房地产市场报告 -2023年4月上海市场月报

朱兴华朱兴华新盘集中入市热度回落一批次土拍盛况空前场月报2023年4月克而瑞上海区域出品土地市场(含宅)-成交建面：1土地市场(含宅)-成交建面：199万m/19幅月度环比-年度同比楼板价：26090元/m月度环比-年度同比-成交价格：61806元/m环比0.4%同比-10%华数字楼市：成交金额：519亿元月度环比-成交金额：519亿元月度环比-年度同比-成交量：90万m环比-10%同比821%环比-28%同比-成交金额：554亿元环比-10%同比728%溢价率：7.33%月度环比-年度同比-朱兴华朱兴华CONTENTS01本月视点02土拍市场03新房市场朱兴华朱兴华招行上海分行发放该行首笔二手房“带押过户”贷款，这意味着包括上海在内的一线城市，在带押过户方面做了持续的推进；5月1日起，多子女家庭公积金贷款限额上浮20%，最高上浮额度为24万，政策的风向意义大于实际效应朱朱兴华4月11日，招行上海分行发放该行首笔二手房“带押过户”贷款，这意味着包括上海在内的一线城市，在带押过带抵押过户须满足四个条件:1.房子是个人产权2.只能有一次抵押，二抵的不行3.房子是商业按揭贷款，经营贷不行，组合贷必须还清公积金部分4.买方必须是全款或者纯商贷目前，上海多家银行支持办理“带押过户”，包括工行、建行、交行、农行等10余家银行。存在十多年仍是小众业务首先，是对卖方贷款的银行有要求，目前全市共12家银行可以办理带押过户。其次，对于房屋情况也有要求，存在二押三押的房屋不能办理，并且房屋的产权只能是个人。为什么要推行带押过户？对于卖方来说，带押过户可以节省大把时间和一笔过桥资金，而对于买家来说，无需提前垫付，资金安全得到更好保障。带押过户并不能带动市场需求带押过户可以提升交易效率，但不会直接刺激需求端。它能全面促进住房消费，其实是一种误读。这只是交易技术手段上的优化，不代表市场上会产生增量的需求，未来带押过户要全面推行还需要完善不少配套细则。政策解读政策解读：l从上层制定来看，该政策是有助于加快交易、有助于防范风险；但具体到实操层面该业务重启后，尚处于宣传推广阶段业务量较少，仍需积极观察市场反馈。l此政策比起核验价放松所带来的作用要小不少，且由于带押过户需满足一些要求，以至于对市场环境带来的作用微乎其微。朱朱兴华5月1日起，多子女家庭公积金贷款限额上浮20%选取500万总价房源作为计算基准：1)多子女家庭三房为基本需求;2)年内上海三房户型新房成交套数中，500万为最主力总价段。策屋总价/金月供本息月供政策解读政策解读：l此政策，一方面响应了国家鼓励生育的政策方针，另一方面，也在一定程度上释放了政策和缓的信号。l从政策的细则来看，此政策的风向标意义大于实际效应。1)多子女家庭，在上海购房者中，多属于改善客户，未纳入本次政策的普惠群体中；2)上海购置门槛高企，公积金贷款额最高上浮24万，对于购房来说杯水车薪。以500万总价房源为例，新政后30年期等额本息月供每月可减少163元，聊胜于无。朱兴华朱兴华24月经营性用地总供应3宗/204.4万方，成交20宗/204.42万方，其中上海2023年一批次集中土拍落幕，19宗宅地成交总建面198.86万m，成交总价518.83亿元朱朱兴华20.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.1223.123.223.323.420.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.920.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.1223.123.223.323.420.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.1223.123.223.323.4万m溢价率45040035030025020000030%25%20%15%10%5%0%2020年至今上海经营性用地月度成交走势(剔除工业、保障房用地)供应建筑面积成交建筑面积供应建筑面积成交建筑面积成交楼板价0035003000040025000300200300200150001000010050000002020年至今上海涉宅用地成交面积及溢价率走势(不含租赁、保障房用地)0朱朱兴华地0万m/0幅地0万m/0幅0万m0万m/0幅-环比↑80-地0万m/0幅地0万m/0幅0万m0万m/0幅-环比↑80---2023年4月经营性用地成交结构占比204.4万m0%80%60%40%20%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%3.0% 2023年4月2022年4月含宅商办租赁3.5万m/3幅环比↓982023年4月经营性用地成交建面204.42023年4月经营性用地成交建面204.4万m环比↑6500同比-含宅用地商办用地租赁用地198.9万m/19幅5.6万m/1幅3.5万m环比↓98同比-2023年4月经营性2023年4月经营性用地供应结构占比3.5万m0%100%0万m97.0%0.0%...97.0%2023年4月2022年4月含宅商办租赁朱朱兴华增质——区位更优、轨交更近布成交增质——区位更优、轨交更近布成交宗数内环内内中环中外环外郊环郊环外总计2022年一批次22222402023年一批次112311%63%16%-同比持平持平↑6%↑8%↓14%↓48%名称线路东新区16号线周浦站周边地区06-04地块徐汇区田林街道167-02(n)地块区桃浦社区H6街坊H6-5地块安区中兴社区C070202单元306-04地块8区大场镇W12-1301单元05-04地块MHP0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块虹桥龙联路北侧07-02地块区江桥镇JDPO-0402单元42-07、43-02地块定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块贤区西渡街道D-01-11区域地块5整体来看；郊环外缩水，中外环、外郊环比重上涨，过半地块直接受轨交利好名称土地用途述1外郊环MHP-0201单元16A-07A地块A2外郊环MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A块3外郊环虹桥龙联路北侧07-02地块4外郊环虹桥小涞港西侧52-20地块5、田林区田林街道167-02(n)地块6申外郊环MHP0306单元5-3、6-3、5-5、6-5块7城区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06-03地块8区徐行镇新市镇镇区17-01地块B速不明9贤外郊环贤区西渡街道D-01-11区域地块康外郊环东新区16号线周浦站周边地区06-04地块浦区桃浦社区H6街坊H6-5地块预处理厂区大场镇W12-1301单元05-04地块园不夜城安区中兴社区C070202单元306-04地块建比例高外郊环区江桥镇JDPO-0402单元42-07、43-02地块江江新城外郊环江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01块及人民北路地下连通道21-01、22-01、23-02、24-01地块&外郊环东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块C周期有去化压力贤汇外郊环贤区金汇镇30-07区域地块山外郊环金山区亭林镇亭林大型居住社区19-01地块朱朱兴华提价——给市场预期、给企业信心提价——给市场预期、给企业信心区域地块名称容积率备注房地联动价对标项目价格涨幅浦东浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块60000【金桥】周浦镇08单元16-02地块(22年9月)56000静安静安区中兴社区C070202单元306-04地块2.5121000中兴社区C070202单元321-01、322-09地块 (22年9月)119000闵行闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块2.575000越秀仁恒天樾园和73600宝山宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块2.663000大华郎香公园映57000嘉定嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块2含别墅46000金地峯范45500嘉定区江桥镇JDP0-0402单元42-07、43-02地块62000龙湖南山虹桥天玺领峯57500青浦青浦区盈浦街道竹盈路南侧地块2.246500【富绅】盈浦街道漕稼一路西侧10-04地块(22年7月)45000青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块含别墅69500蟠龙天地(含别墅)68700奉贤奉贤区金汇镇30-07区域地块2含别墅36500【奉贤交能】金汇镇40-04区域地块(22年7月)35500奉贤区西渡街道D-01-11区域地块含别墅42850中铁建香榭国际41790金山金山区亭林镇亭林大型居住社区19-01地块24000【华纺】亭林大型居住社区26-02地块(22年7月)22500比房地差变化情况区域板块地块名称批次情况起始楼面价房地联动价价差对比之前价差变动浦东周康2023年028号公告浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块23年第一批次337006000026300上涨▲2022年082号公告南汇区周浦镇08单元16-02地块22年第三批次310805600024920普陀桃浦2023年028号公告普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块23年第一批次405917900038409上涨▲2022年082号公告普陀区桃浦科技智慧城015-01地块22年第三批次4775183000352492022年054号公告普陀区桃浦科技智慧城026-01地块22年第二批次473218300035679青浦徐泾2023年028号公告青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块23年第一批次355006400028500持平或上涨▲2023年028号公告青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块23年第一批次3650069500330002022年054号公告青浦区徐泾镇双联路北侧B6-01地块22年第二批次3422564000297752022年016号公告青浦区西虹桥沪青平公路北侧44-15地块22年第一批次3698962000250112022年016号公告青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块22年第一批次305646300032436朱朱兴华4月18日-4月21日，历时四天，上海2023年一批次集中土拍落幕。19宗宅地，成交总建面198.86万m，成交总价518.83亿元，成交楼板价26090元/m溢价率参拍企业触顶率7.3%同比↑4%73家同比↑22家79%同比↑47%竞争度:9宗/10+莘庄/28朱兴华朱兴华34月二、三批次项目集中入市，新房供应69万m，不及3月供应，成交量顺势下滑，成交89万方(环比↑10%)，成交均价和上月持平为6.2万元/m；4月入市项目共29个/6927套房源，16个日光盘，13个触发积分，去化率较高热时期的3月有所下滑，但市场依然向好，优质红盘热度依旧保持高位，市区/外环线热区项目基本可以实现全日光；二、三批次新房由于新城无轨交/极远郊项目占比上升，加之竞争逐步加剧，导致认筹较一批次新房明显回落；热度分化延续，随着后续四、五批次以及年中考核的到来，5、6月供应或再度加剧，结合目前上海的“快开快销”模式，届时市场极有可能会再度面临压力，市场热度或难延续高位朱朱兴华20.120.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.1223.123.223.323.4房69万m成交供应↑820%↓28%29个开盘数量均价0.3%4月二、三批次项目集中入市，新房供应69万m，不及3月供应，成交量顺势下滑，成交89万方(环比↑10%)，成交均价和上月持平为6.2万元/m20.120.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.1223.123.223.323.4房69万m成交供应↑820%↓28%29个开盘数量均价0.3%2020年至今上海商品住宅市场月度量价走势供应面积(万m)成交面积(万m)成交均价(元/m)2408000024021006000000009002000089万89万m61774元/61774元/m朱朱兴华本月主力成交面积90-120m、次主力为70-90m；本月主力总价为300-500万近两月上海商品住宅成交面积结构对比(按套数)近两月上海商品住宅成交总价结构对比(按套数)3.3%23.3%2.2%200m以上180-200m160-180m140-160m120-140m90-120m70-90m70m以下2000万元以上1000-2000万元900-1000万元700-900万元500-700万元300-500万元200-300万元200万元以下2.3%10.4%15.1%3.10.4%15.1%1.1%7.0%4.4%7.0%4.4%2.6%8.1%10.4%8.1%10.4%5.5%29.2%23.9%29.2%23.9%10.9%60.7%63.1%32.3%35.1%60.7%63.1%8.1%7.1%8.1%7.1%12.4%1.5%1.5%1.8%2.2%0.0%20.0%40.0%本月占比上月占比60.0%80.0%0.0%10.0%20.0%本月占比上月占比30.0%40.0%朱朱兴华20.120.320.520.720.920.1121.121.321.521.721.921.1122.122.322.522.722.922.1123.0123.03去化套数开盘当日去化率推出套数100%80%60%40%20%0%21000180001500012000900060003000070%海新房各环线供应及开盘去化率环比对比上月推出套数上月开盘当日去化率本月推出套数本月开盘当日去化率100%80%60%40%20%0%6000400020000内环内内中环中外环外郊环郊环外4月入市项目共29个/6927套房源，16个日光盘，13个触发积分，去化率较高热时期的3月有所下滑，但市场依然向好，优质红盘热度依旧保持高位，市区/外环线热区项目基本可以实现全日光20.120.320.520.720.920.1121.121.321.521.721.921.1122.122.322.522.722.922.1123.0123.03去化套数开盘当日去化率推出套数100%80%60%40%20%0%21000180001500012000900060003000070%海新房各环线供应及开盘去化率环比对比上月推出套数上月开盘当日去化率本月推出套数本月开盘当日去化率100%80%60%40%20%0%6000400020000内环内内中环中外环外郊环郊环外2020年至今上海新房月度开盘去化率走势2023年4月各区开盘去化情况绿色-去化率<50%绿色-去化率<50%：开盘滞销橙色-50%<去化率<80%：开盘尚可红色-去化率>80%：开盘热销1个，524/209套，杨浦嘉定40%1个，341/341套，2个,367/317套,普陀100%86%2个，539/430套，74%徐汇青浦2个，266/266套，4个,1110/968套,83%闵行3个,452/452套,松江4个53套，100%2个,524/237套,金山46%1个,178/80套,45%1套，2个,360/360套,100%,654/205套,100%36%33%东朱朱兴华四、五批次以及年中考核的到来，5、6月供应或再度加剧，结合目前上海的“快开快销”模式，届时市场极有可能会再度面临压力，市场续高位2023.4上海新房项目开盘去化一览表项目名称开盘日期环线区域板块首开OR加推开盘套数取证价格认筹率入围分数开盘去化率大华锦绣四季·澜悦4月3日外郊环宝山顾村板块加推5244978027%否40%南山嘉荟领峯4月8日郊环外嘉定嘉定新城板块加51.1100%4月9日郊环外南汇临港新城板块首开221小高层33590、叠加39569177%否100%蟠龙府二期4月10日外郊环青浦徐泾板块加推46862000245%62.43100%奉发名邸4月12日外郊环奉贤南桥板块加推252高层49900、叠加60000146%否66%瑞仕半岛璟庭4月13日外郊环浦东高桥、高行板块加推28870300278%55.28100%天汇玺4月15日内环内普陀内普陀板块首开328104016366%55.27100%中铁世纪尚城4月15日外郊环奉贤柘林板块首开272小高层28200、叠加3970022%否26%安联湖山悦4月16日郊环外青浦朱家角板块加推172洋房39633、叠加45786221%43.1100%国贸鹭原4月19日外郊环松江佘山板块加推201477009%否8%宝能公馆12884月19日内中环徐汇龙华板块加推46129000189%否100%4月20日外郊环松江松江新城板块加推1464710021%否16%百汇园三期4月22日内中环徐汇龙华板块加推220132000375%106.64100%申迪金茂横沔玖4月22日外郊环南汇周康板块加否100%象屿路劲·都匯云境4月23日郊环外嘉定嘉定新城板块首开1844500086%否73%绿城前滩百合园 (288弄)4月23日中外环浦东大三林板块首开66洋房120000、联排140000467%86.4100%绿城前滩百合园(88弄)4月24日中外环浦东大三林板块加推98洋房120000、联排140000447%97.84100%建发璟院4月24日中外环闵行大古美、梅陇板块首开51289100493%72100%瑞仕云曜璟庭4月25日内环内杨浦控江路板块首开341109900321%53.36100%象屿招商公园18724月26日外郊环闵行江川紫竹板块加推35952000427%62.76100%虹桥公馆三期4月26日外郊环青浦徐泾板块加推26663922224%52.75100%翠湖水岸4月26日郊环外青浦白鹤镇板块首开2042795417%否30%华发古美华府4月27日外郊环闵行大古美、梅陇板块加推22282500431%65.25100%金融街金悦府4月27日郊环外崇明城桥镇加推115叠加31330、合院3500027%否36%金茂景泰府4月27日中外环普陀桃浦板块首开21182333110%否48%中国铁建花语天境4月28日外郊环松江泗泾板块加推173精装洋房49411、毛坯洋房4796459%否51%龙湖·御湖境4月29日外郊环松江松江新城板块加推1345888060%否57%保利联发光合臻园4月29日外郊环闵行颛桥板块加推4046500057%否64%复地星愉湾4月29日郊环外金山金山新城板块加推1782857054%否45%朱朱兴华本月建发璟院位列成交面积、金额榜双榜首，其成交面积为5.7万m2023年4月商品住宅网签面积TOP1