜂、旅削游观右光、耳居住以街区职五大候功能游为一影体的僵高品习位的未现代顷化新堪城区商务茅、办娇公功级能是券政务誓文化推新区咸的主恰要功缺能，次是现掘代化搭新城者区的样重要乎组成摔部分根据职新区赌总体使规划喜，高谈标准腐、建角筑景净观丰路富的奶商务疾办公胶项目蕉主要睛集中目布置锯在天能鹅湖捕南岸买，为谎国内画外各渠类大胃型机粮构及溪现代望化企摔业提突供全偏方位潮的商牵务服拉务。胶目前黑在建谁商务带楼项尿目还敢比较仿少，期在建浸的有衔新城暮国际天，建旅设标传准较归高，活主要德针对钢大中肝型企危业，双目前臣还没趣有推翠广销抬售，畏预计碌售价膀在45颈00左右目。政务款区ZW合肥童市政尖务文抽化新翅区位僻于合蓝肥市婶市区初西南掌部距老躺城区6公里秤，南趁起经责济技胡术开改发区束、肥录西县炮边界概，北修至铁赛路专如用线搬，东狼起金签寨路凝、合盐作化懒路，忆西至的合九泥铁路面、高喷新技迎术开族发区规划畜面积12责.6外7平方肢公里合肥缎商务拥楼市叙场销售状态：在售新房类型：商务楼楼盘名称：新城国际房屋属性：期房开发商：安徽基石置业有限公司售楼处：政务区天鹅湖东岸售楼电话：3531288、3531299销售信息/工程进度：已经开工物业类别：商务楼新城国际装修状况：毛坯建筑类别：高层交通状况：18，129，157，162，166占地面积：47019m2绿化率：35.87%

总建筑面积：200000现场位置：东流路与潜山路交汇处价格：4650元起价开盘时间：去年四月低交付时间:08年下半年交付投资商：政务文化新区投资有限公司/安徽信达房地产开发有限公司“新勒城国只际”际定位跌为国卡际顶史级纯飘商务雕楼，碗是特贡别针站对大谢型国温际化握企业枪及国眼内集辩团公崖司，雷为其役度身蹦定造套区域横级总照部新辟址战桑略合肥拉商务志楼市贩场UTOWN金色地带商务楼销售状态：待售新房类型：商务楼楼盘名称：UTOWN金色地带房屋属性：期房所属区域：瑶海区开发商：合肥金塘利安地产售楼电话：4257888、4258999销售信息/工程进度：已开工物业类别：商务楼建筑类别：框剪层高：29层建筑面积：27698平米交通状况：1、801占地面积：20亩总建筑面积：130000现场位置：合肥市胜利路与琅琊山路交汇处价格：4600元起售开盘时间：2007年5月交付时间：2008年7月集主瞎题商源业街侮、高丽级商屈务楼显、公载寓为恋一体哭的地押标性孤综合洗建筑惑项目合肥村商务箩楼市浪场其他吐区域润安大厦

物业性质：商务楼物业级别：甲级项目位置：合肥市阜南路166号交通位置：106、232、126租售状态：已售完租售电话：0551-28373652842365开发商：中国合肥润安(国际)发展有限公司物业公司：润安物业管理公司项目介绍润安大厦位于蒙城路与阜南路交口，高32层，层高3米，面积30—300㎡不等，装修：26元/月，毛坯：15元/月，物业管理费2.5元/月，现已有35家，入住率达40%。电梯A座3部、B座3部。现定位于商务商务楼，位置环境无与伦比。其内部设施配备有３部电梯，电话、宽带、有线电视、水电都已到户。设有９８个地下停车位和超大地上停车场，地面可停放近百部车。前期已全部售出的润安大厦Ａ座购买单位实力雄厚，如华安证券、中国信达资产管理公司合肥办事处、安徽省国有资产运营公司等。合肥脑商务伶楼市拔场其他狮区域中环济·汇使景销售状态：已售完新房类型：商务楼楼盘名称：中环汇景房屋属性：现房开发商：合肥兴泰置业发展有限公司售楼处：三孝口大众巷中环汇景售楼中心(安庆路第三小学旁)售楼电话：2842888,2826059物业类别：高层装修状况：毛坯建筑类别：框架交通状况：2、102、300、234、903、18、901、221路占地面积：2665.24总建筑面积：19798绿化率：31%现场位置：合肥市安庆路与大众路交汇物业公司：顺昌物业学区房：合肥一中、安大、安农大、安医大、中科大投资商：合肥中环房产·汇鑫置业有限公司项目概况合肥首席景观名邸，三孝口最后一块绝版地带。傲立城市核心，座拥“三孝口”繁华商圈。北临安庆路，南近长江中路，西临环城西路。环城公园、琥珀潭，让您尽享尊贵生活。繁华与静谧只需一瞬间，唾手可得。合肥跪商务释楼市捉场其他灵区域客户构定位内部第结构立面形象商业配套未来黄前景产品定位合肥倾商务鞭楼市慨场合肥穗商务票楼市记场综毕述租售状况立面冤造型挥、外蝇观用御材往掌往是俱商务言楼档桂次最壮直观窄的写文真而在蛮售商驰务楼咽如新雹都会班环球座广场宫、香寻港广目场、CB混D广场评在虽堤然都楚定位介于高把档商雕务楼答，从材悠质来粗看主劝要还贷是以届大面良窗与棍涂料宝搭配廊，因仔很少眠将玻不璃幕流墙与屯石材辞进行恼有效惑运用份，很史难体匹现现酱代时外尚，抵科技穴气息完的质叛感立面形象合肥完商务答楼不悬注重屋内部敞结构鸡，直条恳形过蚂道，瓜压抑劳的吊养顶，路装修啄简陋侄的电屈梯间纹，使擦办公演空间政缺少溉整体峰性及牧简洁甘、明蔑快的号办公样环境进驻被企业运不注岂重环厘境，睡更不耳注重捉企业灯形象不注速重物眼业管脱理与上失海、旺南京滋等城帅市不如同，辰合肥计商务戏楼基赞本不百注重学大堂直包装内部结构相对刻较好白的写甜字间较差废的写是字间裙楼悦商业暴基本炎属写素字间拍配套皂：金万魔通大搂厦、CB训D广场晃就是亡咖啡涛、酒湿吧徽商免大厦家就是闭酒店新都垂会是淋复合动型项区目，揭以大阴卖场茫为主中环陈国际备也以剪餐饮版业为削主香港讲广场隔、元亩一柏谨庄则奖以购芽物中与心为萄主……商业配套租金第大致掉分为蜻以下配几个亦层次烟：最低阀档商标住楼游：租忠金在闹15将-2塑5元裁/平巡寿米之渐间本案解所在得区域芝租金匀基本剃在4尽0元芦/平四米左杜右新站期区商顶务楼各集中慕地段旱约3将5元匪/平纺米CB惑D地区丑基本蒙在4痰5元秩/平团米左蛇右。租售状况售价呈与租机售状亚况：市场盏在售今新盘究很少丙，相塑同区贿域内南的商企务楼消价格斤略高背于住允宅，粮但差栋距不涂大中低撞档商惑务楼镇如金冒万通亚、安禾徽科桶技大或厦等捆因租鸟金低泊出租梦率达择到8剧0%薪以上巷。中环赌国际绑广场拿、CB次D广场让等高间档商码务楼岂租赁浴情况越相对恼较差瓦，基赞本在泥40察%左通右合肥盯市场找商务坑楼产撇品定涂位同滩质化在售旨商务葵楼形临象定停位雷投同，星均冠延以地絮标建扣筑、哄国际倦化的薯形象传，缺近乏对左合肥膨本地震资源识的深广刻理县解，夸尤其货是没圆有对杨其周阔边人非文环撒境的伞充分累挖掘中小步户型孙的（资或挑苍高户绸型）幕使用桐率高穿，这皆类户糟型对咐投资岛者和个租赁嗽企业赞都很喝有吸距引力匆，但上市场探供给局量却某比较狂小产品定位合肥暂市场蜘商务股楼客崖户定残位泛补同化多数挖商务面楼目毒标客姥户主定要针俱对国非际型养企业外、大诉集团亲单位碰打造远，缺府乏对嫂中小卧企业末、尤辅其是按创业疗型企卧业（刊工作民室）愧的深但刻关章注，技而这到些企奴业恰促恰是去目前致商务赠楼的迷需求态主体代租弦服务跌是我雾们调颤研中质的普脂遍现愉象，葛这说首明投盗资客黎占很必大比尚例，禁而目侍前多返数商茎务楼意重视助不够客户定位我们斤的思辛维导盆图开发毫背景项目角定位项目微核心健问题并确定项目究发展傲方向市场斧背景客户鸭目标项目碰发展波战略客户逢定位产品饿定位形象纷定位项目许推广做要点我们淘首先谈建立膜KP章I指我标体衫系来储判断抄本项汇目的乓物业融发展掩方向物业索选择著KP墓I体甲系地块梦属性市场问因素操作辅要求预期无收益地块绳指标区域绘属性地块煎属性市场罢中各六类物遮业发躺展状胆况，羊可能桥的机犯会和议风险市场假因素开发推操作笋能力住的要啦求操作图要求物业帐选择仿能否微实现臂开发稠方的贴收益怎要求预期仙收益方向俩分析根据美各类陈物业健KP们I指蜻标体偏系分愚析，遇确定蛙本项幻玉目发贴展方远向发展方向地块属性市场因素操作要求预期收益项目一环以内，配套优势明显，但区域形象对商务楼支撑不够纯商务楼个性不鲜明，中小户型商住销售较好，整体供应量正在加大，竞争加剧细分市场，精准定位，竞争取胜保持利润，稳健运作综合付地块纤属性坊和市球场因屑素，繁同时惨结合帖操作记要求末、预惧期收凡益等钉。物业肆选择拆KP死I体刚系地块款属性市场捏因素操作棒要求预期鲁收益项目委方向坟分析开发蠢背景市场息定位项目度核心宅问题校确定项目独发展脾方向地块鼻解析室及市往场背也景客户出目标项目齐发展祸战略客户脑定位产品榴定位形象今定位我们赢的思拢维导陷图项目旱推广矛要点地块绒评估愁：城市另中心监区的塑文化萝休闲示型商剖住地程块属性具象诠释体量中型规模高层商住项目建筑约2.8万㎡环境比邻和平广场市中心成熟地块区域配套较好，但商务形象不佳安美艺术城、裕丰花市等，逐渐成形的文化产业版块交通交通组织便利地块周边路网发达地块整齐，临路条件良好版块文化项目形象项目定位及产品档次预期较高建筑高度较高地块潜解析发展比战略傲作用推导滴本案鞋战略眨解决聪模式模式战略定位方向创新解决模式产品创新解决模式推广创新解决模式贡献40%30%左右30%关键动作细分市场资源整合设计概念创新多频次开盘交叉开盘本项朋目发粒展战予略：蚕完全聚具备猎特色颈市场鬼领导惊者的盯条件领导者挑战者一线品牌项目具有无可复制的资源产品创新垄断价格标杆，引领市场潮流具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者补缺者缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者依托扒市场贪底蕴救，以榜个性思形象票为战金略导蒜向：引打造五市中坟心创崖意商某务生驳活特晒区商住私发展殃战略文化浸创意讲产业撑是在出文化淘产业往发展纸基础泉上出现现的里新概葛念作为壤一种弃新的瞒经济筛形态君，其段产业哲范畴辽不仅骗超越滩了传掠统文慢化产扭业，营更表培现出暴多种阻产业询交融愿的特本征目前负全世躺界文神化创厌意产候业每零天创荷造的卫产值名高达22秋0亿美慎元，决并且贩正以5％左责右的成速度卡递增六。在筑美国仙，文冶化创瓦意产笑业已策是当烈今这六个国偶家最晓大、辰最富糖有活帜力并拾带来晌巨大冠收益艇的产骂业。欠英国轿的文屠化创遭意产纸业是督仅次唱于金邻融服瘦务业蜜的第穷二大仗产业我国该为文化化创个意产者业发谨展提碑供了缸良好膊的政瞒策、矛舆论桨等成速长环鉴境新经城济产沃业潮逝流合肥20谁00多年具的文侵化底北蕴是健形成壶创意置的肥着沃土唤壤，乡丰而全挖面推仿进城撕市工冰业化愚进程猴，地秆方产蓄业的蝇升级看迫切鲜需要尚创意老设计趣的支快持，搬形成洁了巨赵大的露市场忌需求彻空间作为炎全国静科教易城市柿，现轮有各丧类科语研单培位19碎0多个捧、各滑类高谨等院级校49所，陷拥有框数量堤巨大浙的各织类专议业技盖术人招员和辨在校洲大学还生合肥哥文化倚创意晒产业尤已初肠具规商模，友截止04年底揉，我楚市创册意设虎计业缺已形代成1.益58亿元对的产腹业增训加值叫，文化绢创意掌产业跃的企浪业和俘从业农者裂班变猛薪增从市没调情撤况看谜，中虏小型书文化陵创意败企业锐（工悄作室尾）是肆目前快中小抵面积恐写字循楼的吼租赁叶主体合肥伴发展刑新机工会项目奋战略番机会宽点整体校战略锤层次整体绪战略柔层次项目码战略垮机会繁点本案稼的区脾位和拆体量矮，决奏定了停本案之的定上位需领站在帽全新兰的角惹度上并，要勉引导线目标脾客户每，重水点在亭于引回起全顽市的睛注意无及认讲同。在产在品类陷型丰武富，电竞争激激烈痒的情匙况下瓜，需省树立越剑走足偏招危的“突陈围”战略突破筛点一买：独侄一无债二的尼文化竿创意掉型商疼务生蚂活突破星点二经：中六小户册型，尘直接脾面向袋创业惰型客炮户突破嚼点三腰：产恋品定躲位中诸高端姐，树身立个违性价驰值和平尺广场爬旁的悟、个绑性的侦、集疮中的床高层停建筑播群区域讯文化挺特征盗明显铸，且智与包钥公园困距离弄不远拥有康安美倾艺术昨城和省合肥下最大季的花礼鸟古订玩市我场—爷—裕应丰花拒市，们文化商氛围雹突显文化亦创意绪产业近是新泛经济超模式遇的代驾表，庸深受羽政府税重视僚，利哑于市什场推栏广潜力亮巨大魂的市羡场热疮点，筐卓然屿出众暴的产顷品，磨具有旷独特惜视野校的个慰性族当群将睛在这锹里找扯寻到例终极伍的“弦商务峡办公罚和居键住”脖理想我们汇演绎征项目当的整特体发吐展战颈略方永向整合逝周边习资源掉，强爷调“虽创意段、创居造、枪创业乘”的受办公庆价值誓，精爹细化保设计你产品来，提弱高环甜境品蚁质、驼延展断服务犁，同雅样为单居住胞营造问舒适摆空间竹的新串一代箩SO供HO整体号战略叫方向“专既属阶孟层”黎的创得意场吴+“距使用贩收益产兼备膜”的直财富历场专为女文化划创意部型企夸业、索工作矩室打重造—挖—绝壳对市妨场热监点能为悼投资落者、浆使用凡者创办造增腹值空蕉间—液—绝缺对市汪场深挥度战略棋描述领导早者\挥创造伯者整体阅发展纽奉战略以社蹦会发刻展为炮己任妙，挑早战全附城高洗端纯额商务猎楼，要专为疾个性克群体欺打造损，实料现项际目品圣牌与据开发锅商品搂牌的千共赢我们艘的思疯维导铸图开发答背景项目钱定位项目统核心漫问题修确定项目肚发展登方向地块雕解析穷及市代场背乱景客户贞目标项目衡发展后战略客户摊定位产品淘定位形象说定位项目粘推广峰要点我们俘将从史3个柜方面被进行登项目折定位1.妖客犯户定魔位2.羡产独品定旱位3.晨形窄象定得位行销汪形象产品年发力生活盯模式联力形象刃定位客户骆定位产品版定位项目鉴定位置业忽客户地初步冶描述采—创业智成长乖型企阁业是词市场泽新兴列力量协，也渣是本略案主符力国际蹦级企鹿业加工掩、资泪源、浮技术数亿沈以上区域俊级企龙业千万愚以上成长弓型企展业贸易随、代泳理、湾服务百万怀以上文化究、创狮意、帮咨询不定阶层行业衣例举资产粱/利唯润收炸入创业谣型企鱼业客户傻定位能源核、重努工、咬科技项目租的客箭户定骗位？C指久“文室化（衣Cu恐lt宜ur郊e）旺、创骂造（杨Cr巨ea润te广）”这是世文化匙的、全创造拴的，是合松肥城德市的蚀新型煮力量浆、代斥表未慈来张储力的网新阶北层后现司代儒未商C阶税层客户乓定位他们么的“梳后现谷代、屋儒商恨”表植现在浇？他们蛙的后捡现代海和儒哀商集撞中表缠现在驱对事储业、爸生活糊、态喜度等画各方宪面的趁积极拦话语幕权。徽商裳从贾图人数着之众脖、活烦动区照域之良广、纵经营片行业金之多糖、经肆营能葡力之席强，狗称雄跑中国芝商界蛾数百狮年，启其他筋商帮管莫不遗能敌他们攀生于珠斯、扣长于孩斯，皱是徽劫商后鞭代，镇是徽扑商能衔力的还继承宝者他们河是徽商协的继择任者饺：“贾仰而好就儒”斑是椅徽商缓的明胡显特捞点，“读书斑好，椅营商援好，冠效好理便好桶；创析业难饶，知乏难不过难”，这亡是徽纪商对君儒与坐商的习看重他们蛙有较症高文红化层驼次，程文化尤等精限神需单求倾距向性谁明显他们删是商人鹿的文姜化人斥：徽商输的兴百衰已挺经成日为过尽去的称历史吨，百田花齐珍放的酿年代加已经盘到来骗，除甜了儒谊学思啊想的两规范畏，社突会更索需要项有活溉力来焦推动伸前行他们关行事竖高调鲜、充仙满张慌力，担不受烛约束蝇、关撒注创颂意，傅喜欢禾群居他们羊是个性培的创仗造者貌：客户济定位他们队的特碌征对挑产品输的影多响？综述照：他召们不捎仅有陡满足母基本倒生活腾功能席的居关室要呈求，还还需较功能熔配套域的组出合，他们帐需要忘得是损？—县—空间滔适度未化、雷品质繁品味未化、冒创新本特色暴化的欢产品救要求客户特征购房特征与特征影响影响度经济上希望总价合适的房屋产品设计尺度优越的空间心理上产品能体现身份感与主人价值观满足其多空间、功能多样化需要产品要有创新，要有特色，有新奇空间行为模式上室内布局方便、合理及紧凑重点考虑居住与办公的核心要素（如卫生间）生活习惯上作优良户型，可供其炫耀或传播能满足“在家办公”的群体性需要30川%50员%20仪%10杆%客户暮定位他们幼对产识品的园真实州需求司？高品谁质配套征全可变摇性群体戒感客户关定位阶层染示范父客户裕丰膏市场筋某老脉板特征蓝：追求近价格献适中怪的投嫂资产周品喜欢张具有岗品牌楼形象桶的项咏目重视眨销售欲进度柄等因戏素带叔来的亿增值哥点追求召享有慰的独悔特资烤源追求煮身份格感和沿成就史感购房厕特征杜：理智险、警鸟慎、辞重价胃值重视新住宅当的细屿节，缎材质盾等实储际感腊受相信幻玉自己准的判胞断力特征风：喜欢程在办款事便元捷的莫地方姥购房追求放周边叙环境仔有文斧化底售蕴选择临功能突齐备疲、生统活方史便的逮办公忆场所购房旨特征磨：重视隆楼盘赛质量重视怠房子秃体现谜其文牙化内抄涵某影泽视制雷作公智司成长仇型企岔业特征辱：喜欢免自然恭的安掀静喜欢纺在环蓄境好包的地迹方居暑住办车公要求陶室内效空间瘦布局姥合理对社劲区内之外配但套要伙求比枪较高喜欢向住宅躺增值鉴点，较如科贵技附堂加值谊、观登景转陵角窗意等购房腐特征筐：对楼捏盘总蜡价敏奋感对楼壤盘品卖质要沙求很叔高重视谊社区侦氛围某设隐计工且作室创业待型企技业投资滤型客蚀户客户吼定位我们渔将从竖3个辉方面栽进行蜻项目臣定位行销瓣形象产品樱发力生活义模式联力形象舟定位客户续定位产品把定位1.迷客辨户定倦位2.捡产架品定于位3.惨形布象定劳位项目洁定位实用赠主义故型是拿区域点住宅母市场台的消蜂费主很流，某本案蝴要超坊越这种一现腿状，比创造每有内湿涵的援产品烟。物质精神基本切需求常型实用烂主义粒型享受箱型情感器型平衡鹿型现阶镰段，色消费寸者关载注地暮段、俯市政禾配套纳和价联格，氏实用坏主义氧是消损费的摧主流长。地段价格配套消费能者关题注点蔑前三恳位资料沉