成都豪宅项目营销策略及销售推广策划方案含案例

广场营销策略报告主要解决问题未售物业价格及营销计划核心营销思路四川xx介绍Part1xx地产，豪宅专家：规划新区都市热销豪宅操盘经验，建立成都豪宅新标准誉峰---缔造成都豪宅传奇开盘劲销

6.2

亿公馆1881---蓝光豪宅1号作品开盘劲销

1.2

亿xx地产，豪宅专家：强强联手，助力开发商成为城市运营商九龙仓成都战略合作伙伴销售战绩：时代8号销售金额39亿，时代尊邸20亿，时代晶科名苑32亿xx地产：强者恒强，热点竞争区域的销售实力体现策划主导、开盘劲销1200套，月均销售230套，1.1亿君汇上品---2011年成都销冠奥克斯广场---2011年南延线最热销综合体策划主导，月均销售1.2亿，累计销售13亿xx地产，逆市销售行家：重塑项目价值，突破市场瓶颈君悦金沙---逆转颓势，跃居金沙销冠礼顿山---临危受命，扭转乾坤营销代理，入场首周即2倍于自售，一举成为金沙销冠，平均月售100套策划主导、入场半月销售120套四川xx发展历程：自02年进入成都以来先用2年时间熟悉成都市场之后开始实操项目，操作水平已经得到进一步升华。200220032004200520062007熟悉成都市场（调研）开始接项目操作项目操作水平飞速发展熟悉成都市住宅等各个物业的市场概况研究成都市政策研究成都市规划对成都市发展潜力进行评估对成都市重点规划发展区域的发展模式和发展速度等进行总结和评估实际操作成都市项目项目的前期定位项目的代理销售合作项目顾问，帮助开发商解决实际问题，做到少投入大回报根据城市的发展xx代理项目也开始转移城南国际新城的发展潜力及区域价值评估代理销售案场有一套完善的管理和操作流程对营销结合其他城市的成功案例做到有的放矢2012四川xx业绩展示：伴随城市的发展，布局热点区域，历经10年发展，拥有稳定市场占据率AUX奥克斯广场时代晶科名苑双发金英汇摩玛城华置.西锦城建发金沙里天府时代广场时代尊邸中铁青秀城鼎云国际誉峰叠翠峰祥域一品荷花公馆1881华侨城云鼎粼江峰阁壹号公馆颐和家园红南港78号观邸西府少城弘邦领邸冠城锦苑锦江明珠国际公寓操作项目泰达上青城怡湖玫瑰苑凤凰岛青白江中粮御岭湾雅居颂河畔新世界春秋名邸2期（书香美地）宏信南樾世豪广场亚特兰蒂斯三盛翡俪山佳年华空港晶座银泰花园中森·光华1号紫檀山恒创·蜀都广场佳兆业现代城丽晶港万景峰金港名都遂宁市中南明大滨江路项目南充市峨眉山与湖峨眉天下名宅佳兆业君汇上品万科钻石广场恒邦翡翠国际乐山市中大君悦金沙四川xx业绩展示（2010-2011）2012年，四川xx进场类销售项目29个，合同类项目40个。营业部门统筹管理，业务配合形成组合竞争力主城区成熟的业务网，更易直接接触目标客户群体四川xx二手地铺分布：近千名移动销售员遍布热点区域四川xx代理项目分布：在售项目33个AUX奥克斯广场时代晶科名苑双发金英汇摩玛城华置.西锦城建发金沙里天府时代广场时代尊邸中铁青秀城鼎云国际誉峰叠翠峰祥域一品荷花公馆1881华侨城云鼎粼江峰阁壹号公馆颐和家园红南港78号观邸西府少城弘邦领邸冠城锦苑锦江明珠国际公寓雅居颂河畔新世界世豪广场万科钻石广场中大君悦金沙xx最新开发CCES客户系统客户资源再利用、客户管理、销售管理的集成化软件系统。更加科学、严谨，资源更加庞大xx后市预测Part2宏观市场稳定，各主要经济指标环比上涨均超10%，未来宏观经济形式利好项目销售。成都历年GDP及增长率走势数据来源：成都市统计局成都城镇居民可支配年收入及增长率走势成都市固定资产投资及房地产投资概况2011年全市固定资产投资累计完成4471.9亿元，同比增长16.3%。其中房地产投资额达到1411.6亿元，同比增长23.7%。2011年，全年生产总值6800亿元，较去年增长15%，增速低于2010年。2011年，全市城镇居民人均可支配收入增加至23335元，较去年增长12%。数据来源：成都市统计局数据来源：成都市统计局GDP、人均可支配收入、固定资产投资的增长为房地产行业的发展提供了良好的基础。1、宏观经济研究2、政策分析未来中高端市场保持政策稳定或调整利好。多次置业客户，谨慎选房，利好本案销售。依然限购、限贷，坚持调控主调不变不利因素有利因素1、年内多次下调存款准备金率，年中两次下调银行利率；2、2012年4月中、建、工、农等四大银行北上广等地现首套房85折利率；3、2012年4月10住建部重新修订《住房公积金管理条例》,增加覆盖人群、公积金用途及缴纳上下限。受限额购房影响，多次置业类客户选房范围将缩小至品质、满足功能性物业，小户型、低品质产品将被淘汰，利好本案销售。未来住宅供应减少，商业增加。商业市场竞争加剧，住宅市场竞争减弱，本案利好。3、土地市场2009-2012年上半年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩）

2011年，成都市主城区（包括高新区）供应71宗，总出让面积5483.5亩，成交60宗，共计4712.7亩，流拍11宗；住宅类用地23宗，共1469.6亩，同比下降大幅41%；商业类用地36宗，共计3012.22亩，同比上升33.6%。“其他混合类用地1宗、成交面积为230.85亩。2012年上半年主城区供应31宗，成交29宗供需分析：2011年下半年至今，成交量稳步上扬，本案住宅入市时，成交氛围大环境看好。4、住宅供需分析2012年上半年，成都主城区新增供应商品住宅35290套，供应面积为348.98万平方米，环比减少30.7%；成都主城区商品住宅成交41213套，成交面积为378.75万平方米，环比增长23.7%；供需比0.92。2012年上半年刚需集中爆发，主导市场，加之信贷微调，央行降低存款准备率，政府再次强调了抑制投机投资性需求，首次置业的客户群体纷纷下手，成交量震荡上扬。整体上看，2012年上半年商品住宅市场供不应求，市场较为活跃。2007-2012年供应/成交面积比较（万平方米）供需分析：近期住宅成交价格回升，市场行情转好，本案入市价格环境看好。5、住宅价格分析2012年上半年较2011年下半年累计跌幅5%2008—2012年各半年成交价格变化情况2011-2012年各月度成交价格变化情况2012年3月份后，住宅均价稳步回升。经济政策1

土地市场2保持稳定或调整利好，本案入市经济环境前景较好。下半年宏观房地产政策将持续稳健。后期经济环境良好，银根松动可能性较大，但政策依然强硬。

住宅市场32011年成都住宅整体量、价齐升。下半年物业成交氛围持续走高。住宅产品竞争减弱，商业产品竞争加大，本案住宅后期市场看好。住宅用地市场量价齐跌，商业用地独占鳌头。6、宏观形势预测项目川未售速物业夕销售做计划Pa宿rt币31、销棕售回伤顾物业形态已推产品已售产品销售速度套数面积（㎡）套数面积（㎡）销售率（%）成交价（元/㎡）月均去化套数月均去化体量（㎡）地面商业(1~4楼)555914.53425058.0986%均价5万（1楼11万）约101265商务公馆（住宅产权）4411958.2339210.177%1.55万（清水）约82303合计9917872.737514525.1981%///本案烤累计捷推售指约1.胖8万㎡统，全哲部为门商业冒和办盯公物捡业。柜去化伞速度其较快招，销河售情若况良洲好。酒短短4个月赵，目雷前已剖推部馆分销黄售率躁达81馒%。2、存漏量分葡析本案承目前受累计泡存量69寻66煌0.如56满㎡，其引中商叠业和撒公馆11尊48军6.腔2㎡；住朝宅58器17沾4.驻36败㎡。后劲期销绣售重拨点和去难点砌在于锡大户左型住役宅产追品。商业+公馆物业类型套数面积（㎡）在售存量商业(1~4楼)13856.44商务公馆(住宅产权)113048.1未售存量地下商业1357581.66合计15911486.2住宅未售房源住宅1栋15516930.2住宅2栋10020754.58住宅3栋9820489.58合计48858174.36体量/㎡13套11套13木5套15表5套10躲0套98套小结台：后摘期销腐售的稳重点摊及难挠点在招住宅卷，商派业存碰量不足，沉且销季售难久度低捉于住宁宅产慨品销售掀重点复逐步毫过渡拖至住香宅产吨品3、商活业及帆公馆楼销售任计划20导12年9月-1欣2月商方业整读体完梦成90遮%，公划馆去舍化93哀%，地阵上商助业去笨化92昏%，地去下商搭业去铅化79运%.，累弹计去拥化商绞业92弱17健㎡，总兽产值2.漫4亿。时间轴

2012年9月10月11月12月2013年1月2月3月4月5月6月商务公馆体量(㎡)8205705702572790279273.1--产值（万）1271883.5883.5398.4432.50432.5423.3--地上商业体量(㎡)3002002000156.44-----产值（万）1500100010000782.2-----地下商业体量(㎡)450080050050040050400200231.66-产值（万）1260022401400140011201401120560648.6-备注控：因思商业标部分义无剩许余房秤源面错积表傍，计匠划中欣数据信为估促计数坝据。价格祝方面销售穴价格笑在原摸有价传格体龟系下滚不变，即地江上商零业整科体成栏交均污价5万/㎡；商魔务公聪馆成杂交均巧价15纱50调0元/㎡；地假下商肚业整转体28耽00啦0元/㎡。销售脸节点地上尺商业缺与商星务公鸟馆持哄续销砖售，权地下地商业9月底筛开盘。开盘浙销售辨率预将计达60系%。非地者下商辈业部觉分，20延13年春抹节前慈基本趁售罄黄。4、住摧宅—成都折电梯怠平层吴豪宅脏发展舌历程第一扮阶段第二妄阶段第三南阶段第四睛阶段19主94刃-2闻00尾220汇02耕-2蔑00滥620抖07械-2衰00漏820杏09拴-2院01诸1精装奴房初耽现市场即没有膝明确答规范缺乏君品牌拨认知市场雁接受退度不眯高代表出项目貌：锦绣邮花园盛等少北数涉外疯高档奔项目一线脖品牌羊开发壮商引陶爆成都石市精轧装房征市场市场哥趋于护规范产品迈开始抄出现榨细分市场灵接受集度迅桶速提戚升代表跪项目抬：万搬科金悄色系痒列龙湖昨三千失城等行业露规范静出台品牌摘开发宣商试讽水，装修愁品牌拢意识业初具市场翻接受悔度并亭未大可幅提灯高代表怒项目赶：粼也江峰捎阁首个玻成都非全精的装高后端项校目首次镜引入禾品牌柔装修精装砍房市为场细光分完坑成20锄10年宏董观调区控后精装谦房或恶将成服为高房络价下样的市暮场出格路代表由项目色：合乳景泰芹富誉既峰刷新歼了成灾都精吧装豪盗宅的新定锡义锦绣糠花园粼江根峰阁万科嘴金域哑西岭龙湖客三千敌城誉峰第五刻阶段20敢11至今限购怎出台宵后，缠高端污市场歌进一步以恶化容。除伏誉峰朋以外蜓其余项稼目走茧量惨俗淡。蓝大多度数项目讯选择辱精装根改清妖水作券为出路离。代表伴项目睬：中捐海金钻沙府泡、中海屈城南垒一号剖、蓝陷光公萄馆18眉81中海膝金沙歉府4、住想宅—成都绳电梯咏平层第豪宅吐现状目前版电梯晌豪宅信格局蒸，呈乓现出皂三足怠鼎立型之势环，供榴应平飞稳。誉峰公馆18塞81望今什缘绿地锁锦天江府雍锦前汇建发共金沙美里中海爷金沙嫂府华润喜金悦逢湾华侨铸城天翁鹅堡金沙晕板块东大棉街板拉块站南守板块本案一环二环三环绕城概述活：就巾目前换成都折电梯群平层睬豪宅艘而言抵，大疮致可阴分为肤三个形板块绪。金录沙板激块、似东大昨街板害块、权站南援板块奴。金沙介板块抛：新兴挺板块隙，依招托金擦沙文微化和蛋高端跌商业蹈配套沸。东大刚街板梢块：近几否年兴楼起的理板块坛，依加托东等大街稀规划批。站南烧板块究：老牌纺电梯发豪宅混板块笨，桐辱梓林造高端府住宅壤板块趟外延脑区域结。本案才板块脖无直辛接竞抛争项租目4、住街宅—成都誓电梯趣平层熟豪宅隔销售誉量价唱情况区域项目名称装修标准主力面积段清水成交均价主力总价段2012年月均去化量（套)（元/㎡）（㎡）（元/㎡）（万元）金沙天鹅堡清水1901150021828金悦湾7500210-24513500260-5002金沙里清水198120002383金沙府清水195120002344东大街雍锦汇5000220-28013500370-4501望今缘10000240-53018000640-21200.5锦天府4000183-34314500340-6102站南1881清水/5000180-22010000170-30014誉峰6000180-20012000280-32016在政逗策的盲高压咳下，吗城市羊电梯羊豪宅贺市场则步履挎艰难闹。东户大街狱板块吩绝大穿多数产项目绕走量锯惨淡两，金劲沙、获站南网板块虎去化过缓慢饲。备注仪：统挠计时渗间段击为20业12年1-界8月产品锤方面金沙覆、站悦南板析块产眯品面巩积基惑本在20厦0㎡左右甲，东拥大街裙产品霉面积表偏大放集中滋在20贴0㎡以上。量价些方面三个谅板块龄呈现忆出3个价陆格梯持位。仁东大典街＞委金沙蔬＞站围南。温东大乏街价挎格飙境高，管走量蓝惨淡耐；站南哄板块夸价格袋拉低爹，强抗势去孝化；啄金沙东板块脊价格喉稳健电，走岛量平亮稳。核心顾特征冒一：栽绝版谦位置浑（城插市核盗心+历史焰人文+成熟曲配套+优质责资源隆）项目先天资源本案2环路城市绝版地段；坐拥仁和春天和浣花溪顶级高端配套和自然资源城市核心地段+顶级配套华侨城天鹅堡华侨城纯水岸，人工打造自然资源；享华侨城周边成熟生活配套城市繁华地段+成熟配套中海金沙府黄忠公园一侧，享金沙高端配套资源优质资源+成熟配套雍锦汇东大街版块，城东核心区域、区域配套成熟，尽享城市繁华城市核心+传统成熟配套望今缘锦江之滨，与望江楼公园隔江相望、运用成都的历史文化，使建筑和望江楼公园完美融入整体城市文脉城市核心+稀缺资源+历史人文绿地锦天府攀成钢区域，借助规划和区域发展潜力城市核心区域誉峰天府新城CBD中心、商务休闲国际化配套城市核心+顶级配套公馆1881城南神仙树片区、毗邻欧尚、宜家、富森美等大商场，生活配套完善城市核心+成熟配套4、住论宅—成都赢电梯质平层肚豪宅放特征确分析4、住划宅—成都金电梯狂平层裙豪宅阳特征念分析豪宅惰核心加特征刘二：伯硬件拐发展赤基本浑在高分级阶漏段已着完善辈，成矿熟阶盒段主贸要是蚂立足燃软件困的突义破，栋及软贱硬的醒相结留合精神堵理念成层级硬件炼保障端水平高低高豪宅阔价值袜曲线阶段初级发展阶段高级发展阶段成熟发展阶段特征产品缺乏系统性保障，多为简单堆砌，对资源的利用意识停留在拥有理念制胜，硬件有一定水准，但系统化程度不强，差异不大市场成熟阶段，理念成熟，在具备强势资源条件下，软硬件保障全面系统要点重点发挥产品优势，做出豪华和高档的感觉精神层面多数仅贴上身份和财富的简单标签依托资源，重点挖掘精神理念层面的高度具备一定条件的硬件档次保障，局部放大具有成熟富人生活理念具备成熟完备的硬件支撑体系，关键点放大将豪宅价值演绎到极致随着截硬件澡保障庙水平弟的提惕高，然硬件拥档次速提高水，在棒理念悼的统抓领下箱，物质链保障届整体秩系统领性增赶强随着西精神边理念骡层级尼的提救高，从简翠单的掌资源软占有扁和炫赵富，烦到表摔达成前熟富坑豪生扒活天鹅堡金悦湾金沙里金沙府雍锦汇望今缘锦天府1881誉峰123456789本案1234567894、住知宅—成都慰电梯剂平层海豪宅滥特征旺分析顶级阶配套筐私享历史缎人文生活劣模式资源迅私享产品阅创新核心驱动妈力雍锦藏汇誉峰蓝光虽公馆18税81“一晒家人的的生汉活”—华侨灯城天钓鹅堡绿地梅锦天踏府誉峰誉峰华润吩金悦累湾代表界案例讯：华侨涝城天蛙鹅堡中海姨金沙恶府建发意金沙展里华润前金悦显湾雍锦隙汇望今富缘绿地炎锦天灭府誉峰蓝光航公馆18尝81望今尽缘中海缩慧金沙系府建发闻金沙芦里豪宅磁核心州特征详三：椒高端己电梯葛平层泰豪宅饥，五烛大核浇心驱获动力联。4、住品宅—成都啊电梯证平层谋豪宅阔特征值分析豪宅鲁核心秘特征纲四：临客户胸注重和私享遇、影纵响力罩、艺伪术性驼、客培户置顷业经肉验丰扬富，宵看重着城市找住宅歪的综虑合价雁值豪宅客户的需求特征对圈层乃至社会的影响力对资源的私享对奢侈娱乐方式的热衷加入社会顶层顶级的权贵圈对社会的影响：基金、捐赠对资源的绝对私享，而不仅是和别人一起观赏游艇、私人飞机、马会、高尔夫、顶级spa等对奢侈品的爱好艺术品、珠宝、其它奢侈享受品顶级卷豪宅五客户木构成滑：有多次干置业经历音、对它生活帆品质要求证极高具有别墅艺级的困购买映能力，但吴又追陈求满料足生放活和厨商务道的便隔利注重畅物业矮的综合么价值（品故质\区位\配套\服务悲等）看重圈层坟氛围慈和尊休贵感12344、住使宅—成都捷电梯羽平层桃豪宅表特征席分析豪宅氧核心祥特征剑五：歉客户爸对私筐享生善活敏像感点僻最强私享岸生活要素项目坦具有庙昭示吹性、秧标志州性，萍私属猫领地再界定莫明确公共军资源蛮私享傍，通拾过标怕识、缠规划彩达成令私享膛空间圈层疤生活成的社逃交场通过盾会籍授、俱范乐部健等形辜式达别成专洋属私洁享顶级经配置降设施诱：顶愈级精粒装修矛、顶扇级会限所、紫私属湿学校隔、顶津级购座物中镰心等在圈离层中喝形成删影响叉力，朋而非遮需社习会影挥响力服务钳是1对1，是干强调扁身份礼的对稠等私密休享受士，是扑具有芳内张贫力的述，是绩身份此的标误签配套酿私享资源债侵占低调值奢华4、住拿宅—本案拿特征盟对比电分析对比掘传统疼豪宅既特征须，本赠项目猾整体栗有一备定优责势。慰但在诊精神甩层面超上的芝凝聚芽力和滴自身缎软硬室件上斑有待森提升灵，这眠方面拼劣势亿将通雹过营卫销来经弥补铲和拔血高价挂值。本项目优劣势对比分析类型豪宅特征本项目对比区位绝版位置★★★★★配套高端配套★★★★★资源人文、自然资源★★★★★产品价值诉求高★★★★软硬件完美结合放大价值点★★★★客户构成社会高端人士★★★★★客户需求私享生活敏感★★★★总评★★★★★备注仁：对荐比案付例包些括，造中海混金沙筒府、曾誉峰辞、公浸馆18续81等4、住大宅—均价吉建议根据匪市场晶推导吉，本艘案均椅价12样00强0元/㎡项目戏豪宅惕特征爽优势帖，均绍价上显浮10翻%，13裙20烟0元/㎡本案类产品悔赠送厨较大驼，均部价上炉调10复%，14师50口0元/㎡本案故住宅涉均价14涌50胡0元/㎡4、住诸宅—营销弟计划住宅拜整体圈去化50帝%，1栋住员宅累棍计去苦化88与%，2栋累滔计去信化0%，3栋累宽计去强化68耀%。20鸣12年整匆体去扯化住葛宅29添00阁0㎡。总键产值4亿。时间轴

2012年9月10月11月12月2013年1月2月3月4月5月6月1栋体量(㎡)-8000400030001930.2-----产值（万）-10800540040502605.8-----2栋体量(㎡)------8000600040002754.58产值（万）------12400930062004269.63栋体量(㎡)--100004000200060020001889.58--产值（万）--143135725.22862.6858.82862.62704.6--备注急：住工宅1汪栋每父户均盛面积从约1勒00剩㎡，各2、疫3栋狭每户假均面垒积约须20嫌0㎡价格挑方面总体储均价14每50叠0元/㎡，1栋13气50贼0元/㎡；2栋15昏50挂0元/㎡；3栋14基30画0元/㎡1#产品星最差晚，资倦源最艰差，堤面积柳最小奇。3#综合燃素质融较好节，2#最好慰。综搏合考偏虑入铺市时蒙间，浙套替型差睛异均眼价如井上。销售微节点住宅1#于10月底腐推出扔；3#于11月推粱出；2#资源奇最好惰，于20珠13年3月推喝出。4、住搁宅—量价伙关系轰判断均价（元/㎡）开盘销售率开盘销售率（xx二手加入）月均销售情况月均销售情况（xx二手加入）开盘-售罄销售周期项目总产值上浮10%1600010%15%10套15套2年以上126047万1450050%70%20-30套（不含开盘，包括春节）30-40套（不含开盘，包括春节）7-9月114589万下调10%1300070%80%40-50套50-60套6-7月103130万备注获：产值祸不含知车位疮。价格掏调整吹仅考润虑住方宅，承其余发业态躲售价戏不变恼。总律产值插为项恰目剩心余产帆品总碎产值危。加入后xx凝二手狸资源阴渠道抚，销彩量提奔升，响能更舒有效妥提高笛营销闹计划虎完成步率。天祥奏广场脏营销愉思路Pa察rt曲4地下享商业唱销售允目标20盛12年9月销开差盘去扯化80套，倚体量45补00贿㎡，揽岩金1.包2亿！20粒13年中清盘！住宅橡销售伙目标20腰12年10月1#开盘需去化80套，施体量80济00野㎡，揽兴金1.场1亿！20欲12年11月3#开盘它去化50套，拦体量10篇00挖0㎡，揽舒金1.世4亿！20翼13年3月2#开盘祸去化40套，婆体量80例00余㎡，揽薄金1.铅2亿！整体20协13年中清盘！成都展豪宅塞大户番型产丙品市有场一页览誉峰公馆18哄81望今窄缘绿地饭锦天咽府雍锦贺汇建发闹金沙嫂里中海妨金沙讲府华润攀金悦般湾华侨假城天贡鹅堡项目名称装修标准（元/㎡）主力面积段（㎡）主力总价段（万元）2012年月均去化量（套)天鹅堡清水19021028金悦湾7500210-245260-5002金沙里清水1982303金沙府清水1952506雍锦汇5000220-280370-4500.5望今缘10000240-530640-21201锦天府4000183-343340-61021881清水/5000180-220170-30014誉峰6000180-200280-32016一片未惨淡沉，最狐好不蓬过天稼鹅堡符，月饰去化28套，谎单价抢仅1.饮1万/㎡强大伞的目险标之嗽下，跨结合它现有渠市场酱行情看似茫不可麦完成xx闹为何屡如此仿大胆不是仙空穴滔来风渴，需纷要从进形象砖建立—推广衣支持汉，再丸从卖创场包乔装—销售垦气质灾全面降支撑且看馅xx即营销手思路《天祥简星耀绣，传雀奇是务怎样筹炼成眉的》从目陪标客智户角钟度从差忽异化怀营销左角度从豪辟宅营握销角议度解析裳天祥杂产品乐传奇俭营销胞之道【立场】-扔-【本】-驴-【对味】-记-【气场】-围-【到达】【立场】【开发袄商】目标【市场】剖析纳竞争怜力、经建立刻价值染输出松体系【代理米商】制定昂高效南营销诵思路站位旦开发词商立促场，把确定院项目外核心衣营销年目标开发右商立茎场快销高溢误价知名津度住宅渡。20苹12年50姻%住宅却去化黎目标动，约17叛6套，月均夏去化60套。地下间商业秤。20去12年整体柔商业亦去化80滴%，地虎下商阀业去咽化率80球%。住宅朴。均价1.鄙45万。坑远超区域卵现有连价格恨水平余。地下前商业才单价2.愿8万/㎡。项目支成功界，知呼名度昌建立钞。带动镜开发于商知田名度掉、影粒响力敲。核心螺营销遵目标建：20蜘13年中整体泊清盘、住摇宅单桨价1.遣45万/㎡、知名当度打造站位势市场竹角度务，从刊市场列需求则剖析限核心让价值酿点，常建立董价值沾输出器体系楚。市场救需求机立场站位睁客户膜最真剩实需到求剖析贝项目飞最有裂效核第心竞蛾争力建立浊项目叶最有钻效价都值输惯出体燃系站位鼻得对颗，方阅向才鸽正综合气全面庸考虑矛开发枕商与拳客户萍真实怀需求妖，制岩定高罢效营及销体同系。代理惯商立赔场开发哥商市场高效叹营销杨体系代理晕商【立场】-孕-【本】-虫-【对味】-岭-【气场】-口-【到达】【本】卖什窑么货号？有何想价值赵点？剩余江主要巡寿产品析为地济下商痒业和损住宅线，以悲住宅零占绝阴对比骡例剩余纲产品愧分析推出

未售

套数面积（㎡）备注商业(1~4楼)13856.44续销商务公馆(住宅产权)113048.10续销合计243904.54

未售房源

套数面积（㎡）备注地下商业1357581.669月底开盘;均价2.8万;包租3年,每年8%回报；目前已具备一定数量排号客户住宅1栋15516930.209月底正式售楼处与样板间完成；拟10月下旬推盘住宅

住宅2栋10020754.58住宅3栋9820489.58合计48865756.02

库存住宅5.海8万㎡臂，占专库存愈体量80诵%以上赠，重头千戏！地下归商业交为次狱。住宅攀、商唯业共凡享卖墨点产品模核心宋价值省点提撑炼全方终位高愿端都辟市配才套城市角中心展核心券口岸浣花纲溪核量心自贷然配牵套位中形心、遮拥都唐市配涛套、争抱浣唉花溪有的效不是健口岸辞、不腿是配党套、内不是银自然蓝。是1+朵1+玩1＞3住宅皱专属劲卖点产品欢核心使价值不点提捡炼高赠疯送：送的突不是雅阳台咬，是那房间低、花徐园。2T谦2F、超奥大视少野：不仅刚是板劫楼，尺是超缸薄板勺楼。横厅信、户子型方鞋正、羊房间郑大尺克寸、够花园稻：这只慕是户撞型。高赠伯送、2T处2F超大志视野骆、豪桥装横甘厅、牙送花臂园地下痕商业垦专属呀卖点30馆-6界0㎡为主刺，80沸-1开70万总壁价，更投资距商铺蹲。8%年投要资回筛报率堤。成熟睬氛围范、地锐铁、铃结合枝本案剧地上签商业痰仁和鼠春天项形成大规模召性商丑业中茄心。低门呼槛高收死益升值旅潜力潮巨大产品盘核心们价值妈点提融炼产品伐线丰戴富部分6米层舞高、梯方正消、产辣品线摩丰富求面积释随意狠组合低门婶槛、绍高收邮益、乞升值衬潜力依巨大产品民销售亏难点挺分析楼号户型面积房型户数1#（155户）

D1141㎡3房2厅2卫16D2104㎡2房2厅1卫6D387㎡2房2厅1卫28D4108㎡2房2厅1卫26D5130㎡3房2厅2卫24D6111㎡3房2厅1卫19D7123㎡3房2厅2卫2D3-188㎡2房2厅1卫30D7-1124㎡3房2厅2卫22#（100户）

C1184㎡3房2厅2卫24C2220㎡3+1房2厅3卫48C3176㎡3房2厅2卫24C1-1295㎡4房2厅4卫1C2-1324㎡4房2厅4卫2C3-1299㎡4+1房2厅4卫13#（98户）

A1187㎡3房2厅2卫22A2226㎡3+1房2厅3卫48A3176㎡3房2厅2卫24A1-1306㎡4房2厅4卫1A2-1334㎡4房2厅4卫2A3-1294㎡4+1房2厅4卫1面积恐大总价章高套二什总价航过百稍万客辉户面议窄，兄套三萝总价15割0万以敬上住宅溜：1）总价梁高，需建挖立高特价值主输出四支撑糊售价。2）客户杜面窄，需建坑立高祸效推闷广组租合扩魂客。产品学销售键难点正分析地下贺商铺岔：销售暑难度览较小推广警核心虫价值寸点：膊口岸网优、符投资芳门槛傻低、自收益绪高、既升值拿潜力发大。附加急针对扫性渠结道：惯xx勒百万煤投资件客户狼资源距、高似费效昼渠道轻扩客野。8%高回蒜报总价趣低，遍客户彻基数串大难点散：扩龄大客棍户基俊数解决叹办法津：产品晒销售厅难点轮分析本案接剩余项货源妻销售重点裂、难点岛为住散宅以下参详解挺住宅集营销【立场】-洗-【本】-教-【对味】-纷-【气场】-课-【到达】【对味】篇客户干分析城西拉区域城中项目斑区域顽辐射茎能力祸示意草：城西之、城州中为奴主客户余来源外地炊客户城南制区域外地迅客户目标染客层歌定位佩：中端漏及高驱端客值群职业谋特征置业奸特征中等费规模废私营萍企业进主和剑个体篇户政府览、事承业单轻位领葛导企业伍中层挖干部大型灵私营尺业主恭或个困体户号；国企蛛、事欲业单蛇位高另层领膊导三次检置业菠或三失次以领上讲究栗奢华薄，追烘求豪懂宅二次常置业价格揭敏感摆相对冬度高铁；注重宾楼盘拖档次客户戒特征具有寺较高箩支付折能力拆的财还富阶棕层，耻中端尸及中堂高端扁客户市，以辛改善抄型置例业为略主，苦二次著置业把以上吉。客户辟特征然：中高夹端客萄群、糊老板栏、高温管、补权重吧、多认物业目标筑人群高端词财富膀精英新、上稀流中闯产阶授级、蝇新进帐社会滤新宠离；城西旧高支杀付能掘力的灭产业已人群诵；省内抹二级叉城市委移居垒成都花的财标富人映群；区域僻外或恭外地馋返乡笋置业甩的高五端人想群；看重港综合单体价像值，赖具有脖较高批支付管能力猛，热践衷房倒产投烫资的河人群凝；项目抄客户巡寿人群任锁定达：客户悼需求卸分析客户员需求洒解析市面温上的满豪宅真，多裂以贵央族、牵上流基圈子族作为悄主宣肿传点躲，但谊是客户求真的顶认为玩物业虹能为话他们够贴金舌？客户鼓需求院分析xx恐认为访：NO，例呜如望嗓今源根、誉牵峰、糊雍锦使汇等嚼一干柱高端蜘物业质，是死客户衰在给赵项目玻贴金火。多数火身价甘千万扛或上含亿以申上人欺士，拣他们引需要邀贴金间的不唱是物赶业而恢是事钩业。作为饭打拼找多年窗或已青经具叙备极是强资眯金实删力的供中高屿端人茫士，朽会被额所谓粥的上霞流生悲活圈雨层所析忽悠协？试想中新希种望的氧刘永姜好买盖了麓燃山。醉刘奇纺葆买赢了蔚艇蓝卡身地亚非。那他途们真幻玉正在纷乎什票么？客户凳需求搬分析xx抹认为蹄：价格额与价心值匹铸配性价谜比【誉峰】：均价18雹00血0/狮㎡—精装60免00元/㎡残=1宣20毙00元/㎡换算玻为实拢得后辞均价80阴00容-9勾00改0元/㎡。是否蒜方便匆、舒级适地段青、配烧套【天祥吩星耀】：二证环、页浣花请溪、哨仁和孤春天帜、家凑乐福莫。是否晌满足自己标或家丙人需单要功能【天祥进星耀】：17件0-股33盏0，高腥配套熔三/四。对味项目逆感觉把、形慎象成熟蜜、内葱敛有座厚重芒感的泪项目沿更符秧合客吨户的夸口味其实丸，客班户需臂要的障是真掘实满事足需览求的吐物业此，而弱原始寻卖点产更能板打动摘客户膨。既然客户恐具备论极强垂辨识培能力犬、需胞求真级实何须高调孟、浮型夸何不脱颖除于成应都市班面上绘大同偶的推多广，狮实现胆对味拿、差糕异化诉说烟客户能想听框的，锡不再轮拐弯稠、直迫击要却害更何咱况这样雀即出睛名，勾还会符被认纪可结合习开发半商目鞋标、朋市场碍需求拦、市还场营例销现匪状项目冰住宅趋营销料核心绵思路秃提炼葡：【返璞疮归真】直接诉求献客户旦真实减需求魔，原始佣卖点，造苹来访谨。通危过最渠大化稳的“亮剑”产品涨本身，提穗高客厉户对叼产品渐认知填、感蓄知价宰值，息谋成锦交，供达到歼提升唉溢价才目的茧。线上参直击融产品庭原始武核心侍价值芒点，究一针店见血伸，满循足其懂需求游，产衣生来稍访冲受动。线下牺通过颠软服源务、沸硬件饱包装驶、卖僚点强路化灌神输，祝说事率实说恳话，寇最大益化亮玩剑产臭品特具征。【立场】-奸-【本】-辅-【对味】-醋-【气场】-狸-【到达】【气场】【远观】调性住宅秘形象既定位膏、建友立【近看】气场【附加】专属就、尊果容需重扎塑住晋宅形昏象，辈塑造段高端抛物业刺心理信价值商感知蚊。【远观】调性重建愚形象”亮剑昌本体“前期港销售若商业总产品血，项挣目名“广场”，形候象以柳商业拌味为签主。潮后期妨主要吐以住练宅为浑主，弦需通皆过建怎立住留宅形烧象、传调性肚，塑籍造高寸端物休业心为理价姜值感林知。需通遇过住贩宅形泛象建蚁立，蔬塑造忌高端四物业芒心理炭价值劳感知测。【远观】调性20悉10年，某成都洋豪宅偷多名颠流圈耻层、吵高贵既调性期，形木象浮攀夸。品质哗、形脸象诉膛求需通削过住菌宅形解象建皂立，则塑造没高端殖物业知心理煤价值岔感知惕。【远观】调性20予11合-2次01耽2年，赖诉求厌转向候原始叉卖点千：产肤品、肆地段誉、温矿情。22赶0平双导景大腾宅全产妻品诉胃求需通倘过住间宅形爽象建乒立，认塑造垫高端匹物业周心理足价值寇感知队。【远观】调性本案妇尊重字市场猴，还颗原大锐多数吐高端哥客户楚真实棵状态桥。虽然【高端】但【不浮嗓夸、焦不高芹调】，注批重【稳重羽、内展敛】，并剥直击醉核心达。不浮愤夸、焰不高钳调，【星耀】很真彼实回家姻不远资行：送浣花票溪、踏城市权心需通密过住街宅形殊象建勇立，乏塑造妥高端樱物业赖心理键价值溉感知桐。【远观】调性住宅均分案雁名【星耀】重新昂塑造难住宅运形象，扭没转整锁体商诊业形岛象对怒住宅钢不利智影响急，与股商业悼产品社分隔怜。天空裤之星默、闪柿耀。体书现高伴端之翁意，货于本海案高疾总价披匹配旦，符镰合产凡品特诉征。星耀啄系住纤宅产川品。后文雕将会斧详细说讲解键，将爷住宅宇产品升本身休卖点彩整体头，“五指蔑合一”蓄力此而发粥。【立场】-马-【本】-扯-【对味】-秋-【气场】-棕-【到达】【气场】【远观】调性【近看】气场杜：销售狮现场宝品质哑提升展、产卖品卖拜点输丢出强舱化【附加】专属牢、尊航容售楼省部气矮场建叹立：帐场外慰，软辫件方恰面。【近看】气场停车柳场，日自主杨选择克免费哨洗车贺。标躲杆、顺高品以质始昏于起度点为客逐户树歌立良前好的黄第一茄印象举，为必项目石增分棵。差括异化帽服务卧，体扒现项序目的寄高水桶准可以补吸引窑周边奥人群权到项枕目洗锡车，迅提高着项目愧形象棍和知远晓度饱，并瞧促进营来访客户纹进场挡后，纤由保珠全人耀员主芹动询雕问是足否需阔要车执辆简椒单清超洗服求务差异临化服爪务洗车借护理揽客售楼捷部气插场建退立：滨场外资，软胞件方萌面。【近看】气场提升神物管望人员单服务跟标准概及规暗范物业澡人员残强化散训练荷，5米气慕质问庭好、单微笑卧；提升卵物业舰人员君的服熔装品概质；招聘1-萄2名形顺象气惊质佳厌的物辨业服完务人伟物，烈充当乌“门川面”爬，提啄升物物管人压员形吃象；场内殃楼书捞加入摸物管界小故馆事，经感性盈打动遮客户以故杰事的观形式尽，打峰动客样户，屈引起助共鸣“一个段小孩村的故俊事……备”规范品质好感心灵莫共鸣售楼铸部气救场建米立：久场外袜，硬拒件方标面。【近看】气场品质骗感过渡挥空间昭示傅性售楼良部入隶口处摘，绿撇化、求地毯批包装万。交通仁要道--准-售楼性部过之渡空林间。体现鸭项目炸高端喷气场悄。提高耀项目握昭示帐性，旁提升辛项目葛感官暑价值洒。售楼改部气葛场建棕立：露场内滩，硬指件方巧面。【近看】气场奢侈守品暖场借势抽奖奢侈榨品展意示及编抽奖项目下现场竟设置疏奢侈捕品展题示区膨域，母借助辱奢侈致品的数形象青来拔和升项厨目的偿形象挎。周末抄抽奖蜓，来忍增加利上客艳量，聋和起葬到销延售暖逆场。嫁接疼仁和萄春天伍或其司他高识端珠崖宝、梯服饰窜合作可以匪展柜茅的形烧式，桃设置毛在售撇楼部1楼或尖园林扎水景锄周围宋，进尸行长显期展税示售楼荒部气辆场建蒸立：妇场内乓，硬尿件方粘面。【近看】气场销售咽现场污主题作式包著装为区兼别开赔区域廊内其开他项录目的延销售淹现场后，提市升本斧项目立形象攻，长骡期展基示嫁接卷相关办节日不（例弯如：姜春节至、情张人节枝等）此进行赴售楼拿部的松主题蛛包装舱。让抛售楼搂部给浙客户辉更好隔更深倒的印银象无节掉日期观间，脑自创旋主题脂进行铁包装此，营骗造销欲售氛哀围。蒙可参符考伊蛛藤洋薄华堂蹈操作编手法主题长期询展示氛围整体耀包装售楼钓部气恶场建木立：等场内狗，软削件方训面。【近看】气场售楼数部进帖门，碍客服颈先行拳，冷曾、热数毛巾盗服务客服父先行纤，是查否首读次到寄访询避问，塘营造伏项目币档次万感。为区挎别开堤区域携其他惊项目枝，差晕异化脂服务城升级厉。提供犯常温吵、冷槽两种易湿毛玩巾，哥让客预户进哭入售两楼部底便是鄙温馨我、轻停松的盒感受押。差异排化拉近偷心理阻距离售楼含部气妈场建查立：评场内喜，软设件方亚面。【近看】气场销售事人员伐平等促姿态进对话拳，以捎客户堪需求件为主开导服驳务，概朋友地式交瓣流。平等宿姿态专业畜介绍朋友始式交谨流先进拳行售集楼部天包装信主题骡介绍名，拉对近与师客户烛心理雨距离谢，铺所垫后添续工局作。售楼倡部气甘场建寄立：可场内室，软葛件方耗面。【近看】气场周末外籍狂人士形象演奏周末雅“老洪外暖毕场”周末浮定期酒安排泪外籍狱人士萄在售愤楼部屈，佯钩装洽尘谈，替起到叙暖场昨作用深。通过井外籍清人士铁的形猛象来财提高秆项目斤形象周末爱轻乐座器演敬奏周末狡安排摘演绎毛人士窑在售享楼部蜻，进举行轻觉乐器县的演野奏，陈暖场岩和提搂高项谊目形苍象如：喝萨克丘斯、册小提浓琴等+住宅浇本体夏价值客包装【近看】气场卖点喜较多忍，无袄重点年。需胶整合胶“五半指成多拳“馆，强嘉化产输品价彻值、项形成消记忆组点。住宅薯本体娱价值议包装【近看】气场【星耀风品质切系】五道【首道】：城市授中心列位置【次道】：都市猾配套胆与自顷然配贝套。字中心编口岸左高端详商圈葡（仁席和春浅天代沿表）垫、城它市核绪心自降然资千源（沈浣花照溪代吊表）【叁道】：高赠始送，谁豪宅坑也不荡缺性耐价比炉。【肆道】：全视处野都垒市景浆观。2T骨2/准4F，造型就奢赤侈采仓光面饭，周仁边多包层、为小高量层建锹筑造斥就浩斥瀚视御野。【末道】：全亮丈点户鞠型。塞方正脾、横绞厅、唯大尺黎寸、米户户闹花园辽。直击您原始己卖点销售地线豪弃宅营百销气臭质【近看】气场【二平】姿态鞭平。塌置业