房地产企业运营管理精讲体系设计计划管理

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房地产企业运营管理系统改进

地址：深圳xx酒店二零一二年三月十五日1房地产企业运营管理

——目录前言第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第三讲：房地产企业运营管理的体系改进

2房地产企业运营管理

——前言一、运营管理的概念与内容二、房地产企业运营管理综述3

中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。房地产企业运营管理

——前言4

变化不断增加和加快----风险不确定性利益相关者不断增加----利益细分、价值链延长客户和自身要求不断提高----质量、利润、资金、效益、竞争力项目复杂性不断提高

----呼唤房地产的运营管理房地产企业运营管理

——前言5房地产企业运营管理

——前言如何保证企业持续高效的运转？如何实现对项目的有效管理？如何做好分工协作？如何建立有效的运营管理体系？如何提高内部协作的效率？如何保证员工的工作激情？企业扩大规模，进入企业发展的成长期阶段，面临一系列问题：规模/市场影响力成长期成熟期创业期6房地产企业运营管理

——前言成长期：管理成熟期：产品创业期：人规模/市场影响力企业在不同的发展阶段面临解决问题的重点有所不同，房地产企业在成功转型之后，进入企业发展的成长期阶段，对规范全面管理提出急迫的要求，特别是企业的运营管理7一、运营管理的概念与内容

1、运营的定义

2、运营管理的基本概念

3、对运营管理的深入理解前言

——运营管理的概念与内容8一、运营的定义运营（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。输入输出职能过程材料设备人员信息资金制造供应运输服务产品服务提供产品和服务的过程前言

——运营管理的概念与内容9二、运营管理的基本概念1、运营管理的几种定义2、企业价值链3、基于企业价值链的运营管理前言

——运营管理的概念与内容10

二、运营管理的基本概念

1、运营管理的几种定义

运营管理（OperationsManagement）相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或“manufacturing”,对应的（productionManage-ment），如：汽车、生产等提供服务的活动称为“operations”,运作/运营管理（OperationsManagement）前言

——运营管理的概念与内容11运营管理定义（1）

运营管理（OM）是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是对生产和提供公司主要产吕和服务的系统进行设计、运行、评价和改进，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。前言

——运营管理的概念与内容12

运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动

(Managementofmainbusinessactivity:theorganizingandcontrollingofthefundamentalbusinessactivityofprovidinggoodsandservicestocustomers).运营管理定义（2）前言

——运营管理的概念与内容13

运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。

(Operationsmanagement(OM)isdefinedasthedesign、operationandimprovementofthesystemsthatcreateanddeliverthefirm’sprimaryproductsandservices)运营管理定义（3）前言

——运营管理的概念与内容14

现在的趋势是将生产和提供服务的活动均称为“运营”，生产管理也就演化为运营管理（operationmanagement）,也有的称之为“生产与运作管理”“ProductionandOperationManagement”前言

——运营管理的概念与内容15二、运营管理的基本概念

2、企业价值链（VCM）每一企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各种活动的集合体。所有这些活动都可以用一个价值链（VCM）表示。价值链把企业的活动分成主要活动（PrimaryActivities）和支持活动（SecondaryActivities）两大类。企业价值链（VCM）----就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合前言

——运营管理的概念与内容16房地产企业价值链支持活动主要活动公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理（招聘、培训、发展）技术开发（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）立项策划设计施工竣工销售服务利润前言

——运营管理的概念与内容17企业价值链（VCM）运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。企业价值链（VCM）就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合。运营管理（OM）就是企业价值链上的各个系统的设计、运行和改造前言

——运营管理的概念与内容18二、运营管理的基本概念

3、基于企业价值链的运营管理

企业的运营管理（OM）就是通过企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞争优势前言

——运营管理的概念与内容19运营鞋管理闯的对技象和奔内容运营冤管理旨的目诊标运营抄管理疫的原袍则运营驱管理荐的执扫行者前言——运营址管理区的概编念与怨内容20运营嗓管理王的对漫象运营白管理炎的对湿象是荐运营图过程纪和运愧营系声统。运营罗过程裂是一碌个投办入、下转换因、产淹出的横过程沸，是鱼一个梨劳动女过程躲或价熄值增同加的片过程喷，它币是运挺营管搞理的黎第一飘大对偷象，四运营聪管理祥必须偷考虑商如何始对这剩样的境生产团运营中活动竭进行寸有效学的组劈燕织和血控制前言——运营乌管理唱的概驳念与峡内容211、企起业价枣值链肥的各锡个系耻统的唇设计2、企谷业价排值链绞的各境个系千统和棕运行3、企群业价秆值链撕的各及个系奴统和具改进运营夜管理汁的内险容前言——运营粱管理扁的概感念与垂内容22第一缺：不皮断满蠢足客安户需杨要。（性蜜能、普价格季、时饲间……）第二利：有芒效利盆用资比源。（人岔员、险材料克、运鄙辅、芦库存交、设乡丰备、触场地……）运营损管理况的目伏标提升砍产品果价值禽、实彩现战蹈略目决标；滤降低展成本扩，提司高效形率——提升弱企业贼核心冈竞争榨力前言——运营道管理行的概允念与怠内容23运营涨管理脱的原钓则树立舰整体摘思想已，追荒求协社调下闻的均秃衡运营辉过程轧规范叶化、举标准筑化、宴流程逆化坚持虚量化赖的管斩理与惯控制前馈辞控制伙与反川馈控岂制相径结合刚性鸦与柔缝性相逼结合充分世利用虫信息投平台前言——运营当管理肆的概湾念与柜内容24运营痛管理随的执群行者首席至运营大官（Ch摸ie扎f归Op参er叫at仓in葱g任Of崭fi妇ce笔r,缩写CO拥O，又觉称营疗运长辨），灾主要释负责禾企业祝的日孝常营璃运，且辅助CE泥O（Ch翻ie激f糊Ex丹ec筹ut私iv柱e腥Of逆fi我ce槽r）的拳工作幻玉；负站责企轧业的抚运营缠管理词，对CE悬O负责土，不页对企蛙业的捕发展挡趋势骡负责庆。CO尼O在某仁些公寸司中挽同时尼任职穷总裁柿，但堡他们赞通常辟是常伪务或搁资深被的副租总裁一般姐来讲岩，CO设O负责挠公司帽职能嘴体系更的建欣设，惨并代展表CE透O处理扒企业醉日常解职能虹事务张。如旷果公匹司未思设有残总载委职务矿，则CE袍O还要掏承担做整体稠业务难管理误的职叔能，披主管钻企业殃营销侦与综布舍业喂务的讯职能株公锹司整矛个的席销售岩策略例与政足策，弯组织昂生产须经营万活动哄，协架助CE嗓O制定蔬公司弯的业教务发涂展计轿划前言——运营踢管理接的概妻念与胃内容25运营妙管理厕的执物行者其化拜运营免管理阻执行傻者运营栗总监运营原管理开部经营狭管理畏部计划根财务舍部总经住理办际公室行政门部董事宇长秘谢书前言——运营痰管理汁的概柜念与鉴内容26组织安制定冬公司离全年芦、半沃年、拣季度能和月满工作缺计划提出衰内部雷管理符机构蠢设置展及岗熔位设茧立方截案组织制拟订拨公司劣的业叨务规观范和赤运营真流程组织裹建立搭各部铸门业捡绩评缓估体胆系，秧对部古门和化主管决进行翠考评协调戚各部伤门之六间的抚工作押关系主持帆召开纲日常委运营份会议包，跟顾踪、拥检查唱、协狡调各驰职能掏部门有的工窗作组织倚建立苦各部蠢门的飘绩效笑评估耀体系掠，对再各部迷门和滑主管戚进行再考评……禁……运营弯管理龙的主商要职迎责前言——运营的管理升的概膜念与铜内容27组织奴制定穴公司膏全年化、半债年、疗季度话和月赖工作辫计划提出真内部觉管理颂机构打设置闸及岗他位设馋立方舞案组织厕拟订昨公司拢的业吵务规么范和卖运营盆流程组织饭建立顷各部苏门业独绩评鲜估体坑系，欣对部把门和怪主管偏进行钟考评协调蚁各部设门之雷间的币工作滤关系主持拦召开情日常污运营舅会议姓，跟站踪、讲检查寇、协的调各阻职能璃部门蝇的工奸作组织驾建立良各部妖门的挡绩效闹评估唯体系车，对柄各部犹门和内主管绍进行怜考评……夕……运营眨管理网的主蓄要职屈责前言——运营忍管理睡的概字念与钞内容281、房嫌地产袄企业线产品夕开发指与销狮售价渗值链叔的各四个系薄统的洞设计2、房辛地产月企业赔产品糕开发会与销屯售价膝值链侄的各此个系熔统的向运行3、房擦地产斧企业盯产品腔开发千与销抚售价叠值链抖的各辜个系堆统的智改进房地都产企岔业运掌营管乱理的浅内容前言——运营烘管理篇的概评念与伞内容29一、阻房地医产企板业运背营管脸理的获现状倚与特捡点二、桌房地但产企敌业运白营管案理与粉项目斩计划败管理篮的关悔系三、甚房地锐产企接业运吉营管夕理的压原理前言——房地各产企得业运吨营管炼理综缎述30一、拣房地经产企著业运纽奉营管藏理的继现状缴与特躬点很多表房地奏产企谷业中经普通盒存的晌现象宰：部门厉职能仍不清招，相痰互推蜘诿，清交叉剑工作敞难协税调岗位错职责叔不明李，干既好干并坏说目不清授权简不清牵，不臭知该凑不该宿做主单个劳项目亲做得遇很好纵，但队多项刮目运检作问怕题不慰断总有蜘忙不海完的餐事情云，但脆不知乖道在亲忙什报么，苗为什仗么忙乔？同样病的问迷题重袍复发揪生不断炊地处蜘理问如题但鸭总也惭处理糊不完换一使个领未导换险一种蛋做法越级鼠指挥垒，计匪划天员天变制度屯流程蓄一大料堆，富形同余虚设员工再不断手抱怨准，虽咱然收涛入越否来越询高满魂意度仿却越他来越排低客户跑投诉株不断--倒--潜-出现巾这种怖现象肠的根拉本原欢因在峡于企错业在舞发展兰的过气程中较并未务形成锦一套瓦规范径化的兰运营拜管理芦体系归，这薪样的刘企业握据统姑计占现行业肝的80村%。前言——房地瓜产企眼业运拼营管肺理综被述31认识踢误区颗：认为特运营渠管理壤就是增项目炭计划尼管理最新驾难题淹：多项此目跨指区域偏开发具的企蛇业计侍划和栋目标宏如何蓄保证前言——房地含产企刘业运呈营管祥理综疫述32二、陈房地谜产企阻业运稿营管津理与穴项目感计划植管理直的关刃系（一婆）运障营与路项目（二厦）项惰目管答理简毯介（三醋）运哨营管桥理与民项目凯管理珠的区弱别（四帐）运很营管重理与熟项目衣计划绳的关陪系前言——房地款产企直业运贼营管雷理综党述33（一希）运俘营与阔项目工作烛性质爹与内纷容的臣不同工作敏环境拴与方恩式的务不同组织猫与管俊理上烤的不银同前言——房地脂产企劈燕业运趴营管母理综园述34（二图）项兵目管链理简沙介项目街的定啦义：对确蚁定性骄对象匹按限沈定时稻间，致费用叮和质抖量标惊准完蹈成的乓一次等性任集务。“项目翁管理就是焦指把店各种脸系统垫、方惑法和拿人员挪结合升在一影起，住在规必定的切时间成、预肝算和踢质量慎目标麦范围食内完零成项掏目的转各项类工作召，有呈效的侧项目支管理播是指田在规辩定用牺来实规现具武体目絮标和循指标胜的时猜间内栗，对立组织菠机构宽资源堵进行驼计划法、引嚷导和蒸控制潮工作然。”--炸--美国绞项目沾管理暴学会<项目举管理幻玉知识未体系纸纲要>前言——房地迟产企厅业运妈营管民理综汁述35项目拾管理扛框架研图项目阳干系拢人的复需要逆和期和望9大知为识领掘域核允心功肾能范围穴管理时间倘管理成本别管理质量距管理人力捞资源暗管理沟通餐管理风险拔管理采购角管理项目马管理肺工具项目搏管理挠技术9大知紫识领娘域辅功助功忧能前言——房地异产企跃业运边营管轻理综碍述36项目途管理鬼简介嫩：项目与项目管理知识概念阶段一般机会研究特定项目机会研究方案策划初步可行性研究详细可行性研究项目评估商业计划书的编定规划阶段项目背景描述质量何证目标确定进度安排范围规划资源计划范围定义费用估计工作分解费用预算工作排序质量计划工作延续时间估计实施阶段采购规划进度控制招标采购的实施费用控制合同管理基础质量控制合同履行和收尾安全控制实施计划范围变更控制安全计划生产要素管理项目进展报告现场管理与环境保护收尾阶段范围确认质量验收费用决算与审计项目资料与验收项目交接与清算项目审计项目后评价共性知识项目管理组织形式企业项目管理讯息分发风险监控绩效评价与人员激励冲突管理项目办公室企业项目管理组织设计风险管理规划信息管理沟通规划新经济项目管理风险量化项目经理组织规划风险识别项目监理风险应对计划多项目管理团队建设风险评估行政监督法律法规目标管理与业务过程方法和工具要素分层法不确定性分析责任矩阵质量控制的数理项目财务评价方案比较法环境影响评估网络计划技术设计方法里程碑计划并行工程资金的时间价值项目融资甘特图挣值法质量技术文件工作分解结构评价指标体系模拟技术有无比较法国民经济评价方法中国吐项目院管理译知识早体系问框架前言——房地坡产企吓业运高营管铲理综话述37（三铃）运亩营管方理与调项目击管理端的区阔别运营管理项目管理是企业价值链各个系统的设计、运行和改进，以实现产品和服务的增值是为实现项目目标而完成项目的各项工作面对的是公司的运营管理，包括多项目公司的管理（如多项目开发的房地产公司）面对的是单个项目具有长期、连续、循环往复的特点具有项目临时、单次的特点范围更广（包括营销等其他活动）范围相对较窄前言——房地侧产企穴业运尘营管极理综富述38（四惨）运籍营管吊理与暴项目里计划饶的区亩别运营管理项目计划公司经营计划，包括公司除战略规划外的所有计划工作的管理项目开发进度及相配合的各项计划工作重要的还有运营体系的设计和改进只是项目管理的一种工具更全面的监控和考核监控进度，调整计划目标是最大限度利用资源，满足客户不断增长的需要，提高企业竞争力目标是项目开发进度的保证，成本控制和实现质量要求前言——房地烤产企咽业运裕营管赖理综倾述39多项成目公条司企护业管慕理的华三个所层次发展页目标项目扔开发运营可体系战略管理项目管理运营管理前言——房地抓产企痕业运榜营管利理综乡丰述40确定需要项目选择项目计划项目执行项目控制项目评估项目结束定义计划实施收尾项目志的生鸽命周灶期前言——房地貌产企塌业运讽营管捉理综楼述41房地床产企惹来产强品开乖发与侧销售敬价值谈链的巨主要帜系统和支拾持、纱保证恋、控进制价病值链瓣的支恰持系初统主要鸡系统悄：立施项、挺策划山、设芬计、停施工脱、竣镜工、肚销售支持鸽系统敬：人杯力资虫源、余财务肆、行达政、窃成本考、采傅购、魂技术苏、眨报建房地贵产企荷业运骗营管旋理就墓是对坝以上子各个抽系统干进行季设计棕、运缘瑞行和州改进骑、以屿实现翠项目尸开发岂的增剪值，碗提高秘效率锦、降海低成脾本，绒提升钉企业刑的核右心竞斩争力正。前言——房地絮产企愚业运吃营管刊理综会述42三、轰房地霜产企聚业运之营管益理的浇原理（一汉）房眨地产吼企业攻价值兄链（二湾）房艺地产各运营翅管理歪体系织中的苗各项春活动/子系辩统前言——房地益产企煎业运映营管袍理综炮述43（一狸）房鄙地产己企业短价值受链支持活动主要活动公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理（招聘、培训、发展）技术开发（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）立项策划设计施工竣工销售服务利润前言——房地筹产企摄业运得营管腾理综伙述44（二香）房匠地产怎运营塑管理堆体系且中的晴各项推活动/子系老统房地弹产企舞业产贤品开抛发与眉销售号价值哥链的切主要兆系统胖和支白持、欠保证乌、控刃制价纱值链挂的支图持系须统：主要靠系统泻：立项惊、策揪划、相设计府、施经工、择竣工梦、销良售。支持腔系统策：人力途资源酸、财丑务、烟行政堵、成铲本、饿技术哄、采蹲购、拣报建充。房地产开发价值链（ValueChain）业务规范运营组织运营管理公司宴的运创营组识织、分业管沾规范鹿和运断营流赶程均悼围绕托房地语产开而发价赚值链桃建立碰并用怪作于归房地品产开奥发价炼值链前言——房地己产企季业运绘营管保理综费述45第一路讲：绿房地佛产企历业运捧营管葱理的刊体系踩设计房地奇产企倘业运延营管百理体端系模洁型房地压产企薪业运慢营组提织系昆统的史设计房地熄产企骗业业起务规罪范系妨统的丹设计房地天产企病业运术营流痒程系渠统的反设计房地呼产企突业运泻营管良理体筝系的扩设计蚀常见掠问题46公司发展战略价值观使命愿景Vi浊si宝on希望愿未来爱成为怜什么痒样的芽企业Mi伸ss引io汁n明确母企业慨的客眯户是逢谁？另将为带客户叛提供冤什么朗样的脚服务Va驼lu雀es公司寨在追疤求目符标时泛使用繁的准霸则St坐ra短te鞋gy公司梅的发忙展规挥划房地溉产企港业的见战徊畏金字丝式塔房地绒产企骆业运视营管鱼理的锐体系朴设计——房地挽产企循业运减营管喂理体豪系模巩型47企业览组织瓶架构运营降组织塔系统业务拜规范旬系统运营斧流程早系统企业刃战略企业送运营怒战略企业密运营专管理名体系房地疲产企五业运拌营管虏理的妨体系鸽设计——房地陕产企吉业运棒营管墨理体沈系模搏型48运营战略运营组织系统部门职能岗位岗位职能业务规范系统开发设计成本工程营销物业行政人事财务运营流程系统项目论证项目策划设计管理招标采购工程管理企业发展的战略运营管理战略房地才产企劝业运太营管倾理的袄体系吉设计——房地溉产企袭业运部营管圆理体缘瑞系模医型49一、穗房地府产企忆业战门略指圾引下肉的组旋织架疑构二、拾设计去组织鲜架构忧下的途部门灵职能三、昼合理岂设计幸各部扇门岗打位岗阔位职住责及妹权责锻划分四、孙组织秋系统漂文件镜的设村计方错法和茫设计触要求房地晨产企陡业运找营管拾理的办体系姿设计——房地挺产企裂业运种营组钳织系逆统的苹设计50一、结房地夸产企纲业战贱略指师引下逢的组激织架稿构按照鞋现代名管理逆理论企业惧管理返一般庙按职陵能分牲工，敌其中墨最其乞本的拜也是灯最主库要的肤职能矮是财法务会泪计、哥技术睛、生件产运恳营、论市场栏营销药和人妈力资超源管摸理。分工刊的职风能既卡是独拼立的替又是辫相互码依赖扯的，污正是觉这种成相互及依赖灶和配泉合才览能实妈现企证业的房诚经营徒目标农。企业院的经仔营活嗓动是赴这些春职能鉴有机筋联系调的一季个循甘环往饭复的搂过程记。房地扭产企基业运绿营管弯理的数体系敬设计——房地减产企什业运训营管膜理体烘系模忘型51四种醋架构呼图职能胁式项目兵式弱矩锅阵式强矩烦阵式房地备产企艺业运搁营管营理的据体系马设计——房地身产企港业运颜营管狸理体纠系模玩型52职能件式适用盾于规慢模较全小的育，以坊技术定为主轮的项冒目。闭不适己用于训时间预限制垒性强击或对揪比变阀化快爆速相番应的御项目项目只协调房地呆产企刚业运虎营管丸理的宣体系旺设计——房地密产企宵业运团营管留理体洪系模猾型53项目午式项目园协调适用糟于包盏括多里个相础似单所个项由目的岔单位老或组冷织以握及长售期的邪大型确的重妨要的钱和复围杂的酒项目错。房地险产企杜业运筛营管臂理的你体系版设计——房地信产企泽业运奇营管此理体近系模户型54矩阵穷式—弱矩狭阵项目应协调房地绸产企膜业运冠营管辅理的晌体系蹄设计——房地曾产企钥业运围营管旷理体岛系模戚型55矩阵尸式-平衡匙式项目材协调房地授产企招业运呢营管习理的知体系窗设计——房地绘产企羞业运秃营管美理体事系模掘型56强矩虑阵式项目院协调房地芒产企惹业运愿营管教理的啊体系扁设计——房地齐产企呈业运鸣营管久理体刻系模钞型57矩阵压型-复合拣式项目A协调项目巷协调房地更产企段业运棍营管脚理的熟体系吓设计——房地古产企彼业运孔营管滚理体玻系模秤型58金地已集团傻组织膏架构初图房地榜产企域业运伟营管疲理的笋体系厕设计——房地脂产企勾业运剂营管盛理体撞系模瞒型59华润曾集团组织芹架构泰图房地云产企互业运盟营管加理的乡丰体系颂设计——房地毁产企丛业运罩营管房诚理体奴系模系型60华润破集团轧组织摔架构愉图接上终页财务镜部资金请管理胁中心研发答部经营恒部工程叮管理抚部招标铜采购加中心合同辽预算撞部网络伍部人力他资源柔部法务没部客服筹中心市场散研究亭、土座地谈珠判、恢前期愚策划规划华局、锯立项册、证脸照办把理总建危筑师温负责劣，每满个项似目实饰行责窑任建逢筑师酿制总工虎负责言制设计竖管理宣部合同抱起草觉、审召核、晕执行砖、监谷约，固做工俭程预炊算信息饼化平梨台建辩立维缎护凤凰堂城华亭蚂嘉园优仕兆园翡翠默城成都迫翡翠销城华润制俱乐啊部华润输特点讯：1、公即司所交有项蹲目影严响由滥华润遣置地杯经济确公司材承担我。专皆业化多与职写业化长，形钳成内懒部市壳场化爆运作2、实鸽行项羡目经熄理制置、总适工负礼责制垫、建期筑师阁责任冈制3、市丝式场反死应较弃慢，唯管理占队伍蠢年轻长化4、华岔远分妖流人跑才，铁内伤匹较大5、资凉金、障品牌员、规薯划有印优势6、逐探渐形限成自京己开拣发模嚷式，鸟如凤毯凰城报项目臂和翡悔翠城摩项目房地勇产企雾业运俭营管判理的调体系羡设计——房地眨产企陶业运距营管帆理体泳系模岗型61董事长总经理总经办万科周刊秘书处档案室行政部财务管理中心资金结算中心建筑研究中心工程管理部企划部管理总部物业管理部人力资源部审计法务部监事长投资决策中心区域项目利润中心成本费用中心大连万科天津万科北京万科深圳万科武汉万科南京万科沈阳万科财务部营销部工程管理部综合部分管成本财务分管营销分管工程、规划设计、采购。预算人力资源、行政、信息等功能集合万科诊集团房地班产企杨业运叛营管帝理的应体系猴设计——房地返产企环业运唯营管匙理体篇系模庆型62万科郑组织赶架构陕特点俊：最早勿提出摧职业纱经理呀人理蒸念的莫企业太，倡婚导职可业化禁管理管理毕较规锁范集团塌本部除为投播资决寺策中断心，沃从事得战略搜高度眨事宜各地鹿区为包法人您治理否机制引企业荷，通浪过产疯权控瓣制分公品司授蜡权较贷大，奋机构幅尽量肠简单辟，总瞧部提屑供支惊持和望监约测功能人力权资源庄管理较非常俭重视什，强丈调人倒员的都轮岗委和晋六升，暮职业他生源谦较好什，薪侵酬较出低，暑强调甲职业谈生涯僻的发屡展房地轮产企零业运膛营管止理的坐体系两设计——房地愁产企蜓业运暑营管凉理体数系模卖型63运营悬组织彩系统翠的设舱计原敬则合理序处理粮好集构中和到分散尼的关货系明确怒各部巷门之止间的勤定位耀和权震责界越定及序划分分析疼各部帝门在渣运营领流程抱中发酱挥的讽职能确定舌各部坐门与望其它遍部门前沟通快协调忆关系确定舅各部您门权童利与翻行编写禁各部额门的爱部门串职能分析缘瑞各岗巩位工救作饱诊满程科度因岗絮设人筝与因豆人设德岗相割结合确定秆部门邪各岗律位名草称及怎基本壳工作摇内容部门效定岗肯定编鞭时需誓要对纪公司吧短其湾与长提期战兽略综岛合考户虑公司织织架构公司发展战略各部门权力与责任各部门岗位定编部门各岗位职责确定房地想产企晓业运项营管槐理的市体系侮设计——房地僻产企涉业运薯营管伙理体讽系模落型64责权明确原则兼顾发展原则精干高效原则战略导向原则以战略为核心的运营组织系统设计基于稍公司档战略合，自脆上而竖下进绞行设跳计力求眉机构傻简练孝，人涉员精它干，肿从简奶单到沿专业称管理蝇效率秘高，潮保持笛竞争武力。基于静现状揪的管民理成粪熟度柿、组扯织的违发展态阶段势及管添理能基力，母同时登兼顾记未来叫的发粘展需恶要。每一轻管理籍层次澡、部提门、含岗位秧的责厉任权亮利都辩明确受和对张应。房地阳产企勤业运侄营管参理的袭体系牙设计——房地呀产企辰业运辟营管利理体穴系模历型运营拉组织喊系统清的设嚷计原旗则65部门扬职能--谎--例：企成本匠部、或采购河部成本管理职能采购管理职能1、成本目标管理：成本的前期测算、目标制定、成本动态监控、成本分析与后评估；2、工程预结算管理：自行编制、审核工程量及造价文件，对咨询公司服务进行跟踪管理；3、现场成本控制：变更的造价计算、现场工程量测定、零星工程或材料采购的委托和签证。1、供方管理：考察、评估、建库并选用项目所需的合作单位及材料设备；2、采购及招标管理：工程、材料设备、设计、营销方面的招标，定标的、定单位、定价格；3、合同管理：合同的签订、变更及追加、付款及结算手续办理。各企今业部粗门的建名称丹和职贩责划存分往御往不颠同，葵但基珠本管球理与积业务喉工作拥内容趴必须跳齐全醉，才援能达壮到运钱营管颜理要裳求。房地栋产企殿业运扫营管聚理的冒体系桑设计——房地梅产企汉业运般营管法理体阅系模贵型二、那设计掉组织站架构至下的立部门场职能66岗位偏职责--姥--例：敌成本翁部、债采购部成本炕部经政理岗刮位职此责预算昼工程碰师岗报位职批责采购撤部经杂理岗伶位职胃责合约抄工程涨主管舍岗位离职责合约竞物资衫主管笼岗位建职责合约挺营销喝主管辛岗位乌职责成本扮管理泊事务块员岗贩位职柴责三、痒合理真设计小各部豆门岗侦位职沸责及愚权责末划分房地学产企跨业运皇营管喝理的槐体系研设计——房地眉产企思业运社营管扰理体嘱系模派型671、市邪场调虚查和婆供方什管理铅工作慕：1.陪1负责渡了解森各施慨工单骨位的续资质港状况台、施瓜工业谣绩、迫报价莫水平登及任暑务饱庸和情尾况;1.如2负责回组织贩对供仁方（振施工性队伍断、设叹计单薯位、扎广告年商等酒）的孙资质礼进行乱考察盯，建悄立合密格供域方名案录；1.旦3负责矿定期峡对材鼻料设场备市击场进窗行考止察，洁动态碑掌握娘材料程设备绞的市若场信娇息；1.犬4负责逃编制架或汇拆总供农方市喷场考萍察报足告评虏分表倡和材赛料市蜻场考很察报慈告；1.呈5负责予建立玻材料庆市场眯信息辱库，豆为相票关部收门提葱供最柿新的墨市场徒价格拴信息侨。2、招威投标革及合糠同管灭理2.鄙1负责址编制谢项目陈整体射施工片招标弄方案跑及计怎划；2.缎2负责结组织劝设计蓄招投酱标工膏作；2.间3负责冻组织军工程耐招投削标工宫作；2.倦4负责斯组织跨工程亩监理注的分减判；2.税5负责弦组织狠营销汽广告淘包装垒业务像的分牛判工朗作；2.或6负责摩对投去标单诉位资吹格审痒核；2.牌7负责口对部投门起氧草的房诚合同善文件探进行茂解释扑，建涛立和扫完善携招投石标及饮合同搅文件镜的标理准版般本。3、甲窜供材羊料和课装饰碌材料绘的管榆理3.冠1负责今编制估公司粥甲供崭材料斤的进库度计插划；3.贴2负责坚物资职采购婆；3.巩3负责惩协助眨设计告部提鬼供装痕饰材岩料和栏其它剂需送米样报哑审物厕资的携样品垒。范例冻：采渴购部腹部门臂管理役职能房地酬产企别业运煮营管呢理的膜体系雹设计——房地稳产企渣业运量营管躁理体俱系模债型68范例凝：成祖本部史经理趴岗位写职责1、全添面负竟责成犯本部贷工作艺，直匹接对阶主管畜副总屑经理方或总脊经理踪蝶负责饱，承钟担本尸部门绘领导绿责任今；2、制恐定本柔部门叔的工每作计域划和政目标向，负谢责本纪部门迫工作容职责负的落诸实和职各项们工作俭计划型的执矛行，密保证拳部门毕高效辰、有诞序的获进行剃；3、组福织部雨门预液算专词业人忘员开教展项唯目各旨建设音阶段厚的成挡本控统制工摘作，企合理茎确定牵和有贪效控疮制工蓄程造服价，积通过泻动态比控制映实现新成本功控制余目的马；4、组吃织部剖门开寇展市两场调慕查和朗研究碌，收纤集各躺类材霜料与唐工程初造价桐信息亩，进树行技劝术经申验分宜析，攀坚持粥数据柴积累今；5、确尤认和夺签署叔部门饼发出居的重堆要造构价文状件，帆如结哲算等伙，配芽合公柳司完米成三拼算单遗办理坟等重矩大事章项；6、负贩责组彼织部芬门管缩慧理制歪度与饰业务签规范徐的建娃立，浊并与糖公司磨及相夜关部岁门的评有关心制度抹衔接特，保影证部写门制黑度合奶理有谢效。房地针产企洽业运屋营管慌理的者体系脆设计——房地倒产企笛业运颈营管附理体剂系模飞型69范例辰：预许算工脖程师坦岗位墙职责1、在建部门旨经理药的领批导下伸，完正成项碧目在穗各阶饼段：关方案辜建议经阶段畅、初庸步设撇计阶爱段、朱施工智图设摘计阶过段、射招投苹标阶挡段、粒合同茂实施撕阶段供、以地及竣岸工等惕阶段塘所相鸣应的阳投资凶估算塑书、望预算肺书、雨概算秘书、赵工程招量清集单、章结算酸书等蜜的编禽制。2、接齿受参矩加专刊业培乱训、俩更新运知识摔、提迫高业拆务水提平。3、及稻时掌障握项岔目工凑程进驴展的跌状况屠，对史承包辨商报膨送的写工程师形象业进度恭进行顺审核捧，提顶出付耻款额经的建薯议。衔（仅柄限项绿目部践的预站算工跨程师冶）4、对姜不同舍的设仅计及猎材料蓄进行世成本优研究药，并室向现卫场工凉程师伞或设林计单豪位提搬出成均本建撕议，圈协助明他们横在投仁资限既额范醒围内兆进行俗设计闲或设粥计变萄更。5、工天程进烦行期渣间，头定期今制定姑成本校估算强报告卧书，耽反映充施工伴中存驾在的丽问题疏及支油付的涌情况危，就旁工程隔变更攀的大抵约费扑用，尾向公切司有挠关领喝导及英相关英部门暮提出处建议雨。6、审滔核工龙程变炊更清芹单，祝与承谱包商窄达成拼费用报上的走增减斩协议掠。审就核合挤同以粮外的养新增蛾材料达单价父。房地澡产企辉业运疮营管低理的拘体系周设计——房地监产企吊业运给营管粒理体凝系模插型70范例廉：成阶本管落理中廉心总暮监职抬位说它明书职务名称成本管理中心所在部门成本管理中心直接上级总经理管理幅度直接下属成本部经理/采购部经理管理层次1、职位职责1.1负责建设项目的全过程成本控制工作；1.2负责建设项目招标管理；1.3负责项目的合同管理；1.4负责公司的供方管理，包括考察、评审1.5负责建立有关制度与工作标准，包括标准合同文件、成本标准；1.6负责公司戌本管理方面业务基础的建设，人才梯队建设和业务培训；1.7负责中心日常工作，完成各项计划与目标，做必要的总结与汇报；1.8负责与其化管理中心的工作配合与协调。2、任职资格2.1学历：本科以上2.2专业：工程经济与管理、工程类2.3经验：有竣工结算经验，以及3年以上房地产公司成本控制，招标及合同管理经验2.4年龄：不限2.5资格：中级职称/造价工程师房地桐产企模业运锣营管掏理的歉体系换设计——房地抛产企益业运瓜营管令理体收系模膨型71范例蒸：成补本部软、采炭购部旋权限好划分成本饱管理夜权限简划分招标启采购推事务叼权限谊划分1、主规划身设计团招标雪与合细约权企限划适分2、营岩销事皮务招非标与鲁合约矮权限膝划分3、工讯程合迈约与肌招标剂权限微划分房地细产企咱业运忍营管辱理的竖体系思设计——房地弦产企鹅业运退营管烘理体圆系模岭型72范例赏：规针划设哭计招扒标与扔合约摩权限晚划分事项董事长总经理副总经理成本部采购部设计部备注1招标计划批准批准备案备案经办2设计供方资质预审批准经办3招标文件的发放批准审核审核审核经办4中标单位确定批准审核审核审核经办5设计合同签置100万以下（含）批准批准审核审核审核经办由招标小组确定，经合同评审流程，100万元以上设计合同及单位报董事长审批100万以上批准审核审核审核审核经办合格供方名册备案批准备案备案经办房地翼产企反业运购营管脱理的若体系础设计——房地紧产企乐业运箱营管贱理体敌系模元型73范例贿：营败销事岗务招芦标与鸟合约种权限陷划分事项董事长总经理成本部采购部营销部备注1招标计划批准备案备案经办2供方资质预审批准备案备案经办3招标文件的发放批准审核备案经办4中标单位确定批准审核审核备案经办由招标小组确定，合同评审流程5合同签署（500万元）批准审核备案经办合同供方名册备案备案备案经办房地凡产企旱业运猛营管钞理的不体系剂设计——房地两产企裂业运塔营管嗽理体呈系模穗型74范例拴：工妙程合垃约与绵招标垃权限聋划分事项董事长总经理副总经理采购部工程部成本部其他部门备注1招标计划批准审核经办参与经周例会讨论批准2招标文件审核经办参与参与参与按招标流程3招标资格预审审核经办参与参与参与同上4中标单位确定备案批准审核经办参与参与参与同上5合同500万以下批准审核经办审核审核审核按合同管理流程500万以上批准审核审核经办审核审核审核按合同管理流程6合格供方名册备案审核经办审核审核审核按资质预审流程7计划内甲供材料设备采购材料设备5万元以下，零星工程10万元以下备案备案批准备案零星工程和材料材米设备5万元以上房地旺产企魔业运颜营管故理的档体系票设计——房地增产企阻业运挤营管司理体们系模忍型75四、探组织肃系统以文件慌的设剪计方维法和鱼设计扫要求组织卧规范孙系统丹的设义计方衰法明确绕战略陪定位仰：开贯发地熄区范种围、贪预期羞规模欺、经冰营思宜想（座求快盘、求驶大、惭求精炊）设置叙管理蜡模式筹：管径理层澡级划扯分（焦二级OR三级毙）设计晋组织止架构这：包伟括部亦门及须职能照、岗饱位及愤职责划分傲管理狸权限镜：即全各项咐业务刊的审合批授星权组织励规范扩系统猛的设筐计要汗求管理抱层级那与部探门职视责配穴置可革支持姻高效允运营适度呆授权相、防梨范风坛险总之闸：寻险求风赛险与遭效率验的最苍佳平卡衡点房地诊产企育业运擦营管值理的冈体系捉设计——房地裂产企核业运威营管桨理体瓶系模疤型76组织引系统秧规范韵体系凑的设印计原迷则以组骗织系精统为六基础广与甜深原则制度难导向原则实现界经营形目标为私原则共享碗互补健原则分与败合原阻则管理穴制度盏的制盲定必水须能肯够体脂现爹“分洪”微与“仗合”营原则油，对芽管理桑权限越有收脊有放平，既缩慧集中首于集腐中的耽管理艇，又法兼顾墙横向超的管适理创造娘综合即效应略，达撑到资踩源共伏享，王优势尝互补莲，互雕相推简动，嘴有效姐提高他效率傅，降软低管讲理成糕本管理绘制度纯、管咏理规病定和遮管理薄办法逃，必舱须确覆保各睛核心桐业务折实现师经营枣目标踢，为呢实现肠公司误战略姥发展锁目标摩做出蓄贡献兼，随蜘着组味织的桐重大颗战略个调整弱而调你整管理佛制度蜻的要优体现盈“广俗”的尘原则展，即着制度粘应该枣最大议限度镇的覆爆盖全警公司击所有舞部分址，也叫要体误现“号深”轰的原瓦则，士即必就须明效确和与详细以制取度为非导向烧，建炸立一会套完衰整的贩、规助范化所的系情统，锻淡化塘管理抱者个镰人的朋因素加，加殿强制消度的吩约束蔬力房地扛产企己业运难营管祥理的冠体系忍设计——房地补产企深业运罩营管老理体券系模深型77组织陷系统切文件多的建闲立过滔程现状谷诊断钉（WH松Y）制定弦目标岔（WH辟ER匹E）组织熟人员权（WH傍O）明确却计划井（WH恶EN）文件虚架构年与关旦键内君容确院定（WH与AT）编制刻与评及审/培训互与应敬用（HO笨W）房地竭产企天业运撑营管狂理的挤体系残设计——房地医产企拿业运帝营管西理体随系模狡型78与其训他部涛门的测交叉挖内容赵必须伴有效殃衔接其，共避同确故定系统荐文件彩的详苏细程脸度与驻技能炉及培违训程释度相出适应并非颜越细宵越好亿，关洞键能希明确软要求告，发洽挥作领用能够止自我边完善痛，即狸文件蜘自身丝式有完贫善机呈制需要芳持续哲改进房地承产企束业运哄营管钓理的线体系连设计——房地喷产企傻业运染营管兆理体铲系模清型79统一萝规划概文件捞的格坡式：手册菌封面文件争目录文件景编号文件昂版号纸张字体字号LO掏GO房地冻产企吊业运员营管求理的夺体系哑设计——房地表产企顶业运跳营管蚀理体认系模愚型80三、锈房地脾产企舱业业狮务规猾范系两统的匆设计（一匠）业务尝规范始系统久的内侨容（二验）业帮务规壤范系呈统的峡设计臣过程纸与工科作协耍调（三登）业吸务规崖范系刷统文鸦件手摄册的薯建立倒要求其中筹，第针（二歌）、越（三广）项歪内容妻同运寄营组主织系艺统，珠不再婆重复房地板产企援业运罢营管干理的坟体系汽设计——房地棉产业属务规袍范系锡统的戴设计81（一璃）业强务规炕范系变统的杜内容业务怪管理艺体系刺的设突计原惠则公司匀发展择战略公司伯组织束架构各部车门管果理制暴度各部拔门管脏理规右定各部殃门管喷理办折法管理恨制度水是公枝司总近体的严管理侍要求确，全班面和贴概括搁性地凳说明暑各部浆门对会所管鼻理内臂容的略基本火规范博要求僻；管理有规定发用于眯规范谊有关慨部门蓄各项雅具体蚁业务群内容警，是钞对管浓理制菜度的斧要求鞋的落虹实；部门简的管套理办良法是净对比师较复擦杂的登某项朝业务欲的操译作过呀程、筝方式结方法哈等的离详细菜说明洲，并耽体现险对具光体业搅务工地作的占深度个要求掏与成茅果标资准，若是对炸管理筹规定坡的补芒充和星细化房地恢产企段业运窃营管肚理的盛体系职设计——房地宏产业趁务规召范系李统的覆设计82一、管理制度管理制度是公司总体的管理要求，全面和概括性地说明对所管理内容的基本管理要求二、管理规定管理规定用于规范公司有关部门或项目各项具体业务内容，如招标、预结算，是对管理制度的要求的落实三、管理办法管理办法是对比较复杂的某项业务的操作过程、方式方法等的详细说明，并体现对具体业务工作的深度要求与成果标准，是对管理规定的补充和细化房地锻产企姨业运晚营管糖理的烧体系巴设计——房地某产业校务规判范系番统的鸡设计83关于晕业务衣规范天系统鼻分类柱的说念明制度也可络称为爱：条赞例、胶规章规定也可扯称为狮：规传则、洁准则届、原耗则、笛规范跳、规硬程办法也可烦称为掏：方宝法、鸦细则畏、指滋引（指慢引与肝程序截一般考质量聋管理烘体系漆中专皱指描啄述流捷程的艇企业芹公文就）房地房诚产企侵业运妻营管斯理的宅体系她设计——房地笨产业网务规前范系枯统的您设计84四、笨房地泳产运费营流食程系音统的聋设计（一覆）运微营流纷程系厅统的甲内容（二畜）系冤统的钳设计竿过程工与工剥作协蚁调（三哭）运购营流燥程系纹统文斗件手筝册的逮建立房地纱产企酒业运州营管侵理的友体系屈设计——房地检产运塌营流机程系慈统系捷统的悦设计85对流削程负微责而典不是秩部门标职能兵负责雪，减鸦少不躲增值捷的活跨动及村内部苦的重袭复流怒转，仔减少廉报告陶层级信流程懂的接枕口，塞适当允采取维集中岂评审剥方式涛进行桑决策槐，减瞎少过帖程环呈节，饮对员扣工进字行充磨分的影操作发技能浸培训高效倍性原意则有效占性原隆则明确顷流程电关键别点及遵关键后控制循点的联作业朝方法板及要玩求，舅对薄姐弱环煮节进西行有虫效管挖控，烤并监孔控流击程的亩执行战略龟导向扶原则根据部公司捏战略园确定纸及组晒织目淘标，馋将组尚织目冒标与背相关愁流程驻对应艇以提际升公尾司核促心竞陶争力充分粒考虑锤内外费部可志能存旁在的口不确疾定因巾素以振及可备能的家变化蕉，流揉程设卫计既蜜要考第虑现答状的袖实用阔性又救具有闭适度邮的超馅前性持续竿性原肉则基于红房地姜产开发衡价值牛链房地台产企陷业运知营管荡理的劫体系窃设计——房地估产运钱营流饶程系恭统系衔统的山设计（一均）运秆营流袜程系诞统的珍内容86阶段1阶段2开发设计工程营销部门登职能乓驱动卵的运愚营认同途流程疫、但舟部门教职能剩占据赴主导江的运惭营开发设计工程营销阶段3以流抬程驱虏动的售运营设计番管理工程荷管理项目牌论证项目回论证工程案管理设计岭管理房地打产企链业运上营管装理的肢体系溜设计——房地月产运停营流馋程系岛统系裤统的找设计87案例——流程于清单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明可行性研究（2）项目论证流程■■明确项目可行性研究调研过程中各部门的参与土地获得流程■■明确土地获取过程管理新项目策划（1）产品定位策划流程■■明确项目开发定位的过程设计管理（14）设计管理流程■■明确项目设计全过程所有阶段设计前期阶段作业流程■■项目设计前期阶段管理实施方案设计作业流程■■项目设计实施方案阶段管理施工图设计阶段作业流程■■项目设计施工图阶段管理景观设计作业流程■■项目景观管理景观施工现场配合作业流程■■明确设计部与项目的配合房地蹲产企橡业运蠢营管冶理的漠体系浆设计——房地乓产运先营流肝程系舅统系绳统的厘设计88案例——流程筹清单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明设计管理（14）卖场室内装修作业流程■■明确设计部与项目的配合全装修设计作业流程■■涉及项目全装修的设计管理交楼标准室内装修作业流程■■明确设计部与项目的配合顾客变更管理流程■■顾客提出变更后的设计管理设计变更管理流程■■其他设计变更引起的设计管理房屋测绘报告管理流程■■明确房屋测绘过程图纸管理作业流程■■明确图纸的管理房地烛产企辟业运限营管摘理的办体系顺设计——房地保产运止营流向程系米统系袍统的披设计89案例——流程温清单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明工程建设（24）工程管理策划流程■■明确工程策划流程项目工程管理流程■■明确工程管理所有阶段工程采购管理流程■■明确工程采购过程工程供方资格管理流程■■针对供方评价选择工程供方资质预审作业流程■■针对供方评价选择采购方式选择作业流程■■针对如何选择采购方式工程战略采购作业流程■■针对战略采购工程直接采购作业流程■■针对直接采购工程招标采购作业流程■■针对招标采购工程合同交底作业流程■■针对工程合同交底工程合约履行情况检查作业流程■■明确合同履约检查流程房地笑产企狼业运促营管验理的巩体