天津德州某项目定位与物业发展建议报告

****德州项目

定位与物业发展建议报告2007.8关于项目解析中等规模中低密度项目/含部分已建成物业/受一定影响技术指标占地176755㎡容积率≤1.5建筑面积265132.5㎡建筑密度无要求建筑限高无要求绿地率≥35%地块特征平坦、不规则已建住宅面积27500㎡已建办公楼面积7500㎡楼面地价700元/㎡项目外界原有建筑品质一般/

项目内部已建8栋多层1栋办公楼地块分析本案已建成多层27500㎡，立面品质感一般本案已建成办公楼7500㎡国税局家属楼，品质一般学校加油站外界多层建筑具备同时辐射多个区域的重要战略地位战略位置位于德州市河东新城之内，属开发区板块范围；处于新城中心区与开发区交界处，同时辐射老城区、新城中心、开发区、东部新城处于德州大规划的中部，占据德州“两个向东规划”中第一个向东的重点战略发展位置河东新城东部、开发区西部，紧邻开发区主干道德州市河东新城开发区晶华大道与三八路交口；地理位置三八路晶华大道距德州未来行政中心2分钟车程，距德城区中心10分钟车程；10分钟车程2分钟车程项目四至沙王溝风景带西至：宋管屯小区、沙王溝风景带三面临路、一面临景，配套齐全天衢路北至：实验小学、开发区国税局晶华大道东至：中国石化、天宇集团、高新技术服务中心、广州本田、中国保险、建筑检测中心、三和电器、沿街商业街三八路南至：农村信用社、中国移动、商业街、商贸城、英汉双语学校、武警医院、人才培训基地三条交通线路连接德城区与本案，道路顺畅，交通便利交通情况17路：火车站----宋官屯----百货大楼----火车站18路：火车站----百货大楼----宋官屯----火车站28路:火车站----杏园----宋官屯----陈段庄----天源动植物养殖场宋官屯站2８路17路火车站1８路陈段庄企业/教育/金融通讯/基本生活配套齐全配套情况教育配套实验小学、英汉双语学校、同济中学、中医药学校、德州市耀华学校、摩托车专修学院、人才培训基地工厂企业天宇空调集团、广州本田、建筑材料检测中心、三和电器、起祥工贸、德工机械、将军纸业、晶华集团、点石科技、新城钢结构、中原燃气设备、永胜木业、新澳环保设备、资通物流、德百物流中心、天恩集团、大陆架油气、雪贝伊基本生活配套沿街商业街、商贸城、中国石化加油站、德州新城医院、宾馆酒店、小旅馆、餐馆、小超市，中国财产保险公司、新华书店通讯金融农村信用社、中国移动、中国网通、中国电信、中国银行、人民银行教育配套生活配套通讯金融工厂企业现有配套未来配套121体育中心大型购物中心，建面10万平米，现已动工，预计08年初对外经营；德州最大的购物商场---德百购物商场，07年底动工，预计08年底对外经营；2项目小结位于德州河东新城东部，开发区西部，未来有一定发展潜力；中等偏大规模、低密度项目，存在部分已建物业；交通便利，路网顺畅；西侧景观资源丰富，配套齐全，周边居住氛围浓厚；中等偏大规模低密度/居住氛围浓厚/未来潜力巨大关于市场理解关于德州战略位置“九连天衢、神东门户”，是连接华北、华东、东部沿海与西部内陆的重要交通枢纽；京沪和石德铁路交点，5条国道和14条省道，3条高速公路交错一小时到达济南国际机场，两小时到达天津港、三小时到达北京；“一带两翼”鲁西北、冀东南最大的经济文化区域中心城市；计划2010年生产总值达到1650亿元，人均生产总值超过3500美元；重要电力能源基地，制造业基地，倾力培养山东旅游城市、太阳能城市；连接华北、华东、东部沿海与西部内陆经济状况占地人口GDP人均生产总值生产总值增长速度人均年收入固定资产投资10356平方公里557.85万1003.381807116.4%4279566.8亿德州概况占地人口GDP人均生产总值生产总值增长速度人均年收入固定资产投资50平方公里59.20万147.692547920.3%4639.486.7亿德州市区概况产业结构第一产业第二产业第三产业14%55.8%30.2%经济稳步发展，第二产业占主要比重关于德州区域划分运河开发区德城区新开发区运河岔河漳卫新河运河、岔河、漳卫新河三条河流“川字形”贯穿德州市南北，将德州市分为四个区域，由西向东依次为运河开发区、德城区、河东新城、新开发区；运河开发区2000年建立，市级开发区，以物流、商贸为主；德城区为德州老城区，主要生活居住地，商业教育、办公、配套丰富；河东新城区是近几年重点发展的新兴城区，未来将成为德州市主要行政中心、商务中心、医疗中心、文教中心。河东新城区东侧的工业园1998年正式启动，属于省级开发区。河东新城区整体环境良好，空气清新，市政景观优良；新开发区是2006年开始启动，现在仅少量工厂进驻，未来将成为主要工业园区、综合区、旅游三产区、加工区；德州规划“两个向东战略”，由德城区向河东新城发展，由德城区向新开发区发展，未来东部为主要发展区域；向东向东三条河四个区，城市未来向东发展河东新城区关于德州河东新城行政中心：由于建设超标，市政府大楼暂时不搬入河东新城，但规划局、建委、邮电局、会展中心、交通局、开发区管理委员会、土地局等各大局均已搬入河东新城区，未来必定是德州行政中心；商务中心：未来商务功能区，以金华茶城为中心；医疗中心：规划中的医疗功能区，以中心医院为主；文教中心：主要教育功能区，现已有中医药学校、职业技术学校、华宇学校、外事翻译学校等4所院校进驻；工业园区：1998年启动，基础设施建设投入17.2亿，555家项目已入区，其中皇明太阳能、华羽集团、晶华集团、德工机械、将军纸业、景美石油、中大空调贝莱特空调等330家项目建成投产；

商贸物流区：规划中的主要物流功能区；德州市主要行政中心、老牌工业园区关于德州发展阶段启动期快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展期人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型以数量为主，向注重质量方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型德州房地产虽然发展速度很快，但仍处于启动期，市场需求特征主要为生存需求。2006年德州市区GDP为147.69元，增长率20.3%，人均GDP约1887美元。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产发展阶段关于德州分为德城区、河东新城两个板块德州市重要房地产市场集中在德城区与河东新城区；以岔河为界分为德城区板块、河东新城区板块；德城区板块价格1350---4000元之间，品质差距较大；河东新城区板块价格1100—3700元之间，以新项目为主且多数品质较高；德州房地产市场板块划分德城区板块河东新城区板块德州房地产市场德城区板块全部在售23个楼盘列表项目名称体量万㎡容积率当前价格(元/㎡)开盘时间月均销售套数消化量交工标准户型区间㎡阳光家园151.33200-33002003年2890%毛坯初装修91-136鲁班御景园10---24502006年6月3750%初装修52-128南龙国际花园20228002006年7月4034%毛坯100-140东方明珠154.33200起2006年7月1535%毛坯90-160新湖春天652700-400006年初550%毛坯116-273嘉诚名居101.21700－27002006年4月4470%初装修70－130金茂豪庭23.92580－34002006年5月1290%初装修44－167帝景苑7.884.228002006年初1870%初装修139-170金都花园90.652600起2006年5月1535%初装修100-220宾海首府4.5---28002005年底965%初装修150-170时代花园100.9421002004年1975%初装修90-150绿景家园------20002005年

100%初装修80-120嘉泰园2.2---20002005年1095%初装修61-140德兴乾城100114502004年5520%初装修72-130舜昕缘70.9716002007年初2630%初装修70-130肖何社区10---18002007年初4030%初装修80凤凰雅苑51.118002004年960%初装修80-130花好月圆7----22002006年5月3065%初装修80-130德棉佳苑8----17002004年2090%初装修80-110神马晶实景苑2----22002006年

70%初装修80-130精诚方侯园7----13502006年底4565%初装修80-140七中庄园200.5514002007年初3517%初装修42-137合计299.08----

30套39%初装修、毛坯42-273整体市场06年大量放量；大多5—10万㎡项目，少量30万、100万平米大盘；容积率0.55—4.3之间，以多层、小高为主；价格1400—2500元/㎡为主体，3000元/㎡项目少；多为初装修交楼，即厨房、卫生间、阳台贴瓷砖，部分提供洁具与木门；整体户型区间在42--273㎡之间，90平米以下两居、110平米以上三居占绝对比例；德州房地产市场德城区板块多为小规模项目，品质差距较大，1400—2500元为价格主体德城区北部德城区南部1400--2400元2000-4000元德州矛房地假产市窄场河东搜新城谁板块项目名称体量（万㎡）容积率当前价格(元/㎡)开盘时间月销售速度消化量交楼标准户型区间㎡金地华城3.61.82300-26002006年5月17套60%初装修62-139嘉诚尚东301.72170－36002006年6月43套30%初装修97-181东建德州花园231.42450-27002007年8月41套2%初装修90-130东城国际1.7---3000-34002005年--80%毛坯110-1000高地世纪城281.32800-370005年初46套70%初装修、毛坯80-240新城市花园211245004年27套70%毛坯90-133水岸花园14---2158-27002007年1月28套20%装修90-140新园公寓10---1100-13002003年初15套95%初装修80-133南方家园11.51.414602006年10月9套9%毛坯87-124中茂家园20---未开盘07年底开盘----初装修--合计162.8---1100-3600--35套37%初装修、毛坯--全部饮在售管9个思楼盘膀列表20壮06辽年起墨每年购放量勺2—稀3个佩项目滥；体量牵相对针中等望偏大损，一郊般集付中在麦20倍—3旱0万段㎡；容积吓率1塌.3信—1窑.8匆之间扁，以绕洋房高、多择层为煌主；均价良24摧00瘦—3健00医0元句左右资，高秋地、谷嘉诚它为市您场标怒杆；战南部虚价格角在1娇10惹0-轧14抱60膊元之本间，滨开盘滤较早艳，整亏体品阵质较千低；睁北部页价格淘在2睁15饭8-极37丑00冈元之霞间，谋多为喊05盏年后斯开盘果，整监体品民质较思高，碌南北尤板块售品质奏差距跪较大剩；新城午板块虑消化辱速度陪高于烤德城泰区，弯整体记消化手量达与到3门7%刑；多为尸初装饶修交公楼，贫即厨唱房、烂卫生箱间、负阳台驳贴瓷戏砖，桃部分巧提供附洁具均与木草门；以9条0-刃-1探50隙㎡户止型为倘主体疗；北部耐出现毒一个昨写字属楼项胸目，矛目前混价格汇在2越70贤0-像-3争00剩0元骗之间筛；德州摄房地陈产市造场河东歇新城集板块河东昆新城颂南部河东惧新城估北部21晚58派-3理70吓0元11点00驰--间14烟60论元划分到为南鲜北两俗块，迎北部疏为新掉新板众块，欧品质荣高，颜发展捕潜力堤巨大市场别存量挠较大碌，短潮期内膀供大帮于求市场捉年消晚化量柔仅为烦存量庄的36截.8毅%，短询期明蝇显供大劣于求；新城存量唤不大,市场生尚属胁起步补期;

2006年存量(万㎡)2006年消化量(万㎡)德城区176.94670.265新城102.18532.38合计279.131102.645市场帜供需瓦情况市场肿小结河东丝式新城斩未来概将成享为德慰州主天要行廊政中赔心，伞房地迟产市桶场发忆展前登景可细观；德州梳地产洒发展末速度宅很快规，处座于启隶动期职，特挡征主沫要为月生存突需求孙；目前懂房地岛产市戴场德享城区我、河任东新勿城区煎两翼徒齐飞担，百臣花齐扑放；河东利新城逐区高滚于德畏城区谊价差融在30贫0-后50柔0元/㎡左牙右，误发展帖潜力吼巨大；以小党高层医为主输体，乏未来尸价格贫会保御持持棋续增视长；河东浮新城答未来口发展改前景毫可观絮/房地位产市桨场处际于启立动阶连段，播但发鸽展速旅度较再快竞争毯分析重点复项目滥分析秀：南龙进国际缠、东农方明喜珠、口帝景吨苑、共嘉诚烧尚东聚、高萌地世迎纪城项目拔位置萍：天衢秆中路帐市工枣商银秩行对偏面项目划规模亏：项目卵占地11万平求方米卸，总荣建筑袜面积俊约20万平涉方米脏，容咬积率2物业袍类型左：多层胖、小退高项目继价格农：入市鹅价26踪蝶80元/m2；价格26议80妙-3北10赵0元/m羽2，均焰价28探00元/m需2户型贺：户型纽奉区间60馆-1柴50m2；主力仇户型10唐0平米闷二室俩、13谜0-划14石0平米湖三室项目数主题紧语：成功捐者的毛居住宿理想交楼婶标准绩：毛坯开化发细商：德州摆南龙则房地怒产开拘发有地限公巨司总体扒销售闸率：一期例70禽%，瞎总体销态售率34跨%月销饰售速腾度：40套目标缩慧客户骆群：有老单城依滔赖性悉的公除务员扰、私防企业脆主、拿个体饥商户鞠；储藏乓室车殿库配傲备情眠况:配备秤储藏校室和宾车库相对掌大体嫩量高且品质汇项目阿，德许城区督标杆南龙夏国际德城推区基本间情况南龙外立馒面提出升品殊质感炭，户寨型无补明显粱创新南龙锤国际德城末区产品耻分析10汪1㎡两叉室14舒8㎡三稼室14栋6层、12栋11层、1栋12层公孩寓；外立尚面：勤欧式叮风格翁，以较灰色烟颜色蓬为主疼，沉申稳、念大气户型吩：从93区--竟14柜8㎡尽20种户泛型可匹供选混择；邀全部脑为两渴室、普三室户型织；全伐部为黑正南飞北户雕型，绩保持匪南北粘通透跃，主翅要功蜻能空案间在尖南创新健：户奏型正日统规惨矩，称外飘钟窗是铁特色亩，无恰明显论创新心。南龙亩国际德城惹区卖点区位摄：德德城区遣稀缺葡中心别黄金强位置巴；产品划：欧驰式新砖古典障主义露外立鸭面风译格，乞注重季舒适坡性的脱户型堂设计筐；景观都：将确水进漂行面孔状、案线状暖、点械状组惧合应冠用，帽制造刺理想别景观茎；配套益：由寄于处旷于德赠城区诉中心疗位置陈，原涌始配扣套非宗常完耐善；品牌很：戴慈德梁重行做些物业掉顾问砖，提桐升项秘目品粉牌形朝象；项目郊位置宁：天衢戚中路寨市工企商银男行对复面项目习规模题：项目掉占地3.睛5万平境方米奖，总建书筑面卫积约15万平华方米毫，容顺积率4.帽3物业掩类型遣：高层项目网价格系：入市亚价27勾00元/m2；均命价32友00元/君m2；价凉格区逃间27颈00邻--满36哀00户型合：户型幼区间90妄-1仙60m2；主耻力户危型90使-1宜00二室新，14廉0-根16镰0三室项目暴主题足语：东方嚼明珠吗理虽想家煌园交楼可标准付：毛坯开狗发某商：德州挠市天永宇房伴地产声开发粉有限漫公司总体汽销售仪率：35%月销根售速粥度：15套目标爷客户软群：有老呆城依拼赖性砌的公券务员荐、私荒企业祖主、崖个体哪商户旷；希纲望入两德州绩城的萝高端捞人群鲜；储藏本室车敲库配谷备情历况:有车晒库独特问景观照高容炼积率熊项目根，德续州社萍区园酬林设抖计典晋范东方侧明珠德城蜡区东方趋明珠基本貌情况全部纱为高委层，稀现代穿感十祖足，颠户型漏无创宏新东方液明珠德城蜻区产品障分析90㎡两脊室14造0㎡三质室8栋21来--唱25层高刺层；外立牺面：窗现代稀感十款足，嘱米灰撑色为泄主，蒙给人桐以现驱代、厚时尚利感，于金属百府叶窗塑空调指外机暮使外冒立面择更整菌齐划寄一户型彼：90腹--舟16兽0㎡，仅吴四种饺户型好：两瞒室、秃三室蛮、四系室；创新蓄：户挪型正艰统规贸矩，保无创然新。东方既明珠德城舍区卖点景观渴：德鸭城区燥仅有驴的风利景区--咏-新湖瞒风景槐区；区位葱：德踢城区太相对财中心映位置裹；园林羞：借芝鉴南询方园及林风摔格，久假山卧、长捧廊、脾奇溉石、球亭台酸等打榨造德宋州独特吴社区结园林颗景观通；配套冰：由梦于处框于德可城区铺中心示位置者，原睛始配评套非闪常完夕善；项目音位置欧：德城蚊区东喉方红龟路49号项目矩规模士：占地1.艘88万平目方米祝，总泛建筑斤面积奖约7.脖88万平找方米猎，容华积率4.俗2物业丑类型常：高层价格倘：入市24偿00元/m2；涉均粪价28滔00元/m2；价种格区蛙间24芬00很-3标50若0元/m2户型渴：13飘9-彼17箭0m2；主力涨户型13蛾9弃m2三室壮，14炼4湿m2三室物，17顷0扩m2四室项目演主题亏语：王者臣风范客，景阵观豪长宅交楼仆标准邻：初装厦修，壶带洁暗具开巷发动商：山东熔黑马巡寿集团总体饭销售辰率：70勒%月销恐售速邻度：18套目标将客户仙群：看中顾教育诞资源匙及独口特景蔽观的塑公务越员、腿私企鸭业主爽、个家体商崇户等储藏事室车陵库配非备情牵况:有地厕下车帖库，马没有闻储藏兼室银河尖川风颜景区绞高容睛积率耳项目帝景厅苑德城革区帝景励苑基本输情况全部许高层推且面姿积较追大，暮外立伞面现盏代感剖十足帝景刮苑德城免区产品低分析14挖4㎡三岛室26唱2㎡复跌式一廊层4栋23层高惧层；外立盐面：愿现代厅感十来足，杨以深具蓝色曾调为忧主，亭淡定傅沉着厦，烘君托雅缓致大气氛毁围；户型择：13信9-绢-2米62躁㎡，仅到三种旧户型肥，全俘部为展三室抽；平耍层户励型中统规中矩，部复式认户型统加入城空中辛花园踩设计密，客煌厅挑吧高；创新蚂：空洗中花急园、饺客厅氧挑高蒸，产冒品出御现创充新。26龄2㎡复言式二制层帝景挖苑德城键区卖点景观蹦：银风河川鸦风景祖区；教育月资源德：周锤边多康所学蚁校，霉渲染决书香肯情节本；豪华坦户型扑：26还0㎡复式值豪华蒙户型超吸引无高端近客户按；德城匹区竞争臣项目圆客户鸭分析看中繁稀缺仔老城估中心肃区域帝位置孟；注重因生活狂便利膊性，猫看好查周边燥完善扩配套聪；看好轧教育门资源吐及景捆观资扔源；行为之及生爆活特立征置业受需求置业蝇要素含排序丢：区位吨、配筐套、果资源产品病形式盏：舒适鲜型两泻三居扭为主以德铸城区候客户专为主撇；以运茶河开励发区锹、河删东新更城客惯户为校辅；其他被来自土周边遵乡镇往办户马口，葵希望斥入城侦的客雕户；客户第来源项目素位置呈：三八柱路东项目灶规模崖：项目紧占地17万平偷方米影，总接建筑胁面积师约30万平分方米缓，容寄积率1.未7物业患类型付：独栋便别墅凝、洋罩房、翼多层零、小红高、栋洋房项目记价格婆：入市慌价21孩70元/m2；价格堂区间21垦70延-3惯60睛0元/m2；花纲园洋渗房均联价34悄00元/m伐2，多裙层22贡00元/m拢2户型粘：户型律区间97读-1裤81m2；主力钞户型15曲0m2项目驾主题密语：壮居住免未来剂生活交楼臂标准姓：毛坯开胀发暗商：德州首嘉诚歼置业拼集团总体余销售罚率：一期隔70奏%，键总体30%月销赵售速件度：43套储藏雷室车众库配调备情悦况:配备尚车库大规服模低盗容积绸率项摘目/薪景观团资源殃占绝马对优拣势嘉诚别尚东河东机新城嘉诚标尚东基本陕情况面积勾较大易，外掀立面认现代眼感十摆足嘉诚宿尚东产品铁分析97㎡两栽室11栋独逗栋、10栋洋荡房、31栋多柔层、7栋高洞层；外立连面：静无明令显特烦点，话以浅厦黄色声、白担色为鸟主；户型基：97奸--适18朗1㎡，共7种户粪型，颤大部球分为推三室病；三缠室户派型加擦入错层设燃计，霞大量涂应用蒜外飘浸窗；创新腊：错悼层、昆外飘盼窗，型产品耐出现参创新勤。18闪1㎡三豪室河东诵新城嘉诚吸尚东主要娇卖点卖点河东阁新城景观霉：南谋侧坐罪拥18或00亩德远州最东大的窃长河初公园蹈，西虫侧30磨0米旁某的银饿河川睁风景件区；新城宋规划僻：新愿城未父来行叨政中眼心重午要位骆置，掘市政庙道路擦、景油观园颜林的绪完善锻规划校；创新虑户型柏：错引层设舅计、亏外飘怎窗利俭用；项目浸位置援：德州降市东揪方红尾路与称杏园供路交寻界处项目卵规模粗：项目毕占地22万平头方米素，总未建筑庭面积猫约28万平钉方米巨，容扭积率1.号3物业讯类型武：洋房迅、多栽层、纵高层项目速价格任：价格枝区间28翁00泉-3建70孟0元/m2；入网市价28秋00元/m院2均价凳，花净园洋售房35抱00元/m摸2户型漏：户型邀区间80依-2亮40撕m炕2；主盟力户绪型11流0-冠15溪0m2项目幕主题植语：海派讽建筑茎、海悲派生扩活交楼负标准铁：初装鉴修、流毛坯开究发趁商：德州卷高地壁置业堵有限哗公司总体收销售假率：70盏%，目起前剩我余花龙园洋板房1层、注顶层月销营售速均度：46套储藏拔室车梁库配胜备情怒况:多层洞配车塔库、俊高层拔地下缠车库大规想模低输容积团率项痕目，鼓德州疗唯一侦豪华田花园透洋房高地凯世纪催城河东浑新城世纪叔城基本寻情况层层稼退六陆层洋虾房，斩一二技层复乘式、渴三四美层平饱层、著五六赞层复裙式世纪责城产品扮分析13诸3㎡平吸层13栋洋耗房、41栋多声层、6栋高改层；外立蓬面：田整体范感觉句品质戚较高当，以掌灰色稍、墨赏绿、铜黄色拴为主谷；户型民：95岂--牢23视5㎡，共9种户迈型，酬洋房践、多祝层设牧计复租式、乐错层创新月：两邀层复拍式、轮三层项复式耽、错治层。五、离六层尽17追9㎡复惕式河东闪新城五层查豪华捧花园丢洋房旗，一勇门四疤户世纪肥城产品拣分析22悟2㎡挥复式贵一层22交2㎡颂复式甩二层23四5㎡匀复式汇一层23塌5㎡仍复式围二层23盛5㎡达复式阴三层五层虾花园漫洋房佛，一缴二层洁为两决层复曾式，竹三至但五层脾为三康层复式股，一晌门四突户，纳充分猪体现碰最贵燃感；两层担复式羽首层某送私鹅家花度园，称阳台扑挑空江；三层下复式追客厅雪挑空西，顶姻层豪色华主嚼卧带兼独立赢卫生报间且必附送屋爆顶花溜园，河东革新城七层昼多层捉，复妇式、凯平层招混合牧，空抄间设旋计合外理世纪猫城产品挨分析95夏㎡复弟式一祸层95族㎡复驱式二喘层10泪2㎡耀平层95悉㎡复式巨巧妙忙设计偶，小嫁面积会体现堡高贵沟感；平层恒设计驳合理琴，无宿空间删浪费真，主到要功苏能空教间朝私南；河东鉴新城世纪别城卖点河东火新城景观殿：北苹侧坐屡拥18烦00亩德枕州最隙大的榆长河慈公园嫌；新城排规划提：新拐城未为来行君政中拌心重冶要位搁置，愚市政断道路恼、景象观园怨林的径完善遗规划谜；创新唱户型塌：大勿量复堡式创助新户遇型的匆应用扰；外立项面：味体现朵高品仆质感竟；河东冰新城竞争予项目么客户盐分析看重抄未来喉战略遍位置豆，行职政中赖心，蜻同时符辐射忌多个户区域党；看好汤未来闻美好拉规划耻、市未政建徐设及德新新锹配套证，对成河东初新城肝未来链充满驰信心哭；看好腔景观领资源新；看好花洋房朵、多扫层等每舒适误性、婆低密砖度产该品；希望动改善衰生活控；行为凯及生驱活特环征置业械需求置业凑要素外排序花：未来固价值万、产润品、倡资源产品昼形式炭：舒适纽奉型两怜三居估为主以河衫东新贯城客膨户为续主；以德鼻城区口客户艰为辅晌；其他扩来自萄周边股乡镇喜办户主口，舍希望娘入城在的客蛾户；客户旺来源竞争就分析途小结德城璃区多为腐高容委积率脊项目某，与柜本案引不存洋在绝愚对竞箩争，删但由汤于其出特殊脆位置丈对项汗目存配在相化对竞卫争；项目咸主要妨以区伤位稀业缺性付、大骄面积稍景观秧资源顷、已炼经成具现的容完善农配套乡丰、教唯育资模源，慨对项辅目构瞧成相努对竞货争；产品缴无明辆显创声新，到社区尘内景记观一黄般；以德肉城区亦客户愚为主证，以沉运河求开发级区、轻河东袄新城帅客户间为辅地，其论他来震自周侄边乡猴镇办抚户口完，希肃望入晶城的泰客户趋；河东街新城多为纳低容循积率屠项目乐且产锡品质戏素较绒高，享将截舅流部栋分客铲户，贡存在箩绝对秧竞争躺；两个韵项目袍均拥厦有强隆大景态观资训源；世纪愧城创汁新成服品得火到市蚕场认啦可；以河似东新缺城客念户为笛主，垫以德靠城区碎客户瓦为辅何，其台他来抬自周夸边乡柏镇办认户口艳，希郑望入眼城的葛客户闹；关于且项目提定位SW月OT镇分析SW容积殊率比厘较理劣想规模置中等肺偏大区域稻位置番优越叉，辐战射多窝区域地块放不规跨则地块饿内已麦建物事业品慢质一跑般城市业东移舍提升弃项目饱增值浇潜力市场号刚刚制起步/高品辫质物泡业稀归缺工业旦园及桐新开竭发区债的发酿展周边肃物业书档次被一般滤，影徒响形尖象市场来存量笔大，耍竞争娃激烈非市驴场开昨发热挂点OT区位形以及滔未来洒城市秤东移致是项柱目核盐心优辜势区域价值配套交通外部景观产品南龙国际★★★★★★★★★★★★★东方明珠★★★★★★★★★★★★★★帝景苑★★★★★★★★★★★★★★★★嘉诚尚东★★★★★★★★★★★★★★★★高地世纪城★★★★★★★★★★★★★★★★★★本案★★★★★★★★★★★★★---------------项目疑核心音竞争悄力：欣“产菌品/莲区域殖价值浓是最樱可挖配掘的认竞争预力”竞争婆策略做产非品，旋打造弱项目忆核心脏竞争哲力树形随象，焦建立根竞争获壁垒惠，建僻立差也异，览选择量对手说未榴来，是使客跪户形笑成项粥目处堂于新铃城板础块认酿知游离扛客户市群重点泥客户仁群核心蚊客户污群河东傲新城蜂地缘展性客铺户工作没在河子东新河城区或域内孤的公祖务员迹、私惯企业甩主、胁企业授中高择管；区域似内拆红迁后令需要旱改善基居住饱条件枝的拆舌迁户火；核心刮客户长群周边乡镇客户希望进城，无任何区域抗性多为二次置业看好未来规划及投资价值游离客户群德城批区客和户现生热活或榨工作就在德喂城区通，但刻看好芬河东循新城膛未来圣战略压地位肚及规锄划；寻求赞生活管改善客，受贤德城送区高傅容积崇率压邮迫寻乱找低赌容积棉率项避目；新开辨发区比客户未来跳新开帝发区栗的企仓业中籍高管仔；项目巡寿定位客户粮定位重点蛮客户竞群目标样客户市场煤对产象品的蒸印证项目曲定位产品姿定位1居2居3居4居≤60㎡70-90㎡90-100㎡100-120㎡120-150㎡≥150㎡南龙国际√√√√√东方明珠√√√帝景苑√√√嘉诚尚东√√√√高地世纪城√√√√√市场催以10思0-钻-1残50泡㎡三居杜为主渣流产波品；90扎--捎10臂0㎡两居潮，15熊0㎡以上袖三居部作为路辅助沸；项目息定位产品楚定位花园横洋房浅占绝邪对比触例，氏小高棒层作执为辅坡助

层数面积比面积（平米）洋房4F或4+117%462266F或6+155%117966+27500（已建）小高层12F23%62160商业1层底商、6层办公楼5%4000+7500（办公楼）总计4—12层100%265133面积强配比主力告户型奶比例祖定位项目变定位产品饥定位户型物业类型面积区间面积比例两室洋房/小高87-9312%19%97-1007%三室洋房/小高116-12530%66%洋房130-14036%四室洋房150-16015%15%关于庆物业时建议企业袖、工厂已建像住宅实验略小学已建磨住宅已建导公建本案规划托范围周边吨住宅优势杜：1、虾紧邻林西侧惊沿河郑景观得带；2、纸东、杏南两帜侧临煮城市扯主干筝道；3、螺南侧候地块疯方正偷规整陡，东借南两构侧展绸示性歌好劣势恰：1、势周边敌附属裤建筑文品质宾低劣好；2、订项目缺内已糖建成增住宅说对整返体价匙值性梯造成饺负面接影响外。规划昏重点野在于林充分邻利用才景观想带，汇规避孕现状腐不利沾条件问题仿与思忙考（1巷）已隐建住挑宅与临规划赖住宅管之间城的融率合（芳2）辰项目祝本体阳如何蜂与周杠边低眠端住童宅自伍然分缸隔，匪避免施环境旧的不煮良影投响。（3桑）充觉分利雄用西砖侧绿贞化景蛾观资冶源，昂使项栋目价裂值最苦大化寄。（4塌）充切分利锄用东肠南两充侧的胜展示缸性，幕配合慢商业蚁提高伤小区涛的功疮能性沙和价瞎值性榨。沙王姿沟主干毙道主干泄道地块膜分析产品旱分布世联飘意见全盘弦整体销考虑本，实路现各崇地块例价值户最大谱化已建颜物业前实现煮最高倾溢价项目舰内景片观、钱园林浊、路辟网的伯连续慨性项目售后期压推广悦的整啦体性轧，规奶模性建议方案山二：全盘享整体土设计百排布掌产品一期先规划左指标用地银面积会：4纵49玩16杂㎡住宅呜建筑树面积闹：6械27疤66膛㎡烟4F朗：1咬46共38轮㎡6F引：3屋83辜80南㎡12判F：吵97眨48禾㎡商业宏建筑杜面积良：3镜00疯0㎡总建帝筑面朋积：65貌76疗6㎡容积揭率：1.瓶46多物境业组峰合／街低密肥度产脂品入严市／老同时刊消化歪存量一期一期一期弟设计蒙说明充分与利用迫西侧类自然令水体竹景观降和沿劲河景杆观带赛，沿密河设基置中许高端循产品杨，以4F产品雅形式市为主飞。规划吵中心瞧水体群景观鞠，将化西侧围水体茶引入升小区届，打垮造自浅然生玩态景而观体槐系，柳且水塌体保顶持自骆然生打态系维统循鞭环可侮降低份维护谎造价灿。利用叼南侧贪的展存示性扔设置撒商业霞，保安证商沙业连葱贯性棵和实叮用性受，以6层洋赛房和越商业进作为蹲小区烧内外工空间渗的隔胖离。中心柔景观纷处设极置小缝高层疾，占南领最炮佳人书造景删观结顾点。一期篇建议低密拢度入矛市／秆同时粉消化奸存量二期二期伙规划蚂指标用地解面积房诚：5您13麻38裕㎡住宅伴建筑情面积参：6寸48梨08强㎡峰4F痕：3躺15劲28细㎡6F拖：3担32坚80鄙㎡总建膏筑面愉积：64说80刺8㎡容积造率：1.平26二期二期像设计质说明利用倘一期攀市场亮进入泳性，处大量薄推出镰中高所端产轮品。开发浅剩余炼西侧郑沿景凤观带4F产品侄，提篮升项跌目价逢值。沿中骗心景撑观设暂置亲两水住树宅，既突出导经典鸟产品证。将北机侧4栋现姓有住罢宅随派二期助同期路销售金，维好持整禾体项俱目品啊质平达衡。二期话建议三期三期宁规划世指标用地歪面积第：3喂56后02搁㎡住宅封建筑辅面积升：6肯26秃21查㎡弹4F锹：4剂15爱01神㎡6F珠：2射11辆20欢㎡商业戒建筑品面积零：侦85伸00晋㎡总建谷筑面唐积：71羡12召1㎡容积耻率：1.胳99高层物产品逮借景栽观优义势实记现利缓润空螺间三期梯设计挪说明南侧慨设置泰商业牛，体凶现整骂体展刘示性张和功欺能性污。沿中盖心景绞观规螺划小芒高层戒，占始据最纪佳观习景位保置，寸形成响高低院错落幕的城杠市天肝际线狱。东侧示利用冷小高凉层将漆内外朵空间仔自然圆隔离挡，与鸣外界馋现状绿低端脾的产坝品形血成区富隔。以高个层和6层花冶园洋迈房为故主，蛙提高门产品葱利润膛。三期肠建议四期多层阔产品卧借社源区成绝熟度皇实现保高价四期火规划蹈指标用地邻面积膜：4忧48遣20馋㎡住宅喂建筑睁面积欺：6贤34副38桂㎡眯12覆F：痰97判48草㎡6F逮：5躁14忽38曾㎡4F溉：2淘25璃2㎡总建锹筑面暗积：63予43顺8㎡容积顽率：1.透42四期估设计誉说明水体罩景观梯将南和北两纲侧建己筑自蔽然联崭系起爬来。沿中洋心景毕观设枯置少百量4F，作群为四蛮期开垒发稀套缺产羞品。高层足和6层花格园洋维房形财成小办区内缴外空永间的嫩自然复隔离非。大体迁量，久高容追积率跃的住捐宅形扇式，岸实现榴整体宇利润递目标剧。四期灵建议各期给面积逼配比

用地面积用地比例住宅建筑面积商业建筑面积总建筑面积总建面比容积率一期4491625%6276630006576625%1.46二期5133829%6480806480824%1.26三期3560220%6262185007112127%1.99四期4482025%6343806343824%1.42合计176676100%25363311500265133100%1.50已建牵物业税立面开整改以黄允色、案白色慌为主叼；以上灰外立塔面首垃层涂恳料；门窗潮框架玻已安塔装完夜成，度未装族玻璃构；外立车面整防体品版质感妇较低建议改变贯外立施面颜播色，丘以灰彻色、刺白色廊为主笼；局部玻贴砖塘，增净强立诱面建生筑感眯；节约码成本俯，小喝改动映大变灾化，苗仅改淘变外鸟立面离颜色典与材饰料，罗不改铺变立痛面形哪状小改侨动，冈大变工化灰色勾、白台色为启主，好局部满贴砖户型幼设计若要点区别全于普大通多盖层产衡品，谱营造底整体名丰富艺建筑旱立面盛的同糟时又稿保证饭每户孩产品贸都不驱相同炒，增雀加选渡择空误间。通过解大露浸台、绩顶层展花园桨、私门家庭说院、却复式耳、错纸层等门创新敢设计禾，给柄洋房向以别普墅级骨生活招感受俭。创造的半开铜放、喊半封黎闭的仰邻里辱空间朝，营贝造良蓝好的夕居住帖氛围产。户型殖建议洋房情景研花园浇洋房顿建议毅方案1层3层2层4层退台戏式花异园洋灯房：磨独特胸的退脏台设汁计，妖保证盾家家裹都有属独立怎的私应家庭鼻院，伶具有焰明显稼的产伐品优符势通过被退台豆式设冠计，营造股台阶食式建像筑造息型，捧丰富滴建筑都立面层层轧退台旷设计号，每密上一瞒层就筛往里证退缩宵一定学空间耳，从普而为腹下一靠层营宫造一屋个私家径庭院党或花污园阳俱台顶层箱设计扔为复元式小海洋房哑，提奶供别脆墅级呆生活途享受退台析洋房凝的楼拾梯设棍计可嚼灵活重地应挑用在念南侧如或北蜻侧创造低总证价类佛别墅羊产品，解佛决对童大户爆型、韵别墅近类产原品有在需求价但受钳总价遵限制肌的客你户需陕求房型迅面积慰从上亏往下拐逐渐袄变大做，可滨为客绍户提模供从舒适椅三房茎到豪乱华四房诚房的离多种缘瑞户型鹅选择（12帜0平米-1宏50平米棉）户型原建议洋房5层建筑养特点蕉：外蛇立面锹层层孟退台拳，每宪户均馋有露贿台；吵一骑层由僵庭院肉入户胳，二转层由晶露台博入户隐，三很层以益上由招楼梯射入户六大氧价值唱点：巧妙晕的入李户方令式独特拘的露宫台空衣间多景乘式阳横光房丰富凤的建塑筑形冠态首层诵的下啊沉庭拌院豪华途的顶埋层套饰房abcdfe户型腥建议洋房退台牵洋房鲁户型着设计模创新圈点就——淡舒适维性的俊体现王是最肝大的瓜设计非要点首层扒前后私家蔽庭院顶层至复式禾洋房希独享屋顶已花园半地坊下室改建驴的视箩听室中间课层每煮户独岭有私家条花园首层亚、顶禽层3绒.6垫－3楚.9葬米挑高万客厅提升舍舒适住度的阳光鹅房设计户型卸建议洋房半地佣下室是情兆景洋相房的肺闪亮飞点（2.暗6米迈层高搬，面毯积赠野送）首层庸独门坏独院当设计规，类茎别墅物业穷的居走住享受（别状墅之俯间的期横向菜联系危）半开草放、嫩半封拐闭的摸邻里不空间（通喉过建庸筑设技计形艰成的甘左右杀、上王下邻像里沟滤通和胃交流戴）户型党建议洋房户型揉展示户型叉设计扔要点大小极面积恢混合兔搭配跃，满凶足不团同客慌户阶蜡层需顶求。采取钢大量概偷面燃积手票法，涌通过露夹层阶、错后层、驱复式耻、露惯台、君步入馅式凸拼窗的卸应用救，提坦高附谣加值苗空间活。与外述部景少观充隐分结拌合，呼体现五观景预性。户型捡建议小高户型厉建议小高卧室靠客厅大落堪地窗大露乐台+斗空中疫花架错层空中剃花园小高吼层户往型设忆计创追新点逝—离—赠挽送面杠积及荷居住蜡舒适诉性是践最大尾的设风计要夸点南北扎通透明卫傅+干快湿分朴离户型歇展示产--互--膀双凸筑窗的录应用户型证建议小高卫生史间带元凸窗凸窗悲赠送真面积咸最大变化:咐南狸北两吓侧大寺面积秃凸窗雪，双施向卧旨室送锻凸窗淹，卫森生间沉带凸阔窗。赠送拆入户什花园赠送纸凸窗赠送掉露台面积（㎡）比例建筑面积76.074%赠送面积27.4阳台9.826%露台10.6花园7.0总计103.4100%赠送动凸窗赠送新夹层轻，可在作卧庆室使衬用（瞧带独困立卫享生间灯）。通过宜夹层离设计觉，提灿高了致对空擦间的运利用俘率，觉有力船提升洒产品俭附加赶值．赠送窑私家畜花园赠送凳落地债凸窗赠送店露台赠送堵阳台面积（㎡）比例建筑面积77.873%赠送面积25.5夹层14.627%露台4.2阳台2.9凸窗3.8总计103.3100%户型松建议小高户型缴展示遮--扫--卷夹层往的应育用面积（㎡）比例建筑面积123.592%赠送面积11.0露台11.08%总计134.5100%赠送榴露台赠送跪露台注重阶多层酱和高夕层小早户型跨中产塌品附犁加值蚀小的锡缺憾屋，赠潜送观价景露扒台，涨提高膊了小枯户型类的价茅值性席，同遣时增谊加了莫瞰景逮功能谦。根据行提升乖产品励价值从需要誓设置本观景抬露台搜/尽坡享阳森光美址景生恐活/狸同时亲赋予筝居住当空间勤品质英感户型企建议小高户型窑展示孕--竖--惊错落趴赠送讲露台芒的应梳用已建盖办公洲楼可惊考虑阴整体仙出售商业哈建议酒店名称标准价格（标准间）入住率金凤凰大酒店四星270元100%凤都国际酒店三星170元90%新城宾馆准三星130元90%已建筐办公玻楼开发帜区现窜有三绘星级形酒店述很少防，每慰天入粪住率捆基本纳达到90盛%，酒脚店供揪应量盯明显朴过少毯；河东蜡新城信未来牲具备得辐射彻多个肉区域影的优叹越地糖理位科置，将成嗽为主哀要行叉政中摆心，帽在此皆开设织酒店医具有勿强大默的客流支匪撑；周边返开发育区内颈各企舒业均饺有自宽己的阁总部汽基地眉，且钞一般均自什建办隆公楼意，此进区域堂内没坟有办幻玉公物色业需疗求；建筑虏形式鬼建议商业丙建议沿街献商业建筑陶形式个：一碌层底爱商，伟可自枯由组旷合分浇割；商铺拆面积留区间废：以80零-1浪00平米距，10泼0-题-1胞50平米决两个洽区间烛为主歉；少贝两30难-8列0平米价以及10岸00平米丈以上旋的商绵铺；否对于尝大面锹积商塔铺可蹦自由蜻分隔楚为多塘个小尚面积益商铺眉；开间土进深绕建议娘：开督间尺企寸8-他13米，闹开间扯进深峡比例址以1：2-祥2.间5为最团佳；层高敢建议违：建驰议层雕高4.洁9米。注意捡因素搏：1、预蔑留招氧牌位搭置；2、预舞留空箩调室冠外机遍机位爹。商猴铺可槐不考问虑中颂央空蔑调，熄商家葵独立踢安装零分户藏空调朋；3、单渣套预陈留上尼下水惨管口祝，设陪计独牙立卫期生间臂及排公风系暗统；4、商激业店惨铺需劫单独奴预留位车位高；5、餐雕饮类封考虑帮排污直、排燥烟管写道设挨计；6、38据0V双电拜源配比置，毒满足籍不同绕业态神商家骆需求超；三度惭休闲葡空间景观摊建议3333一度骄空间盈：全开绩放的菌社区良休闲氏水景二度肃空间粱：半开妇放的漆社区咬景观这轴三度繁空间导：半私蔬密的盖院落够内部鹿空间22213233建筑忠底层既半围圣合园峰林与包周围疫园林艺自然爱融合挪，衫丰富嗓了园炮林景宅观的您层次瞎感三度境空间神：半私归密院图落层层绞递进库的退口台设坊计屋顶壮花园花园膛、露桃台、祥阳台吴形成善丰富奇的立症体绿紫化空孝间办为抱合式饰庭院题，成壤为社视区一华道景康观关于乘价格侦以及刑销售亲周期颤建议建议欠20晓08臂年5每月入值市，膏总销海售周征期3职-3押.5趴年推售遍计划2008.5……2009.1……2009.7……2010.1……2010.5……2011.12011.2……10一期62766㎡二期64808㎡三期62621㎡四期63438㎡一期汉开盘二期限开盘三期驱开盘四期毯开盘清盘一期六销售起一年叮零四或个月包，20初08年5月开动盘——网20丙09年7月基潮本售两罄；二期虽销售道一年仁，20局09年8月开搞盘——喷20浩10年5月基梨本售登罄；三期捷销售裂十个艰月，20凯10年5月开然盘——掏20授11年2月基锁本售翠罄；四期衫销售渠八个闸月，20洗11年2月开肿盘——壤20村11年10月清排盘；总销方售周博期不列超过龙3.颂5年市场渗比较塑法：齿参考轮项目调选取市场磁比较守法说订明：第一籍步：捉选取虚参照居系，选取贷市场楼中主融要竞益争项降目高地学世纪暖城、冲嘉诚亦尚东拳、南万龙国逼际作为释参照于项目第二舒步：淘计算谈静态血价格匆，建立所比准桑价格势体系违后得夺到市运场比剖准价胖格第三威步：叛计算孕动态栋价格，根光据市心场发决展态还势，纲计算荣项目渡动态扩价格项目总建面均价主力户型高地世纪城28万3000二、三居嘉诚尚东30万2600二、三居南龙国际20万2800二、三居(以许上价翁格为是各项快目目暴前实路收均搬价)定价萍/入桨市价最小图二乘港法进治行静愧态价季格计愚算因素位置价格交通配套物业管理周边环境项目规划楼盘规模建筑风格户型品牌实力广告推广合计（加权平均）权重0.10455860.09605640.09931260.09352390.08936320.09026770.06765560.06602750.06584660.06819830.0870116