广东住宅小区项目市场调研报告详解附图丰富

XX塘尾项目

市场调研报告1宏观背景市场分析地块评估思维导图宏观经济区域规划宏观政策房地产市场分析区域商圈分析地块位置目标客户群分析SWOT分析重点案例分析思维导图22006年惠州市石化工业强势崛起，规模以上工业实现增加值369.27亿元，增长30.2%。其中，电子工业214.2亿元，增长15.2%；石化工业53.42亿元，增长2.7倍。中海壳牌石化项目于3月份顺利投产，成为拉动惠州工业高速增长的主导因素，产业结构也向适度重型化调整，轻重工业比重由上年的52.9：47.1调整为45.2：54.8。2006年，XX区地区生产总值突破百亿大关，实现100.2亿元，比上年增长90.3%，随着中海壳牌的顺利投产，拉动作用明显，XX经济发展显著加快，国民经济高速发展，各项指标都有明显改善，经济质量进一步提高。XX宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势宏观经济—整体GDP2006年，XX区生长总值增长幅度为90.3％，增幅位居全市之首，占全市GDP约一成。不难看出，XX区经济发展受支柱产业石油化工、电子、汽车、钢铁等影响较大。信息来源：市统计局区域生产总值（亿元）增长幅度占全市比例XX区100.290.3％10.7％惠阳区90.3916.2％9.7％惠城区394.0316.4％42.2％2006年惠州三区生产总值（GDP）比较表信息来源：市统计局3第二产业：实现增加值72.7亿元，增长150.1%，其中工业增加值66.6亿元，大幅增长272.2%；由于中海壳牌项目投产，拉动工业迅速发展，三产比例进一步优化调整。2006年XX区三大产业分布图（GDP）第三产业：实现增加值25.1亿元，增长16.8%。其中批发零售，金融，交通运输、仓储和邮政业发展速度较高，分别实现增加值1.63亿元、0.4亿元、7.58亿元，比2005年分别增长20.1%、25.0%和9.8%。四大支柱产业：2006年石化、电子、汽车、钢铁四大支柱产业产值270.4亿元，增长319.9%，占全区工业产值比重的89.7%。其中，石化产业完成工业产值194.2亿元；电子工业产值42.9亿元，增长27.7%；钢铁工业产值10.5亿元，增长32.5%；汽车工业产值22.8亿元，增长17.2%。高新技术产业：XX区共有省级以上高新技术企业10家，新增1家。高新技术企业产值达215.7亿元，10家工业企业产值占全区工业比重71.5%，提供就业岗位2094人。单位：亿元2006年同比增长所占比例本区生产总值100.290.3％——第一产业2.42.8%2.4%第二产业72.7150.1%72.6%第三产业25.116.8%25.0%招商引资：2006年共洽谈引进项目86宗，涉及投资总额15.2亿美元，其中外资项目32宗，投资总额4.76亿美元，其中较大的外资有中海科技电子项目、星华电子项目等；内资项目54宗，内资比重不断加大，投资总额9.57亿美元，各占62.8％和63％，其中较大的内资项目有比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目等。目前世界500强企业14家。信息来源：市统计局宏观经济—产业布局以中海壳牌为龙头的第二产业发展迅猛，第三产业平稳4——2005年7月21日全球第二大石油和化工仓储公司——欧德油储集团公司在XX石化区举行奠基仪式。——2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程——牛湖山隧道动工。——2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。——2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。——2006年7月1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。——2007年4月9日深圳比亚迪携巨资60亿元人民币投向XX。——2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额100亿元人民币。——2007年12月又一电子产业园启动，爱华电子等五家企业签约进入XX……

XX重大工程经典回放：石油石化、电子和港口物流等产业聚集运行、投产，为片区经济发展来带了使命契机，同时国际科技、管理型人口（人才）剧增，大量住房需求也将迅速释放。宏观经济—重点项目（1）石油石化类项目成为经济发展的强力引擎，国际管理型人口剧增5

中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。发展格局XX所处的特殊地理位置吸引着国内外大型石油化工、工业电子制造及港口物流业等企业的聚集。其中中海石化项目的建设及香港和记黄埔进驻惠州港，使XX初步形成了大工业、大港口的发展格局。广东LNG惠州电厂项目：是广东LNG总体项目的配套新建项目之一,由中国海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东省电力发展股份有限公司投资建设，总规划装机容量为210万千瓦，总投资约为85亿元人民币。

港口物流产业：作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是开发区对外开放的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气化工储运基地和区域性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达2560万吨，油气库区的建设规模即将突破200万立方米。

东风本田汽车零部件有限公司：成立于1994年12月，于1995年11月30日正式投产。公司位于广东省惠州市XX经济技术开发区，与深圳、香港、广州近在咫尺，是发达的泛珠江三角洲经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘的保安和机能性零部件。1998年11月获得ISO9002质量认证；1999年11月获广东省高新技术企业称号；2002年11月获广东省先进技术型企业称号。

中海壳牌等大型企业成为支柱产业，辐射延至惠州及珠三角宏观经济—重点项目（2）人口变化2006年末，XX区常住人口13.60万人，从业人员86294人，增长14.4%，就业大专以上学历人数12331人，占全区从业人员总数的14.3%，区内就业中级以上职称人数4090人，比2005年增加985人。区内在岗职工年平均工资为22553元，增长4.9%。6城市/区域惠州市同比增长XX区同比增长GDP（亿元）933.1916.3%100.290.3％人均GDP（元）2501914.3％7370077.5％房地产市场启动期平稳发展期减缓发展期房地产发展曲线800美元4000美元8000美元人均GDP快速发展期发展态势：

2006年惠州市人均GDP为3127美元，房地产市场处于快速发展期，XX区由于人均GDP发展迅猛，房地产发展相对滞后，理应处在快速发展期。西蒙.库兹涅茨经济理论是80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，随着经济的发展，相应的边界应该适度增加，但理论基本结论是正确的。目前，就人均GDP来看，XX区房地产市场处于非正常期，与大庆油田、科威特油田呈相似性。但就市场特征来研判，XX区房地产市场仍处在快速发展期。2006年惠州市和XX区人均GDP发展态势2006年惠州市GDP相当于1989年深圳，XX区人均GDP超过深圳同年数据。宏观经济—与房地产对应关系XX非正常期惠州正常期XX区域经济发展迅速，人均GDP大幅增长，房地产业快速发展7XX规划定位惠州南滨海新区，项目位于西区中央生活区XX区“五区一岸线”规划图“五区一岸线”规划——“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），全力描绘滨海石化新城区。中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。XX区功能定位：力争通过5～10年时间的努力，奠定将XX建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。电子、汽车零部件产业石油化学产业黄金海岸旅游区港口、物流区域规划—XX规划西区中央生活区8本项目位于西区中片，周边密集的工业产业园区为项目赢得发展先机区域规划—西区规划西区规划：XX西区工业园区目标是建设成为新技术、电子信息和汽车工业基地。西部工业产业区主要由响水河工业园、东风车城工业园、西区科技区及西南片区组成。西区西二大道概况：西二大道即目前的龙海二路，集中了西区现在和未来绝大部分住宅项目，在建/售的项目由德州城、珠江东岸、爱顿第三季度、菩提园、惠丰城、熊猫国际等，预计08入市的有东部项目、龙城振业、东港项目、建艺项目、金汇园等。9XX区产业与周边城区形成有机互补现代石化数码、中海壳牌石化项目后勤基地电子加工、纺织、家具……高新技术、金融、物流、制造工业……东莞市深圳市惠州市工业制造、高新技术……石化产业区和港口物流产业基地XX区XX区及周边城区产业分布图信息来源：各地相关政府网站半小时生活圈深圳轨道交通、产业东延至XX的利好因素加速了深圳与XX生活圈的融合。惠阳区区域规划—产业融合10未来立体交通网络为吸引外地客增加筹码公路方面：连接区内外的高等级公路—惠（州）澳（头）疏港大道与深汕、惠盐、广汕、广惠、惠河等高速公路联通；XX沿海公路已动工建设，建成后将使XX至深圳特区（关内）的距离缩短至36公里。

铁路方面：京九铁路支线——惠（州）大（XX）铁路已建成通车。

空运方面：开发区距深圳宝安国际机场70公里，距广州国际机场150公里，距香港赤鱲角国际机场120公里，均在两小时车程内。2008年3月，惠州机场将恢复飞行.海运方面：开发区内的惠州港是京九铁路南端最便捷的出海口，可直航世界各大港口。XX立体交通网络形成引发产业格局延伸交通优势开发区已初步形成了由港口、航空、铁路、公路和光纤组成的立体交通通讯网络。功能延伸立体交通网络引发片区新的产业格局延伸，未来的XX片区依托海港的独特优势将会成为珠三角新的热点区域之一。同时，深莞惠立体交通网络将为XX带来了大量深圳等异地投资客。区域规划—城际交通11XX宏观经济与规划——小结1、XX区经济整体呈现高速发展势头，以中海壳牌为首的第二产业发展迅猛，其辐射性已延至惠州及珠三角。2、石油石化产业成为XX区经济的强力引擎，国际科技、管理型人才剧增，由此而引来的住房需求必将释放。3、XX区人均GDP大幅增长，房地产处在快速发展轨道。4、珠三角产业互补和融合，XX交通网络日益完善，惠深半小时生活圈（XX、惠城、惠阳和龙岗区）浮出水面。5、本项目位于XX西区，片区电子、汽车、高新技术产业规划为项目赢得了发展先机！12后市政策预测：短期内整体影响有限，物权法和人民币升值形成正面影响2007年，将是房地产政策、土地政策和金融政策执行非凡的一年，各类政策完善和落实必将成为政策发展主方向，主要目标仍是监控土地市场、调整住房结构和规范市场秩序等。其中，◎房地产政策：2007年政府必将从多方位多手段调控房地产市场——以国六条为基础，“90－70”住房结构政策和经济适用住房政策将会得到进一步落实，普通商品房、廉租房和经济适用房供应比例将会历史性增加。◎土地政策：地方土地资源紧缺，2007年土地调控不会松弛，调控将继续在国六条的“严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积”框架下进行，土地政策（土地增值税）和规划政策将继续作为政府调整房地产市场供给方面的主要手段。◎金融政策：预计2007年房地产调控将在现有的框架下持续，除加强已有政策的执行力度外，增加保障性住房建设，加息、提高准备金、首付比例、物业持有阶段税费征收等将可能是2007年金融政策调控的几大热点。◎物权法：2007年物权法条文进一步清晰和明确，有效保护权利人的物权。◎人民币升值：2007年国际油价、矿石价格涨幅都很大，房地产价格持续上扬，人民币升值的预期正在走强，吸引大量国际游资涌入中国。本项目住宅和公寓，受此政策影响较大，户型设计90平方米以下须达70%以上。2007年政府整治土地市场决心不减，本项目土地受政策影响较大。若本项目通过贷款进行建设，则受金融政策影响显著。消费者方面影响不明显。置业者购买信心增强。宏观经济—政策影响本项目对外资将更有吸引力。虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策风险（XX规划）、城际关联性开发政策风险。13XX土地政策：整治拉开序幕，难度和范围不容忽视XX区土地政策：根据XX管委会惠湾[2007]5号文件显示：2007年2月规划修编和闲置土地清查的范围为：全区整治土地面积36.54平方公里，其中西区上杨4.92平方公里，霞涌大岭1.81平方公里，响水河南部3.87平方公里，中心北区10.65平方公里，中心南区15.29平方米。本项目位于XX西区土地整治范围内。XX区尤其中心区土地大多已出让，均掌控在开发商手中，土地闲置整治未落实之前土地入市时间不确定，项目未来竞争不明朗。国务院关于加强土地调控有关问题的通知（2006.8.31）一、进一步明确土地管理和耕地保护的责任二、切实保障被征地农民的长远生计三、规范土地出让收支管理四、调整建设用地有关税费政策五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度六、禁止擅自将农用地转为建设用地七、强化对土地管理行为的监督检查八、严肃惩处土地违法违规行为。宏观经济—地方政策影响（1）14XX土地政策：土地放量较大，未来竞争形势严峻2007年惠州市（XX区）招商引资推介会招商项目用地根据惠州市国土局资料显示，2007年XX区招商引资推介会招商项目用地合计37宗，土地面积为691.3万平方米，建筑面积1382.6万平方米，容积率多为08－2.0，其中多为石化工业用地，居住用地仅三宗，土地编号为8、9、10号，土地面积约164.7万平方米，建筑面积329.3平方米，地块之大不容忽视。且于2007年1月29日已集中挂牌成交。

区土地供应特征：

土地性质：石化工业土地占主体，居住用地面积约占23.8％；

居住用地：居住用地地块数量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。

出让时间：三宗居住用地于2007年1月29日集中挂牌成交。

竞争形势：三宗居住用地将可能与本项目形成竞争。

宏观经济—地方政策影响（2）15XX土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大土地编号土地性质土地面积建筑面积容积率土地现状出让时间1石化工业用地1232892465780.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让2石化工业用地1017972035940.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让3石化工业用地48198963960.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让4石化工业用地1400002800000.8~2.0已完成征地补偿2006年10月14日已出让5石化工业用地965951931900.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让6石化工业用地1154422308840.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让7石化工业用地1798373596740.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让8居住用地800891601782已完成征地补偿2007年1月29日已挂牌成交9居住用地90386018077202已完成征地补偿2007年1月29日已挂牌成交10居住用地66287413257482部分征地补偿未完成2007年1月29日已挂牌成交11港口用地1545173090340.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让12港口用地125669925133980.8~2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让13石化仓储用地1130002260000.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让14港口用地964251928500.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让15港口用地57000011400000.8~2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让16工业用地1000002000001.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让17工业用地500001000001.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让18工业用地1120362240721.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让19工业用地524591049181.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让20工业用地40070801401.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让2007年惠州市（XX区）招商引资推介会招商项目用地表（一）宏观经济—地方政策影响（3）16XX土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大土地编号土地性质土地面积建筑面积容积率土地现状出让时间21工业用地500001000001.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让22工业用0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让23工业用地1862803725601.0~2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让24工业用地1252622505241.0~2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让25工业用地855271710541.0~2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让26工业用地678001356001.0~2.0已完成征地补偿2006年5月30日已出让27工业用地20000400001.0~2.0已完成征地补偿2006年11月23日已出让28工业用地531251062501.0~2.0已完成征地补偿2006年11月23日已出让29工业用地500001000001.0~2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让30工业用地31000620001.0~2.0已完成征地补偿2006年8月14日已出让31工业用地25870517401.0~2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让32工业用地28250565001.0~2.0已完成征地补偿2006年8月14日已出让33工业用地20000400001.0~2.0已完成征地补偿2006年10月27日已出让34工业用地20000400001.0~2.0已完成征地补偿2006年10月8日已出让35工业用地997501995001.0~2.0已完成征地补偿2006年7月28日已出让36工业用地967751935501.0~2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让37工业用地94105818821161.0~2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让合计

——691288413825768

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——2007年惠州市（XX区）招商引资推介会招商项目用地表（二）

宏观经济—地方政策影响（4）17国家政策——小结1、2007年是中央和地方房地产、土地和金融等房地产相关政策落实年，国家起征土地增值税等相关工作，土地市场进一步规范，但后期政策效果有待观察。2、XX区土地整治已展开序幕，难度和范围不容忽视（36平方公里），项目入市时间不明朗，项目未来竞争形势严峻。3、XX区土地市场放量大，工业用地占主导，居住用地数量少但规模大。同时，产业的集聚引发了工业用地的开发，不仅拉动了经济发展，而且将引发大量的高端需求。4、虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策风险（XX规划）、城际关联性开发政策风险。5、周边项目入市时机难以把握，本项目面临竞争压力较大，建议本项目就目前大好形势之下尽早入市，抢占先机。18宏观背景市场分析地块评估思维导图宏观经济区域规划宏观政策房地产市场分析区域商圈分析地块位置目标客户群分析SWOT分析重点案例分析19XX枪区供泥应集蚊中，碧大盘稠时代枣来临淡，未清来竞源争不艳明确峰景肠湾新天狸名城SO愧HO世纪中天心彩虹富城富康猫国际在售国楼盘拟售待楼盘海韵·国际菩提外园1期菩提炉园2期熊猫抱国际2期熊猫恩国际1期三扭组团康汇躺花园地块8号君豪双国际艰公寓1期君豪粗国际题公寓2期地块9号地块10号南山防国际已售淘楼盘惠阳已区房地屡产市坏场—XX断战国年图坪山葵涌万科17英里金众嘉项目珠江裤东岸听涛倒雅苑爱顿板第三符季东方稳新天除地君汇渔上城星际变首座秋谷馅阳光用里20广场康明珠惠景奶豪苑半岛垒一号1期锦绣女豪苑2期华星·金碧箩雅苑1期隆基抬天地幻玉广场东方醉新城1期本因晓坊·宝家如园都市鬼广场润鑫果花园丽江冤花园尚城柜世家1期壹品阿上城2期信和范苑2期华茂·倾城露名钻长鸿域花园1期河滨此世纪以华城华宇·开城距公寓中豪宫华厦中豪叹国际峰景床左岸城市浴丽景在售拟售锦上珠花华星·金碧晨雅苑2期天安皆淡水词项目惠阳蓬区快浮速成平长，寸集约课发展已售锦绣蠢豪苑3期海岸第物业赖项目富康线国际惠阳CB健D秋长掩镇惠阳指商业垂中心厅区房地蛛产市豪场—惠阳别战国胃图世贸搁广场20咱76私享牲家左岸岛春天半岛夺一号2期So纽奉hu世纪中天抓彩虹嗓城顺御油名居21物业开发一览表序号项目名称地理位置发展商占地面积规划建筑面积已建建筑面积已售建筑面积已建未售待建建筑面积开盘日期销售率1德州城西三大道惠州XX德洲投资公司18642252198211528501152854066972007年10月底0.00%2珠江东岸西区深圳市珠江投资发展公司6132281058679120000100000200009386792007.10.180.00%3观山悦西三大道中段龙城振业房地产2072860000000600002007.120.00%4秋谷阳光里移民村西惠州市秋谷实业4000010000026934269340730662007.6100.00%5君汇上城西二大道惠州伟峰地产4500012000040000040000800002007.110.00%6响水明苑熊猫国际南侧永昶集团9338390003900039000002007.8100.00%7明珠公寓西区淡澳大道锦联地产6000180001800018000002007.8100.00%8爱顿第三季西二大道联光地产300001000000001000002007.120.00%9熊猫国际西二与XX大道交汇处熊猫地产800000110000040000040000007000002006100.00%10美岸栖庭响水路与XX大道交汇处惠州市国圣房地产开发有限公司2581585010400002000020000450102007.9.26100.00%11君豪公寓淡澳大道与响水路交汇处

惠阳区中铭实业有限公司4000013000060000600000700002007.110.00%12菩提园2期西二大道东XX天拓地产10772621439310000042000580001143932007.9.2360.00%13听涛雅苑中心区北段惠州昌浩地产

502241310000001310002007.12.10.00%14新天名城澳霞大道与25号公路交汇处XX新天房地产开发有限公司425001600000001600002007.110.00%15新际首座澳霞大道与25号路交汇XX新标房地产开发有限公司500039850000398502008.30.00%2216东方新天地澳头圆盘大中华实业（惠州）有限公司53317104840000040000310482007.110.00%17海湾假日XX假日酒店旁XX安惠资产管理有限公司

2100249102491024910002007.7100.00%18海韵华庭新澳大道中国银行XX正盛实业有限公司1600160001600016000002007.8100.00%19澳南雅苑澳南路6号XX昊昌实业3261300003000030000002007.5100.00%20峰景湾XX大道与霞澳大道交汇德丰投资16000550005500055000002007.3100.00%21南山国际XX体育场东南角南山集团5427436724367243672002007.4100.00%22惠丰城西二与XX大道交汇处东德丰投资80000168000680006000080001000002007.3100.00%23中天彩虹城人民路西侧中天兴源实业89156460000600000600004000002007.120.00%24中恒sohu世纪人民五路中恒地产36104854820000020000285482007.10月底0.00%25城市丽景开城大道惠阳区联诚实

业3000320003200032000002007.899.00%26左岸春天长安南路与熊猫大道交汇处伟洲实业、金汇投资428608715510000010000771552007.120.00%27圣堤亚纳长安南路建鼎实业1135859366000593662008.30.00%合计－－2285684497361313588019675163912853614812－-23住宅抗市场省供应充足墨，竞诞争激鸡烈。调市场需求赛度减裁缓，吃渐呈供大期于求便态势灾。住宅宇市场劈燕供应住宅祝市场刘需求物业演开发沉情况冠分析总占之地面竭积22贺85申68硬4㎡总建脑筑面壶积49采73另61海3㎡已建忌面积13盯58死80循1㎡住宅蹈开发岩供应量充贷足，裙后期度新入市项替目与兆待建己、待售体令量庞孕大。07年上赤半年卷以及折之前向市场物需求败巨大朱，基紧本消艘化供贩应量皆。07年下裙半年魄开始液需求葵减缓饶，市片场观暂望气浴氛显朝现。庞大剃的供更应量次对未李来市取场造贺成强万大的午冲击24物业开发与均价表序号项目名称占地面积规划建筑面积容积率一次性折后均价1德州城1864225219822.8043002珠江东岸61322810586791.7310000（带装修）3观山悦20728600002.89未定4秋谷阳光里400001000002.5038005君汇上城450001200002.67

6响水明苑9338390004.1823007明珠公寓6000180003.00

8爱顿第三季300001000003.33未定9熊猫国际80000011000001.38500010美岸栖庭25815850103.294500（带装修）11君豪公寓400001300003.254200（带装修）12菩提园2期1077262143931.99440013听涛雅苑502241310002.61未定14新天名城425001600003.76未定15新际首座5000398507.97未定16东方新天地53317104813.335000（带装修）17海湾假日21002491011.868000（带装修）18海韵华庭16001600010.004200（带装修）19澳南雅苑3261300009.20360020峰景湾16000550003.4432002521南山国际5427436728.05380022惠丰城800001680002.10430023中天彩虹城891564600005.16

24中恒sohu世纪36104854813.45

25城市丽景30003200010.674400（带装修）26左岸春天42860871552.034100（带装修）27圣堤亚纳11358593665.23未定28金迪星苑38636850002.20560029顺御名居2390149506.26350030华轩紫韵台28852533761.85未定31东江学府1954804456962.28456032光耀城市广场12380866486.996300（带装修）33星运绿洲嘉园901642200002.44335034郦城水岸47500850002.00未定352076私享家400600015.00500036鸿升世纪东方城1290002600002.04420037泰富御山郡20600613832.98未定26销售价格一览表序号项目名称发展商一次性折后均价销售率工程进度1德州城惠州XX德洲投资有限公司43000.00%出地面6层2珠江东岸深圳市珠江投资发展有限公司10000（带装修）80.00%一期部分封顶3观山悦龙城振业房地产未定0.00%打地基4秋谷阳光里惠州市秋谷实业3800100.00%打地基5君汇上城惠州伟峰地产

0.00%共3栋封顶6响水明苑永昶集团2300100.00%出地面12层7明珠公寓锦联地产

100.00%封顶8爱顿第三季联光地产未定0.00%打地基9熊猫国际熊猫地产5000100.00%封顶10美岸栖庭惠州市国圣房地产开发有限公司4500（带装修）100.00%1、2栋封顶11君豪公寓

惠阳区中铭实业有限公司4200（带装修）0.00%1期入住，2期打地基12菩提园2期XX天拓地产440060.00%封顶13听涛雅苑惠州昌浩地产

未定0.00%打地基14新天名城XX新天房地产开发有限公司未定0.00%打地基15新际首座XX新标房地产开发有限公司未定0.00%打地基16东方新天地大中华实业（惠州）有限公司5000（带装修）0.00%封顶（烂尾改造）17海湾假日XX安惠资产管理有限公司

8000（带装修）100.00%已出外立面18海韵华庭XX正盛实业有限公司4200（带装修）100.00%封顶19澳南雅苑XX昊昌实业3600100.00%封顶20峰景湾德丰投资3200100.00%封顶21南山国际南山集团3800100.00%装修完毕22惠丰城德丰投资4300100.00%部分封顶23中天彩虹城中天兴源实业

0.00%出地面7层24中恒sohu世纪中恒地产

0.00%出地面25城市丽景惠阳区联诚实

业4400（带装修）99.00%封顶26左岸春天伟洲实业、金汇投资4100（带装修）0.00%出地面11层27圣堤亚纳建鼎实业未定0.00%部分出地面27项目买规模工程应进度价格装修付程度销售勒率价格掘高低对销便售率影响专小项目聋规模影响绪价格兽，大社制区较伟高同等拘素质在楼盘恶装修房杆价格火较高工程昆进度克对价格认影响不明均显装修史房现较薪受欢迎膨，代表导消费趋物向工程茎进度凯对销售孝率影鱼响小愚，有期荒房消波费习朱惯物业斧价格稿情况随分析提升俩项目鞭住宅珠价格饶的几任个因跳素28价格订区间20泥00糟-3雾00滚030遣00岔-4竿50高045站00杏-6冬00描060第00丙-1厨00词00交通、区位好、小区内部配套齐全；主题式园林景观设计与建筑风格；精装修等配套昏设施配套祥少，堤少量起绿化书园林小区陆或周盖边有岁部分配罩套，蚂园林较有驾特色小区荐配套宇齐全警，主题提式园霉林建筑与谦景观工园林物业贫配套员情况量分析提升赔项目果住宅公价格货的配圾套设航施29户型统计分析一览表项目名称户型面积㎡套数户型比例已售套数户型销售率总销售率均价德州城1房35-3720016.67%00.00%0.00%

2房80-8842035.00%00.00%3房95-15246038.33%00.00%4房14812010.00%00.00%合计－1200100.00%00.00%珠江东岸联排230-25027263.40%26095.59%95.10%

双拼35010023.31%9898.00%商业别墅2205713.29%5087.72%合计－429100.00%40895.10%峰景湾1房40-605010.00%50100.00%100.00%

2房79.2715030.00%150100.00%3房93.7120040.00%200100.00%4房118.7110020.00%100100.00%合计－500100.00%500100.00%君豪国际2期单房29-3012027.59%00.00%0.00%

1房40-5010524.14%00.00%2房60-8012027.59%00.00%3房100左右9020.69%00.00%合计－435100.00%00.00%户型参及面忧积分咸析户型渐、面枯积及店价格遮、销坐售率书的相误互归拔律30新天名城2房72.97-82.1638641.91%00.00%0.00%

3房99.36-127.8246450.38%00.00%4房143.87464.99%00.00%复式148.04-225.78252.71%00.00%合计－921100.00%00.00%熊猫国际第一期第三组团3房1289020.69%90100.00%100.00%

4房1537016.09%70100.00%合计－16036.78%160100.00%菩提园3房153.2810031.35%8080.00%83.39%

4房204-29818056.43%15083.33%复式417-4463912.23%3692.31%合计－319100.00%26683.39%响水明苑2房6012044.61%120100.00%100.00%

3房13014955.39%149100.00%合计－269100.00%269100.00%惠丰城花千树二期1房287519.84%6080.00%86.77%

2房58-9018950.00%17089.95%3房97-10011430.16%9885.96%合计－378100.00%32886.77%美岸栖庭1房38-486033.33%60100.00%100.00%

2房66-859050.00%90

3房1023016.67%30100.00%合计－180100.00%180100.00%31左岸春天单房34-5222217.85%00.00%0.00%

1房48-5667754.42%00.00%2房74-8614711.82%00.00%3房94-10819815.92%00.00%合计－1244100.00%00.00%君汇上城2房83.4636.76%00.00%0.00%

3房104-13678584.23%00.00%4房162-164849.01%00.00%合计－932100.00%00.00%海韵华府1房42-599050.00%90100.00%100.00%

2房80-947038.89%70100.00%3房117-1212011.11%20100.00%合计－180100.00%180100.00%城市丽景2房69-8514433.10%144100.00%100.00%

3房112-12514433.10%144100.00%合计－28866.21%288100.00%听涛雅苑单房3018041.38%00.00%0.00%

loft/qq3815034.48%00.00%2房606514.94%00.00%合计－39590.80%00.00%322房－3房，50－150平米，面积范围跨度较广，市场供应与需求主力户型，居住与投资均可，但面临同类竞争激烈，要求户型创新。150—400㎡，4房以上总价高，供应量少，对环境与居住要求高20—48㎡，单房及1房总价低，总量较少，市场接受程度高，销售率高户型锡统计颠分析单房腥与1房4房与服复式2房与3房33商业侦辐射明能力—淡水盾、X细X商业预基础并落后绿，商疮业辐既射能粱力弱惠州佛特别及是X雅X的炒商业教基础碌设施叼还相镜对落灿后，灶缺乏仆有效喇市场础管理卫、商府业档尸次有威待提门高、复商业弄环境勇也有仰待改啦善。淡水兰商业附辐射肤范围验局限育于周符边乡遥县，之难于枝吸引到惠阳寒区外材客户喷；X恩X商把业辐币射能奋力更岁弱，要仅局雀限于陡XX讨区域坐居民杜。惠阳舌及X饺X作谜为新态兴的量区域冒，暂介时不怜可能袄成为攻更大求范围究内的昌商业胡中心殿，在授这种尖情况仪下，绑淡水受、X壮X的韵商业游项目喊包括阵业态坑、商份家实融力等兄在内骗的综众合商锡业水表平是羡决定奏其商蜡业辐略射能融力的筝关键庭因素验。商业惧市场腊状况34商业贩格局—淡水系、X盈X单极沫化格啄局，若但区列域级彩商业宝中心貌逐渐绢发展淡水膛商业雁绝大荐部分困集中稀于南坝门街吐商业评圈，裤而X驻X则会集中深于澳例头中培心商猪圈；淡水昏南门嗓街商露圈随列着沃怒尔玛好的进斧入及领房地听产项护目的领逐渐惨开发帆，商峡业中呆心地吵位将售进一驼步巩棒固和室发展筑；XX访澳头副商圈躲发展后受限鱼，商辉业将裹逐渐院向新痰中心阻及西源区中蛙心发抵展；35消费独习惯实用赖消费偿：受京到历姑史文络化及乳消费陵文化躬的影昌响，穿居民制消费蚁多注搞重实迅用性括消费石为主帮。夜消唤费：虫主要帅集中丹在淡潮水，澡夜生放活较违为丰蚀富，元夜总匪会、陷洗浴动桑拿绝、酒主吧、委歌厅游等娱村乐场罩所及除夜市膝餐饮及数量喇多，畜发展景迅速鞋；X晨X区旋由于器商业塌发展道比较惊落后栗，居鼻民夜姥生活岁亦比凝较平陪淡。消费酿档次崖有待孤提高业：淡黎水由蜓于近祝几年弦经济伙快速测的发么展，撞商业鸣水平国有了草迅速尿的提竭高，兆但X闷X由聋于处虎于发禁展初额期，灿新兴世商圈晃尚未匆形成订，居滋民仍尽然是惜以低乒档次非消费担为主免。36零售妨业业鱼态传统榨商业密占主么流：目前取淡水欣、X号X依纲然以盒传统握商业饲为主零售引业的绢业态炉：超市滑、百蔬货店有、便斗利店暑、专苗业店评、仓熔储商糟店、忧专卖秀店、岸大型白综合喝超市跪、集寨贸市晒场等昂。零售拢业的玩行业尽：行业止涉及议餐饮刷、食星品、险服装库、电奥子、危医药展、建粪材、幼家电也、图纤书音孕像等买。37零售如业业诉态淡水议、X皆X目潜前零续售市帆场主局要由谱以下8种业在态组始成：个体包户店便利谊店专业售店专卖含店百货咬店连锁览超市大型碎综合阁超市仓储碑式商蒜场38零售厉业综撇合分死析及析发展尾趋势传统适商业记形态炸占主权导澳头失、X浇X目垒前零茧售市役场之舟零售面业态诸仍以程传统修街铺荣个体妥户及搅传统拜百货夏、量拾贩超喊市为擦主。新型悔商业狡业态盛不断宫涌现直至斥近几赞年，宋澳头脱商业盒竞争猎日趋轻激烈须，市概场上滥新型随业态盆随之虾出现拍，包篮括连巷锁专希业店唉及专董卖店秒如苏京宁、恒赛格需电器偶及大捎型连悟锁超搅市人四人乐防、沃恐尔玛蛇等。购物匙中心谈仍未魔出现至于订在成卸熟市券场常傲见的尖购物茅中心法，则碰缺乏腊可陈塌，相猫对于锣真正御的购志物中永心，残嘉信干茂广衣场（腾招商比中，誓沃尔防玛进声驻）董的发汤展仍因集中莫于购杏物功筛能需压求上针，餐祝饮娱挖乐设扒施相茫对较勿少，觉依然在没有病脱离扯传统层大百喝货经多营模炕式。39淡水嚷商圈商圈鼻总体腐分布将淡物水商慈圈划坑分为贿三个帜商圈客：南乡丰门街圈商业涝圈、脱金惠等大道宵与东企华北些路商慈圈和矩新中柔心广寄场商绳圈；划分见标准刻包括子：业吴态、因档次怖、消旗费群绒的差暑异、字商圈常在淡励水居疾民中巷的认奖知度惹。以上评商圈悲均具拐备了彻以下豆特点包：一是碑这些俘地区接全是现本地箱人及博游客饰购物波必到蓝之处享，人义流十荷分旺效盛；二是良交通逢便捷聪，这删些地若区都挪处于保城市寺的黄哗金地廉段；三是突各商蒸圈商永业网刑点密殊集，绣竞争封激烈驱。南门卵街商址圈金穗舞商圈新中心广场商圈40核心吵商圈—南门坡街商缝业圈淡水下核心圈商圈布包括吃南门蚀路、任崇雅岗路、笼开城厅大道型等街翠区。必集商须业街语、主贼题经件营区恩、娱盆乐场储、主貌力百搅货店齐、专涝卖店此等多脖种业朽态于耻一体窑。据统提计，拜其社钱会消熄费品籍零售越总额魂占淡监水50多%以上阀，被行称为鞋淡水齐第一揉个市艺中心沟复合节型核存心商荒圈。以3个零伟售百晶货综饥合店乱（惠章阳商羽贸广桨场、足华都史广场•恒金描百货目、裕王华百购货）伐为主谣力店欲，配文以南刚门北淹街家润用电牌器专呜卖店道以及权富丽非华大滚酒店品、新势丽晶棵大酒救店、垮百老孩汇酒夺店等20多家琴各种贴类型政酒店贫，各趣种商鉴铺近30迈00家的浸核心绳商圈呼。41次级党商圈—金惠搬大道溪与东脖华北米路商怨圈次级对商圈答处于脾核心演商圈匆的邻窃近区岭域。廉由于粪南门夹路延灵伸空哥间有售限，哑商业熔重心干势必拳向西装拓展始。未来纳几年趋，沿弃东华师北路砖和与包其垂滚直的蛇道路踏呈“钉T”争字形泛布置灯，向写北沿布路与凉小区糖级公杠共设长施相张连，鸭形成售集中胃的商潮业、掀公建阵中心惑。金郊惠大钻道位旷于东础华北掌路商识圈内擦，将权得益施其商颠业的累带动挣，次伤级商贪圈作泽用非晴常明运显。42新中垒心广送场商山圈以市创政广单场为剩中心炊，辐惕射人突民路毒、金拆惠大川道，刃以昊贿康广屯场、片国美蛾家电裙（万您联超衰市）拌及规侵划中菠的惠晴阳商蜘业步烧行街韵、市升贸广兰场形疫成未遣来新驰市政歪、文赔化、宰商业逼中心萄。中心上地区误北部压的市丈级商伯贸中劝心，滔将建数成一捷个档烘次高录、商际业设痰施齐稳全的储商业唱区。43淡水谢主要否商业舟街区南拿门盾商逝业衣街区位位于淡水市政府的北侧（主要以南门东街、南门西街为主）商业形态集休闲、娱乐、购物、饮食等各种形态的特色店主要商家新佳美时装、四川小酒楼、港途商场等人流量日均人流量达6万人（次）租金80-200元/㎡评述南门商业街.是淡水商业网点最密集的街区，南门商业街已列入惠阳重点市政改造项目。市政府预备将其规划成富有岭南特色的综合性商业步行街，重新进行美化、亮化和绿化。面积街铺开间在3-6米，径深6-8米44开识城谢大旨道区位位于惠阳市中心区，中心商业的主要街道商业形态餐饮娱乐、服装百货、电子、家电；主要商家华都广场、惠阳电子城、裕华百货、惠康家具、金爵俱乐部、皇苑蛋糕坊、等租金

30-180元/㎡评述是淡水休闲娱乐业最发达的街区。主要有百老汇酒店、金叶大酒店、新丽晶大酒店3家三星级酒店，新世纪夜总会、丽豪夜总会、鲁惠夜总会等10余家夜总会、各种类型的宾馆10余家面积街铺开间在3-8米，径深8米左右45崇察雅胶路区位为开称大道的与白云路交汇的延伸街道商业形态服装百货、餐饮娱乐主要商家好宜多、沃尔玛、肯德基、麦当劳、新天地时装广场、淡水大酒店、龙清阁酒家等租金

70元/㎡左右评述位于淡水核心商圈，是淡水商业最聚集，人流最密集，之处商铺没有缺空。面积街铺开间在5-6米，径深6-8米46白唯云困路区位西往深圳方向、东往惠东方向商业形态五金批发、气配、管件、餐饮主要商家世纪华园大酒店、星都酒店、银河酒店、惠阳商贸城租金

50-180元/㎡评述据了解白云路为淡水的老国道，白云二路、三路主要以经营建材、管道、汽配批发为主，世纪花园大酒店是淡水现阶段最豪华的酒店之一；白云四路、五路主要以服装百货为主、延伸淡水核心商圈面积街铺开间在3-6米，径深6-10米47人肌民顺路区位位于市政广场的右侧，北往惠州方向、南往XX方向(人民四路、五路)商业形态五金批发、餐饮、家电、百货主要商家国美家电（万联超市）、商贸中心租金

30-110元/㎡评述是淡水交通最便利的街区，也是通往惠州、XX方向的必经之路，商业主要由淡水汽车站带动人流，也以汽车站周遍商业最聚集，面积街铺开间在3-6米，径深6-8米48淡水张重要德商业狐物业胸与商昆家商捕贸沾广豪场（置好宜气多）位置位于开城大道与白云路交汇处规模总建筑面积5万平方米分5层建筑业态超市、首饰、化妆品、服装鞋帽分布女士精品服饰儿童服饰、鞋城商业性质中低档百货店租金价格一楼中间大厅，135㎡租金3万/月，100-200元/㎡经营模式商场统一管理，出租的方式评述是淡水最大的百货商场、人气最望、客流量最多、也是商业品种最全的百货商场，以中低档服饰为主，适应当地消费人群。部分楼层还在招商中。内铺面积在30-60㎡49华砍都坛广风场（巧恒金母百货畅）位置位于开城大道与白云路交汇处好宜多商场对面规模总建筑面积1万平方米总2层业态分布一层品牌服装、鞋类

二层超市、手机商业性质中高档百货店租金价格

100-180元/㎡经营模式商场统一管理，出租的方式评述位于淡水核心商业圈为淡水唯一一家品牌服饰、鞋类商场。服饰主要以休闲为主内铺面积在30-60㎡左右50国吉美妥家叉电（物万联秤超市泄）位置人民路与白云路交汇处（汽车站旁）规模总建筑面积近5万平方米.业态分布家电超市百货商业性质中高档家电、百货评述为淡水最大品牌家电商场，周遍交通便利沃赏尔裳玛位置崇雅路与南门北路交汇处规模建筑占地面积约9000平方米，建筑面积约5万平方米，拟建4层商业性质大型的商业百货经营范围精品百货、娱乐、餐饮等备注项目正在建设中51惠职阳楼赛望格课电养子倚城位置开城大道锦惠大厦规模总建筑面积9000㎡分500个面积6㎡~~150㎡铺位业态分布一层通讯产品、数码产品（6㎡~150㎡）二层电脑及外设产品（6㎡~40㎡）三层品牌电脑、办公设备及耗材（6㎡~40㎡）商业性质统一经营专业电子商场租金价格正门门口12㎡租金6000元/月左右，一楼租金均价约170元/㎡，二楼约120元/㎡备注已开业内铺面积在20㎡左右52人朝人奸乐完超聋市位置开城大道裕华广场规模总建筑面积1万㎡共2层商业性质百货超市经营业态日用百货、副食、服饰、小家电等租金价格一楼租金约170元/㎡左右，二楼销售均价100-110元/㎡备注内铺面积在12-30㎡左右53九、案XX脖商圈商圈灭总体安分布将X歌X商泡业圈红划分菊为三盾个商野圈：澳头暖商圈旋、移恰民村钥商圈饺和响屑水河娱商圈；划分掘标准膏包括仓：业鼠态、箩档次厘、消欢费群威的差沿异、彻商圈沫在X鹿X居总民中奔的认碎知度汉。移民呜村商腔圈响水并河商逐圈澳头孕商圈541、澳杠头商古圈地位XX抵居民辩认知斤度最恶高的魄零售哲商圈XX辽区原爬有老境商业接中心范围XX哑大道晓北段份以及稳周边悉形成澡的“T”字型裂商业劳网络陶。商业留规模商业胖面积胡总约10万平拢方米55业态偶业种百货京零售士业在忠商圈所内占煎主导陷地位撇。新兴批业态感已开牛始发冈展，鸦业态铲格局彩逐渐缺走向犯多元忽化。赌以步距行街脚为依惩托，惨小超付市、控专卖代店、拍专业猎店、柳便民场店等萄新型喉业态富在商朴圈内苦逐渐龟得到添发展葛，已汉初步信形成寺各种签业态吊互为蚀补充蓬、相疲互竞挣争的哄商业盟格局爹；商业写延续付以往诞低档绪的发衣展模卫式，纽奉消费他者层拒次也惹较低撒。56业态毒统计经营品种商铺总数经营面积经营品种商铺总数经营面积日用百货5415-50餐饮3212-60服饰2930-120五金建材2430-50美容美发1620-30医药1630-100手机通讯1530-60家居装饰1220-30家用电器1140-50办公用品930-50银行860-120门诊620-40彩票66-10地产中介615-20书店460-80其他25总计27357澳头架商业恭业态怪分析58地位因石厘化区介开发亚而迁扰居的刃居民厕在X无X西忙区形检成的次商圈周；XX筒区移答民村闻商业帜中心含；仅局达限于尝服务尘移民蓝村居奋民；范围西二揪大道猛、西E大道焦、华唱联大逃道围蕉合而葱成（跨临近炎本项快目）蜂。商业阻规模商业芝面积新总约3万平卫方米2、移观民村破商圈59移民制村商普圈业愧态统占计经营品种商铺总数经营面积经营品种商铺总数经营面积日用百货2115-30餐饮920-40美发815-25茶叶715-30五金建材620-40家居装饰520-40通讯710-20照相420-30服饰320-30彩票210-15医药320-40银行130其他7总计8360移民距村商鬼圈业爆态分傲析613、响很水河认商圈地位因工偶业区酸自身砖商业条需求袋而形她成的蠢商圈果；XX辣西区藏工业卡区商轻业中菊心；仅局窑限于程服务柄响水毅河工润业区形居民折及工暴厂员勒工；范围西三品大道飞、西E大道猴、响她水路犯围合烫而成村。商业怪规模商业遇面积孟总约2万平六方米62业态询业种小百沈货、迁餐饮放零售尾业在联商圈狠内占培主导换地位兰。面前尸仅服肚务于盈厂区脂员工通，业诱种单惧一，您体量锄小，四随着虎西区眼的不刑断发久展，腿业态被必将贵得到值进一伍步补恼充和享丰富糊；63淡水—XX枕商圈根比较

商圈等级业态商业物业体量档次消费群发展空间发展前景淡水商圈市级零售（百货+超市）150000中档及中高档为主本地中高收入人群，XX向东南发展成熟商业，竞争大XX商圈市级零售（超市）25000中档为主本地中等收入人群东西横向发展目前商业规模小，不成熟发展潜力大64淡水—XX赤商圈栗超市腿规模况比较项目名称项目位置营业面积经营档次人人乐超市商业中心区裕华广场2楼5000中等好宜多超市商业中心区惠阳商贸广场负1楼6000中等项目名称项目位置营业面积经营档次三星购物广场商业中心区4000中等人人购物广场商业中心区4000中等65淡水—XX束商圈惯业种遮比较业态业种典型项目相关说明家用电器国美，苏宁大型家电连锁超市鞋，皮包，服饰，日用百货惠阳商贸广场，时代广场，裕华广场，长运购物广场大型商业中心常业态，中等及中高档次珠宝惠阳商贸广场高档次商品，业态缺乏儿童用品惠阳商贸广场需求度高，业态少娱乐游戏时代广场购物配套产业，人群需求高家私，电脑惠阳商贸广场，长运购物广场定向消费业态，不集中专业业态业种典型项目相关说明电器人人购物广场，三星购物广场定向消费产品，无特色品牌，业态不集中66从经确济发闲展与方商业蕉形式麦发展炎的关社系来桐看，威XX耽商业挂将出用现跳算跃式年发展蓬，进沾入现隔代商敢业。欧美楚经济勿发展伟的经县验证远明，射当城颈市人头均GD值P达到15旷00美金春以上伤时，猪人们认单纯纱购物爪的时州间会雨明显态缩短显，此餐时融蜂合休汇闲、五娱乐吉与购吨物的协业态花将迅杯速发泉展。20好06年惠雀州市只人均GD迅P为31弟27美元址，房饰地产虾市场耗处于湾快速宴