房地产成本控制讲义

成本管理——房地产成本控制工程目标成本的制定、支解与落实工程清单招标管理工程成本数据库的建立成本管理理念内容要点：5WIH

1，成本管理的目的（WHY)—提升价值2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本，空间与时间分布3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确定与控制4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程5,成本管理的责任人（WHO)—全员6，成本管理的方法(HOW）—目标管理成本管理的目的（WHY)1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标2，利润与成本的关系

收入一定的情况下，成本越低，利润越大3，成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标4，成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值

成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键提升价值的五种途径

价值工程的基本公式：V=F/C

V-value,性价比

F-function,产品、功能/性能、服务、收益

C-cost,费用/成本

C下降，F上升C不变，F上升C下降，F不变C小幅上升，F大幅上升C大幅下降，F小幅下降--具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关--价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策房地产项目成本的构成（WHAT)—全成本的概念1，成本构成建造成本=前期+建安+室外及配套开发成本=土地+建造+开发间接全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销和管理）2，时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用成本管理的出发点（WHERE)

两大基本内容----合理确定和有效控制1，合理确定—确定是控制的前提和基础，市场定价原则，没有准确只有合理；成本的决定因素：外部--市场；内部--产品策划与定位；成本的影响因素:诸多经营、技术、管理方面;成本确定的方法:决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：单件性、复杂性、多次性；从虚到实；成本实现关键环节：招标（发包），使产品与市场结合----招标的目的就是形成有效的竞争；竞争是降价的最有效手段----定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合要求产品成本管理的出发点（WHERE)

两大基本内容----合理确定和有效控制2，有效控制—动态监控，做到随时心中有数---控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；因此，控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。---控制的要素：目标、偏差测定、修正---有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈---控制不等于限制：心中有数就可以说在控制之中，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方案3，技术经济相结合的原则—不论是确定还是控制成本管理的阶段（WHEN)—全过程1，阶段立项\策划\设计发包\施工\竣工\维护2，对应成本实现过程---由虚到实虚拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价----从虚到实的转折点就是发包各阶段成本管理重点内容立项阶段—成本测算，项目经济性评价策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么）—方案：最经济合理方案，符合项目定位---初步：材料设备的合理选型---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系）施工阶段—变更和签证的管理，付款审核竣工阶段—结算、索赔办理成本管理的责任主体（WHO)—全员1，所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识只要考虑了性价比问题，就是有成本意识2，责任成本管理体系的建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人3,房地产公司成本管理专业人员的职责全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者（不是大厨是美食家）成本管理的基本方法（HOW)—目标管理1，目标管理的内容--目标的确定与控制两方面2，目标确定的依据—经验数据库、市场调研、产品把握3，实现目标动态监控的手段—信息化4，目标管理的过程—PDCA循环成本管理的认识过程三个阶段造价计算（概、预、结）--定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；成本控制—强调不能突破目标值提升价值—强调企业/团队的共同目标：利润，讲求性价比，发掘价值，创造价值

--当前指导思想：结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作房地产公司成本管理总体思路成本管理的基本内容：---点、线、面1，两个重点：招标及合约、预结算2，一条主线：项目成本全过程动态控制3，两个基本面：信息平台（数据与工具）、制度建设成本部门的工作思路：1，三个层次：基本的审算工作、控制体系的建立与运行、产品与市场研究2，三大主题：项目建设、业务建设、组织建设3，两条管理原则：计划管理、目标管理4，一个工作准则：靠数据说话，留下作业痕迹成本管理工作基本面成本目标管理办法供方管理制度招标管理办法合同管理办法成本信息化管理办法变更及签证管理办法付款及结算管理办法其他：材料采购及认价管理；资料管理；预算编制深度要求成本目标的制定—基本原则1，目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标2，目标的作用：目标不一定是上限而是基准，目标的作用在于心中有数3，目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本成本目标的制定—主要过程1，制定的时间：目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；规划方案确定后，形成正式目标成本施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下）；2，制定的方法3，制定的要求成本目标的制定—主要过程1，制定的时间：2，制定的方法：成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批（可能集团审批），正式发布3，制定的要求：成本横目标勤的制沟定—卷主要弹过程1，制打定的纸时间：2，制欺定的检方法：3，制焰定的年要求：合理听确定债的前牛提条简件：珍了解罚市场荐、结教合产移品，述有充救分的眼数据虾支持侄，通帖过市启场调币研和恶数据鲁库；内容屈要明计确具妥体，堆比如峰同样复是高蜻档，薄各人态心目互中可色能不赶同；尽可涂能有芳量化啦的计讨算，宏量价目分离势，而陈不是廊笼统垦的总堪数，军便于的今后毛的对污比分仿析；尽可壮能作内为绩馒效考遇核指竟标；偶所有馋房地俯产公剖司都委会做栗测算谜，只赠是没渔有作拥为正弟式的攻目标款去执堂行和丧监控浆，没州有用题目标莲对控耻制结警果进冬行考亡核成本木目标岛的制帝定—血工作滑案例1，某蒜中学足成本鸟控制厅纲要：注意派前期先制定龙的过薪程、户计划叙和人椒员，仍如何耻调整2，某众中学冬成本掉测算：注意驼全成阵本的薯范围拥，对炭产品筐的明础确3，成筐本调氧研报康告格变式：4，成势本目陡标评险审要弊点成本疮目标哗的分周解叫-授-分解辨是为弓了落故实1，要满臣足动打态控鹿制的遣需要返：按分猪包与药甲供舞材计梨划分泊解到塔每个备分判超项目快上；鹅这样多分解半的前果提项筛目开辰发过足程事刮先有段充分僻的策牧划，晴是计倚划管恢理到宪位；偏如果胖做不音到只祸能分免解合羞同而暮不是猫分解老目标2，要绿满足糠成本剃分析贞的需筛要：按照枕标准述成本冲科目舰（公欲司内生部的稀，没舰有行街业标韵准）馒分解室，一腐般只徒在末栗级科夺目上私可以讨增加昂；3，按裂内部捆职责腰划分樱：成本阀费用祝总额遥分解改到各陈相关馋责任龟部门岁，列治入K们PI4，分男解到梁设计袋限额粪：也可售以认散为是州目标猛的落神实，龟实际仆上在穿目标辽制定邀时就悟已经渠考虑折到了串设计薄限额5，分篇摊问丑题：作为迫成本末控制足目标扮以已骗发生见为准惭，但兔在经选济测赏算时恒要分朽摊，碍建安帮费之期外的蜜费用折分配激到单寸体上顷；公号建配谣套根氧据服愧务范叶围在泉各期联之间匪分摊遵；成本职目标鸽的分挨解—钥工作瞒案例1，按氏招标扫和合界同项镰分解：2，按孙科目忧细分：3，责谜任划宣分：4，设郊计限闭额成本会目标送的实阳现产品叙的实味现导陡致目犁标的仇落实简，使紫预测惰成本男分块因、分盛步变排为实旺际成宋本；要有锣保证以目标它实现凭的方接法，聪技术痒经济截相结字合的守手段壮；重圣点是哑在设座计和抗招标随过程份中，饲在设乐计和钞合约定中体特现甲碰方的副意图武，保奏护设两计和温施工你的成若果不金会出迎现定有位和踪蝶档次墓上的傍偏差坝；既要莫有完夹整的蛙流程具，更播要强历调项哥目操爱作团锄队的色成本绒意识混与沟两通，起对产心品和庆技术奴的控命制与宜对成桌本的菜控制轨同步希实现籍；这沙里所尊谓成盗本意耻识就纳是要停考虑出性价渗比；动态鼻监控油的环歌节（卷招标将、变器更、底结算犁）与边手段演（软哭件与帆报表突）；调整摇也是有一种仆落实昌，关馋键是剧要心卷中有刘数，节调整笼的原歉因、施内容帆、幅陆度、颠产生雷的影咳响等僻；调另整的姐对象凑包括芬成本耐目标惕、实就施方续案和放利润能预期赢；调整拳提出载原则籍：谁辛主张螺，谁根举证床；成本劲目标尿的落遵实-纽奉-工派作案辈例1，月对报表南：2，丝式每月键变更毒汇总疾：3，调的整所末需文疑件：4，价片值分约析报跟告：5，后愿评估寨报告小结双：1，成杰本控伞制操谁作的物关键皂环节事前龟有目定标：误项目冠总成坝本目铸标及鸦分解事中押有监糟控：竿月报绸表事后晶有分驶析：葛后评言估报溜告2，成拘本控额制指泄导思逆想成本悲控制闯就是宜要做贵到心去中有形数，箱而不赶是简疏单的箩限制绞和压厉低成痕本，成本奶确定冶是要当找到利合理维值不拾是准踏确值不论蛮确定植与控茅制，臭必须派面向涝市场方、面悼向产碑品，珍技术龟与经狗济相荡结合工程冷量清刃单招舅标管狮理为什垫么要蒜采用届清单散招标丸，与候费率削招标者相比袭有多芹大益望处？充分疼竞争勾、了片解市湿场、任掌握残投标减细节枣：在赴总价舰和单奴价上卵都充祸分竞换争，贤可以吉体现国各单乖位的敬真实掌成本吓，施纵工方及案，诸对项拒目的瓶了解泡程度凡等，睡分析纯投标傍报价累的针慢对性仇，可饥以知歌道其耳重视吗程度剪，也言可以友反映喂管理什水平页；事先群定价其、心约中有颂数：添竞争箱是降辩价最木有力惭的武涌器，择在投好标阶票段甲孔方处自于主担动地使位，坡尽可生能确芒定总秘价和植单价邻，进美场之畅后会铲由主睁动变贺被动呀；承包萌范围营和内透容事耐先明梁确，锡减少目索赔狮：促棉使招羊标过鱼程中醒将图莫纸和波现场蹦的问窜题事筐先提炮出和俩解决付款俱、变役更、桂结算熟过程恰简化绸、清微晰：厚减少炕了施荣工过芒程中宋的扯剂皮；存在贱的难缺度：只时间警上的鼓增加倒、地捆方上远的不班适应餐；工程剧量清遍单招蛇标管浩理2，清单袖招标摸的组删织及罪过程招标宜范围眠：制廉度化当，不周招标党的审把批与检认定组织腐者、善参与松者、婆决策纹者—梯根据凡各公弃司的纤组织泽架构动和经佛营特肠点各况环节乱的参氏与人灯与参极与度雀可能塌不同；准备飘过程承：调脚研考凭察（鲁广泛键性和钩准对有性，雕公司俊、项番目、钞基地份）、医标前酱会议栏、文多件准绩备（怎图纸超、清厨单、般技术份要求虫、样捡板）招标行过程刷：发腊标、计答疑甚、开姨标、谁评标危、谈接判、呈定标辩，每蜜个过碑程都雄要遵劳循“烧靠数棍据说奏话、熔留有当作业干痕迹厅”的愤原则善后毕工作桥：合前同签线订与俗交底容（合拘同附穿件、惰材料损问题取）、亿数据咐分析霜与积兔累、果资料滋整理菜、样岔板管短理工程掩量清下单招戏标管认理3，清竟单招慰标的烦合同鼓管理合同静制定亩的双川赢原忆则，霜要考啦虑诚镇信风计险；明确烘合同轨的目笛的：个分工绍协作孕，赚览社会评的钱基本饱概念狡；一顿般是迎总价削、单输价、革成本棒加酬抵金；述最后振一种呆中国凶用的容较少振；总判价包俗括固骨定总衰价和郊可调惰总价镇，单刊价包技括有纵暂定砍量的报单价胞和纯泄单价利；单价膝/总泻价合虽同的敌选择继：要朱看具燃体项响目的趋复杂贼程度伞，与糠时间厉长短逮，变碗化的况多少扑，图难纸的叹清晰姥度有铃关；伟还可拜以综户合选碎用的驳方式陈，单骂价中波有总起价，耳如，包一些确内容洁就是棉一项机定一侮个价旗，局痒部总僻价；然总价蔬中有理单价董，比晴如有也些可逝能价灯格或脉实际殖数量涌上差喘别较题大的西项目义，某毯消防酸工程弦种的淋防火和封堵絮、土皇方工丙程；最常雪用的群是固纤定单特价的肤总价砖合同纷，且秀列出份一些效备用嚼价格嘉，如尿零星猎清单胀，主喇材价线；包收干方毕式是践图纸岛加清个单，扮量价丽的风鸡险都破给了间施工蛮单位变更如与调弟价的政方式晶：合统同价哄、定辱额或词其他括参考米、商螺定；同注意幕报价袭时的将成本震水平珍；总违之承净包的杆内容祝明确类才能愈包死冬，若吴想制页定品易牌必津须在训招标迹示提存出；付款肺、结年算办希理：盼尽量公按照检实际杰完成拌工程梅量工程滩量清敬单招号标管忠理4，关吧于标款底的竟讨论正确席认识侵标底糟：合炊理范周围的宿参考驳，不升是准兽确的洋价格纤，例辞：领次导要点求说桌出到或底哪台个是摩准确污的是否趟需要至标底困：很膊多单脊位说泉没有渣标底拨，使辈没有涉专门岁编制术，但浴对可习能的搏造价属水平编都有料个预讲期，从目标边也是坝一种捐标底且；如何爷取定刘标底马：调旺研，轨按定沙额或护市场冠价格宋计算艇，甲僚方的杠企业恢定额源就是像成本府经验桑数据工程尝量清替单招硬标管而理5，关讨于谈血判的庭讨论是否樱需要形标后武谈判卡：谈肺判的都目的打是降列价，腐各公密司的样认识兆与习层惯，虑最终携为自谅身营秧造什态么样党的市姓场环派境；柴方式装：不顿谈或背多次赢报价引、多猎轮谈歉判；如何丘有效幸的谈挥判：毁有针蚀准对寨性：勿从质朋量、盆技术亡、进泻度、但服务扫、付誓款等狭方面监以及甚报价伍中的娘问题厉入手谁负盗责：悼不同腿目的塘不同欧的人拾员，害从澄泻清、话优化舒和摸夫底的遮角度己出发捧或最绢终拍虽板角养度工程董量清农单招剥标管冈理6，评晓标原惰则与便要点根本积目的哪，要义知道颜各家劲报价曲的差多别在菜哪里呈，选帐定合批适的储队伍膨（产叠品和绘服务刘）和你价格今，报波证项蠢目顺艺利实蕉施合理姨低价掠的概容念与芒把握者：技巾术与书经济膝结合构，与俩项目摸特征暮结合深层副次的卷重点项分析央，要铅有单理价分帮析表候；预防序不平笨衡报释价：玩分项施之间巾、费歇用之恩间，阀可用锡图表必须筒与目氧标做肃对比脏分析表格重要统砌一，漠招标遮文件渴中充遍分考顺虑评真标的弱需要工程单量清茶单招段标管刘理7，招沿标成挑功的洒关键为自言身营伞造规其范的陶市场脖环境剑，才动能得庸到市疯场上翅的优宅质资铜源市场喜调研则充分贺，了最解投故标人症及其絮产品快的底跃细，么合理鞠确定刘入围革的产末品和腐队伍诞（档幅次标锐准一长致，中新老拍结合意）；招标份范围巾、要盟求明偶确，魔图纸孤文件笑内容选清楚经，加露强样愈板管隆理投标减报价曾的方径式明勒确（输如算执量不让同如层何处推理）焰，表扩格统温一；评标篇充分民、到虏位总之壤：准亚备充特分、拼到位搭。时蒙间上杨有保宇障工程端量清能单招毅标管图理8，几右个常掘见问怜题有特则殊照厌顾对玻象—印给机赶会，僚低价烤中标抵；长命期合惕作伙苹伴优逆先图纸纪不够捐完备鞭—先相出招知标图厨，之到后出承变更知；先止作暂售定价居，并踩保留么甲方怎分包女的权炒利；时间网过于脱紧迫宰—几毙方同愉时算百量；食加快族评标晨速度灿；准灰备充议分，希压缩钱谈判纵时间工程负量清倾单招挑标管扯理9，总肌包及庆主要凉分包暂案例总包电梯：有针系对性畜定产伟品技术拿要求铝合垃金：采配件凭细节嘱的掌搁握及分争析思兽路装修挂：材秘料和浆样板浑的要稠求环境制绿化盒：要设建立归实物姻量的珠标准智能泛化：炕两次慰，首互先是纱系统饶的优桂化与抢确认第三醉部分工程铃成本忠数据叶库的拆建立目的浮与作束用掌握甜市场麻信息汤，积公累经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