房地产开发经营

第四章房地产开发融资与投资第一节房地产开发融资概述第二节房地产开发融资的基本要求与决策内容第三节房地产开发融资的主要形式第四节房地产开发投资概述第五节房地产开发投资风险分析第六节房地产开发的投资政策第四章房地产开发融资与投资第一节房地产开发融资概述1．房地产开发融资的概念2．房地产开发融资的分类3．房地产开发融资的特点1．房地产开发融资的概念房地产开发融资是指企业在房地产开发过程中，借助于金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为。如：贷款、发行股票和债券等。2．房地产开发融资的分类间接融资是指资金供求双方不直接见面，而是由资金的供给者将资金提供给金融机构，再由金融机构将资金提供该房地产开发企业，如房地产抵押贷款、开发建设贷款、流动资金贷款、租赁融资等。直接融资是指资金供求双方(包括政府、企业和个人)在房地产开发资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。3．房地产开发融资的特点具有3个特点：融资规模大偿还期较长房地产证券化趋势第二节房地产开发融资的基本要求与决策内容1．房地产开发融资的基本要求2．房地产开发融资的决策内容1．房地产开发融资的基本要求五个方面：(1)确定合理的融资规模(2)正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本(3)统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用效益(4)按规定建立资本金制度(5)优化房地产开发的资金结构2．房地产开发融资的决策内容介绍三个内容：概念、方案内容与选择

(1)房地产开发融资决策的概念房地产开发融资决策是指房地产开发企业财务管理部门在企业融资目标的总体要求下，从若干个可以选择的融资方案中选择令人满意的方案的过程。(2)房地产开发融资方案的内容：7个方面

①欲筹集资金的币种、数额。②融资流量，即与房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。③资金来源构成，即各种融资方式所筹集的资金占总融资额的比重。

2．房地产开发融资的决策内容④融资风险分析及风险管理措施。融资风险是指融资过程中可能给房地产开发企业造成损失的不确定性。风险管理措施指风险规避、风险自留、风险转嫁、风险中和，以及外汇套期保值等具体措施。2．房地产开发融资的决策内容⑤融资成本预算，即在融资过程中所必须支付的手续费、工本费、管理费等费用的估算。

2．房地产开发融资的决策内容⑥融资方法。即对直接融资或委托融资做出选择。直接融资是由房地产开发企业直接向投资人筹集房地产开发、经营资金，如直接预售房屋收取购房款、直接发行股票、债券筹资等。委托融资是房地产开发企业委托银行、证券公司、信托投资公司等金融机构代理企业融资，如委托发行股票、债券等，以及向金融机构申请房地产开发贷款。

2．房地产开发融资的决策内容⑦明确融资的权力责任关系，安排融资工作各阶段的先后顺序，以及各阶段的具体目标、任务、时间、地点和负责人等。2．房地产开发融资的决策内容(3)房地产开发融资方案的选择方法一般采用比较分析法，即对各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，即将安全性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为A、B、C、D四级，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。见p49.2．房地产开发融资的决策内容第三节房地产开发融资的主要形式形式：银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资、其他方式。1．银行贷款融资(1)银行向房地产开发企业发放贷款的要求银行发放住房开发贷款的条件是：自有资金应不低于开发项目总投资的30％；开发项目“四证”齐全，即具备：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。(2)银行向房地产开发企业发放贷款的类型：主要有3种：第一种是“房地产开发企业流动资金贷款”第二种是“房地产开发项目贷款”第三种“房地产抵押贷款”我国从事房地产开发贷款业务的主要是建设银行和工商银行。第三节房地产开发融资的主要形式“房地产开发企业流动资金贷款”主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金。使用范围包括材料设备等的储备、在建工程的各种开支、售前成品资金的占用、结算资金的占用，以及企业在银行的存款和必备库存现金等。第三节房地产开发融资的主要形式“房地产开发项目贷款”是为具体的房地产开发项目提供的生产性流动资金贷款。贷款只能用于贷款项目的土地征用、拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、公建配套等发生的费用支出。第三节房地产开发融资的主要形式“房婆地产父抵押佛贷款惧”，包括可“土服地开团发抵让押贷拒款”突和“婆房屋饭开发趣抵押镇贷款茄”。“房跑地产牌抵押隶贷款蚂”根据疑融资梳目的撞不同翠，可嫌以划晶分为吨两种银：一种蛋是经营矩性抵啦押贷厌款，隔也称猪房地北产开牛发抵铜押贷泉款，渣是指锣开发谦商以楚购得爽的土膊地使平用权躬及其斩建筑粮物附甲着物为为抵晌押，陵向银刻行取要得开短发贷树款，岁包括示流动呆资金遗抵押却贷款样、大韵修理忧抵押像贷款槽、专梨项抵帽押贷按款等款。另一坟种是消费冠性抵蹦押贷有款，驱多发佩生在惠居民恰个人削购房无时，妻所以鞭也称钳为个蹈人住熄房抵避押贷拐款。第三享节拒房地史产开忧发融球资的性主要榨形式2．彩证券架融资证券吊融资基是指通扬过房按地产怕债券锅、股镰票等森证券晃的发腐行和敲流通芳来融逃通房嫂地产畅开发麻资金陵的有签关金浊融活亿动。1)旋征券殖融资暴的优其越性①有会利于紧吸收何大众那资金烧。②有胖利于词分散引投资晓风险纺。③有仙利于艰金融海市场贡的繁熄荣和落房地锦产企算业经币营管趣理的案改善打。第三乱节择房地净产开塌发融田资的吉主要傍形式2)恭房地漂产证缴券的截发行证券衣融资庭主要刻有两竭种形泛式：房地惑产债勉券融焦资和慕房地冬产股形票融去资。砖融资吼的内香容均秘包括滴证券背的发舍行和棋流通优两个急方面驱。第三编节撕房地距产开架发融革资的续主要霞形式(1造)房贫地产猴债券眨的发锋行房地樱产债低券是政府霉或金铸融机皇构或挡房地第产企扔业为犯了筹危措房射地产完开发刘资金厚而向部社会鞋发行跑的借宇款信殿用凭削证。债券践持有纲人无纸权参吧加房桐地产煌企业喉的管世理，达也不宽对其维经营铃状况考承担哑责任洲或享荐受权洲益。第三用节宽房地逃产开牌发融睁资的爪主要议形式以债妥券发芒行主陈体不案同，房地衣产债驶券分云为政粥府债否券、绩金融鞠债券折和企挽业债鞋券3都种。发行亭债券舰融资模在国肢内还滚属于吃起步打阶段骨。第三率节臭房地皆产开犹发融待资的胁主要个形式(2爷)房轰地产散股票骑的发球行房地考产股币票是股份声制房蕉地产君企业锹发放彩的股航份入茂股凭烦证。股票浸购买偷者即影股东巧，对糕企业拥有以股估票体纪现的性部分挺所有薯权，倍有权近根据栏企业兔的经瓦营成油果获鞋得股贸息和套红利本，但谨必须侧对企桐业经退营不栏良的奇后果傲负有酬限责著任。野不能帝退股心，但挨可以伸把其折股票猾转让料给别笨人。第三械节邻房地隙产开伍发融由资的毫主要鸣形式股份鹅公司揪有发鱼起式压和募衣集式扯两种今。募集奋式的鱼上市锣公司须股票是向菊社会哭公开充发行洽的，赶可以扯在证波券市逐场上蓝流通佩。发起址式的益股份应公司荣股票是不贱上市尸股票该，只锡在房攀地产踩股份榨企业蜓内部葛发行命的股泊票，绕一般叔采取兼记名蒙股权锦证的猴形式恒。第三触节羡房地武产开财发融师资的挨主要贵形式3．失房地夺产信万托融于资所谓侧房地明产信妹托是指货大币所牢有者庸或房卵地产像所有佩者基芹于对丝式金融达机构壶的信篮任，身委托内其代饭理购爱、建鲁、租嗽赁、珍经营同房地缩慧产及冠其证锄券的四经济休行为时。这壶是一肉种以制房地梢产财帜产为签核心笋，以橡信任俭为基纹础，酿以委欲托为方式号的财旁产经戒营和跟管理宽制度某。第三饼节渴房地脏产开花发融潮资的蔬主要球形式在信颠托关立系中给，把叶货币露或房堡地产盒委托钓给他英人管忆理和筹处置盏的一锅方称“委变托方骆”；接令受委庭托的赏金融仓机构雀称“受无托方”；杨被委泰托的湾房地种产或上证券登称为“委辟托标正的物放”；享茄受信开托利显益的去人叫“受际益人桑”，可模以是适自然误人，孕也可巷以是予法人昏。第三尺节堤房地蜓产开汉发融糕资的音主要朱形式(1哗)房浸地产旺信托飘投资(2榜)房富地产乐信托四存款(3拍)房挪地产颂信托捞贷款(4孩)房杨地产毫信托摸基金第三灭节患房地语产开晓发融战资的盲主要珍形式(1圈)房命地产枯信托脸投资房地君产信始托投斤资是指委测托人蜓将资榆金交啦存信知托投腿资公尊司或抛银行广，指谊定投你资方袄式，薯由信斤托机边构代料为运广营的篇投资迎方式宴。常见门的有委托夜代建袍信托伏投资辆、融慕资性葱住房保信托瓦投资心、代惧理发掘行房梦地产阔企业搅的有脑价证扯券等萌。第三汪节尽房地质产开毅发融援资的爸主要呜形式(2绝)房言地产善信托间存款房地谷产信才托存虎款是指由戒信托梦投资阁机构蚀在特流定的干资金策来源菜范围蜜内办务理的继存款画。其来跪源一悬般是财政厦部门芬用以速有偿宰使用砖的预蚂算外撞资金晌，企搂事业抄单位再及其顽主管咽部门容可以杜自主饮支配裳和有迫偿使构用的挂资金加，以誉及个害人特何约信继托存么款等欧。利率要比铸银行莫稍高灭。第三校节透房地忌产开奏发融微资的戚主要艳形式(3成)房雅地产齿信托晨贷款信托呈贷款伪是金袄融信锯托机日构受垃委托灿人委丹托，讽在委立托人纯存入滔的委宿托存之款额秀度内素，按梅委托后人指部定的恨方向蹲和金序额发帮放的捐贷款拐。金胳融信浓托机颜构对袄信托测贷款坟不承泪担风迫险。房地家产信书托贷色款是指金墓融信圈托机京构利险用吸祸收的以房地类产信孝托存街款、俊自有尝资金聋和筹描集的情其他岁资金驻向房籍地产淘企业隔发放的贷船款。主要夸用于房地羊产周垫转资烤金，相它比摄一般型银行驴贷款穷灵活易方便会，审冤批迅晌速，受但其稳利率袜要比银行赚稍高问。第三晨节灵房地犯产开牙发融姐资的切主要翅形式(4据)房押地产艰信托脱基金信托成基金君是一种遗以发陪行收胀益凭促证的泻方式崇汇集嚷不特阻定多张数(洪法人捎和自纹然人里)投染资者斥的资氧金，兆由专燃门投汽资机液构进甘行投贵资经撤营管维理，梢并将陡投资井综合涨收益朴按比挤例分坊配给俯投资殖者的舍一种羽信托丹基金牢制度节。第三俱节象房地给产开联发融路资的拉主要课形式房地杠产信持托基付金（吩RE裙IT滥）是指房烟地产道信托具机构裂为经础营房封地产登信托青投资渔业务胳而建般立的就专门丧营运耐资金尽。房地干产信来托基辣金的冬特点免：集体部投资猴、委轻托经剥营、循分散垦风险惭、共屋同受窗益。第三召节泻房地气产开倚发融域资的防主要纯形式4.汗房地龙产融熔资的注其他孕方式（1吨）联旨建、碧参建瓦融资（2清）房雁地产寻典当搁融资（3舅）利岔用外饮资第三樱节援房地酱产开菜发融具资的乖主要刚形式第四河节临房漏地产拣开发盈投资绣概述1、诉概念2、凭特点3、疫类型4、碑过程1、粱房地稼产开赌发投馒资的侮概念在经拨济学扰中，投资幕是指将砖现在惰的消贵费，热通过扣某种蛙媒介拒转移冶为将义来的摄消费学的行识为，干是为转获取姻利润没而进肢行的厚资本熔投入交。包括股票殿投资珍、债毒券投嗽资、绣银行令储蓄灯、期鼻货买壮卖和型房地幼产投忆资5鸟种。第四依节慎房破地产花开发袍投资矿概述房地直产开桂发投枝资是指房肆地产融开发伤企业驳以获妄取期秃望收水益为节目的议，将武资本倘投入刷到房球地产股开发连经营瞧中的筹行为渡。房地案产开正发投告资总许体上饱可分台为房产字投资蒙和地少产投温资两晓大类汉；按房尤地产忆的不赠同用劈燕途分寒为：工业暗房地秀产开劈燕发投辉资、朗商业炉房地未产开稿发投罚资和棍住宅诸类房认地产载开发岸投资棉等。按投东资方军式分智为金融法房地搬产投贱资(毅间接禽性投演资如板股票军等有兽价证款券)堤和实射物房皱地产贼投资棕(直廊接性涝投资墓)。第四捞节庄房旨地产婶开发苏投资赴概述2、草房地扛产开飘发投五资的腰特点(1辫)投写资成后本高(2幼)投引资回抗收期康长(3浙)投俊资风优险性帜大(4蔬)投状资收皇益性搏好第四睛节鞠房蜂地产冒开发曾投资码概述(1湿)投束资成粗本高原因纵：土地奏开发房诚成本势高；丈房屋辛建筑炒价值去高；煎周期珍长，赔占用海资金豆大而毛需要惧支付邪大量伤的贷犁款利臣息。第四舒节援房释地产旬开发遮投资炎概述(2姿)投很资回蔬收期筐长(3援)投雄资风艘险性交大表现际在五邻个方睛面：①购递买力跑风险衫。②变在现风补险。③经营善性风滑险。④社昨会性躲风险鉴。⑤自砌然风壤险。第四塑节糖房阀地产景开发雾投资捆概述(4倡)投饱资收膀益性战好第四恼节像房羡地产杏开发耽投资得概述3．速房地熊产开唯发投陪资的没类型按房谷地产吨开发忘的经黑济内湿容不孕同分议为：土地牢开发投呜资、寇房屋辰开发榨投资拦；按房塔地产厦投资喷的领种域不做同分朽为：商业休房地术产开豪发投怠资、块工业质房地吉产开底发投羞资和铺住宅呆房地嚷产开奴发投华资；按房校地产芳投资次的主恨体可张分为冠：国家虹投资爬、企台业投新资、捉个人旱投资咐和外多商投雷资等盗。第四倦节隙房焰地产双开发御投资爬概述1)无按房奴地产历开发承的经屯济内铺容分(1霞)土饶地开趟发投何资土地裂开发捉投资分为旧城睡区土巩地开洪发投见资和党新城电区土行地开窝发投盏资。秩旧城溉区土播地开普发投渡资主艺要包甚括拆烘迁费年和旧熊城区摇改造征费等慌。新槐城区递土地确开发吗投资明主要泪包括贱土地忆征用骄费、早城市汽基础跟设施探建设艇费和排“三统通一轨平”斜费等眨。第四喝节抹房接地产露开发铜投资破概述(2独)房啦屋开滋发投老资房屋展开发溉投资事是指花用于棵房屋醋及市互政公籍用和醋生活粗服务功房屋仆开发仔建设协的投污资，茫主要拉投资究构成包括抗建筑致工程也投资带、安反装工环程投屑资和延设备虹工器矿具购划置投侦资。窝房屋械开发筹投资可分陆为住宅播开发果投资、罢办公戏楼开晌发投垒资、荣商业下营业礼用房陆投资绍和其索他投粪资。第四今节缝房支地产晚开发闪投资艇概述2)薯按房铺地产掉投资熄的不任同领颈域分(1饭)商匆业房奋地产装开发为投资商业染房地河产投袭资一般尚包括商店六、超嘱市、墙购物投中心慕、旅震馆和崖各种忘服务誉行业群等项宣目。弄商业尾房地咱产投墨资对钉其房它屋的液地理都位置夹要求汁极高取，商悲业房梢地产桥投资圈成本模要高偏于其聚他行尿业房戴地产认的投郊资成必本。第四挂节歪房障地产洒开发买投资其概述(2驼)工惜业房碰地产赢开发摧投资由于股工业旷用房赞适用着性差漫，技劫术性谦强，欲工业绝房地议产对懂投资寺者的狼吸引昼力小淡于商与业房崭地产什。所谓沿适用捐性差化，主要协是指冠工业轻用房窃屋的切结构税布置思需要晚服从每其生路产工愿艺流甲程的迁要求国，市呀场适贝用性奋较差寸。第四科节简房查地产扛开发慰投资汉概述所谓唐技术催性强输，是指冈一旦尾科学散技术灿水平酱提高葛，往每往会衬造成卸原有滩厂房冬的不基适应存，甚久至废茶弃。第四喂节声房抽地产容开发歉投资突概述(3脑)住鼻宅房工地产方开发斜投资目前厌乃至食今后陡一段撤时期恨内，获我国快住宅欲房地盐产开宋发投作资仍严然是止较为拉突出托的投努资热秩点。但住哄房开春发投垄资必拦须考缴虑居民村的实际遗购买震力水栋平，威盲目叹开发芽高档恋住宅康，将批造成渐大量午高档可商品闯房空惊置而丢中档吓商品遭房脱钓销的突局面蔽。第四替节秩房陈地产歼开发仅投资蔑概述4．圣房地别产开收发的图投资魂过程房地凤产开舟发的遭投资析过程葬实际逗上就洗是房掉地产绢项目府开发衔经营箱的全乒过程段。四个暮阶段诞：(1篇)投昌资决故策分页析(2详)土叔地开弯发权标的获挖得(3菜)房吨地产物建设告开发(4苹)房域地产亭销售祥经营第四愁节杰房六地产匆开发疼投资均概述(1析)投缴资决盈策分摸析房地萝产开砌发的帝投资哄决策乎分析包括状3个把方面：①市仪场分闷析。②财陕务分惧析③可行不性分越析。第四奇节裳房巴地产屠开发苗投资缠概述(2气)土撞地开谎发权鹊的获鼻得包括什土地吧使用假权的扣取得舌及其励成本踩。第四防节台房女地产赔开发彩投资虎概述(3厌)房我地产帖建设智开发(4材)房愿地产血销售忆经营第四功节蒙房流地产蹲开发璃投资趣概述第五枪节哗房业地产恐投资买的风宝险分窜析1．寸房地敲产投廊资风阶险基拥本知两识2．旋盈亏涨平衡峰分析3．背敏感抢性分姿析4．斯概率松分析1．卵房地脉产投伴资风绣险基叙本知裁识（1茄）房誉地产诵投资愧风险锐概念是指例房地机产投元资过芒程中楚，低柜于预该期利罪润，勿导致乱投资船损失爷的可晃能性轻。原因葛:各阶佩段工仓作中沸均存情在着邮不确雪定性窜因素临；评价杯指标努在一模定程称度上墓存在偿不确愉定性室。房地赢产投佛资风纠险的遍主要借类型1)对财务招风险笼因素妙：融资盘风险救和购因房者折拖欠察款风左险。2)笋购买侦力风费险通货及膨胀美因素各造成乱购买仆力下胸降。3)柴利率贪风险利率怕变动4)制变现喷风险5)贝社会侨风险边和意叠外事文故风狗险1．填房地零产投掠资风点险基域本知奔识（2上）房暴地产摔投资梨风险章分析候概念房地凑产投叠资风胆险分横析也钳叫不厌确定晶性分齿析，孩就是隔研究境、分揪析、窑计算凳和预盘测房冻地产嘴开发侮过程哄中的样各种捡风险迁，为狮投资尚项目厦决策国提供她依据休。方法苍：盈亏科平衡叙分析劈燕、敏泥感性环分析庆和概绩率分存析等。1．骨房地驴产投吸资风汇险基何本知穷识2．饶盈亏聋平衡段分析（1熔）盈做亏平渔衡分虑析的纱概念盈亏庭平衡禽分析败又称黄为保朝本分汽析或耀损益董临界普分析碗，是泛通过棵项目盈亏揭平衡抹点(叠BE汽P)来分刺析项丸目成罪本与嫂收益合的平锋衡关汽系的膨一种页方法倍，主才要用恐来考始察项增目适两应市洲场变狂化的精能力鬼及考拿察项附目的予抗风除险能往力。（2俊）线肯性盈猛亏平菠衡分抽析产品承销售塘利润＝产迷品销追售收摆入—棵产品撞销售母成本指—产坑品销缩慧售税忘金其中滚，产塘品销躲售税验金取罗决于场产品梦销售本收人斯，而煮：产品狭销售斥收入饼＝产怕品销家售量斤×产孤品单歇位价萍格产品耽销售卧成本文(总殃成本棒)＝潮变动点成本希十固捧定成区本2．距盈亏鸽平衡虫分析线性察盈亏芒平衡紧分析圈假设捐条件外：①房根地产崇产品非总销嘴售收牧入和市生产弹总成谜本费堂用都乏是房叙地产肥开发滨面积凡(产腊品产暖量)骂的线险性函捉数；②产付品销菌售量帮和生社产量殖相等云，即塔开发哑的房箭地产楼能全气部租抄售出嘱去；③产暮品固饱定成嘴本和皮单位肢销售制价格派在产饲品租既售期坏间保姜持不男变；④同汉时开杨发几浑种不要同类牙型房患地产傻产品岩时，位应将蓬之组宝合折抢算成饥一种成产品赖；⑤计尿算所姻用的颜各种朵数据录应是店正常松生产奔年度纸的数赴据。2．喂盈亏律平衡幅分析线性垫盈亏剑平衡涝点的粗计算慨方法险：1）追用产杏销量尖表示粗的盈点亏平互衡点极(B肺EPQ)的浊计算晨方法柜。按照利润将=0安确拿定盈穗亏平书衡点2．承盈亏尤平衡炼分析假设禽年固矿定成归本为顷F，提单位穴可变额成本延为V骨，单闻位产涨品价抄格为翁P，县单位夫产品适销售抬税金元及附捞加费坊为t虏，达瞧到盈膝亏平命衡时钳的年替产量携为x四，全驾部计港划建补设房鲜地产用产量爸(建妨筑面伍积)草为Q堂。由利农润=筑0得召到：2．乏盈亏居平衡荡分析P植x-苹（刺V塌x+见F撇）千-追t临x=只0，沈即：所以隙：2．避盈亏核平衡略分析2）播其他鸦形式代盈亏誉平衡永点的境计算腿方法学。用销罩售单欺价表否示的顷盈亏睛平衡婚点B专EPP用生率产能因力利佛用表就示的掘盈亏炊平衡严点B成EPL用销欣售收睬入表扶示的垦盈亏笼平衡益点B样EPS2．察盈亏忽平衡取分析用销沙售单得价表置示的很盈亏扎平衡铜点B季EPPP毯x-溪（斧V砖x+悔F俯）椅-炕t谣x=诉0P脊-（链V造x眯+错F赔）-图P突x虾×销愈售税辈率王=0P=赠（戒V看x肺+驶F萝）/薯x梳（1赛-销运售税君率骨）即雹：2．博盈亏西平衡邮分析用生丽产能抽力利骄用率篇表示外的盈典亏平亚衡点寻BE缠PL生产昆能力嫌利用等率=BE招PQ/Q2．追盈亏即平衡捉分析用销残售收谦入表煮示的违盈亏前平衡衬点B随EPS2．狠盈亏猜平衡大分析线性痒盈亏怎平衡闸点的府分析都评价2．循盈亏否平衡党分析盈亏里平衡油点越佩低越唇好。盈亏晨平衡之点低吐说明物：①当般开发点项目队达到蕉较低田产量叨时就葵可以摘保本去；辟②裳开发漠项目鞋的赢摄利区寨大，担亏损弄区小锦，开巧发项犹目能丹取得必较好震的经筹济效珍益③开尊发项淡目生驴命力鼻强，维有较造高的鸡竞争鹿能力燃；④开鸡发项估目的镰抗风号险能雕力大庭。2．旬盈亏耀平衡径分析（1繁）敏旬感性省分析讯的概恰念敏感夺性分低析是秩通过哭分析睡、预读测投里资项烂目主拐要因莫素发给生变鲁化时谈，对作经济仁指标唱的影尤响，蛇从中沙找出牧敏感坑性因抢素，死并确纯定其淹影响逢程度紫的一剥种不昏确定亦性分锁析方京法。主要循因素板有：财务喇净现渴值、童内部覆收益仓率、芳投资亲回收填期等记。敏感清性分沾析的蜓目的猾是在充泼分了嗓解和姜掌握摧项目健风险遭因素孔及风恋险程签度的挪情况象下，谷考察梁投资密项目免承受软风险蚂的能仗力。3．绒敏感荐性分禾析（2障）敏饲感性哪分析碗的步湾骤1)窗选择鄙经济蜡评价科指标2)去选择繁需要圾分析众的不骗确定服性因应素3)眨确定魔变量欢的变淡化范宇围并问计算苏其变坝动幅瓶度4)筛确定略房地吊产开梯发项镰目对早风险研因素涛的敏创感程烧度3．钉敏感框性分悬析4．谣概率姻分析（1形）概忠率分蹲析的述概念概率东就是纵根据希不确枝定性印因素椅在一脉定范漠围的毁随机江变动索，分振析确谨定这鞭种变辞动的袭概率哑分布灾和它扎们的宋期望陡值及配标准画偏差榴，进言而为碧投资芒者决剃策提记供可习靠依扒据。概率斯分析充的方荐法，黑主要召的有沃3种丸类型索：第一益种是奏分析远法，崖如乐倘观准捏则法仇、悲按观准谢则法母等；第二先种是死数学财期望洞值法即；第三撇种是披模拟杰法，固常用般的有播蒙特懒卡洛碗模拟萄法等绝。（2减）株概率财分析逼方法1)垦概率腥分布滩：由各皆个随每机变墨量与膨其相灰应的秤概率璃组成贪的数代列称跨为概欢率分浊布。4．踏概率絮分析概率角分布腾的性尼质：①各最概率P(xi)≥0；白②各概港率总执和P(xi)正＝l介。4．决概率公分析2)乌期望紫值计截算期望尊值是压随机课变量勉可能充值的预加权造平均令数,陷即：4．隶概率晨分析3)城标准爽偏差连计算标准度偏差绝是用协来表存示随织机变握量可字能值昏的离牺散程润度的里一个阻指标符，即凑期望弊值的莫偏离丽程度卵的一纹个指映标值便。4．体概率持分析标准慢偏差标准汗差越挥小，位说明泊随机匆变量舒取值格偏离捷其期怒望值龄的离柏散程架度越是小，俭风险吓就越潮小；赢反之硬则风责险就比越大年。4．永概率贞分析4)雅概率浴分析露法的诸应用见p钓65部。4．态概率睡分析第六胞节逢房板地产浸开发蚊的投衡资决铜策1．起房地搬产开置发投左资决忍策的控概念2．杰房地思产开况发的游投资刻决策章程序3．伍房地穗产开射发的溉投资块决策洒类型4．刺房地防产开悠发的瘦投资棉决策皱方法1．替房地极产开杂发投妙资决亮策的测概念房地称产投昨资决黄策是闯指对戚拟建六房地简产投撞资项豆目的猛必要渠性和抄可行虹性进捡行技膝术经诵济分胳析，邻对可市以达司到目颠标的疗不同仁方案如进行咳比较否和评败价，辅并做惧出判匆断，望选择纯某一趟方案败的过肉程。2．挪房地错产开圾发的跪投资夜决策番程序(1超)确助定投傲资目笑标(2喘)拟规定投刷资方锻案(3验)测疼量风妨险(4劫)制斤定决伞策方懒案(5课)分难析与捐评价(6境)选押择方唉案3．蹈房地醋产开坊发的季投资怎决策轮类型①按清决策因目标盏多少忽划分美：单目表标决峡策和效多目问标决忙策；②按膛决策烛制定佩的方塑式划蛛分：单层舍决策娇和多伪层决挎策；③按漏决策根掌握慌的情聋报资哀料、镰信息颗的性吐质不声同划籍分：确定怠型决困策、刊不确秋定型育决策狡和风更险型近决策返等；④按令决策扎使用纤的分嘉析方详法划慎分：定性生分析才决策言和定集量分歪析决票策。(1润)确聋定型增决策慎：确定蝴型决弄策是魂指影谅响决度策的班因素困或自坡然状兽态是彩明确座肯定急的，查且一悠种方芹案只川有一知种确驶定可阿以预坡期达摘到的嚼结果足。决策稿的方镇法有浸两种悦：单纯良选优企法、徐模型枪选优冻法3．盲房地艇产开吹发的歪投资捐决策跨类型(2行)风巩险型泪决策风险斤型决晚策是凤指在要房地咽产企朋业的纪开发括经营豪活动贺中，塌存在盗着某何种不饮可控蕉制的盈风险湾因素津，一猎个方李案又袭可能遍出现淹几种锣不同嗓的结膝果。3．渴房地那产开妙发的点投资收决策拦类型进行单风险靠型决袄策应纽奉具备厘5个仙条件治：①要胳确定拴决策庭者希乌望达卖到的羡明确所目标圾(获黎利大老或亏撤损小绍)；②要际有两蔽个或雷两个翠以上升可供可选择扶的方信案；③每誉个方锁案要胸存在缸两种笼或两亩种以筝上不杯以决遥策者鲜主观裤意志泛为转雄移的阳自然士状态棚；④不响同方蜓案在拆不同素自然呜状态边下相很应的已