房地产估计成本法相关知识讲座

第四章成本法

房地产估价成本法学习内容主要内容

5.1成本法的基本原理

5.2房地产价格构成

5.3成本法的计算公式

5.4建筑物的重新构建价格

5.5建筑物折旧

（折旧类型计算方法）

5.6房屋完损等级评定和折旧有关规定

（一）概念：成本法又称承包商法，在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本法求得的价格为积算价格。非历史成本是估价时点的成本是社会平均成本基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例第四章成本法一、成本法的基本原理基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（二）理论依据：从卖方的角度来看：成本法的理论依据是生产费用价值论,即房地产的价格是根据其“生产费用”来计算，重视过去的投入。销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金从买方的角度来看：成本法的理论依据是替代原理。支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价第五章成本法一、成本法的基本原理买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价“成本”包含正常的费用、利润和税金在内。新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，均适合。特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。化工厂、电厂、钢厂、油田、码头、机场等只针对个别客户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。房地产抵押、企业合并兼并及房地产投资、房地产保险及其它损害赔偿。特殊房地产如寺庙、道观、教堂以及桥梁、涵洞等估价。适用对象基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例第五章成本法一、成本法的基本原理1.自由竞争(即可以自由进入市场)2.该种商品本身可以大量重复生产采用逼近原则：成本的增减≠价值的增减即：以下情况实际不成立。价格等于“成本加平均利润”的条件是：基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例注意：1.区分实际成本和客观成本2.依据市场供求确定评估价值供大于求时，价值应下调求大于供时，价值应上调难第五章成本法一、成本法的基本原理成本法使用条件搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算重新购建价格或重置价格；估算折旧；利用相应的公式求取积算价格。以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（一）房地产价格的基本组成：土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润第五章成本法二、房地产价格的构成成本法估价步骤基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（一）房地产价格的基本组成：土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润第五章成本法二、房地产价格的构成成本法估价步骤1、土地取得成本

通常称为土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出，一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地开发建设补偿费（征地拆迁补偿安置费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等）和土地取得税费。土地取得成本依用地途径不同而不同，分为以下3种类型：（1）市场购买下的土地取得成本A建设用地使用权购买价格（市场法求取）B土地取得税（2）征收集体土地的土地取得成本（农地征用）（3）征收国有土地上房屋的土地取得成本（城市用地征用）第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成土地取得成本

征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（2）农地征用的估价规定

（征收集体土地）

征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。征地估价内容及补偿标准：（1）土地补偿费：

为该耕地被征用前三年平均年产的值的6至10倍；（2）征用耕地的安置补助费：

每个需要安置的农业人口的安置补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，每公顷被征用耕地安置补偿费，最高不超过被征用前三年平均年产值15倍；（3）青苗补偿费和地上附着物补偿费；（4）征地房屋拆迁补偿费。第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例征地房屋拆迁补偿安置办法

（3）城市房屋拆迁补偿的估价规定

城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。《城市房屋拆迁管理条例》是城市房屋拆迁和拆迁估价工作的指导性文件。城市房屋拆迁中发生的有关税费包括：被拆迁房屋及附属物的补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费或周转房费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费、拆迁服务费、拆迁管理费和政府规定的其他有关税费。

第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（3）城市房屋拆迁补偿的估价规定

拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托在其实体上的权益。城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。拆迁估价的工作方式。第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（4）现行商品房和经济适用住房价格构成

商品房=成本+利润+税金+地段差价

经济适用房=成本+利润+税金2、开发成本开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。在实际中主要包括下列几项：（1）勘察设计和前期工程费（土地平整费在土地取得费中可能已经包括）（2）基础设施建设费（如果取得的是熟地则基础设施建设费已包括在土地取得成本里面）（3）建筑安装工程费（4）公共配套设施建设费（教育、医疗、文化体育、社区服务配套设施建设）（5）其他工程费（工程监理费、竣工验收费）（6）开发过程中的税费注：有时将开发成本划分为土地开发成本和建筑物开发成本。第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成土地取得成本开发成本

征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例3、管理费用：主要是指开发过程中管理人员工资等，为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。4、销售费用销售费用是预售或销售开发完成后的房地产所需的费用，如广告费、代理费、样板间和售楼处建设费等，为便于投资利息的计算应区分销售之前发生的费用和销售之后发生的费用。5、投资利息：投资利息与会计上的财务费用不同，在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。它包括土地取得成本、开发成本和管理费用以及销售之前的销售费用投入，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息。（279页投资利息的计算）第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息开发利润

征地估价拆迁估价商品房经济适用住房6、销售税费销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费，按售价乘以这一比率来估算

。可分为两类：（1）销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加

（2）其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费

第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息开发利润

征地估价拆迁估价商品房经济适用住房7、开发利润现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。估算开发利润应掌握以下几点：（1）开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费（2）开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。（3）开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息开发利润

征地估价拆迁估价商品房经济适用住房第五章成本法二、房地产价格的构成7、开发利润的计算公式（一）最基本的公式估算价格=重新购建价格-折旧第五章成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例步骤：①搞清房地产价格构成②估算各构成部分的金额③将各构成部分的金额累加针对对象A新开发的土地B新建的房地产（房地、建筑物两种情况）C旧的房地产（房地、建筑物两种情况）（二）适用于新开发土地的成本公式新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润第五章成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地。新开浑发区茅某宗烛土地基的单耗价缝=（抬取得禾开发山区用坑地的昂总费览用甩+岂土地秀开发导总费权用呀+菌总管盟理费亿用+诉总训投资妹利息屿+保总携销售增费用侦+秤总惑销售己税费窄+泄总宴开发肆利润危）÷衬(开音发区绕用地副总面敬积南×挡可转彻让土岗地面芝积的帖比率拍)繁×孙用途相、区格位等投因素竖修正盯系数可转贩让土寄地面去积的联比率卡=渴开肚发完般成后摊可转自让土植地总涨面积歼÷茫开豪发区俯总面崇积建×馒10晒0%对于漂新开毛发区缝土地公的分宗估价1．抢计算倾开发油区全份部土双地的仆平均籍价格乞。2．桌计算奥开发急区可扬转让残土地爬的平绿均价牧格。3．吓计算粪开发医区某关宗土于地的拥价格潜。将段第二山步计耍算出坑的平贱均价锯格，扒根据某宗地邻的规水划用宏途、例具体池位置扩、使跪用年盐限、炭容积赵率等蚁进行划适当氏的增吴减修铺正。第五章成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例步骤宗地尖是地籍核的最推小单标元，是指以醒权属撕界线针组成宾的封树闭地味块。第五章成本法三、成本法的计算公式基本波原理价格竞构成计算驼公式重置救价格建筑求物折受旧运用红举例【例瞧4-动1】差某成壮片荒范地面充积2富km2．取愿得该时荒地桃的代介价为录1.涛2亿菠元，螺将其径开发逮成“掏五通由一平梯”熟杜地的朱正常服开发溉成本殖和管美理费缸用为馒2.秋5亿往元，饲开发水期为歼3年铺，贷唤款年绒利率斤为1获0%束，销筒售税信费和乱开发们利润毙为可喇转让哥熟地托价格拿的5判.5绿%和响9.库5%膜，开蛙发完浮成后容可转尿让土巩地面永积的严比率筛为6他0％姓。试想求该讽荒地亿开发并完成谢后可们转让驾熟地枪的成冰本价茧格为谷每平收方米镜多少刊元。【解桂】由肥题意掠：设荒烧地开废发完的成后殖可转歪让熟截地的抖总价锅为V房诚，则热：V=留1.勺2+柄2.咬5+肃[1抹.2馅*（键1+浑10孟%）3-1宗.2韵]+[食2.怀5*萄（1叛+1察0%店）1.误5-2浙.5个]+登V（5坑.5俩%+测9.亲5%哲）单价扒=V馅/（袜总面导积*愚60豪%）新建券房地左价格=状土地隔取得耽成本辞+武土谎地开姻发成改本悄+索建筑车物建暖造成顶本齿+免管理汉费用浙+允投杯资利胳息蔬+会销售攀费用汪+外销扇售税宽费即+娇开发抵利润新建险建筑劈燕物价咏格=隶建筑术物建裳造成吵本聪+摩管理闲费用错+期投送资利接息+炕销售谢费用仓+抱销售详税费耐+伴开挥发利箭润（三来）适泽用于铃新建娇房地普产的铅基本谎公式新建继房地夏产采甘用成叠本法习估价盖时一请般不答应扣规除折劲旧，牲但应唱考虑价其工加程质被量和碌周围引环境啦等因煤素给柜予适投当修盲正。第五章成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例旧房遥地价肆格辛=螺土地孕的重黑新取骆得价稀格驴+据建筑面物的好重新仪构建它价格息-见建倚筑物震的折镜旧（注沉意土迷地重陪新取甲得价届格里全的年授限问坛题）旧建境筑物寒价格何=网建省筑物鉴的重夕新购净建价云格虑-番建筑脊物的打折旧（四幸）适用泥于旧巡寿房地牢产的吧基本罩公式由于耀旧建巴筑物岗所造植成的访土地授价值悲减损佩，应泳扣除屠该减薪损部崖分。注意第五章成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（一键）重橡新构院建价号格也稼称重新箭建造功成本袖是假灾设在吃估价债时点秤重新合建造套或购厅买全令新状症况的诉估价旱对象兵所需招的一驼切合域理、嫌必要烟的费模用、庸税金浆和应泰得的宋利润您之和缝。注意领：第一检、重猴新建他造成尾本是蛛估价缩慧时点棵的；第二松、必见要成帖本或享价格跑指其洗是客执观的春成本此，社荒会一魂般平法均耗冰费；第三佛、建挎筑物眉的重鞠新购捆建价角格是桐全新唇状况繁下的艘价格斗，未嘴扣除与折旧那。四、重新虫构建劫价格帐的求休取第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重新构建价格建筑物折旧运用举例房地旦产重议新建柄造成膛本的降求取风方法糟：先毛求取柜土地驾的重糠新取袖得成喝本，随再加撕上建湾筑物贸的重肤新建拆造成炮本。若土爹地难幅以把村握其鲁重新杀开发端成本话时，五则通岩常是秀采用就市场坐比较引法或腐收益菠法等针其他释估价延方法黄，求菌取假痛设地什上建拆筑物来不存捞在时华的实传地价混格。重置泼价格，指焦在估弯价时爪点的盗建筑峰及装肿修材愿料价电格和编人工拥劳务美费用竞情况腰下，钳采用算新的肝建筑母材料像、建昌筑技横术与兄工艺枝，重夜新建默造一幅栋与浮原建隆筑物群在结郑构、功能蹈、效撕用上相同辟的新作建筑蜂物的辟正常交价格旗。重建互价格，是厦指在驰估价透时点浇的建宗筑及慰装修宾材料呈价格蚁和人选工劳忍务费关用情旱况下揉，采灯用原封有的套建筑册材料故、建迈筑技证术与组工艺暖，重惠新建外造一蚊栋与洋原建暗筑物裂完全艇相同泼的新凡建筑弦物的溉正常和价格给。重置钟价格友的出隆现是典技术夕进步社的必丹然结师果，丸同时杠也是淘“替栋代原国理”过的体咐现。重置亏价格唱和重你建价店格的变基本母含义一般相重建裕价格大于善重置凤价格第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（二橡）重立新构雀建价剃格的洪分类（三糠）建筑锻物重真新构挖建价工格的改求取樱方法第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重新构建价格建筑物折旧运用举例1．患单位庭成本顺法(阻单位混比较关法)2．肺分部皱分项煤法3．聪工料救测量架法4．铺指数龄调整倡法第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重置价格单位成本法建筑物折旧运用举例例5份-2观：现煤有一追幢建楚筑面还积为房诚25归0m2的独谨立式损住宅廊需要岁评估宰，经揉查阅刃资料沫得知哥类似啦建筑回物(球没有武厨房偷和空昏调设敞备)厌的重仍置价乘格和丙待估刮建筑匹物的芝规模馒、形破状修昨正系搜数，谢则运期用单文位成何本法乞对该抱建筑贸物的茄重置窗价格厕进行画评估迎。第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重置价格分部分项法建筑物折旧运用举例第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重新构建价格工料测量法建筑物折旧运用举例工料赤测量炮法：主收要用效于具聋有特鹅殊价不值或武历史已价值王建筑园物的江估价而。该方掩法先竟估算涉建造妻建筑走物所应需的爷各种关材料凶、设尚备的何数量滋和标鼠准人把工时巩数，受然后代逐一经乘以箩估价符时点奏各该体材料迟、设脚备的烛单位齐价格铃和人盲工劳简务费仇标准兄，再零累加林求和庄得建茶筑物雷的重充置价令格。锋这一字方法海与建向筑工棋程概忘预算准的方唱法相损类似碎。显完然，敢采用关这一促方法扭需要寻估价逝人员孟掌握型丰富赚的建梳筑概内预算谊知识喜．并词较费丈时费岔力。周如对律建筑崭概预煮算不钉甚了欢解，瓣各项舰费用旋累加示后的龟误差昨将会刃很大仪。因漫此，罢这一粘方法讯在估再价实摊务中核应用益较少此。第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重新构建价格指数调整法建筑物折旧运用举例指数愈调整翼法根据府建筑腊成本晓指数参或变债动率浮，将妙其修脆正到议估价乔时点呢，以算求取缸建筑漆物的域重置泡价格电。简留便算急法，饿常用糠于检防验其宅它方率法的润估算页结果梳的可穗靠性盗。建筑导物折亲旧是溉指建她筑物避从建究造完悔成以纯后，悦随着恩时间应的推降移而男发生馆价值旅减损侦的现快象，族建筑横物在立使用房诚年限报内减坊少的违建筑斩物价拦值的蒜货币意表现个称折持旧额奴，房朱地产杏估价仿中折麦旧是浊指在联估价邮时点滨待估迁建筑疫物相影对于沸全新顾建筑畅物的春价格迷差异悼，是青对建嫩筑物恩的一渐种减链价修糖正。（一赛）建惨筑物宋折旧罪的概甚念会计查折旧枪是原肆始账箱面价且值的怠减损估价拖的折腐旧是损价值盏的减测损修则正第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例求取弄建筑捧物折吩旧应爬注意估价夹上的炒折旧与会计上上的技折旧的区拦别。估价袍上的蔑折旧注重村的是兆市场价价值堪的真芬实减劝损，霸科学涛地说扎不是吸“折震旧”麦，而湖是“跌减价医调整沟”；爪会计柱上的冈折旧赤注重播的是植原始僵价值闸的分逃摊、计补偿号或回稻收。在会屈计上，C况为资本产原客值，担是当志初购躺置时松的，凝不随盆时间兵的变泽化而背变化炉；在算估价铅上，镜C为智重新匆购建盛价格浪，是吸估价肠时点卵时的寄，估虚价时档点不菠同，羽C的名值可纳能不目同。在会碑计上吃，资教产原醋值与产累计室折旧缝额的书差被推称做章资产阳的账肥面价眠值，同它无戴须与织资产碍的市倍场价血值相枕一致姑；在择估价纵上，渐重新栽购建仰价格洒与折江旧总购额的闲差被提视为粗资产事的实筒际价社值，播它必潜须与撇资产迷的市殃场价舅值相象一致鲜。常常向出现互这种烂情况瘦：有倾些房聋地产居，尽戏管在休会计终账目摔上折岩旧早酱已提授足或饿快要吐提足艰，但岔估价耕结果书却显洪示其猎仍有苍较大辫的现涂时价劲值；窗而有改些房印地产赚，尽贯管在始会计核账目吴上折沃旧尚袍未提碍足或显远未方提足老，但派估价库结果渴却显气示其侮现时樱价值利已所疫剩无嫂几。（二笑）折丹旧的耽内涵第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例耐用绿年限星的确刘定我国嫩纳人抗市场旅的城青市土邮地是冻一定秩使用哗年期猎的使淹用权既，而秘不是笛所有糠权。中华村人民蓝共和娘国城刚镇国翻有土挪地使委用权浇出让桑和转终让暂缸行条霜例规问定（1）居距住用剩地七旧十年意；（2）工离业用向地五甲十年劈燕；（3）教激育、匙科技辨、文鞭化、保卫生渠、体臭育用复地五仆十年菊；（4）商屈业、细旅游递、娱旬乐用年地四搅十年无；（5）综阀合或劳者其搞他用肚地五服十年厚。这一芝年期是限制选可能垃与建蚀筑物脚的耐恩用年岩限相砍冲突齿。如者某宗饲地土茂地使烛用权蜻出让榜年期惯为50年，撤取得弯土地肿使用沫权后驴进行粗建筑顷开发五的时纵间是3年，朋建筑点物耐票用年胃限按雕规定虑为60年(钢混字结构)。显码然．在由于迷受土啊地使故用权记年期躬的限衣制，透实际夏用于啦建筑涝物折形旧的魔年限柴只有47年。图因此薯，在洒耐用党年限焰与实瞧际使浆用年们期相兄冲突季时，甜应以轰时间挽较小肉者为赚建筑弯物的挽耐用喜年限锣。（三驻）耐铲用年窝限与旬建筑距物折抓旧的婆关系第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例耐用均年限俱的确隙定求取惑建筑莫物折注旧应烫注意喊土地纪使用封年限利对建挨筑物筋经济盗寿命考的影握响。钟在实纵际估优价中番，由暮于土奖地是徐有期险限的蓝使用本权，济建筑坑物的押经济毒寿命学与土先地使促用年闷限可坏能不烟一致绒，所丘以，丧计算落建筑仰物折做旧所镰采用落的经贩济寿龟命遇苗到下胃列情蛋况时添的处晓理为夸：(1伙)建筑丧物的揪经济策寿命赠早于滩土地膀使用清年限事而结罢束的额，应浮按建瓣筑物朝的经歼济寿早命计削算建精筑物嘱折旧灵。(2馋)建筑陕物的统经济庭寿命围晚于凡土地漏使用善年限悬而结喝束的搬，应初按建航筑物破的实选际经鼻过年晃数加编上土闲地使房诚用权四的剩往余年忙限计徒算建与筑物布折旧大。实际笼估价腾中，愿建筑姻物的健折旧总包括3个方动面：①物惯质折独旧复②功太能折蝇旧质③经幕济折骡旧（三第）耐竿用年帜限与奔建筑贤物折璃旧的币关系第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（四他）建碌筑物荡折旧混的类弯型折旧典的实芳质（斜类型能）1.源物质行折旧首：是由拨物理朽因素钢引起杠的折漠旧，球又称智物质像磨损物、有访形损祥耗，旨是建席筑物耽在实祖体方畅面的亩损耗帮所造川成的烫价值律损失芹。进一畅步可呆归纳市为4于个方甚面：①自风然经朱过的榴老朽弓：（势自然谣力引链起如爬风吹肌、日锡晒、恐雨淋袭等）②正劳常使惹用的伟磨损站：（品如使课用工狠业建气筑过炎程中悦产生痕对建犯筑物泻有腐债蚀作川用的础废气锅、废协液）③意该外的伏破坏确损毁④延皆迟维则修的畜损坏踢残存2.捕功能本折旧方：称无排形损爆耗、伤精神占磨损匀，是脊指由惑于消绍费观披念变筐更、晌设计掘更新马、技设术进全步等申原因演导致槽在功豆能方梯面的赠相对药残缺雾、落壳后或漏不适跟用所淡造成辫的价云值损送失。如建举筑式鬼样过纷时，果内部猛布局锣过时碑，设密备陈谅旧落我后等绒。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（四祖）建碗筑物密折旧台的类拾型折旧搏的实升质（蒙类型筝）3.少经济胆折旧虾：称外返部性指折旧乔，指择建筑建物本唉身以需外的麻不利掀因素勾所造腔成的嚷价值挨损失嗓。包括供给漠过量请、需僻求不嘴足、职自然墨环境斥恶化旷、噪绣声污身染、点空气办污染坡、交征通拥杆挤、烧城市着规划葬改变朱和政翻府政袜策变钳化、赞住宅麦附近愉建工庄厂等隐造成没其价庄值的凶损失。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例【例身4-调2】怖某旧漆住宅跑，估歪计其秘重置沟价格饭为4屑0万烘元，缎地面元、门昼窗等愁破旧睁引起盖的物瘦质折乡丰旧为害3万皱元，专户型蠢不好魄、没格有独糊用厕侨所和崖共用泊电视书天线稿等导返致的衡功能肾折旧竿为8残万元饥，由低于位万于城钳市衰飞落地偶区引羞起的俘经济江折旧肢为7修万元雄。试湿求该搬旧住哄宅的押折旧垒总额流和现雀值。【解世】由通题意昼：该旧培住宅旁的折隔旧总厘额迟=毙3+钉8+骆7纲=蓬18饲（万舰元）该旧跑住宅背的现敏值=浮重置艳价格尤-折区旧=筒40发-1盯8=价22沿（万霸元）（五沃）建用筑物岭折旧养的求咳取方棒法求取淹建筑置物的粒折旧腿方法臂主要搏有：尽年限铸法、视市场已提取馒法和渴分解内法。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例1、管年限患法年限姓法是胀把建池筑物淋的折控旧建昆立在亡建筑汉物的汽寿命身、经照过的凉年限木或剩否余寿光命之骡间关糟系的高基础像上。建筑昂物寿筐命有创自然叼寿命红和经磨济寿疏命之拜分。自然记寿命射是指扇从建防成之植日起稳到不低堪使切用的嘱年数贯。经济便寿命股是指邀建筑过物从腿建成甩之日畅起预问期产牢生的投收入另大于茄运营子费用似的持再续年邀数。建筑透物的达经过凶年数抚分为邀实际麻经过来年数损和有院效经拌过年尝数。（五禁）建贴筑物口折旧桥的求祝取方害法第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例1、扒年限沾法经济铃寿命狠是指散建筑锦物从谷建成天之日宁起预畜期产淋生的弊收入仔大于面运营直费用猴的持棋续年爹数。（五细）建抵筑物峡折旧防的求穴取方浮法第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例1、序年限扛法建筑惨物的映经过较年数疯分为实际概经过仆年数和有效嘱经过叔年数。关系乓：有效翻经过岂年数逃可能蚊短于免也可汇能长怠于实废际经曾过年久数。抓有效闲经过晚年数爱通常继是在诊实际减经过虚年数督的基真础上许进行睡适当左的调正整后是得到舍：①当惯建筑舟物的界维修戴养护跌为正常的，元其有拨效经足过年使数与晴实际昌经过伶年数相当；②当航建筑死物的陕维修酸养护讨比正安常维拾修养云护好或经妇过更新改造股的，糊其有施效经仪过年沈数短于实际零经过奖年数燥；③当帽建筑筑物的雹维修埋养护愈比正峡常维莫修养特护差的，给其有陵效经帝过年严数长于实际绕经过爆年数旗。维修保养情况有效经过年数与实际经过年数的关系正常相当好或重新改造有效短于实际差有效长于实际（五矩）建嗽筑物殿折旧仗的求渴取方然法第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例1、砍年限嘴法建筑缎物的着剩余受寿命傲是其瓜寿命幼减去驶经过研年数币之后饺的寿恨命，池分为活剩余今自然慎寿命魂和剩江余经期济寿旋命。剩余冶自然泼寿命淋＝自按然寿慰命－撕实际咬经过仅年数剩余堡经济宋寿命想＝经午济寿峰命－拜有效挥经过浙年数（五剖）建角筑物侍折旧届的求个取方乱法第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例1、躺年限焰法年限箭法计抢算方业法又劳分为（1篮）直自线折妹旧法偿（2净）成驶新折呢扣法（1樱）直伤线折公旧法珍：在建仆筑物扶的耐番用年友限期锻间每茅年的灿折旧葬额相牢等。每年托的折锐旧额仓：其中家：D递i：卵第i痰年的亮折旧漫额；C：呆建筑加物的汇重新蹄建造侮成本雀；S：箱预计地的建溜筑物驼的净倍残值渗（残倦值）高；N：会建筑惯物的粒耐用夜年限裹；R：两建筑寨物的玻残值剂率t嗓—呈建筑羽物的兔经过坚年数累计猎折旧昌额折旧弦率建筑熔物估喝价时必点价角值第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例（1懂）直勇线折抢旧法建筑乐物的退经过既年数鞋分为疮实际避经过晃年数屑和有赔效经乱过年敌数。鼠实际聋经过拔年数部是建洗筑物盛从竣声工验夕收合溉格之予日起爪到估越价时惧点时蔑的日鱼历年趣数。博有效坛经过已年数赠是建榜筑物懂在估牺价时袄点按靠其状约况与俗效用足所显于示的和年数矮。有怖效经跌过年换数可嚷能短刃于也川可能刚长于屡实际净经过仇年数时。在成鸟本法坏求取务折旧杂中，垄建筑女物的淘寿命浇应为疗经济律寿命蜻，经廊过年幕数应仓为有膊效经窑过年千数，某剩余良寿命惰应为拴剩余虚经济网寿命屡。例5尘-4念：信有一并建筑哭物，驶建筑怒总面条积1始00食m2，已艰使用诱10惨年，鲁单位荡建筑归面积常的重露置价量格萝为5摊00乎元/滚平米堤，耐邻用年涉限3督0年干，残裂值率锐5％驱。试要用直牢线法祝计算划该建黄筑物纳的年南折旧犁额、枝折旧岸总额摸，并损估计夸其现旧值。房屋材折旧尖和完寸损等能级评满定的精有关究规定建设积部、乞财政传部制催定的雷《房下地产反单位蜜会计休制度道——威会计柄科目俯和会款计报捐表》肢对经姜租房升产折示旧时湾采用倡的一桃些参前数的睬有关湖规定伪如下：第五章成本法四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例房屋租结构但分类依表誉4-站4序号结构类型定义1钢筋混凝土结构全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全2砖混结构一等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋3砖混结构二等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋4砖木结构一等材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋5砖木结构二等结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋6砖木结构三等结构简单，材料较差，室内没有专用上下水等设备，较低级的砖木结构房屋7简易结构如简易楼、平房、木板房、砖坏房、土草房、竹木捆绑房等房屋帖折旧忙和完研损等攀级评笛定的猪有关脸规定第五章成本法四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例各种康结构挠房屋墨的耐婚用年遭限（泡单位班：年结）迟表顶4-尺5结构

用途钢筋混凝土结构砖混结构一等砖混结构二等砖木结构一等砖木结构二等砖木结构三等生产用房504040303030受腐蚀的生产用房353030202020非生产用房605050404040简易结构10各种栋结构毅房屋御的残欲值率姨一般敢为：额钢筋锐混凝歌土结搏构和福简易急结构沃为0闪、砖踏混结迹构2揪％、堂砖木戴结构址一等简6％涌、砖决木结移构二亏等4绍％、使砖木判结构仿三等微3％棉。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例（2拔）成握新折窜扣法根据逮建筑望物的广建成贞年代宏、新廉旧程沫度等傍，确霞定建铁筑物值的成练新折际旧程预度，恩直接舒求取驳建筑熟物的灰估价骡时点注价值泉。V棍＝C放q式中遍V杯─破建筑姨物现铁值（稿元，型元/办m2振）；C眠─秋建筑峡物重疲置价牺格或如重建疤价格雾（元左，元邻/m2）；t盏─慈建筑忌物已键使用米年限朗（年回）；N就─忍建筑盆物耐猾用年壳限（容年）习；q格─划建筑颂物成蓬新率抄（％红）。建筑将物估袭价时号点价芹值=洒建筑房诚物的繁重新忽建造丝式成本待×建蛾筑物侄的成芳新率在实持际估误价中恋，成排新率惠是一菜个综今合指顷标，砍其求尼取可市以采叔用“谎先定则量，林后定运性，验再定船量”与的方民式依押下列灯3个外步骤榜进行卫：(1我)用巷年限笛法计袖算成离新率冶。联(2颂)根损据建崖筑物象的建疤成年滩代对滔上述沃计算仆结果勇作初掀步判男断，核看是临否吻有合。块(蛇3)编采用逢实际缴观察品法对炸上述瞒结果部作进依一步穿的调市整，瓣并说监明上茫下调柄整的闸理由贵。当深建筑壳物的蚂维修伙养护虽属于拳正常造的，送实际追成新回率与往直线右法计情算出辅的成闲新率巩相当芹；当山建筑答物的乞维修君养护译比正务常维倘修养世护好尚或经邀过更幅新改群造的掘，实栗际成立新率弟应大博于直愤线法困计算浩出的予成新杆率；纪当建天筑物柱的维邀修养径护比热正常捎维修拿养护寒差的堡，实睬际成使新率垫应小离于直备线法次计算带出的圾成新墓率。当R醒=0侵时，用直扮线法宅计算聋成新粪率的薯公式厉为：第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例（2弟）成坑新折溪扣法成新策折扣以法比侵较粗敏略，宏主要尺用于冶初步柿估价辟，或娃者同却时需裹要对潜大量喊建筑轰物进翅行估挺价的铁场合茫，尤坛其是仁开展价大范矿围的梳建筑侍物现羞值摸督底调貌查。例题誉：某西10悼年前唯交付愿使用唱的建洪筑物芝,估抄价人扰员实气地观潜察判怕断其景剩余刃经济膜寿命唐为3立0年太,残舌值率震为零充.试炮用直私线法绍计算啄该建轧筑物泰的成滑新率六.该建暑筑物艘的成考新率那=3附0/呆(3春0+乱10背)=直75梁%第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例2、顿市场碑提取羽法求洗折旧利用重含有遣与估俘价对抢象中尾建筑麦物具矩有类额似折拾旧状先况的洋建筑酬物的雀可比和实例只，来事求取帜估价帽对象怖中的跑建筑钩物折纱旧的圈方法键。所谓笋类似票折旧四状况岁，是指植可比嘉实例宇中的订建筑奥物的拉折旧翅类型(物质违折旧晓、功美能折件旧、巷经济团折旧)和折愧旧程夺度与坦估价妥对象博中的免建筑谅物的币折旧伏类型窝和折伤旧程涌度相屡同或坑者相遗当。旧房材地的弓成本兼法公歇式为:旧的固房地盏价值=土地榨重新脑购建伸价格+建筑日物重阵新购薪建价嘴格涨-叮建筑谷物折启旧建筑钻物折何旧=土地雷重新唉购建史价格+建筑欠物重艇新购近建价欺格-灾旧的解房地节价值=建筑若物重轧新购葱建价己格饥-(旧的攻房地麦价值次-土化地重词新购爹建价孙格)=建筑船物重员新购糊建价榨格袄-驾建筑帝物折扩旧后韵价值第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例2、哪市场射提取找法求闸折旧市场拖提取阀法求塔取建题筑物努折旧签的步稼骤和菊主要骆内容两如下:(1裙)从当唯地房寸地产唉市场聚上搜钞集大惜量的值交易阿实例霞。(2怒)从所屯搜集呢的交士易实盼例中湾选取董三个干以上吹的可报比实宇例。粮要求火所选朴取的戴可比催实例萝中的善建筑舞物与寺估价拖对象饺中的芦建筑惰物具吉有类者似折阁旧状脚况。(3少)对每斯个可愿比实臣例的托成交六价格果进行额付款禁方式浊等有葱关换据算、职交易府情况晒修正花、房对地产凡状况佳调整(注意穿不对从其中锄的折睬旧状门况进认行调哲整),但不伤进行肝市场全状况猫调整旬。注意拜：不对椒折旧爸进行眯调整姻是因染为如姿果对预折旧般进行铜了调淋整，躲就提裤取不工出可黑比实丑例的握折旧棍了。夏不进歉行市乖场状择况调婶整，房诚是因钳为市区场状尘况的碌变化遣是折迟旧的缎一部虚分，掠它属涨于经叫济折脏旧的际范畴排，如妖果进氏行了余调整辉，就辈相当单于减锁少了众经济如折旧授。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例2、通市场尸提取父法求经折旧(4心)求取基每个轰可比插实例交在其序成交良日期龟时的傍土地立重新漏购建糕价格赚，然叶后将袋前面哪换旅算、林修正亏和调茧整后滩的可期比实冲例成贼交价兵格减盆去土矿地重神新购答建价除格得迁出建强筑物怨折旧池后价锡值。(5膨)求取询每个匹可比寺实例债在其窜成交麻日期反时的扑建筑忘物重拖新购言建价松格，帆然后语将每活个可懂比实裤例的降建筑桶物重鄙新购鉴建价昌格减轧去前德面求相出的捧建筑就物折骑旧后梢价值梁得出抛建筑季物折拒旧。(6暖)将每坦个可属比实谁例的蜘建筑勒物折窗旧除障以建耍筑物尼重新迅购建箱价格迅转换曾为总侦折旧爹率。(7闲)将估朴价对谦象建困筑物菊的重苦新购蚕建价区格乘谎以总统折旧厕率，借或者纵乘以盛年平额均折菜旧率气再乘悦以建铺筑物缘瑞年龄哈，便侵可以透得到泳估价半对象聋建筑虫物折车旧，委即：建筑幻玉物折芳旧=建筑丛物重裙新购扬建价碗格×总折巴旧率第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例2、渡市场豆提取何法求诊折旧建筑秀物折惊旧=建筑译物重沸新购乒建价款格×年平示均折秘旧率×建筑派物年喇龄利用勇市场课提取悲法求吼出的监年平泉均折装旧率猛，还绍可以砌求取睁年限戚法所念需要绝的建琴筑物撑经济堂寿命皂。在垦假设脉建筑草物的润残值粒率为谋零的乖情况灭下:建筑寇物经纠济寿惧命=守1/株平均萄年折撕旧率例如尊，如傅果通护过市饭场提幅取法聚求出俭的估湖价对部象建治筑物肌的年用平均蓬折旧溜率为2%奇,则可寻以根加据2%的倒暑数估双计估览价对眉象建欧筑物努的经讯济寿史命为50年。此外巩，利鸽用总女折旧殊率还目可以绘求出民建筑马物的牌成新免率：建筑遵物成柴新率=1心-总折男旧率第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例3、画分解资法分解牙法是挽对建佛筑物黑各种退类型脱的折邻旧分突别予升以分句析和愚估算乎，然敏后将赔它们占加总把来求新取建歇筑物袜折旧爱的方岸法。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法A物质折旧B功能折旧C外部折旧运用举例3、睛分解闯法A物质沙折旧爪的求找取方继法（1付）将物塘质折任旧项朵目分赌为可修那复项预目和不可将修复笑项目两类匀。修触复是渠指恢败复到才新的蚂或者粪相当悠于新赌的状百况，膛有的遮是修泽理，水有的梦是更简换。券预计晶修复临所必适要的牙费用坏小于粪或者挡等于管修复谊所能萌带来国的房彩地产涝价值峰增加味额的例，是英可修夕复的停，即益：修复忙所必杨要的钉费用评≤币修子复后危的房悦地产奋价值役-骑修趟复前巴的房话地产寸价值反之击，是摄不可青修复新的。（2弯）对啊于可颜修复项目属，估积算在兄估价升时点叔采用横最优蝴修复辆方案帽使其沫恢复判到新蛇的或室者相映当于重新的馆状况变下所资必要扛的费护用作考为折扒旧额榜。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法A物质折旧B功能折旧C外部折旧运用举例3、且分解梨法A物质涨折旧榜的求智取方洁法（3）对于至不可键修复户项目佣，根胆据其原在估业价时括点的词剩余姑使用诵寿命配是否残短于晒整体害建筑吸物的么剩余趴经济哈寿命垄，分冻为短役寿命烦项目咸和长读寿命饶项目烤两类闻。短寿逼命项康目是亮剩余季使用搅寿命排短于每整体阅建筑遣物剩踏余经绞济寿梯命的炸部件停、设休备、荒设施林等，推它们散在建缘瑞筑物尼剩余陷经济腔寿命援期间阿迟早坏需要小更换苹，甚进至需谦要更询换多鲜次。长寿拘命项摧目是荒剩余栽使用必寿命抱等于逗或者肌长于搏整体插建筑无物剩裹余经堵济寿挤命的宝部件慎、设幅备、感设施鲁等，仇它们颜在建哲筑物况剩余作经济趴寿命吸期间膜是不情需要攀更换臣的。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法A物质折旧B功能折旧C外部折旧运用举例3、星分解估法A物质野折旧鸭的求慨取方妖法短寿努命项悲目分别盏根据现各自喇的重暗新购混建价妇格(通常干为市寺场价浙格、耳运输减费、淘安装语费等脉之和)、寿缴命、位年龄胀或剩岭余使奥用寿睬命，享利用懂年限责法计绢算折报旧额候。长寿铺命项丑目是合诵在一突起，抬根据复建筑擦物重辅新购刃建价移格减魔去可透修复恼项目陕的修授复费替用和夺各短尚寿命仁项目赤的重狮新购蜜建价底格后滴的余旺额、妨建筑支物的次经济怒寿命酬、有农效年矿龄或垦剩余攀经济齐寿命苍，利卫用年辫限法早计算黄折旧往额。长寿托命项护目折埋旧基勤数父=摇建筑坑物重呆新购乒建价观格-请可修窃复项怨目的祸修复腰费用呜-寇各短宜寿命哪项目扁的重团新购诞建价腾格(4虚)将可疾修复转项目薯的修腐复费欢用、全短寿祥命项绸目的戴折旧让额、移长寿拉命项雪目的垄折旧慰额相庭加，味即为伪物质呜折旧然额。宜先减将建抱筑物旷区分音为可刺修复草项目鸽和不畏可修冶复项德目；对于涂可修繁复项醒目，蒜估计悼其修碑复费填用作模为折荷旧额刊；对于捎不可较修复简项目波，再丛将其爹分为赞短寿载命项恐目和购长寿塘命项剥目；妥其次快采用文年限签法或摄成新谁折扣侵法分怜别计咳算其脉折旧镜额将修幻玉复费倘用、疫短寿痕命项湾目的渴折旧掀额、伞长寿签命项添目的聋折旧围额相姓加，辛便得桥到建绸筑物是的折跃旧总钻额。【例灾5-以6】嗽某建遍筑物惯的重晓置价写格为劫18视0万月元，牲经济支寿命型为5债0年水，有查效经狭过年档数为惜10焰年。问其中枝，门廊窗等份损坏腊的修桥复费退用为生2万承元；袍装修缠的重昏置价霞格为懂30稳万元栗，平雁均寿洗命为沿5年齿，已努使用井3年炮；设蜓备的奴重置倦价格控为6挺0万棉元，钥平均战寿命旦为1躲5年微，已员使用蝴10拦年。续残值习率假兆设均凤为零马，试蜓计算惧其物邪质折闪旧总仁额。【解恋】折筛旧总睡额的现计算戚分为潮以下味几个捞部分具：（1夏）可逮修复惭部分谢的折舍旧额逐：门窗蝴等损倾坏的缺折旧拜额探=惨2（离万元律）（2拨）短弄寿命父项目批的折胁旧额含：装修窗的折奸旧额墨=甲3沸0题×（颠1/伍5敲）呢×3祝=顿1究8（螺万元便）设备轻的折工旧指=著60勤×夕（1代/颜15蚊）×贴10蠢=孙4红0（肿万元颠）（3床）长号寿命化项目稍的折齐旧额逐：=(队18臣0–尘2–渐30层-存6妻0)为×1男/5饱0×馋10岩=猫1西7.颠6（藏万元混）建筑茄物的俱折旧胳总额份=泊2晋+誓18站+列4瞧0遍+直17钳.6屡=尝7涂7.叶6（及万元脉）第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法A物质折旧B功能折旧C外部折旧运用举例3、由分解总法B功稿能折旧脂的求皱取方麻法（1）将功漫能折姓旧分需为功能掌缺乏、功能承落后和功能输过剩引起革的三叠类，付并进辟一步川将它若们分欺为可姑修复舰的和基不可贺修复尾的。（2）对于惰可修往复的板功能都缺乏跃引起迷的折戒旧，邪在采酒用缺过乏该渠功能政的“狱重建虫价格损”下梁的求每取方胡法是变：①估炸算在级估价你时点泛在估键价对零象建脸筑物乳上单拢独增畅加该从功能绕所必径要的曲费用辩；②估坐算该印功能晴假设骗在估皇价时筑点重展置建虚造建搂筑物颜时就忙具有嗽所必鹅要的垃费用单；③将控在估肾价时危点在筒估价萍对象妇建筑组物上茂单独旧增加嫂该功咐能所拒必要触的费喝用，属减去瓦该功霞能假犬设在景估价鼠时点汪重置伞建造岭建筑饥物时央就具说有所有必要模的费饿用，丢即增捎加该匠功能锅所超狸额的龙费用墙为折愤旧额牵。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法A物质折旧B功能折旧C外部折旧运用举例3、越分解烧法B功充能折旧案的求肉取方哪法（1换）可修弦复的功炸能缺乏引起陡的折圆旧=在估歇价时脖点在坏估价搞对象尖建筑暴物上岩单独彼增加晒该功乖能所渡必要芬的费课用-烟该功痰能假泥设在灭估价魂时点浇重置争建造跳建筑羊物时押就具减有所布必要苍的费免用【例5-7真】某幢竟应有寒电梯衣而没床有电侍梯的章办公品楼，界重建始价格哄为20漏00万元牙，现般在设余电梯涂需要12烂0万元怪，假胞设现辜在建粘造办岛公楼约时一旗同安组装电坑梯只涉需要10逝0万元湾。请惊计算升该办闻公楼裙因没叛有电舍梯引荡起的梢折旧缓及扣身除没鄙有电撤梯引寇起的施折旧译后的狗价值踩。【解】该办转公楼描因没欣有电赶梯引窜起的股折旧略及扣驰除没障有电喉梯引厨起的揉折旧盯后的块价值冠计算导如下:该办声公楼掠因没农有电邪梯引喘起的诱折旧=1响20糊-1歼00衫=2忙0(万元)该办贩公楼饰扣除役没有命电梯涉引起肃的折闲旧后铸的价苍值=2划00仍0帝-鹊20理=1剖98届0(万元)如果络是采哨用具自有该黑功能提的“搞重置烤价格逮”，备则减羞去在恐估价言对象俯建筑临物上类单独觉增加薯该功菊能所污必要雕的费捉用，浙可直穷接得继到了架扣除放该功鸟能缺陷乏引利起的砍折旧慨后的魄价值饺。【例岂5-8舌】粗上例应有瓶电梯客而没魂有电喷梯的次办公东楼，绪现增农设电灿梯需坊要12掘0万元水，类王似有克电梯