房地产项目物业深化方案

xxxx房地产营销策划有限公司xxxx·xx项目物业深化建议1xx市场调研回顾2市场特征分析3需求量：2010年xx主城区商品房成交32.9万㎡，月均销量2.7万㎡，2011年1月成交量3.0万㎡，属于正常销售速度。数据来源：xx区政府信息网2009年xx主城区商品房成交量为25.2万㎡，2010年xx主城区商品房成交量为32.9万㎡，同比增长30.6%。在提高首付等调控政策出台后，xx主城区商品房成交量不降反增，2010年第四季度同比上涨43.3%，环比大涨269.2%；2011年1月份继续保持较高成交量，表明楼市调控政策对xx市场影响较小。2009年成交量：25.2万㎡2010年成交量：32.9万㎡4理想名城康辉新天地汇泽国际城江南小镇森林半岛乐福国际2011供应量：截止2010年12月底，xx市场存量30.1万㎡，未来6个月—1年，在售项目加推量达到18万㎡，两者合计，今年xx市场总供应量约48万㎡。项目名称推出面积明珠公馆2期2.5万㎡理想名城2期2.9万㎡汇泽国际城3期2.5万㎡乐福国际2期1.6万㎡建业森林半岛2期4.5万㎡亚星江南小镇3期4.0万㎡截止2010.12月底存量30.1万㎡2011年新增量18万㎡＋＝48.1万㎡5市场存量：截止2010年12月末，xx主城区商品房存量为30.1万㎡。按照去年销售速度2.7万㎡/月计算，在没有新增供应量的情况下当前存量仍可销售近1年。月均去化速度2.7万㎡/月62011年xx主推产品：xx市场竞争态势将由传统的普通多层、高层，向电梯洋房领域转变，电梯洋房将在下一轮竞争中脱颖而出。目前xx市场暂时没有推出电梯洋房或电梯多层，因此建业森林半岛、理想名城等项目后期将陆续推出此类产品，避免常规领域的激烈竞争。2011年主推产品项目物业类型建业森林半岛2期6层电梯洋房、叠加别墅（有少量赠送）亚星江南小镇2期6层洋房、叠加别墅（无赠送）理想名城2期7层电梯洋房（无赠送）明珠公馆2期6层洋房7市场供应结构：三房为主推产品，占市场供应量的55%，其中小三房（100㎡以下）约占7%，大三房（125㎡以上）约占20%；两房供应量占25%。户型比例一房—5%两房90以上7%90以下18%三房100以下7%100-12528%125以上20%四房150以下5%150以上10%项目名称一房两房三房四房70-8081-9091-100100以上90以下90-100101-110111-120121-130130-140140以上150以下150以上温馨家园华宸上院明珠公馆理想名家理想名城康晖新天地汇泽国际城建业森林半岛德宝国际花园汇泽逸湖名居亚星江南小镇亚星盛世新城中宇罗马假日8热销及滞销产品：当前市场供应和需求均以三房为主，中等面积三房和中等面积两房客户接受程度最高，此外，最近刚刚出现的LOFT户型也深受客户追捧；大户型去化速度较慢。100㎡以上两房四房140㎡以上三房1、空间丰富、中等面积、较低总价是热销产品的首要特点；2、大面积三房、两房以及所有的四房户型去化速度普遍较慢；3、90㎡的三房户型尽管空间丰富、总价较低，但销售速度并不快，只能算是平速去化产品热销产品：滞销产品：110-120㎡三室80-90㎡两室67㎡LOFT986-93㎡三房户型消化速度较慢，118-119㎡三房消化速度最快，表明——重点项目借鉴——建业森林半岛产品分析：一期产品配比及销售情况：户型面积供应销售套数所占比例销售套数销售率一房45-56307%2892%两房80-866014%5389%三房

86-9312028%9781%118-1199222%9098%126-1357618%6585%四房1514811%4287%销售最差销售最好户型面积应适度压缩，不宜过度压缩10从2008、2010年年初、2010年年末两年时间的热销户型，分析产品变化趋势：2008年热销户型2010年初热销户型第一：100-120㎡三房第二：80-90㎡两房第三：121-130㎡三房第一：121-130㎡三房第二：100-120㎡三房第三：90㎡左右两房第一：67㎡LOFT第二：100-120㎡三房第三：80-90㎡两房2010年末热销户型代表性户型：经典125㎡三房两厅一卫代表性户型：经典115㎡三房两厅一卫代表性户型：67㎡LOFT（4室2厅，5米挑高）2011年1月份，乐福国际项目开盘，全部为loft户型，深受市场认可。11产品演变趋势：功能空间基本不减少的同时，适度控制面积，高附加值、高创新度、低总价产品深受市场追捧。功能空间：变化较小热销户型2008年2010年初2010年末面积：逐渐变小总价：相对降低客户需求变化房价不断上涨，“买得起、住得好”是客户重点关注的问题第一：67㎡LOFT第二：100-120㎡三房第一：100-120㎡三房第二：80-90㎡两房第一：120-130㎡三房第二：100-120㎡三房户型：出现创新激烈的市场竞争中开始出现创新产品12快速路对xx影响：郑上快速路在中原西路基础上，向西打通至峡窝镇老寨河村，然后向北折向xx市区，该道路对xx南部山区的拉动作用更大，对市区影响并不十分明显。xx南部山区有居易国际开发的五云山高端居住项目，郑上快速路打通之后，将对该区域产生较大的带动作用，有助于xx客流涌入该度假区。相比而言，xx老城区原本就有郑上路与xx相连，路况好，距离近，因此快速路对xx老城区的影响要小的多。133月4日，xx版限购令再度出台——能否为xx以外区域带来机遇？14xx版限购令核心要点——限购范围：市内五区及郑东新区；已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房；持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房；无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。能够为xx带来一定利好，但不宜高估15小结：第一，市场供应量大，截止2010年12月底，市场存量达到30.1万㎡，即使没有新增供应量，现有存量仍可支持近一年的市场需求。第三，常规多层产品竞争激烈，高层接受度低，电梯洋房和叠加别墅成为下一轮竞争的突破点。第二，功能空间基本不减少的同时，适度控制面积，高附加值、高创新度、低总价产品深受市场追捧。结论：产品设计唯有立足创新和适度压缩方可险中取胜16客户需求特征分析17客户需求特征分析来访客户家庭结构以三口和四口之家为主，30—40岁年龄段客户相对较多，改善居住型特征比较明显。成交客户年龄结构成交客户家庭结构数据来源：建业森林半岛等重点项目来访、成交客户资料汇总18客户需求特征分析环境、物业服务、价格位居客户关注度前三名，这种特征与相当多客户为铝厂职工、居住在铝厂家属院直接相关。数据来源：建业森林半岛等重点项目来访、成交客户资料汇总19客户晴需求段特征云分析在客粗户理哑想的横物业陆类型亲中，算花园季洋房溪的认坚可度谷最高垫，其清次为贴不带糊电梯世的多猛层。数据殊来源椅：建然业森魄林半榜岛等柱重点捆项目蚕来访罪、成抚交客大户资辅料汇终总注：客户对花园洋房的看法是：“小区绿化景观好，外立面洋气，一层带私家花园”20客户摩需求手特征这分析在客肆户理个想的姿户型雾中，唤三房服户型挠认可鞠度最绪高，伸其中睬两卫件户型袍高于续一卫在户型制，一剃房认菜可度胳最低肃。客象户对研产品疮的意叔向与货当前拣市场蹦供应窝结构鸭比较判吻合慎。数据迁来源革：建忌业森酱林半难岛等谱重点施项目余来访编、成蹈交客难户资掉料汇鞠总21客户潜需求誉特征旅分析客户岛对阳秒光卧和室（艘南向个卧室滚）关蛾注度伪最高灭，其孝次为刻阳光帐客厅对（南猾向客羞厅）膨，受简关注弊度最辞小的熊是储袄藏室励。数据雹来源惧：建牛业森湿林半乒岛等蕉重点剪项目岭来访仆、成逮交客码户资焰料汇馋总22客户俊需求闯特征风分析84卫%的趟客户委要求但有暖皂气，紧这与婚xx保铝厂岸家属甘院有博暖气墙直接业相关躲。客户对于是否有暖气的态度项目名称有无暖气项目名称有无暖气项目名称有无暖气温馨家园无乐福国际无汇泽逸湖名居有华宸上院无康晖新天地无亚星江南小镇有预留口，未供暖明珠公馆无汇泽国际城无亚星盛世新城有理想名家无建业森林半岛有预留口，未供暖中宇罗马假日无理想名城有预留口，未供暖德宝国际花园无背景拍资料度：在调卵查中衬发现霞，位乘于x拌x市拒区西机部、膊邻近膀铝厂榆的项岛目有亲暖气咐，可从汤铝厂坝接供疤暖管蚂道引轿入小耐区，市幕区东夹部的绝部分铅小区膨预留闯有暖懒气接滴口，陷住房年内部衣也安肆装有句暖气芽片，撑但没演有供锣暖。暖气纽奉初装妻费普仔遍为55横-6放0元闲/㎡，建懂业森眼林半以岛为关12汁0元贸/㎡脉（据路销售迎人员际解释辱是因室为暖窃气片滩档次裁较高抗）。xx击市政站供暖米管道岸暂未塘铺设率，区泡政府薯计划矛与铝亮厂合贫作共皇同解役决全哈区供通暖问父题，器但时举间表恨暂未剂确定嗓。数据跌来源蔬：建觉业森受林半办岛等纹重点洞项目现来访消、成伙交客罪户资株料汇伸总23客户凳需求泡特征页分析宵小结猴：第二剩，相油当高吃比例纺的客疫户为术铝厂火职工浑，原硬本在魂铝厂纸家属蜘院生活活过赛，对排铝厂息家属遍院较倡欠缺订的因楚素比屿较关悼注，骑如对选环境滨、物肚业服宏务等刚的要饭求，枝此外朋对暖猾气也会有较饺高要魄求。第一脖，客演户的细关注乓要素共非常化明显稻的体拳现出次改善追型居碗住的沉特征劣，如掘要求贩洋房程、三雹室户饮型等我。小丑结：结论墙：改善嫂型需台求特夜征明山显，订客户耐对舒地适性邪要求慨较高24市场灵结论改善取型需屋求特盼征明愤显，蜂客户芝对舒华适性上要求颈较高产品肾设计持唯有寻立足跳创新档和适碍度压弟缩方阵可险服中取满胜多层退台叉洋房电梯肉洋房小高眨层高层LO芽FT基于桥市场晒和客助户两副个层轧面，负本案置可选趋择6休类开刻发方骄向常见马类型市场庭空白饮，舒扇适度侮高开始湿出现裁，可株提升毁价格开始雁出现政，适愁度提运高容锤积率已有译类型专，可删提高娃容积场率已有樱类型掩，创魄新度锹高在此度原则舅下25可开猎发物刮业类外型对体比26分类托物业则专项宇分析项目伯地块脱可开尊发多否层、早洋房丘、小问高层耻、高庄层等垦多种勺物业猾类型哗，各拐物业损类型腾特点塘分明蔽，我初们如困何取趣舍？问题汪：一、绍各物突业类戏型经弄济效潜益如城何？氧是否渔差距继过大走？二、算各物拥业类立型预乡丰期销究售周毕期多览长？27分类划物业礼专项旧分析普通升多层舍：6技层，旷市场须主流洁产品邻，接卖收度更相对掩较高胁（高驰于小税高层覆和高悟层）使，5害层、菌6层炒价格泥及去劝化速跳度非康常低舍！物业类型多层容积率1.3土地面积（亩）200总建筑面积（㎡）173334

单位建筑成本（元/㎡）1250总建筑成本（元）21667土地成本（万元）10000税收（万元）4368销售价格（元/㎡）2800空置率10%总销售收入（万元）43680净利润（万元）7645

结合善xx体市场斯现状虾进行榆经济狠效益套测算蜡：纯谦多层门净利虚润为雪76顿00遮万元28分类携物业盏专项励分析xx霞市场拦各类讽型物励业销纯售速跃度排拜序：LO洲FT＞洋房＞多层＞高层xx载市场惨各类零型物槐业客刻户接龙受度售排序支：LO深FT败＞5伍层洋驻房＞温电梯伪洋房境＞多层＞小芬高层嫂＞高田层结合蛾当前窃xx戏市场仿年均肚销售委速度馒（多衣层2狐.5史万平糟米/板年）休，在战本项估目物侮业类向型定顶位为且纯多巡寿层基藏础下电，静壁态条裕件下栗预计吃本项舍目最授快销骂售周向期为猫：纯多清层静诵态最和快销碧售周规期为昏6.夺9年纯多偿层销仓售周劈燕期评殃估：贷静态已条件怪下最斥快销竖售周娇期6会.9淋年。29分类疾物业笋专项波分析结合鸟xx磁市场惧现状工进行浩经济榴效益钥测算机：5案层洋慎房净呢利润夜96挡53隙万元物业类型5层洋房容积率1.1土地面积（亩）200总建筑面积（㎡）146667单位建筑成本（元/㎡）1450总建筑成本（元）21267土地成本（万元）10000税收（万元）4547销售价格（元/㎡）3100空置率0总销售收入（万元）45467净利润（万元）9653纯5蓄层洋萝房：小创新则产品钩，市深场空郊白，许舒适岗度提煮升客另户接绘收度欲高！30分类比物业芹专项屿分析xx作市场尘各类匙型物爷业销订售速银度排撇序：LO煮FT＞洋房＞多层＞高层xx吨市场叉各类纠型物乒业客伶户接技受度胶排序南：LO探FT圆＞5层狠洋房＞电愁梯洋精房＞多层＞小气高层雷＞高宾层纯5药层洋霸房销帮售周至期评贸估：乎静态肠条件耻下最喜快销洽售周蓬期6曲.4字年。结合熔xx禽市场匆当前踢年均弟销售趁速度牢（2.许3万键平米影/年漠），捷在本峡项目拨物业室类型芳定位渔为纯永5层腿洋房衰基础茎下，煤暂按主年均臂销售肯速度型计算相，静眼态条拔件下捧预计艘本项释目最嚷快销组售周洋期为绕：纯5蚊层洋被房静暂态最动快销功售周旗期为僻6.俭4年31分类葵物业扰专项令分析结合颤xx右市场狠现状鼠进行哥经济怎效益惊测算避：纯享7层搞电梯卧洋房暗净利舅润为过14抛80进0万祖元物业类型7层电梯洋房容积率1.5土地面积（亩）200总建筑面积（㎡）200001单位建筑成本（元/㎡）1550总建筑成本（元）31000土地成本（万元）10000税收（万元）6200销售价格（元/㎡）3100空置率0总销售收入（万元）62000净利润（万元）148007层榨电梯锤洋房偏：未消来市循场主再流产悠品，呆多层善升级双版，回客户态接收他度高遍于多给层！32结合开xx遥市场粱当前敲年均涨销售拒速度流（2黑.3研万平邻米/躁年）叨，在狠本项卫目物干业类据型定接位为够纯电克梯洋业房基格础下跃，暂按巨年均知销售挽速度投计算丝式，静态秩条件兽下预挥计本公项目直最快步销售柱周期庆为：纯7例层电寺梯洋抄房静态埋最快安销售产周期紫为8此.7泡年分类园物业甘专项苍分析xx煤市场县各类舍型物痒业销厨售速煤度排蛾序：LO疮FT＞洋房＞多层＞高层xx刃市场短各类繁型物单业客仍户接灾受度妨排序绍：LO萌FT海＞5掀层洋牙房＞电梯钞洋房＞多喜层＞况小高搜层＞某高层纯7炊层电他梯洋瓜房销咐售周树期评前估：诸静态寺条件泻下最径快销霸售周牲期8闻.7格年。33分类报物业叨专项闸分析结合迁xx塘市场河现状险进行膝经济沿效益蒸测算够：纯楼小高稼层净搁利润桌为1蕉24抓00寺万元纯小磁高层帜：1畅1层染，入烟市项何目较藏少，徒客户农接收直度相住对较言低（避低于虹多层焰）物业类型小高层容积率2土地面积（亩）200总建筑面积（㎡）266668

单位建筑成本（元/㎡）1950总建筑成本（元）52000土地成本（万元）10000税收（万元）8267销售价格（元/㎡）3100空置率0总销售收入（万元）82667净利润（万元）1240034分类扰物业需专项厦分析xx咸市场隔各类佳型物宫业销葡售速析度排岗序：LO殃FT＞洋房＞多层＞高层xx抽市场毯各类蜘型物界业客播户接野受度袋排序金：LO停FT夏＞5厌层洋农房＞欺电梯辣洋房阶＞多船层＞小高令层＞高县层纯小脊高层鼠销售截周期诵评估丹：静扎态条耐件下费最快辣销售废周期挨12殖.7汤年。结合田xx捏市场神当前吃年均室销售益速度明（2吐.1握万平读米/幕年略椒低于晓全市削平均鲜速度党），偏在本开项目讯物业尸类型朝定位楚为纯织小高朝层基翠础下滔，静擦态条境件下捷预计拍本项晓目最盲快销缠售周戒期为价：纯小倦高层爬静态赠最快违销售区周期德为1竞2.圣7年35分类洲物业贼专项姜分析结合舌xx奸市场练现状牺进行粱经济练效益集测算傲：纯榆高层艰净利名润为员74状00畏万元物业类型高层容积率2.9土地面积（亩）200总建筑面积（㎡）386669单位建筑成本（元/㎡）2200总建筑成本（元）85067土地成本（万元）10000税收（万元）11387销售价格（元/㎡）3100空置率5%总销售收入（万元）113874净利润（万元）7419纯高些层：眯江南范小镇第为代确表，家市场砖去化泊速度亡排在沸各类隆物业扁之后泄，客粗户接慨收度卖最低36分类滤物业哥专项何分析xx压市场南各类讨型物耐业销楚售速较度排援序：LO完FT＞洋房＞多层＞高层xx薪市场盖各类抢型物第业客融户接纵受度刮排序旗：LO斯FT壳＞5许层洋饲房＞首电梯楼洋房待＞多杏层＞外小高寺层＞高层纯高阶层销付售周刘期评冠估：搂静态字条件磨下最恼快销祸售周槐期1客9.呈3年福。结合多xx熊市场作当前因年均断销售麦速度酬（2巷万平浊米/芽年，率略低务于全昌市平痕均速母度）埋，在悬本项版目物羽业类柱型定拿位为身纯高祸层基厌础下岗，静犁态条差件下亩预计唉本项圾目最厌快销身售周弯期为裙：纯高绒层静柳态最就快销柴售周喂期为在19木.3禾年37分类棵物业洲专项巴分析结合杜xx垂市场钩现状是进行眉经济挤效益残测算赚：纯苏LO叨FT相净利低润为辫52赢00能万元物业类型LOFT容积率1.7土地面积（亩）200总建筑面积（㎡）226668单位建筑成本（元/㎡）3200总建筑成本（元）72534土地成本（万元）10000税收（万元）9747销售价格（元/㎡）4300空置率0总销售收入（万元）97467净利润（万元）5187LO防FT抽：市造场创痛新产携品，负销售泻速度且最快政，受纪政策皂限制榴！38分类细物业榴专项殿分析xx便市场责各类删型物俗业销盛售速订度排茄序：LO强FT＞洋房＞多层＞高层xx烫市场桐各类勾型物猾业客缝户接窃受度苦排序云：LO胖FT＞5冬层洋范房＞漠电梯课洋房闪＞多泪层＞躺小高煮层＞缝高层纯L郑OF商T销葬售周位期评烈估：敢静态痒条件序下最图快销公售周箩期6地.3姿年。结合冈xx压乐福彩国际糕项目停LO液FT誓物业污月均筝销售滨速度煮（3甩00队0平校米/绵月）稿，在怕本项电目物执业类葬型定拴位为量纯L巴OF郊T基尸础下梢，静殃态条造件下协预计新本项尚目最雷快销集售周滑期为管：纯L剃OF菊T静棋态最眯快销携售周休期为鹊6.鹿3年39分类荐物业匪对比道分析各物塔业类显型综恳合对送比：结合婆xx竟市场希现状巩本项胳目分斗类物槽业利疑润及防销售发周期亭测算城：物业类型多层5层洋房7层电梯洋房小高层高层LOFT净利润（万元）76009700148001240074005200静态最快销售周期（年）6.96.48.712.719.36.3高利济润·询低风部险高利秋润·站高风戚险低利查润·袄低风茶险低利认润·灭高风要险90图00言万7年纯多抱层纯5昏层洋油房纯7贺层电汉梯洋地房纯高笨层纯L视OF械T纯小册高层按净宴利润芦角度否排序决：电梯朝洋房＞小俊高层吴＞株5层桃洋房＞多叛层＞渴高火层＞抛L落OF辆T按项得目风然险排前序：高层＞小平高层但＞电允梯洋委房＞多症层＞朱5催层洋矿房＞烛L经OF遮T经咨妖询，欺政策贺限制菌，已爆不能宿报批40分类吴物业隙对比望分析按净挥利润信角度傲各物级业类规型排肢序：电梯顺洋房＞小究高层苹＞央5层兴洋房化＞多英层＞锻高坐层＞桨L赚OF断T按风舞险角废度各称物业前类型惯排序怒：高层＞小镜高层竹＞电返梯洋尽房＞默多层冤＞捐5层拉洋房筒＞驱LO凳FT个性唇因素趴重点仗关注莲：LO上FT产品续存在顶政策拴限制期，已碍不能系够报袖批；多层策产品5层、6层销宇售难扩度极复大，乒空置丙较高樱；5层洋来房产贫品存裤在一激定市殊场空针白。电梯赏洋房痕利润胀最高LO医FT净利益润最主低洋房烛及LO罪FT风险扎最低高层族极具怒风险LO睬FT存在页报批倾难度多层泛产品婶易空隔置洋房呢具有水市场骄空间建议书物业叨类型钳为：伏5层键洋房皮、电捞梯洋劲房、椅小高务层41物业去选择样及产病品建睬议42在物显业组臂合中街，不孩同的残物业课类型全由于洁其建隶筑类不型、疏市场屈可接躲受程蕉度、欧目标黎客户输群等品因素您的不叛同，偏对本勺案的歌贡献储不尽碑相同榆。主力紧产品塑造胡项目扮主体菜形象己以跑舒适泛度、亏品质锹感冲鞠击市长场，宣奠定旗地位永。打破散同质房诚化产兴品竞案争现棚状，露以隐创新笑度、概高赠丑送突猾破市悦场，移打响爆首战六。调节嫌项目朝容积锐率，痕以庆稀缺刑性、辜优性帜价补煤充市悬场，拾利润挥最大谊化。花拌园抗洋锦房辛：醋5层挨退台谦洋房戒，7歪层电委梯洋枯房90翻墅、跑精装净住宅小曲高历层创新待产品搭配犁产品43花园削洋房识建议壮之：茂5层做退台后洋房主力坦产品44“花搏园”从宏刊观层库面：修诸如朱中心降绿地忘、广呜场、目组团坦绿地匹、楼要间庭冠院等泡等。从微牙观层扣面：愧属于楼每户课业主侧私有葬的花杏园或映者类享似花交园的日室外抢空间忧，这火更是后花园紫洋房贡这种朝住宅诸产品星的设系计核唤心和勇精髓嚷。例如咬地面州层的林庭院突、地柱下或隙半地矿下庭爱院，总二层唇及以壳上层蔬的入遭户花筐园、匙较大招面积刑的阳淘台、头露台此、屋啊顶平努台、衬屋顶禁花园芹等等最。“洋嫌房”更多瞒地借两鉴了盾西方甜建筑竿舒适稻度内据容，引从平篮面到遮造型滤立面殖、从添局部剪到整场体的派思考侮，体注现在烛建筑竞风格戒、造处型设染计、茫立面科设计周以及鞭装饰沸细部黄等。这两担个要姿素缺原失了蚕任何数一个时都不铁能称煌为“啦花园惩洋房艇”。花园召洋房甘的要奖素真正耐的花量园洋浊房是葱“户以户带帝花园传”的婚，不烛仅强奖调公产共景济观，驻还要捆求将炼景观蛇体系质引入情建筑秆体内违，融翁入建捷筑肌冷理，斤即保僻证每臣一户睬花园其洋房震的私纵有景降观。45以退毛台为阁主要街产品棍特征申的情投景花悟园洋专房在霞国内舅是近凝年来他万科盼首创叛的，描并且烦于2炮00村2年忌申请割了专甘利。所谓蛾情景格，就易是在励本来殃生硬北的街奋面上渐通过滴退台努实现决交流温空间具，增赤加邻叔里的遗沟通稻，改逢善社架区氛剖围。万科励专利涨产品达借鉴喘：情赵景花秃园洋辟房专利巡寿产品层层款退台花园泄露台私家劈燕花园空中妇花园观景弄露台户型享基本廉形态目四要井素退——艇退台斜，让阵没有把接地拦的楼叙层延普伸更纲大的巡寿室外泊空间弹，增照加室真内空浪间与石室外得空间感的接冷触面障。露——膀更多创的室拉内空吴间暴播露给卸自然。院——块底层隐的私裂家小骨院。错——决动静洗相错帆，室芒内和局室外云空间那转换宗相错俗，增井加空河间的晕动感报和层值次感辛。46“情秤景花穿园洋绑房”物产品谊特征每户晓不仅功包含筋了室仇内空兽间，气还包扎含了度与外拌界情兄景环撕境容冬为一离体室选外水雾平空朱间，昂即户内若自有粉的情弊景花珍园和缘瑞景观怕露台忆。其建艳筑物胞的向阳摇面具碑有层洲层退钟台的话台阶堂状结全构，一层缩慧单元技前面碍形成佩半围在合的况情景昂花园管。二层贿在一按层阳窗光房结的部阳位退滑台，累形成钓二层钉的景膊观露吊台。糟三层秒在二沫层门抚厅的劝部位揉退台坐，形茄成三都层的耽景观贴露台扒。公共托楼梯金上到壤四层臭为止鞋，四厌层的摘两户我分别圾设有碑户内匙楼梯,每户蛾在两虑边侧沫部位带退台疯，形淘成四寇层的迹景观伟露台泰。四层继半设嘱有户蹄内楼该梯，梳在坡美顶的阶位置昨退台鼻，形犬成四家层半鹅的景舟观露非台。四层胳至四针层半呆为复蔽式户呈型，核以下摄为平吓层户格型。露台替与厅羽门连懒通，藏花园遗与阳朝光房涨或厅乔连通谅。47花园猫洋房短户型鲁的创丢新点混借鉴碌：秉承掌原则鲁：舒遣适度霉、私慈密性摘、景坐观性蜡、奢凯侈度菊升级劣。形态敬功能退台采方式室内耀空间退台萌方式帜新颖愁多变需——呜成都挎万科梯金色延家园南北栋露台筑交错质退台送——访无锡腔万科乓东郡底层库和顶接层附烟加值绘增高——金地浸格林静郡地下共空间科的利鸡用—务—金惰科十窃年城顶层药三跃六层复建式—办—苏端州万山科金达色家邮园紧凑金型花糖园洋夺房—昌—上篇海万很科白柿马花气园室内标两步颤错层济——卧亿城讲天筑三错勤跃空细间—问—复腰地别哪院48一层斩带地狭下室机，顶吐层复瞧式；果底怀层私乘家停党车场坝，赠有送储姜藏室卵；一层餐、二低层、编三层消独立授入户俩；顶容层复滩式私案密性么高。三层两层一层启/地甚下室四层例/五吵层复绝式夺16炉2平丢方米专供羡本栋颜的停摧车位抓，每些户赠占送的灯储藏纸室挑空侨下沉战客厅下沉火庭院南露柔台侧露铃台顶层驶主卧肥区域卧室坛+书恐房+恶衣帽袋间+舒卫生找间大面乐积露党台赠访送南露油台形态都功能底层是和顶观层附计加值伪增高其——沟金地蚊格林谎郡49一层麻/地炎下一真层二层竹/地抱下一望层一层挤二层示均带妹地下您室；一层始二层仗独立损入户超，拥汁有南堆向花哭园、弯入户名花园超和下腥沉花殿园三界重庭搜院景势观。入户所花园释入户地下遮室入斧户南花朝园入璃户室外傻楼梯股入户入户败花园立入户一层汪地下浇室，猎通过谁一楼削室内读楼梯洗进入二层斤地下狮室，装通过系室外蓄楼梯忧进入二层滤地下后室一层探地下伐室下沉原花园下沉吵花园地下叔空间鬼的充铲分利葛用——金科点十年怜城50一层数二层贵均带变地下溜室;四层勺、五吩层、洲六层王，一盐跃再蕉跃，些一户污三层欢形成占空中甚美墅投，病1麻92伏平方瞎米；顶层符挑空使处可贝以灵息活变餐动，耍改为撒家庭胸活动元室；南露环台、氧侧露淹台、佩北露膨台，侦退台余方式嫂层层背不同刻，立刑面丰责富多捡变。三层四层五层两层填/地新下室一层琴/地说下室六层上五锄层上六县层下五万层上一共层下地闲下室下地饭下室上两糖层隔楼宜板，迅形成允活动遣室南阳引台南阳失台退两叨层卧计室，酒侧露拒台侧露短台退进届深，用南露快台退四限层卧韵室，门北露妹台顶层熄北露牺台顶层瘦三跃预层复梦式——苏州瞎万科辜金色伸家园51二层猪8怠9平仪方米五层衬66款平方才米90筐平方放米左萝右的雕2+垮1房拘，7颈0平董方米迫左右江的1柄+1邻房，俗布局因紧凑族；面积盏虽小罩，功币能齐两全且志布局腔合理撕；户户纯有露桨台,脸面积虏虽小岸,仍授然具斥有洋番房的椒品质宰。三层以最桃小面圈积模妹块组紫合的纽奉干湿缓分离略卫生拌间，贵强调谨功能稀性。利用忘客厅驼和卧狡室的洋交错蔽退台哥形成提露台书。面积阶虽小营，仍浆然具版有储幻玉藏功床能。减少别卧室汗达到筑退台翻效果眼。厨房肾位于交房型购中部卫，北药侧布绘置书然房和科卧室程。卧室脂/客朱厅卫生蛾间/捐玄关厨房嘱/餐慰厅书房胡/次撇卧/降储藏四进深设计功能混紧凑——上海冤万科碎白马樱花园52南边缓从二酬层延君伸出掠阳台屋+阳授光房算，利他用阳奴光房迫和阳蠢台退例台的队屋顶奔形成牢南向旋露台竹；二至莫四层客层层桂递退权，户株户有辨露台扔和阳颠光房牢；立事面形巷态层缠次丰片富立赞体。总面俗宽达沙到1迁5米脏以上肥，南疑向采骡光面鸽大；三层四层五层两层阳台阳光普房露台退二求层阳皇光房流为露肉台一半冠阳台义作为微阳光且房阳台退三穴层阳滋光房系为露侍台三层拿阳台抄作为混阳光傲房退四角层阳较光房扒为露略台退台凝方式退台谷方式痛新颖滨，放阻大面钢宽——成都浴万科荡金色痕家园53三层昆南面桶大露间台，仔北面南小露钉台；四层仁北面惰大露爆台，蓬南面路小露换台；五层础退四速层卧谁室形伐成大池露台肉。南北骄均有扣观景每场所震，立信面丰油富有撇层次畜。三层四层五层退二针层书爬房和描卧室乳，南付面大素露台退三捧层卧陈室，诵北面吓大露罚台退四锦层卧城室，稿改变践布局絮，北颤面大括露台北面厅小露者台北面袋退客很厅和爽卧室岁进深币形成跪小露奶台南北夕交错寒露台——无锡仙万科绝东郡54室内植增加厅两步掘错层纯，划论分私含密与膝活动爱空间徒，也吩让居群家更毒多动拣感；一步扁阳台渐/飘辜窗，侍衔接软室内交外空欧间；转角趁窗，改室内衡更多意与自撒然接局触。两步通错层两步垄错层两步丘错层私家皱前庭私家游后院一步焦阳台件/飘答窗一步斯阳台举/飘撤窗转角疤窗，执阳光社浴室多功聋能房阳光依房阳光挑房一层蔬阳光范房退杨为露使台二层判阳光唤房退筑为露霉台三层两层一层室内榆空间两步苦错层裙——颜亿城扰天筑55花园袜洋房壁建议解之：落7潜层电最梯洋奥房主力识产品56电梯育洋房犁案例项目成都同天绿岸一期规模占地405亩，建筑面积40万方容积率１.12（洋房部分容积率）产品形态4栋4+1，7栋5+1退台洋房，2栋7+1层电梯洋房户数378户（其中电梯洋房70套）销售报价普通洋房平层4400元／㎡；电梯洋房平层4200元／㎡。销售速度06年6月一期推出洋房378套，其中退台洋房销售278套，约余30套左右,电梯洋房销售约25套，户型面积平层：101-134.48㎡；跃层126-159㎡。公摊系数普通洋房0.1，电梯洋房0.15建筑风格欧洲花园风格退台楼层层层退台57规划监模型一期梢13递栋花驶园洋榴房7+侮1电璃梯洋舒房间距娇20铅-2颠2米58套内逗12昆6.祝45日㎡（片底跃崖）同天道绿岸隙--质-电丛梯洋辱房户黑型图一层矮：59同天演绿岸草--群-电骑梯洋堆房户白型图二层响：套读内面栏积1窝29肠.3躺4屠㎡、露际台面殃积约田13击㎡露台露台朵面积籍约7冶㎡三层倘：套稻内面绪积约低12觉2战㎡露台60四层环：套维内面肚积1浓17亿㎡露台妹面积手约7劲㎡露台五层早：套盯内面恭积1昆17华㎡露台61六层此：套牢内面孙积1孤17泊㎡七-区八层撕：套刑内面授积约虫15驼9重㎡露台蜡面积夕约5扭0幻玉㎡62创新创产品留建议听之：议联排寒90税墅创新胡产品63【最面创新概产品顾代言务者：康90卸墅】【代表沸项目耗：绿惕地蔷判薇九室里】高层同区低层乖区绿地服蔷薇惧九里听位于棉上海讲市松辨江新键城嘉绵松南阳路广贵富林复路口推，与轨轻轨缎9号啄线松敏江大开学城爆站隔鸡街相效对。占地旦约1仅8.浓6公派顷，布地上散总建塘筑面想积2遥5.元96忽万平吹方米贴，社闪区采琴取了北高层余与低苦层住纠宅分诱别成林区，肾分别肚管理衔的方式，筑高层矛住宅绪由3客2栋旨11恐—1河2层妙住宅鸦组成暴，联品排别度墅沿货地块拒西南捏部呈仓鱼骨睛式紧立密排番列。跳是一室座集富原味葬英式联排融别墅述、高证层、拥商业振街、筝广场炼、会阿所于迟一体孩的醇测正英宽伦风隆格居仰住区镰。64联排普别墅湿为基撑础,朱户型斤面积尘为8银0平稻方米顷和9仇5-圣98误平方呆米，守阁楼顿、车屑库、佳地下控室、额露台马全部端免费循赠送酒，一侨层一座主捆卧套去房、究三重寒花园酸露台渡、独哲门独搁院、动有天两有地弃，另摔加一常个私衔家花占园的催车库葬的设荡计。【最艘创新版产品竞代言摔者：眉90顺墅】【代表香项目霉：绿伸地蔷牛薇九邪里】绿地欢蔷薇映九里四90稿墅开街盘1桐0天凳狂销滋28荒0席键，销丈售金急额逾乱6个信亿，赵小高凝层提镇前开那盘！多角弹度挖孕掘建仓筑空嗽间可归塑部就分恼,花恢90㎡的钱崖享受身15讨0㎡别墅恼优质尿生活编。65借鉴驼绿地减90咱墅，万打造芦xx稿独具柱一格厦的“归公寓氧面积挂、别圣墅享季受”涝的创柴新产滋品。户型退1：建筑不面积此约1荷08炼-1揉11侄平米齿，2盛+1专室两育厅双饼露台代一花忙园1.乒超大波地下取室可衫做娱扇乐室2.赛独立丽入户托花园倚，使阅得客元厅充成分采醒光，佛泊车蚕位直惰接入外户3.俯次卧疑连露妹台，内客厅辉6.掀3米店挑高炸可做检一房4.罗一层效一间消主卧午套房造，享盈别墅难气质5.晒阁楼械的用路途较曾多，温可娱抓乐休瞎闲户型枕2：建筑翅面积息约8品8-搁91为平米卖，2减+1船室两富厅三误露台降一花罚园1.也超大抓地下颗室可院做娱对乐室2.农独立利入户信花园悼，使或得客警厅充搬分采照光，译泊车寻位直嫁接入累户3.拔双露犬台设待计4.族一层碌一间甜主卧歇套房超，享粪别墅炮气质5.变阁楼培最高怀处达俱4.渡1米劣，可脏做儿纲童房赠送董面积芬：地罪下室描、一偿半车俭库、桃入户将花园值、大顶露台字、二品层6找.3萄米挑填高做青一层选、顶狮层各功楼66创新落附加旺价值企建议纠之：伍精装晓修住炒宅创新卸附加钻价值67纵观颠沿海调房地磨产发继达城膀市，威或地连产品堵牌大帖鳄诸抢如：稠万科辈，近捧年开脉发的差项目烘多为平精装晚修，附或者耐部分驶精装援修。最新接数据伴显示业：搭北京队：市希中心斜新建品楼盘鸡的装稼修比室例达鄙到7绑0%通左右孟。北拥京市攻居民馆愿意萄购买脾精装浑修房扛的比旺例超滴过6住0%缩慧。上海连：上注海市粒中心废装修拐比例项从2悠00鱼2年手的4广0%触上升巴到2抗00晕4年勺的7针0%帐以上素，徐常汇区肝全装失修房屠的比悉例已趁经达巨到8耀0%允。广州绕：广慨州新占建装促修住主宅占借到其腰总量权的5垦0%狠。桐成都驴：成涛都中扒心城饲区装槐修住姻宅占臂到其泛总量剥的4炉0％储。可见予，精棒装修吵住宅孕是房栋地产衡发展找的必敬然趋窜势。本案差建议闸选取烟部分萌产品修做精忽装修我住宅越，以形丹成9匹0墅梳、精皂装修晒住宅勺的突犬破市纹场的旗两大掘利器精装摩修住没宅渐舌成趋掘势—歇—68项目鄙概况正：万科勇朗润额园总郑占地芹面积待约6估4亩寨，由并高层丘电梯绵和多棉层花葱园洋石房组痛成。章从项罢目所岭在地励至三塑环距合离约弱10勺公里伤，车绍程约松10筛分钟短，目沾前已吊开通扫30宾9等盼公交吊车，毙交通贩便捷忌。产锈品以陵舒居堵二房拐、三育房为惕主，浸80斤㎡-古14手0㎡蜓左右励，住阻宅采造用U左5精圆装系芬统，枝房屋淘交付诱时即短可入毅住。成都氧：万韵科朗掘润园69U5粮，即培Un框it救I场nt锻eg勤ra昨ti贴on，是逝单元哭一体木化的光英文第解释甜。困“U唱5精盼装”蹲并非错简单这的「蜻毛坯武＋装臂修」通，而驱是通献过对孙人日帝常生浴活的桥洞悉泪，针们对性灿“量围身定顺做”若人性裳化的李合理驻家居恢空间蒜，并走以系山统全乐面的主解决森方案师来应绩对家歼庭居杏住中许的各躬种问涝题。医全面术家居爸解决壤方案刻除了腰对户榨型的今调整亭和改堡革以燥外，孙更多瘦的时蒜间花显在系抢统的榜集成逼上，连复杂绝性和厕设计隶要求唱的技忍术性新更高捡。20产09订.6门.2柱7，康万科今·朗棚润园它开盘怜，其越“U吐5精偿装”免的青话年主传题社基区加知之合壶适的峡价格幻玉吸引虏了大珠量购裳房者猎，在糊万科薯品牌规的强雾大号胖召力粗下推罚出4掉16带套，花开盘喊火爆朋，3蛇小时展售罄保。70“U问5精毫装”气的细杰部体洪现—秧—玄蜘关整铜合系解统玄关柜系统案考虑奸到业约主从型一进将门挂姥钥匙急扣、轰放挎桑包、盼脱鞋萍、穿袜拖鞋裂等一裤系列撇的动枣作放挎香包挂钥匙空间浅利用谢合理靴子没——她目标掌客户抓有大寇量年呜轻女百士普通义鞋伞顶部残放置滤过季诉鞋71“U润5精狠装”况的细淡部体掌现—量—厨棋房便猜捷系全统厨房薪系统鸡，从枕主人隔作业涨过程束思考网物品尸摆放醉，着息力体退现万度科房透的人培性化85艰cm设高台炮面，过比常沉规高坡5c拜m，朱减少豆弯腰叠的劳同累，弧形歇挡水辞边，即减少船水花揪溅出拘弄湿鞭衣裤洗菜乞盆下度还可拨以放评下小傍泡菜早坛，挥可见鸟万科纹对重复庆人天生活龟习惯羊了解呢之细72“U为5精形装”蓬的细桐部体原现—缎—卫苏浴集裕成系浩统分离具式卫楼生间溉设计毫，马祸桶和祝洗漱所区分券区域下设置执，使遇早上察起床叫不再蓝为抢庙厕所调而苦矮恼—跟—为晴青年葛客户商量身满定制饥。脏衣南物篮一体驶化壁妙柜（避带镜房诚前灯摸）带弧共形挡骄水边卫生伟间不秒到4墙平米储，但弯功能月齐全背，分永隔合狸理73“U博5精得装”偏的细胜部体饿现—降—新屯收纳距系统卧室职衣柜篇（0醋.8谦米深啄）置想于过洁道，田为满宝足过篮道净列空1会.1赤米，被设计梨时将舞该区梢域宽表度扩煌大为某1.窗9米咽——传其他魔精装跪修房鱼（毛刚坯＋凶装修阳）难恳以做误到衣柜内部豆按物假品大眯小设幻玉置功霜能区疼域内部飞功能眼分区仗明细汽，便摄于查华找74“U竿5精暮装”上的细带部体载现—成—新奥厅房孝系统厅房鲁设计俊预留多充分样的光侦源和偿电插选，以绘保证摔居家袍、会剂客的饮光源驻要求钞。万步科充绝分考切虑电酬视柜嘴、预伪埋音乏响线舰、留青足插辈座、荒无线冈上网妨、电拐话和擦网络良布线披的细煮节设忍计，马让室淋内生恋活更粉轻松脑。75“U挤5精近装”贷的细剑部体锯现—醉—装离修材柴料摩恩际龙头腥、科提勒洁察具、表能率井热水防器、散方太妇电器任、西涝蒙开滩关、亭欧普辉照明叼——许国际短国内止一线病品牌朗润爽园的怜主力帖目标擦客户涉是青刺年群装体，鱼他们竞崇尚父品牌劫，但趴购买捎力有碧限。锻万科梦准确草的抓育住了知这部疗分客香户的拒心理无需求拍，通伟过统路一采解购，元降低宁了装油修成捉本，膏提高伏了产糖品性泼价比勤，摧您毁了绿青年议购房骡者最遇后的桨心理漆防线也。76地块柜价值历分析押及规矛划建桐议77根据惕地块踪蝶位置嗽、周钩边环勉境等赶条件威，对拆项目对地块尾进行鸽综合满评估种，可缸分为孕4个酬价值耻区域诉。(跃地块电北至驴以及由欧凯魂龙用辽地位圣置、暗规模右尚未揭确定惧）地块竖位置现时荐交通死条件周边仗环境A、飞B、朵C、插D4个辰价值旋区域新乡路济源路ABCD金华路欧凯童龙78地块袄价值抱分析供：A区：南临氧城市钱主干味道济浮源路资，具玩有一录定商择业价瞧值，习受过写往车丑辆影毁响，肉居住征价值配相对杰较低余。B区小：地块舅西侧哪，临屋近城庄市道方路金朽华路宗，生思活氛酷围较勾好，英居住溜价值僵适中停；C区贼：项目缝最北症侧，锹临近芒新乡殊路，奶成熟部度很琴低，漫车辆登行人乞均稀妥少，捉商业惧价值跃一般果，居厉住价成值一蜡般；D区料：位于眼地块弯中心土位置绒，具待有较粪好私流密性提，景单观性计，居浆住价沙值最鼓高；新乡路济源路ABCD金华路欧凯俱龙79新乡路济源路ABCD金华路规划恋建议壶：商业：A、况B地猴块拥洋有一膀定商沫业价案值，勉可规掀划沿劫街商睬业；粗新乡朗路车届行人堤行均沿较稀姥少，谊建议隶C地削块取团消或太者规陵划少贸量商席业。捷沿温济源跃路可勾规划洪2层际商业女，沿喉金华也路可部规划寨1—捕2层京商业护；住宅雷：主要融集中顷在D惜地块搜。□90泡墅、盆5主层退危台洋芽房、瞧7层埋电梯朋洋房容主要牲分布格D地袖块，胃依次件由南子向北吐排列东。□小高免层主得要分理布B咬地块流、C桶地块虾，与伐沿街灾底商通相连拴。□为考止虑整卡个社杠区采雹光因蒸素，淹建议长A地假块沿叹街分疲布7形层电腿梯洋给房，暑与底惯商相布连。□如规亡划L为OF蜂T产驰品，碧建议限放置开B地刻块、奸C虫地块工。小区尽出入妨口：建议域主出渗入口引规划涉在金租华路愈及济高源路粘一侧堆。入口入口欧凯溜龙80项目腰产品希体系81户型泄产品尺建议根据阴市场注部分防关于喜热销痛产品旷、滞牌销产饱品的顺分析泥总结竟，兼麻顾目第标客楚户需染求，枣户型