成都大盘项目二期营销策划方案营销策略

xx城项目二期营销建议汇报说明西锦城项目一期自开售以来，在市场上取得了骄人的业绩。但2010年4月份的国家新一轮调控，导致市场骤冷，尤其对于西锦城这样以改善型居住产品为主的项目，影响尤甚！

故，在国家严厉调控下，项目一期房源面临单价高、房源不足的情况下，我们建议开发企业改变营销战略，尽快推出项目二期。

本次报告即是对西锦城项目二期的营销推广做出相关建议，通过对一期的回顾，市场环境的分析，从而得出二期的推出时间及价格建议。项目一期营销回顾引子：项目一期营销回顾2009年6月，华置优雅发声同年9月，华置品鉴会，轰动全城2009年10月31日，西锦城首次面市，即获市场热棒，其后延续了长达7个月的强劲销售。项目面市后，很快成为业界热点，一直受到多方关注！并斩获多项殊荣。华置·西锦城一路凯歌奏响2010年载誉前行持续热销，持续影响力，区域领导者地位成功树立客户蓄积时间不满一月，首批次产品成交率86.8%，销售赢得开门红连续12周荣登成都市销售数量、销售金额双前十一直被比较，总是被选择项目一期营销回顾华置·西锦城有最一宗最区域价格空间突破最大的项目西锦城项目一期成交价格累计涨幅达26%竞品项目09年10月现在涨幅万科西岭6300760018.8-23%水岸观邸5800670012-15.5%中海国际6300700011-14%凯德风尚6600730010-13%竞品项目同期成交价格变化注：由于近期各项目优惠措施的变化频繁，引起实际成交价格变化频繁，故价格涨幅为一个范围区间。持销期，区域内在售项目中总销售及月均销售套数最多的项目二宗最09年11月，单月推出房源最多，销售量最大；2010年4月，新政出台前13天销售65套；之后受新政影响，销量急剧下滑；同期内，区域其他项目在销售总量上低于西锦城，三宗最无惧对比，分流竞品项目客源最擅长的项目虽然抢走了不同的竞品项目具体客户数量难以有准确的数据，但：万科西岭改变已有2年的售楼部入口，将入口远离西锦城西岸观邸隔三岔五在论坛里污蔑诋毁西锦城已是有力的佐证，竞争对手对西锦城既嫉妒且无奈四宗最社区人文氛围最浓厚、业主忠诚度最高的项目西

边有楼在迎宾锦

绣品质道不尽城

市佳作傲国宾牛气冲天价飞升逼

我赶紧去下定华

年才几许

置

酒奏新曲

西

山有佳人

锦

羽翻晴旭

城

中逸高趣业主论坛早已是白银论坛，等级超过很早便开通论坛的竞品项目，论坛里气氛活跃，广大业主积极发帖，并有大量的高点击率的热帖；不少外地客户，看完西锦城论坛后，深感社区氛围融洽，直接到售楼部成交；论坛里无一业主谩骂西锦城，不怀好意之人凡有诋毁项目之言论，必将引来众多业主声讨，堪称社区论坛的奇迹五？宗最蓄客期最短的项目区域品质最高的项目区域清水房价格最高的项目让购房者最满意的项目最低调，却热销最持久的项目。。。。。。为防止我们过于沉醉，省去很多最项目一期营销回顾犯最心得心得一：我们赶上了好时机赶上一次好时机，是运气但总是能赶上好时机，需要的是睿智11月8日应市加推，再获热销11月27日再接再厉，屡战屡胜12月5日乘胜追击，再掀高潮2010年1月1日新年第一战，完美开幕2010年4月1日，价格实现跨越09年10月2日售楼部开放，10月31日果断开盘，一炮走火项目每次加推时机的选择，总是能找准市场供应空档期；每次加推的热销，离不开销售团队的完美执行；甲乙双方的通力配合，对市场的准确把握，销售团队的良好执行，让项目每次房源的推出总能选上最准确的时间。心得二：凡事预则立市场及销售资讯反馈整理分析得出结论提交方案、讨论确定反复预演，直至无误开始执行在项目的整个营销过程中，形成了科学的流程，特别是每次开盘、活动前的预演、及预案的准备，确保了每次加推及活动的成功。心得三：灵活的销售策略培养客户的涨价预期阶段性优惠措施涨价信息释放新政阶段性优惠心得四：营销说辞紧跟市场变化高品质不是靠赠送率取胜的西锦城是华置成都首个项目，品质一定高买品质房子肯定比一般住房升值更大奥迪与奥拓，LV与普通提包，区别就在身份象征、圈层认同政府调控是抑制高房价，西锦城项目的价格是对价值的合理体现新政之后，房价会继续上涨，现在正是下手买房的最好时机。第一阶段第二阶段现在全面介绍项目项目刚进入市场时，市场对于开发商及项目并未深入了解，此时，我们要求置业顾问严格按照流程全面介绍项目；实力开发企业，一流合作团队国宾板块高尚地段高端用材用料等随着项目的持续热销，每日到访客户较多，为了能尽快促成客户下单，我们提炼出了4大卖点，以点带面介绍项目：准现房，放心购房地铁物业，升值无限高端材料成就高品质缤纷生活馆让生活更有味提炼出项目四大价值点全面介绍项目+四大价值点重点介绍+新政影响分析项目一期营销回顾然而正当项目一期即将完美收官之时新一轮针对房地产的调控不期而至西锦城亦难独善其身，销售一落千丈销售瓶颈市场环境突变剩余房源销售难度大价格骑虎难下销售进入瓶颈期国家新一轮针对房地产的调控开始，买卖双方进入僵持状态周边新开盘项目，以较低的价格进入市场剩余房源主要集中在3，4单元，高楼层，高单价剩余房源的价格为整个一期房源中的最高价目前，剩余房源的价格不能轻易调整面对4月下旬以来，项目销售缓慢的情况，我们在不断进行营销策略调整及时更新销售说辞，提炼出项目四大卖点强化销售人员培训，保持销售人员积极性阶段性的出台购房优惠政策开展线下拜访，主动寻找客户推广诉求向更能促进销售的方向调整加强老客户的关系维护，加大老带新的力度利用网络炒作，提升项目的知名度在项目现场举行活动，聚人气，促销售但所有的努力，均难以从根本上改变项目的销售现状所有的努力，历经2个月的销售检验，收效不理想，我们下一步如何走？等待市场回暖？等多久？等不起！继续加强营销？肯定要！但难以根本改观！现有房源全面降价？因小失大！不可能！改变策略？或许是唯一值得尝试的方法！媒体效力骤减，拓源受阻渠道危机客户上门减少，机会降低环境影响决策，难促成交成交危机现场氛围缺乏，成交更难调控政策严厉，市场惨淡调控报道泛滥，市场环境恶化市场危机价格快速提升，品质质疑市场价格下滑，信心受挫信心危机如何哑根本宁改变狠销售锋局面故？目前否项目疼的一金期销钩售，助面临钻四大益危机改变踪蝶营销暮策略耻？与其肝苦苦羽等待铺市场鉴回暖积，不沟如主亚动推踩出二兄期房扁源；与其下为了依一期女不到20道%的房删源加即大投蚂入，断不如扭将营团销重谈心转父移到峰二期批；与其创为剩慕余房昨源价赢格的者降与听不降诸、降停多少你纠结先，不龄如让正二期信首批脉房源办低价疯入市鸣；因此子，市暮场环耕境突延变，评在售捐房源醋集中答在中拒高层边，高需单价怖是逼祸迫我夕们必莲须改液变原可有营董销策魔略的梨因素梢，而扎一期泡剩余霜房源古不足20覆%，项思目二饱期已刊达到悼预售男条件伤，则扩正是晓我们去思考凝新的唤营销谨策略宵的有骡利条礼件。本次亡报告灰的核顾心就宽是如齐何推稠出二巷期房惜源，仆并促猴进一茅期剩搏余房房诚源的班销售惭。汇目报的炊主要掘内容芬为：权二期膝推广雕的调烤整建躬议、抄怎样陵进行框客户插蓄积详、何况时推歇出二现期房隐源、填新推筑房源亦的价帅格建灯议等评。二期痰的入乘市时葱机的黄思考Pa择rt肉1外部步市场摆环境Pa破rt艇1雨.1规范假性调锈控开摘始2007年1月2009年12月2008年9月2007年9月2010年4月9.27新政，严厉打击投资转为鼓励和支持房地产的发展。新一轮防止房价过快上涨的调控最严厉调控出台，保证供给，打击投资规范市场利用金融、货币手段严厉打击全面鼓励和支持只有原则性意见，无具体措施政策执行稳稳打扶压06年：访调整拿结构怒，关雪注保价障07年：脾控制污投资次，稳汤定房苗价08年：裳稳定欧房价写，关若注民减生09年：绘保证符房地师产市待场稳来定，犯鼓励至和支翅撑房筛地产岁市场彻的发霜展20宿10年：德打压沃高房伤价，精出台斜对房伤地产中市场北最严番厉的摧调控在中梳国，王没有翼哪一胀个行叶业像关房地凤产行链业一盖样，凡深受露政策尽影响侨。当下腹房地担产市周场——水深东火热烛之中一次萍次政责策调胀控，赞让成脾都住胖宅商袋品房材市场筹随之拘跌宕揉起伏量价弊、疯展狂上兽涨价稳介量跌量价击恢复号、加诞速上火涨量价冠齐跌价跌施量升价稳轨量跌稳稳打扶压成都克市主仇城区卫商品便房近3年的怖月供改应量拴、成弃交量件、成颠交价炊格走痛势图此轮虎调控名下，太成交饺量大犬幅萎店缩，坛楼市爆何时纯现曙火光？此次摩调控饶，已止经3个月披了，京楼市蒸依然萄迷雾敞重重秀，是望否会仍百日谁巨变江呢？目前炼，虽抄然市凤场上落的悲磨观信株息更他多，衣但近角两周还的市唯场表搂现却燥充满谣乐观都，悲蚀喜交松替是剩楼市崭最显锄著的英表情钢！上海寸三套坏放贷仇松绑巴，极朋有可兔能蔓鞭延至禁全国愁。利备率私腊下85折银监乓会7月12日重良申严向格执汽行金臂融调究控政需策中原恶地产熔：监间测9城市逝，住笑宅销魔售连筒续2周回崖升中原误地产辛：全姿国大屠中城皇市房快屋租狡金价野格急酒剧上查涨中原骗地产怕：试歌探降躺价提允升销侵量仓各地茅成交愿渐有案起色中原钓地产唐：第攻三季倡度极齿可能蛛出现反降价刺潮上海迈：7月80个楼趋盘集简体促滑销经济附时报堤：房高地产寨市场后进入袋关键田期偿量缩惑价跌殃是必讯然国土悲部长杨：三豆季度销左右证房地浙产市亦场可协能会沾面临接全面杀调整氏，房贿价会吃有所森下降占，乐观VS悲观此轮普调控横下，叹成交家量大匆幅萎臣缩，桂楼市地何时逗现曙据光？乐观VS悲观胡锦陶涛：毅审慎旨把握与经济饭刺激串政策焰退出温家康宝：伞“国驳际金佩融危享机影跃响的年严重品性和品经济定复苏非的曲粒折性轿都超慌过了叔预期逼”温家俭宝：效把握策好政务策实肝施的衰力度陵节奏胜和重勾点央行卷：下弯半年舒继续为实施爸适度茎宽松哲的货颈币政镰策统计佩局：昆经济笛运行栏不确吸定性辈增加央行淡副行墓长：两货币脆政策巷制定蚁面临仁新困功难和优新压丙力多部谜委否浓认年辅内再尸出第蜡二轮颂新政经济闯参考购报：蒜楼市敞深度最调整宏三赔季度帖一线塌城市狠房价伞或陡终然下窜降；5月份黄我国寺消费默者价池格指虫数超涨过3%红线梯，通帖胀压祸力加虏大，应加息草可能蛮性加岩强调查铅显示6成人紫坚信征房价截下跌国土讨部：咽土地留出让枪金将复再提10玻%任志席强呼抄吁开弟发商燥降价魔，给甜政府雀面子多部催委频尼繁强懒调加唯强调抗控政父策的昆执行意力度中国诉经济丙复苏腐的脆馋弱性肉，中迫央与掩地方拒政府犯的利底益博罪弈等已因素下，让咬史上侄最严煌调控牢政策剃有可感能演际变成倾史上市最短抵调控蛇政策中央劫此轮酿调控邀的决珍心空砍前，盾期盼呼中央紫在今熄年内截改变巩调控绒的基刻调几思乎是志不可允能的此轮阳调控沉下，磁成交骆量大随幅萎上缩，或楼市感何时梦现曙亩光？年内匪后续笋政策俩依然乖不明冲朗，死但基导调应先不会箩有大赖的调锈整，孩强调棒对政舌策进钓行落台实阶她段；09年年魄度的犹行情岗基本画已经败结束普，后揭市的耕成交井量持映续在钻低位汇徘徊辞，价羽格会倡最有牌可能漆在20却10年三享季度妻（8，9月份镇）出齿现一胖定程角度的熟下滑砌，但打整体续幅度唉不会盼很大夹；年内劈燕楼市运预判7月将篮是市煮场博宿弈关欲键期目前些，开街发商遭的心缴理压稻力多窗过于杏实际底的资理金压矮力，传政策呈压力演多过腐于销否售压区力，3个月倚乃至忘半年务是众细多开敲发商气们的碍底线臂。不兵明确挣的政纤策、7月或斜许将摔成为启考验含各方参的关姻键时昼刻。在部际分开们发商星试探伟性降帝价的丝式刺激经下，砖成都耐楼市6月份届的成从交量笔一改5月一亿路下还滑的眠趋势参，成烂交量虫开始阿波动造，后合市成喇交走剂势不甩明朗同；但亦应该倘长期符处于煮低位活震荡仁中新政联前后敬，成纺都主饰城区冈商品暂房周报成交序情况新政房交杜会此轮站调控袜下的贞成都峡楼市6月成璃交波福动期预计保在春倦交会访期间所成都抹楼市炕会有圣一个微价跌遭量升奔的阶链段，惑之后吃又会毁处于创价格辉稳定主，成卸交量献波动准的局徐面成都这及全研国的蝴房价翅最有兽可能股在20饺10年年修底探维底，20北11年第浩一季卫度将短回逐谦渐企盗稳回学升。在6月份仔，成锯都开剪发商棚出现鼓分化岸，部汪分开康发商史开始役加大茎优惠雄幅度东，优讯惠幅环度在5%左右凶，少惕量项勺目阶犁段性爸优惠啊达到8%型—1首0%；但条市场流并未骑出现肾大规窝模降浩价的赠局面避。此轮乐调控畜下的炊成都豆楼市此轮明调控盏下的焦成都译楼市综合液各方个观点捉，绘梁制出20鞭10年成组都下真半年搜成都狡楼市符趋势宝图4月9、10月11、12月2011年1月3月7、8月价格成交量价格松动期成交震荡期成交震荡期价格稳定期价格调整期成交回升期价格探底期成交稳定期价格稳定期成交回升期20腰10年9，10月份冰将是咽成都尖房地银产市载场相混对较蚂好的恼一个螺时期当前蚕市场仙环境罢下，因西锦欣城二遮期何健时入心市？如果7月市荐场好受转，旧一期歌剩余伞房源懂销售咸量增平加。船二期绳的入菊市时奖间顺亚理成翅章，8月中蛋旬开括始蓄驳积客功户，10月初库秋交驱会后布开盘思。如果7月市厚场继槽续恶毛化，档尽管近预期静会在20确11年1季度去回暖杯，但番能否学在预箭想时焦间回男暖，伪无法爱肯定释，等颗待时谱间长棚、不艇确定桶因素矩多。郊故，片即便汗市场玩持续礼低迷疾，二末期也迫应尽孩早入河市。葵依然耐建议峰在8月中尚下旬茎开始玻蓄积扫客户址，秋笔交会换前后数开盘挡。故，瞒现在酒调控器已经搜满百军日，饭回暖抢期仍醋难以竞明确鞠判断堂的情糠况下市场史环境倍好坏呀，对鸦价格芹影响挪最大宇，对台二期阀入市屡时间如影响照较小二期乏面临无的竞侮争挑羽战Pa伯rt该1匹.2项目仍二期签，宋将面迷临激筛烈的漂市场洞竞争首先岂，将墙面临恼“金豆沙——太阳瓶城”础区域誉的客蝴户分齐流华置·西锦慨城金沙使太阳牌城区肢域相距侮约2公里项目绪与竞壳争区练域的浅位置考关系本项品目市腐区客戴群分竭布金沙轿太阳盈城区冶域，睡与本划项目蚂距离蛋近，团且区证域更捆加成揉熟，弃与本级项目幕客户偿重叠费度高严，在肆今年京下半联年，汽将有龄大量烂高端纽奉项目盯进入誓市场雨，区店域关恩注度礼高，鞭此区焦域将汇分流中本项维目城陶西客风户。20普10年，料“金叮沙太悼阳城台”区担域房蒸地产吵市场旦将大售规模占爆发20遥10年下甩半年庙，金俯沙太著阳城员区域炼除了食已面纤市的存保利剩金香切槟，受还有结将有弦几大滥品质气项目痕进入惩市场蜘：中海酸城西糠一号嘱：占迟地72亩，澡容积即率3，楼困面地贪价47御50元/平米弟；建发湾金沙大里：捐占地42亩，劳容积购率2.扬85，楼世面地筒价53兆68元/平米齐；合能米金沙糟西贵药：占挺地45亩，球容积童率3.韵0，楼育面地要价35扁98元/平米华润盼金沙拜项目现：占府地16怒8亩，临容积碑率2.找9，楼歌面地吧价35将99元/平米此外标，还项有金府沙西还园5期，役金沙反鹭岛2期，食万腾毒项目负等项见目会抬在20户10年下轰半年意进入芬市场恩。苏坡立交西三环路IT大道清江西路保利金香槟中海华润金沙鹭岛建发公元西君悦金沙金沙西园5期华府金沙合能金沙万腾项目金沙别致中房项目羊西线xx城羊犀立交xx城将计面临紫金沙址区域许众多柜项目父的联个袂挑西战xx城二腊期大皱户型味产品津将与寒金沙贯区域兔项目垮的激撇烈竞燃争中海岸城西券一号意项目81杯4套产信品中胜，最碰小面将积为11鸭5平米污；建发坟金沙毕里项叮目61挂4套产傍品中驶，90平米浆以下组户型床仅15讨0套；合能引金沙歌项目医所有史主力苗户型穗面积络为12胆0—委14忍0平米蝴；金沙介鹭岛2期52纯2套产勤品中绘，12喜0平米鹿以上沾产品30好0套，捆占57著%；保利位金香蔽槟，瞒金沙率西园5期，拨下半科年推暮出产强品主兼要为11夏0—液14桐0平米迟中大绵户型厅；华润铜金沙虽项目破，主悉要以住中大赚户型望为主以上抬项目勉均定致位为贞中高筹端，贸大量盾的中英大户表型配券置，银户型群设计什上有评考虑然赠送右空间太和生络活阳缘瑞台，腾将对宅西锦渠城项卫目11扣0—净—1洒40平米始的产兽品形永成巨医大的值竞争尊。但，砌利好滩是，危这些甲项目随楼面芒地价堵较高船，决狡定了倒产品流价格耗也将编较高是，有都利于盛西锦舟城项咱目价旗格的闷拉升舞，我日们可姑考虑治与之撕同期岔入市悲，可传在价汽格优台势下忧分流况该区哑域客原户由于喉以上咐项目孔均未搞面市嘴，无陆法获敬取详县细资酱料，证故难京以与英西锦洋城进帖行详齐细对无比20朱10年下桃半年螺，西针锦城蒜项目必区域础内竞脊争同脉样激推烈金牛立交羊西立交金牛大道蜀汉西路迎宾大道华置·西锦城万科西岭西岸观邸茶店子客运站地铁2号线仁和轮迎宾蓝项目檀香海花园蓝光草云鼎在项烛目所丛在区仰域内虽，下者半年挠将新路增两律个项晕目，羞仁和戒迎宾咽项目础和檀施香花劝园项存目。锐在区抹域外班将有众蓝光逝的首祖个高分端项烧目——云鼎石。拉斐封，已哗开盘区域贼主力算竞争词项目——万科·金域戒西岭开发企业万科地产项目地址迎宾大道99号总占地118亩总建面41万㎡建筑形态32-35F高层、别墅总户数约2620户，别墅76套1期开盘时间2007.12.8绿化率25%容积率5.0车位配比1：0.85面积区间90-170㎡项目轧对外北宣传标的核壶心诉殊求：蒙项目卖地段擦、万岔科品惯牌（进物业睁服务悠）、裤精装渴房区域按内主另要竞帖争项拍目——中环·西岸塞观邸占地面积：51769.56平方米总建筑面积：329094平方米容积率：5绿地率:31%面积区间：80-140㎡开盘时间：2008年10月25日楼层状况：28－32层车位数：1480个总户数：共12栋，2286户一期982套项目辫现阶济段对础外宣倦传的绪核心宿诉求敞：项膨目地陪段（借双车面站）叹、高凶性价替比（翻大量召赠送伴空间斯）区域炸三大补主力朋项目员各项队对比项目名称西锦城金域西岭西岸观邸开放商品牌品牌号召力在逐渐形成品牌号召力较强无品牌号召力建筑规划弧式围合，楼间距较宽，视野开阔点式平行布局，朝向较差，对视严重点式围合布局，楼间距较宽，视野开阔景观效果两个主题景观无主题园林无大面积园林户型设计无生活阳台设计，卫生间设计尺寸非常大，部分户型起居室尺寸较小户型比较方正，精装修设计，产品差异化竞争户型经济适用，有大量赠送空间，设计比较紧凑用材用料国际、国内一线品牌部分知名品牌杂牌社区配套高端主题会所无小型休闲会所主要卖点总结规划优势，品质高，准现房开发商品牌、精装修户型紧凑、性价比高通过裂对比堂，我姻们可万以看沈到西论锦城针除了聋在户芦型设腿计上临不具屿明显塌优势脏外，纪其他嘉方面准均处电于优仿势地疫位区域岔内三迅项目驰主力抖客群嗓对比项目名称主力客群备注西岸观邸首次置业者客群更关注性价比金域西岭首改和二次置业者项目单价过高，面积大的户型总价过高，二次置业者有一定抗性西锦城首次、首改及二次置业者树立了较高的品质感并赢得了市场的认同金域西岭华置·西锦城西岸观邸首次置业客户改善置业客户多次置业客户西锦讽城与轻“西熔岸观转邸”懒和“它金域铜西岭评”目欺标客篮户均裁有一颈定重染叠，甲虽然多不存皮在全阁面竞垂争，孤但在搭不同秤面积滑段的踩产品滋上存辽在竞昏争关鞭系。85跳-8肾9㎡套二主要小竞争妙来自知西岸80乘-9脂0㎡套二短可变仙套三达户型万科90㎡精装雀户型幻玉对我哄们也方构成吨了竞仆争本案博在户键型设肆计上颈不占切优势主要性竞争知来自街西岸导观邸98平米穷套二址可变静套三轧户型户型倚设计增上占职优势庆，但困在总标价上注不占酸优势主要碗竞争铲来自箱万科13矩0平米洋的户齐型，省户型恰设计涉万科仇略占浩优势主要竹竞争慎来自宿万科13悠0平米荐，但按我们镰在户将型和钱品质摆上均忧有优拼势区域泽三项培目户默型产耻品竞绿争11睬2㎡套三17值0㎡套四12司2-具13疮6㎡套三14市0㎡套三主要数竞争绣来自趣万科17衔0平米乓，但书我们杜在户粒型和爹品质嚼上均冷有优冲势西锦悲城各厚面积主段户薪型与服竞争质项目辆产品肝的对威应关厘系在产殃品上再，西致锦城巷的套悄二和11春2平米投套三惭面临该的来羞自西始岸观胃邸竞舅争压序力较赛大20散10年下璃半年屡，西巨锦城义项目泪面临孔区域穷内中蜡小户唇型的历竞争中海偶国际纪社区真在20咬10年下陷半年循将剩寻余2栋小雹高层释，约25轰6套，锯分流咬相对病较小沉；华侨敌城项策目在20财10年下逐半年惧主要晌为高讯层产腿品，辨共96租0余套切，全确为72催—8据9平米条户型惕，对姿本项覆目客狸户分局流较塘大；仁和瓶迎宾碰项目辨全为60唤——略10幻玉9平米哗产品匙；檀薪香花销园还写有50套71平米叉的套委一可线变套泥二户朋型xx城项驻目对适比区测域内鹊的其劫他项岁目，服在品固质打刘造上豪具有误优势20飞10年下返半年呈，区昏域内宪中小桌户型絮产品滔的竞碗争将黎十分衔激烈（檀愈香花钢园与窝仁和留迎宾渗项目帽尚无则资料薯对外压公布织，故忠在此惩未与菊本项干目进今行详察细对纸比分戒析）项目产品90±5平米105—115平米120—140平米170平米xx城共787套，占48%265套，占16%491套，占30%82套，占5%金域西岭552套，占57%无204套，占21%204套，占21%西岸观邸506套，占66%130套，占17%130套，占17%无檀香花园共688套，占93%无无无xx城二钱期面亡临的泊竞争考与应售对相邻锐区域贿的中等大户麦型产惰品竞聪争区域势内的它中小晶户型助产品嗓竞争具有喊价格忙优势+具有埋品质掏、规防划、卷品牌胳优势与金单沙区思域项蒸目比劫价格绝，与垄区域历内项凯目比什品质与金炊沙区孙域项冒目同赛期入赞市，乐与区师域内所项目嘉错时患竞争xx城二舱期的兆入市蚕时间金沙锄鹭岛2期：衡预计8月底摩开盘合能肢金沙敬项目谈：7月17日进巧场金沙丝式西园5期：始预计9月进软场中海柱城西择一号赢：预侵计9月进盘场建发厉金沙岛里项小目：茄预计10月进晃场保利麦金香联槟：缸已开蓬盘，乎持续吵加推华润加金沙惠项目演：预厦计年缓底进苍场金域叮西岭缎：已忆开盘疑，持捷续加钉推西岸斧观邸呼：已贿开盘随，持室续加筹推檀香效花园到：预躬计8月中各旬开尘盘仁和赤迎宾轧项目分：预婚计8月底茄进场拉斐会：已政开盘退，持济续加置推蓝光睁云顶话：7月进瞧场，8月中膛下旬餐开盘中海僚国际流社区犹：已诉开盘籍，持援续加他推相邻父区域恋项目赚入市蹲时间区域挽内项仰目入衡市时俩间金沙苍区域宾项目布，将葬在10月和11月迎界来销亭售高环峰期区域恩内项据目，抬将在8月底捡和9月迎吩来销惨售高系峰期西锦负城项岛目二酸期入羡市最殿佳时浅间为礼两大乡丰竞争映格局吓的产焰品空漆档期胶，即8月中率下旬狱开始话预告加，10月开舞盘只是冷，在用项目那二期期推出番前，碌还必身须解棕决一挂期尾彩房销泻售的接问题同时挂，还虫可以答插入避一个雾营销葬动作xx城二辫期的配入市团时间9、10月份入市较合适从宏观市场分析9、10月份入市较合适从竞争格局分析因此啄，一延期剩牵余房驱源必典须在10月份琴之前盘进行扮集中各去化一期胸剩余黎房源何的处安理Pa赠rt缴1赛.3在项逆目二坑期推听出前常，还猪必须晓解决欠一期脆尾房甚销售舟的问广题产品面积段可售数量占此户型总量的比例80-90㎡63约12%112㎡14约7%120-130㎡42约12%130-140㎡32约22%170㎡19约36%跃层1872%跃跃跃跃跃跃跃27★262524★23222120★★★★★1918★★★★17★★★16★★★1514★★★★13★★★★★★12★★★★★★★★11★★★★★★★★★10★花园★★★★★9★★★★★★★★★8★★★★★★★★★★7★★★★★★★★★★★6★★★★★★★★★5★★★★★★★★★★★4★★★★★★★★★★3★架空架空★★2★★★★★★11号2号3号4号5号6号1号2号3号4号5号楼层12387140140871211228987112170面积3栋3单元3栋4单元★为已经销售截止6月30日，草一期颈剩余永房源19比2套（最根据洲中原吗销售浪数据倾统计悬，因须甲方滴亦有程销售博，故词可能胀存一愤定误颤差）天，主柜要集遵中在3号楼3、4单元火，高万楼层过高单坚价房某源，激新政躁下，多市场滚价格永抗性惠尤其狮大。注：午所占馅百分警比的徐小数泛点后肝一位犬四舍社五入罢处理伸；此阴外还颈有4套套茧一产环品，不一套膝未售瓣。一期顽剩余恶房源欢销售杨遇到融的问弄题客户壶来访护严重愧不足价格员抗性申高，为观望一期卫房源蠢投入系大规舌模推糟广，鸣营销岭成本比高保证祥二期草的价祸格基毙础，某不可锹能降沉价新政新政芦后，禾大部拥分时缠间里钻，售帮楼部宏日到稍访3—毕5组客亏户封盘秩等现木房时坏发售俱，主幸推二逮期二期疯蓄水嫁的同毯时，尿销售训一期一二基期联壶动处理行方法担分析一期件剩余孩房源求较多桃，贸伯然推捕出二斧期，随存在船一定乳风险一期雨即将铅交房借，若魔交房成时还周有较类多房闻源剩馋余，涝可能晕会让另客户盈产生赵对项瘦目的岗负面扣猜测钢；两种上营销显动作陷同时丽进行但，必荡将引跪起销狼售的椅混乱唤；销售教人员拆推介帅无法步坚定资，客傅户选何择无季法坚团定。一期龄必须透销售东到一李定比茂例后会，才限推出务二期忘房源艘；借助助二期剥的推相广，残促进钥一期胀的销谋售一期从剩余验房源应的处健理在10月份高前，愤预告动二期曲，但毅依然促主要姿销售泽一期惠剩余运房源琴，建鹊议一址期剩知余房妈源在支此期石间有寄一定巨的优叮惠促孝销措龟施。原必须咸在二舒期正练式蓄资客前地，一延期剩香余房宿源60套以播内（缸一期劲总房竿源的5%左右凳）二期竿会员晓火热答招募宪，一匠期典禽藏房家源加影速推朱售中一期黑剩余鼻房源木的处折理借助脆二期摄的推缠广，挣促进猎一期这剩余奖房源牵的销痒售xx城二掉期入亦市前型，还房诚可插尾入的豆营销东动作一期见车位挣销售车位武销售搬的可舱行性嫁：目前健一期金地下倾车库衰已经郑在划薪分车裙位，变到8月时产可达使到销愧售条泻件；随着店一期始交房谦的临日近，和越来巧越多枕的业裤主在牵咨询另购买浮车位那的事拿情；车位习的销新售价刻格相鹅对稳忍定，鬼早销班售与现晚销疫售收殖益并锻无太魔大差奖异；车位霸的付振款方糖式为全一次文性，习销售像回款功周期停短；项目99原1组（州中原局销售揉数据积，截巴至7月11日）江业主恢中，耍约92袋%的业个主拥子有私问家车健，约85冠%以上顾业主突为自捡住性矩购房爆，因乳此，右约有77她2组有惧车客低户在夺西锦珍城居渠住。杯车位足购买乐需求埋大，鸦按照赴大部菌分车途位10允—1咳5万/个的级价格史，少牙量10万以运下，浊保守就估计60吗%的自喜住有池车客巨户购宵买，收在8月，震车位轨销售斜可为秧项目因带来50夕00万左弃右的臭资金花回款寨。7月是贤市场恰博弈诞期，耍也是烂观察秀期，叉项目挑继续术保持扔一期法剩余乏房源摇的销半售；进入8月，鸣项目车一期纯车位热的销剩售，仇车位乡丰的销难售可饭取得常一举演两得须的效松果为开慎发商欲获得址销售类回款度，减仆少项银目开颤发资缴金压档力；通过倘车位解销售座，吸歌引老亮业主妄回到掀销售扔现场约，一取期园缩慧林此寇时已溉展现笨，可饥通过仁老业糟主的东口碑法宣传舌，为稠二期未扩大歪影响绪力。xx城二绣期入甘市前鹊，插些入的章营销言动作一期啊车位盗销售项目坏二期婆入市净思考智小结根据20英10年全绸年宏援观市耳场环牛境的相分析棍，项俘目二链期入裂市价猛格会绑受到检较大柿影响植，税建阳议首膊先推赛出二歪期中盾位置尤较差锹的产拴品诸；根据威项目阿二期缠可能烦遇到只的竞喜争，散我们冰应时油刻保颠持对贷竞争欲对手宴的关夫注，奇通过碎错位营竞争梅、借钱势和赵错时摔入市事的举棋措，爆减小谣竞争慈压力雾；二期尺的入沃市前悔，需盆要考愉虑一劲期剩予余房雀源的挽销售薪情况暴，灵痕活选络择合屈适的赌入市慢时间冷，让仇一期悉和二舰期的欺销售里形成态完美拐的过艇渡。xx城项终目二巡寿期推悟售思朱考Pa数rt分2产品耳分析Pa阿rt扛2沟.1西锦胶城卖速点国宾闹贵胄乒之地骗，传绳统高挺尚住骗宅板钢块交通雄便捷倾，城里市干熔道、栋地铁绣四通美八达周边挨配套已完善嚷，畅旋享品故质生禾活。国宾填板块牢显尊哗贵强强柿联手滴铸精丙品真材莲实料镜品质达高科学由规划处更宜派居华人秒置业净，来蓝自香避港的幅实力KF充S合作轮伙伴沙，国亡内国读际一寨流：请吕元贩祥博强士、种贝尔狐高林醒、中川国建钩筑集唉团、Cy模no馆su勇re等。国际梨一流节品牌怎：德哑国蒂磁森、注法国佩兰舍谎、美昼国IT恭T、西正门子……国内崭一线岔品牌伍：美背心、TC水L、冠为捷、超联塑弹、台衔玻……严格择的商英住分栽离，苹高端搅的综辈合会酿所，奋国宾枪新中挽心；弧式叫合围产建筑双布局欣，创椒新的5重立邮体景役观，慌全面引引领匀国宾溉居住弹气质扯。一期江项目扣价值帅点回货顾一、喇二期律卖点绍对比什分析在开楼发商第品牌堵、打溉造团族队、档产品寄户型诊、用令材用跪料上织等卖订点上怖，一旺、二荡期相堡同一、添二期免卖点撒对比锐分析二期锐比一证期更勺具说柱服力饱的卖倘点准现章房发掉售地铁顽物业款，升撇值无壳限高品衬质产秒品缤纷籍生活眨馆一期杏作为腰实景鹿展示塑区，饼让二犯期销锋售更叶具说意服力算，让望二期卖不受复期房传的影宅响今年10月，见地铁1号线届通车弯，成信都进枝入地驱铁时央代，罪客户惹可感昂受地缎铁的带快捷一期仅的品吸质、沃园林移的呈捎现，蚊是二坏期销物售最材好的院道具商家蒸的陆敌续引衣入，科缤纷弓生活油馆的饮装修侄及使冤用，栋让二情期销企售中坏可体触验式坦营销此外找，一刷期的潜业主懒口碑蒙，物球业服建务的营逐渐赵体现开，都钳将成垃为二畜期非牵常好叼的卖厨点。因此索，二仙期的矩营销鼓中最辰重要谷的是逼价格腥的最欧大化滴提升僵。项目潮二期猎的产课品分睁析迎賓大道1號樓3號樓2號樓7號樓6號樓5號樓4號樓9號樓8號樓商業樓2期1期从总匆评图汇上可臭以看兄出：4、5、6、7号楼予形成左合围残，5、6、7号楼套临路疲，位日置稍融差，净而4号楼舰由于昏交警果总队等大楼原的阻蛙挡，吸视野砌受阻壶，位字置优滩势亦爬不明幕显，专但其巷中4号楼2单元旋、7号楼2单元飘由于锤更靠详近中稼庭，游且有多双面淋景观伍；位殖置较浩好！8号楼鞭由一窜个单四元组塔成，春每户掀的通掠风、扇采光尘性非梅常好脉，有俘双景收观，舍唯一化不足序是临贷近地少下车滔库入非口；险但我盾们认恋为是2期中远最具矿优势云的一匆栋楼斗，9号楼异的优号缺点恐与1期2号楼报类似坝。我们哥认为2期也冶应树浆立楼元王，鼓推荐识将8号楼炼树立堤为楼习王，4号楼门、7号楼虹则可睡成为糠阶段其性的滚明星主产品腰。各集楼宴栋清位件置妖分秤析项目痛二期钓的产堂品分鸽析迎賓大道1號樓3號樓2號樓7號樓6號樓5號樓4號樓9號樓8號樓商業樓2期1期项核目2期啄中劝位伍置依相藏对糟劣识势什的奏楼作栋物管桨用房套，较诸其他助楼栋组缺少锅一个吼小型刘景观肿组团考。紧邻雕交通桂干道虑，噪哲音更赤大，跑其他被楼栋蜘均是斥临社俭区道融路被仁绵和迎障宾项础目高泊层住恢宅遮桃挡，量视线滩、采野光性悦较其肢他楼亭栋更聪差。通过亮总平砌面分捉析及墨现场慌查看卡，5号楼余为2期中历位置再相对危劣势征的楼选栋。项目稍二期茎的产绝品分阶析项目攀二期斤产品仔的户竿型分就析根据殃甲方裹提供傲的资其料，质项目锁二期册产品喉在各来种户趣型的查设计罗上，却与一珍期无亏区别猪，因拼此户或型卖销点不避变；从一帜期产筛品良唤好的常销售增结果吵来看病，客陡户对骑项目蚕的户闭型设打计有午看法位，但亮通过肿引导盆都能冈接受椒。客户对户型的质疑对客户质疑的引导无生活阳台高品质的项目一般都是没有生活阳台的，成都大部分项目的生活阳台靠近厨房，晾晒衣服反而会吸附更多的油烟。入户花园实用性差半面积赠送，本来就很划算了，其次我们入户花园主要是让公共区域与您的室内空间有一个过渡，保证您的居住品质。次卧开间尺寸小我们把更多的空间放到了主卧、客厅和卫生间，这三大空间才是保证居住舒适最重要的空间。其次，我们的次卧空间都是能满足居住要求的。由于佩在一磨期销哪售中枪，我愈们已缝经总戏结出魄了应短对客央户对凝户型株不足救的应翼对说忍辞，长因此陡在二够期销球售时呀不会肺让客兄户对牺户型参有抗伯性。迎賓大道1號樓3號樓2號樓7號樓6號樓5號樓4號樓9號樓8號樓商業樓2期1期项目豆二期担产品姨分析隶产生恳的营信销思鼠考二期路的户换型设饭计，血在销否售中扛不会邮产生唇阻力擦；项目料二期换的推恶盘顺啊序，品主要伶考虑僚各楼难栋的谦位置剂好坏松；5号楼炎位置佳相对抽较差茫差，轰且涵肥盖了枯各种改户型蹈的产垮品（钻根据阅一期捉惯例疏判断筹，我纸司未顽有二瞒期各守楼栋灿户型垒分布幼资料县），柿为适腔应今胶年市透场的农价格纷特点锐，最决先推鸭出。4号楼父与7号楼恢位置救较好鞭，在惜整个炒推售部过程欲中起层价格案拉升泪作用政；8号楼踢树立着为楼敌王，痒最后对推出雨。5号楼慰之后术的推傍售顺厉序可座根据箩市场感变化糊调整项目哥二期佳推售横顺序负图价格森策略Pa溉rt坡2虽.2二期敲价格耕定多呼少合映适？虽然刷项目荣一期令最后疮一批腹次房盼源，茄三号葬楼3、4单元交的均列价为81浙00元/平米闻，但杀从已竖经成既交的居房源嫩来看赌，成纪交价肥格主劣要集畅中在75世00渡±熟10冠0元/平米寻之间拢；3号楼3，4单元勺为一藏期楼布王，5号楼跑为二钩期位免置最数差的拌楼栋灵，且昏为期凯房销弓售，监目前鲁市场堂环境躬普遍御对房烤价敏侍感，灿因此曾，5号楼载的成饼交价轻格应役比3号楼3、4单元份目前规的成电交价披格低样；成都头市政骗府对恰于房钳价的严行政肺干预具，三斜环外矿高层命电梯炊住宅挨的价小格超贴过75聪00元/平米售，不取发放足预售禁许可复证。因此即，项鬼目二茧期首派批产足品，5号楼猴的成睛交均洋价最析高不易超过75命00元/平米二期慰价格杜定多帐少合案适？西锦链城项冶目最疫低价燥格是麻多少枣？对于害西锦碧城项品目最暮低价拒格的饺判断屈，我依们认富为一兰期业盲主的败判断盯，比纲市场新对比校分析定更为励准确微。如右谦侧业得主聊纵天截扯图，梁业主绕们认糊为西芝锦城烫项目刻的抗阔跌性惰很强大，即吃便在历新政桑下，欢也不速会有虚大幅幕度的容降价伙，不养应该神低于70抄00元/平米忧。认为乳西锦尘城不华应低乔于70疲00元/平米料，现始在已斑是众溉多一边期业星主的址共识美。新政抬后，74护00元/平米鲁购入开盘宅时，65影00元/平米帽购入无论狮低位零购入重，还书是高纤位购鄙入的纽奉业主遭，都杀认为70厦00元/平米渔的价京格，认是西傻锦城橡项目凳的底傻价。新政楼后，械多位明业主渴回访舒售楼而部时蒙的观钉点：成都抵的房斧价不薄得降痒，对揪比沿掉海一慰线城晚市还苦是比农较低迅的；西锦支城项需目不池会降信价，惊品质像高的疯项目产不用赖跟其霸他项岛目一丢样打锣价格乌战。二期素价格言定多岭少合康适？通过参前面愤的分热析，捕项目占二期能第一泡批次流房源5号楼涉的价仆格区更间在70果00元/平米——剂75云00元/平米筹。项目茂二期未首批揉次产羞品，丛建议5号楼赢的表崖面均剑价为75紧00丢—7港70列0元/平米市场陡回暖好，则秤再次捐价格筋基础蒙上再疤提升誉，市忽场恶这化，委依然普不考侍虑低资于此嘱价格绪。期房销售位置相对较差市场观望氛围浓厚政府行政干预价格项目品质及利润最大化二期谁定价背体系27★262524★23222120★★★★★1918★★★★17★★★16★★★1514★★★★13★★★★★★12★★★★★★★★11★★★★★★★★★10★

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★★11号2号3号4号5号6号1号2号3号4号5号楼层123871401408712112289871121703栋3单元3栋4单元目前猪一期挨剩余塌房源陷主要习集中甜在高奇楼层础，这陡与整叛个项番目一框期越逆高越伤贵的老定价租体系副有一乎定的田关系青。建议蹈项目蛾二期丹在定籍价时椒，采港用成偷都消厉费更煤容易厅接受杏的：中间腹楼层耕价格鱼最贵漏，高祝层价宣格最推便宜矿的价塑格体屑系。注：起“★池”为址已售栋房源8月10月10月中旬2011年3月蓄势二期预告正式蓄客5号楼推出6号楼推出4号楼推出2010年20林11年元吊旦项目钞二期后整体荐推售挠思考一期哨销售5月9号楼宝推出7号楼挤推出9月11月8号楼扮推出75千00元/平米76灭00元/平米79糠00元/平米82辉00元/平米86郊00元/平米92锄00元/平米如果避房地秀产市蚂场开怜始回萄暖，烛必将陕进入喇新一陶轮价冠格上勾涨期此时备一期暖完全赛呈现琴，物感业服土务已登经体园现，枝虽市辽场整植体环炮境可珍能会浴恶劣俱，但捡仍可勤小幅拜提价篇。由于锁新的码预售纸政策缘瑞规定绩，必傲须整林栋楼事同时灯拿预策售许迅可证筐，同挽时推擦出，盲可在每记栋楼俩拿预丘售时怪，单戏元之勉间做润出价胃格差圈，然旺后根验据优舞惠幅景度调村节不畜同单杨元的片入市选时间筝。二期衰推售咬节奏顷及价爪格一期烛剩余青房源尼，81评00元/平米准现明房销萍售物业鸡服务找体现xx城项桐目二届期营维销策漠略Pa弊rt胳3战略钞部署成交攻坚战市场有危机信心保卫战渠道突围战打响柜三大积战役秆，确很保首胸推成期功三大雹战役不断更新诉求，定向拓展客源，活动吸引渠道突围战营造热烈氛围，增加利益驱动，集中发售成交攻坚战强化品质体验，充分利用业主良好口碑信心保卫战信心蔽保卫溜战Pa羡rt样3最.1战前慰审视——园林后绿化——园林暗绿化5——升值汤潜力教育款配套准现取房4周边劫配套区域叼地段周边胆配套升值肃潜力3户型帮设计准现旨房价格地段2价格产品声品质户型里设计产品挠品质1排斥谢点认同牛点排斥引点认同齐点新政灵后新政厚前排序三大令战役贵之信黄心保潜卫战新政斧后产脆品质程依然岔为第叶一认比同点跨、但碌价格嫁成为禽了第设一排蹲斥点新政喷后性促价匹锁配程切度存划在异之议战前齿审视三大集战役可之信谁心保匹卫战对华作置品捕牌寄抄予厚荒望。茅对园林银绿化洪、社托区商呆业配体套有色很强俗的提朝升期吸望。一期卧业主麻声音如何湖进一蔑步强即化品轧质，沿更深炸刻地谷打动肌客户关？碌如何森使性谷价匹构配？资源相优势新政毯后：认同拆点——产品廊品质眯、准俩现房逐；排斥慨点——性价索匹配脖度体验液证言体验敏场景品牌愉作用品质贷提升三大脸战役阻之信颂心保详卫战战术萍思考信心晶保卫余战战术遥一：帅品质友提升售楼崭部包追装——奖LE域D销控固表通过狸将销僻售控鼠制表此，改袄为LE篇D显示百，进枪一步冲提升搞项目吗形象勿，让晓客户骗有更剖强的老品质案感。现有所销控恼表LE哨D示意柄图售楼缝部包翁装——数字棍投影透沙盘在项跪目独贞立商通业的练沙盘损上，榨利用浑动态愁投影绿，重草点介押绍缤络纷生陡活馆稠，营算造立童体的钳视觉乏效果充。信心锅保卫总战战术幕一：子品质弦提升示意述图现有景沙盘基模型﹤香港·毕架山峰尚翘峰﹤乐悠居迈尔豪园ManhattanAvenue﹤﹤﹤信心党保卫现战战术皱一：定品质舱提升售楼汽部包曲装——集团蛾品牌妙展示不通匹过电讽视播距放，摇直接狼将集体团开如发的佣项目搅，以盈浮雕从展板插形式搏进行那展示泛。信心锈保卫声战战术忧二：阔体验取证言诉求祥式：植证言肯式西锦侮城业指主论规坛发摘言截赖图将业疤主证跃言，恼进行漂传播鼓，通已过广桥告媒蠢体或星者华宿置期妙刊《尚楼》信心发保卫良战战术面二：壤体验余证言示意淋图渠道径突围拢战Pa则rt馋3愁.2三大哪战役汤之渠肚道突秀围战战前坊审视——项目台一期乡丰的推坡广20天09年7月20弄10年6月20鸟10年3月20控09年9月一期稀推广浅周期渠长，丈主要系以华偷置品辣牌宣远传为颈主，蚕进入20狡10年，卵才逐眯渐转座移到舞项目队的宣简传上蓝，且丽频率育相对捡较低弹。卓越义华置径，于堂贵胄洒之地惩，携众腰多国委内、垫国际刺一流狭合作棚伙伴述，历经陡数次敌易稿渣，采继真材械实料舌精心历雕琢并的，华人怜置业悬集团曲在成俯都的蹦首个胃高品卫质扛禁鼎之残作。一期逗推广赞中塑下造的尤华置·西锦疮城形疾象，慨是:战前兵审视三大焰战役泉之渠抗道突馋围战方向遮正确.获得郊热销需进予一步铺挖掘猾项目念价值领先会但不渗能抛丈离对努手西锦缴城入茎市后,持续9周进痕入成森都销区售前10名，获得栏市场孩一致竞肯定此和好卧评,叫好熊又叫粪座。原有忙价值鹅需要灭深度秒挖掘寻找润新的萄能转哑化为询营销仿力的颂价值响点在区宣域能拦保持营销售策领先种的优励势,但并严不十堤分明显显，项目筐没有辫明显张的短晚板,为何伸不能犯抛离蜘对手?一期摘对项董目形艰象的驼塑造柜是否誓成功?战前何审视三大秒战役巾之渠勇道突跳围战凭直前觉喜侮欢型感动削型深爱亏、期过待型项目夏给客徒户第腿一眼溪的感鲁觉非浊常好扭，此庆类客席户购炭买时森有冲南动型缩慧消费触的倾箱向，贯但随扫着对混项目偶了解城的加叉深，北会越望来越因西喜勇欢西蛇锦城栋。了解赤项目乒后，磨有些辰动心稻，但乔并不染立即禁购买未，后贺接触垫的深唤入，嫩对项患目认用识逐僵渐加截深和纽奉对服气务的凯感知霞，而听感动荐而购蒜买。非常托忠诚功，购行买后疑非常覆关注午西锦叔城，哪也乐足于向志朋友猪介绍给，并圆且会隆提出须不少跨建议斯，期重待西姿锦城师会做芝得越易来越盒好。——“买镰西锦去城凭贡一种叫感觉豪，就饰把一爬生的禽积蓄通砸进血去了贼”——“我徒本来朵准备忧买万扬科的楼，鬼岩迷心斩窍买绸了西拆锦城傅，不燃知道近以后拴我该灾后悔容还是愉庆幸株”——“我涨也是任转来术转去骂，结僻果第耐一眼邀就看悼上西霜锦城乏了，犁就买遍了”——“我己在外讲围游犁览了誓一下凳，进全入大