河北唐山南湖宝升昌房地产商业计划书

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商业计划书

南湖城市中央生态区

商业步行街+低密度住宅+度假酒店项目

唐山宝升昌房地产开发公司

2009年3月

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唐山，它很骄傲

河北唐山（东部沿海城市）:

2008年GDP排名高于珠海、汕头、厦门、温州等知名城市,全国总排

名第19位，中国地级城市第4位

令河北省经济中心，全省GDP连续排名第一；

令全力建设全国第一个科学发展示范区，被胡锦涛总书记

誉为“黄金宝地”。

令全国第一个荣获联合国“人居荣誉奖”；

令联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”；

令中国50家投资环境诚信安全区；

令2008年中国最具幸福感城市第五；

令荣膺“2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市”

称号（2007年）;

令未来10年世界一流的生态城市、港口城市、示范性城

市、国际性城市和环渤海中心大都市;

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融资计划书目录

一、公司介绍...............................4

二、项目分析...............................6

三、市场分析...............................12

四、管理团队...............................90

五、财务计划...............................94

六、融资方案...............................98

七、摘要...................................100

八、相关附件...............................101

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一、公司介绍

唐山宝开目房地产开发行限公司是家极具发展潜力的专业性房地产开发

企业,注册地址：唐山市路南区渤海东西街9号,资产总额过十亿元。成立之初

便以“专业、诚信、勋奋、创新”为经营理念,整定不移地为客户创造价位、为

处【创造前途、为社会创造繁荣。推行科学产建的管理体制，修持积极热忱的为

客户服务。（详见的衣）

公司现仃员1138人,95%以上为大学C科以上学历,具仃专业技术职称的

在职员175人,员1平均年龄32岁。公司设立董事会作为公司决策机构，实行

葩步执行经理负面制,下设综合办公室、财务部、开发帆I：程部、膏销部等部

门及各地区项目部.公司白成

立以来,先后在唐山市路南区、

开平区、丰南区、滦县、迁西

县、芦台经济开发区等区县.

通过上地招拍挂、企业转让、

介作开发等多种方式,取得恃

开发土地1200多氤目前.迁

西在建6万平方米“战忠新城”、滦县5.5万平方米，年果家园”项目已经形象

进度至二层.2009年F半年,迁西县四星级酒店、高端住宅、现代商业的25万

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平方“清泉里平改项目”将全面开平路南区新华西道标志性景观建筑,26层

100米高的6万平方米商业粽介体“渤海文化大厦项目”也将于下半年开E.未

来三年内,家计总开工量达到150万平方米,营业额米计超过45亿元。同时,

宝开昌与省内儿他陶业银行作为发起行的“中唐村镇银行”正在迁西必枳极筹备.

注资亿元成芷该股份制商业银行,依托唐山强劲的经济发展趋势.全面涉足金

融领域。

公司法定代去入户健.男,35岁,毕业F大连轻「.业学隘,房地产策划师,

目前就读于北京清华大学』UBA0大学期间选修了I：民建、匚业装潢设计等多个

学科，为以后的发展打卜了坚实的总础.通过公司三年的发展经营,以快速、稳

健的步伐和时市场的锐意开拓,使公司在市场同行业中觥得了极好的口碑。户健

先后获得“全国商品交易市场系统优秀管理者”、“唐山青年创业之星”、“路南区

青年五四奖章”、“路南区安全生产先进I：作者”等荣誉称号.现担任“唐山市政

协委员”“路南区人大代装”、“唐山市青年商会副会长”、“唐山市青年联合会常

委”“唐山市房地产业协会理事”等社会职务。

公司领导审时度势.把握时尚潮流,带领全体员〔齐心协力,勇r开拓,与

多方相关专业密切合作,共谋发展，建迂了一支高素质、高效率的专业化房地产

精英团队。我们的资产管理乘承贯的专业精神将会取得优秀的业绩。

宝升;;，全血承找国际文明居住标准的深遂人文生态内涵.惬阳区域地产行

业领跑地位,怀拥嗫情壮志,正在大步向集技术密集与资金密集「体的房地产

专业服务体系的方向迈进,力争祭筑人居新时代!

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二、项目分析

•项目名称

唐山市南湖“生态商业步行街+低密度住宅+度假酒店"Mil!

・地理位置

项目选址位F唐山市路南区南山北岸.东至华岩路向南嫦伸,西至卫国

路向南延伸，北至闱新西道，南至南湖北岸环湖路，该地块北临唐山传统旺

街一南新道,南临91平方公里的南湖风景区，雄踞整个南湖风景生态区

的武嬖龙头位置，周边生态环境优美.绿树成荫,地块与南湖之间为纯生

态天然湿地公园,为整个唐山目前市场空白的湖景项目.（详见附表）

•项目建设规模

本项目总占地面枳339.4而，规划建设低幅度住宅113390m'、商业

336304m1,物业及其他公建3066m'.总建筑面枳152760ml建筑密度37%.

容枳率2.0.绿化率30%・（详见附去）

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•项目特点

南湖“生态商业步行街+低密度住宅+度假酒店”项目是加山市政府关门的

湖生态城建设规划的青婴项目之一•集多元化生态商业步行街、别富、花同洋房

居住区以及五星级亲湖度假酒店等商务、旅游、休闲、娱乐、居住功能为体的

大型城市综合体项目，充分体现自然和生活的和谐统一。

（1）多元化生态商业步行街:

商业步行街是一座城市的“胃口”和“名片”，它具有巨大的商业价值.

它不仅创造了种安全、舒适的购物环境.同时幻城市的现代化带来了新的刑念

从而推动了城市的发屣。因而成为城市商业形态的克要模式。如知名的上海南京

路步行街、北京王府井步行街等.

本区域分布在地块纵

向中轴线先烈路东侧.占

地120市,主要业态为大

型商场、超市、百货、一

二线品牌5-卖店及小型商

业店铺。设计采用超流

的动感流我理念,由疝至低,从外及内，利用空间及道路的灵活设计及生态环境

的1机结合，加上各种业态的合理公布,形成一个完美的商业购物生态体系。

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多元化商业构成

本地”将突破唐山现行的单一经营的传统模式。融购物,休闲、娱乐、餐

饮等多种服务功能r-体.较好的顺应不同消费层次多元化的消费需求.我们将

启用多个大型粽合性商场井存.流线型商业街穿插其中的设计理念，多元化的业

态布局.良好的商业体系，必将吸用众多商家的投资与人群的聚集性消费.从而

足终形成由南湖区域福射全市的高效靛商业生态中心。

生态与建筑融合

坝目将通过建筑体现特点、建筑

外观生态材料的运用，结合适宜的建筑

技术手段和现代科技手段,本着“百年

旺铺”的标准隹设欧式商业步行街，依

托南湖区域特有的自然环境打造出建

筑掩映「绿树之中的氛I机

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(2)低密度住宅：

低密度住宅是指建筑容积率不大J0.9成套密度不大J-3.5(^/1000平方

米)且层数在四层以卜的住宅。受70年代唐山地震影响.电虑居住的安全性和舒

适性，唐山大多数客群需求均以低矮住宅为主,尤妹是临湖住宅更是市场抢购焦

点且无产品供应。

本区域位域本项目中心纵线先烈路西《11・占地170面,规划设计产品分别为

风格独特且影M摩处的亲湖别里和观景花园洋房,利用自然。人为的完类结合，

为高端客群打造,个静诫、清雅、天然的居住〜受环境。

亲潮蚓兴区南临天然灰地公园，生态、幽峥,区域内设计将湖水引入居住区,

形成唐山独一无二的自然小区内流水系,大向积绿地植被、珍稀树和，、花草一应

俱全,各种块观、雕塑、小品融汇其中.

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观景花园洋房位于别壁区北恻,设计采用入户花园、空中花园、入户电梯、

超大观景露台、270度大开间的高品质大升理念,在产品空间灵活性、舒适性、

功能性、休闲性卜.多元化深层次考虑•同时结合本区域外部生态环境及内部也筑

景观,打造唐山市场坡具价值及高性价比的现此洋房.

本区域产品具得很强的稀磷性和唯一性,此类产品目前为唐山市高端产品空

白点，需求旺盛,为本项目回款及利润提供有利保证.

(3)度假酒店：

根据南湖生态城未来发展趋势及周边配食规划.号虐到本区域为唐山市北至

河北省未来核心旅游区之,拟规划在东南例临湖区域开发度假酒店类产品.本

区域占地50亩,主要业态为度假酒店及相关配套产品,包括各类高级会馆、茶

吧、俱乐部、会议厅、休闲中心等.

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设计引进纯欧式建筑风格及内部中西结介的建筑理念,在酒店装修、配套、

功能、服务.管理各方面都完全按照国际五星级标准打造，为整个闱湖生态旅游

区提供超一流的纯生态度假憩地,同时,源源不断的旅游客群及本区域内部疝端

客群9商业人流，为度假酒店的可持:续性经营及可观性利润提供r1利保障.

・土地权属

由F本土地被列为河北省重点规划建设项目,一请为唐山市最具价值

及升值潜力热上之一，因此是目前唐山市开发企业竞争热点。通过我们唐

山宝升昌房地产开发有限公司全公司日发努力，齐力协作,团结奋进,最

终通过挂牌招标取得本上地开发权；地类（用途）为商住用地：使用权类型

为出让。

•项目实施进度

本项目建设期为5年,第2年开始销佬、第5年开始出为经营.4个项口的

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计算期为14年。第I、2年以住宅类为主先行开发销售.为整个项目周期的资金

流转提供有利的前期保障.第3、4年以商业开发为主,与南湖整体规划速度相

同步，较好的规避仃商业无人气的不艮局面影响,为后期企业及股东利靛作充分

考虑，第5什商扑项目采取半数销件,匕数出租经港的府业经营理念，通过国际

性大公司。业管理运营,实现本项II商业价值利润的域大化.」“终为企业及股东

赢得坡佳的经济利益。

1、城市简介

唐山，是座具有百年历史的沿洵垂［业城市。唐山市地处环渤海湾

中心地带，南临渤海,北依燕山.东与秦皇岛市接壤,西与北京、天津

毗邻，足联接华北、东北两大地区的明玳要地和极其不：要的走廊。

唐山市是河北省经济中心,同时也是未来发展前景最好的•个城市.

不仅是我国京津唐大都市懵的前要组成部分,同时也是我国不要的新型疝

科技I：业基地和环渤海地区中心城市,中国海运中心之和东北亚重要城

市，湾名的现代化生化城市,现代化国际性港口大班市.被誉为北方深圳!

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唐山一中国华北两大经济圈交叉熏要要嘉

现粘2市6县6区和6个开

发区（管理区、I.北区、园区》.

总曲枳13472平方公里,人口

72941万（2008年）。市区面枳

3871平方公惧.人口的310万1

唐山地区2008年城市建成区（含

县城）面枳约420平方公里（再

经过t•年,唐山地区城市建成区

可以达到750——800平方公里），唐山地区城市人口2008年为300万（2020

年可达550万左右），册山中心城市2008年建成区面积为130平方公里.

2020年将达到230平方公里.

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唐山是全国发达富裕充分活力的大都市.I-1时也是我国科学发展的前

沿！在2008年中国一具幸福感城市群众和专家评选中《今选卜誓》唐山

市排名第五,唐山市还多次被管为国家园林城市和国家R生城市及全国文

明城市、中国50•家投资环境诚信安全区、2006跨国公司眼中最具投资潜

力的中国城市”称号!

改革开放以来,我国由南到

北出现r三次电要胎越,so年代

我们记住了深圳:90年代我们记

住了上海浦东;新世纪我们将记

住梅山I

2、历史文化

唐山文化底蕴仁厚,人杰地火。“不食周菜”、“老马识途”、喊继

光“改斗”等典故都发生在这里。唐山是中国评剧的发源地•评性、发影

、乐亭大鼓被誉为“冀东三枝花”，在国内外有着广泛的影响.清东咫是

我国现存规模城大、建筑体系最完整的皇家陵地，被列为世界文化遗产：

还有长城关陶、景忠山、菩提岛、金银滩、李大钊纪念蚀及其故居等众多

人文自然景观，现在都已成为旅游的好去处。唐山饮食展京东菜系.蜂蛋

麻糖、棋子烧彷、万里香执料等特色小吃火有盛名。这里人才辈出,享誉

世界的文学巨匠、《红楼梦》的作者曹可萍祖籍是唐山丰润人：中国评剧

主要创始人成兆才出生在唐山的人南县：中国共产主义运动光阴、中国共

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产党主要创始人之丁大钊的家乡在唐山乐亭县•唐山人民勤劳智慧,坚

切不拔,富r创造精神。在长期限命和也设中,铸成了开滦矿工“特别能

战斗”精神、西铺“穷棒子”精神、沙石峪"当代愚公精神”、还有在抗

庭救灾中凝成的伟大的抗疾精神,还“科学发展的“他的甸精神”.这些

都是伟大的唐山人民宝贵的精神财宫.

3、城旧环境

唐山是庭后堀

起的新型城市，城市

功能分区明确，市政

设施配套,环境清新

优美，现代化水平较

即城市自来水普及

率、燃气普及率、污

水集中处理率、供热普及率分别达到100%、98%、95%和97%,均

居全国同等城市能先水平.1990年班山在全国第个荣找联合国“人居

荣誉奖”.2004年获得联合因“迪拜代际改善居住环境最住范例奖”。

唐山交通四通八达。与北京联合建设的唐山港京唐港区.己与国内外130

多个港口实现通航,跻身全国港口10强：唐山港种妃甸港区深水码头一

全面开1.建设,进展很快，已经到达年乔叶能力3亿吨以上！京哈、京秦、

大秦三条干线铁路和京榆、梅秦、京唐三条国道穿境而过,京沈（唐山段）、

唐津、唐港、唐普.承唐.沿海.迁曹等多高速公路交织成网.环城立体

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互交,构成了『常便徒的现代化交通网络。现在宙山国际机场也已经投入

使用,唐山现在的交通更始便捷,更抑人性化！

唐山2008年起,以“四大功能区”建设（曹妃甸国际生态城、凤凰新

城、I'IJ、空港城）为我点的现代化大规模姑础设施建设格局己经

形成。唐山曹妃甸国际生态城（唐山与瑞典意大利荷兰新加坡等合作.全

国只有上海浦东中英生态城,天津滨海新区中新生态城可以与之相媲荚）

到2020年，将累计投资一万亿元，建成座120万人口的世界一流的生

态城市、港口城市、示恒性城市、国际性城市和环渤海中心大都市，这座

由智感的唐山人民建设起来的国际生态大都市，回答了未来100年甚至200

年后世界城市发屣的方向!2008年已经开始实施路.水、电、讯等配套设

施L程,2009年将完成新城造地15平方公里，解海大道、曹妃甸行政中

心、高档住宅区、

各种星级酒店和

而规格的体育场

馆等大批塞点项

目约50多个（3000

亿元）已经加畸启

动和开E:巩叔新

城熄划面枳23平

方公电,是具有商务中心、文化中心、金融中心、总部基地等功能的现代

化标志性新城区•市政基础役施1：程、公建、世界巨头投资的商业及高档

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住宅项目2009年进展得如火如荼;—-911—.

il）民中心、休闲度假胜地、在全国有很高知名度的文化创意同区和生态型

示范新城。扩湖I程、环城水系期、遗址公园、环湖城观大遒，封山绿

化、开海国家丘山公阮等L与2008年炭已经完L，巾民中心、1.人文化

宫、雨湖英食城，高档住宅楼、

寸字楼，五星级大酒店、福科技

装备制造业产钟闰和动漫从地以

及平房改现代化楼房等项目〃

2009'IC”卜：:九空港城规

划面积20平方公里，是以高新技

术产业、现代物流业、现代服务

业等新经济产业为支拽的国际化、创新型新城。概念性总体规划已经完成.

村在搬迁改造、市政基础设施建设在2009年已经开始全面启动了。

4、城市经济

改革开放以来,唐山国民经济和社会各项事业迅速发展,综介经济实

力壮著增强•由「1976年大地震的原因，改革开放初期,唐山处广边恢

复边建设的时期；1986年恢红建设她本完成后,唐山经济发展蚣入了快车

道】1988隼全市国民生产总价也现，第个翻番：1991年/现了第,.个部

番：1996年跆入全国粽台实力50强。2001年生产总值登上「亿元台阶；

“卜五”期间•全市生产总值年均增长12.7%：2006年国民生产总值达到

2361.68亿元：人均GDP329万元,全部财政收入264.29亿元,均居河北

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省首位。1988年,唐山市被国务院批准为沿海时外开放地区，对外开放初

步形成了全方位、多层次、宽领域格局。“十五”期间全市累计实际利用

外资14.22亿美元。在经济发屣的同时,精神文明建设和各项社会事业全

而发展，1999年、2002年、2005年先后•:次荣获创建全国文明城市［作

先进市、1994年、1997年、2000年、2003年四次获得全国双拥模范城、

1995年获得全国口生城、1999年'2003年获得全国园林绿化先进城市、

2001-2001T狭力全国社会治安综合治理【作优秀城市等㈤家木普称I；

人民生活总体达到小康水平。2007年,唐山市地区生产总值2769万元,

较上年增长17.2%.全市人均地区生产总值3；889元，较上年增长139%：

2008年全市实现地区生产艳值3561.19亿元，进入了国家三千亿元俱乐部.

比上年增长131%.全社会固定赏产投资完成136132亿L.比卜年增长

313%,全年实现社会消费晶零件总额809.76亿元，比上年增长24.8%,

全年实现进出口总额9L99亿美元,比上年增长77.2%.全年实际利用外

资863亿美元，比上年增氏294%,K：中外商直接投资8.36亿美元,增

30.2%.全年共接待国内外游客960.95万人次,比上年增长25.6%,旅

游总收入47.98亿元，增长34.4乐全年全部财政收入40582亿元•比上

年增长22.7%.全年城市居民年人均可支配收入16382元,比上年增长

15.1%：农村居民年人均纯收入6625元,比上年增长13.7%。

年末全市总人口729.11万人.比上年末增加175万人，K：中市区

305.53万人,增加1.93万人。

BS«宅升昼

2003-2008年社会固定资产增长情况示意图

2003年2004年2005年2006年2007年2008年

社会固足资产（亿元）增长趋势

2003-2008年GDP增长趋势

200A2008年CDP增长趋势（亿元）

BS（£宅升昌

唐山市2003—2008年居民年人均可支配收入

200s4J0084城中居艮年人均可支配收入愀配（单位:元）

5、未来发展

日前，唐山己经进入全面建设小康社会、加快推进社公主义现代化也

设的新阶段,唐山今后的发展面临着非常好的机遇.省委、省政府对W山

的发展寄予库望，明确要求唐山成为全省经济中心.唐山困绕全面建设小

康社会目标.।限持以科学发屣统揽经济社会发展全局，充分发挥区位、资

源、港口及河洋优势,抓住酉妃甸I：业区开发建设的空前机遇，解放思想.

与时俱进.创新务实,侪历争先,深入实施外向带动、科教兴市、城镇化

海洋化和可持续发展战略，加快经济结构战略性调整，完善社会主义市场

经济体制，优化发展环境,保持社会稳定,全面建设社公主义物质文明、

政治文明和精神文明以及生态文明,构建和谐唐山,।笔持以人为本.不断

提高人民幸福指数,唐山市现在已经走在了全省的■前列!

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地产市场分1

1、唐山房地产行业趋势分析

唐山房地产市场轴起P2002年兴盛1-2006年,由♦庸山距离北京较近相对

地理位置优越受北京影响较大，2006年唐山房地产市场繁荣火爆大他房地产项

目狭批,开发商开始向社会公开接受现金预定.

2007年对于唐山房地产市场来讲可以称得上阴位的•年.政府强制调整市

场众多房地产项目纷纷下勺或停止相关手续办理市场一度出现真空现象,导致二

手房交易般迅速舞升交易价格狂飘情况.

2008年，山政府响应河北省政府要求.开始启动一年大变样工程,瞬间唐

山进入了翻天内地的城市拆迁改造阶段,由丁新房也设周期较长所以二手房、ffi

货交易市场越好,但受市场规里情绪影响三、四季度二手房成交最有所萎缩,成

交价格略有下滑.2009年的若市场需求枳埸过多及全国性回暧趋势影响,F

房在季度成交价格明显上扬.

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受城市拆迁改造影响•唐山目前租赁市场价格处「较高位置.历史唐山租赁

市场均价以：居为例月租金8.7—10元/■'之间，目前唐山租赁市场均价以:届

为例月租金15.578元/m：涨幅高达32%,由于:缀市场卜要以投资为目的为主.

价格浮动越大表示市场需求也随之增大,租赁市场租金飘升主要有以下几种情

况：

第一,城市大址外来人口涌入；

第二.城市大范围拆迁改造：

第三•市场商品房价格过高：

第四,市场商品房开发量较少。

目前唐山正处「城巾拆迂改造阶段城市大范出拆迁,同时受2007年市场女

空现象的影响导致目前拆迁址增大商品房供应可略少且受房地产市场观望情绪

影响所以守致租金狂飒的因素。

通过以上分析可以看出目前悔山拆迂改造的部分居民均采用回迁安置的办

法进行补偿，也就是说拆迁原址居民对地缘性考虑较多。

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但从市场从供给方面来汗,唐山房地产发展步伐尚处「初级阶段•市场竞争

还不是很激烈：对「房地产企业来说.通过专业化程度来提升经济效靛的压力还

不是很大，从而时小坝目的开发提供了个乩好的市场珞础。

2008年河北主要城市建成区在售楼盘均价

唐山石家庄保定张家口

从经营方面来讲,房地产市场细分的程度不高,不同区位、小同档次的住宅

坝日没1明确的域目定位，更没仃严格的客户细分.我至在房地产销售价格上呈

现出“同行共议”的定价趋势；同区的在售项目的销区均价和项目档次几乎都处

「同一区间；市场的规范化程度不高,与房地产相关的一”配套措施尚不健全，

营销执行乏力等均反映出唐山房地产市场专业度有待提高。

目前房地产的销售价格和所对应的产品、服务等严童的不匹配,从产储和服

务等的仙度来乔唐山市场还仃很大的发展空间,现阶段价格的波动是市场理性的

回归,而追求产品的精致和涡足客户的多方面需求才是追求利润和提升价格的根

本,才能在日趋冷静消费的市场环境中稳步去化.

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综合上所述，结合唐山经济情况分析，以及唐山目前房地产项目

和唐山二手房交易市场的发展以及判断；

上未来唐山房地产市场发展将在一段时间内延续这种不规范状况；

，价格方面受环渤海经济圈未来发展潜力的影响和供需矛盾还将继

续保持高位价格।

上从市场产品角度讲产品更新速度较慢，符合市场发展需求的产品

较少，但随着唐山城市化进程的加快，市场空白较多，唐山房地

产市场今后具有一定的长远发展潜力.

2、整体市场运营情况

1)房地产开发投资完成情况

2008年1-10月份唐山第三产业完成投资321.07亿元.I同比增长8.7%,房地

产开发完成投资75.11亿元,增长366%巽中房地产开发完成投资3%山市第三产

业完成投资的23.4%可见唐山日前城市房地产开发状况良好，其原因主要是由于城

市目前城市处J唯体拆迁改造阶段,所以未来房地产市场开发状况将持续看好•

2)2008年计划土地市场供应量

供应商品住房用地258公顷•其中，普通商品房项日用地91公顷,城中村

平改项H用地52公顷,危旧房改造项II用地107公顷,双限房项目用地8公I如

供应保障性住房用地15公顷.

3)2008年计划住宅市场供应量

Bse军升昌

2008年,也设商品住房5.22万套,建筑面积447.7万平方米；建废保障性

住房0.98万套,建筑面积57.6万平方米,其中,经济适用住房0.67万套,建

如fit枳41万平方米,廉租住房0.19万套,建筑面积6.5万平方米.

4)唐山未来市场计划供应量

2009年,建设商品住房2.96万套,建筑面枳25652万平方米：建设保障

性住房589万套,建筑面积51.88万平方米,片中.疑济适用住房0.75万套.

建筑面枳15万平方米,廉朗住房0.11万套.建筑面积6.88万平方米.

2010年至2012年,建设商品住房7.04万套,建筑面枳614.48万平方米;

建设保障性住房2.3万套,建筑面枳140万平方米,其中,经济适用住房19万

套,建筑面积120万平方米,廉租住房0.4万套,建筑面积20万平方米。

5)2008年目前市场供应

根据市据数据线计凤凰城、商新区、中心区、旧城区的在售项目供应量以及

在售项目后续供应量统计后制得下去.

可传前期余而

以目名称总体*目前开发微已售圜枳2009年计划供应・

枳枳

反及世嘉5610461613

香木林40181442212

椅相大道191183389

景泰帖怵556184.513537617

鹭港110415101.568511.5

东方银座12.910642.96.9

瑞景国际4.74.74.30.400.4

天元困际221.50.500.5

杵植©湾1010010010

翡翠城7.27.252.202.2

Bse军升昌

金色说城2.82.82.60.2002

尚品名都2210461218

育年汇2.32.30.3202

用就居11.511.5011.5011.5

景春御苑16161.30.3003

合计387.6160695.565.1227114.5

（此数据来源r•房地产相关网站）

未来市场凤凰城区域的供应量将继续领先于其他区域，但随着其他区域项目

的后级开发蒜新区、中心区J日城区供应盘将明显增加,2009年市场供应址114一5

万平方米。

6）2008—C009年潜在市场供应量：

班若•未来唐山城市化进程的加快,城市建设力度的加大,根基市场调研数据

统计2009年内新增可获得销瞥许可证进入市场销售项目有t东旭花园、高弟花

园、富丁堡、六湾、金阳华城、金港国际、紫御山庄、荣泰尚都、君瑞花园,共

计销售面枳72.2万平方米.

Bse宝升昌

潜在供应项目体量5m'）

梧桐大道、尚品名部、管木林、蜀港小户型产品、景泰翰林、瑞景国际（洋

房）、曲翠城:期等项目后续产品也将在2009年进行销售,共中部分项目后期

销售面积将累计到更久之后,加之2009年新开盘项目共计72.2万平方米.预测

未来市场投放量为186.7万平方米

7）房地产交局情况

2007年，我市中心区商品房flm面积79.73万平方米,存仙居交易血枳36.89

万平方米；2008年,我市中心区俯晶房预件血积55.79万平方米,同比减少

10.44%；存址房交易面积18.2万平方米,同比减少46.16H：商品住房平均销/

价格1356心平方米，.F住房平均成交价格1779元/平方米（以上数据来源政

府统计部门）.商品房和丁居成交量萎缩,交易价格比上半年出现了,定幅度

的回落,购房人对市场预期信心不足.持币观里氛围较浓.

Bse宝升昌

8)期房项目情况

受市场现望情绪影响目前唐山市内预辔商品房均不接受现金预俗，只接受意

向签约，其主要问腮在广开发商时市场未来判断不足,时自身财务管理能力不足.

号致尚未制定未来介理开盘价格。通过目前市场情况可以看出宙山房地产正在向

买方市场过度。

典型个案去化分析«)

q公、&F八⑥翁q

BS（£宅升昌

9）城市目前人均供应面积

根据市调资料数据统计未来唐山市场将浦化凤凰新城、高新区、中心区、III

城区合计114.5万平方米的现有楼盘后续市场供应址.通过对市场潜在项目的分

析数据统计.准备投入市场的项目总合约72.2万平方米,合计未来2009年唐山

房地产市场供应量为186.7万平方米,按照人口去化理论推导届时人均销售面积

将达到1.21平方米,同类比环劭海经济圈城市

天津人口521.7万人均销售面枳1.55（城区项目811万平方米）

秦皇岛人口80.61万人均销售面积2.41（城区项目195万平方米）

西岛人口239万人均销售面积1.33（城区项目320万平方米）

烟台人口170万人人均销辔面枳1.82（城区项目310万平方米）

环渤海经济圈主要城市人均销售面

积

2.5

2

1.5

1

0.5

0

唐山天津青鸟烟白秦皇岛

根据目前数据显示，唐山人均梢售面枳在Im类环渤海经济阍城市中人均销售

面积指数较低,所以从长远角度讲未来唐山房地产市场仍有定发展空间。

10、房地产市烯泡沫测量

中国房地产市场的泡沫已经破裂，这个泡沫破裂之后其状之惨烈大家已经有

II共脐门同时也带给后人无限的深思,这时期相关研究机构都开始针对泡沫进

BS(£宅升昌

行相关研究，研究角度分别为房地产价格角度,房地产投资角度、收入角度分别

对此进行研究判断“

将根据以上-：个角度分别时唐山房地产市场进行泡沫测M以求唐山房地产

现状、本质、未来发展走势.

▲房地产价格角度测通

一泡沫经济是也拟经济。实体经济偏向程度的反映,从宏观来看,泡沫

膨胀的程段取决于经济增长速度和对经济增氏速度的偿期

■■实体经济是康拟经济的载体.房地产泡沫也是如此，因此可以用房地

产价格增长率与经济增长率进行比较

■•实体经济是虚拟经济的毂体.该指林能反映出虚拟经济相对实体外济

的偏离度

■■一般指标值在1以内限于合理范1-2泡沫预警：2以上用价废涨泡

沫显现

。7年唐山房地产价格指标H.93进入颈，区域：，

通过该专项研究后我们发现唐山厉地产价格明显处「泡沫预警期的最高阶

段,并II仃向史高阶段发展的趋势.那么也就是说目前唐山房地产泡沫中价格起

到一定的因素。

BS(£空升昌

上房地产开发投资角度测小

诙

指

标

是为判断足令行在对未关房价预期过高而出现房地产投赘过热现球

根

据

投

资般指标值在10%以内M卜介理他明1*15%泡沫伯警：15%以

预

期上房地产开发投资泡沫发现

来

设

计

的

07年・山房地产开发投资占GDP比■妁为2.2%,仍在合理范围

，1•

通过对唐山房地产市场开发投资角度测址后发现07年唐山房地产开发投资

占GDP比武约为2.2%该比菰极小虽然属「合理范惘内,但作为一个正在处于城

市催体拆迁改造阶段的三线城市来讲该开发眦过小将引发房地产价格泡沫。

，房地产收入角度测世

BS«宝升昌

根据市调河卷数据&示，H前唐山家庭月收入3000—5000兀的比重占受访

人群的35%,5000—8000元占21乐8000元以上的占6%,受访市民家庭月收入

的为：4500元

结介以上数据分析,目前唐山房地产市场泡沫上要来源r价格泡沫.但通过

恻面角度分析2007年房地产开发总投资3GDP比求较小,证明2007年唐山房地

产投资领械小也就是说扎开发M极小,更加2007年唐山房地产开发出现「真空

状态,正因为以上两点因素导致2008年唐山目前房地产价格泡沫的主要倏因,

因此从开发风险角度来说.拥行而端客群的商端住宅产品更具市场抵抗力.

11）市场供应项目销11分析

11.1价格体系分析

区域均价《元/m，）

凤凰新城7333

高新区域5844

中心区域6845

旧城区域1326

Bse宅升昌

各M域均饰（兀/nf）

8000

7000

6000

5000

1000

3000

2000

1000

0

从网城高新区中心区名城区

通过对目前市场区域价格均价得计算可以得出如下结论：

4风凰城均价达7333元/位居四大区域之首.八:主要原因是区域距离远

洋而圈较近，目前配套仍然以远洋商圈为主,因为该地区为唐山重点发展区

域之一发展潜力巨大，该区域项日均为中高档楼盘,所以均价较高。

4高新区均价583兀该区域主要为相关产业配套，餐馍娱乐设施为匕

房地产市场投放址较少且以平改坝口为主，但耒来随若读区域建设的不断成

熟,势必将成为唐山房地产发展前沿.

4中心区均价6815几/m'H前新开发项目较少，均以2006年期间开发川目为］,

价格较高仅次广风网城，目前该区域内坝目均进入二期销仰或尾盘销竹阶

段,随存未求城市格H的变化，南湖生态城的落成，以及该区域内新开项目

数址的增加，势必成为唐山坡高档住宅区之，•

44城区目前开发项目较少,该区域在售项目只有陶然居但未来推盘量较大.

Bse宝升昌

11.2典型项目价格走势

置港价格走势（元/nf）

该项目属F唐山较为特殊项目，由于唐山房地产市场2007年年底出现真空

现象，导致2007年12月价格调整懈度坡大,差价达到2350元/■'但随后房地产

市场出现观里态势•2008年5月鹭港被迫价格下骑700元,但开发商为了保证

企业整体信誉以及后续产品销售情况,所以将价格自维持在6800-6900之间,

根据日前市场情况未来该项目价格将仍保持目前价位.

:翡翠城价格走势（元/m'）

07年1月08年7月08年11月

BS(£宅升昌

班翠城2007年1月开盘,均价1850元起,开盘后销竹状况R好,却无故停

止销售从新封盘,近期该项H推出了约10套左右的期特价房均价3880元/平

方米销件异常火爆，经过分析该项目一期尚未销件完毕,随着二期I：程进度的完

华该特价房活动是为门采底市场，并缓解目前资金压力.胞若I：程进度的加快后

期该坝mu能还会出现特价房进入市场或丸他形式进入：下房市场销住,该项目

“能会采取现房俏仰的模式迅速白领:市场消化产品氤得较高得利润。

匕要项II价格衰:

项目名彝梧桐大道陶然居尚品名都香木林景春翰林

均价80003850560075006700

11.3市场产品优惠政策

项目名称优惠政策

风凰世嬴一次性付款即打九折;均价5700兀/平

饱誉彩苑购房者有九三折的优惠,起价7000元

尚品名都一次性付款优惠80元

东方广场现阶段每平米优惠300,次件全款每平米再优恚300

陶然居次性付款年平米优思200元;起价3850元/平

左岸公园首付10万元优惠200兀；卜周开始泞付10万元优惠150元

鼎旺国际社区许付50%优惠3%;次性付款优惠6%

BS®宅升昌

目旃唐山房地产市场出现了相应的降价策略.价格距离需求心理价位越来越

近证明房地产开发商已经觉察到了价格影响市场情况,但是由于项目成本构成不

同所以行的项目价格浮动也不会很大,但可以采用补仓的形势来涡足净现值快速

归零从而做到滚动开发的目的.

113仰格构成分析

根据后调资料显示,梧桐大道土地成本价田前是唐山最高价格每亩土地成本

价384万元,折合楼面价平均每平米约2203元，由「梧桐大道期开盘产品中

<126层高层和花园弹房所以根据经验将高层产品全部成本估算为6003元,多层

洋房全部产品成本估算为7000.

格削大道高层均价H前8000元,洋房均价11000元.

结合成本估算以及目前该项目两种产品均价我们可以料出以下结论，

，高层产品利润已经降至较低点

，洋房桶分产品利润较高

i市调人员对梧桐大道进行暗调显示目前梧桐大道一期高层部分对外宣

踪已修基本售缪，只有花园洋房尾盘可倍且三期已经开始预售.

从以上内容结合梧桐大道价格机成数据分析，梧桐大道高层产品受价格影

响进行策略性封盘，销售很不乐观，相反前期花园洋房销售火爆，目前该项目

也只彻靠预辔三期定金和尾盘洋房的销售来解决现金流问题，这也为本项目的

花园洋房产品提供了一个有力的可行研发数据.

BS(£宅升昌

ii.5未来市场价格走势st测

目前市场侑传楼盘中2008年中旬开盘的项目价格浮动基本不变.主耍原囚

是乂蓄水期间接受大盘现金预定，为了保证开发商自身利润空间、品牌形象均为

出现如花港类似的价格浮动,但大部分项目均采用推广活动这种暗降的手段进行

调整价格。

目前市场主要原因是主婴以拆迁平改坝口为主,土地成本相对较低且建女成

小杜杰一•致，由「唐山2007年房地产市场出现的真空现象,导致大部分开发商

为了追求高糊利润而自目的进行产品生产镐仰，所以目前宙山房地产市场出现了

一定的价格泡沫现象,唐山市区内房地产项目共计20个,均价7028方平方米。

但随若唐山城市化进程速度的加快、城市结构随之变化、上地市场的不断完

售,未来唐山上地市场将出现以招拍挂为主的案地的形式,相时唐山房地产市场

价格将有所调辘。

凡次随着全国的房地产市场泡沫的破裂.“降价、恢情回馈、房价饿杉陆”

等明降暗降下段已经成为房地产市场H前口头语.唐山受环渤海经济圈影响市场

也出现了相应的观望情绪，众多开发商为了保证共现金流,推由了特价房等明降

或暗降的促销方式,例如翦翠城的十余£：3880元/平方米的特价房迅速被市场消

化,这说明了价格L1经是购房者的首要考虑事项。

随着国家宏观调控以及房地产市场不断规苑调整，未来市场将会逐步恢嵬

健康发展状况，随君国内经济的调整土地成本的增加、建安成本的增加以及各

种配套费用的增加，未来房地产市场将会回归理性“一分价钱一分货”，但就目

前唐山房地产市场状况来看，形势不容乐观开发商应当有准备提前做好价格战

BS(£宝升昌

的准备，做足净现值类产品才是赢得目前唐山市场的首要任务•

为高端产品，以规避大众竞争带来的不良后果.

12,高端住宅市场分析

唐山房地产市场目前在田坝H均出现R好的销辔业绩销售率较高，倡相关市

调人员对其进行专项公关后得知,由「唐山房地产市场2007年真空状况所致目

前市场销仰项H均为2006年5期产品,盘极少・II在更早期间就已经开始接受

现金预定,所以寸致项目开盘后销件火爆的现象。

在售典型项目销售情况表

项目名称蓄水时间开盘时间开盘销售率目前销售情况

卜制大道1

2007年2008年3月20%24%

香木林2006年2008年3月60%61%

景泰翰林2006年2008年9月30%10%

尚品名都2006年2008年9月30%41%

1西㈱城1

2006年2007年6月90%93%

该图表反映出各项目开盘后的销售情况均不理想销售率不高，殿高去化率

11个百分点坡小去化率3个百分点,通过以上楼盘反应情尻可以得出，前一阶

段唐山市场期房供应较少，销售情况较好，由于受到2008年大势影响，目前唐山

房地产市场出现了低迷情况，为了更加了解饨高端住宅市场动向及摸清市场脉

象,我们进行了大量的市场调研工作.

Bse宝升昌

物业类型趋向

高档别般尸南档公寓

16%

一-花园洋房

80%

根据市场调研数据显示80%的高端受访人群地择花园洋房，16人群选择高

档别型，卷人群选择高档酒店式公寓，根据建筑学以及建筑成本进行研究后表

明，甘通住宅成本较高•且风格化较大、具务一定市场空白性的高嵋住宅产此,

就目前情况而言未来市场将有很大的消费潜力.

制约因素（%）

无理想高端产品

价格过高

贷款利率工程质显

Bse宝升昌

目前唐山房地产市场出现的观望情况调杳显示，受访人群认为目前唐山无

理想高端居住产品的占受访人群的80%,市场影响的占受访人群的11%,

见制的高端群体南房的主I因素为产品稀缺.

客户意向价格区间

根据市场调研显示，普遍接受均价为8000—12000元/平方米之间，其中

8000—10000元/平方米占受访人群的55、、10000—12000元/平方米占受访人群

的40%,唐山房地产高嫡布场目前情况受价格影响较小.

通过以上对产品的分析以及市场调研数据的分析可以得出如「结论：

4受河北省三年大变样的政策影响，唐山开始进入城市拆迁改造，平改危改等

项目相维投入市场，导致普通住宅期房销售火爆,高端别鹏类产品稀缺.

4唐山由于受到环渤海经济圈影响较大，2006年出现了期房销售火爆的情况,

加之2007年唐山房地产市场受市政府政策影响出现了真空现象，一手房项

目市场较少，二手房交易价格借机攀升的事态，导致20