房地产管理基本制度与政策法律基础知识

法律基础知识程啸（清华大学法学院副教授）Ⅰ导论一、组成部分1、分为两部分：（1）民事法律基本知识（2）行政法与行政诉讼法基本知识2、理由一方面，不动产登记是为了维护民事交易安全、提高交易效率而建立的制度，服务于民事活动。因此，必须了解规范民事活动的民法知识。Ⅰ导论另一方面，不动产登记机构性质上应属于行政机关，其从事的登记活动为行政行为，针对登记机构提起的诉讼为行政诉讼。因此，需要了解行政法与行政诉讼法的基本知识。Ⅰ导论二、民事法律基本知识的主要内容五个部分（1）民法总论（2）物权法（3）合同法（4）婚姻家庭法（5）继承法Ⅰ导论三、行政法与行政诉讼法基本知识的主要内容共分为七节1、概述2、行政主体3、行政行为4、行政法律责任5、行政复议Ⅰ导论6、行政诉讼7、行政赔偿Ⅱ民事法律基本知识一、民法总论1、意义民法是私法的核心，而民法总论是民法的基础理论。通过学习民事权利、主体、客体、法律行为等最基本的知识，可以为掌握物权法、合同法、婚姻家庭法、继承法。Ⅱ民事法律基本知识2、主要内容（1）民法概述主要对民法的概念、性质、特征进行了介绍。需要了解的是“民法的概念与特征”。（2）民法基本原则三个原则：意思自治原则、诚实信用原则、公序良俗原则。Ⅱ民事法律基本知识这三个原则都需要“熟悉”。尤其是意思自治原则，它在不动产登记非常重要，体现为依申请原则，即除非法律规定，否则登记机构不得依职权进行登记；在登记完成前，当事人有权撤回登记申请。Ⅱ民事法律基本知识（3）民事法律关系民事法律关系的概念、要素（主体、客体、内容）。这是应当“掌握”的内容（4）民事法律行为概念、类型。特别重要的内容，必须”掌握”。不动产登记中经常接触的民事法律行为中，双方法律行为是“合同”，如买卖、赠与等。单方法律行为就是遗嘱。Ⅱ民事法律基本知识（5）代理代理的概念、特征；法定代理、委托代理代理与指定代理；代理与行纪、居间、委托的区别；无权代理；表见代理。以上内容应当“熟悉”Ⅱ民事法律基本知识（6）监护概念、特征与类型。由于涉及到父母等监护人对未成年人财产的处分，因此监护制度尤其是法定监护，必须“掌握”。（7）自然人民事权利能力、民事行为能力、宣告失踪、宣告死亡等都是必须“掌握”的内容。Ⅱ民事法律基本知识（8）法人和其他组织法人的概念与类型，尤其是企业法人、机关法人、事业单位法人、社会团体法人这一分类。法人是必须“掌握”的内容。其他组织主要是指：企业的分支机构；公司的分公司；个人独资企业；合伙组织。Ⅱ民事法律基本知识（9）权利客体掌握动产与不动产的区分、不动产的范围。3、配套学习的法律规范（1）《民法通则》（2）《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》Ⅱ民事法律基本知识二、物权法1、意义学习掌握物权法的重要性是毋庸置疑的。我们整个不动产登记制度的建立和发展都是以物权法为基础的。作为基本民事法律，物权法中既有不动产登记的实体法规范，又有不动产登记的程序法规范。Ⅱ民事法律基本知识2、主要内容（1）物权与物权法概述物权的概念、特征；物权法的概念、特征与性质；物权的效力、与债权的区分等。其中，物权的概念、特征；物权与债权的区分，属于最基本的东西，应当“掌握”。至于物权法的概念与特征，“了解”即可。Ⅱ民事法律基本知识（2）物权法的基本原则物权法定原则、公示与公信原则、物权特定原则。这三个原则都非常重要，直接决定了不动产登记制度的基本内容，必须“掌握”。（3）物权变动首先，区分为：基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动。Ⅱ民事法律基本知识其次，区分为动产物权的变动与不动产物权的变动。其中，基于法律行为与非基于法律行为的不动产物权变动是必须“掌握”的内容。（4）所有权所有权的概念、特征、类型；建筑物区分所有权；共有（按份共有与共同共有）。这些都是必须“掌握”的内容Ⅱ民事法律基本知识（5）用益物权《物权法》中规定的用益物权就是四种：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。其中与房屋登记关系最为密切的用益物权，首先是建设用地使用权，其次是宅基地使用权，最后是地役权。故此，前两种权利必须“掌握”，地役权则应当“熟悉”。至于土地承包经营权，了解即可。Ⅱ面民事孝法律贱基本呈知识（6豪）担育保物义权担保授物权绳有三洞种：仪抵押丈权、烟质权橡与留膏置权泼。后竹两种妄权利互与房童屋登火记无糊关，谁因此鼻需要“掌秧握”的是栽抵押嫂权。东具体乞来说朗就是轨：房冠屋抵歪押权顽、正渗在建爆造的蔬建筑器物抵模押权纺。Ⅱ叼民事译法律顽基本既知识3、停配套悦学习破的法躁律规密范（1挂）《向物权横法》（2趁）《膜担保确法》（3逮）《最遗高人贵民法笔院关慢于适孤用〈妇中华没人民居共和欲国担险保法蕉〉若减干问忆题的趋解释佩》（4念）《初房屋卧登记纤办法绣》、沾《土城地登孟记办芹法》Ⅱ隆民事尺法律病基本幻玉知识三、伤合同次法1、肯意义合同妖是最御为常猫见的吐登记肺原因融证明务文件赢之一屡。因番合同善而发役生的庙不动不产物解权变疲动是爬最为雨重要成也最升为复颤杂的便情形易，这俘些不颜动产锡物权稀的变姿动基症本上赠都以壳登记鸡为生纪效要私件。Ⅱ吹民事辨法律显基本飘知识2、吗主要泽内容合同毁法的舅内容妥非常赵多，攻能够岗全部匙掌握费，当朴然最属好。挡但目它前来昂说，鲜还不辈现实翅，需诊要学狂习的侮内容势主要各分为堵五个准部分丽。（1互）合苹同概盼述合同嫌的概初念、禾特征腥、类宽型。可其中映，合嘱同的较概念暮与特废征必箭须“判掌握西”。蒜这是导最基眨本的修知识协。Ⅱ酷民事荐法律他基本称知识（2帅）合全同的术成立温与生版效合同裁的成某立要讯件、蔬合同渴的生墓效要剪件、候合同乡丰的效静力与确物权拿登记恰效力况的区奇分。言必须“掌赤握”（3剧）合妖同的红内容发与形术式合同姜的条踢款（伸必要劲条款稠与非考必要扎条款模）合同致的形绸式：肥口头鼠、书房诚面、普电子删形式允。以上购知识喊应当“掌忧握”Ⅱ蔽民事界法律菌基本隶知识（4壶）合腾同的掏效力合同球的无约效、俭效力舅待定礼与可祝撤销碧。尽管北登记曲官无宰权判棍断合伪同的恳效力旷，但摄是“掌撤握”合同递效力未的各旨种类掌型及椅其原伤因，屈非常兽重要挑。（5朽）不费动产漆登记才中常昂见的执几类睛合同借款屿合同寄、买牙卖合懂同、著赠与羞合同万、抵鹊押合来同、乎委托理合同诉。应讽当“熟峰悉”妥。Ⅱ辫民事私法律杆基本篮知识3、翠配套殃学习饭的法和律规轧范（1牙）《祝合同艇法》（2硬）《应最高肃人民耽法院摔关于严〈中瞒华人位民共够和国背合同典法〉刷若干要问题催的解请释（绒一）船》（3庙）《远最高桶人民敢法院龄关于邀〈中悉华人颈民共监和国气合同昆法〉幕若干袍问题能的解崭释（若二）心》Ⅱ辉民事石法律饿基本血知识四、料婚姻萍家庭俗法1、城意义房屋振的夫愧妻法唐定共倍有是储最为嫂常见纷的共框有类勺型，夕实践斑中由正此产乳生的化问题巧也相类当多字。2、矛主要陪内容需要将“掌菌握”朝夫妻鉴财产节关系魂制，容确切水地说洋就是享，《养婚姻飞法》耽第1板7、炸18矿、1走9条姑。需要茄了解阿的是疑夫妻愧人身尘关系闸，即顷结婚笛和离戴婚的分程序驱与要衬件。Ⅱ士民事役法律顿基本伸知识3、戒配套灭学习辟的法炭律规嘉范（1捡）《炊婚姻净法》（2蚀）《着最高偷人民独法院代关于缺〈中傻华人荐民共匆和国哪婚姻弹法〉盼若干眠问题用的解常释（芹一）殃》（3甜）《故最高灭人民央法院芽关于影〈中赢华人碗民共久和国抓婚姻款法〉腾若干匙问题楚的解扎释（埋二）幕》Ⅱ手民事夸法律革基本从知识五、渔继承得法1、惯意义遗嘱倡、遗悬赠、真法定预继承井而发漠生的证不动岩产物者权变杠动较奇为常锦见。务此外陈，《浴物权晴法》直第2嫂9条鼻规定乔：“皱因继踏承或膝受遗他赠而登取得失物权湖的，咳自继功承或已者受荷遗赠向开始饰时发汁生效务力。预”2、距主要恳内容继承康的概桑念、勾特征仗与类忘型。克其中歇，需妖要“掌固握”的是显法定趁继承仇、遗堤嘱继应承、驼遗赠饱。Ⅱ苏民事要法律肝基本令知识3、存配套疮学习心的法躬律规瞒范（1勺）《或继承己法》（2摸）《字最高色人民犁法院饭关于让贯彻派执行姐〈中铸华人两民共页和国脉继承烈法〉蛾若干止问题唇的意船见》Ⅲ行政赠法与孔行政叠诉讼示法基威本知非识一、浴行政养法概亿述1、牙需要“掌廉握”的内旱容就是摧“行馋政法条的基丘本原该则”渠，包好括：订行政茧合法滑性原朝则、临比例差原则弃、行影政信育赖保脂护原恰则与扮行政绿应急年性原唇则。泰其中氧就登两记机闻构而恩言，响特别细需要孤注意压的是挽行政砍合法快性原时则。2、摆需要“熟各悉”的内竹容行政很法的央概念鄙与特课征Ⅲ行政碎法与茅行政店诉讼款法基垦本知蚀识二、踏行政露主体1、折需要“掌笋握”的内什容何为陵行政颤主体周，行陶政主无体具额有什屠么特总征。2、窄需要“熟籍悉”的内繁容行政兰公务览员的灾职责3、岁需要求学习央的配朵套法套律规沃范（1摘）《滔公务欺员法跃》Ⅲ行政汁法与陈行政浙诉讼蔬法基详本知捡识三、牙行政戴行为1、践知识哑点不动脸产登钩记的脾性质悦，究点竟是捉民事崖行为兴还是右行政拐行为该，究牢竟是稀行政杨确认哥行为花，还滩是特虫殊的抹行政绵行为给，这活些都湖有很浅大的付争议野。因腹此，钉作为弯不动感产登阿记官描应当跌“掌握课”：行搭政行恩为的漂概念康、行忘政登级记。Ⅲ行政保法与套行政碎诉讼律法基辣本知朗识2、街需要才学习题的配猴套法女律规佣范（1画）《梳立法遥法》（2嘉）《绢行政榨许可炎法》（3合）《刮行政咱处罚努法》Ⅲ行政项法与险行政述诉讼渠法基找本知宅识四、葱行政炼法律醉责任1、遵知识拖点需要掌握的内拉容是伪：行隙政法多律责壮任的各构成夕要件随、行膏政法妻律责坐任的表追究逆与承传担。Ⅲ行政谜法与在行政蚕诉讼鲁法基秤本知君识五、腾行政灭复议1、赵知识衬点（1级）需只要掌握的是案：行宇政复疼议的妥范围暑与管在辖、椒行政掏复议阴程序秧、行嘱政复刺议决违定（2趴）需摧要熟悉的是阀：行住政复吧议参社加人带的特骗征2、驾需要椒学习枣的配蠢套法浆律规头定（1居）《咱行政杨复议践法》Ⅲ行政城法与片行政悦诉讼宪法基火本知粗识六、航行政牺诉讼1、币知识访点（1色）需喂要掌握的是桨：行袄政诉桐讼受占案范碧围与汉管辖谊、行你政诉摔讼参予加人角、行板政诉糟讼举