建设项目全过程成本管理培训讲座大纲

建设项目全过程成本管理2009年12月9日内容提要一、整体思路和基本原则二、设计阶段成本控制思路与方法三、招标阶段成本控制思路与方法四、施工阶段成本控制思路与方法五、结算阶段成本控制思路与方法六、建安造价以外的其他成本项目控制要点七、如何发挥造价咨询公司的作用八、综合建议一、整体思路和基本原则1、对于商业开发项目，最终的目的是利润最大化。增加利润的途径和方式不外乎开源和节流，节流比开源对于利润的贡献更大2、成本管理和控制的终极目的就是节流3、构成项目成本的所有因素都应纳入成本控制的范畴，所以成本管理的对象必须是项目全成本。对于销售项目，包括从拿地到清盘的所有成本；对于持有项目，还包括运营成本4、成本科目的划分及归类非常重要，体现全成本，不遗漏、不重复、不交叉，并与公司成本管理的责任体系相匹配，与控制手段相兼容一、整体思路和基本原则5、因为对象是全成本，所以项目成本管理和控制必然是全过程的6、习惯上分为四个阶段：设计阶段（方案设计至招标图完成）、招标阶段（招标图纸完成至签约开工）、施工阶段（开工至竣工）和结算阶段（竣工至结算完成），其中招标阶段的分包招标和采购招标与施工阶段在时间上有重复。不同阶段的控制重点、方法和手段有差异7、上述各阶段，时间越靠前，其成本控制的重要性和控制空间越大，如失控，则祸害也越大一、整体思路和基本原则8、因为是全成本、全过程，所以必然是全员的。项目成本管理不是某个部门的独立责任，更不是个人英雄表现。参与项目的每个人的观念、思路和行为都直接或间接地与影响或决定项目的最终实际成本9、成本计划无比重要，必须在项目的最初就要编制成本计划，并且贯穿于项目的整个过程。以建安造价成本计划为例，设计阶段作为限额设计的控制依据；招标阶段作为限额招标和签约的控制依据；施工阶段作为设计变更和调价的控制依据；结算阶段作为成本控制后评估的依据10、后面的内容重点讨论项目建安造价管理与控制二、设计阶段成本控制思路与方法1、设计阶段是建安成本控制最重要、最根本的阶段2、基本思路：项目初步策划和定位（方案）→投资估算→初步合约规划→成本计划→限额设计→造价估算与成本计划对比→反馈、调整和优化3、重点和目标：设计本身合理并足够优化投资估算合理反映项目策划和定位成本计划完整、科学、合理、可行设计图纸反映的造价在成本计划以内图纸质量到位，减少施工过程中的变更因素二、设计阶段成本控制思路与方法4、本质：花最少的钱实现既定功能和品质，或者，花既定的钱获得最好的功能和品质——追求资金价值的最大化5、关于项目初步策划和定位（方案）。根据项目地块特点、规划控制条件、产品定位、销售对象及市场情况，策划并决定项目的基本方案，包括规模、整体规划、基本结构形式、主要系统设置和配置、主要材料设备档次。上述方案是投资估算的基础和依据。也是项目初期的基本决策二、设计阶段成本控制思路与方法6、关于投资估算投资估算与技术条件同时存在才有意义投资估算的构成应与公司成本体系中的成本科目一一对应投资估算中应留出足够的预留金额最理想的情况是项目竣工结算总金额无限负接近投资估算二、设计阶段成本控制思路与方法7、关于（建安）成本计划。成本计划只是投资估算的另外一种表现形式，将投资估算中的建安造价合理分解到以后将要签署的各个合同项下。投资估算和成本计划都必须由公司高层严肃、审慎、及时批准8、为了得到成本计划，必须先解决整个项目到底会签多少个合同？签哪些合同？此即项目的初步合约规划（详情后述）9、关于限额设计。在设计合同中真正明确限额设计责任、造价额度及奖罚条款；建立设计阶段成本控制的工作机制；留出足够的时间二、设计阶段成本控制思路与方法10、不同阶段的设计图纸具备后，对其进行成本测算，并与成本计划进行对比，根据对比结果，调整并优化设计。除非万不得已，不要轻易修改成本计划11、设计的调整和优化不仅针对图纸本身，更包括相关技术条件12、上述过程循环往复，直至完成施工图设计，此后进入招标阶段三、招标阶段成本控制思路与方法1、招标阶段是建安成本控制最现实、最有效的阶段2、合约规划中包含的每个合同的合同价格是通过招标确定的3、招标阶段与成本管理有关的重点环节：项目招标采购策划招标文件工程量清单技术条件清标合同签署三、招标阶段成本控制思路与方法4、本质：通过真正的竞争获得优惠的价格通过招标获得一份好的合同5、关于项目招标采购策划合约规划招标进度计划招标方式合同形式计量计价方式招标控制价格（拦标价）三、招标阶段成本控制思路与方法6、关于合约规划理由：设计限制、垄断、专业性、施工总承包单位的局限性表现形式：直接发包、直接采购、指定分包、指定供应、总包自行施工等五类合同关系基本原则：考虑设计状况、考虑竞争、勿过于零碎、不重复、不遗漏7、关于招标文件。其本质和重要性在于：是日后合同的基础决定了项目施工过程中项目管理的游戏规则三、招标阶段成本控制思路与方法8、关于招标文件中的技术条件往往被忽视但却非常重要，直接决定了合同价格，甚至直接指向某个特定品牌（特别是分包和材料设备采购招标）到底由谁来编写9、关于合同形式总价合同单价合同费率合同三、招标阶段成本控制思路与方法10、关于计量计价原则清单体系定额体系11、关于招标控制价格必须限额招标限额招标的拦标价与成本计划的关系12、关于工程量清单清单列项与招标文件约定的招标范围一致忌漏项量差风险如何处理三、招标阶段成本控制思路与方法13、关于清标什么是清标？为何要清标？清什么？何时清？清标结果如何使用？14、关于合同招标的目的是为了签署合同合同应当承载招标的全部有效成果以招标文件和中标人的投标文件为基础三、招标阶段成本控制思路与方法15、值得思考的问题：到底什么样的合同算得上是一份好的合同？16、招标的灵魂在于竞争17、招标阶段结束后，项目的建安成本基本大局已定四、施工阶段成本控制思路与方法1、施工阶段在各阶段中时间最长，也最容易得到重视，但实际效果已经非常有限2、重点环节和程序：变更索赔政府部门的无端干预市场波动风险合同约定的其他价格调整因素成本定期动态报告四、施工阶段成本控制思路与方法3、关于变更变更是施工阶段对成本影响最大的因素大部分变更来源于设计图纸的缺陷剩下的基本源自各级领导不断变幻的想法变更对造价的影响应随时发生随时解决图纸变化的清晰管理四、台施工顿阶段坚成本近控制圆思路采与方杰法4、关蜻于市骡场波泊动风佩险不可群控完全咽转嫁全给承简包人妈确实废有问并题5、关月于成浪本定颂期动茂态报驼告施工瞎过程逢中，宇项目支实际竞成本书不断遮变化所以扣需要碰定期站给予浇动态剖报告让决亮策者勿在每玻时每乎刻都值清楚圈项目锁实际嫁成本坝的变组化情旁况实际呆成本上与成湿本计孙划的锤对比掀作为握动态木决策傍的重温要依戒据五、皱结算泊阶段泼成本闹控制断思路妥与方仓法1、除误非施益工过取程中河发生沾的问命题都都没有拢及时辩解决酿，否虫则结公算阶闯段基掠本属注于实仔际成亿本的太事后惜计算臂，已恼经不之存在踪蝶主动掏控制辣成本厕的有贼效机刚会2、结气算实项际上假是施陶工阶讨段相象关工弱作的践延续术和汇层总3、结级算是索以合逮同为依单位没，每位个合墓同履躲行完捐毕后危即可铃结算范，并顷非等泳竣工针才能特结算4、每圣个合优同的罚结算养金额礼的汇跑总即另为整龙个项欺目的换竣工串结算言，所寸以并旁不存立在所赚谓的却单独榜的竣垄工结迫算工席作5、在欣结算爆阶段捉，更拔有意苹义的坏事情疗可能驳就剩椒下事渡后的姓总结眠，包圣括成冬功的昨经验兄和失刮败的拐教训六、慕建安垫以外巧的其品他成嫂本项费目控身制要犬点1、除羊无法树控制评的成租本项咐目（牵如土瓶地成咏本、掀政府拥收费班、税泰金等惧）以怕外，赞也应驻引入艳成本字计划言，避珍免花谨到哪筐儿算明哪儿恳，根吉据成胀本计宝划去套控制树开支2、成剑本计者划之晋前应装先有偏方案堪，形劳成方絮案的铁过程喊其实匆就是督项目受决策鸦的过穷程。照如销锯售成扣本、生财务它成本3、对卵于很赏多成宜本项敬，优涛秀、糖合理叼的方圈案是注成本疑优化它的基股础，蹈而充唤分的五竞争役是获晒得优撒惠的显有效惭手段4、企催业内飞部的挥良好绸组织辣机构律、合戒理分裤工及童协调蜻一致映是公赤司有往效成雀本体处系的欣重要涂组成半部分七、疑如何农发挥事造价坐咨询长公司梨的作告用一个忍好的氧造价庆咨询销公司宣应该跨能帮顷业主仙做些庆什么略？1、设日计阶涨段是实高际阶浸段成更本控弯制机歌制的犁重要臭组成银部分编制伙投资游估算编制晒成本暴计算针对犯不同良深度胀的设物计图谨纸测危算成纷本并臭在与祸成本跟计划斑对比竖后及截时反暮馈差该异提出曾设计裙优化郑和降遍低成归本的舅建议提供却类似着项目该的实袖际成灿本数育据七、拦如何症发挥蛮造价柜咨询匆公司勇的作轻用2、招抚标阶谎段协助崖业主坛进行确招标王采购鸽整体俊策划提出齐合约谦规划扣意见编制帝招标怠文件编制揉工程刺量清股单编制脖标底肆并落徒实限州额招押标清标合同范组卷翁并交窄底七、条如何帜发挥达造价茂咨询辅公司赌的作吐用3、施务工阶栏段和属结算估阶段合同柜管理资金窄使用耳计划估管理变更狸管理索赔芒管理合同化价格悬调整牛管理支付召管理成本抵动态雾报告合同夺结算沿及项晶目竣祸工结赌算八、菊综合族建议1、全第员的说成本档意识抢和观坡念2、领多导真诞正重番视3、良帝好的废组织探机构止及清术晰的魂职责股分工香，尤瘦其是屯项目速公司观与总提部的乡丰关系斤要交嫌代清皮楚4、成终本构律成清芬晰，唤影响匠每个荷成本户项的焦因素溉清晰5、让于成本汽计划溪深入期人心灾并得掌到真笔正尊姜重6、任湾何阶砌段都乡丰牢记拦每项瓦工作输均有肉成本毒计划地和限慌额，块应想埋方设扎法去谎实现择，而丈不是签千方况百计允为成涌本突榆破去继找各释种借棍口7、真瞧正让康设计伶院参诸与到泥成本员控制秆的机缘瑞制中八、相综合左建议8、给县设计率留出由足够柄的时不间，涌磨刀炸不误凝砍柴虎工。尸如果溉规模亭足够蓝大，败可考倍虑标