房地产估价基础教程制度法规成本控制

第五章收益法房地产估价收益法※

学习内容主要内容

5.1收益法的基本原理

5.2收益法的计算公式

5.3净收益的确定

5.4资本化率的确定

5.5收益法的派生方法

5.6收益法运用举例（一）概念：收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。

基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例第五章收益法收益法收益还原法

收益资本化法

投资法

收益现值法地租资本化法一、收益法的基本原理（二）理论依据：预期原理

基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例房地产价格=房地产的净收益/利息率某一货币额*利息率=房地产的净收益年房地产净收益不变资本化率每年不变获取收益的年限为无限年获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下假设一、收益法的基本原理第五章收益法（二）理论依据：预期原理

基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例1．可获净收益的大小2．可获净收益期限的长短3．获得该净收益的可靠性基本思想表述

将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。一、收益法的基本原理第五章收益法（三）收益法的适用的对象和条件基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例房地产未来的收益能较准确地量化

风险都能较准确地量化

适用对象

适用有收益或有潜在收益的房地产

如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。条件一、收益法的基本原理第五章收益法（四）收益法的估价步骤基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收益均以年度计一、收益法的基本原理第五章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例式中:V—房地产在估价时点的收益价格i—年份Ai—房地产第i年净收益(假设发生在年末)rj—房地产的第j期资本化率（折现率）n—房地产自估价时点起至未来可获收益的年限（一）最一般公式二、收益法的计算公式第五章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例V—房地产在估价时点的收益价格A—房地产每年净收益(假设发生在年末)r—房地产的资本化率（折现率）（二）收益年限无限且其他因素不变的公式[例5-1]有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，资本化率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。二、收益法的计算公式第五章收益法式中:适用条件：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零；（3）收益年限为无限年基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（三）收益年限有限且其他因素不变的公式【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？二、收益法的计算公式第五章收益法此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零（当r=0时，V=A×n）；（3）收益年限为有限年n。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式有限年无限年二、收益法的计算公式第五章收益法假设前提是：（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产的收益价格为多少？二、收益法的计算公式第五章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（五）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式转售价格-销售税费=Vt【例5-4】某宗房地产现行的市场价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，资本化率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成后，该地区该类房地产的价格价格达到5000元/m2。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价值。二、收益法的计算公式第五章收益法（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt；（2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知；（3）期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率r。【例5-5】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但规划等到3年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万元，销售锐费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则求该宗房地产目前的价值。【解】由题意：【思考题】某处租旧办公楼的租约尚有两年到期，在此最后2年的租约中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的资本化率为10%。该旧办公楼的价值为多少？基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（六）净收益按等差级数递增的公式无限年二、收益法的计算公式第五章收益法式中：b为净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A+b，第三年为A+2b，第n年为A+（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率大于零为r；（3）收益年限为无限年。【例5-6】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8％。试求该宗房地产的收益价格。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（六）净收益按等差级数递增的公式有限年二、收益法的计算公式第五章收益法假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年限。【例5-7】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8％。试求该宗房地产的收益价格。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（七）净收益按等差级数递减的公式二、收益法的计算公式第五章收益法只有有限年式中：b—净收益逐年递减的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A-b，第三年为A-2b，第n年为A-（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限为有限年n，且n≤A/b+1。（当n＞A/b+1时，第n年的净收益为负，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在A/b+1年后都不会在经营）。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（八）净收益按一定比率递增的公式二、收益法的计算公式第五章收益法无限年【例5-8】某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房地产的收益价格。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（八）净收益按一定比率递增的公式二、收益法的计算公式第五章收益法有限年假设前提是：（1）净收益按等比级数递增（2）收益年限n为有限年。【例5-9】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上增长2％；该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房地产的收益价格。收益泊会不塘会减抹为零基本冶原理计算味公式净收线益资本朋化率派生羊方法运用辆举例（九顶）净召收益色按一样定比日率递乡丰减的外公式二、收益法的计算公式第五章收益法无限年式中雨：g初—净勿收益休逐年撕递减件的比害率假设壶前提层是：（1亿）净笔收益悉按等您比级视数递吴减；（2盼）资摊本化锻率r底大于懒零；（3零）收迅益年贞限为理无限尤年。【例春5-状10责】某浆宗房迅地产芝预计辅未来崖第一粘年的撕净收启益为添20尝万元求，此险后每登年的川净收苗益会刘在上煎一年蛋的基植础上商降低收2％驶，收悦益年键限可规视为饮无限迫年，基该类汪房地族产的袄资本爸化率树为1娇0％结。试撒求该娃宗房拨地产舞的收栏益价忘格。【解乐】由五题意漂：基本碰原理计算老公式净收伸益资本滋化率派生盯方法运用柔举例（九偿）净板收益沉按一紧定比退率递率减的衣公式二、收益法的计算公式第五章收益法有限年假设殿前提尾是：（1辣）净什收益辱按等处比级荷数递滤减；（2脑）资愧本化竞率r受不等营于零坐；（3锄）收惑益年材限n栗为有田限年旋。【例套5-篇11块】某波宗房郊地产霞预计亩该房温地产虾未来牧第一变年的巧净收侍益为释20六万元泼，此敞后在秤使用总年限杠50弦年内封每年斥的净凑收益形会在倚上一朋年的求基础轰上降挑低2什％；狼该类刃房地伞产的贡资本腊化率川为1齐0％授。试惯求该伙宗房青地产础的收白益价蒙格。【解主】由祝题意刘：基本宣原理计算稠公式净收日益资本乳化率派生旅方法运用蚂举例(一棍)概成念：净收线益是院由有句效毛钢收入仅扣除瓶运营痒费用茫后得丹到的蓝归属愁于房跑地产侄的纯吊收益悼。排出匠了其双他生率产要端素所育产生揪的收败益部怖分，臂而仅重属于赠房地电产所泄带来素的收充益1．潜俯在毛蒙收入锤：是赢假定堤房地阳产在炊充分较利用借无空造置状蜓态下颜可获兰得的锤收入痛。2．有术效毛兵收入钓：是普由潜俩在毛亦收入南扣除袖正常舟的空布置，赏拖欠宽租金文以及到其他益原因心造成愧的收结入损胡失后央所得登到的母收入沈。3．净牛运营味收益村：简趋称净羡收益售，是处由有滨效毛矮收入骆扣除略合理环运营找费用拜后得丈到的谋归属党于房掩地产浑的收丙益。三、净收益的确定第五章收益法基本户原理计算钻公式净收絮益资本熔化率派生都方法运用向举例(二躺)种撇类（闷净收折益的笋取舍驱）：实际康净收嫌益：刑目前涝状况革下的篇收益客观毛净收送益：规合理膛使用氏状态抛下的贺正常文收益般（有他租约恋除外史）有形隙净收救益：无形芦净收购益：铲商誉床、实改力4．税罗前现遣金流堪量：是从摊净收洽益中消扣除处抵押牺贷款匹还本猎付息贵额后猜的数皂额。5．期轨末转搂售收点益：是在予房地描产持缘瑞有期内末转疾售房翠地产薪可以券获得偏的净践收益云。三、净收益的确定第五章收益法基本日原理计算河公式净收稀益资本迈化率派生疯方法运用简举例(三绘)类此型：1.排每年随基本宫上固谨定不遭变；2.使每年边基本除上按芽某个牲固定营的数愁额递横增或位递减嫁；3.永每年胡基本乘上按酱某个惧固定侄的比加率递西增或洞递减匀；4.泊其他雕有规答则的淘变动迹情形丢。每年郑基本柄上固犯定不陪变的故净收遍益的配求取愿方法暖（实绳际估元价中惰最常告见）调查阁估价悠对象厉过去3—愿5年的突净收墓益，翻求均柔值预测估价砌对象狂未来3—尤5年的搬净收古益，房诚求均已值三、净收益的确定第五章收益法基本霞原理计算持公式净收霉益资本骆化率派生冰方法运用赚举例(四税)弱房地丝式产净帜收益碑测算掀的基宋本原枣理：（1柔）潜超在毛来收入机、有结效毛古收入浆、运兰营费效用、释净收捐益通岩常以年度计；（2晶）空之置等组造成渴的收归人损率失一菌般是箩以潜在适毛收誓入的某正一百誉分率欠来计计算；（3菠）运穴营费赤用与斗会计活上的扰成本盟费用揭有所妨不同立，是马从估箭价角舅度出块发的节，不厅包含厨房地及产抵涛押贷蛇款还服本付威息额讽、会房诚计上添的折隶旧额扬、房图地产槐改扩篮建费苦用和卫所得喇税；净收折益养=砖潜在撇毛收牵入-吧空逮置等删造成驶的收典入损翅失峰-简运营朗费用该=钱有效朗毛收往入-倍运旅营费动用1．鸽基于微租赁存收入庄测算塌净收经益（她基本勺公式泪）三、净收益的确定第五章收益法基本草原理计算旱公式净收界益资本敞化率派生计方法运用食举例其业门主与岸经营娘者是染合二李为一创的，盘如旅异馆、秋娱乐碑中心缝、加凡油站已等。一是表潜在锡毛收察入或调有效胶毛收院入变撞成了露经营双收入虑；二是机要扣咐除归斤属于俗其他豪资本还或经膊营的肿收益抛，如暮经营陪者的梳正常痒利润幅。2．叉基于寸营业义收入拦测算政净收霸益特点年净断收益雾=年泊经营域收入猎-年挖经营绒费用三、净收益的确定第五章收益法基本适原理计算幅公式净收串益资本客化率派生兴方法运用柜举例(五粮)不垦同类喘型房类地产播净收氏益的庭求取净收围益通离常为朗租赁燃收入云扣除舒由出服租人礼负担东的费随用后疾的余盏额。租赁削收入岛包括租金蓬收入和租赁尖保证棚金或像押金著的利摊息收今入。出租碌人负母担的权费用将，一乱般包暂括维嘱修费姻、管其理费钩、保异险费嘉、房跟地产酸税、趁租赁枕费用赌、租梢赁税谜费。1．妹出租刃的房冰地产笨净收滨益求倦取费用清的扣谱除视盟租约违而定三、净收益的确定第五章收益法【思汪考题愈】有猴一建倚筑面梦积为貌10澡00粗m2刊的写气字楼默，其胁月毛探租金谎水平尖为1俯00呈元／掉m2东，空张置率胜为1动3％菜，租抢金损症失为矩毛租脱金收宽入的汁2％稍，合找理运虹营费稍用为蛙有效弓租金辉收入威的3狱0％氏，试义求该腿写字皆楼的偏净收腰益。【思考恳题】对某马商住稠楼其雨一层20间商拒铺进锻行评鹿估，叙平均下每间趋商铺羞的月烧租金魔为20怠00元，碍年均皆空房屡率为20菜%，该等营业怒费用荣平均圣每月毅花费1万元塑；据束调查浑，该凯地段疲同类捉商铺探月租津金为25乐00元，倍年均析空租如率为10庙%，正貌常营妻业每滤月总月费用圾平均茎占每令月总搏收入享的15％；微该类尺房地济产的房诚资本宝化率玩为10％。迁试选炉用所缴给资稀料估欢算该贼商铺放的价饼值。基本验原理计算驻公式净收否益资本拔化率派生列方法运用需举例（1析）商沙业经索营的羡房地蚁产：净收蚊益为态商品树销售逝收入灾扣除举商品怒销售炉成本努、经奔营费残用、意商品惧销售持税金贿及附演加、昼管理完费用午、财礼务费东用和绒商业蛇利润庙等。（2击）工共业生雾产的片房地提产：净收锯益为栏产品廉销售防收入赴扣除股生产吵成本炎、产争品销察售费缎用、震产品狸销售岩税金圣及附粉加、阔管理坚费用坛、财轮务费芝用和咽厂商哥利润揭等。（3扬）农苦地：净收丙益是鞋由农致地年旧产值俘扣除滔种苗甩费、蕉肥料今费、庄水利掘费、亩农药轰费、知农具堪费、桂人工累费、惭畜工催费、军机工圾费、富农舍蹲费，盲投资讯利息链、农姻业税摧和农抵业利李润等卵。2．蔽营业共的房咸地产主净收林益求茧取三、净收益的确定第五章收益法基本鲁原理计算采公式净收与益资本后化率派生斜方法运用愧举例可采覆用市摄场比傍较法虚，即锯根据斧同一悠市场塞上有申收益重的类吩似房董地产孕直接睁比较样得出谨净收诊益。3．疮自用唇或尚吸未使机用的茶房地胃产净妥收益舌采取4．烦混合算收益花的房旅地产悠净收豆益求婶取分别邮根据藏不同叉经营余各自霜的收拍入和卖费用喂求出既各自币的净狮收益殿，然摸后将慈所有土的净岸收益扒相加缝。三、净收益的确定第五章收益法【综略合思常考题夜】某志商店叔的土腾地使戏用年滨限为瓦40宰年，狂从1扯99悟8年脆10熔月1棕日期葱计。榆该商晋店共稳有两叼层，踏每层币可出贫租面筹积各底为2票00两m2将。一术层于衡19微99爸年1速0月僚1日奋出租迈，租卧期为逗5年北，可摔出租闻面积模的月吗租金县为1粱80忍元/望m2庸，且亡每年舅不变榨；二律层现面暂空职置。惕附近宴类似及商场松一、醋二层迅可出膝租面肥积的箱正常掏月租斧金分粪别为可20盛0元殊/m兼2和政12言0元叙/m么2，绝运营片费用解率为尖25懒%。们该类墨房地俘产的俊资本羊化率办为9胀%。榜试估满算该庆商场排20权02下年1浆0月错1日撤带租夸约出霉售时厚候的蒙价格右。基本袍原理计算争公式净收孝益资本片化率派生游方法运用矿举例(六仙)收惧益年筒限的狱确定估价秋对象票房地董产自崭然寿轧命法律嚼规定拥（如理土地时使用盐权法因定最励高年粱限）合同幻玉约定漠（如迹租赁笔合同好约定朴的租婆赁期狮限）房地撇产剩扛余经却济寿沉命来财确定收益装期限崇时估便价对召象自捧估价亦时点丽起至陵未来荡可以铸获得险收益珠的时陷间。1．出对于卫单独秆土地笋和单渗独建每筑物谱的估捐价根据冻土地横使用赛权年指限和俗建筑屈物经睡济寿才命来磨综合出确定本收益结年限朴。然后妨选用亏有限过年的场收益观法计孝算公坦式。注意忘净收穗益中高不扣妖除建泻筑物遇折旧孔费和插土地黎摊提香费。考虑唐因素三、净收益的确定第五章收益法基本毁原理计算躁公式净收层益资本罚化率派生床方法运用抹举例2．布对于姨房地册合成街体的疤估价刺对象对于钩建筑杜物的庙经济音寿命晚于或与贩土地蜻使用近年限一起结束格的就根浆据土地自使用限年限确定政未来轻可获碧收益皱的年酱限，读选有限禾年的收慌益法犹计算丽公式女，净匆收益祥中不码扣除建筑销物折失旧费逼和土脾地摊清提费杯。对于锦建筑裹物的艺经济选寿命瓦早于史土地危使用维年限达而结妄束的以建筑墓物的炒经济嫌寿命确定淋未来冲可获精收益产的年遥限，烤选用遣有限座年的至收益棉法计剖算公衡式，许净收骄益中眠不扣穿除建点筑物鲁折旧希费和幸土地典摊提念费；然后薪再加贡上土鸣地使循用年阻限超煌出建衰筑物乖经济父寿命浩的土地定剩余搬使用恢年限腹价值异的折猴现值。三、净收益的确定第五章收益法基本抢原理计算趴公式净收拐益资本煌化率派生武方法运用热举例（一紧）概蕉念：资本邮化率杆将房章地产为的净筐收益范还原饥或转揭换成娘价格暂的比闲率，屡通常泻用r脉来表瓦示。（二东）资川本化皇率的字类型1、综合肤资本趋化率应用判于评轻估复唇合房菜地产男时所辉采用往的资衰本化次率。布所对吉应的作净收宵益是鄙土地惠和建龙筑物绣产生省的年笑净收窄益之溜和。2、扯建筑艺物资归本化匪率运用崭收益舟还原脂法评危估建欠筑物匪时所甲采用购的资视本化牛率。激所对慰应的映净收款益也刮是建亡筑物赵的年尼净收厘益。3、门土地费资本份化率运用亏收益烟还原斥法评捉估土辩地时解所采苏用的拾资本寻化率环。所撒对应上的净甘收益挤是土伯地的安年净译收益呀，这育个净秀收益召不应买包括揭其他阻方面来带来漏的部森分。四、资本化率的确定第五章收益法在房地地产殃估价伐中应粥用最钟广泛园的三课种资桃本化没率是莫：综合况资本炎化率圈、建筝筑物能资本航化率肚和土置地资驳本化裙率。基本猛原理计算碗公式净收磨益资本守化率派生各方法运用污举例（三妖）资愁本化杀率求交取的丑方法1．遣市场忘提取役法(梢市场炒比较计法)是通盟过搜伍集市垫场上谣相类值似房填地产枝的净币收益柴、价沟格等品资料弊，反表求出渗资本插化率什的方军法。2．丙安全秧利率共加风承险调花整值软法（莫累加友法）以安渐全利益率加坟上风事险调辩整值弊作为鹊资本杏化率票的方览法。因安全昨利率浅又称冲无风防险投晴资的沙收益瓣率。资本堤化率贫=状安配全利睛率＋耀风险偏调整筐值客风险赞调整嫌值=此投资只风险痕补偿缴＋管旨理负银担补涝偿＋薯缺乏矛流动阁性补若偿－内投资械带来顺的优奏惠四、资本化率的确定第五章收益法3．顶投资屯收益寇率排隙序插恼入法基本伍原理计算遥公式净收计益资本乓化率派生司方法运用败举例4、练利用鸡土地辫与建换筑物葱的资纸本化瞒率式中榴：ro—综朋合资教本化茎率；rL—土锣地资吓本化凝率；rB—建龟筑物桶资本潜化率钱；VL—土射地价冻值；VB—建匙筑物宁价值贷。四、资本化率的确定第五章收益法基本赵原理计算手公式净收岛益资本欠化率派生例方法运用晃举例ro=菊L·蚀rL+科B·走rB式中男：L宪—土编地价沟值占蚕房地垒产价伤值的返比率咽；B—巨建筑猴物价污值占亦房地月价值剃的比脂率，L＋底B=艳10店0％【例诊5-侮12期】某刃宗房读地产纹，土带地价蒸值占浮总价宵值的衡30遗％，港土地济资本板化率揪为7疲％，极建筑盼物资雁本化秧率为浩9％助，试促求综壁合资淹本化勤率。【解讽】由妄题意肌：ro=流30拒％×唇7％猴＋（芒1－说30拼％）避×9孩％=晒8.苹4％四、资本化率的确定第五章收益法基本伞原理计算类公式净收浩益资本败化率派生慌方法运用势举例（一角）投鄙资组麦合收睛益率绝法包括擦:扫抵押银贷款足与自帆有资楼金的租组合土地踪蝶与建源筑物牢的组兄合1、鞋抵押题贷款阿与自怨有资放金的压组合白时五、收益法的派生方法第五章收益法基本称原理计算涝公式净收示益资本参化率派生倦方法运用役举例[例阁5-窃13少]某煎房地抹产，撞在其奏购买须中通愉常抵骄押贷当款占恢7成依，抵际押贷算款的询年利更率为钻8%眼，自窃有资枝金的晚年收罢益率孟为1织5%四，则盒该房脸地产苍的资塑本化垦率为肝多少芹？[例撒5-耳14雨]某际宗房威地产妙的年膀净收借益为看2万竖元，络购买升者的是自有配资金捉为5跪万元轿，自有赚资金良要求们的年厨收益眨率为茧12渴%，抵押斗贷款蜓的年威利率乌为8值%，糊则该歼房地际产的稠价格午为多培少？五、收益法的派生方法第五章收益法基本扒原理计算鞋公式净收担益资本油化率派生酒方法运用除举例2、语抵押郊贷款仅与自棋有资充金的尿组合梳时（见去前面硬资本贺化率刷确定尘）五、收益法的派生方法第五章收益法（二把）残禽余法所谓计残余旱法，器就是警从房舰地合跳为一娇体所苗产生姨的总乎收益佛中，根据像收益夜法以寒外的谜其他俩估价程方法傻，扣除盏归属名于土滥地（木或建伙筑物后）的王收益泛，剩交余部裂分即辟为归按属于跃建筑烦物（鼠或土袜地）端的纯铜收益枪，再越将此时残余扬的纯剂收益嘴进行前资本道还原油，从富而就竭可求年得建顿筑物哨（或针土地滑）的注收益筒价格穗的估委价方绣法。基本劝原理计算纠公式净收刺益资本冈化率派生弯方法运用疾举例1、遍土地底残余枪法的扶公式两为：【例需5-辽18松】带某宗膨房地仿产每驼年净棕收益恒为3治0万鱼元，芝建筑犹物价估值为气15仔0万狠元，已建筑盐物资骂本化循率为妨12羊％，病土地挨资本娇化率多为1娘0％尚。试差计算珍该宗欺房地蚂产的炸价值赌。解：副土地兽价值平=（夸30谊-1闪50弹×1椅2%刑）/稍10宇%=毒1锋20灭（万瘦元）该宗截房地抛产价童值烂=膀土地役价值医+斯建选筑物得价值=源12乱0吐+刷15宿0屠=奇27背0（虚万元划）五、收益法的派生方法第五章收益法式中甩VL—土僻地价绵值；AO—土名地与纲地上诱建筑肿物共搂同产童生的排净收割益（躲通常魂是基于房毛租的汇净收睬益）夕；VB—筑贫物价沿值（惯是采侨用收铅益法飞以外梯的方魂法，情多数毙情况下是蛛采用丹成本你法）何；rB—建渐筑物嫂资本壳化率向；rL—土想地资产本化润率。基本析原理计算称公式净收批益资本贴化率派生圣方法运用挣举例2、建筑渡物残腊余法的公港式为丹：【例泄5-晃19肺】有库一土努地面原积为龙15恒0m粘2，南