东莞某项目营销推广方案

XX花园2010年营销推广方案东莞XXXX花园项目组2010年1月>>宏观市场分析>>区域竞争格局>>

2009年总结>>

2010年营销之道XX花园营销推广方案目录localizationreported2010年风云再起政策面：年初政策频繁出台消息面：股市一度调整，央行准备金率短期两次上调市场面：消费者观望情绪浓厚，销量大幅下跃12月7日，2009年中央经济工作会议结束，会议提出明年经济走势和楼市方向：保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。增加普通商品住房供给，支持居民自主和改善性购房需求。加强廉租住房等保障性住房建设。解读：会议提出维持政策的连续性和稳定性，而积极的财政政策和适度宽松的货币政策对于楼市来说是中性偏利好的。总体来说：楼市政策总体稳定“有保有控”，保民生控制投机、投资需求。其次是在着力保障和改善民生方面，将“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”。其后，近期中央针对房地产调控政策频出，首先“二手房交易税费二年改五年”、其次是“国四条”、然后是“开发商拿地首付不低于50%政策”……开发商拿地首付不低于50%12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时。“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一,五部委加强土地出让收支管理是在14日召开的国务院常务会议后,推出的第一个具体调控措施.国务院：遏制房价过快上涨势头

国务院总理温家宝11月14日主持召开国务院常务会议。会议认为，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议同时提出了四条具体措施，简称“国四条”

增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设。中央的态度决定了2010年整体楼市的发展趋势市场再度进入调整期

政策调控将加大力度收紧信贷加大税收加大供应相比较与2008年的调整2010年的调整有着不同的外部环境和内部条件2008年正值金融危机的巨大冲击，经济陷入调整而2010年我国经济已经走出低谷，开始持续复苏

2008年调整市场的悲观情绪主导2010年的调整市场情绪偏乐观2008年的调整面临高位的库存压力2010的调整面临的是库存的低位和持续增加的新增供应2008年高库存下是开发商的恐慌、出货意愿强烈2010年库存低位到新增加大使得开发商出货意愿由弱增强2008年经济调整带来的是购买力下降和消费投资意愿下降2010年经济的持续复苏加上通胀预期的加剧购买力和消费投资意愿的持续回升2008年货币政策是从紧的，经济通缩、出口大幅下降，人民币升值放缓，热钱流出大于流入，市场流动性紧缩2010年货币政策有所收紧，但还是相对宽松的，在通胀预期、人民币升值预期下，热钱大幅流入境内，市场流动性较为宽裕；2008年调整来得比较突然和没有准备，投资资金大多高位套牢2010年调整预期是有的，同时投资客大多在2009年趁市场回暖套现离场，套现的部分投资资金势必等待机会重返楼市或寻找其他投资方向宏观市场预期研判成交量同比2009年会下降，但好于2008年；高位运行的房价存在回调空间，但很难出现2008年的深幅回调；一线楼市投资资金仍然较为活跃，但流向发生变化，同时操作周期延长；二三线高位运行的楼市投资资金更多处于观望，等待房价调整再度出手；库存经历低位后逐步回升，整体供需状况由供应偏紧趋向供需平衡；政策预期先紧后松，楼市表现先抑后扬，供需在上半年表现平抑，下半年有望逐步放量，房价经历短暂调整后恢复平稳增长。开发商2010年业绩目标普遍高于2009年，目标任务压力较大，出货意愿相对较强，在卖方积极主动的情况下，市场需求有望得到更加充分的挖掘。区域竞争格局09年东孝莞房桨价并讽未追园随大厦势飙必涨，屑相对叛保持划理性庭，增光长平卖稳成悼交量体接近07年水躬平09年东贱莞全透市的替住房裁均价谈不足60北00元/㎡；城侮区住离房均腾价不身足70快00元/㎡，中朱心区60母00元/㎡以下听的普酬通住炸宅仍现然有初较大唐的供盯应；09年在选售成胜交项滔目有25苦7个，揪全年愈新建勾商品袖房成编交量甚为59雄2万㎡楚，较20述08年大浸幅增荣长56郊.0阁%，几阔乎接黎近20阳07年市匠场高飘涨期挎的成跨交量反映梳出20涂10年的宵东莞世楼市顽进入鸽新一浆轮房森地产授开发千热潮蹄，才全市筛商品偷房潜挤在供隶应量异为80裙2.游4万㎡进，与20拜07年的陡新增筹供应旧量相厘当。怒与20革09年对糠比大夜幅增维加；20询10年全圆市商讯品房奖供应李总量伐（截冲止20拼09年末眉存量闪、20嫩10年潜车在供喊应量修总和膨）达畅到了13辆88盯.4万㎡疯，其谨中存蓬量为58倾6万㎡迎，增生量为80域2.驳4万㎡蚀，随命着20丸10年新刺增供哨应的腊陆续蝴上市轧，后禁市的疲供应黑压力胸持续写加大荣，市惯场竞旁争进衡一步勉加大趋；潜在扒供应乏大幅蛮放量尽，20捕10年竞述争激门烈20羞10年区邮域市践场“彻风起光云涌瞧，诸僵侯争朽霸”——中心岔区域讽、白地沙片县区、吗新联薪片区壁竞争恰激烈梁，XX进入层历史菜竞争肉最激沸烈时页期产品类型供应项目新增供应备注30-60XX1号\XX广场约650供应适中61-80XX项目\XX广场约800市场竞争主力产品81-100XX项目\XX广场\XX城堡\XX公馆约850市场竞争主力产品101-120XX项目\XX广场\XX城堡\XX公馆约1000市场竞争主力产品121-140XX广场\XX城堡\XX公馆市场竞争主力产品141-160XX城堡\XX广场\XX公馆450供应适中161-200XX城堡280供应适中整体供应约计4030套周边习项目璃产品怒概况20步10年XX将进棍入历挡史竞认争最魂激烈淋的时检刻未来纸产品垒供应询，以61记-1抬40平米眠的两烫房及输小三镜房及定改善既型三滨房产炒品居少多对XX花园B户型腐将形枪成较处大影红响，E、F户型弃影响当有限XX广场娇户型莫面积畏区间射为32堵—1他04㎡；其中70都—1亲04㎡两房北、三败房产萍品占奖总比确例52啦%；32驾-4昨6㎡公寓厚和一押房占48比%公寓扒所占伯户型佩比例盯最大麦，达受到65％，占但销询售率泰却最峰低，浓仅29％，区显示XX市场秘对公破寓产米品需瞎求不通足；相反们，88弟-1条04㎡三房丸销售宴率较监高。

面积套数比例公寓32—35㎡29665%两房70-77㎡4219%三房88-104㎡17614%四房140-18017811%合计32-104㎡1145100%XX晚XX广场预计20驳10年5月上圈市XX基·X冬X城堡

面积套数比例销售率小三房78—85㎡42028.38%27％三房98-110㎡78052.70%11％四房129-138㎡28018.92%10％合计78-138㎡1480100.00%户型弟面积潜区间福为78家—1疾38㎡三房芬为主产，其辅中98诸—1悠10躺㎡三房堡产为蜘供应距主体殊，销音售率浴居中佣，而烦小三踏房产告品销牙售率正最高障，达误到27％，示显示悠市场脂对高汇赠送死率产台品的恋偏好浩！XX崭·X基X公馆XX公馆策一期35济5套仅喉剩26套，征二期28租8套于1月23日推删出，尽以75听-1汪35㎡两房、承三房训为主见，后匪期14喝0-考16到0㎡大户公型预10月上解市晨；户型两房三房四房复式面积区间75、9090-130160200、250套数50249306户型套数比15%74%9%2%销售率80％96％100％80％XX地价握再创扣新高XX地王别带动却区域袄房价塞上涨碰，中席心区咸最受贺益20新10嫌G0心09和20奖10粮G0枣10地块对用地协面积尤为60紫57尸0㎡容积逼率不欲得高属于2.得5，建摩筑密祖度不回得高问于25瞎%由起恳拍价孟为3.损02亿，慨拍到7.黑9亿元实现柜楼面供单价52悦17元/㎡，里远远蛙超出XX甚1号当欲年楼华面地协价35陵13元/㎡XX想“血战娘”世就博旷，XX钢XX否XX昨“壁上抱观”东莞向市XX房地借产有碧限公满司、住深圳XX房地版产有仁限公的司、魄广州XX投资散有限繁公司倡、东奔莞市XX房地璃产投探资有溉限公沫司、XX房地振产（友集团嫌）股摄份有息限公夜司、管东莞臂市世爹博建婶造有桑限公骑司以导及来丸自佛宾山的禾组团制公司犯参与行了竞侄拍区域馆市场手小结20体10年XX市场误竞争睬激烈策，供瞒应量亏高达32怀.5万㎡,4欧00恶0余套卧；20聪10年住判宅供锹应主篇要集豪中在60融-1弄40陶㎡，大呜户型稳供应缺偏少敬；20冤10年上添半年姑主要贱以存壁量房蓬消化雹为主哀（XX城堡撞、XX公馆窄），脚下半夕年新爆项目峰供应钩占据著壁江测山（XX广场螺、XX项目摘、XX地块际项目棵）；20六10年XX中心垮区开非发火绣热，帆将成刮为市渗场关觉注的交焦点窗；XX进军XX市场棵，将奶带动XX房价勇上涨它，其斧中中园心区岩受益下最大贫；XX花园20家09年营溉销工脉作总醒结一期跳礼谢误全城疫完美枪收官二期凝接受旨咨询二期破盛大暂开盘XX首席欠花园假社区3月4月4.诱185月低密短度皱海刷景裳现党楼6月直望佛珠江葡楼王震撼登场12月绝版串楼王幼最后撞两栋12月部分嗽营销壶节点般回顾3月初速，二零期诚限意客僻户几庭乎为冲零通过榆强势倡的线支上推识广和纲线下幻玉炒作谱，将放项目隙推到扑高峰引起撑市场恳的高洞度关失注二期揪以全处新形汪象“御贡峰”震撼店登场姥，引院起市认场关葱注通过扔价格孝，产裤品等伏信息僚的释抱放，收有效枕的促污进一党期剩深余单为位的申快速晃销售么，于二凑期4月18日开用盘实浩现一劣期85君%的销根售率3月13日房庙讯网3月15日搜参房网网络梨炒作自3月初铁，发群布软垂文近30频次刊，通习过网孟络媒愁体持殖续性任的炒俗作，字使项滥目、粥区域燃、产肿品信非息得递到全血方面后的释太放，超引起让市场即的高闷度关丢注放大集利好权信息缝，增源强购到信心通过描现场悟软包腥装，讨将区吐域发应展规绑划、辽政策卵等利光好信恢息进任行放副大，弹增强狭客户庄购买秒的信鞠心，XX首席辰花园插社区从“江奖畔豪烫宅”到“花宁园社鬼区”，的咬华丽阀转身将隐艘性气越质落眉到实妙处，康并很援好的涝表达材了与询市场纯其它留项目画形成慈差异解化，嗓深度页与客简户开妇成共递鸣，画突出筹项目塔的最撒大卖臂点，块同时凶也是请市场各绝无暖仅有语的。全年捕完成21常8套的少销售鞋任务昌，1.奔96亿元改的销缠售额20测10年营吊销之汤道洞察湾客户通过闹对成卖交客有户需旋求分胶析可以券让我辩们清漂楚的锐认识爽到，桑我们芽是依烘靠什正么来织打动工客户断的通过奴对成封交客想户生歪活习洞性分驼析可以荷让我鸟们与猎客户他的距曾离更姐进一旗步通过衬对成祝交客卧户的搁类型蹄分析可以朋让我喜们更群容易砍的找掘到他神们成交轧客户辨年龄可主要柔集中尺在26独-4史5岁间从年犬龄来纽奉看：他们片是城烧市的填中坚喉力量厚；他们误是中蜂产阶己级；他们提正处稿于事廉业的子上升帖阶段知；他们木忙于著事业殿，忘权却享沙受；他们候更关绘注下伯一代肚的成泄长；成交业客户扁所在唉的行劲业主竟要以昼服装萍、贸并易、锋政府誉、事牵业机洲关、姿学校汪等行迈业，验少量杨金融斑等服详务行泉业从所怀在行楚业来凝看：他们肌低调鼠而不柴张扬末；他们尚需要闷良好挂的生吐活环谎境；他们医注重黑区域眉生活赴配套途及发键展；成交吐客户血有65怠%是二窝次以剩上置伶业他们壤注重团生活岛品质瓜；他们忽挑剔雅户型捉、产违品、盲园林剂、配配套；他们行注重滨周边琴生活司环境到；成交济客户吨有35被%是首妖次置皱业他们卸没有拢置业蠢经验策；他们冤关注晃价格叉、折俯扣；他们欣需要齿生活佛配套期；成交亮客户响有85捡%是改咽善型浇置业他们展对现朝在的桑生活蛇环境周不满早；他们蹲需要遥改变荒现在旨的居秩住环禁境；成交炉客户女有15这%是看浑中区揉域发弃展他们奇具有耳长远浙的眼夏光；他们慎对区野域发栋展非溉常有焰信心溪；客户卫购买走本项堂目主采要是菌因为智户型籍产品绒、区薪域发样展配徒套、肝园林达、小专区规骡模、钱区位抖等本项影目户狐型产富品、第区域狸发展拳、园轨林是于客户精最看尚重的肆点，贴是与勇其它渠项目锯竞争饥的核暴心价碌值，坦在后革期的络营销船推广俗中，杏需要熄尽量灰放大荡产品填、区斑域发委展、厌园林吩等；成交灿客户胃希望肉物业践提供脖代购公物、劫室内赔清洁晨、接擦送小泻孩、州订机嫁票等酬部分宇特殊达服务建议菌通过拜提供尿部分猾有尝采服务环，将竟物业朴从单浅纯的横安全榜管理然提升救到服混务的挑概念厨，从镜而配政合提亦升项残目的蛮豪宅之品质宇。同盐时也崭可以端增加园物业堪的资掩金收泄益。成交瓜客户刻希望爹参加耍的活漏动有倦国际垒水果翁节、射烧烤卡活动寒等，肺主要幸是因辽为项僵目有涝举行搏过，肥并得旨到客踪蝶户的挑认可同时乓成交肺客户订对未决举行仍过的旋摄影饰大赛辣、家搁庭运婆动会麻等也时表示仰出参扫与兴首趣，强建议比在后诵阶段旅的营叛销活招动通矿过奖梳励等雁增加夜他们使参与巾的兴稼趣。成交饰客户观信息横获取其渠道党以朋凯友介榴绍为犬主，示电视殖、户毫外、可短信潜夹报昆均有索较好鼓效果建议灿在后揉期的切营销论推广淋中，偿增强碧圈层防营销答，加秃大老抄带新走优惠疼，促少进老傻带新戴主动扇积极斩性；同时撇户外间、电镇视、竹短信倦推广源也需搏要跟厦上；40践%的客倦户在店一周检内成赖交他们散在短略时间摘内认脉识项积目、缩慧喜欢市项目结、认奔可项警目、舒成交若；他们览对价予格敏再感度冠相对留较弱川；项目墙的第匀一印岔象影引响到使他们为是否叮成交瞧；50帅%以上陶的客毒户在柔一月久以上蓬的时钞间成你交他们钥对项耀目长翻期关族注；他们厉对区默域的柜发展掉高度窄关注话；他们颜主要森关注释项目谨价格犹；对所锡有成启交客巾户进菜行调巷查，急其中字有76狐%有意嘴向购返买车之位，早他们挡关注柏价格围、产帮权、霜位置药等；建议桶近期廊对车能位进满行销摘售从客纱户对学车位历接受搜的价闪格来寄看，88灿%的客协户只蝴能够症接受皂车位并价格误在8万元堆以下套；10回%的客桥户能浴够接看受10万的蔽车位雕价格系；仅4%的客屯户接科受车兴位价去格在12万；成交桃客户帆小结他们测处于菠事业灰的上极升阶茎段；他们葬忙于越事业蓬，忘驼却享约受；他们喉更关阵注下辩一代峰的成窑长；他们鲜低调匆而不袖张扬它；他们喊需要仿良好礼的生厨活环骑境；他们死注重白生活争品质孙；他们珠注重显周边众生活晋环境禁；他们息注重摩区域惑生活他配套步及发淘展；他们洁注重莫户型登、产咸品、兽园林姓、配甘套；他们疗关注丝式价格锡、折扭扣；他们华具有乳长远嚷的眼婶光；他们盐对区码域发蓄展非纪常有瞧信心义；他们滚最关咱注我转们的暖户型介产品丑、区辩域发间展、祖园林奸；他们煮需要合较高博的物酸业服离务水谁平；他们卷注重君社交嘱圈层积；他们也对项票目的姓第一执印象椅影响杏到他怕们的季成交他们朽对区敲域的负发展肉高度盒关注请；他们富大部拖有意澡向购猴买车死位；他们夺关注搂车位促的价岸格、厅产权稍、位籍置等宿；当我励们了磨解了踏我们稻的客堪户需妖要什五么有队时候我们培该做风些什触么才丛能打比动客锣户才历能让搅他们勇买单史上舰最昂烤贵电互影的《阿凡杀达》截止26日以18制.5侧9亿美乘元打槽破《泰坦暗尼克掠号》保持13年的酷影史币全球缝总票身房纪忠录。沫导演拔詹姆搭斯·卡梅止隆轻网松实总现自孔我超算越，忌再次辣成为逗“世都界之特王”《阿凡使达》票房唯将轻递松翻曲越惊穿人的20亿美陪元《阿凡拘达》的致羊胜之尼道超越盏想像楚新世宫界之致仆胜法肤宝心血虹和智裹慧12年后刘惊世恰之作致胜潜法宝粉一当年器捣鼓贷了风饱靡全贫球的《泰坦医尼克谷号》的詹姆拜斯·卡梅钱隆花了12年的残心血罪和智尾慧精抓心打工造《阿凡石达》XX镇府穿花了泥近十坟年的莫时间鸽精雕形细凿礼威远史岛20惧10年势娃必打粗造一剃个全吗新、湖多功猛能的“世两界的赛威远含岛”策略订：借隐势炒警作只待概威远懒岛规话划确物定，男全面灵炒作谣区域赶，提政升区勺域升还值潜投力及援区域往的居幕住价辈值有效字的将院区域员的发阔展与座项目鉴紧密碑的联洒系到松一起焦，仅坝且只剃有XX花园宣能够职享受珍威远侍岛的惠升潜雁红利苹，见骑证威孕远的榜启航盗与发病展表现宝形式威远拥启航细唯我蛮独珍启航表达薯威远悲的开么发进象程正茂式启绒动，砖全城参关注楼，世慎界期泉待唯我凶独珍表达栗项目违在区草域是殊独一霞无二扇的，在同时伙也表河达项欺目的征园林弃、户灶型产耕品也愁是全生城稀书有的威远押启航步唯我题独珍仙境卷般的“潘仁多拉侍星球神”世界致胜纯法宝芳二有着殖丰富她资源桃，如巡寿梦似度幻，誉有如旦仙境劫的“争潘多卷拉星吨球”成熟懂的东疫南亚创宫廷国园林成熟拌的花鼓园社睛区近30围0个家醉庭的失入住藏的成虑熟生纪活氛纷围，叫和谐叙的邻堪里关漏系全城码稀有朗的大啊户型筐、高辰赠送荡、宽响楼间炊距……我们承有——自然路为上具全城牛争藏自然鞭表达沾项目遵园林怪的自吐然生份态，隆同时境也表疯达项舌目的躺生活辜氛围迅、邻灭里关猎系的愧自然缝和谐箭。很贸好的猛表现啊出生河活在XX花园跟的自核然、骡舒适欧的居情家情陡景全城血争藏鼠表现切项目帮是最探值得头全城毕人民脚争相脉珍藏刺的花园社区成熟人居自然惭为上纹全城草争藏恢宏央大气条，场壤面宏厘伟宜“人难神大座战”冷，从犯天空党打到耻森林税，浑亮厚的倡配乐序和复麦杂逼盾真的情特效狡令所蛋有观车众看咬得血忆脉喷披张恢宏谅大气惭，场且面宏染伟倒的“滥人神简大战插”致胜昏法宝差三20复10年XX进行熄历史漫竞争愿最激培烈的克时期势必窄将上敌演一升场“XX星球荐大战赠”市场啊上有30万㎡繁以上竭规模扯的项台目有XX公馆感、XX广场咸、XX城堡中心铺区的芒项目织有XX广场萄、XX项目葱、XX项目生态外大盘挖有XX公馆稻、XX城堡市场伪公认搏的豪图宅有XX愁1号、XX公馆XX花园氏依靠奋什么旁来杀陪出重其围，熔以实支现13效0套的考销售州任务通过况对竞厅争市瓣场客骆观分鹊析20扩10年上胸半年14凶0-们16秩0㎡的产意品竞唱争有伍限我们息将以装产品阁的差蔬异化无来突瞒围我们且打“大脂”只有团真正饼的大凉户型狗，才豪能称阀得上退豪宅狮，才休能领障导市明场就像《阿凡附达》里的泥大鸟盘一样潮，它图总能羽让世基界信论服于尊它只有杀真正厘的大跃户才晚算得窑上是杆豪宅只有察真正愈的大侍户才夸能让哥您的搞生活动、事茶业达按到最余高境储界14躲0-视16甲0㎡大户步豪宅践让您鱼登峰前景模无限墙绝无墓仅有直望躁高尔控夫大抄户全剑城绝浅无仅骨有认准劲了方使向，坦我们搅该如僻何执残行？2月份3月份4月份5月份项目坛推货尽策略春节茎期间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