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旧城改造及一级土地开发

前言随着房地产的快速发展，土地交易市场价格也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日逐白热化，市区内土地已变得日益稀缺。而旧城改造将会为房地产市场提供大量土地资源。2旧城改造1土地基础知识3一级土地开发contents房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。又称土地市场：土地一级市场：土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。土地二级市场：即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场房地产市场分类房地产二级市场房地产一级市场房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。又称土地一级市场：是土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。一级市场二级市场三级市场房地产市场分类土地分类土地用地性质分类农用地建设用地未利用地居住用地道路广场用地工业用地公共设施用地绿化用地土地所有权国家所有农村集体组织所有注：宪法规定城市土地归国家所有、农村土地（主要是指耕地和宅基地归）归农村集体组织所有土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权。

国有土地使用权取得方式划拨出让出租

入股国有土地使用权取得方式注：有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。

划拨与出让的区别：1、国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校，医院，军事用地、国家机关办公用地，公路、国家重点建设工程，国有企业等。一般不可抵押、不能转让、出租。2、通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。可以依法出让、出租，享受收益，可以抵押贷款等。国有土地使用权转让《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。土地划拨的特点：１．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

２．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

３．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。

４．在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

土地使用权划拨土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”土地使用权出让土地使用权出让招标拍卖挂牌不同点在于：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。《城市房地产管理法》等法律法规，规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，由出价最高者取得土地使用权。”

概念：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。注：城市规划区内的集体土地须经依法征用转为国有土地后,土地使用权才能出让。拍卖公告竞买人报名交纳保证金公开拍卖土地使用权出让——拍卖土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告竞买人报名参加竞买并索取有关文件竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。土地使用权拍卖

在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。招标投标开标、评标和决标签约领证土地使用权出让——招标由出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）在投标截止日前20日向社会发出招标公告或邀请招标通知，由要求使用土地者向其提出申领招标文件，投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料；然后由评标小组按照招标文件的要求对投标人的投标资格进行审查，经审核合格的，确认其投标资格，并由其缴纳投标保证金。投标者在规定的投标截止日期前，到出让方指定的地点，将密封后的投标书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱，即不得从标箱中取出。投标者在招标截止日期前如需修改标书，可以另投修改标，原标书无效。招标方邀请建设、规划、法律等方面的专家或专业人员组成评标委员会。开标、评标和决标工作由评标委员会主持。评标委员会对投标书实行公开评标，决定中标者。中标者持中标通知书在规定的日期内与土地行政主管部门签订《国有土地使用权出让合同书》，实行净地出让的，中标人还应与土地储备机构签订《土地开发补偿协议书》；签订协议时中标人应向土地行政主管部门支付不低于成交价总额20%的定金，其缴纳的保证金可以抵作定金。中标人《国有土地使用权出让合同书》和《土地开发协议书》的约定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后，依法办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。发布挂牌公告出售挂牌文件受理竞买申请审查挂牌资格挂牌揭牌土地使用权出让——挂牌签订出让合同公布成交结果出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。

根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。

（一）主体不同

出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施；

转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。（二）行为性质不同

根据物权理论，出让，他物权设定；转让：他物权转移。（三）转移条件与程序不同

出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。（四）交易市场不同

出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。土地使用权转让土地使用权出让、转让的差异土地使用权出转让：指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。签订国有土地使用权转让合同向县以上国土部门提交转让申请国土部门依法审查批准受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金缴纳有关税费登记发证划拨土地使用权转让程序(注：有建筑物的，要约定建筑物转让的内容)

(注：审查内容必须符合转让条件、符合城市规划要求)

(注：出让金缴纳详见：)

(注：土地增值税、契税、营业税等)印花税：合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收；契税：适用税率3％；营业税：征收成交价格的５％；市场服务受理交易初审地籍调查办理交易报批手续地籍审核审

批

交纳交易服务费、收益及税金交更土地登记出让土地使用权转让流程需要提交的资料：1、土地使用权转让合同书；2、国有土地使用证；3、房屋产权证；4、按出让合同约定，达到开发投资总额25%以上证明；5、双方法人资格证明或居民身份证；6、分割转让提供测量成果图；7、填写《国有土地转让申请表》一式两份。(注：出让金缴纳详见：)

准备资料和仪器变更权属调查变更地籍号地籍勘丈有关地籍资料变更旧城改造中变更宗地地籍调查的程序注：对改造的区域，按《城镇地籍调查规程》初始地籍调查的要求进行权属调查，填写地籍调查表等工作注：旧城改造后新宗地号的编号按宗地合并分割的编号原则，用原来的宗地号加支号作为新宗地号。界址点号按本街坊编号原则编号。（注：用解析法进行地籍勘丈。）注：原宗地档案加盖“变更”字样印章。注明变更原因，在新宗地地籍调查表的说明栏中注明来源。地籍管理:是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。最新土地市场政策国土资源部：土地出让不得对竞买者设限根据11月1日起开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令），通过招拍挂方式公开出让的建设用地，将不得设置限制性条件。“定向出让”、“量身定制”等情况或许将不会再发生在公开土地出让过程中。

“39号令第十一条规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动”。

实际上，在土地出让的过程中在土地出让过程中，即使没有上述“特殊”条件，大部分地块还是会设定比如企业资质（如二级以上）、资金实力（提供银行存款证明）等等要求。在这种情况下，中小开发商很难获得拿地机会。改变资质环节的限制有可能使得中小开发商获得比以往多一些的拿地机会。2旧城改造1土地基础知识3一级土地开发contents旧城改造所谓旧城改造就是指随着城市经济的发展，为适应城市详细规划的需求而实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。旧城改造是新一轮城市发展详细规划的重要内容，又是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要途径，也是使城市结构布局不断合理，并完善城市不同功能所必须采取的措施。城市详细规划土地利用效益关键词：绕城妈内划深为市纵区：成都乎市年慢底将班绕城从高速躬内都膊划为乱城区项，且领在绕桂城高钩速周的边提付供大振面积反土地畜进行榆开发假，如姑此便纺使市柔中心肃范围岔更加供快速妈的向京外扩爽张，温且在肾三环邮通道扣上形脱成许葡多居咏住圈按；整绑个城逮区的先向外附扩张区及外测围居怠住圈翅的形魂成使铜项目使所在护区域害更加跨接近绿市中逗心。绕城秃内高济速改已成免尺费通农道：根据斗《成球都市侵中心盏城与崖外围辜组团大多通馒道路棵网规印划》膏，除脑机场太高速灾外，刃所有罢高速涉公路颠的起沃点都落将外拦迁到起绕城蹦高速字。而紫这些陡高速显公路食目前柴在三蜜环至唤绕城动间的劳路段羡将实稼施改欣造，勒变成解免费惑的快化速路峰。成都质规划寺——拿绕城凑内将必成为岩成都壶市区摔范围随着拢绕城盗以内摧区域指被划有为市详区范液围，魂但在蕉市区恒内还疲存在垒着大怨面积世的城希市建损设老剧旧区色域。成都筐人的验东穷土、钞北匪蛋、南驾富、凯西贵基情节成都嫁素有观“东晚穷西孕贵南晴富北浩乱”维的城薄市格书局，禁曾以筐约定静俗成坏的“肥东穷仰西贵趴南富骂北乱稻”来肃划分薯着这法个城艰市。辆城市馋东部病，是妨传统志的老侧工业谦区，曲大型餐工矿樱企业盒云集谢于此缓。城芹北，浪是成逝都乃篇至四崇川及心西部员省市争的交福通要装道，虑历来惰商贾押云集奸，流块动人辫口多蛾，给努老百忍姓留辰下脏虽、乱俘、差置的印贵象。城市全建设扶的陈反旧，锁配套差的落姓后，吵使城贝东、嚼城北葛逐渐少沦为脂“穷攀人社执区”嘉。城区伞内部吓分旧父城及芳城中锹村改疏造势链在必尤行。万年场双林路建设路府青立交桥片区华西集团中铁二局成都铁路局片区府青路西南交大成都架旧城闲改造戴地区东郊摇以及弦北部转片区岂旧城茅改造智：改造艇东郊惜万年满场、垫府青降路、傻双林盒路、沉建设勤路、渠府青闪立交仙桥片兰区以没及城烘北华择西集羞团、只中铁萌二局誓、西票南交申大、辈成都撇铁路燥局片烦区。袍预计载将在贪20测12携年完农成。1、匀中铁话二局扯片区举占释地7馒30攻亩，痛主要纸涉及伟抚琴免、人透北、灾荷花笼池街要道，吼改造厌区域戚主要骑是马兔家花偷园片摄区、桐沙湾宗片区拜、铁辱路新宰村等沉区域绿。2、格华西锐集团微片区勺占酱地1迟18恨亩，袭主要声涉及饮驷马痛桥街抱道的峡曹家脂巷一浅街坊碗、曹卡家巷招二街阵坊的芳华西草集团饲宿舍累。3、设成都包铁路乔局片班区啄占地夺12格00熄余亩雅，主症要位篇于荷币花池脑街道告。4、边西南挺交大高片区记占货地1层15汪.7仅4亩驻，主瘦要涉齿及九叠里堤偶街道殊、营挎门口谷街道风，改耗造的愈两个纽奉拆迁限安置致小区失分别捐是银段桂桥求、诸非葛庙笋。1、这西南阿交大祸片区驴地块悬：主题吹——皇—科中技产键业；菠兼顾腥居住惹功能栽。该己片区绸将以爬科技脸产业鹅带动候区域火发展焰（重经点发某展电杆子信鲜息业路、现芦代制浓造加照工业艰）。2、夫中铁躺二局伏片区药地块谅：主题防——击—复方合功袖能区线（商早务、钥居注辫商业退）。理加快坛发展啊现代捎服务听业、滩培育隙服务葵业新岔优势禁；以输沙湾贴国际界会展聚中心悉所在柱区域臣为核饱心，瘦将沙里湾—溜——售九里陆堤片南区打杠造为葡商贸时商务柔中心叙区；士将中证铁二活局沙器湾带铅打造搅为C要LD追（中蜓央生令活区溪）。3、步成都行铁路垂局片香区地申块：主题服——嚷—商我贸居险住，劳兼顾泼商务起。优允化以凝专业班市场太为主畅的商冶贸业谨，加拉快发铲展现恩代服碎务业陪、培敞育服倦务业腾新优临势；捐结合帅地块须条件级，将由该区爷域分父别定够位为仪“商研贸居免住区都”、牌CL即D。4、誓华西交集团秀片区废地块御：主题上——妄—商坝贸居茫注城白市风母情综岔合体规。加债快发齐展现豪代服屡务业临、培表育服蚊务业惩新优燥势，螺为该价片区骆注入祖前瞻槽的商白业规本划理恨念，扰打造躬都市任首席旧风情钉综合均体。城北歉四大浑旧城屠改造榴片区排规划旧城摸改造休，是贞改变捎旧城缠现状洋、实徐现城状市规但划的惊重要妄举措筒。琉璃查场龙潭锐寺青龙浆场金花赖家啦店百仁机投簇桥黄田伪坝天回洞子尊口成都此城中独村改眨造地计区中心剪城区雹城中乒村改红造：实施姓青龙牧场、廊龙潭仆寺、呢赖家眉店、附洞子送口、数天回炸、、串百仁黄、机匠投、乳金花社、簇粒桥、浸琉璃岔场等掏12高个乡替镇城爱中村胆改造砍，力资争2坦01墙2年阶完成跪改造功。目麻前五获城区推内这没12吩个城爷中村勉的待置改造王范围首12晋.9男5平谦方公卖里，嫌待改怨造建探筑面折积约凝54毒6万陕平方大米。可以侵看出飞三环械路至笨绕城狂之间泽将会凳是城催中村进改造宅的主巧要区兄域。上海伸新天斑地-驶-旧透城改施造的抚成功蚕案例新与吧旧的北完美闹融合烦，传健统文范化包养装现额代生阳活，们传统丧建筑幅的保筛护与钉更新观，艺显术、叹人睁文元抬素的蹲注入总。改造董方法坚利尼用传斗统建纵筑的熔保护吴与更省新进乎行商纠业改异造上海科新天牢地新天碍地距品淮海右中路紫高档烫消费臂商业策区60久0米左唉右占地醋面积52万平督米，泻紧邻膨淮海伤中路富商务甚圈北至绩太仓连路；抛西至受马当剪路；乏南至径自忠渠路；垒东至设西藏锄南路原自对然街谜坊23个；烟原居糟住人恨口7万人新天麻地是顺太平毅桥改版造规对划的铲一部太分A太平拐桥人默工湖接绿地浑，占北地4.决4万，律水面熊面积1.探2万，耐已成珍为市巷中心养景观B新天皱地，家占地3万，盾建面6万，忍分南当、北伟里。C翠湖皂天地派高级妙住宅如小区益，总拴建68万D企业篮天地偷甲级欺写字独楼区连，总眼建面50万E瑞安飘集团鼠总部区大楼吵，区黎域的匪标志见性建朋筑新天展地的进功能拉内容新天布地分蓄北里耳、南却里。北里主要透为主肚题餐贿饮、樱特色愚商业墙、酒柴吧和结艺术椅休闲杂娱乐娃，3倘.5尺万平桌米。南里以一甩座总券建面车为2售.5尿万平积米的计购物滴、娱误乐、答休闲华中心蛙为主遥。该售中心粥功能医主要狱包括成国际篇影城收、剧耕院餐蝇厅、助家居唯用品牌、健梅身及些水疗洁俱乐里部、信酒店伤式服竿务公勉寓（跪53跌套单夫元）刺等。城市蓄故事滑的表孩述新与柱旧的义完美累融合以“生整旧爬似旧型”原寸则，滑对2坏.5汉万平窜方米准保护亭建筑灾进行箭全面鄙整修器，保概留含姻有历止史文帆化底垄蕴的剥痕迹卫，将训新旧趁建筑志元素或有机凭融合城市砖故事办的表避述传统中与现装代共墙享一动个空绩间北里腾的石库海门建浆筑烘托棋老上阿海市神民社盛区氛江围，榆与南琴里的现代馆建筑营建箭高档盒次商馒务会喝展中精心和驻娱乐见文化赌区，幻玉形成扛视觉贿对立岸，而俯又和尤谐统轮一。2旧城念改造1土地芝基础纯知识3一级鱼土地扩开发co占nt够en摇ts一级蜜土地质开发所谓孟一级虑土地既开发配，是淋指在掏土地帮出让司前，糠由一士级土答地开肝发商敲按照诸城市牲运营违的战材略构辆想指网导，伏组合始知名境设计怜、规捏划公蚁司和观营销阴顾问嚷公司朱等专携业机委构对疼待开最发土湾地片味区进涝行细秤致的春定位都、规织划、咳包装论、宣飘传，货使片糠区规索划更兼加合研理，残片区涉土地强得到肆最佳蜓利用旧，从萌而使独土地米价值衡最大辽的发宪挥。一级脂土地才开发劣商通补过整趋个一散级土大地开校发整福理过拾程，踪蝶使“紫生地祸”成抹为萌“熟评地”拘，达否到出头让的父标准访，然此后将欺推向萍二级胳土地哑招拍忠挂市晒场上授以取利得最用佳的耻土地脆出让努收益裁。一级纳土地像开发酿模式1）木无序耽开发役式开发贺商完斩全根面据自蜻己意昌愿拿河地，侮自行扔做一胁级和指二级糖开发杂。这种索方式会的好歉处是续政府贝无需粪投入算，缺类点是狱政府跨收益滩低，堆城市笑整体起规划泊也难疾以实川施，缺乏愁指导像性，学并且圾开发晋进度顷无法肺掌控驱、保雹障。2）担政府谜主导砌式成立宋土地蚁储备青机构呀或专酿门成兴立由熔政府搬主导爪的国猴有公平司承队担一扰级开伞发，蛙好处柿是政府收源益相该对丰广厚，衫城市塞规划幸易于望实施楼，缺香点是锯政府积需大铺量铺元垫资腾金，锦开发辩进度备慢。政府慎公开备招标向方案熔优、弦成本突廉的胳企业吧承担榴一级饮开发旗，根延据土拜地使血用权许的转青移与销否及分央利办滚法不炸同，仿在实禽际操初作中论又衍惧生为惑多种猪形式齐：一种发是一级厉开发好不发梦生土冒地使版用权岔转移讲的委问托式，实夕际上派相当筝于工汉程承痛包，旗也可以发稻生两皆次土留地使仙用权冤转移歼，即政府冠将生直地出芒让给己一级收开发抬商，缺开发颈成熟汗后再凝由一级乒开发将商转肚让给雄二级缎开发如商；在政招府与邀一级赌开发膜商的袜分利久办法晒上有梢固定国收益贫、溢价教分成娘、固挎定收冲益+罪溢价果分成棍及完芦全市景场操怎作等叙几种剥。另一洋种叫“生落地出轮让-求熟地恰回购嘱”，即服一级坑开发畜成熟阵后再围由政馋府收渣储统受一上浊市。4）望借壳夏上市拨式目前辅国内返土地庆证券既仍为另空白咽，可写与境淘外有裂信誉争、有瞎资质绝机构秤合作拉土地阻一级锈开发款，借壳剥上市脚融资寄，其拒缺点踩是政州府容断易陷租入被径动。如香帆港华辞润曾软经操槐作的厚10趟平方课公里敢海南例石梅膀湾项姜目采桃用的驻就是扮这一优形式污。3）电政企眼结合遮式（禽最常旺见式心）一级检土地肆开发解内容（1由）区减域整草体定禾位、钟控制润性详准细规英划制抹定、折塑造塑城市萝景观支的重蓝要地坚块的铺修建本性详构细规验划、肤设计摸、土仆地征止用、绸土地传整理撒、房驶屋拆肠迁、见补偿孕安置椅等。（2愤）项遮目范灯围（拌区域直）内厚的道柱路工右程及撕其附轮属工墓程。昌该附著属工挨程包肥括:晨必要绪的桥课梁、淹涵洞固等工嗽程；尿道路献雨污肚排水萍工程芽；道的路绿当化工携程、爹照明佛及消保防栓减、安刚置房票建设厘等。（3惯）项鸟目范盘围（铸区域桌）内众的公缝共景跪观、任开放狐空间但(包兔括开桃发水香域)算工程盲;（4宾）项悠目范染围（删区域非）内饰供电屑、供字水、静供气粉、通给讯等溜市政初公用娃设施千工程磨；（5庭）项斗目范耽围内富的行必政办浴公、豪社会披事业否、公委共公确益（晋学校宅、医狠院等渗）设椒施工诱程。项目济可行购性研片究成立滔项目尸公司日或项棍目部项目捷定位规划杀方案唉制定征地顽、拆去迁及凳基础杯工程堪建设区域贱推广启动悼盘打异造土地猜出让城市睡发展竭状况爽及规赔划城市茶概况投资截环境爷调查……时……庙……成立采运作编团队确定始合作经伙伴揭（法手律/宏顾问蚁）与政隔府签棚订相搬关合左同案例序研究功能蜂定位形象叫定位区域幅总体担规划控制趟性详镰细规纵划城市据空间贞设计景观紫设计……吸……一级滚土地裹开发班运作解流程一级俗土地皮开发密要点根据女嘉联咐公司乡丰多年碑房地叹产服帜务专雾业经跪验，总结青出土地道一级枝开发挂应注干意以季下几康点：1、圆明确捉项目输整体晒规模凝及可敢出让常土地跨比例观；2、躲明确详土地矛整理忠成本酷构成极，测音算项芹目总绪投资顽：（1扰）项屠目前挽期的宽规划有设计等、评查审费叨用等真；（2锋）征喷地、蒜拆迁勾、补葬偿、西安置旦费用费；（3践）土怠地加债工整匀理费善用；（4播）市更政基奸础设禾施建萌设费突用（示包括熔与市纯政基幻玉础设坐施建田设工柏程有水关的彻勘察凝、设捆计、砖施工俘、监凝理费薯用等掩）；（5匆）行关政办余公、叨社会甩事业糠、公毕共公益益设战施建触设费言用；（6林）管旺理费幸用；（7取）相列关税绑费及迷财务启费用所；（8驶）投暖资方删每完院成开呆发一鄙亩地徒的基惜本收压益；3、王合理垂分配隶建设录资金定，分闻期滚机动开塑发，你减轻沃开发醒资金丹压力食；4、乳多种累融资秒途径债解决暴开发充建设雅资金而；5、担投资宾公司眠应充孔分整筹合知眯名设辆计、双规划秆公司氧和营贤销顾蚂问公虽司等愈专业央机构毙对项膀目的贫专业匀意见析和建忌议，持减小疏开发苍风险追，取徐得最善大的笛收益炕。6、壶确定财合理珠的收炉益分搬成。投资经公司帆收益看=土随地收匙益款储－庭政领府收朴益结－政理府上通缴费陷用－性征地庙、拆偿迁、识安置壁、补仍偿以伞及相其应管珠理费铜用和荐市政慌基础默设施槐、行冻政办遮公、烈社会筝事业辅、公主共公森益设鉴施工绢程建禾设费重用。7、脑成本棕和收烤入的绘核算下应具时备一乏定的哲市场存前瞻脆性，句以尽照量降肢低市缸场风妨险；8、胃启动格区选苍址与赢打造童至关鹿重要植，建伯议自蹦行打幕造，掉也可津引进走品牌声实力非开发弦商进捞行打苦造，区；郫县爹中信幼蜀都待项目成华蜓区北透湖招液商地街产项殊目成华值区猛穷追湾题世茂渣集团吼商务箱区项牺目成都部分一级酿土地愚开发号项目项目锐开发润理念邀：该项座目提售出“老区域贩性开拍发的疮理念幸”，规核心蚕内容援就是叫在一喂个成谢熟的击城市决里面姓，圈摇定一聋个暂口时不纱成熟判的地舅区做季综合责性开稠发将杆之打肾造成增成熟管片区耀；在泪不成浩熟的怎城市造，成变熟的但区域钥做综痛合性尘开发杏，再哪造一卧座新波城。项目礼开发橡内容割：在五条年内册滚动痛投入窗约3眼0亿条元人所民币鞋对项侵目土到地的篮整理小、拆宾迁、犬安置尸、区作域的验整体胜概念略规划做设计翼、道席路交逃通网布络的爽建设援，以礼及新摩城区毁的城兆市配江套设车施建撕设，胃包括供三个鹅开放缘瑞式的盆公园垄、医紫院、脚学校才、文或化中闸心、僚体育鲜中心鞋、公婶交首己末站宏等城壳市公抱共配笼套设站施建宁设。项目迟收益皱模式谜：片区煎土地巴整理县后，至形成银的可韵供经雪营性蚀用地浩公开私处置夜，土庸地处峡置收穗入扣阿除整锈理成摄本、冒政策值性收精费以轮及其圣它相横关费羊用后蛮的土盐地收吴益，性按照狱约定嘴比例功分成仓。中信享深圳浪集团郫县溉73纹43幼亩综屈合城乖市运衣营项权目深圳薪招商烂地产成华茶区北蔬湖5民00搜0亩棒土地搞一级症开发番运营代项目项目清开发伴内容栽：对成顷都市国成华微区北平湖片唤区约旷50源00捷亩土见地，艘包括梢成华畅区北狂湖片隆区新绘规划透城市锯建设吩用地叨约3痰00绘0亩亲，属捎市级清政府祝储备州土地壤；以骑及成哈华区政北湖影片区抖北湖特公园为及周垄边土贝地约贼20筛00魄亩，逆属成遍华区荷“1洞98狡”范钟围的茂土地浪的一闻级开鼠发项胜目，扇由招滴商地哥产负行责按夏照土猴地整椒理实吃施进首度筹诞措和员拨付轨整理好所需毙资金川，并映配合渔成都孝市土怕地储送备中亿心对节整理拍后经柔营性凤用地辩进行繁宣传允、推每广和抓处置炸。项目惕收益情模式剖：片区辣土地月整理石后，肯形成沾的可回供经孟营性首用地凯公开根处置填，土绞地处窗置收廉入扣帖除整裳理成灵本、惩政策甩性收萌费以泄及其冒它相聚关费辣用后驴的土葵地收土益，刺由成都兄市土绕地储具备中膛心、跪成都票市成床华区介人民旷政府轮和招额商地始产三方戴按照型约定宋比例超分成加。项目搬开发谷内容芬：计划伯五年墙内，球概算悦总投偏资上扣百亿帝元。肝其中想一期分启动尽65慢0亩泼土地筐拆迁收改造熟所需驴投资茧多达蛛40冤亿元执人民弹币。魂对以乓猛追碍湾滨烛河地孕区为及中心卡、总若面积蜘约1宴.1匹平方倒公里锡（折遗合1塘65冶0亩地）土够地，柜打造嚷为继凯CB恰D骡漫马市稻商务文区、规春熙药路—矮盐市券口商西贸区男之后只成为测“成侵都第队三核阀”的休闲膛商务晚旅游陡区。项目燥收益旱模式阶：约定只利润除分成湖。上海辉世茂柄集团成华道区猛唐追湾姿13卧00锄亩城差市核搁心商惠务区荷一级犯开发学运营猪项目除上道述三蹲宗一紧级土捞地开红发项化目以慰外，秀在成到都还址另有忠：中铁国二局伏的马富家花胸园—木综叙厂数目千亩口的旧劳城改仓造项施目；深圳革花样届年蒲元江县30衣00亩的拐开发六项目活；攀成满钢成心都30羽00亩东创方正跨红的塞开发乒项目那；早期煎的北烂京阳贝光10表0开发苏项目毒；近期脾的保每利地话产金撕堂县牧开发夺项目埋；中信锡集团局旗下济中信逗华南越都江歼堰玉慎堂镇侄项目步；绵世们股份花与香罩港中劣新集途团在迈郫县早共同浑进行羞另一尊个大误型土赌地一靠级整浅理项米目中信辜集团慕旗下扔中信叹昊元聚南方览集团遗龙泉稻驿区将土地检整理外项目瞎；……牲……仙.有资坑金实回力的袄开发垮商纷