年广州某别墅东宇项目推广策略

2003年度某别墅楼盘推广策略唐都广告·房地产事业部东宇项目对合生品牌的意义作为合生首次进入别墅市场的先锋，首次亮相必须一鸣惊人传播风格除了延续母品牌的文化风格外，更是提升母品牌的一次契机作为不动产的推广，实际传播机会只有一次，成败关键在于定位准确填补市场的空白，寻找机会，承接创新理念，创造合生别墅的领导性地位别墅

Villa别墅在中国古代称为“别院”，是指达官贵人正常居所之外的第二个度假、避暑的住所。目录市场环境扫描项目特性分析消费群体研究整合传播定位传播计划广州别墅市场扫描市场消费者政府产品总结：快、准、狠花都区各区域别墅楼盘概况单位建筑面积容积率售价白云区花都区天河区番禺区海珠区180m2~552m20.87---1.5左右1300元/m2至3300元/m20.8以下3750元/m2至14500元/m28500元/m2--20000元/m21680元/m2至9200元/m2120m2至1180m2占地面积260000m2~4995000m2100000m2~800000m2

280m2~450m20.8以下6000元/m2~10000元/m2345m2~950m2999000m2以下0.21998000m2

224m2~1416m2220000m2以下0.91以下天河区几乎没有纯别墅楼盘机会点天河区没有纯别墅的楼盘作为新兴贵族区域，有巨大的消费潜力以纯别墅中高价楼盘入市容易填补市场空白产品机会点2003年广州推出的别墅总量将超过5000套，但纯别墅楼盘仅占少数以纯别墅楼盘出台，弥补产品空缺市场机会点目录市场环境扫描项目特性分析消费群体研究整合传播定位传播计划项目物理特性SWOT分析品牌DNA东宇项目物理特性发展商：广州某房地产有限公司地址：广州市天河区广园东路以北占地面积：221535平方米建筑面积：11万平方米容积率：0.5楼层分布：独立别墅及TOWNHOUSE，分东西两片价格：东区120万~150万西区250万~350万物业特点：市区内的半山豪宅高品质纯别墅建筑位于天河区东圃处于绝无仅有的绿化带区域开发商雄厚的实力交通不便配套不完善尚未形成成熟的人文氛围SWOT用地所处东圃大环境，将成为热点地区；政府对别墅开发的限制；开发商的美誉度；地块具有一定的起伏，具备山地景观规划条件。番禺区成熟人文氛围及配套完善的别墅+洋房社区；周边同等价位的高档楼盘之激烈竞争。东宇项目SWOT分析高价低价纯别墅洋房+别墅白云堡豪苑江南世家颐和山庄南湖山庄桐林美墅馆金碧御水山庄汇景新城丽江棕榈滩锦绣香江华南碧桂园雅居乐御景峰万博翠湖花园东宇项目棕榈园琶洲雅郡宏城花园祈福新村合生创展的品牌DNA——合生品牌资源"优质生活，完美体现"——产品素质要求理念"做新生活引领者"——市场理念DNA：以产品品质为基石，以文化为背景，以创新为信念目录消费群特征分析消费群需求分析市场环境扫描项目特性分析消费群体研究整合传播定位传播计划东宇别墅消费定位分析——新知富阶层社会人口形态价值取向社会成就认同个人成就专业成就文化圈成就贵族暴发户名流专业人士大康中康小康平民富豪大康之家中产家庭金碧御水山庄东宇凤凰城二沙岛麓湖名轩新知富阶层新知富阶层“需求密码”RequirementsPassword理性与感性的结合，生活品质提高，身份体现注重和同等和高等层次的交流传统中国文化观念，尊老爱幼、讲究夫妻生活情调讲究生活质量，注重私密性，追求自由的生活空间有较高收入水平，有很强的购买潜力二次或以上置业，投资或自住自信、开朗、沉稳、注重自身素质及文化素养需求能力需求动机需求偏好个性倾向人文关怀家庭观念生活观念年龄：35-45岁性别：男收入：15000元/月以上学历：大专以上职业：中型私企老板、大型企业金领、专业名人消费者需求消费者期望消费分析总结一个成熟的综合性别墅生活区域一种纯粹的高尚生活文化氛围生理需求安全需求社會需求尊重需求自我實現目录市场环境扫描项目特性分析消费群体研究整合传播定位传播计划产品耻定位城市漏山谷纯粹舌的：码城市突山谷析在纯取别墅兆区里拒绝脾与高由层、融小高蹲层这群样的旨住宅墙产品颗混杂狂在一毁起，葡这样姐只会假沾染湖它的壶纯粹乌——渣—他环正成恼为新休知富识阶层派的最颤大聚塔居地超越弄的：跳城市菊山谷隐背弃我传统旷信念对传侦统别诊墅的旺挑衅存和发育展，脾同时枪也是有超越弹和提围升城市堆山谷么超越沉了人踢们的火时间曾观念荷的，卧它与拿人们塌的工该作地怒点在舅交通牛上保搅持通夸畅城市兔山谷氧超越粮了人泳们的寇空间为观念绝，它犬是对火居住纲空间喷的重钉新定亲义。城市救山谷律超越戴了人卵们的长价值拒取向战，它加改变月了人窄们评妇判别余墅的啊标准票。位倦于金昌字塔刚顶层件的新哄知富喊阶层赤，自卧然、泉和谐括、温戴情、胡关爱鸭是全贱新的众标准蜡。比户饼型比价查格比地秆段比环园境比景锁观比生泥活方业式文化感性理性物理层面精神层面广州结楼盘目竞争舰发展李趋势东宇调别墅灾品牌光定位蒸--吨--城市雅山谷屠V.燃S新复知富熔阶层打造别墅疏文化毯，创建别墅母标准品牌肥资源电利用锤及提翁升居住剑文化建筑拐品位赠文化园林泥设计链文化服务勇配套丢文化大地斧伦理瓦“亲竿地性匹”社区济文化大气的追求格局气度期望尊贵的地位崇高自信认同内敛的修养气质表现态势浪漫的生活情调审美观念感受感觉消费班群需薪求与孕别墅权文化医的气落质结执合享受纯粹唯别墅缺生活消费芦表现祖端轻松自由身份射体现感受圣自然气质高品倦质生州活成熟顽的人盈文环塘境完美效家园超值吗投资东宇垄项目策品牌服名称帝景毫苑の别墅孕生活睿（腐瑞）形鑫（蜓馨）颂谷君之搁域骏朗甚雅域目录市场测环境井扫描项目睛特性师分析消费诞群体吨研究整合毛传播学定位传播尝计划公关对活动影视榆广告媒体医传播导入览期（吉20侨03饲年8苦月）蓄势冈期（栏20坦03裁年9箱月)热销快期（2摩00漆3年旗9月品底—陷10趴月1则日国轰庆节治期间座）深化屯期（随20公03惰年1怀1月探-1倍2月戏）后续近阶段市场爽保温窄期（殃20羡04钉年1四月—蝇2月历）深度尸热销稼期（旦春节票后）预热揭期（陕20赠03约年6贫-7叫月）空中打击地面推动公关造势终端展示享受纯别墅生活东宇项目销售与品牌美誉双效提升TV甘CF系列风片30扬”户外峡广告系列晋软文扒报道中秋做即将炊上市偏新闻祖发布热销碌期推触出购尽楼优对惠正捉策中秋展节热芦销深度供推广早认知全面失品牌他提升后继茅延伸秃销售东宇笛项目旱形象貌：报岩纸等坑沟通外物料售楼刑终端微形象小展示死与公费关物故料空间病户外车形象斥展示嗽系统媒体谈传播畜规划集建议帝景健·别姿墅生品活2幕00境3年址6月害—2姐00且4年步2月国销售际推广欺节奏目的歼：加强粘帝景叔品牌开形象蓬信息敬传播丢，为童10都月之桌销售嫂蓄势臭。方式遵：市内谜主流湿媒体吴之地福产或盯财经熄版，望以少疤量软宵文进繁行传透播投滤放预热蹈期：6月秃1日浆—7碰月3锦1日软文似主题汗：“扩东圃攀板块叫热”碑主题究讨论《高灰瞻远谈瞩—盼—合鸟生创届展投须资东降圃板绸块》《未敏来市嘱中心岔，合挺生创克展捷圾足先先登》目的蓄：加强窄品牌油形象推信息倘传播晨，制神造媒休介焦拥点方式欧：市内锦主流能报纸拌媒体模之地魄产或岂财经似版，餐以软瞎文+溉少量图品牌滥硬雹广遮告进敲行传麻播投朗放；在市互内主汪流电皆视媒岸体进海行品怖牌影蚊视广清告传喊播投倦放导入宝期：8月捏1日白—8质月3趟1日软文哨主题拘：“陷纯别茫墅生园活”耗主题掌讨论《享通受真裳正的颈纯别夸墅生程活》《广冰州的烘纯别灵墅文渐化在铺哪里付》《合饶生创佩展在吉东圃政打造湿纯别事墅生梳活》目的俭:加强谢产品处形象鸭信息剥传播容，借卵中秋交节公妙关活薯动制婆造媒递介焦农点。方式班:市内奸主流睡媒体壁之地灵产或策财经太版，源以软搜文+殊产品嫌硬广坊告进抽行传纺播投祝放在市叫内主堂流电厦视媒咐体进梨行东犬宇项暑目产谅品影更视广俊告传禾播投旨放蓄势揭期：9月铺1日泼—9黎月3茅0日软文拐主题困：“赚帝景壶·别伍墅生职活开功盘”咬主题篇讨论《帝僚景·坑别墅厕生活野开盘朽在即烘》《帝佳景·命别墅恳生活断在新先荔枝愧湾举叶行入者市新惧闻发改布会却》《别剧墅生吸活有拔什么柔好》公关逗活动舅：帝景弯·别蜘墅生肤活中秋荷赏月屈品酒播会目的唤：产品够入市乓，加片强产翅品形抢象信宋息传监播，春增强方促销庄氛围创，推闸出优冲惠政行策，漫制造均媒介吼焦点飘。方式膝：市内胞主流坑报纸鞠媒体介之地古产或虑财经起版，幼以软找文+例硬广伏告进捕行传贫播投煤放；在市烛内主假流电聪视媒棕体进徐行东图宇项学目产终品影喉视广碍告传怕播投种放热销疮期：10流月1帐日—狮10额月3敏1日公关究活动讲：帝景淡·别们墅生盘活别墅暴生活勺惊喜距无限软文钉主题凤：“筝别墅骗生活俊优惠挎活动湿”主金题讨偷论《别将墅生树活·裤空间竹决定罚生活投质量梨》《别巡寿墅生啄活惊须喜无美限》《帝读景·铸别墅笋生活寇，生取活的临艺术孤》目的杨：加强辽产品口形象敬信息聋传播膛，推查出优洽惠政渠策，跨深化来产品甲投资范优势方式凳：市内羡主流扮报纸骑媒体远之地源产或凯财经事版，霉以软忆文+散硬广努告方竿式进殖行传粥播投渗放；深化蜘期：11柔月1冠日—孙12狭月3佩1日软文崖主题达：“燥别墅得生活巾艺术净”主律题讨息论《在付这里娃你能弦找到咸属于追自己聋的空绒间》《在俭帝景翻·别支墅生常活的桑一天地》《圣市诞快钻乐，挽帝景比·别犹墅生殿活