北京房地产住宅项目营销报告

XXXX·XX汇项目二期营销报告北京XX·住宅事业五部XX汇项目组BeiJing.10.2010方案导读一、XX汇项目二期概况XX汇项目产品分布2#楼1#楼物流中心2#楼一期住宅产品共计249套，户型为零居、一居、二居、四居；1#楼二期类住宅产品共计891套，户型为零居、一居、二居；楼段可售建面A23921.86㎡B23479.92㎡C18187.91㎡合计65589.69㎡本项目二期类住宅产品总可售面积约6.56万㎡,产品主力户型是一居室，面积区间为56-92㎡.XX汇项目二期类住宅产品概况居室零居一居室二居室合计套数（套）109529253891所占比例12%59%28%100%户型面积（平米）35-6056-9278-10535-105B段A段C段XX汇项目二期类住宅产品概况其中二居户型以E-1为代表户型，一居以E-2为代表户型，零居以E-4为代表户型E-1E-2E-4面积段35-55㎡55-60㎡60-70㎡70-90㎡90-105㎡户型零居零居一居一居一居二居一居二居A1312351303511184B361235142111084C3602410600083合计85249437836221251各面积段对应户型及数量统计二、市场分析及预测面对着越来越严重的供需矛盾造成的房价快速攀升，地价涨过房价的现状，国十条及京十二条相继出台，直指高房价，希望用严厉的打压需求的方式遏制房价的快速攀升。与本项目相关政策：上税或社保不满一年的非本地居民，暂停贷款发放；房地产税预计明年出台。北京2010年6月起，禁向个人售酒店式公寓，并将严限“商改住”。房地产政策解读结论：虽然此次强效调控意在打压住宅产品房价过速攀升，但后续补充细则及相关税费的出台对非住宅产品产生一定的影响。此外，非住宅项目土地出让年限一般为40年或50年；贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款；不能享受商品住宅的税优惠；水、电等费用标准一般高于住宅项目；不能办理户籍手续等相关政策的影响，同样限制着非住宅类产品的快速发展。2010年1-4月各月成交量月均达到74万平米，而新增供应量月均仅有65万平米，因此4月份的总可售面积达到最低，随着新政调控的影响，5-8月月均成交量仅为40万平米，下降55％，而新增供应量月均为58万平米，相比1-4月也出现了下降，总可售面积恢复到1月份的700万平米。5-8月成交量处于低位徘徊，相比5、6两月的坚冰期，7、8两月的成交量有了明显的提升。随着调控政策效果的逐步显现，9月市场中低价位及中小户型产品项目集中入市,受供应量增加的带动，新房成交量快速回升,大量刚需客户得到释放2010年北京市期房住宅走势数据来源：XX地产研究中心年度20062007200820092010年成交面积1876万㎡1505万㎡683万㎡1408万㎡557㎡北京市期房住宅各年成交面积情况4月15日6月8月10月12月新政出台观望期客户处于观望阶段5月7月9月11月高位下滑低位价格趋向时间轴下滑期政策效果开始显现大力促销期开始打价格战

受4月宏观调控的影响，5-7月的成交量大幅下降，9月，随着市场中低价位及中小户型产品项目的集中入市和楼市8月回暖迹象的影响，刚性需求开始大量释放，成交情况略有好转。按2010年1月至9月成交量推算，2010年全年成交量将远低于2009年全年成交量，这不仅关系到各公司当年的现金流，还关系到将来年度的利润指标，因此如果政府继续保持政策的一贯性，各地产公司特别是上市公司年底前必然会出现较大幅度的价格松动。未来走势预期数据来源：XX地产研究中心11二区LOFT报价：19500-24000建筑形式：7层酒店式公寓三区跃层公寓报价：21000推售时间：预计2010年10月中旬天博中心（办公公寓）报价：二期价格待定开盘时间：待定本案竞品选取原则：选取区域内在售、即将发售类住宅产品进行同区域同质产品对比分析；市场调研—区域内项目选取原则及位置项目概况：本项目共分五区，五种产品类型，分别为商业、loft、公寓、70年住宅以及高厅花墅，其中二区loft以及三区跃层公寓与本项目二期产品较相近。目前三期推广主打65㎡三居跃层，低总价85万/套起。销售情况：4月中旬二区开盘热销111栋，销售率为17%，5月延续开盘良好态势，完成销售率15%，6月后受新政影响成交情况平平，8、9月仍未出现好转态势，仅完成销售率7%，预计10月中旬新推售三区跃层公寓。个案分析—北京苏活(类住宅产品)地理位置顺义机场东路建筑规模

二区：32043.4㎡三区：8025.82㎡建筑形式Loft（二区）、跃层公寓（三区）主力户型二区主力户型42-60平米三区主力户型63-65平米户型特色二区：loft，小户型、精装修（1500），150%得房率三区：全南北通透小户型物业公司北京世纪金德物业管理有限公司可售套数二区:628套，三区：84套开盘时间二区：2010-4-20三区：近期开盘（毛坯）销售率二区：39%全程均价二区：19740目前报价二区：19000-24000，三区：21000项目主打语：游戏空间项目主打语：新顺义的自由港项目概况：项目共两栋主体楼，产品类型为办公、公寓、商业综合体，其中办公部分体量约7000平方米，150-240㎡分户面积，已基本售罄，均价13275元/㎡，目前仅剩余一套250㎡左右户型，报价15000元/㎡，公寓产品目前未做户型设计，相关情况待定。个案分析—天博中心(类住宅产品)地理位置顺义南法信镇建筑规模总建面：34586㎡建筑形式平层，地上10层，地下2层主力户型50-100平米户型特色小户型、精装修物业公司北京建国物业管理有限公司开盘时间待定销售率目前正在进行竣工验收全程均价13275元/㎡（写字楼）目前报价15000元/㎡（写字楼）项目特色地下直通地铁M15、准现房公寓楼写字楼写字楼目前区域内类住宅产品较少，仅北京苏活LOFT产品在售，天博中心写字楼部分基本售罄，类住宅产品正在筹备中近期销售情况显示,北京苏活目前较前一阶段降低价格，加大推广力度，成交量几乎是通过促销活动实现的本项目形象包装上与竞争对手存在相当差距,推广力度上弱于竞争对手，蓄客时间较短区域市场总结根据目前市场情况分析，本项目入市价格应低于区域内竞品项目，以价取胜三、市场定位分析类住宅的购买客户中，投资者占绝对比例，可以分为两大类型：第一类客户为保值型客户：包括以自用兼投资为主要目的私营业主和办公族等，看重产品的保值性，购买此类物业作为过渡性产品。第二类为纯投资型客户：看重产品增值空间，注重产品短期或长期带来的收益率。本项目类住宅产品客群定位宏观客群同时，小户型、低总价的特性也会吸引一部分刚需客户目标客户区域来源以投资为主导的目标客层占较大比例，这是类住宅产品市场的一般规律，XX认为，本项目未来的主要客户未来自住客户将是以顺义区和望京、亚北、泛中关村北部就业密集区为主，同时北京市区其他客户和外地客户（如山西、温州、东北、内蒙等外地客户）投资客也是两支重要力量。自用客户年龄结构25—40周岁将是本项目客户的主要年龄阶段分布，在这一部分人群中，25—35岁的客户大部分处于事业的上升期，未来发展前景看好；而35—45岁的客户事业基本成型，具有较强的购买力。本项目类住宅产品目标客群特征选取原则：区域外同位置（五环至六环间）项目市场上非住宅立项、以住宅形式销售项目2010年新政后开盘项目选取项目：合生世界村首开智慧社首开东都汇项目推广方向定位——项目选取本项目合生世界村首开东都汇首开智慧社项目开盘时间产权性质使用率主力户型套数装修情况成交均价对外报价优惠折扣合生世界村2010年5月三期预计2010年10月商业40年79%三期70-120㎡LOFT：140㎡369套剩余196套精装修18505元/㎡折合平层：13217元/㎡三期9800元/㎡LOFT：16500元/㎡国庆期间推出精装loft特惠房源10套，房源折合单层面积起价8000元/平方米。首开智慧社2010年6月办公50年70%50、68、103㎡850套毛坯12486元/㎡13500元/㎡（已售罄）已售罄首开东都汇2010年6月办公50年65%60-70㎡316套毛坯18437元/㎡折合平层：13169元/㎡LOFT：19800元/㎡（已售罄）已售罄合生世界村、首开智慧社为混合社区；首开东都汇为纯类住宅产品项目推广方向定位——市场调研综述推广遥语：菊百变爪精装st属ud挺io首推堡亦庄伯轻轨鞭不动款产全焦精装岔小户须型推广瓦中主井打商侧住公睛寓，营强调介灵活币空间市场惑调研——合生渐世界挣村市场撤调研——合生歪世界辣村推广叹平面市场析调研——首开别智慧怨社SL障OG布AN：大琴中关显村·地铁想旁·新全离能MI孕NI计划推广搬语：唤改变报世界洗，在MI庭NI销售台说辞蹄中对旬酒店棒式类摇住宅描产品用以办孩公空芦间体性现，迈淡化注居住蚁功能细，户伞型图唐上用mi捎ni个s川tu惑di爆o、mi如ni珍s纪oh废o、mi挂ni事o武ff顾ic哄e表现录户型市场泼调研——首开僵智慧各社样板控间照次片平面间推广婶表现户型球图市场作调研——首开艘东都喉汇推广滩语：布双轨恳地铁震旁低竖密度测小公卵寓样板屿间装应修：树工作击室办复公风局格布对置。市场酿调研——首开娘东都久汇户型重图目前吐从相普关渠折道了升解消铁息显圣示，辛北京管市房赛地产咐中商谋业、偶办公另立项宜或综穿合立曲项以秆酒店费式类贷住宅画形式耐产品考（居岛住兴法致）亭销售疾的项寸目，荒预计亡在未曲来销咐售过酿程中省，其忙现场浆用于落展示列的样脾板间猾室内嘉不得尾以家忽居氛沈围进滋行展率示，绍软装乌配饰鸭物件牌摆设除也不蚂能出秩现，但如：妈床、傅床头云柜、勇电视剩、洗施衣机潮等物奶件。童销售聚说辞喷（推于广用渴语）吹不得慈讲解朝为居骑住产亿品。项目无推广呢方向框定位猪—推纤广情徐况综烧述综上放所述忙，当督前类滚住宅渗项目帮均对律政策迫消息饲有所菊规避证，本捡项目糖在推女广中互也应检对居鹅住功瘦能有书所规巴避当前窝市场达类住安宅项姻目受虹到新败政消耗息影仙响，味大多屈数项刘目在摸推广距中均乌不同榆程度欲地规饿避了仗产品王居住渣功能缸，多败以空仗间灵冈活运辩用为雀主要做推广麦方向滔。项目彻推广盏方向是定位项目赵市场细定位——环境役分析产品孤特点市场株及政仗策推广冠影响123本案月产品垫面对趁市场登具备杀以下正几显设著特怖征：交通疗便捷皆、小虹户型茶、投梅资价罗值高游。在产杨品功廉能上敞灵活皂多变演。该类汉产品赖在市泊场上巨常见峰常规导定位域多为丈商住浑两用弄的“芝酒店缘瑞式公劝寓”组。虽未概正式守出台世相关伸政策述，但揉各项雷目动睁作均辣表明旧本类柱产品畅在推尝广中法需规林避“安居住附”功躲能。常规娱定位吵的“纳商住防两用川”产舰品，址在推饼广中辞需规数避其般中一汇项功北能，推广气中规蚀避也胃就意磁味着君屏蔽渠了部危分客魔群。屏蔽踪蝶客群旁造成乳的客裹户流清失，吴对后威期销馋售工逢作的义展开挎形成袋了不携利影犁响。本项扒目的葛最大禽优势岂就是机地理郊位置——与地速铁站袭点距尘离适陡中，鹊交通危便捷音；毗街邻国椒泰商依圈，卵生活剩配套沿成熟惨完备项目恐核心恒卖点史提炼核心价值

顺义城区完善配套投资性强轨道通达便捷交通户型运用灵活百变实用便捷稀缺时尚升值随心径所欲取、变犬化多未端的颗灵动mi岂ni空间跳，不栋再出膜现的涝经典含产品浇。项目典定位百变俭：功炒能应茫用丰捎富，页商务狂、自畅住均神可实用追：小屿户型社、低宜总价扯、购盏买门胜槛低便捷议：即巡寿将连央通地略铁稀缺纸：顺沿义新配城规衫划本唱地块报区域更为商独务区湖，周辉边均愉为商详务地麻块，辩而目蓄前政问策趋果势将兴严厉技限制臣商改勤住时尚睡：本酷项目隐客群贼定位飘较年革轻升值雁：顺克义新序城商宽业区5年规喉划，碌未来梅升值葡前景狮广阔由于缩慧XX墙汇项罢目二失期为叮类住携宅产恳品，衣在二授期销口售中布需要暂与一嫌期住认宅产趴品有链明显恶区分弃，在凡二期偿推广斤中起枝分案你名进欲行推产广；通过粪对广善告公石司的坡考察贷，选肝择区极域内榴有相狱关类殃住宅奶项目铃经验跑的广袜告公生司，罪利用藏其对菊区域钥市场捧的成货功经链验,进一浇步提木高整贴体项奸目形邮象；拔高懒销售碑现场卸的形愚象，协提高伶销售聚现场朱的品斧质感,做好萍销售箭物料翻的充镜足准阵备，佳以满衣足客英户对爪项目刚、产昌品的漆充分范了解损；提高湾情景武营销勒的作侦用，确完美尾呈现铃样板财间的胸展示舌效果谣；在推孕广中助扩大韵营销制范围领，推章广重削点由所顺义闲区域饼内转百向北榴京市笋；推灿广中悠强调鼓区域缩慧配套年成熟闪、与冤就业范密集轮区便莫捷的决交通泪、低毁购买革门槛梨；产篮品主鉴打灵蔬动mi谋ni空间款，淡大化居疯住功利能，睁强调廉本案占产品秒多功搅能性马；由于敬XX督汇项寒目二糊期为责类住咸宅产踢品，串为规泊避相及关政击策可绸能带量来的燃不利贪影响乡丰，户扛型图朋制作通建议鼓以下辱两种身方案——可由筐客户亮获取慌推广扁户型约图上文，不富摆设路床等吗居住誓风格撑家装促，业添务员晚配备瞧硫酸豆纸版尝精装站户型乱图，翁在讲嘉解时愚将其搂覆于糠普通弓户型寇图之棋上；荡可由恒客户雪获取肆推广锅户型誓图上傍，不系摆设虾床等驳居住丈风格条家装申，业弄务员巧配备匪销售挽夹及印精装植户型谷图，搜在讲次解时忍直接僚用销于售夹干内精艺装户怀型图漫进行兽讲解项目句具体搂操作耍细节四、缎销售纷价格抖及销糕售进没度市场围情况韵回顾政策逗：此次筒强效菌调控鹅意在塞打压胆住宅粘产品迫房价抹过速洒攀升寻，但限后续啄补充遮细则割及相夹关税迹费的穷出台揭对非私住宅抬产品秒产生截一定少的影躺响。上税爪或社型保不诵满一都年的底非本默地居污民，渐暂停赖贷款羽发放蝴；房地宵产税公预计姐明年流出台识。北京20唉10年6月起默，禁捷向个坟人售罗酒店眨式公末寓，洲并将朴严限凉“商集改住牙”。市场锡：随着棕调控谜政策盈效果莲的逐生步显月现，9月市宁场中未低价钳位及遭中小赵户型淋产品躁项目刮集中她入市,受供心应量斧增加运的带缴动，版新房闪成交酒量快速回沫升,大量集刚需评客户耻得到豆释放如果清政府慎继续冰保持焰政策祝的一赔贯性掘，各悲地产酬公司企特别耀是上拌市公筋司年株底前港必然决会出严现较遇大幅度度的权价格衔松动贵。区域芒市场:近期高销售风情况渗显示,北京删苏活俘目前希较前摆一阶门段降华低价织格，刷加大序推广福力度衣，成交你量几炒乎是滔通过靠促销抢活动贝实现廉的本项袭目形抬象包畜装上沿与竞崇争对础手存沉在相彼当差吩距,推广就力度械上弱握于竞崖争对贼手，蓄券客时妄间较挥短根据夜目前讨市场迁情况如分析费，本娇项目圣入市框价格泰应低史于区亦域内环竞品鱼项目晚，以笼价取提胜价格党定位类住坡宅部偷分产业品定童价建黑议产品类型产权体量（套）面积区间报价（元/㎡）成交均价（元/㎡）销售率新政后月均去化数量（套）装修标准（元/㎡）板式洋房（7层）70年53088-111㎡两居、三居，140㎡大三居和四居14500-190001498128.67%14套1500酒店式公寓（7层）LOFT50年62842-60㎡、部分80㎡19500-2400019740折合平层除去精装1066025.83%27套2500若LO堆FT旧折算错成平层计擦算并扣米减精勤装后俯价格府为10堂66豆0元/㎡；狐对比平层容住宅加产品扣除惭精装扬后13隐48抱1元/㎡，形成30事00棚元/㎡的价追差。目前找区域竞可比脉照的50羊年类住鞋宅项目吧较少谢，仅偷有在配售的貌苏活诸项目敢，且类住测宅产品里为5旦.4卧9米泪层高校的L孝OF阳T产愉品，幅以下白对这柏个项必目进朴行研公究分批析，寻旨在构为本谜项目淋的类住晓宅产品啄提供烫定价园参考鲁依据翅：区域派内类客住宅深项目——苏活1、类生住宅灰产品绘形式驱为5.至49歌米层裙高L你of踪蝶t，还得房包率达愁到1否50下%，衣精装慢修，娱做好芳隔层域；2、从销斧售情知况来奶看，氧小户库型LO沙FT僻产品给凭借德低总日价得圈两层币的优牺势去蹄化速勾度明洽显快祸于普防通住机宅；3、主要吃客群李为首巧都机搁场的搅工作出人员五及各抗大航鸽空公改司的改工作恼人员会。区域庸内同提类型钩项目和比对价格嫌定位类住张宅部孙分产棵品定摄价建挂议产品类型产权体量（套）面积区间报价（元/㎡）成交均价（元/㎡）销售率新政后月均去化数量（套）装修标准（元/㎡）SOHO商务（二期）40年369100-148平方米loft当前1700018511，折合平层除去精装1072047%34套3500合生加世界兰村二霸期近标期报铃价由裙开盘犯后的20拒00慈0元/㎡降庄低至17侵00摸0元/㎡，低译于成粪交价丽格，哭同时基十一督又推维出特垒价房辰促销佛，折特合平铺层80稻00元/㎡。目前友区域弱外，在售且与兆本项彩目较弓为相膛似的项目足仅有微合生域世界蓬村，其类佩住宅凯产品名二期为5唇.4渗9米贴层高赵的L隔OF浅T产担品，三期哪为平壮层产材品，以下粥对这喇个项讽目进繁行研买究分梁析，笑旨在能为本贪项目荐的类住呼宅产品剥提供猴定价稳参考晃依据堆：区域霉外类坛住宅钉项目——合生店世界盟村1、该段项目尽地段衫交通既位置嫂与本王项目殿极为美相似呀，规齐划4条轨种道交荷通经貌过该串项目很，其因中1条年滨底开晒通，义且离荡六环仿较近这。2、目落前二作期LO苹FT在售缘瑞，三们期预孩计20僻10年10月开碗盘，40年平河层类姐住宅奋产品植，报从价98醋00元/㎡，波精装数修，纷装修侍标准10注00元/㎡；3、主要山客群徒为亦仍庄区咏域的店工作担人员谋及中搁关村痛科技脚园区归的工脏作人劈燕员，爱有一政定购睬买力尽；区域针外同闷类型策项目赢比对价格学定位价格宣定位类住蚁宅部阴分产静品定日价建祖议市场功比照近分析项目北京苏活本项目合生世界村二区三区二期三期开盘时间2010.4.15预计2010.10预计2010.11

2010.5.23预计2010.10产权年限50年50年40年地段交通机场、无轨道交通仅有规划，有飞机噪音顺义城区、M15号线（年底开通），有飞机噪音亦庄、四条轨道交通（一条年底开通）产品形式LOFT（客厅挑空）跃层（无挑空）平层LOFT平层套数48784891369约300余套产品特点精装，精装标准2500元/㎡，商水商电毛坯，已搭好楼板，三居商水商电毛坯，民电商水精装，二期精装标准3500元/㎡，三期精装标准1000元/㎡商水商电客群主要客群为首都机场的工作人员、各大航空公司的工作人员，未来国门商务区就业人员，购买力较强主要客群为未来新城商业区就业人员，地铁沿线就业密集区工作人员，购买力有限主要客群为亦庄的工作人员及中关村科技园区的工作人员，有一定购买力报价（元/㎡）19000-24000

折合平层除去精装

10200-1300021000

折合平层

14000

17000

折合平层除去精装

86409800

除去精装

8800成交价（元/㎡）19740

折合平层除去精装

10660取证未售18511

折合平层除去精装

10720暂未取得预售证与住宅产品价差3000

住宅产品去年开盘销售，已售罄LOFT与平层价差约4500元/㎡备注

未来本项目商业用水有可能改为民用水，并有可能开通天然气。合生世界村二期开盘报价20000元/㎡，受市场影响，连续无成交后，报价降到17000，并于十一推出特价房，折合平层8000元/㎡价格买定位类住欣宅部闷分产楚品定勾价建劫议依据饮本项炭目各订因素夕分析爽，建角议本肚案类西住宅盒产品堆全盘灾均价95污00元/平米，与镰住宅锯成交旅均价12糊66叼8元/㎡相暮比价赵差31均68元/㎡。建议唇本案哗类住陡宅产李品开香盘入峰市均捷价不勾低于捐：90漫00元/平米通过盟上表搁对比禽分析点，本烘项目聚：产权刺年限露（50年）旱与北香京苏富活相泼同，堂高于踪蝶合生渐世界略村（40年）持；地段门交通穷方面点略逊复于合狼生世岗界村锤，好秒于北胃京苏蜡活；产品喊形式崇为平壁层与革合生咏世界蚂村三肤期相域同，峡与LO摄FT产品徒相比孩不具驾优势妄；毛坯攻产品锦与精蝇装产基品相垫比不悲占优召势，孟但是瓣民电润商水协及后却期有踏可能宣改为蜡民电减民水暗，并库通天慰然气雅，使优本项问目强庸于另康外两激项目棕；客群驾方面幅，目蜜前区月域内抖规划朵建设芬并不牌成熟妻，与略机场瞎、亦包庄区坏域无趴法比卷拟，俭购买衣力有上限因此左，本绳项目滚价格加应低洽于北毅京苏米活，梨即90耽00籍-1栗00甚00元/㎡之泳间。市场诊比照探分析宣总结景观足环境情：C段景愚观无泡遮挡树，好挠于B段、A段；环境残条件顿：A段临挖街，术离小框中河乔较远压，好骗于C段、B段；产品蚁条件违：C段户富型优板于B段、A段。楼座独推盘袖次序询：根荐据楼惨座价称值认宣定，刊依据饺利润泉最大券化原怪则，B段-A段-C段楼座椅推盘远次序2#楼1#楼物流中心

A段B段C段景观环境一般一般好环境条件好一般较好产品条件较好较好好楼座趟价值既认定北区套数（套）建筑面积（平米）销售单价（元/平米）销售金额（万元）B段32123921.86900022845.38A段32123479.92955021131.93C段24918187.911010018369.79合计89165589.69950662347.09为了售保证愧达到拖项目洒均价负，本汗项目匹价格符按“玻低开探高走艘”的脸价格亭策略遵，随累着工够程进拾展，哗优势泳产品吉的不蒙断推底出，弱暂定徒新产匆品推肿出的标售价匠有小哀幅度挨攀升(各段指提价酱比例欢在5%皱-6覆%之间)。各楼糟座产城品的昆定价暂定栽本项摆目销葱售周唯期为9个月到，即20虏10年10月至20顺11年6月底题售罄拣（销意售率悔达到95％以范上）怨。在起满足煎本年茎度5.赚6个亿连销售我任务同的前强提下横，现单丑针对擦二期惩产品筛做排劲期说赠明。销售惊周期骨的确地定销售牢排期减说明喝：二惊期公讲寓分坦三次鸭进行祝推售往，分夸别为20钞10年10月底混至11月初袜一次顾，推良售B段楼暂栋，20好10年12月一通次，构主推A段楼套栋，20港11年3月底李至4月初钞一次蚁，主当推C段，棚依据叙此排肚期，搅预计念截至20居10年12月，星本项声目二肃期产寒品可珠实现桃近3.制4亿的乎销售少额度讽。二偷期全永盘可退实现婚近6.喊2亿的仪销售泻额度戏。回款蕉排期尚说明氏：仅拴考虑脖二期处产品帜回款勉，预修计项连目竣叫工备以案前埋总回收款额暴度为皇近3.浓1亿元间。XX汇项目二期产品销售、回款排期阶段开盘热销期持销期合计时间（月）2010.10-2010.112010.122011.12011.22010.32010.42010.52010.6销售周期9个月1#楼(公寓)公寓:1#楼65589.765589.7公寓891891销售率35%20%3%2%5%20%10%5%100%销售套数（套）3121782718451788945891销售面积(㎡)22956.413117.91967.71311.83279.513117.96559.03279.565589.7销售均价(元/㎡)95069506销售金额（万元）21822.312469.91870.51247.03117.512469.96235.03117.562349.6回款金额（万元）10911.26235.0935.2623.51558.762353117.51558.731174.8五、鸽营销睡推广婶策略室及执不行充分发挥媒体优势,丰富推广手段,提高推广频次,在市场上发出强烈连续声音,提高首次到访客户诚意度。推广方向从客户的关注点和敏感点出发,从客户的需求出发。项目将单价和首付作为第一阶段推广重点，推广中充分诠释项目卖点，升值潜力，提高推广性价比。渠道:客户不上门,就到客户中去。常规渠道强势推广，全面引爆，同时非常规渠道（M15接驳地铁线路派单、M15号线地铁覆盖就业密集区做巡展等）配合吸引客户到访。活动:人气主要是由成交决定的,而不是人流量决定的。公关活动以宣传卖点主题,吸引新客户上门为主，同时辅以老带新的促销暖场活动，维护老业主。推广猪策略20章10技年1贵0月茫-1膊2月墙推广船节奏时间轴10月11月12月营销阶段公寓开盘蓄客期公寓开盘强销期销售轴1#（公寓）推广轴全面引爆、强势推广形象深化、热销渗透推广目标公寓市场形象强势树立推动成交，客户维护重要时间节点10月公寓样板间对外开放11月上旬公寓开盘老客户维护，带动销售推广诉求产品卖点、未来发展随心所欲、变化多端的灵动mini空间，不再出现的经典产品推广渠道户外拦截客户

网络全面宣传，主题活动与现场活动结合

报广节点投放

户外形象塑造、指引客户

网络高效资源整合，线上互动

报广开盘前广而告之

开盘活动营造卖场气氛

成交客户维护短信低成本直效渠道，大量并持续投放

巡展向外围区域延伸渠道罩选择户外你：充分继利用订现有堪资源乱，及廊时更翻新项本目信馆息，思路牌颈树立应项目梳形象库，指座示牌模拦截饶客户毙；网络属：搜房满、新替浪、锯焦点撒三大拘网络疤为主少，根领据一铜期推璃广经便验，耳选择兵直效婆强势狂资源丸；配合宝销售闹动作鸡、产馆品特级点及时袋更新搞信息揭和卖注点，聋配合京软文姜造势，定乳期维闭护项论目论晌坛；并针叙对其虚中一者家网跟站主票要投菊放，区利用拾其线上资袜源，西开展聚网络袄互动缩慧活动屋；同时垦充分促利用乔项目挣网站续，及寺时更能新信剃息，港并开表展网裁络互全动活苍动。短信勾：低成铁本直讨效渠畏道，龟项目泡信息棉直击桶客户扑，长佩期配麦合；丝式根据互一期端经验它，有撇针对携性调小整选辛取优匙势数推据库册，直击目膜标客膨群巡展肠派单组：区域团内T3、国谨泰商盾圈、御新国坏展巡德展派鲁单；区域切外针曾对M1敌5号线途覆盖呆就业串密集哀区域位，由茧近及寒远（暗望京牲区域-亚奥杯区域-泛中鞭关村渡区域邀）报广锯：重要宫节点困信息炸告知凡，如旅开盘怨信息足广告跑而之款；纸四媒建姿议：究北青继、新删京、琴信报蹈（地佛铁免斜费赠启阅刊笑物，腥直击地铁羊客群持）公关篮活动冈：公关咸活动非造势摩配合趣开盘蜓节点班及年屡底客总户答册谢，步小型冠活动校与媒召体相穷结合田，为逐卖场冬增添可气氛雪；开盘兽前：钉样板束间开注放、犹区域涉价值谎论坛滩活动廉，吸锋引新帽客户纪到访开盘繁后：矿业皇主维坏护活宏动，虑老带眯新促造销活协动十月划推广原策略督分解推广荡目标栗：公吼寓市帜场形咸象强红势树誓立利用公寓样板间开放即节点,媒体潜渠道集中舟引爆筑、全冶面推新广,在新样板番间开放豆前三攻天更狗换完狡所有担户外、网饮络广容告，千纸媒朗、短疤信广杯泛告经知，岗以建立XX汇项夺目二离期新形象结合企顺义锋新城辟商业缸区规哭划，设计合并制劫作XX汇未哲来生活罢手册,为客滔户规朗划未减来生脱活，树立亦项目“灵示动mi弯ni空间多，时吐尚生窜活”哪的新另形象M1沫5号线迅接驳彼地铁姻线路推派单洪，面阻向市生区北宵部就下业密丙集区孔（望屯京、伸三元集桥、姜大山帖子区薯域）惨巡展兴，打店造30分钟冒地铁非生活摩圈公关侍活动现：邀希请政珍府官叹员及贡业内伞专家眨，通饥过对摔顺义珠未来某规划贷发展滩解读嫌，提胖升项警目形主象及至知名秀度。区域坐内T3、国炎泰商熟圈巡钉展，室同时冤与新救国展陡合作过，利哈用各前种专咏业展忍会，鱼有针樱对性筝巡展塌发单短信眨（16迹0万）琴：以脖顺义浩区内多、望字京区膛域客漂户为大主，友覆盖廉北部鬼就业甘密集批区推广并排期XX汇项目广告发布计划（2010年10月）发布日期发布媒体推广版面安排推广主题10月京承10号柱擎天柱形象+卖点孙河1号柱罗马环岛顺平路3号柱燕京桥指示牌（4个）罗马环岛、枯柳树环岛、顺平路、通顺路指引搜房文字链、通栏等形象+卖点+公寓开盘新浪焦点巡展发单地铁M15号线接驳线路望京、三元桥、大山子T3、国泰商圈30分钟地铁生活圈公寓蓄客，推广向京城区域扩散，暖场活动配合10月1日-10月9日

10月13日-10月16日短信手机屏幕（40万条）形象+卖点10月21日短信手机屏幕（40万条）形象+卖点+样板间开放信息10月22日信报以开发商最终确定为准卖点+公寓信息+样板间开放告知新京以开发商最终确定为准10月23日公寓样板间开放,暖场活动区域价值论坛10月24日-10月28日短信手机屏幕（40万条）形象+卖点+样板间开放信息10月29日-10月31日短信手机屏幕（40万条）形象+卖点+公寓开盘信息十一筑月推弓广策秤略分姻解推广宰目标驰：持续质推广涂，树拨立良贝好口疲碑媒体旧渠道掌消息醋及时效更新国：户外匆热销烛炒作网络嚷选取腥高效估资源忍持续承投放之，与薪网络谊线上饱活动除结逐合，泉灵活垄运用缘瑞网络疯媒体援的效街用纸媒外公寓博开盘净前重平要版什面投借放；歇开盘击后热荷销软周文配摆合持续绵开展M1略5号线控接驳泛地铁帐线路凶派单曲以及申面向社市区愈北部粥就业陶密集令区（灵中关静村科疼技园酒、亚真运村菜商圈践）巡莫展，赶进一斥步打住造30分钟扑地铁降生活芽圈短信眉（10吃0万）过：投放肝力度棍不减百速，斧诉求皇与销泼售节禾点结乞合，膊配合剑公寓志开盘轿蓄客储、造脸势、台热销疏全程疗直效钻宣传以大佳望京怖区域磁、亚厘运村房诚商圈爪、泛含中关傲村区如域为凝主，芹覆盖祝全市亲通地积铁就暂业密土集区开卖辜前一请天,投放疾含有贫价格桐信息钻短信,再次全面旨覆盖意向客户公关阻活动怖：开惕盘活熔动与新称国展怪合作悬，利详用各剩种专块业展忽会，标有针恶对性铃巡展绣发单十一