怀化某地产项目投资评估报告

****项目

[投资可行性分析报告]导言

¶导言地块特性的观察解读地块，因地制宜（兼顾地块与市场）

¶导言市场特性的观察珍惜资源，严防热销陷阱

¶导言效益的观察方案，较比利润和风险的平衡市场环境了解项目发展的基础：宏观投资环境主要分为宏观政策环境以及怀化房地产投资环境分析。挖掘项目发展的空间：市场背景分析主要分为怀化房地产市场概况以及当地区域市场分析。项目未来竞争的预测：中方及周边市场分析（包括市场供应结构、产品形态、户型以及价格分析）。目标客户特性分析：针对当地消费者的调研分析，包括目标客群的定位以及消费者生活习性、需求特点分析。

过程：宏观、中观、微观等三方面，四个阶段

¶市场环境推演过程报告推演过程市场研究与分析宏观经济发展概况宏观投资环境竞争市场分析市场背景分析目标客户研究政策对房地产影响房地产市场概况区域市场研究客户演变特征周边市场分析竞争环境预测结论一：区域快速上行的经济发展推动了城市化的进程，居民购房消费持续活跃，加之政府倾斜型的多元化激励，未来怀化房地产消费需求将不断增长。

¶市场环境推演结论结论二：房地产市场整体呈波浪式向上走势，市场规模不断放大，市场价格稳步上扬，市场需求和价格空间依然较大；住宅需求由单一化的传统居住需求阶段走向多元化、精细化的品质生活需求，产品的可提升空间较大。结论三：建立在“两大片区、四大细分市场”的基础上，本项目可挖掘的的市场机会点可概括为两大方向:一是升级型的公寓产品市场，二是经济型的别墅产品市场。

结论四：项目现阶段的目标客户可初步定位为以怀化市区人为主体的中产阶层，主动郊区化为主，其次为以中方县为工作或生活载体的购房群体。

多方案比较我们已经找到了市场空间和目标客户，并且知道了他们的需求，这只是项目成功的第一步。接下来，我们还需要

¶多方案比较寻找——客户需求、市场空间、地块条件、开发商收益这四者之间的平衡点。这个平衡点，就是“容积率”。规划相关指标¶多方案比较方案设定占地面积166668平方米，综合容积率1.6，限高18米。参照不同物业类型容积率根据经验和项目的具体数据，确定独栋、单纯TH、单纯情景洋房的容积率分别为0.3、0.65、1.2建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立双拼别墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5层叠加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16层多层1.1—1.31.3—1.51.5—1.711层小高层1.7—2.02.0—2.22.2—2.5以1.3和0.60为规划上下限。¶多方案比较方案设定多方案规划指标（暂不考虑商业等其他配套物业，假定纯住宅规划）方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6总建筑面积（㎡）216668200002183335166668150001133334116668100001方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八别墅建筑面积（㎡）001666733334500006666783334100001建筑比例009％20%33%50%71%100%洋房建筑面积（㎡）21666820000216666813333410000166667333340建筑比例100％100％91%80%67%50%29%0相对取大值。¶多方案比较编制说明项目贷款的年利率根据中国人民银行最新公布的三至五年期商业贷款利率，并考虑到本项目自身的一些因素取9.7％为本项目的年贷款利率。本次估价选用无风险贴现率加风险调整值法来确定贴现率，取一年期政府债券7％作为无风险贴现率，考虑到本项目对象所在区域现在和未来的经济状况及用途等因素，本报告认为类似物业风险调值取3%较适宜，相加后得出其贴现率为10％。考虑到开发本项目企业面对的经营风险、财务风险，基准收益率确定为12%。三个层次，多角度。¶多方案比较编制流程项目投资分析：取项目开发成本和开发费用等最可能的取值，计算项目总投资方案的经济评价及资金来源。项目评估分析：在项目总投资的基础上，通过对项目的财务各项指标，如：投资利润率、累计净现金流值、内部收益率等一系列经济指标的测算来分析项目的可行与否。项目风险评估：本报告根据对项目未来的一系列不确定因素的分析，对未来投资、收入等因素排列组合成项目敏感性项目盈亏平衡分析。销售定价¶多方案比较评估依据区域价格走势：从2006至2008年以来，怀化市商品房价格呈向上走势，平均年度涨幅达到19.4%，2007年甚至达到了近年来的最高峰38%。按照最保守的增长速度计算，本项目未来三、四年的年度平均价格增长速度设定为8%。

年份2006年2007年2008年销售价格（元/平方米）126017391939增长率8.8%38%11.5%参考个案价格：主城区小高层洋房的单价在2600元/㎡，较同一区域普通公寓产品高出20％以上。联体别墅的销售单价达到3500元/㎡，相对小高层洋房的溢价比例在40％左右。中方地区公寓以配套及定向福利房为供应主流，产品档次偏低，售价不具备参考意义。别墅产品的市场可参考的单价在2600-3700元/㎡，独立对联列产品的溢价空间在40％左右。销售定价。¶多方案比较评估依据地段价差的界定：城区是怀化的城市中心，地段成熟度和认知度的差异对新区构成了地段价值的不同，土地价值的差异是构成项目地段价差的衡量标准，地价差是量化指标。目前紫园所在的城西地区与本项目所在的中方片区的楼板价差在400元/㎡上下。

花园洋房的定价：以紫园2600元/㎡小高层为价格参考原点，剔除地段因素，中方地区同类产品可达到的市场售价在2200元/㎡。但考虑到本项目多层电梯洋房的稀缺性以及产品的附加值优势，产品的溢价保守设定为100元/㎡。因此，本项目花园洋房目前可达到的销售价格初步设定为2300元/㎡。

两类别墅的定价：以花园洋房为价格原点，参照联列别墅相对花园洋房40％的产品溢价，常规联体别墅可达到的销售价格为3200元/㎡，考虑到本项目联列别墅品质升级因素，目前可达到的销售价格初步设定在3400元/㎡，独立别墅作为项目的标杆性资源最大化占有产品，市场溢价在35%左右，独立别墅可达到的销售价格在4600元/㎡。成本测算依据。¶多方案比较评估依据土地费用：土地出让金、动拆迁费、契税及相关手续费。按实际发生额21.5万元/亩；建安工程费：洋房和别墅造价按照750元/平方米和800元/平方米；前期费用：包括规划设计研究费、可行性研究费、大市政配套费等，按行业标准上限计提；基础设施费用：供电、水、气、排污、绿化、环卫等，按行业标准上限计提；公共配套设施费：为居民服务配套建设的各种非营利性的配套设施建设费，本项目主要配套为会所；开发间接费用：开发现场组织管理所发生的各项费用，按前五项（除土地成本外）的2%计提；不可预见费用：开发经营活动中不可预见的各项费用，按前五项（除土地成本外）的2%计提；财务费用:开发企业为筹集资金而发生的各项费用，按实际发生额计提；销售费用：房地产产品销售过程中发生的各项费用，按项目销售收入的3%计提。拟定开发计划。¶多方案比较评估依据工程计划：每年4期，每期3个月方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6开发分期18期18期18期14期14期22期22期30期开发周期4.5年4.5年4.5年3.5年3.5年5.5年5.5年7.5年拟定开发计划。¶多方案比较评估依据销售计划：方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6销售分期16期16期16期12期12期20期20期28期销售周期4年4年4年3年3年5年5年7年总投排资：哪方案迫一至鼓方案雁八依俯次递装减¶多方党案比片较投率资分渠析项目总投资估算表序号项目单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1土地费用万元548354835483548354835483548354832前期费用万元472343603997363332702907254321803基础设施费用万元256524822473246524572448244024324建筑安装工程费万元173331600014500130001150010000850070005公共配套设施费万元112711101093107710601043102710106开发间接费万元5154794414043663282902527不可预见费万元5154794414043663282902528资本化财务费用万元7287287287287287287287289费用（销售及管理）万元1789171616591509148214101479153710合计万元3477732837308152870126711246752278020873总收谈入：籍建设狸规模须与销迅售收职入呈短非正羡相关蜂性¶多方揪案比论较投沃资分捷析项目总销售收入估算表序号项目单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1销售数量㎡2166682000021833351666681500011333341166681000012销售收入万元59635572025530450297494074701249298512243平均销售价格元/㎡27522860301730183294352642255122静态执盈利届能力榴：随怖着容听积率纸降低贪，投隶资利量润率属逐步布增大¶多方晃案比鄙较评恨估分晴析项目静态盈利能力估算表序号项目单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1成本万元32988311202915627192252282326421301193372收入万元59635572025530450297494074701249298512243营业税金及附加万元332531893083280427542621274828564净收入万元56310540135222147493466534439146549483685毛利万元23322228932306520301214252112725249290326毛利率%41.4242.3844.1742.7445.9247.5954.2460.027费用万元178917161659150914821410147915378土地增值税万元451745424949429050075442694584729税前利润万元170161663516456145021493614274168251902310所得税万元4254415941143626373435684206475611净利润万元127621247612342108771120210705126191426712项目总投资万元347773283630815287012671124675227802087313投资利润率（ROI）%36.738.0040.0537.941.9443.4955.3968.35动态俱盈利总能力茄：方阔案四爷和方撑案五爸的I些RR亲最大板，回验收期否最短¶多方航案比轻较评惠估分腿析项目动态盈利能力估算表序号项目单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1财务内部收益率%43.7347.4353.2267.1573.7231.9927.9828.392静态投资回收期年3.052.932.712.112.043.623.965.34投资借评估妻比较逗：多验方案座各有抱优劣¶多方秃案比厌较结借论方案福八属歪于最宏具激勉进的乏组合银方案画，静件态收线益最呀优，岔动态就指标健却最肥差方案充五动规态指卷标最潜优，思项目绣投资壳能在轮最短兔的时钞间回碗收，笼但静许态指蹲标并葛没有备突出蛛的优厨势。方案樱一投堂资最娃大，恨需要毕占用拳大量窄的资兄本金婶，对坊资金蜂筹措孝的要傍求最译高方案肥四以紧及方庸案六狮净利靠润和蚀投资乒利润嘴率处粗于最敲低水吨平。方案耻二、浙三以战及方辟案七广的各卵项指赔标相楼对中鼻庸，悟盈利会指标目的说野服力亡不强拥。序号指标名称单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1项目总投资万元34777328363081528701267112467522780208732净利润万元12762124761234210877112021070512619142673投资利润率（ROI）%36.738.0040.0537.941.9443.4955.3968.354财务内部收益率%43.7347.4353.2267.1573.7231.9927.9828.395静态投资回收期年3.052.932.712.112.043.623.965.34我们洋已经厕设定都了容晋积率杜的上足下限唐方案敞，并佩且知腾道了展上述门方案卧的优您劣，这只脆是容括积率谈选取犬的第附一步醒。接下更来，赔我们涌还需售要¶多方公案比叔较结症论寻找侮——在已管确立碗的上孔下限澡之间梅的最辫优点撑。这个篇最优卸点，服就是耀项目晒的“颗最佳雾容积恶率”惕。¶多方昨案比匠较结户论项目王总投苏资与财容积叔率指系标基抱本呈桌线性飘直线损关系坟，随晒着容瓦积率暂的增尽大，缺总投阻资额胳亦不临断增果大。总投析资额庄的增向加对削开发热资金猫筹措挣提出乘了更欣高的宅要求猾。以输方案战八为确投资壁基数搅，其拦余七称个方辅案的马投资艰增加仍值以贩及因居贷款矮增加吧产生季的财楼务费葬用增朝加值帅依次懂递增欣。回归皇模型名：各方虚案总铸投资螺走势榜图方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6增加值（万元）1390411963994278285838380219070财务费用增加值（万元）3304284223621395104011295660¶多方兴案比机较结酸论在不太考虑栽各方校案的诊财务钉增加僻值情警况下诸，项促目净蜂利润考与容韵积率笑指标跨呈非倾线性蓝关系吴，当猴容积绘率指怠标低关于0纤.8愿，即趣别墅例物业座的配置比达秒到5全0％淡以上熄，别师墅的扶高利增润空践间得俱到较穿为明所显的务体现该。而烘当容活积率煮指标黑大于跌1.逐0之族后，巾随着出建筑峰面积疯的增位大，喘实现氧的收挑益亦番随之益增加疼。在考续虑各透方案泳的财帐务增拨加值睛情况馋下，熊项目肝净利条润与捏容积此率指难标呈煌非线崖性关株系，挠整体治而言驳，项款目的场容积太率指冬标越俭低，虑净利齐润越傍大，璃在容馋积率另0.暗8-吹1.宏3间搬容积漆率0衣.9激的净冷利润似实现条最高躲。各方醒案净岁利润袖走势坐图各方帜案净米利润竭走势居图（标剔除锅财务掠增加阀值）回归坛模型贤：回归躲模型音：¶多方加案比忧较结弦论投资步利润较率与扇容积役率指荒标呈批非线落性直钻线关锹系，牧但随奔着容爸积率怖的增麦大，固投资蛋利润素率逐敞步降刮低。项目昏内部李收益射率与孙容积复率指轧标呈多非线弃性关衬系，摔在容梳积率寻0.奖6-精0.语9之年间，匆随着先容积寒率的灰增大久，项回目内驾部收蹈益率恢逐步际增大忠。但泽0.群9-秒1.瘦3间脉，随难着容慰积率化的增顽大,钳内部托收益结率逐拴步减荐小。各方薄案投砍资利牧润率脚走势接图各方拔案内单部收安益率常走势筝图回归毁模型蹲：¶多方承案比裂较结狐论方案晴0.陈9-吗1.蹄3之汽间，优在0牺.9搏处形裂成三惊个峰通值和类一个妇谷池抬，三阳个峰顽值包肉括净身利润倾最高起值、餐投资裂利润笋率最符高值裁以及步财务瞧内部厨收益规率最掀大值翠,一脱个谷牧池指杠项目崖总投扣资最剖小值膛，显枕而易均见此息规划看指标刃在0进.9犁-1迈.3做区间浇内处俘于最蚁优状趣态。多曲符线拟染合模盛型回归援模型举：¶多方懒案比态较结带论方案饱0.消6-虚0.冬9之稍间，春方案钥0.鲜6-志0.碰8间木静态嗓收益闲和动担态收太益形微成了屑较大忠的反染差，兄将两挑者指浆标结博合来龟看。多曲终线拟纺合模碍型回归旅模型谢：¶多方萄案比珠较结认论对比辛以上瞒方案以的单愈位回更收期罗内投饮资收校益，握方案吧五（手容积扮率0井.9彩）取冬得最额大值茅，即版该方究案的哨综合践盈力后能力闪最强苍，有顿着最懒优的港投资址资金孤恢复则能力远。方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6项目净利润（万元）1276212476123421087711202107051261914267投资回收期3.052.932.712.112.043.623.965.34单位回收期收益（万元）41844258455451555491295731872672√¶多方窜案比锯较结岗论容积率0.9的方案具备了最佳的盈利能力、最优的投资资金恢复能力。

本项锯目的双优选分容积徐率方膏案为筹：0.斤9优选页方案陕评估¶优选技方案腔评估方卷案概皱况以上凝规划烘方案承仅限邮于投染资评砌估模万拟，另未计荣入商祝业等挤公建抽配套淹面积退，与鲁实际爬规划勉方案绵存有泛一定轰偏差历。规划相关经济指标模拟面积配比模拟占地面积166668M2套均面积130M2200M2300M2综合容积率0.9户数769户213户25户总建筑面积150001M2比例76％21％3％建筑密度％面积100001425007500绿地率40％比例5％28％67％总户数1007户¶优选垂方案顷评估投牲资分仓析项目原总投蹦资为26赞71扬1万车元，主敢要由换土地迷成本镜、以恶及建啊安成驻本构躬成，唤分别买占了棚总投腹资的盖21猜%、谋43类%，隐其中鞋建安失成本创所占迷比重名最大恒。其中档财务毛费用柄主要佣是指绳银行丸贷款崭成本趟，项此目以旧土地命费用守作为艇企业登自有旋资金以投资喷；以某前期挡费用陷、基盲础设员施费逼用、嗓建筑哪安装炮工程涌费用松以及棍其它融投入夫为贷择款来蜡源，抢贷款词金额雕暂定凡为25挎00书万元，以摔利率箱9.脱7％春计算赚，贷逃款三这年滚泡动开乡丰发，倾产生倚财务谜费用葡72禁8万浊元。总投贷资项目总投资估算表序号项目单位数量1土地费用万元54832前期费用万元32703基础设施费用万元24574建筑安装工程费万元115005公共配套设施费万元10606开发间接费万元3667不可预见费万元3668资本化财务费用万元7289费用（销售及管理）万元148210合计万元26711总收杯入¶优选像方案犬评估投技资分条析本项对目总载的销酷售收披入为49刊40樱7万元涂，可满销售看数量纷为1赴50宗00哈1平缎方米暗，项肝目的蹄整体很均价嘉为3可29角4元些/平凳方米疲。销售收入(万元)销售数量（M2）平均销售价格（元/M2）494071500013294静态话盈利考能力¶优选乔方案帐评估评胳估分叮析本项氏目总拥的销取售收润入为49抄40父7万讲元，总笼投资拥为26启71级1万讽元，税前撤利润茫为1遣49坐36甘万元塑，净川利润11拼20跌2万须元，投竞资利罪润率久（R访OI槽）41修.9附4%。序号指标名称单位数量1成本万元252282收入万元494073营业税金及附加万元27544净收入万元466535毛利万元214256毛利率%45.927费用万元14828土地增值税万元50079税前利润万元1493610所得税万元373411净利润万元1120212项目总投资%2671113投资利润率（ROI）%41.94动态虹盈利娘能力¶优选浴方案地评估评递估分售析全部灶自有伞资金齿内部勇收益票率：IR懂R=阿73窝.7透2%累计注净现农金流慨量：96训07鹿万元财务倒净现绿值：NP甲V=眉91罪15馆万元静态卵投资帽回收纸期：2.胁04谋年动态争盈利摘能力¶优选鉴方案稼评估评套估分备析融资路状态穴内部唤收益赵率：IR施R=仁93剪.8您1%累计抹净现期金流碍量：63扒79蛙万元财务拼净现表值：NP缘瑞V=遥73昂38孔万元静态陷投资严回收惹期：1.束0年盈亏戏平衡量分析¶优选验方案驳评估风美险评览估本项薪目的咬盈亏虹平衡叠点适月中，冷项目转盈利打机会乏多，宁所承哨担风脱险的药能力骂较强碎。本项测目销疮售的插价格虾位于购平衡昆点上绸的变膨化幅璃度相愚对较开小，户特别叨是售冒价允专许降秆低的锋最大蚊幅度隆为-4糖2.握93锻％，炮考虑别到其弱受到脂市场窝变化洒较大依。在辰实际割操作腿中，形是要港控制堡好价趁格这墓个因份素。变化因素基本方案收入或费用（万元）盈亏平衡点（利润=0）临界点（内部收益率=12%）变化率（%）收入或费用（万元）变化率（%）收入或费用（万元）销售价格49407-42.9328198-42.0728620土地费用5483351.1224735241.8418743建安成本11500162.6130200159.1329800其它费用8245234.6127589213.1725821敏感轮性分朱析¶优选桥方案乔评估风库险评厚估土地进成本监敏感静性分芽析土地腹成本朽变化口对动掉态指机标的堂影响气较大辉，财砍务指蓬标差志别范派围在限正负忧24哥个百秒分点则内主要经济指标土地成本（↓15％）土地成本（↓10％）土地成本（↓5％）土地成本（基本方案）土地成本（↑5％）土地成本（↑10％）土地成本（↑15％）毛利率(%)47.747.146.545.945.344.744.2投资利润率(%)44.643.742.841.941.140.339.5不融资IRR(%)86.381.777.673.770.266.963.9融资IRR(%)117.8108.9101.093.887.381.576.2敏感烂性分乱析¶优选材方案削评估风抽险评旋估销售洪收入略敏感万性分鹊析销售罗收入脆变化狂对财刑务指写标的丧影响终明显萌，当张销售个收入查变化抱正负权15各个百名分点血，财连务指滴标差掌别范估围在故正负么10锻-4贿0个医百分坊点内主要经济指标销售价格（↓15％）销售价格（↓10％）销售价格（↓5％）销售价格（基本方案）销售价格（↑5％）销售价格（↑10％）销售价格（↑15％）毛利率(%)36.439.943.145.948.550.853.0投资利润率(%)29.933.937.941.945.949.853.4不融资IRR(%)51.558.666.073.781.789.898.1融资IRR(%)57.569.581.693.8106.2118.7131.3敏感嚷性分赖析¶优选歼方案沙评估风举险评压估银行旗借贷阅敏感拌性分纪析银行您借贷熊变化宅对财侄务指赠标的启影响鸡不大邀。银永行借直贷变河化正遵负1吊5个封百分辫点，滤财务剩指标到差别禁范围鞭正负振1个芒百分方点内主要经济指标银行贷款（↓15％）银行贷款（↓10％）银行贷款（↓5％）银行贷款（基本方案）银行贷款（↑5％）银行贷款（↑10％）银行贷款（↑15％）毛利率(%)46.1646.0846.045.945.8545.7745.69投资利润率(%)42.4242.2642.1041.941.7841.6241.46不融资IRR(%)73.4273.5273.6273.773.8173.9174.01融资IRR(%)93.3993.5393.6793.893.9594.0994.23敏感博性分知析¶优选帜方案炒评估风佛险评矩估价格诉变化昆曲线巡寿的斜弟率较额大，残导致呜未来露本项笛目的充内部棍收益折率的肚变动体幅度海较大宜，说睬明本牵项目提对于射项目态的未悼来售旁价的叫敏感芦性相幸对较岭强，顺需要膊加强拆项目荡后期御销售题中价忧格的让控制书力度屿。通过替对优窃选方历案的哨投资鹊评估绘和风绘险评齿估我们作发现件，¶优选槐方案丹评估结练论财务恨评估卷结论张——优选良方案徒（容龟积率竿0.倘9）留具备蛾较强珍的可隶行性该技方案扰具备羡了最氧佳的欢盈利吓能力写和投赚资资非金恢拿复能尼力,丝式在多哈方案家的比膝较中嗓，项垄目的皆净利钉润最植高,夫内部灰收益青率最黄大。按此照保倦守测聚算(震成本卵费用命均按党照行某业及乘可比晓项目救的上蹦限为粗标准怀,售建价按物照目较前市雹场平都均水赤平)虑,该遥方案浓的投好资收核益率松高于通社会扭平均姻收益祸率。对纠方案羊风险愈评估杜得出胜，项廉目的取盈利堂机会掏多，短抗风嘴险能荷力较句强，圣但项君目对钻未来寇售价睁的敏痒感性历较强羽。设投计