房地产开发项目技术管理

房地产开发项目的技术管理第一部分房地产开发项目技术管理工作要点第二部分房地产开发项目施工组织设计（专项方案）的审查第三部分房地产开发项目的图纸会审第四部分房地产开发项目施工过程中主要技术控制点

房地产开发项目的技术管理工作是房地产企业生产经营过程中的一个必不可少的组成部分，它始终贯穿于项目开发的全过程。随着房地产行业竞争的日趋激烈，房地产销售由卖方市场向买方市场的转变，对房地产项目的质量投诉日趋增多，业主对房地产的品牌、质量、技术含量的要求达到了一个新的高度，而工程技术则是保证品牌、质量、技术含量的重要基础。根据2002年建设部发文实行《新建住宅保证书》，《新建住宅使用说明书》制度，这更从法律角度上对项目技术管理工作提出更高的要求。大量实践证明，一个房地产项目的技术含量比较高，所生产的“产品”就越好，市场效果也就越好。

因而所带来的社会效益、经济效益、环境效益就会有很大提高。否则将造成“产品”低下、积压、生产周期长、投资费用增加等致开发商无法收回的投资。可见技术管理工作在房地产开发过程中的重要性。

所以今天我将根据公司作为国有大企业中的房地产开发企业的具体情况，结合我们公司在房地产开发项目技术管理工作的特点，我们全体技术管理人员在我们的项目技术管理中应做什么？能做什么？控制什么？来和各位领导及各位同仁进行探讨。第一部分：房地产企业的技术管理工作要点一、房地产开发项目的技术管理工作的特点：（三性）二、房地产开发项目技术管理的主要工作三、做好房地产开发项目技术工作的前提条件一、房地产开发项目的技术管理工作的特点（三性）（一）综合性（二）复杂性（三）超前性二、房地产开发项目技术管理的主要工作

（一）参与编制开发项目的可行性研究。针对所有开发项目，结合现行规范、标准要求，从技术应用角度分析其可行性，为开发决策提供技术依据。（二）根据公司的总体开发要求，参与开发项目设计任务书的编制工作，特别是设计任务书中的技术标准要求，必须提细、提准，具有科学性和可操作性，包括开发项目的功能要求、技术经济指标、面积标准、装饰标准、主要新材料、新设备、新技术的应用等。同时还要参与规划设计方案、详细规划、户型设计、初步设计、施工图设计等的审查工作。使得设计文件在符合国家政策、标准、规范要求的同时，充分体现公司的总体设计意图和理念。（三）参与编制公司开发项目总体开发建设组织方案。从技术层面提出具体要求，不论是进度计划、质量标准、经济指标等要在满足技术标准的前提下进行。

（四）组织施工单位、监理单位做好设计交底、图纸会审、技术交底等工作，并与设计、监理、主要材料供应商等单位沟通、协调，随时解决现场出现的一切技术问题。（五）组织审查施工单位编制的施工组织设计和专项方案。施工组织设计是指导工程从开工一直到竣工投产及保修的作业指导性文件，它涉及到进度、安全、主要施工方法、各类资源配备等一系列问题，同时涉及由于施工方法等原因造成的经济是否合理等因素。所以各级技术人员必须对施工组织设计和专项方案进行严格审理（后面还要讲施工组织设计和专项方案的审查方法等内容）。（六）各级技术人员要组织编制各种材料、设备的技术标准，主要编制材料、设备应执行的国家、省、市标准、材料设备的性能型号等，同时要重点考虑公司对一些影响质量和造价的材料、设备有无特殊要求等。（七）各级技术人员要负责收集、整理、识别工程所需的国家、省、市的方针、政策、规范、标准等技术文件，保证工程所使用的各种标准、规范都具有效性避免标准使用上的错误。（八）各级技术人员要保证监视测量设备的完好性，保证每台设备都在检定周期内，确保各种数据的科学、有效。（九）各级技术人员要完成好施工过程中各种技术问题的发现、处理工作。这项工作贯穿着工程施工的全过程。由于工程在现场的复杂程度，施工队伍素质的参差不齐，材料设备供应的种种客观因素，设计单位施工图纸深度满足不了工程所需等等原因都会造成现场技术问题，这是我们技术工作者的日常工作，必须做到位、及时，否则影响工程的总体安排。（十）组织各相关单位（施工单位、监理单位）完成竣工资料的收集、整理、存档等工作。（十一）各级技术管理人员要制定企业内部的技术措施，编制和实施企业内部发展规划。收集科技情况，及时了解国内外房地产科技发展信息，适时推广新材料、新技术，提高开发产品的科技含量。三、做好房地产开发项目技术工作的前提条件

（一）公司技术管理人员要具备较强的事业心和责任心。

（二）具有较强的全面技术管理能力

（三）具备较强的专业技术知识

第二部分：

如何做好房地产开发项目施工组织设计（专项方案）的审查工作

一、审查人员应具备的能力

（一）较强的事业心和责任心（二）熟练掌握国家、省、市（油田公司）的标准、规范及相关规定要求。（三）能够充分阅读设计图纸要求的各项内容（四）熟练掌握专业技术知识（五）熟练掌握施工组织设计（专项方案）应重点审核的内容。二、施工组织设计的基本情况（一）什么是施工组织设计（专项方案）施工组织设计：是以施工项目为对象进行编制，用以指导其建设全过程各项施工活动的技术、经济、组织、协调和控制的综合性文件。施工组织设计根据不同编制阶段可分为投标施工组织设计和实施施工组织设计；对于大型建筑项目或建筑群，分为施工组织总体设计和单位工程施工组织设计。施工方案：是以单向施工项目或其中的某一部分项工程为编制对象进行编制，用以指导其施工过程并重点考虑施工方法、机械设备利用、劳动力和材料组织安排的具体文件。（二）施工组织设计的基本规定1、施工组织设计必须在工程开工前由施工单位编制完毕，并交监理、建设单位审核，严禁边施工边编制审核，更不允许施工完毕后补施工组织设计或专项方案。2、施工组织设计编制前，应熟悉、掌握招标文件和施工图纸、并到施工现场进行实地调研。

3、编制分部分项工程施工方法时应有所侧重，对于工艺复杂的部分应重点编制。4、施工组织设计的编制依据和借用的素材应现行有效，不得引用国家废止的文件和标准。严禁在施工组织设计使用国家、省、市、明令淘汰和禁止使用的建筑材料和施工工艺。（三尺）施垄工组怎织设树计的菊编制终依据1、项还目招销标文互件和荷工程枝承包白合同2、工计程全揉部施荡工图讯纸及灯标准搅图集3、工歌程地店质勘饮查报无告、拨地形长图及馅工程相测量水控制额网4、气携象、稍水文产资料5、工眯程建槐设法快律、霉法规倚和有鹊关规滥定6、企资业类志似施定工项蚁目经填验资钻料7、现极行的纸国家哀标准糊、行斑业标碑准、肚地方往标准甲及企篇业施迅工工李艺标技准三、蠢施工趴组织姨设计咸的控主要拒内容施工蜓组织返设计偶主要部包括忍以下政三叹部分肉内容泽：（一南）常虎规内少容（二狮）分络专业票内容（三纺）爬附加叶内容（一脾）常貌规内魂容1、编偏制依有据及单说明2、工推程概氧况3、施能工准粘备工强作4、施深工管正理组摸织机骡构5、施仓工部率署6、施瘦工现月场平柴面布喘置及蛾管理7、施程工进飞度计曾划8、资揪源需乎求计月划9、工催程质摔量、羽安全执、文庸明施免工、俩环境援保护我措施10、特住殊季且节施淹工措搞施（二犹）分腥专业患内容1、分裁部分装项工爪程的毫施工侵方法2、工吵程重德点、猪难点祝的施怠工方蜂法及泥措施（三津）姓附加蠢内容1、四泳新的星应用2、成茄本控撕制措坊施3、施惑工风晋险防毯范4、工激程创椒优计呢划和纪保证遣措施（四片）专喉项施若工方锁案内丘容1、桩补基础仅工程2、有献防水奏要求律的楼角地面惑工程3、屋揪面防萝水工贸程4、地透下防扶水工使程5、现它场预插应力鸽砼工束程6、钢驻筋工夕程7、钢束结构薯工程8、配腰筋砌馋体工掉程9、电售梯工断程10、基大坑支辆护与独降水消及土暗方开宿挖工呈程11、模韵板工纯程12、起锤重吊厌装工敏程13、脚温手架事工程14、拆剃除、割爆破察工程15、其或他结摸构复等杂、卖技术驴含量魄高、黎施工下难度剖大及宴易出幕现质喷量、遮安全斧问题夫的工筛程16、上侵级主拉管部肉门规拍定的耳其他渴危险派性较站大的个工程（五峰）建趣设单报位审牌查施及工组皂织设革计<专项盐方案>的重棵点审哀查内巡寿容1、编疫制依继据2、施舍工组鼓织管扔理架放构和贺职责勾分工3、施纵工布怜置4、施禽工进预度计快划5、施遇工准携备6、施帆工方凑案7、质搞量保房诚证措浓施8、安公全文斥明施吵工保李证措陶施9、施亮工进和度保础证措促施10、经攀济技誓术指弹标分辰析第三偿部分护：趣房地揉产开父发项坛目的鞠图耕纸会电审一、舌图纸盏会审逗的基泥本内习容（一盲）图属纸会爸审的吴定义（二种）图准纸会厅审的尼目的（三叼）图示纸会揪审的幸主要唤内容二、雅建设窝单位忠图纸虾会审还应解以决的剥重点像内容（一）部审查遗施工葡图纸积是否鹿达到朱国家枝标准叠规范似要求罩应达上到的劈燕设计抓深度变。（二报）审端查施愚工图械纸是西否严油格按吊照设垫计任捞务书老和建少设标师准进魔行设呀计，甲设计嘉图纸头能否急完全弯表达映开发久企业桐的设闲计意盗图。（三夹）审吃查施拴工图旷纸是康否有与违背吃国家兄、省继市强碑制不洗允许思应用食的项逐目和骆材料次。（四员）审匙查施葬工图勒纸是库否影锯响工劝程质矮量、钥安全猪的内服容。（五缓）结知合施销工队辆伍素烟质、扬施工搁工艺朴是否成能够鸽完全仔达到键设计饥图纸级要求哥。三、扣图纸弄会审唯的技壶巧（一返）从宰遵守全规范晴的角倦度进遮行图买纸会愧审（二驶）从恐保证交质量箩的角座度进袭行图循纸会毫审（三渗）从霞便于剧组织惯施工糊的角悟度进眠行图咸纸会职审（四昂）从给节约介成本支的角旬度进坡行图搜纸会鼠审（五丸）从山加快散施工番进度枯的角来度进枝行图姥纸会览审（六遮）从哥利于运竣工幸验收库的角旗度进碗行图伤纸会抽审（七忠）从孟销售秤角度搂进行诱图纸李会审（八滚）从吼满足忙交房首的角龟度进且行图硬纸会吃审（九君）从隔物业眼管理注的角突度进熊行施佳工图堤纸会锅审（十通）从铅居住甲者的融角度争进行韵图纸弱会审（十攀一）想从满较足开翁发理慢念角饱度进劝行图衬纸会竟审第四减部分悉：鱼房地蕉产开欲发项赔目施轮工过叹程主永