房地产住宅楼项目前期定位报告

xx都市花园项目前期定位报告2010.1.20本次汇报的结构项目自身分析竞争市场分析形象定位形象解读入市时机分析入市价格预估Contents

2.竞争市场研判

1.项目认知

3.入市时机分析xx都市花园项目

4.入市价格预估项目500米生活圈内，周边有什么？未来会是什么样？本案339省道新浦路昆太路春晖路白塘路青阳北路长江北路横泾路白塘路生态公园白塔公园裕元学校菜场

项目地处白塘路与春晖路交界处，位于长江北路大型成熟居住区易初爱莲生活圈内。 区位分析：成熟的CLD生活区区域扫描周边配套分析：商业配套逐渐完善1、生态资源：生态公园(规划中)、白塔公园、长江公园2、商业配套：易初爱莲生活圈，川普商业广场，周边社区商业。3、教育资源：裕元幼儿园、裕元实验中学。易初爱莲大卖场社区商业配套幼儿园裕元实验中学川普商业广场生态公园随着周边多个楼盘的交房入住，项目区域内的人气不断提升，商业和生活配套逐渐完善项目SWOT分析：劣势大于优势成熟居住区，区域认知度高配套逐渐完善公共交通发展落后，出行不便利周边环境相对杂乱，项目档次感受到损害优势劣势机会威胁成熟的开发经验差异化，唯一性的销售策略和专业的操盘技巧大市场的萎靡不正区域同质化竞争激烈价格趋同、上升放缓劣势大于优势，威胁大于机会，在目前的市场萧条、区域竞争激烈的背景下，楼盘顺利去化项目成功上岸？关键是如何在同质化的市场里差异化，打造项目自身核心卖点。

2.竞争市场研判

1.项目认知xx都市花园项目

3.入市时机分析

4.入市价格预估昆太路长江北路主竞争市场分布图新浦路长江北路青

阳路白塘路横泾路春晖路昆太路339省道君临天下嘉禾花园新居时代江南明珠苑长江花园阳光世纪花园花都艺墅万方水岸滨江花园康城滨江丽景昆山花园东辉缘凤凰城春晖锦苑圣地亚哥锦绣豪门巴比伦花园自由都市白塔路第e特区东辉铂领祥和花园白领公寓金邻花园天成佳园本案东辉铂领在售楼盘万方水岸入住楼盘竞争市场产品分析代表项目建面（万方）容积率物业形态均价（元/平）成交均价在售户数销售户数主力户型、面积开发与销售进度祥和花园103.3高层18F51005000515174130－167精装公寓65－70在售大户型120套公寓自由都市232.1811-18F5800550069658480-120一期尾盘二期1200户未推花都艺墅5.3小高层59005800370164110-160剩余206户第E特区201.6多层、小高层50004750起均50001201105081-110在售三期高层锦绣豪门141.67多层、高层47004500688535110-139在售高层君临天下102.2小高层、高层50004800二期41025587-129二期在售东辉铂领8.32.44高层5100480050524086、104、130二期在售天成佳园142.25小高层、高层62006000517303140-270平米二期在售剩余214户白领公寓1.62.6两栋高层4600总价9.7折17912486、102平米剩余55户产品形态以高层、小高层为主，同质化竞争激烈。除自由都市和第E特区，多数楼盘处于销售中后期，后续供应量并不充足。周边4700-5100元/平方米的价格区间已经形成，并得到了客户的认可。目前周边房型缩水的并不非常明显，但受调控影响，后期的小户型供应量可能会大幅增加。总价和首付比例是区域购房敏感度很高的影响因素。竞争市场成交分析下半年，长江北路板块主力强销期楼盘的平均月成交套数5套左右。一方面印证了楼市低迷下各楼盘成交量开始萎缩；另一方面，购房者的观望和看跌心理越加浓厚。竞争楼盘核心卖点分析

自由都市111112233333333331已售2在售3未来推出项目推售示意图主抓客群：年轻白领广告语：空间新领域生活新坐标核心卖点：4.9mLOFT空间景观开发商（建屋）品牌实力开发商品牌+在区域内具有唯一产品的4米9挑高产品，使得项目在开盘取得了不错的销售业绩，但近期由于房源供应的断档以及一期部分客户的退房，楼盘的销售业绩单已经连续几个月负数挂彩。

第e特区项目推售示意图主抓客群：外企职工，周边居民广告语：空间新领域生活新坐标核心卖点：数字化科技社区景观雕塑小品的细致化12222111111111111111111111111333333333331已售2在售3未来推出本案主打社区智能化新科技配合一期多层强打区域小高层为主的竞争市场，消化速度较快。产品创新上有新意。

白领公寓项目推售示意图主抓客群：年轻白领广告语：城熟北区，精英殿堂核心卖点：易初爱莲500米全能生活圈欧陆风情景观小品精致的简欧园林风格项目鸟瞰图项目宣传的核心卖点吸引力弱，楼盘档次感不高，但项目在设计上拉回了一点分数，而且均价和面积在区域内有一定的优势。

君临天下花园项目推售示意图主抓客群：本地客户、企业管理者广告语：长江北路，静巷豪宅核心卖点：建筑风格：罗马风情人文社区高尚豪宅立体声园林音乐系统11111111222112一期二期项目从06年做前期时时就陷入了与巴比伦花园、江南明珠苑拼档次，比价格的误区，在产品品质和地段明显劣于前者的情况下，“豪宅”自然当之有愧，客户也不会买帐。后来调整了客户定位和价格策略后项目有所起色。

东辉铂领项目推售示意图主抓客群：企业白领广告语：遥遥领先，铂领生活至高处核心卖点：地段配套昆山首席爵士风情社区大型私家花园、网球场112233123一期二期三期本案地段有一定优势，空中庭院和高大露台的免费赠送以及最高达70米的楼距有吸引力，一期去化较快，近几个月的平均月成交套数也在10套左右。区域市场小结部分楼盘后续产品供应比较充足，未来会有很大的供应量（如自由都市、第E特区）。均价4700-6200元/平米，价格已达到了一定高度，在昆山市场属于有影响力的价格高地；区域内楼盘基本上是以小高层和高层住宅为主，多层产品在二级市场基本无供应区域内客户档次属于中高端，以昆山本地人和新昆山白领阶层、生意人士、台湾籍人士为主关键词：潜在竞争市场、同质化竞争、价格高地、中高端客源。供应量产品类型价格客源

2.

竞争市场研判

4.入市价格预估

3.

入市时机分析

1.项目认知xx都市花园项目入市原则【天时地利人和】天时地利人和市场背景如何?避开竞争市场最佳时机区域形象差异化产品档次差异化提升客户对项目的认同感,口碑度天时昆山07、08年成交走势图宏观的持续调控、媒体的利坏报导，楼市股市双双低迷，造成了购房者的看跌心理和对市场信心的逐步丧失，导致昆山07年的成交量逐渐下降与07年逐渐上升成极大的反差。根据我们的分析，这种对楼市看跌的悲观心理将延续到明年上半年。市场泻推量扒分析天表20滨10年四季隆度三季宽度二季物度一季咱度四季度三季益度汉城您国际/4暮29套/高层纷，目城前剩需余33县4套项目暴竞争究区域20抹09年一季度二季度佑林悟泰极恼二期彻、三例期/6烈37维/高层膀、精慨装小驳公寓筋，目誉前剩呀余41探8套晶蓝厉上城/1霞03殿1套/高层窃，剩造余98怎7套佑林凶高迪堪约54快0套/多层六、小遥高层锦、高煤层，烂剩余26世5套清华越名城/1婶40套/小高疮层、余多层梳，剩谜余58套卿峰较丽景/2漫38套/多层双，剩满余17里8套东恒居翠园/2扩90套/多层富，剩每余11沈2套08年上战半年聚面临桥的市浮场竞能争依混然激窝烈！建议与项目叙的入圾市时石机放庄在下面半年属。楼盘名称已推盘时间(月)已售户数(套)平均月销售套数(套)晶蓝上城0.54488清华名城88210.25汉城国际11958.6佑林泰极1114613.27卿峰丽景（多层）66010市场整体月平均销售套数————26.02套地利形象第高档丸次形象凭低档解次高端由客户低端启客户自由那都市白领疑公寓东辉就铂领祥和轻花园花都纸艺墅第e特区君临影天下天成多佳园锦绣闻豪门大德庙世家丽景裁江南我们逼的形忽象位嫩置我们档次傅形象雾：中棕档偏颂向中语高档密。主抓箩客户订：中责端客驴户地利形象鬼高档临次形象臭低档联次地段寺好地段车差自由淡都市白领盘公寓东辉嚷铂领祥和狮花园花都妨艺墅第e特区君临锋天下天成且佳园锦绣勒豪门大德克世家丽景逐江南我们彼的形枕象位寒置我们我们贝的形第象位夫置宁静的明晰的高尚的正統的浪漫的自然的稳重的一流的人本的丰富的欢乐的冲击的休闲的温馨的热情的激动的Co午olHa制rdSo絮ftWa渐rm意识门感信赖肚感接触便感力动级感线性据的-泉直线具象蛇型态抚-曲竟线圆形先-团坝块图概布白领公寓强调自然生态，身份认同君临天下强调生活尊容明確迈區隔后,更鸦突顯爸產品浩特性邮,讓庭目標赖消費山群易怒於識舟別自由都市强调大开发商实力东辉铂领强调生活尊荣第e特区强调数字化科技内涵形象怪空缺作面地利高单辫价低单初价低总困价高总害价自由忆都市白领添公寓东辉政铂领祥和副花园花都瞒艺墅第e特区君临待天下天成党佳园锦绣惯豪门大德撤世家丽景浊江南我们疾的价分格位汉置价格瓣空白妇档我们性的价诸格位缸置我们悔的价毙格位腊置？——60胶00元/㎡以上55庭00何~6由00矩0元/㎡天成帆佳园自由沟都市花都疲艺墅50叹00痒~5钱50托0元/㎡第一禾特区东辉缺铂领君临快天下45抵00陷~5惕00努0元/㎡锦绣哲豪门祥和暮花园金邻逗花园白领池公寓45爱00元/㎡以下我们价格疼策略盈：看漆齐“咽祥和疲花园湖”，宿紧盯未“东丽辉铂瓦领”仰。问题扮：形坡象如层何在以众多勒项目坡中脱注颖而患出？本项雄目周亡边竞袍争对行手林镰立，授形象刃多样胁，有鲁走高骡端路捎线的闪天成傍佳园弊，有见昆山命首席织数字论化社列区第e特区丸，有屡大品勉牌开揉发商民撑腰悲的自释由都援市…得…我们句应该机以何崖种形材象出皂现？寇？？人和如何是在众妨多项犬目中馒脱颖预而出羡？作为塔昆山违的重磁要大垫型生减活居数住区歉。城北毯同时荣还集给中了夕昆山吼多数驰的企纯业、库工厂需，也倡产生榴了在匙地化犯的居让住需钢求，然而捧，昆役山并迟不大斯，地趟域不抢大，尿置业蚕人口蔬也需鼠要不叙断挖夏掘，互也必喝然加端剧竞找争，营销良模式存的转寺变、蜜推广财方式咬的更塌新成命为必命然。许多两楼盘控的推永广已嘉经不祝是停拴留在跪“给鸟城北辫看”妄的层鼠面上鲁了，躬他们沾把目上光投扩射到呼了市炮区、科周边踢地区允甚至乞上海弟等等留。竞争贵的激勿烈化嫌，加上司本地悄目前清的供槐求关封系的鬼限度乌必然翼导致建销售嫩难度外加大宏，项目稻的概宿念差荷异、窗规划寇的功雁能差滔异、降生活引方式钥的心上理差斯异成壶为突严破口……如何倘说服扎目标罪客户珠群接悼受本洒案产品艇附加点值服务画附加都值象群俱效应如何说服目标客户群接受本案？打造牢我们货的核赚心竞估争力锡：要抓志住目弓标客顷户的纪需求瞧多样迷化，增加读产品求的附燃加价脾值，踢提升侦我们被的竞歼争力厨。做到目差异心、创天新和断唯一幼性竞低争。如何喇说服晕目标连客户灶群接挖受本遭案价值体系运动品质景观项目但五大恭价值雄体系健康亲子运动棋、健柳康01篮球缠场随着伏生活策的不腐断提鸡高，脚人们避除了择对物恭质追伐求之锐外，系时下春最多孝的最骨流行移的就辰是运贿动和汁健康小了，饼特别艺是我桥们的珍主力颜客群剪：年驻轻白杯领、由个体喘老板胆，运井动和碌健康和更是毫很有因卖点爬和吸油引力肌的主得题。设置参：篮臣球场损、健于身会挎所、圆晨练姓跑道棚、健定身广爆场、阁乒乓辫球馆苍等。亲子02游乐渗场打出球亲情婶牌，狭关爱逐下一鱼代，岂打动剖客户刊的同卷时别德忘了勤打动蹈他们性的孩箱子。方法斤：小防型游码乐场微、提辽供幼瞒儿园阀接送嚷班车暮、小萄提琴域古筝页等培杆训班冻、益尚智园闹等。品质03品质踩有保斥障，瞎产品胀有创产新。朽购房崭者对翠房屋磁质量催十分茫重视较，项进目在裂品质却上、乳细节奔上下利了功碰夫必数然会帮让客扎户对待我们矩的楼间盘印它象加疯分。方法剧：知伴名物守业管抵理公他司、御新材崇料的呆运用饭、细锦节的雁处理今等。景观04景观战小品暴建议肚以常凶绿中字等乔冤木植粗物为脖主。翠绿化厚区内血带休怀闲座掌椅和稿一些死休闲恰小品给。我们持的价劈燕格位分置我们韵的价罚格位亚置？——60绝00元/㎡以上55烟00晒~6擦00争0元/㎡天成鉴佳园自由罗都市花都够艺墅50矮00蛛~5垄50娃0元/㎡第一侍特区东辉听铂领君临疫天下45策00育~5拳00晨0元/㎡锦绣惩豪门祥和材花园金邻钞花园白领伸公寓45滩00元/㎡以下我们价格巾策略购：看厨齐“含