房地产企业营销阶段法律风险防范

房地产企业营销阶段

法律风险防范

背景

2007底以来，随着房地产市场的不断调整，广大房地产企业特别中小房地产开发企业的生存和发展面临着日益增多的法律风险，特别是今年以来，由于商品房价格急速下滑，发展商资金链空前紧张，导致了大量退房索赔、断供风潮、集团维权诉讼、承包商工程款诉讼等现象的接连发生，发展商面临的法律风险急速增加。

加强企业法律风险管理，完善企业内控制度，健全法律风险识别、监控和防范机制，进一步提高企业决策层、法律顾问及业务人员正确认识、判断和化解经营管理中法律风险及应对法律纠纷的能力，是摆在企业面前的一个现实而又紧迫的课题。营销阶段的法律风险

主要体现在以下两个方面一、客户方面二、银行方面客户方面

售楼广告定金签约交房退房售楼广告1要约风险要约：是指订立合同的一方当事人向他方提出的，以订立合同为目的的确定的意思表示，具有合同效力。要约邀请：又称询价，要约引诱，是指一方当事人邀请对方当事人向自己发出要约。不具有合同效力。一般来说，售楼广告和宣传资料为要约邀请，一般不具备合同效力。售楼广告2广告有可能认定为要约最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”售楼广告3法律提示：注明：售楼广告和售楼部的沙盘，模型仅供参考，不得作为交房标准。一切资料均以政府最后批准之图纸及法律文件为准。广告内容避免过于具体细致，以免构成要约。在小区规划设计尚未通过政府批准之前，不应在广告中将设想中的小区状况作详细描述，以免误导广告受众；

二是广告宣传的内容应真实，特别是对那些内容确定且可能影响到定价或购房人决策的部分，应实事求是、切合实际；

对委托销售代理机构对外发布的广告，开发商应从前述几点对广告内容和宣传行为加以严格审查。案例分析

XX精装修公寓楼逾期交房案

2004年12月16日，xx地产在《武汉晨报》上刊登广告称：“12月18日，XXSOHO开盘，精装修开盘惊爆价：2988元/㎡起。全框架自由空间（任意区隔），进口原装Otis电梯（共六部），美国SIMPLEX消防报警系统，TOTO洁具，进口竹木地板，24小时保安巡逻门禁系统。”售楼广告3知识产权风险

多家房地产广告滥用网络图片被美公司索赔50万2008-12-18《武汉晚报》本报讯网上下载图片用进广告，被索赔50万元！从今年3月到11月，武汉市多家房地产公司先后收到一家美国公司寄出的律师函，要求支付图片使用费以及罚款。从今年年初开始，这家名叫“华盖创意”（简称华盖）的美国公司开始发出律师函，要求这些公司停止用侵权图片做宣传，按每张图片2000元的价格支付费用，并进行索赔，最高金额50万元。几家房地产公司纷纷喊冤，称该负责的应该是相应的广告设计公司。而广告公司则称，合同中已经约定对广告是否侵权等不承担任何责任。售楼广告4法律提示1、选择信誉良好、实力雄厚的品牌广告公司。2、如是广告公司包图片创意，合同约定由广告公司承担侵权责任。3、尽量使用实景照片，少用网络图片。定金1

定金罚则

《合同法》第115条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

定金2最高人民法院《解释》第4条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

定金3法律风险：客户利用该条规定，进行虚假磋商合同达到退还定金的目的。应对策略：1、认购书明确条款或者直接签订正式合同2、确定协商方式3、要求客户提出书面退房申请4、在售楼部公示合同范本，定金合同中注明对范本合同无异议。签约一、交房条款二、办证条款三、通知方式条款四、权利约定条款交房条款

（合同第9、10条）1、时间尽量晚，应当考虑到诸多不利因素。2、尽量不另行增加交付标准条款。3、违约金尽量约定较低。（日万分之1－5）4、逾期解约时间约定较长。60－90日办证条款

（第15条）鉴于格式合同的缺陷，尽量选择2不退房条款。违约金尽量低。直接选择第3条处理：自出卖人交付商品房之日满

年后，如因出卖人的原因导致买受人仍无法取得商品房权属证书的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付房款，并按照同期银行活期存款利率支付利息。通知方式条款（第11条）建议在补充协议中增加如下条款：合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递、报纸公告，通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后。双方的联络方式以合同所记载的通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方。如因联系方式错误引致的后果，由责任人自行承担。

权利约定条款

（第18条）

1、买受人享有该商品房所在楼宇的：楼梯间电梯大堂公共走道2、买受人享有该商品房所在项目的：公共道路公共绿地3、出卖人享有该商品房所在项目的：地下车库、地上车位会所物权法73条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。会所宫问题会所宏究竟梅属不秩属于倾业主豆所有共？能贝不能墨对外老经营雅？经翠营收产益又遮归谁膊？《物球权法葵(草礼案)池》曾竖规定令：“遮会所虑、车骨库的律归属求，有仇约定躺的，减按照技约定蔑；没廉有约素定或梁者约絮定不间明确网的，蔽除建遮设单柏位等李能够量证明悦其享浩有所息有权滚外，弯属于伯业主混共有膜。”弦但在寄向社但会征醉求意革见之摧后，毫全国糕人大筋法律踪蝶委员洋会再绳次研套究认裳为：凭从实宵际情残况看被，提咸供健袭身、逆娱乐碍等服负务的象会所励，绝君大多饮数是熊作为献独立晌的房袋屋由葵开发抛商出喉售或惑者出自租经准营的租，一尿般不旗作为既建筑肌物的务附属默设施弊归业省主共纤有，章草案应关于箭“会挂所”隔的规跌定可今以删炒去。因此废，“娇会所支”二桶字没挠有在井正式拿颁布低实施勾的《很物权率法》誉中出嗽现.车位汽问题《物冻权法改》第渡74笼条建筑夕区划钩内，透规划匠用于太停放惧汽车坐的车摸位、童车库窝应当番首先售满足赚业主刮的需拢要。建筑扎区划肯内，堆规划挥用于柿停放义汽车颤的车民位、剪车库但的归割属，恰由当嗽事人虫通过挨出售驱、附鹊赠或秀者出城租等衔方式手约定议。占用角业主础共有慕的道糕路或施者其抱他场送地用之于停竭放汽安车的疤车位店，属悄于业掀主共尖有。物业爸管理串用房吸问题《物俱权法艘》第驼73距条《物姐业管码理条插例》束第3压0条然建临设单装位应贱当按动照规映定在汁物业秒管理炎区域唇内配喝置必樱要的诸物业值管理敢用房剥。《武累汉市罚住宅导区物蛛业管殊理条道例》谜第3珠7条预开劲发建渔设单互位在潜移交改住宅丛区时坛，分灰别按伸照住尾宅区挎总建盼筑面冰积千分余之二功、千君分之占三的比使例向陕业主奔委员育会无偿勇提供贩物业益管理逝办公赛用房和按综颠合成窃本价朋提供卸物业集管理阔经营捕用房。物私业管棚理办纸公用挑房和坚经营绣用房过的产软权属紫住宅倚区全忍体业抓主共贝同所掉有，最由业蓄主委义员会衡提供延给物谜业管加理企雪业有友偿使偷用，争住宅票区物卡业管内理办价公用掘房、泄经营浊用房点的租胃金和超利用作物业宾设置包广告吃等所毯得收勒益的哗使用期由业糕主大诊会决浑定。交腿房一、杀交房狸时间二、朴哪些叼构成花拒收师理由1、不借具备施合同喜约定叮的交挂付条摸件的2、主愁体质蔽量问物题3、附社带增寸加缴胜纳物爹业费考或办思证费乞的三、秩微小孤瑕疵宇质量汁问题非主香体质崇量问阴题属站保修孩条款皇解决解除和合同住：法律隶概念仅，一渐种单挂方撕撞毁合宽同的辜权利杏。注销扫合同带备案草：非法甚律概铅念，辨是从峡行政染管理数角度尊，非库平等色民事躺主体谈，不撇涉及努能否巩单方踢解除忆合同椒退房茎，只墨是涉他及能败否办衡理注嗓销合腔同备坛案。解除纤合同紫和注慢销备问案之畅区别退房例的要展件池1一、矮法定猴退房1、女合同营订立彻后，勤出卖萝人未峰告知钥买受浓人又男将该啦房屋心抵押馒给第积三人仙；2、咏合同扁订立滋后，恩出卖改人又脊将该寺房屋已出卖陕给第辨三人去；3、生因房伪屋主添体结肤构质峰量不巾合格4、没因房森屋质狸量问战题严赚重影倍响正猴常居显住使板用，5、楚因开恢发商理延迟赖交付和房产牙，（职一般跌为延径期交奶付6模0日捧）6、领迟延篇办证腐（超润过一辣年未杨办初向始登木记）7、断未能蔑归责浩双方转的贷骆款不楼能。9、星解除邮定金河合同行，条亭款未党能达眨成一出致退房仓的要俭件枝2约定叮退房如果觉在买准卖合什同中挠约定议了业爽主可垃解除孕合同临的相包关情轨形，没当出茫现合敬同约舒定解划除合拉同的锻情形料时，皂业主段可以哲行使扩解除膀权解浇除合苗同，书否则捆业主旗须承日担违系约责慈任。非因通法定画和合姓同约籍定的影情形繁业主再不可深单方畅面解签除合黎同，奇否则邀业主永应当淹承担精违约舅责任泊，合斜同应霜继续采履行茅并承负担由微此给师开发码商带堂来的谷损失吹。房产挖局备爆案注能销的并9种酿情况《关仗于商傲品房吊合同揭备案滔注销抓、更民名审蜜核工渴作的蔑操作浇细则晨》1.鹅购欢房者坐所购迟房屋劫因质搅量存熟在问锐题；2.品开斤发商肾与购阿房者腊之间巩因其膊中一简方违碍约而飘发生船纠纷粒，经主法院缝、仲演裁机困构判纷决或康裁定抚后允撕许退扰房的翠；3.桨纪滚检、洲公安够、检两查部浓门要蜓求协疏助办写理相错关案烧件，雁需注逢销合订同备摘案的自；4.喊房我屋交方付公粪告或喘公布忽之日呀起9电0日图内，亡购房隆者在须所购佣项目述中另氏换购般商品石房，千需注尖销原左所购搁房屋闪合同俊备案邻的；5.棵购白房者近在商播品房助买卖草合同泼签定销之日须起3谅0日腰内，捆因贷笛款购卷房手政续未丘获相城关金编融机然构批偷准，截需注怪销合枪同备说案的础；6.县房虹屋交顾付公毙告或钢公布凑之日牙起9很0日列内，稿因出满国留驼学或掏定居睛原因苹导致悼退房再需注打销合哭同备某案的驴；7.努房网屋交邻付公父告或洪公布颈之日冒起9牢0日坐内，窗购房魂者因怖工作店调出腹本地加原因重导致沈退房成需注纹销合佩同的赛；8.毛购仆房者骗在签越定商汉品房陡买卖像合同胜后，额发现画自身岂或其威直系伏亲属朴患重五大疾祝病急帜需医权疗资界金导禽致退竭房需裹注销方合同显备案从的；9.保因记申请脖人特茎殊情舟况和顶项目狱建设牺原因睡，经茧济适来用房洒的合冬同备点案注饰销、仅更名仪。退房晋或差醉价补汪偿的识法律销分析针对慕业主趴要求蛾补差挎价的廉要求贺，如忍果合定同有辫补差耻价的胸相关浑约定咽，开椅发商哨须按阔合同已约定龙向业孕主履旗行补笔差价晋义务眠。除合柜同约跨定外移，业重主有暮证据朽证明星下列划情形萍之一仆者，拔也可亮要求拐开发愚商补急偿差机价。鬼否则堆，开货发商毒就没攻有为相业主所补差肢价的翁义务蜓。具主体情汉形如泡下：1、躬开发层商在尾售楼尘广告咱中做抚了楼维盘保泼值承震诺；开发格商的浮售楼洒广告穷中承握诺涉筋案楼宴盘具豆有保传值或蔽升值晓空间隐，并乞因此盾诱使赏业主初购买摄，若识日后泄开发手商主朵动降斧价，咱则负示有赔然偿义擦务。2、检签约队时开娃发商范承诺对开发驻商不伍会降拌价；如业杨主有坛足够宾的证嘴据证档明是瞒在听含信开衰发商浇不降尝价承烟诺的旗前提剖下购樱房，托可要告求退挨房或卖补偿序差价斜。3拖、开隐发商旷与业清主有冈书面秤的保冷值及僵不降瘦价的宴约定榜。业主遗要求姓退房什及补煎差价咽的解赖决方良法业主钉购买络房子测以后昂房屋所价格仰的涨社跌属仔于商母业风王险，阻而这丝式种风订险是见随着音购房稍合同段的生拆效时斧从开蔑发商背转移疲至业阶主承浓担。齿而且鼻，合犯同一泉经签甜订便锁具有第法律扁效力沿，双胡方均棕应全板面履撑行合胖同。截否则党，须住承担狱违约劣责任宣及赔肢偿由该于违径约给率对方初造成窄的损冠失。从合晚同的谢性质北和效溜力看晚，房逗屋买招卖属分于民研事合拳同，散引发浮的纠帅纷也走属于截民事贱纠纷趟，只吩能通忙过合舒法地诸民事询纠纷叛途径护来解插决，碗即可册通过钉和解悬、仲侧裁、耍诉讼辽的方底式解认决争近议。银行烘方面逾期逼放款捏风险阶段叶性连亡带担存保风篮险：客户字逾期夏还款客户专断供拖延苗办理广两证逾期餐放款予风险银行牛逾期宗放款叫或未蚀按购犬房人气要求席放款肿。银行祖在放渐贷之疤前，遥应由疲购房懒人与耍开发吵商签没订《商品兴房买苍卖合逮同》并缴胶纳首毛付款绒。而沫银行障能否鄙如期追并按增购房名人要勾求的肿金额曾及年仿限提茄供按拾揭贷某款，之则需碗要经以过银允行的陈资料线审查袍及内餐部的壮审批混程序音。这令一过其程主比动权尤完全庙掌握杂在银储行手勇中，泳致使狼购房艳人按职要求青提供盒贷款锁所需亡文件精资料晋的前烧提下厌，也椅可能凤因银娇行的个原因吗导致眼放款咱时间要延长戏，如供果银校行逾克期放仰款后尚果严注重，俯则有光可能专影响臂整个宵项目码建设揉进度中。阶段欧性担鞋保风画险情1客户猾逾期忽还款在开城发商本提供慰连带晶保证父责任急期间姿，让马开发毕商承大担保打证责飞任的虑多数怒是由衫于购兽房人林的逾盐期还厚款行殃为。兵一旦柳购房缺人逾迷期还白款，宣银行做或者辱从开坑发商粘的账刷户中斗扣划稿保证凉金，廊或者心提前堆收回政贷款辜并要路求开瓶发商堂承担梁代偿构义务。阶段导性担烧保风森险健2客户汤断供在客烟户购鸣买的亭房屋仆成为感“负杠资产胆”的膊时候殊，客啊户有传可能减采取液断供岩的方品式减油少损损失。思一旦描购房糠人断贩供，哈银行庆或者捕从开其发商是的账缩慧户中朽扣划辞保证僵金，面或者领提前知收回他贷款扯并要截求开屑发商舰承担鱼代偿制义务校。阶段盒性担摧保风攀险电3客户礼拖延晶办证大多怨数购附房人汇都希游望所勺购房午屋的印产权求证能好在最赶短时栋间办产理，瘦也有码部分京购房尚人却亮相反滩。这该部分迅购房所人对深于产姥权证浇的办乔理表现现得缘瑞异常匙冷淡供，在岭开发鼓商具弟备办石证条本件后喇拒不油配合扛，不州按要秧求提低供文段件资闲料和辟缴纳芬相关引税费庙，使昨房产敏证迟数迟不易能办拦理，笔抵押重登记仰自然丢无法琴进行悼，开捏发商捷的保梦证责州任也狗解除禁不了渡。解决标方式挥1增加叙约定白办理害抵押害登记恶的条玻款开发锻商在惜与银仗行的沫合作乐协议辰中很呜少涉纲及银心行办卡理抵礼押登保记的葡约定史，容命易造起成银忌行拖责延办枯理抵稠押登稿记的戏问题恭。因咳此，瞒开发航商有慢必要再在与持银行竭的按粪揭合秘作协音议中星增加莲约定枣，如盐开发秃商在骨办理好完毕撇购房旅人所阶购房辉屋产免权证润并向就银行妹提供节后多忆少个逼工作侧日内泉，银感行应鸭办理鸽完毕朵抵押贼登记荐手续竖，逾识期办考理银输行应考对由旷此造秒成开篮发商妖增加待的或片然保霸证风分险进痛行赔秀偿，醒具体拣赔偿下方式棚为每找逾期层一日遇向开饼发商予支付念一定吗金额柏的违皮约金浴。如愚此对搏于督肌促银艘行及链时办卫理产慎权的暂抵押裁登记旧手续退能起葛到一继定的阁积极颗作用匹。解