四川城市综合体项目定位及营销思路

xx明日城市项目定位及营销思路立业地产机构2011年2月谨呈：xxxx房地产开发公司1思考逻辑：核心问题界定解题策略目标与现状之间的冲突解决问题的方法与措施解题思路解决问题的几种方案与各方案可行性分析项目属性界定核心问题界定企业目标解读产品建议营销策略项目整体定位几种可能的解题方案各解题方案可行性分析项目SWOT分析案例借鉴2项目属性界定3【项目属性界定】︳区位解放碑商圈观音桥商圈江北嘴CBD黄花园大桥朝天门大桥本案5分钟车程5分钟车程千厮门大桥项目位于江北区五里店板块，处于江北嘴CBD、解放碑CBD、观音桥商圈之间位置，地段优势十分明显项目与观音桥商圈和解放碑商圈距离基本相同，5分钟左右车程江北五里店板块直辖市中央商务区一级辐射圈项目位处江北五里店板块，紧邻新开发CBD江北嘴商务中心区，区域发展前景极好4区域未来交通规划较为完善，东水门大桥和千厮门大桥的建设及两条过江隧道的打造将极大程度上改善区域与渝中区和南岸区的通达程度，轻轨6号线和9号线的贯通，也将有利于区域与主城其它片区的通达程度。项目周边通达性强，配套比较齐全，随着CBD的建成，未来交通将更为便捷。【项目属性界定】︳交通、配套苏宁电器建新东路银行银行银行佳音医院渝鲁大道本案五江路加油站幼儿园汽车美容餐饮街欧亚达家居国美电器五红路五里店立交桥朝天门长江大桥5北：五里店立交及家居卖场西：城市快速干道与老旧居民小区南：一期纯住宅小区东：居民小区，东南面为江北嘴中央商务区【项目属性界定】︳项目四至项目紧邻城市主干道与立交桥，毗邻成熟的五里店商业中心，地段上具有中心化潜力。6写字楼R8R540-70平米精装公寓售罄，已封顶。R7R6已入住商业经济技术指标总建筑面积200，000平米容积率6.3精装公寓面积77，000平米慢调广场商业39，000平米地面步行街14，000平米地下商业街25，000平米商务写字楼31，000平米车位1300个【项目属性界定】︳基本指标及现状项目为高容积率、中等规模项目，前期规划确定，部分产品已入住或销售，调整空间不大。7【项目属性界定】︳公寓公寓部分虽为住宅属性，但具有公建化外立面，形象具有一定的可塑性。8【项目属性界定】︳公寓公寓产品以一房及两房为主，多为可变户型，内部承重结构少，产品功能可实现灵活转换。户型套内面积套数套数占比总面积(平米)面积占比一室一厅4311633%498820%两室两厅单卫6511834%767031%三室两厅双卫10511834%1239049%合计352100%25048100%户型套内面积套数套数占比总面积(平米)面积占比一室一厅3611825%424817%4311625%498820%两室两厅单卫6311825%743430%6711825%790632%合计470100%24576100%9【项目属性界定】︳小结直辖市CBD商务区、板块中心区；高容积率、中等规模项目，前期规划已定型，调整空间不大；公寓产品具有商务与居住双重特征，具有一定的可塑性。10【项目目标解读】速度：降低政策风险，短期快速出货利润：抓住CBD发展机会，追求适度溢价品牌：完善城市功能，提升品牌影响力速度目标＞利润目标＞品牌目标11【核心问题界定】究竟卖给谁？自住客还是投资客？确定目标客群后，公寓产品定位乃至项目整体定位是否需要调整？哪种调整方式最易实现快速出货与溢价目的？12解题思路核心问题界定解题策略项目属性界定核心问题界定企业目标解读目标与现状之间的冲突解决问题的几种方案与各方案可行性分析解决问题的方法与措施几种可能的解题方案各解题方案可行性分析案例借鉴产品建议营销策略项目整体定位项目SWOT分析13【解题的几种可能方案】？纯住宅公寓——继续延续前期精装住宅公寓，抓首置自住客；？服务式公寓——增加高端商务人群配套及服务，深化CBD房东概念，做高端投资产品；？商务公寓——针对CBD产品上下游关联中小型企业办公场所，住商兼用，功能灵活转换，抓主流投资客；在住宅属性无法调整的前提下，本项目公寓定位存在以下三种可能的调整方向：14方向1：纯住宅公寓——继续延续前期精装住宅公寓，抓首置自住客15基本信息总建筑面积5.12万平方米物业类型高层住宅占地面积1.44万平方米总建筑面积5.12万平方米容积率4.28【周边个案分析：珠江太阳城捌零公馆】16户型名称套内面积(m2)面积占比套数销售套数销售比例单配29-3633%311019%两室两厅58-6055%623361%三室两厅71.9711%271120%2635421%数据来源：网上房地产D3栋户型配比及开盘销售情况【周边个案分析：珠江太阳城捌零公馆】珠江太阳城捌零公馆目前在售C3栋，全部为56-60紧凑两房户型，2010年11月开盘，推出290套，均价10500元/平米，目前剩余109套，3个半月累计销售率仅62%。从已推产品户型配比与推广方向分析，捌零公馆将目标客户锁定首置自住客户，但销售速度不佳，自住客户购买需求不强。17【周边个案分析：中冶xx早晨】开发商中冶置业xx城韶有限责任公司项目地址xx江北嘴黄花园大桥旁容积率8.37占地面积13252.2㎡建筑面积155466.47㎡总户数1158户停车位7601#住宅4#超高层公寓1#户型配置套内面积(㎡)所占百分比两室一厅一厨一卫带入户花园61.3233.33%两室两厅一厨一卫64.1933.34%三室两厅一厨双卫带入户花园103.5533.33%2#住宅3#住宅定位语：同步CBD金装才俊生活样本定位于CBD上班族居所，以看重CBD前景的投资客为目标客群。预计开盘均价9000-10000元/平米（清水）。18【销售观点】我们楼盘累计来访的客户中，投资客占的比例至少有一半，尤其市外地客户大约占总来访客户的30%左右，自住客户比预想中要少，毕竟紧邻CBD，单价跟总价都上去了，自住的客户很多还是觉得难以承受；以前我们卖A组团这种滨江豪宅的时候，自住客户是很多的，豪宅客群对价格没有那么敏感。现在我们的小户型住宅产品根本销不动，因为新政出来后投资客少了，目前主要在销售车库和门面，商业产品都卖得很好。——珠江太阳城捌零公馆销售代表访谈五里店板块的二手房一直卖得很好，自住客户比较少，炒房客很多，都是看中了CBD的增值能力，对自住的客户来说，价格是主要考虑因素，价格上去了买不起，说CBD也没用；现在还是有很多投资客在活动的，增值前景好的产品还是要买的，只是按揭没法做了，主要采用商业抵押贷款的方式在购买，毕竟也没用其他投资渠道；五里店板块就是比较缺乏小公司办公的场所，如果办公只能在居民区里面，租金也只有25元/平米左右，以后CBD建成以后肯定会有很多小公司在这里办公。——五里店二手房（钻洪）中介访谈销售人员访谈，由于CBD周边价格上涨较快，目前自住客群主要为改善性需求购买大面积产品，而小户型客群以投资客居多，新政影响明显。我们的来访客户中投资客跟自住客户大概各占一半，自住的客户也有很多是自住投资双重目的，新政后来访明显减少了很多。——中冶xx早晨销售代表访谈19小结搏：所在泊板块家主力肝客户售为两井类，剂一是悟改善而性居裂住自滔住客劫户，凶需求浩物业畅为珠主江太谊阳城杰滨江违大户昂型；导二是缴投资衣性客使户，锹看中CB格D发展禁前景策，主到要需员求为堵小户限型公近寓产萌品；匠首置渴自住料客户激量较歉少；项目州所在肚板块虑小户湖型自红住客傻户价驼格承鸡受力铅较弱偷，小斩户型晚产品镰去化昏速度天慢，痰自住织客户公对CB棉D资源娃认可包度不语高，皱难以志实现畏价格谷提升揭。——板块杂内首豆置自得住客低户少绝，价仆格承表受力茅低，自住爹需求慢的住列宅公球寓价趋格实早现能间力差因，去穴化慢狐，与复项目炒快销骄目标谋相违亚背20板块跌内小素户型净产品重自住香客户铃少，差购买炮力弱展，必败须考灾虑锁柱定投踏资客天。21方向2：服总务式愤公寓——增加色高端盼商务爪人群殊配套月及服袍务，帆深化CB泉D房东乏概念饮，做隐高端怀投资染产品贫；22高端甲服务弄公寓嘱的定淘义：“酒店渡式的冬服务撤，公档寓式脾的管岩理”孔；主要恭服务养群体只为海特内外阔常驻抚机构叛的中室长期乔居住货的商利务人季员；产权山一般季为企办业所粒拥有惕，只租锤不售砌，由奋国际揪知名鲁品牌塌的酒皇店经村营公蹈司管傻理。高端龙服务骡公寓库的硬图件及琴软件论要求户型糊面积饲需求哗：高端利服务鄙式公漠寓注存重居转住空完间的窝舒适抢度，押故户瞎型面直积一描般为凑：面积50芒-8冲0M伙2一房、80挖-1杯20巴M2两房桨、12扬0M杀2以上虫三房商务份会所累的配轨套；酒店汪式大绒堂的再配套径；健身武、休膜闲的红会所宝配套车；知名狡酒店竭管理印公司油提供走的酒知店服您务【服务构式公森寓要唯求】23【服务视式公肠寓要悦求】24【x盖x服务蓄式公图寓个它案——解放岂碑盛翻捷公块寓】酒店坑名称：xx盛捷足解放呢碑服趴务公聪寓英文毙名称：So贷me嘴rs虽et浪J北ie茶fa楼ng猜be址i捕Ch皂on刺gq抬in洋g酒店巡寿管理执公司吓：全搅球服含务式裳公寓续运营叼商新坑加坡熊雅诗乌阁集润团旗或下盛春捷品心牌进孕驻中疲国西转南地蛇区的队首家轻酒店粗式服放务公刷寓酒店停产权意：雅诗姻阁酒脆店集棋团自肠行持浓有25【x示x服务秋式公础寓个顽案——长江轮国际】25漫F-矿42娃F酒店共18层6F挽-2赞4F写字绳楼共19层B1棒F-母5F酒店廉商业何配套38冻F-套43庸F顶级讽定制尖豪宅矮共6层6F径-2刃0F精装毅公寓共15层宴会狐厅、悔游泳挥健身苗会、叠大堂合商业37稳F长江判会31棍F-妇36帮F高级仆定制拨豪宅超共6层21利F公寓岸服务疫中心22纽奉F-泛30开F精装闪公寓共9层一线稳江景江资源妄，全轰球顶闷级名西师设遮计，逆超豪般华管汇理团疾队，罩打造贞出xx顶级某江景肚豪宅摧公寓栋。长江铃国际址总占虑地18亩，按建筑抚面积列约15万方朵，建怖筑主裕体为灵双塔塑高层慨，建叮筑总药高度19藏2米，惕为南陆滨路千地标挡性建陈筑，垦集合骨滨江银豪宅校、五苹星级布酒店钱、星臣级会域所、5A甲级蜻写字散楼于园一体分的顶荣级建昆筑综奴合体核。20府09年6月价肺格14久00物0元/平米渡。2612米双层役挑高奴公寓尤大堂溜，五柔星级闷酒店建式奢攀华城绝市客绸厅；层高3.册6米，双冰层中绿空LO全W-矩E玻璃机；24小时读酒店挣式整瓜体热贱水系祥统，额日立SE絮T-络FR殃EE变频拉中央肚空调经系统怠；HI此TA浆CH缸I日立宫精装纠高速猎电梯父，电革梯间蜘达3米宽壶；电子佩巡更失系统脾、多村功能黑才是蛇可视砍对讲晋，一川键式贯呼叫午服务赚；全球携知名杆品牌义装修件用材拐；99平米沙一房台两厅婆双卫76平米匹一房籍两厅限双卫47平米拌一房勾一厅捧单卫19没2平米形两房慎两厅离三卫超大荒户型飞、奢搅侈空尖间，电顶级踏配套鸡。【x妻x服务润式公葵寓个怨案——长江劈燕国际】27【x债x服务骡式公锡寓个傻案——长江角国际】超大市户型脉、奢兴侈空宽间，芦顶级极配套筒。28一线左江景粥，豪驻华装希修，坝物管须提供静酒店果式服讽务。【x制x服务棵式公幕寓个史案——东原18毅91捷】东原18堵91位于敢南滨棍路喜痕来登僵酒店洒旁，怪一线姥江景够。总孕占地7万多拒平米冻，总棍建筑滴面积30万平货米，贵装修衬标准30欧00元/平米者，酒老店式乞服务衣。20耍10年3月27日开氏盘，灰推出45斜6套，假开盘敢均价12叛00代0元/平米楼，当梁日销域售率酱仅45高%。目前撞均价17裤00异0元/平米仓。2927劝—1宽20平米扰多种欺户型粮，主力朱户型摆为27贡—6君6平米幸一房革。【x目x服务会式公棒寓个必案——东原18牌91毕】30观音伟桥核傻心商野圈、景五星隶级酒症店、引精装闷全配议酒店裂式公康寓、索商业行商务怎多种让产品壤组合【x租x服务柔式公沟寓个怀案——协信父中心】物业地址江北观音桥核心商圈物业类型住宅,写字楼,五星酒店、6A铂金生态写字楼、酒店式公寓、国际名品购物广场楼层状况裙楼和三栋塔楼组成:1、裙楼：国际精品时尚购物广场，建筑面积约34329㎡;2、三栋塔楼：分别为五星精品酒店（锦江大酒店），建筑面积约26879㎡；酒店式行政公寓专区，建筑面积约24286㎡；涉外6A铂铂金生态写字楼，建筑面积约41705㎡3、车库及设备用房：建筑面积约25273㎡容积率11.60占地面积12670平方米建筑面积152474平方米物业公司第一太平戴维斯物业费15.00元/平米·月价格19000项目20谦09年底挠售价昌为14丘00蚊0元，勇初期鼻靠承洪诺返谋租销少售，具取消干返租骡后去垫化速如度极喜慢。311、VA蒸V变风起量中咸央空晨调系乏统2、写字彼楼6A系统，即乎：SA(安全怜智能侧化)、FA（消衡防智最能化忍）、BA（楼哈宇智债能化绒）、CA（通举讯智寨能化爪）OA（办蔽公智隙能化洁）及HA（酒握店式帮服务抵系统昨）3、菜“顶决级商务扒中心”写楚字楼良配套4、全清程物劣业管壤理：第一骆太平海戴维男斯【x遭x服务阔式公谈寓个正案——协信辽中心】高端君配置脱，城禽市顶恐级购块物购贤物中姓心星窝光68广场度，提饥升项循目价话值评仪价。32【x释x近期硬销售壁服务西式公温寓现择状】项目名称创汇首座协信中心东原1891长江国际面积区间30-75㎡35-53㎡38-40㎡47-90平米一房130-192平米两房销售价格19000元/㎡19000元/㎡17000元/㎡14000元/㎡（09年6月）装修标准1500300030003000销售价格19000元/㎡19000元/㎡17000元/㎡14000元/㎡（09年6月）物业服务星级酒店服务全套五星级酒店服务星级酒店服务星级酒店服务地理资源优势解放碑CBD核心观音桥传统商圈核心一线江景资源一线江景资源近期忘销售奥或在惠售的轿服务物式公朗寓多穷拥有嘴强势顾地理雁资源麦，普香遍引状进星蜡级酒泰店管鸭理，绍销售纸单价荷高，群去化毒速度蔑慢。支撑凑项目清实现钓高单瞎价的灿核心仰因素挡：小面农积带来来的庆相对派低总浅价；一线某江景裙、商挥圈核抹心等架强势悼资源导；顶级芽奢华引配置让：全浑球知动名品关牌酒食店或衫物管虹、中款心商纱业、雀高端们会所淹等配裳套。33【C拥BD高端馋服务异式公辩寓机盖会】财信滔国际体量28万㎡预计1-石3年完格工台湾想越洋建筑群面积仆：47万ｍ2光华龟集团体量68急11要2平方卫米20隶10年底何动工国金凯中心帆（A地块拼）体量69万平降米预计20厚15年完绪工CB井D核心脖区大终量写醉字楼订建成叫至使粉用需贝要3-拒5年后钱才开盈始辐篇射扩拔展区淘功能拢，目绒前CB昆D内部飘高层激豪宅闯面世抬，将框分掉绑部分漫目标难客群什，现思阶段蒸承接CB婶D人群败居住热产品遥，发阻展周陆期不俗足以越匹配厦。CBD核心区预计2018年建成CBD扩展区本案江北炒嘴CB君D的实女现路丑径的暮规划桌：未来3－5年，醋江北嘱嘴将娇集中歇建设30多万荐平方览米的杰大型盐商业场设施双。到20抖12年，抛江北终嘴将定有20衣0万平访方米杂、30栋高例层建师筑拔肾地而菊起，拳金融怠核心弓区初早见端蚁倪。第二矮步到20锁15年，欠将有60即0万平挖方米象建筑律竣工踩投用诉，基竖本建西成江撕北嘴漏金融缸核心缝区；结到20倡18年，前一个关功能眉完善学、配盐套齐头全的惯长江般上游匙金融睁核心怪区将用全面溪建成中海幻玉九龙容仓寰闷宇天乔下顶级勤江景因平层沟豪宅何，套梳内70把—2浅00平米4-春5月开厦盘，臣预计塌套内30杰00攻0元/平米34小结停：服务随式公僻寓对职产品燥面积佩、配川套、幻玉资源摆、经委营管拿理要霉求极丛高，醒多为译自持黄，与烂本项脚目自锅身属裳性及荡企业谋目标及不符维；近期淡销售戏或在围售的潜服务面式公贩寓多杏拥有龙强势堡地理浪资源旺，普歼遍引村进星逝级酒坝店管糕理，切销售砌单价直高，鞭去化层速度岩慢。CB缩慧D商务嫁较为已成熟寒需要3-妨5年，皂其后侧才逐档步辐窝射扩傲展区宰，目覆前CB超D内部腥高层柿豪宅久面世辜将分并掉部剃分目鼓标客厕群，附现阶亮段承情接CB骑D高端插租住活产品武，发铲展周雁期不王足以廊匹配偿。——服务总式公思寓与否项目窝自身泪资源浑匹配汇度低绸、承垒接CB腊D高端楼租住站需求碗可能撞超前35方向3：商反务公炒寓——针对CB偷D产品汇上下供游关创联中瓜小型伍企业占办公任场所匆，住灰商兼遣用，哗功能童灵活竭转换痕，抓白主流朴投资烘客；36xxCHONGQING环渤海长三角珠三角西三角中国脂的经贱济几满何中肯心：到目中国沿海星的环泡渤海府、长古三角映、珠眼三角爱经济拖圈飞行跨距离奖均约絮两个悄小时巩。幅员距面积8.累24万征平方监公里腿，下误辖40个行门政区息县（贪自治娱县）籍，有19个区详连接美中国物中西叛部的班战略那枢纽航！总人央口32坛00万长江沃上游馅的经往济中痰心大西蚁部的匪交通秩转运重枢纽工业够基础掉雄厚中央绕直辖支市西部病新特摆区【机会百挖掘柄：城季市商止务发博展趋酱势】xx经济絮快速葱发展这，办魔公市夕场发掏展向峰好，叨商务争产品奴需求仿快速葬增长绿。20塌00年-2补00娃8年xx市主庄城区版办公开用房英交易晋面积圾情况睛（建谈筑面饶积，顿单位娇：万砖㎡）37【机会谱挖掘班：城霞市商清务发畅展趋周势】江北陈区办现公物庭业发踏展迅确速，善伴随嫌解放北碑的碧外扩贴困局详与交护通硬首伤，鲜以及司江北魂嘴CB决D的快叙速发夜展，崭江北倍区将医逐步否成为耗主城悔商务榆核心贷区。近期承及后脆期入刻市写禾字楼堡产品辈区域至分布区域项目名称预计2年内

入市量（万㎡）发售时间北部新区叠彩中心2.02011年北部新区两江星界7.52011年北部新区汉国中心5.82010上半年北部新区土星商务中心4.02010上半年北部新区两江山顶总部基地5.02011年江北区富力海洋国际2.92010上半年江北区协信中心3.02010上半年江北区金融街xx金融中心5.02011年南岸区长江国际6.02009年底南岸区上海城2.02010上半年南岸区喜来登6.02009年底渝中区浪高国际大厦6.02010上半年渝中区重宾保利国际广场5.02010上半年渝中区xx万豪国际金融中心4.02011年渝中区xx环球金融中心6.02011上半年渝中区新华国际4.02009年底渝中区联合国际5.02011年渝中区日月光广场6.02011年渝中区嘉陵帆影国际经贸中心7.02011年已入墓驻办协公用腐房体早量分佩布38【机会颜挖掘个：城后市商西务发非展趋恼势】观音金桥商亲圈5分钟贴车程五里艳店次济中心观音肚桥办灶公物商业供挑给不抽足，桃需求享明显贫外溢健，五题里店论作为怪区域逗成熟竞的副壁中心剩，交绞通便档捷，掏且紧翻邻CB群D，中丸心聚著合力猪强，罗具有比承接恨三北南区域是外溢存需求岔的能君力。观音陷桥嘉霸年华菊大厦散出租云率长娇期保让持在95卖%以上煌，20虑10年租去金为70元/平米槐，20慕11年预校期为10共0元/平米铃，目平前无绞空置候。北部族新区妖财富浙中心佛写字荷楼70盆-1观00平米骑户型灶租金蝇涨至90元/平米渡，目茶前无法空置论。39【机会毫挖掘横：城混市商罪务发搂展趋妨势】作为胃最能纸体现xx国际拼化形退象的挂区域背，江杏北嘴信将成徐为xx乃至获整个透西部黑未来佳商务紫核心坝。陆家笼嘴19梦90年中险央规系划的栽金融刷贸易估中心蜘；引进严中外四资金鲜融机赔构14平3家；跨国越公司拒、国惑内大耻集团德总部拉聚集字地；越江另地铁桨线、舱越江迫车行刊隧道鄙，南笋浦、纤杨浦风两座骂大桥症；紧临嫩浦东卧国际播机场亚和建绵设中工的外蛮高桥阴深水立港。江北懒嘴20轻03年规神划西部腐金融助中心，目泉前已箱有xx银行桌、工醒商银剖行xx分行却、农鸡业银率行xx分行窃、西耐部物装流中搞心糠等金斧融机世构独拒立拿振地修伙建大桥厦；规划唇中的专集团西部连总部总基地；20吗20年，崖江北闹嘴将他聚集xx啄8成金惰融机誓构，赖聚集30诵%的金睛融机储构存释贷款刘余额申，金避融业五的增虾加值尺每年坡将达引到75觉0亿元榆左右饥。；朝天检门大惕桥、库黄花也园大演桥、旁千厮腐门大路桥、6号和9号跨六江轻嘴轨线胳；紧临xx江北仿国际终机场丸、寸增滩保爽税港没、龙小头寺xx火车足北站咏。40金融期街控俩股珠江禁太阳壶城二扣期珠江凯项目公寓摸商务珠江崖项目公寓凯酒店中冶xx早晨欧鹏脂项目金融饮街商务本案珠江望太阳您城南方属上格充林已有粉项目潜在海项目配套何项目江北扮嘴置干业项内目项目捷分布习色块昏示意阳光10喷0集资督房工业即设计中心工业喘设计中心财政传局江北换嘴CB秧D向西粘区域捕已储裂备大纽奉量优散质地俊产项磁目待躬开发41金融纵街控腹股珠江龙太阳愚二期珠江础项目公寓印商务珠江荡项目公寓奋酒店中冶xx早晨欧鹏疲项目金融龄街商务xx地产明日貌广场珠江盟太阳霉城南方帖上格沫林阳光10勇0集资稀房工业浅设计中心工业条设计中心财政姑局有更滋带动供力项短目示贪意未来钉项目斩将以矩规模滑中心就配套辈品牌弟优势狐形成铅新的污发展骑张力42金融骆街控盯股珠江统太阳谈二期珠江渡项目公寓售商务珠江鲁项目公寓惠酒店中冶xx早晨欧鹏才项目xx地产明日塔广场珠江尽太阳裙城南方味上格筐林阳光10死0集资姨房工业岗设计中心工业兄设计中心财政梯局江北搏嘴传游统CB贵D时代江北克嘴CB微D大城争时代区域汗力量束带动节必将导让五润里店央及沿馅江片痛区成蝴为CB值D延伸拣带城市飘延伸愚发展育方向43江北割嘴置鹊业项见目依托筐江北承城CB堵D优势馆仍然祸是项脂目定泳位最用显要愤关键44【机会起挖掘旗：板傅块商朋务机役会】江北汗嘴用叶地规需模为30独75亩，蛇总开株发量56桨0万平羽方米江，其昏中写氧字楼23忌7万平始方米荣，占杜新建辨筑面押积的46后.2绸%，未叮来商戒务氛队围浓已厚。金融府中心建筑篮面积:辽2势3万㎡电梯居台数版：9部总楼糟层：A座-3钟0译B座-2负3惑C座-1师7辰D座-1食920塘10年销从售价土格：洗建面15迅00袖0元/㎡财信予国际体量28万㎡预计1-旁3年完辆工台湾誉越洋建筑起面积蔽：47万ｍ2光华仍集团体量68乱11简2平方夜米20她10年底勒动工国金显中心膜（A地块峰）体量69万平历米预计20峰15年完志工CB壶D区域系多为岸写字个楼，秤入住新门槛质高，恳成长劈燕型中页小企吼业难瓦以承淡受，袄小企若业办碰公物吧业机糠会明箭显。45A类：专业锦事务角所类夫（际会计/审计/测量/评估/公证/律师像等）B类：旅游/教育/培训遣类开（旅沫行社吉、电经脑培价训、货商务篮培训厦、出群国咨包询、土报社洞、杂皂志社饺等）C类：政府楚机关D类：银行/保险/证券/金融舟类E类：餐娱/生活威服务饰类自（票搜务中赴心、绿各式傅中西口餐饮仔、食硬品、页娱乐礼业、韵美容蚊健身阁、婚雀纱摄雹影等朵）F类：电子竭信息慎类是（电刃子产灶品/元件乔、电硬脑IT、软收件等用的开衫发及笋经营张）G类：机电/家私令产品辜类壮（普白通电舒器、酬机械/电力案设备洽、家邮私等惩的制先造及慎经营艘）H类：房地排产及丝式相关唐行业谢类士（开铜发/建筑/建材/装饰椒装修/中介蜘代理/设计圈等）I类：商贸织运输恋类歼（商着业代蔽理、疫贸易待、运孟输等族）J类：生物/医药/环保/科技戏类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典眉类根据鬼对xx市各菠区近11谣00个入节驻公退寓楼摄办公地企业羊的调互研，葬结果番显示惩目前xx市主城凝区公藏寓办忠公企混业主灵要以扔餐饮/生活练服务利类和兴房地候产相久关行格业类元的企冶业为笨主，其吗企业秀规模崖普遍拌较小赵，主要引来自xx本土顽的小归型企钞业。办公渡类公哥寓企平业分归布【机会武挖掘蛋：商羡务公焦寓价谋值】商务弃公寓失客户盗调研:46据统粪计，xx市公寓凤办公祖面积眯区间职在40六-1级00平方峰米的错企业替个数死所占被比例榜为70锁.2冤%，小耐型企钟业青厉睐价顾格相画对低债廉的聪公寓绩办公演场所禽。从嗽面积五比例段上看扔，套内40伶-1台00平方哨米区扒间的裹面积初总和腊所占坛比例黄为53傅.5武%，其柿次为战套内雁面积虹区间怎为10塘0-祖20渔0平方籍米，繁办公爆面积朋超过50临0平方迟米的清大型蛋企业址仅占2.容9%，本土勒创业葬型中爪小企断业是峡商务绸公寓假的主谱要客黎户。中小中企业正需求纵面积由与本众项目辉公寓艳主力讨户型厨匹配闸，平稳均租灰金超厅过目茅前周驱边小严户型探租金佣水平【机会比挖掘印：商卡务公姨寓价安值】商务窝公寓踩客户犹调研:租赁启客户协的所舰承受月租金迁主要鸦为35临~4群0元/平方茎米/月，少占比43卵.2嘴%。其盏次为65奏~7锄0元/平方族米/月，具占比13最.3寄%.47楼盘名称未来国际大厦茂业东方时代红鼎国际名苑龙湖北岸星座朗晴商务领馆A座B座C座基本参数建筑年代开盘时间2005年11月2004年4月2005年10月2005年4月2004年12月2002年10月2009年10月楼层情况楼层5～45F9～36F9～48F9～33F9～31F8～30F21～43F性质物业性质写字楼写字楼住宅住宅商住住宅住宅使用功能办公商业+办公办公+住宅办公+住宅商业+办公+住宅商业+办公办公价格套内均价（元/m2）13000~150007500~90006600～89007800~900085009000~1000010000～12000套内主力面积（m2）64~24040～16070～12032～8030～5030~4028～82套内租金（元/m2）70~9030~4030～4030～3540～4530~45——使用情况出租率约60%约95%约70%约70%约95%约90%——20激09年9月观疤音桥外商务良现状捷调查乖：居压住型诱与商六务型婆物业错租金界比较市场粱表现渡：同贸地段韵商务血型公慕寓较绿居住称型公亭寓租丑金高开出2成以仔上，冠出租损率更挪高48成交面积(㎡)成交均价(元）成交金额（元）A塔（清水+精装）329709780322720266B塔(清水)1868710422194762014写字楼1036114568158128280【机会胳挖掘欧：商斗务公嫂寓价放值】市场绑表现节：清响水商留务公喷寓较甘居住秘型公导寓具返有更滴快的凝销售此速度嫁及价崭格拉取升力朗晴桥广场及住宅沾公寓江与商糕务公容寓成技交价选格比辱较物业类型推广期销售周期（天）蓄客（组）成交套数成功率日均成交(套)住宅公寓8月3日～10月11日67127130824%4.6商务公寓10月12日～11月10日2892740243%14.3朗晴裕广场资住宅录公寓霸与商膨务公尖寓销零售速协度比签较清水矩产品萌与竞划争产甜品相竖比，跑由于同产品垂明确缓，无众论是像销售钱还是矮签约走及交拘房的彻难度既都大更大降掌低。49【机会扛挖掘演：商冻务公证寓价效值】指标今匹配堡：本筋项目桃具有描商务叉与住涉宅的绕双重朋产品引属性脆，能低够满释足商斗务公筝寓的尽关键宪指标充要求50商务公寓写字楼及纯商务公寓物业属性住宅商业功能居住、办公办公信贷政策根据当期银行住宅按揭贷款政策执行，目前为首付3成，基准利率，套数越多，首付及利率越高首付5成，利率为1.1倍，不分套数大修基金80元/平米3%契税1%3%物管费用高于普通住宅，但远低于写字楼高企业注册本楼栋或本层住户同意，物业出具证明即可注册可注册水电价格住宅用水用电价格商业用水用电价格住宅卷产品铜作办乖公用惭途的线优劣诞势分义析：住宅蹲产品雨在功孕能多拿样、艰交易堪税费杂、物产管费雕、水贵电价傍格等锄方面惊都具鼓有商程业产烤品所揉不具检备的脸优势灾，对童投资锈客具单有明婆显的鞭性价肤比优牲势，讯因此民在销兵售与抱推广阿中，扶仅需哥要解斩释多绘用功泛能可四能带漂来的避问题何与企来业注贝册方器式。功能武问题御：前期出推广纸即传斯达商股务公性寓概急念，蚁使购盲买客葵群置肢业用螺途一烤致，何且商副务公邻寓租妇金高姨于住轰宅公脏寓，政因此歼部分楚客户牛不同愤意商录务办要公的峰情况袄几率电低；注册煌问题果：征英得整栋胳或政漠策业沫主同响意，省物管扬出具滔证明乌可注贞册，进或利种用项册目写宰字楼培地址兵注册暑，注妈册事勉项可鹿由物高管统麻一办饶理，颜部分乓小企提业可淋通过斧中介右异地屿注册胳，可催解决域小企顺业注结册的鸡问题扒。【机会杏挖掘采：商耽务公军寓价匠值】51【小结】xx市商绳务需瞎求旺坡盛，拨主城赏商务切中心循北移赔，江狠北嘴四将成如为未聚来商旦务中寒心；江北微嘴将猫形成乓泛CB咬D商务应圈，御目前蚀写字核楼规赶划量雁大，闪但针砍对中自小企撕业的膊商务阶物业纷缺乏卷，机团会明绳显；从市能场现朋状来状看，僻清水观商务旬公寓弱物业杰无论欣是价幕格、伤租金贷还是菊销售匙速度垄，都缝明显毙超过园住宅痛公寓倦；目槐前板位块内苍商务系公寓拘产品替缺乏袋，品呈质不寸高；专项目吵本体帆属性喇与商要务公喷寓匹误配。CB粪D商务军公寓采产品股机会浆明显纽奉，且睁与项台目资示源最素为匹竖配52案例仅借鉴53【案例辞借鉴油：龙征湖MO附CO斑】北部慰新区狸商务舅中心喜区龙湖MO日CO借鉴户点：非商粮务中遍心区，抓栋住板冷块价费值、贸交通互优势陷及周川边高紧收入童人群侨资源悲，通身过创痰新产美品，高打造画区域闭地标敏性商务酒次中恭心，获地得市倘场认逐可。54【案例扁借鉴圣：旭恭阳朗遣晴广华场】传统议观音存桥商格圈朗晴跳广场借鉴营点：值传统敲核心央商圈睡以外山，小秤地块祖项目揭，抓友住步选行街虹扩容裁契机旧，中心戏扩大追化提升国价值色。55【案例货借鉴拦：旭捉阳朗逝晴广驼场】商业才群楼：浪荷漫特请区本项欲目裙仗楼属金是中悉国首舞座“调浪漫饿特区琴”主扭题商跳场。埋将引购进品微牌婚提庆、俯时尚抽服饰穷、特枣色婚巧宴、迁浪漫当婚纱粉等特互成粘生态升链的翅浪漫物业态硬。A塔：护美丽塑华公怀馆4～45层台徒北时好尚酒雄店宅浮，定度位为业商务欲公寓累，16楼为咽配套集空中到客厅脸。A塔78楼4套。26层以饮上为版收纳趴型精色装公亡寓。写字熄楼：朗阻晴国顷际写饲字楼4～14层为盖甲级乖写字站楼，15层为逢商务层服务怖中心共计批：13丘2套B塔：SV陡O商务敌领馆21～43层定郊位为活成长混型公印司的经办公搂场所糖，共计军：40雹8套酒店：台辞商交洪流中披心16～20层，辈商务族酒店物业类型装修标准楼层总套数总套内面积浪漫商业清水5层46616494A塔美丽华公馆精装19层40634188清水21层378B塔商务领馆清水公寓23层40419130甲级写字楼清水11层13210470合计

178680282借鉴浓点：整体熄定位亚下的线分类产品容组合，在享减少严内部袜竞争凳的同乘时，切互为缴配套改提升奥整体朱价值常。56重要賣點附加賣點核心賣點觀音今橋步恭行街步行看街地坟段稀宜缺/步行委街升云級價玻值升杜級/投資桌風險盲低/未來旦回報宽穩定/交通肠便捷/景觀网辦公集約刺辦公景觀进辦公步行撇街公尝園類侧似波症士頓迷中央凤公園答系統,資源朝價值特屬於符本專晒案核额心價名值之撤一集約恩辦公辦公摇集約暮化,提高漫商務速公寓溪面積躬使用撕效率,空間浆的多挤元給裤予產轮品價大值表避現國際类商務刷中心商務逃公寓科的國淹際商姥務中倘心暢享群會務旷、商永務便专利設息施雙大恳堂設难置雙大悦堂設垒置星級沾裝修赤大堂觀音绝橋步行衰街多功迁能廳國際裙商務嫌中心Wi枪-F廊i無線胞網路务社區Wi劝-F酬i無線弓網路咳社區無線超網路停全覆友蓋，崖居家福進入裹超前恨無障爹礙溝芹通時骨代，负費用锄只及陷普通完的三蝇分之片一多功蔑能廳1個大吊會議外室1中會筋議室2小會联議室,以及绳擁有眠接待烟休憩侨功能貼心瞧物管暂服務A塔1室7廳浪漫衬商業这區一流途硬體树配置借鉴周点：则深度牵挖掘寄核心香价值济，形抄成差异吨化价撑值体驼系【案例抵借鉴沉：旭赖阳朗臣晴广斤场】57【案例樱借鉴踢：旭田阳朗阻晴广鞭场】借鉴割点：慕特色公共走配套，提虫升客吃户价鹅值评栏价58A塔均州价：97悉80元/㎡满(含装月修费)B塔均微价：10名42的2元/㎡朗晴西公寓倒价格沫趋势伏图借鉴垦点：计从租彻金差议异推杏导售慕价调咬整，差别殃化价柴格定因位【案例雀借鉴需：旭醒阳朗缝晴广鉴场】A塔住林宅公哲寓销段售期B塔商袖务公棉寓销垄售期59从租辆金差装异推伪导售巴价调车整，差别垦化定克价【案例怎借鉴予：旭慌阳朗臭晴广没场】中心扩大属化提朗升地凡段价物值。分类产品耽组合，减泰少内养部，尸互为者配套划提升挤整体悼价值勒。深度助挖掘炕核心叹价值脏，形魔成差伴异化价值相体系差别翻化公共仍配套，提预升客陵户价熊值评祸价投资吓客最鼠为认彻可的闹要素趁：地估段与株性价据比60【结论村回顾】机会肤：观音歉桥商帽务需伏求外情溢，CB纵D写字牺楼入接驻门异槛高泥，五泊里店涌板块捡的中见心聚惑合力阶可能督承接吨外溢筑的成偏长型卵企业它办公何需求乘，商检务中添心区叛机会基明显筝。投资需客核雾心需万求：地段茅价值帜与性攀价比商务研公寓刘价值朴：商务唱公寓夫以住谎宅的睬产品尼及价警格，呜与纯扮商务族产品伪竞争里，具之有明莫显性陡价比屯优势赵；清根水公鹊寓销右售速答度明帝显快商于精随装产顺品。61解题掀思路核心抓问题夕界定解题南策略项目枣属性栗界定核心喷问题滩界定企业弊目标喇解读目标心与现她状之移间的个冲突解决糖问题绞的几顺种方戴案与烫各方搅案可忆行性迎分析解决愈问题笛的方估法与脱措施几种覆可能锋的尿解题痛方案各解搭题方巴案可喇行性神分析案例齐借鉴产品喷建议营销桨策略项目社整体逢定位62项目阻整体固定位63【S特WO寇T分析】20庙11年全日年目冒标设趣定SWOT优势（Strengths）劣势（Weaknesses）紧邻CBD，区域优势明显；紧邻多条城市主干道，交通便捷项目自身属于城市综合体，配套齐全企业开发实力及整合能力项目周边紧邻老旧居民区，商务氛围缺乏；周边多为城市主干道，环境嘈杂，无景观资源；产品已定型，改造空间不大；机会（Opportunities）S~O：发挥优势，抢占机会W~O：利用机会，克服劣势CBD的建成将带来大量商务人群，而区域商务氛围尚未形成，周边小企业办公物业缺乏，存在市场空白点；抢先占位中小型企业商务市场，形成区域标杆，填补市场空缺，博取较高溢价。中心化发力，规避作为住宅产品在景观环境等方面的硬伤。威胁（Threats）S~T：发挥优势，转化威胁W~T：减小劣势，避免威胁政策抑制投资将一定程度减少项目投资客户；珠江太阳城及中冶xx早晨同期有小户型公寓推出，形成激烈竞争；从多个方面充分利用CBD资源，提高投资者信心；创新产品概念，吸引企业客户购买，扩大客户群；产异化产品定位，与竞争产品拉开距离；短平快，以高性价比快速走量。抢先占位（CBD中心区、板块小企业商务中心区域）多重卖点（CBD未来、板块中心、商务物业中心区、创新产品价值等）64【客群惠锁定】WH县O—卖给柴谁？抢占“江迫北嘴CB略D资源疫”的主谊流投扬资客目标高客群扎聚焦特征瓶描述——购买约动机谅：投踩资江悔北嘴进泛CB绳D区域方预期拆为主+江北嚼嘴金然融业愿配套旨服务铅中小状企业述自用咽为辅看重傍卖点网：CB替D未来+副中圾心+抗风孟险产主品65【项目让整体酒再定探位】由前享期主括打CB烘D生活蝇配套的“南满足CB曲D的全蓬能生熔活场幸”，喷调整星为主鉴打“CB傻D”与“商坟务配罗套”，整惊体再久定位忙为城市珍商务撞综合巩体。WH喇AT谣—卖什博么？CB矿D新生丘代商皮务特矛区66【功能矮定位】5A级写瓜字楼针对身大型赤企业卸整层题购买症办公商务面领馆CB徐D及本负项目竖写字塞楼大美企业久所关腥联的康上下恨游成晃长型淹企业袭租赁转办公R8、R7（11榜—3就1层）慢调鸡商业卫街针对浪办公骄及周纺边人扁群提挡供购随物、锅休闲避场所国际念精装伍公寓针对CB缺D及本嫩项目造商务坝人群辟居住全能揭商务千中心R7的3层部既分空蹈间、拣写字虹楼或扶商业研配合负打造恩完备叙商务持中心姑功能精装筛商务禾酒店针对武本项鸣内办酒公企歼业业北务客男户租纱用R7的3-洒10层WH团AT竞—卖什参么？67【商务蔽公寓袭价值狂体系】重要酿卖点一流堵硬件丑配套支撑朝卖点高抗嘴风险疑的产禾品核心卖点CB仁D前景贴心铺物管窄服务WI逢FI无线知网络毛社区多功赏能商糊务中组心WH悉AT量—卖什焦么？综合朗体物串业五里辟店中脊心区慢调广商业钥街CB跨D小企妥业商绳务中戒心区68产品联建议69【产品随调整堤建议】D户型套内70平米C户型套内63平米B户型套内35平米E户型套内43平米R8建议炕保持叹不变从R8现有泳结构凳来看定，各相户型堪剪力御墙不栏多数险量，山对办船公用乱户影认响不答大；保留细剪力脑墙结叉构同书时可涌以满念足自滑住客涌户需藏求，宽提高温产品词灵活蚕度与姿抗风炉险能盲力；R8户型鉴在35衡—7伍0平米伯之间灵，是逐商务绢公寓敢销售两畅销匹面积形区间净；R8的小桥户型液面积示区间漆与写策字楼姑大面设积产座品形享成互见补，等丰富伍同期数面世女产品明线，勾便于把消化卖各类们客户薪，减维少客斯户资坐源浪龙费；70【产品插调整股建议】A户型套内10边5平米B户型套内67平米C户型套内44平米R7建议乖进行颂结构课调整——调整挖为35僻—8衣0平米峰的小户垒型框促架结四构商务戴公寓梳产品泪。从工鉴期安蜻排来寻看，滋只调胞整一蛇栋并吓不影澡响整呈体销紧售节要点，像在此仅前提贴下，陕对商森务公蓬寓产盒品进能行升雄级，矩提供帮硬件聋上真桥正满吼足商逐务公垮寓条夸件的缩慧产品归是可闻行的傍；R7中有故超过10狂0平米截的产晶品，册在房羡产税绣征税土范围杜内，怎通过破结构攻调整画，可吗有效慈规避但纳税连问题忘。后期箭推出宵楼栋意结构罩调整围，产垒品升妇级或切户型趣划小景对价箱格拉大升能期够形姐成有耽力支翻撑；小户援型可残组合括销售势与使睁用，扰自由晋度高雾。71考虑蜂因素慨：体现滩一个枕项目颗在细箩节上敲的体纲贴入帜微，赛展示榨项目怀的品旺质感纠和国绿际商哥务感建议亦要点多：指位像明确支；采刃用国拦际统披一图谣标；黎造型默精雅诸；材倾质商龟务感露强【产品躁建议】门前骄广场垂及公郊共导猪视系口统【产品较建议】入户扛大堂临、电鬼梯间蓄与过渣道考虑夕因素超：电梯来间融松合甲衰级写直字楼章的特量色，蝴同时洽与大娱堂整叙体效怎果融痕合；建议红要点逢：设计恨风格多简约影，大龙气，念避免皮细部乖的复架杂处筹理，筝方便吸后期氏物业魔管理氏。电梯果厅作迫为除功大堂副外客妖户最拣关注答的公耻共空盆间，霞选材油考究倚，建搞议采制用高隶档大漆理石倚＋不首锈钢临装饰容材料贴，融付合与疲大堂堤相协即调的吨地面炸装修猫，形志成特俊有商正务特满质。73考虑港因素粥：电梯稿品牌坡是客勉户感艘知写造字楼浓品质星的关滋键，参原装符电梯回更受彼客户朝信赖努。国见产名某牌电艘梯会盖在电瓶梯铭润牌上摇标注面国内险产地谷，影吼响客习户认吉知，参通力住电梯95毕%以上蠢为进贡口部贫件，翅国内亲组装税，贴队原装届铭牌徐）建议役要点劈燕：品牌项：选用稿中高绑端品钓牌电理梯内装：电梯华内可敲装设唐小液察晶屏匹，播邀放对周外牌建价、幕股市驶行情臣、天罪气预棉报等阅商务滤信息胃；内装视材质成尽量病采用民镜面立不锈扭钢或邪玻璃恰材质奴，增糕加轿论厢尺止度空紧间，乱风格忆简单僻，易仁于后箱期管蚂理和店清洁屿；电梯灶内设脊置空趴调及灿音乐羽系统化。指标史设置：电梯倒设计古等候鼻时间泊小于45纤”；电梯苦最小舰速度愈不小桨于4m滔/s（甲寨级写殿字楼眠的最虚低标哑准）胖。【产品解建议】电梯华选择【产品御建议】全能器商务转中心减压功健身妄中心将：为上垂班族荒提供愧健身份锻炼昆，减腔轻精习神压经力。24捷H便利吓店：加班冒人员邻服务视讯晶商务脏会议滚室：提供盲大、纲中、镰小三创个多羽功能嘱商务骡会议夕室、洽谈锁室、政培训渔室租蚀赁服停务、待会务音安排国际妨商务维服务溜中心娘：设立困公务浸秘书咽间，柄翻译承服务顷，秘苦书服舟务，奇律师赵服务设、会唤计服汗务，聪办公乌系统很自动励化服危务。商务厉中心封功能贫需兼情顾写冰字楼她与商懂务公旬寓客眯户共忧同使销用，福部分宵功能爱可配类置于子写字栋楼及猛商业饿中，休提前趁规划曾使用大方式悔。75【产品除建议】全能跳商务岁中心︳大中流小型钢会议乔室76【产品肤建议】全能抗商务具中心︳洽谈炉休闲土区77【产品极建议】全能射商务反中心︳减压诱中心78物业东服务贴：无偿取服务冈（管宣家式镜）代交导水电轿费代叫太维修代叫栋清洁代订爹杂志有偿樱服务岛（商烧务类海）代客收泊车代订物票务代订仍酒店邮寄绪服务+SV百O资产走管理脖专家们：专业仁律师筹咨询辟服务专业拣会计颈师服绢务专业匠投资巾咨询视服务专业四创业趟咨询另服务专业谎财务索咨询灭服务专业累管理犁咨询蚂服务物业堪出租族管理商务培秘书怜服务商务树会晤辨服务商务监翻译数服务商务前会议伍服务【产品闪建议】资产尿管理才与物字业服抹务营销系策略80进攻远战原活则1、考皱虑的训重点坟应该拜是领狠先者朴在市迈场中兵的强惜势；2、要麦找到酸领先腿者强炊势中太的弱袋点，天并攻盖击此慰弱点阴；3、在敢尽可稀能狭跌窄的兰阵地奴上发挣动进胖攻杰克币特劳靠特营震销战渡略防御战（第1名）进攻战（第2、3名）游击战（其他）侧翼战（第4、5名）防御战原则1、只有市场领先者才应该考虑进行防御；2、最好的防御策略是进攻自我的勇气；3、时刻准备组织竞争者的强大营销攻势。游击螺战原难则1、找尖一块优细分铃市场集，要棋小的扇足以楚守得绒住；2、不排管你涛多么而成功桨，也趟不要认使自母己的爷行为解像一咬个领联先者乱；3、一朽旦有躁失败是迹象鱼，随纽奉时准换备撤殃退。侧翼战原则1、一次好的侧翼进攻行动应该在无人竞争的地区展开；2、战术奇袭应该成为计划里一个重要组成部分；发动加一次亡强有所力的销售应侧翼蔑战，坊改变板块宾市场谁格局WH奸Y—怎么县卖？目前川板块屯内商虎务公已寓处贱于市竟场空边白，浇无人闻之地轰发起盘销售链侧翼黑战，“CB蚁D新生殃代企疯业商该务特混区”涝，打角市场振空缺涝。81【价格照预估】观音载桥住梳宅型瓶公寓崖租金30纤—4香0元/平米社，商撞务型勿公寓40蜘—5负0元/平米洁，由概租金扇反推枝售价柳：按5%的年惑化收孤益率歇，40元/平米衬的租崖金水煮平计询算：40挠*1划2/吼0.块5%概=9额60宅00元/平米按5%的年错化收房诚益率盆，45元/平米宝的租趣金水慌平计耕算：45怠*1阁2/恩0.嫩5%鹿=1拘08尤00元/平米按5%的年繁化收吊益率姿，50元/平米旋的租慰金水停平计两算：50混*1章2/冻0.丢5%捆=1源20沉00元/平米按5%的年剖化收袭益率供，60