天津住宅小区项目整合营销推广策略附图丰富

XX地产XX

整合营销推广案XX

2012.5PART2

产品分析PART1

企业品牌PART3

现场建议第一部分企业品牌[关键内容]企业简介企业形象建立企业佰分佰服务系统

天津XX房地产开发有限公司成立于2005年，注册资金5亿元人民币。下属天津XX置地发展有限公司为全资子公司，注册资金8000万元。公司经济实力雄厚，技术业务精尖，具有较强的技术实力，先后成功开发了金龙花园、金龙鑫苑、金龙台北风情别墅区等楼盘项目。企业简介企业形象的建立文化XX特色XX精品XX绿色XX平安XX客户XX会企业佰分佰服务系统的建立企业佰分佰服务系统建立的支撑客户的忠诚度客户的满意度企业佰分佰服务系统建立的形式会刊客户通讯录物业管家式服务第二部分产品分析[关键内容]项目分析产品分析推广节奏价格建议目标客户分析推广计划活动营销项目优势1、地理位置项目位于友谊南路延长线，后梅江新居住版块，隶属西青开发区。作为两大区域轴心位置，周边的道路四通八达。项目分析2、施工管理开发公司经济实力雄厚，技术业务精尖，具有较强的技术实力，先后成功开发了金龙花园、金龙鑫苑、金龙台北风情别墅区等楼盘项目。可以对本项目的施工质量、进度以及项目的工程成本都有较好的控制。3、项目规模规模小，施工周期短；资金压力较小；销售周期缩短，资金回收加快，市场压力减小。4、销售情况一期现房存量不多，缓解部分销售压力。项目劣势1、地理位置的局限性项目位于西青开发区，属于远市区项目；项目规模较小，难以形成区域标杆建筑；周边现有配套资源有限，生活便利度有待提高；出行方式单一，公交线路较少，且无地铁规划。2、规划设计方案局限性无特色项目目前的设计规划方案在天津市众多高层、别墅项目中缺乏明显个性。与本区域市场缺乏联系项目目前的规划设计方案未根据当前周边抗性楼盘以及项目自身条件进行详尽的市场定位，消费者心理把握不准确规划本身对项目的优势以及特点把握不够，与区域市场缺乏联系。小结XX的叠墅业态，决定了项目的高端定位，加上项目所属区域，楼盘规模不大等综合因素，决定了楼盘销售具有一定的“惰性”因此在全新上市推广中，必须给楼盘赋予独特的概念，并以精准的主题诉求，配合实效的市场推广，使楼盘脱颖而出，实现强势销售。项目定位梅江，中产，大户梅江第一居所低密大院人家推广思路高形象，高品质，中价位产品分类第一类：众里XX（现房）传播方向：实景现房，尽享区域成熟配套。第二累：XX（准现房）传播方向：打造XX精品生活区，塑造企业高端品牌。产品分析第一类：众里XX众里XX占地面积：4.5万平方米建筑面积：7.8万平方米主要不利因素目前周边商业配套处于在建阶段，公交线路较单一。主要有利因素现房交付，实景呈现，直观感受项目品质。主要思路以“即买即住”为推广重点。目标敢客户删：首置泻、首怖改、再改竞、蓝授印客异户第二爽类：陪南区混（X福X）XX占地铸面积便：2.孩04万平帮米建筑宪面积稿：1.帖92万平辨米主要冠不利班因素面积作大、迅价格摆高、倡目标配客群这相对辈较窄主要止有利泄因素低层探低密庙产品词、景腾观资片源、慈产品越舒适馆度、患稀缺衬性主要生思路叠墅磨产品厌属于拘XX繁高端之项目荷，提暂升项叫目整待体品尊质的物关键绍。传堤播将拒在充峡分释赖放产妄品价亡值，耀营造及高端膨身份泰符号狂。别墅学目标幕客户票：再改制、投瞒资客清户小高舟层目尾标客途户：首置泼、首菜改、测再改半客户南区钱（X湾X）价值鲜体系传播竹梯次传播蛾诉求然点稀缺育性舒适辜感+身份愈感私密独享阳光景观低密体量查适当搂分保绣证了场别墅砌居住唱的私讽密感耍受自有什占地轰面积陶较大附赠浑超大惧院落泼及露杜台户型狠方正坊、布弦局合凯理，大开劈燕间设棋计以“合院”概念宅为主瞎题，使住吃户感爪觉“人在咱园中”的亲房诚近之负情。0.蚀94超低薪容积饥率，摧区域棋市场思内稀进缺的壤小规侵模低合密度平高端纷居住收区。推动烫销售使公翼司品狸牌有鱼产品博支撑打造筹众里制XX哄新品桥牌老产宅品：韵众里凯XX稠（金骄灿花行园）新产波品：堵南区XX景观兴示范璃，营筋造成脂熟社融区第一阶段第二阶段第三阶段20陆12年推猴售节么奏5月6月7月8月9月10月11月12月叠墅亮相叠墅开盘小高层亮相小高层开盘一期销售推售节奏别墅小高被层20穗12年推次售产售品分假布在售掩现房第一也阶段推广猜目标一期堤现房庆清盘叠墅菌亮相推广置方式广告牧运动现场弊包装文本晋资料以针对性的方式对目标客户展开广告攻击售楼处重装亮相/示范区/围挡叠墅产品楼书第二飘阶段推广然目标叠墅草开盘小高而层亮悔相推广居方式广告原运动现场翼包装样板间开放公共沸关系产品说明会/征文活动外展僚场的选设立辱/线隙上/蛋线下诊媒体扭攻击第三概阶段推广耀目标叠墅泪热销小高活层开盒盘推广筝方式广告闻运动营销栋活动以覆盖的方式进行全方位的媒体广告宣传以活动带动营销项目暴竞品项目隶名称区域建筑飘形式均价紫溪灾别墅中信京珺台万科肝朗润欠园杨柳早青侯台中北等镇独栋联排联排高层联排12缘瑞00携0元马/㎡11渣00辱0元/㎡20勇00贼0元/㎡13臭00爆0元冲/㎡20翅00及0元/㎡价格建议价格紫体系乔设定分户按、分墙层、悉分类暂型制度定一沿户一据价的业销售浅价格柳体系节；同时来将先湾天条姑件相滴对较撕差的宣，档丑次明限显低护于其拳它户绑型的服单元桶作为邻项目开盘舟试销寨期的蝇主推烤户型徒，以菜保证特相对傲低价拨入市花的营靠销宗岂旨；用较何低价走出售裙较差列的单岭位，冻为以当后较词好单诞位的沫升价续提供浑有利彻条件柱，并让准雁业主妥产生刚物业佣升值狼感、搜身份帽感和孙荣耀胆感；利用虚低价半入市之，对等市场课的价平格反涌映进货行测楼试，姥对价全格的膝制定粒及销竹售策略制艳定进辉行监伸测，角为以管后价颂格及纱销售谢策略达的修寸正提闪供参龙考依锣据，馅并为将来浆的调丝式整留恶下较拜多的袍余地走；低价漫入市失较容弱易产茅生社捆会效卖应，躺为楼欠盘销彼售带土来热谅烈的跪销售竟气氛歌，容易提传高项令目及鉴开发目商的汇知名睡度，烟为后胞期的侧销售豆打下爽坚实煮的基梯础；此类剪单位爬是综信合素泰质较违差的恼，利肠用较肯低的巧价格胃完成逗其销液售任敲务，痕并不会影形响项烛目的呼最终舰收益作，其远等于黄是把尸销售勤压力宣大的往单位较先行缠处理也，为肢以后的租销售己工作研减轻疼了许鹊多困件难，巡寿这一酬策略花的制白定是竹符合睁市场如规律选的；媒介姓选择鞋的原窝则1、针邪对性港：即所很选择崇的媒遥体要奖针对遥我们赞的目殖标人葵群；2、时呆效性欠：媒体佩的发城布时遣机和师到达揭率要国达到斤基本胸的传旋播的吃效果包；3、整墓合性龄：媒体执的发耍布和幅选择返是根联据整歌体策任略而糟做，陆一定馅配合门公关烟和促烧销计嘴划；4、灵怠活性至：根据纪市场柳对前垂期广固告的避反映违，做巷灵活挺的调状整。目标客户分析我们弊的目论标人貌群购买辛人群蜘是这众样一雹群“怎知本纳家”*政转府领捐导、范企业竟中高沙层领辽导、巴文化拖界精风英等*商勉界精权英年龄埋：30岁——说45岁之研间目标尿人群膀经常锦出入峰的场必合1、写懂字楼2、酒辟店3、机仓场4、高涛级餐萍馆5、中砌高档厚购物忍场所6、书莲店7、音化乐厅目标究人群笑接触乓较多鸟的媒密体1、报遭刊2、杂勿志3、电朋视4、网饰络5、户敌外灯啄箱6、其虎他时间销售秒节点形象扫诉求推广裹战术12月11月10月9月8月7月6月5月叠墅肉开盘小高称层开双盘绿色悼XX文化湖XX特色贩XX精品村XX平安合XX战术1现场顷展示战术2动线营封杀战术3“1+音1”真情闯互动害活动战术拖4外展庭场战术姥5征文战术法6公关完活动（一融）战术令7产品絮说明会战术傍8叠墅舍开盘战术临9促销茅活动战术10公关伯活动（二只）战术11小高摇层开盘战术12送平霞安战术13幸福收平安斑夜整合学攻击拜战术推广计划独栋蜻叠拼法案名飞：梅江36栋Ci浆ty萄V凯il织la物理距定位额：大梅森江核塔心，型史诗学级城勉市别映墅SL喊OG袜AN：36个王缺室荣蔑御兴禽起小高扒层案剥名：众里奖XXII期De被mo杏s叛Ho芝me方案盯一卫生腊间导批识方案揭二报纸绢稿Lo桶go大梅荐江核夕心，望史诗键级城报市别卧墅梅江36栋，俊见证36个王供室兴足起梅江与核心脚，贵炼族精咬神策斥源地{21班7-访23忽6㎡廊私人鞭御制敬•3底6席咐独栋鄙叠拼盗别墅哄•封寄疆发所售}NP院1NP恳1Lo需go大梅猫江核淹心，畜史诗箭级城锄市别枣墅大院树合抱阿，围毛合同叶一群松人雍景醉合院俩，王霜室巡僵礼之麻处{2是17果-2代36卡㎡私人某御制•3肌6席独模栋叠株拼别罪墅•封疆架发售}NP摧1NP策2战术1、申现场斩攻击1、展口示中祥心2、示种范区3、社雨区配腥套功雄能标肿牌4、样味板间活动营销核心诸攻击触点：1、现驼场一湖定要惑建立慰指标津性，鬼一定续要让娇买家唇看到淹希望度，一投定要伐用高弓水准来做颗；2、现选场展止示主圣要有4个攻亏击点怎：展前示中寨心、暑样板猴间、船庭院烦式景币观、盈功能标贪牌，给核心闯目标璃让买绍家一龟到现采场就赤要打骆动，及感染读其购纳买欲轻望；3、展停示中恶心形终象性扫要强锐，自她然性蜓品质披（如崖园林夺小品致）进线一步版提升拳项目产品荣的高笋贵感宗；4、样鄙板间狭非常鼻重要王，特倘别是菊与外答部示粪范环乱境的叼结合吴，要刺突出污“人投在园中”羡的居蒜住感洲，因锁而建累议样顾板间抽外部睁绿化设精细折化，胞采用闹明窗谋明几棉的方式阔，内饭外景贴合一印；5、营歌销展喜示中培心周码边空等地布当置成巧：植兴物+洋伞+休闲答椅+鸟语协花香+标牌，匆突出钓其地免产信震心。战术2、封怠杀动虑线1、工粥地围戴挡2、灯志杆道捆旗3、户雪外大深牌4、车足体广虑告战术3、《1念+1档》真情厉互动擦活动“选郊一套乞好房丝式，栽药一棵洽好树寇”活动醉主题：活动搭目的：强扣调众弦里X染X环辱境的斤舒适盆性和脾参与雪性，世树立觉好房帅子的拾标准浮。活动负内容：业光主在偿购买袍众里兽XX州的物陪业后叠，可柔在园扮区内携，亲指手为移自己浩栽种一敲棵树票木，催树苗恐由众池里X征X提亮供，志树木钱的成浑长由雷物业售公司管理迈，每愤年树削木的可主人睁都将栏定期伤收到司树木油成长是过程绕的照糟片。这对学于业盼主而耕言，笋是荣皆誉，哪也是赔享受类。活动正时间：5月份活动绪地点：X岛X小卷区战术4、征常文征文狱主题：“佰翻分佰廉”的蚀家活动法目的：1、形都成一体个关践注话辫题，影吸引荣更多收的人浙关注盾众里浑XX奴项目厚；2、有涉效地狭积累河目标静群，似并调妹动其听成为悟我们酷的参镰与者售。活动扭方式：为酬期一评个月饮，颁参奖活克动于层销售烫中心片现场辛进行都。奖励喘方式：一盲等奖达一名共，（缩慧奖众占里X帐X首蜘付款滋，价势值5万元识）二等钓奖三冈名，齐（奖慎众里产XX衰首付的款，稀价值3万元页）三等当奖十逢名，封（奖露众里顷XX斥首付跌款，化价值1万元跨）战术5、外展何场活动象目的经：众补里X不X相锡对距插离市逮区比叙较远产，不司方便鸦市区内客华户的纽奉了解惜，因斑而，恒我们岁需要芬在市惕区内夕建立外趁展场条。活动浪时间彻：6洪月份活动解地点扁：天闸津友绍谊商齿厦战术6、公静关活展动（辱一）园林冲艺术里椅子壮设计刷大赛枪和参版观活药动活动享目的：通宋过艺筒术椅窃子设叹计大己赛为泄一期荷园林表增加纺景观与，晚柄上也热可以盗组织械参观艺艘术椅那子纳径凉活弓动，镇借此秘宣传陶销售顿信息柄；同匠时借据助媒狱体宣朽传的效果站，使秀众里膛XX膏的新宣形象搬得到蜡更广酷泛的杂传播旨，成肠为津税城市煤民的谈资镇热点仓。活动面内容：公优开征隶集艺悼术椅非子设踩计，证特别决是可漫以到躲天津寺美院丈等青幅年设芬计者吧中征集紫，并准邀请列设计酸者一魂起完烧成作钉品。叛所通蛋过的群和采铅纳的水作品轮将获得高菠额的惠奖励设，并造允许诉在作运品上份雕刻佛作者客姓名印予以呆鼓励旷和感蓄谢。活动关的第眠二部采分就模是组惧织老粱业主幻玉晚上德一起复参观涌和纳半凉活雄动，税只要做适银当的割现场铜的秩蛮序的苦维护炉和提向供一六些饮岩料安炕排就进可以朗。活动么时间：7月份战术7、产任品说固明会活动期目的：控贪制主贫流媒劈燕介记娱者，钟通过柱记者娃进行庸全面夕新闻绳宣传拔。活动唤形式渗：以截自助倒参会斯的形股式，能作简姓短的皱产品杀介绍乡丰说明蚊；一程定要坏轻松义、舒适悉的氛两围。邀请劲人员：各舍媒介懒记者摊越多峰越好已经研购买预的业悠主政府软专业露口相劫关人清员活动锣时间：8月份活动孤地点：销锋售接段待中扭心战术8、叠稼墅开波盘推广饰主题珍：开盘健嘉年村华核心辩攻击魔点：1、展倾示中制心外确休闲分环境+放风剥筝等默户外芳活动2、展治示中构心内忆休闲形茶点+管弦芳乐四物重奏3、展柴示中财心庭工院展甜示+咖啡疤廊4、营撤销中来心环异境展狮示5、叠否墅样唉板间鞠开放6、各层色表毁演+散点毕游乐+室内回表演市场饰攻击浑策略：1、示壳范区童的开宏放是卡第一统次决尤战点辛，其封将第焰一次存全面云地完贺成眼见为彻实的好市场菜攻击闪力，歪成为导买家视信感拉的关飞键；2、现仆场的介氛围持一定瓣是生挣活的亭氛围谊而非敞工地棒的气市氛，疾让买拜家更多地抖感受甘未来依的生储活、须未来波的希毯望；3、希粪望非克常优昏异的腿现场扬同时践成为滩西青原区别扒墅产蠢品的冲新指爽标，成为禽别墅销产品成买家球购买典的标酱准，恰建立嘉口碑盐传播泳，成伪为参文观性的赵第一扰领导着品牌湾；4、沿词街面倘的环妖境与摇活动堆非常惭重要暂，其绩将建乐立众辛里X糊X的强第一印象啄，建形议不糊断加爸强大肯环境木的氛旬围营吐造。战术9、促粪销活夸动促销遵方案晓一你家扮的幸惑运数粪字是卫多少泰？-凡是辛购买奖XX普的消耀费者要均可传参加-将你累家人浅的生千日（螺月、培日）杜相加巨，直直到加庸出1到9数字炒中其踪蝶中的豆一个司，即筐为你芹家的峰幸运箭数字虾，如页你的甘生日只为1月8日，殖你妻农子的阶生日喘为7月22日，职你儿树子的澡生日梢为12月19日，裁那么驾把它顿们相百加：1+池8+潜7+贡22悦+1棵2+日19俘=6赞9，然乎后6+津9=旦15，然亲后1+章5=顺6，你约全家服的幸令运数龙字为6，那忘么可馒以领面取对绑应6这个陶号码肝的礼寺品。-每个抚号码辰对应虫的礼豪品都验是不倒同的虽，每午个礼企品价金值在50转00元左奖右，羊如1为空托调、2为家高具、3为手凉机、4为首拖饰、5为手喷表、6为电言脑、7为冰爷箱、8为装泛修礼幻玉券、9为管剑理费短等促销罗方案惭二一二循三四朱五，轮超值绣住一料年-凡是拖下定谱金购铁买的柄消费臂者均蓬可以粉获得耕这个12蒜34该5超值湖礼品旧。-可以顾通过迹抽奖弊产生锹，每隶张抽伯奖券初上面砖写不差同的慨数字仪组合漠，如狡：12僵3、14辉5、23佛5、12物45、23较45、12恳34传5等，蹈最少迟三项虎，根找据剩请余单毛位价裤格合枕理分忌配。-1代表染交1块钱泰，众跑里X陵X替魔你交莲一年益的有恩线电纯视费池；2代表爷交2块钱从，众塌里X俗X替浪你交浪一年虑的水恐费；3代表3块钱铃，众舰里X箩X替系你交给一年樱的煤凶气费么；4代表4块钱抚，众烈里X新X替贷你交碧一年贸的电暴费，5代表5块钱莲，众晴里X飞X替李你交钩一年区的管牙理费杂。-虽然快感觉猴好像股价值监很高素，但笛是众顶里X偶X实祥际付籍出的原不会商很多饺，新友鲜的明促销暂主题诱有利喝于吸洪引买沈家关恭注。战术10、公慌关活葛动（蜡二）“名家”计划溪活动活动拳目的：通纽奉过邀缺请多锡名名絮家室据内设名计师米对众蜻里X鞋X项靠目户龙型做钱设计荡，经过名积家的重经典火设计薯，更喷加突检出产蚀品户杠型品估质。活动刮内容浆：精选挎几种行有代希表性孕的户篇型，鹿邀请乞天津蚂有名振的室对内设售计师趴做针指对性的爪设计剩，并足在完忆成后特邀请板媒介嚷记者真做详来细的疯报道真宣传蜡。活动梨时间：10月份活动省地点：销渴售接舱待中盏心战术11、小补高层至开盘活动然目的坡：促艰进楼虎盘二资期小核高层页销售度，同俭时进桐行企炸业社会公立关，由树立捕XX裙地产冠良好蹲的社绸会形刻象，捷并融洽笑与当织地政茅府职挠能部变门、滔客户欺的关始系。活动昆时间酒：1怖1月留底活动再地点却：销匪售接班待中胁心战术12、送旱平安活动弦主题“买健吼康家徒园，脱送健违康保祝险”活动伍目的：促惧进销采售，岛打造舒平安夹XX拉的企穷业形透象。活动摩方式：购韵买项此目的妙客户著，根欠据其战购买数面积何的大肆小，京配送讲以至两赵个名莲额的座平安诵保险袭或是牢配送养金额条不同浸的平邀安保险。活动纠时间：可物用于花整个栗销售温期。战术13、幸怀福平围安夜活动浆目的：通版过组向织传夫统的郊西方糊节日虎“圣借诞节山”，往开展瞧祈福功活动挤，达住到与新老场业主声的紧闭密联悉系，殖树立娱开发剥商良并好的偿社会消形象切，继饶续加面强和巩清固业窜主的罗信赖胳感，驶以期读达到金促进腔销售惑的最威终目潮的。活动餐形式：制峡造温邀馨、参融洽晴的现掌场气拴氛，哀可扮虏装圣俭诞老兆人，哪派送溉小礼兔物，满足半儿童础的好唱奇性疏，留湿住小盘孩就押留住劣了大阅人。活动析时间：12月24日（1—党3天）活动今地点：销质售接克待中道心第三谜部分棍现咽场建抓议[关键柜内容缎]现场包装止建议售楼列处建草议示范源区建挽议样板南间建城议产品伍设计早是设雅计回家意的生冰活卖房前子就冈是卖而愿景卖示斗范区我们娘试图驻从客预户参析观动感线的丑序列虏分析每个隆体验柴节点夺接触巧到的训产品笨点出抱发提供秤建议样板榜间看房厕路线客户次看房阀路线哲指示入口足外秩香序化藏种植祖低矮翻的花秆灌木猾突出译礼仪吸性与螺归属滨感入口倘内部椒秩序灾化的晶挺拔泉树木挽简洁顶大气溜限定膛出导尚向性芽强烈姐的空赵间院墙筐外的畅植被挂景观现渐趋观自然偿缓和液客户值的心进态入户肆的处昆理温魔馨、也私密若使客侄户最盾大限处度放凤松自般我宅间侄近人临尺度牲的灌狱木花犯卉给酱客户位心理运上的熟减压“人垮在园稀中”革的院尤景，主增加榴客户孙的亲绣切感休。全程浸不同笨节点述关注懂客户饱感受示范熔区样板岛间售楼均处围挡拒及指摔示系湾统室外装修沙盘体验…大堂薪、电疑梯厅装修展示…看房固通道景观挽展示…围挡指示效系统…样板间售楼处围挡及指示系统示范区循环使用围挡文案固定梅江36栋CityVilla239665661大梅江核心史诗级城市别墅2大院合抱围合同一群人围挡样板间售楼处围挡及指示系统示范区样板间售楼处围挡及指示系统示范区室外与绿晨化交甘融的欧售楼赶中心民，以记绿化之围绕锦建筑泛，建烤筑坐围落在剂绿化熔中上海惊龙湖逢艳澜辉山建议售楼失处应氧与楼加盘的冷整体污形象缓相符可在俯基础浓沿用库，并见加强踢体现射楼盘瞒品质付的细宋节北京宁星河治湾样板泰间示范枯区围挡难及指被示系内统售楼脂处室内装修北京蜻龙湖拨唐宁ON展E北京互龙湖架唐宁ON挂E建议入口鉴大堂分挑空溪，大瓜气高零贵入口败处可葬提示皇：您茶已进速入众鞋里X章X，倾请放赛慢脚握步！室内沙盘沙盘象用大况面积照的树虚木来器体现骗高绿喷化率