四川旅游区住宅项目地块调研

xxD-18地块项目调研1第一部分：区域市场分析第二部分：区域房地产市场研究第三部分：项目地块及定位研究第四部分：项目产品定位及分析第五部分：项目开发策略第六部分：项目营销策略第七部分：项目风险及防范第八部分：项目风险及防范2中国著名的观音文化之乡四川盆地中部腹心城市涪江中游，川中政治、经济和文化中心成都和重庆两座特大城市的中心节点国家卫生城市、

国家园林城市

中国优秀旅游城市中国人居范例奖城市

国家生态示范区

中国观音文化之乡中国金融生态城市

全国现代物流示范城市

全国绿化模范城市“小成都”、“东川巨邑”、“川中重镇”、“西部水都”九大国家级城市名片四大城市特性四大城市别称3区域面积人口河东区158平方千米10万船山区618平方千米68万安居区1258平方千米81万蓬溪县1251平方千米76万射洪县1496平方千米104万大英县703平方千米

55万xx市面积5484平方千米，人口394万人（2009年）4xx为人口稠密区，人口密度为每平方公里706人，人口密度远大于全国、全省平均水平。全市人口绝大部分分布在沿涪江两岸的冲积平坝、沿河两岸的河谷地带和丘间小平坝区。从射洪县的金华镇到船山区的南强镇，沿涪江两岸属人口的特稠密区，人口密度达到每平方公里813人。中国每平方公里平均人口密度为130人，约是世界人口密度的10倍，东部沿海地区人口密集，每平方公里超过400人中部地区每平方公里为200多人西部高原地区人口稀少，每平方公里不足10人。全国人口密度xx人口密度5672010年末金融机构各项存款余额523亿元，增长17.5%2010年末城乡居民储蓄存款余额359亿元，比上年末增长14.16%其中，活期存款余额119亿元，增长26.9%其中，定期储蓄存款余额239亿元，增长8.7%89xx城市规划（2009年修编批复）xx市的城市发展目标为：成渝地区经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有浓郁地方民俗文化和山水城市特色的现代化大城市。“十二五”期间，按照xx市城区面积100平方公里、100万城市人口的“双百”目标，首先继续加大城市化进程步伐，加强城市基础设施建设，深入完善城市商业、产业配套设施，加速聚集商气、人气；其次、按照“城市、文化、旅游、产业互动共融”的发展思路，以发展文化旅游产业为主线，大力发展教育产业，着力实现产业转型升级；10市城区五大旅游度假区：建设中国观音文化城、中华玫瑰城、九宗书院公园、中华养生谷旅游度假区和观音湖“一湖三岛”五大主体功能区：活力新城区（河东新区）、高新产业区（经济开发区）、现代物流区（金家物流园）、新型工业区（创新工业园）、特色安居区（安居区）河东市中心：河东体育中心、文化中心、会展中心、传媒中心五大旅游度假区汇集“xx特色”11xx城市研究小结◎从城市特性、城市名片分析，城市发展与建设充满着巨大的机会◎从高人口密度分析，房地产以及城市建建设空间大◎社区经济发展态势与居民收入水平稳步提升◎城市规划为城市确立了良好的蓝图与发展目标

xx楼市板块效应明显，城北与城中供应量越来越小，河东新区是未来城市房地产的主要供应源，也是市场竞争最激烈区域。12第一部分：区域市场分析第二部分：区域房地产市场研究第三部分：项目地块及定位研究第四部分：项目产品定位及分析第五部分：项目开发策略第六部分：项目营销策略第七部分：项目风险及防范13区域房地产市场研究14房地产开发投资止跌回升。2010年，xx市房地产开发投资呈探底回升态势，累计完成房地产开发投资67.9亿元，比2009年同期增长15.5%房屋施工面积与新开工面积大幅增长。2010年，全市房屋施工面积629.02万平方米，与2009年同期相比增长14.1%。全市房屋新开工面积379.64万平方米，与去年同期相比增长74.4%商品房销售面积有所下滑。2010年，全年销售商品房196.96万平方米，与去年同期相比下降17.5%2010年遂市房地产市场运行15（一）房地产开发投资。1-4月，全市累计完成房地产开发投资27.76亿元，同比增长61.6%。2011年xx1-4月份房地产情况（二）房屋施工面积与新开工面积。1-4月,全市房屋施工面积432.08万平方米，同比增长53.4%;全市房屋新开工面积73.07万平方米，与去年同期相比下降13.7%；全市房屋竣工面积33.86万平方米，同比增长42.13%。（三）商品房销售面积与销售额。1-4月，全市销售商品房37.84万平方米，与去年同期相比增长4.6%；销售金额11.39亿元，同比增长29.94%。（四）房价。4月市本级房价与3月相比呈价滞态势。营业房销售均价为8800元/平方米左右，商品住房销售均价约为4200元/平方米；存量住房销售均价为3600元/平方米。16xx市房地产市场供应及需求17xx市房地产市场逐年价格增长18xx市房地产市场板块划分区域均价4400元/㎡区域均价4500元/㎡区域均价5000元/㎡区域均价4600元/㎡19区域腿典型漆项目解分析20区域楼盘均价户型面积河东弗莱明戈高层均价4900/㎡套三100-130套四140-180福熙美邸3500元/㎡套二70-90套三100-130东城一品2900元/㎡套三125-140套四140-160欧洲新城4350元/㎡套二70-85套三100-120鼎盛国际LOFT公寓8000-9600元/㎡套一40-50高层均价4600元/㎡

二变三80-110城南万象新天4800元/㎡套二76-84套三113-117世纪春天4300元/㎡套二90套三112中央商务区翰林名苑4900-5800元/㎡套一47一变二70-92二变三85-116二变三（舒适）126-165滨江生活带南滨帝景4700-5300元/㎡套二80-100套三130套四160xx宋市典型窑项目案价格寄及户拐型比秃例分辜配21xx玩市房地论产市场产品幸供应象特征22xx掩市典型仆项目舌产品枕供应择特征23xx猎市典型初项目匆产品塘供应采特征区域项目名称单层户数（电梯）单层户数（多层）城南景逸华府2梯4户无多层城南新界旺郡2梯5户/6户/7户无多层城南锦绣南庭2梯4户1层2户城南南湖逸景2梯4户1层3户/4户城南世纪春天2梯4户1层2户城南海棋·山水花园2梯4户/6户无多层城南时代·领邸2梯5户/6户无多层河东龙腾御锦2梯20户1层2户河东弗莱明戈2梯4户/6户1层2户河东华泰·福熙美邸2梯4户1层2户河东学府馨城2梯4户1层2户河东东城一品1梯3户/2梯6户无多层河东中铁·龙城2梯4户1层2户河东鼎盛国际3梯20户无多层河北金海国际2梯5户无多层24xx捉市典型付项目怀产品充供应犹特征区域项目名称附属配套设施城南景逸华府无城南新界旺郡无城南锦绣南庭无城南南湖逸景无城南世纪春天网球场、篮球场、露天健身区城南海棋·山水花园无城南时代·领邸社区商业河东龙腾御锦网球场、spa健身中心河东弗莱明戈社区商业河东华泰·福熙美邸无河东学府馨城社区商业河东东城一品社区商业河东中铁·龙城无河东鼎盛国际复合商业/私产酒店城北金海国际酒店、商业25xx但20羡10年成腥交低迷于2贵00翅9年唐，而鞠新开迹工面阁积却建增加奏74坊.4往%，岸说明届20迁11膀年xx的竞炭争会右加剧犯；xx的主刑流产夺品特伞征是菠90蜡-1许20河平方腥米，颠投资桨型产随品和夸小户休型产遥品属凶于市谢场空宇白；xx著20愿09年价蚁格增菊幅幅猫度较饭大，各仅2桐01众0年锅增幅尾就达惕18来%，巡寿远远峰超过冶GD两P增潮长率惩；1234xx睛20忙11年1-迎4月全漏市销醉售商明品房37未.8评4万平沙方米塑，与僵去年杰同期热相比劫增长4.居6%；销墙售金周额11吊.3欠9亿元邀，同窜比增朴长29点.9节4%；26消费舅者研日究27客户呆需求娱特征客户分析主要铅是与销售陕现场氧的置舱业顾棒问现场深度荡访谈猾及对购房锡者的沟嫩通交控流综嫁合得弄出。岗访谈御结果妻如下子：（1皱）主出力面积堡需求脑主要品集中束在2房80狼-90蚂㎡，浪3房洁10美0-12逐0平妥米；（2邀）大多暑客户罩的总在价接壶受能饰力在35-45万之间；（3拌）在蜂与客手户的仗访谈穗中，窃很多亦客户眠都流狠露出晴投资单的意教愿，xx目前棍尚未续出现疑投资暮型公骂寓产虏品，投但我恨司认猴为，付这部评分需廉求是碗确实茄存在越的，名只是乘目前xx没有秩合适欠的产抬品激首发这顶方面比的需兽求；（4峡）对喂于商播业来沾说，未客户滥主力枯选择钥面积始在40驱-7膝0㎡，接才受的觉总价裤在50匀-7幅0万；28客户饶群体娇特征（1理）目前钱xx队客户构成主要分为父3块亮，第鉴一是以毯市区炒为主亦，约旋占6申0%南的比乐例，厌其中肾以个宰体工商户毙、企屈亊业观单位职工为主自；第二技是周边极客户随约占萄35税%，扔主要压集中吓在蓬涝溪、垦大英撑、射浙洪等娃区域；第氏三是外地葱客户暮约占医5%咏，以太重庆狠、成碑都投蜡资客狡户为不主；（2卷）家庭结构大多麻以3击口之家为峡主；（3槽）购份买商梨业的骨客户悼以个烟体工酿商户揪、公乱务员询和外篇地投天资客坐为主赴；29客户袄决策枯模式（1怕）在选双择项距目的但旪候制，客握户首赛先考驻虑地瞧段和宫价格谅，其炭次是义生活而配套柴和环翻境，执以及忆区域苍成熟你度。（2倍）大建多数厚客户叫都希培望居抖住的上小区触有优异怜的景乒观，蜘物业煌管理涨方面由于xx显还处于起步驼阶段订，客进户对佛物业恒管理污没有匹明确木的概告念，闲但希央望服菜务水凶平能侨够越亡高越斩好，窄服务剃项目信越多湿越好均。（3移）购畏买商寸业的隶客户摆，大绩多数脏第一碰看重疏的是遮地段要，其允次是滤未来模发展喷，第虫三是博价格陪，第监四是世商业惕管理起。30政策盛研究31宏观详因素跃影响柿下的嫂中国红地产判走向2010.1.10国十一条二套房首付40%、信贷风险管理、差别化的住房税收政策、加大保障性房建设等2010.4.17国十条建立问责机制、差别化住房信贷政策、二手房首付50%、三套房停贷、调整住房供应结构等2011.1.13国八条不足5年营业税全额征收、二套房首付60%、贷款利率1.1倍、外地人士限购、明确问责机制等发改寒委：5月1日起死商品身房销挽售明趣码标铲价国家舒发展腿和改申革委恭员会20企11满年3制月22清日宣介布，根发展傲改革丙委日翻前发薄布《驾商品破房销群售明上码标欠价规认定》推，明艘文规厚定从遍5月诉1日蜜起商策品房荐销售专实行喉一套葛一标球价，慨并明安确公候示代障收代申办收涝费和恐物业幕服务类收费滑，商盏品房煎经营为者不弟得在鲁标价舌之外腥加收同任何弓未标伙明的缓费用驳。商焦品房岩销售崇价格溜明码茂标价阿对外均后，穴可以偶自行时降价锈，打夹折销杠售，帽但涨虏价必亲须重狱新申利报备参案32金融意政策铃-加果息金融呢政策仔-上戚调存鸣款准眠备金降率33一线戏房企忌对于斗宏观号综合伤政策浅的反征应—猴—两竞转战躁略转型敢：商格业地既产开均发产涌，调报整商勺业地叨产开碍发比睬重原本拳是不所温不铲火的泛商业骗地产愁，却泽在住湾宅市诉场举卫步维扭艰之换年迎乳来跨恼越式掩增长疤，众督多靠逐住宅特项目拴“持捐家”移的一壤线房熔企，匆纷纷衣转战结商业桨地产驴，持属有商悼业比酸例持坊续加排大转战芦：一沿线房预企纷搭转战滤二三钓城市一线侵知名严房地击产开崇发企刺业转申战二跨三线时城市纺可以骨看出绘，目俭前一效线城乔市的牧发展蚀确实谨有限降，而泽相对魄来说它，二善三线业城市咽却有隙很大历的发且展空精间34xx市确士定2眼01枪1年行房价竿调控征目标扩-2闹01疑1年右03哪月2帮8日限价耻不限碑购——乱涨暖价的侦将取优消预睡售许宽可证根据乎xx男市实晋际情代况，抄近日氧，市循住建玩部门沫向媒坚体公杆布了添住房迹价格型控制泊目标荣，x丢x市农20而11年新讽建房可屋价击格增织长幅可度控倘制在12副%以内加大以市场震供应——今年铲将建这保障具性安毙居住珠房1咐54照04套据了间解，执“十二涝五”期间返，x刃x市道力争们完成懂建设干保障蚕性住续房和亮改造掩棚户距区53皱50油0套（务户）都，其旋中保裁障性责住房47醒50斥0户，抚各类豪棚户味区改抚造59抄93户规范硬交易摄行为——年内节拟将孙备案嫁进行搞网络朽交易35加大倍保障备房的柱供应争夺筹首置任客户何和中披低端屈客户皮，竞委争加炭剧宏观珍政策xx楼市限价斤不限谣购国八笔条不能鞠胡乱就涨价服，开养发商能势必向采取鼓高价隆高折层扣的弹方式网销售本土磁需求膀影响富较小侦，催睛生外歪地来xx投资颠型需杠求增焦加加息蓄和调唐整准针备金房贷赏难度尽进一潮步增院加，蝴特别造是二姨套房广和商让业贷祖款，梨直接亩影响谢开发扬商资舒金链36xx楼市挂研究构小结◎xx作为凶一个康三、迁四线村城市党，对资政策累的敏酿感度阴远低评于一错线城座市，甚但这占并不性能表健明xx房地监产市债场是更稳定局的，睡政策亿永远悉是房妥地产氧市场就的导帖向。发随着蝇投资悲全国泪化、篇媒体宫影响援日益听强大只、投声资者摇掌握慨知识征的能推力加袖强等商因素擦影响及，目升前xx市场小大多网数楼奥盘出赖现圈问地销晴售现耳象，xx这样奴的房伤地产旬市场价前景尝令人牛担忧纵，特珍别是泳当媒招体全剖面报闲道房摊地产顶形势疤后，永普通笋购房绞者开俯始有搜意识盲进行叶判断惹。做为瓦开发受企业疗，在xx外部涝条件焦无法居控制否时，五本项君目需贞做好旨自身旁产品专的品沙质及间口碑柜打造颗，制服定符陕合发往展及彩符合售市场疼变化奋的策揭略，绍本项收目可输以实绪行既殊动既左售的戴策略详，在xx市场牧树立笔良好炕口碑霞，得郊到购歼房者坟的信同任，咽这样拜才能峡在变其化的触市场屑形势廉下立诉足、松发展上。37第一越部分治：区显域市狮场分被析第二藏部分站：区胃域房突地产题市场汉研究第三萝部分纷：项慎目地来块及桥定位堤研究第四戚部分未：项尾目产严品定榨位及酱分析第五合部分仇：项倒目开季发策秘略第六姓部分摆：项往目营伞销策刘略第七陈部分连：项搜目风皆险及究防范38河东渴新区-项把目D-生18地块地块吴位置件：河留东新宽区东狼平大壮道以纲东，椅市中送级人俱民法窜院办蓄公楼反以北用地红性质大：商爆业、逮住宅墙用地渠。地块匠指标搁：34扫58厨3.岸41㎡（51球.8粘7亩）遗其中批：A地块14名65倦1.捧47喊㎡（商大务、找金融岛）；B地块19中93踩1.吉94学㎡（商菠业、水住宅鞠用地阁）。地块芹现状铃：项刘目地变块相额对平乱整，舌没有等地形治高差鄙。综述盼：是斩河东拦新区为拓展轮的重慕点区判域和进未来石区域船中心朝。39软件狡外包下园配买套商惜住区软件散外包努园办该公区40

●优势

1.EBD城市中心区位，河东新区中央

2.地块内外部条件好，可塑性强

3.区域成长性好，利于塑造河东中心形象

4.湿地公园及江景

●劣势1.项目周边商业氛围不浓2.河东新区人气较少3.区域环境一般，宜居二字牵强4.中高端客户宜被分流5.综合体带来的抵消性抗性

●威胁

1.项目面临区域内激励的市场竞争

2.项目区域规划暂缺乏兴奋点

3.客户更认可其它项目生活氛围（配套、环境方面）4.同档次产品供应量过大，同质化严重，竞争激励

●机会

1.自主购房对高性价比，高品质住宅需求旺盛2.多种概念楼市并存，客户认识尚浅利于引导3.引入全新住宅概念，认同客户层次接近4.鼎盛国际大型商业带动人流量，对本项目起到利好因素5.高品质产品的完美诠释及高附加值的体现地块刻SW溉OT溪分析41河东越新区-区围域发供展规虚划第一个阶段2002年9月新区成立到2004年9月新区成立开发建设启动阶段第二个阶段2004年9月到2007年12月城市基础设施建设阶段第三个阶段2008年以后以形成城市经济支柱产业为主的全面开发建设阶段河东卫市中巴心的茎建成践，将搏极大姨提升xx城市邀品位锄、完茶善城催市功疤能，菠对建槐设绿乎色xx、健缠康xx、和冈谐xx、现宴代xx必将仇起着腹重大带的推丸动作剪用会展胸中心——会展汇业的纵发展锣平台体育冈中心——张扬怀城市库“运眉动精很神”文化铅中心——文化传大餐淹荟萃传媒沙中心——培育赌城市誉文化絮的“扭温床侧”为加按快x裳x城贿市化鸟进程凡，改自善老菜城拥鼠挤的希现状劣，提哑升x马x城坝市形竹象，掉拉动陪xx场经济刃发展蓄，减20刺02折年市朋委、辣市政服府确诵定开庭发建脱设河绳东，胁作为氧扩展房诚xx报城市裂规模野、完辛善城阴市功链能、慌提高队城市域品味唐、塑览造城深市形涝象的跟重要浸区域42市场朽环境票分析河东情新区瓦项目薄的主烫流产鞋品是声80喉-1服20林的居州住型乒户型孤为主职。河东好新区龙的市颜场空芹白点叼是商侦务属汤性的辉产品饺和投择资型盼产品票。区域楼盘均价户型面积河东弗莱明戈高层均价4900/㎡套三100-130套四140-180福熙美邸3500元/㎡套二70-90套三100-130东城一品2900元/㎡（2010年五月份）套三125-140套四140-160欧洲新城4350元/㎡套二70-85套三100-120鼎盛国际LOFT公寓8000-9600元/㎡

套一

40-50商业均价1600元/㎡

150-20043区域特性河东新区、市中心、提升xx形象力与经济的新城，低入驻率自身特性A地块：商业；B地块：商业、住宅一体，开放式街区，高价值财富之地市场竞争居住型物业同质化严重，投资型物业属于市场空白点企业战略低地价拿地，侧重经济产出效益，同时提升企业与项目品牌和市场价值城市形象河东新区商务区地标，滨江亲水城市新空间，集商业、办公和居住一体项目和地块匙定位床因素共汇总44职业迫特征原：（1）拥有配中型晒或中税小型蕉企业牢的民称营或拨私营掠企业扰主（2）拥有秋家族毯生意社，以手物业亭转手揪或出害租获元利作详为主坟要目虏的之亲投资范者（3）经济滨相当滋富裕牺，具丝式丰富六积蓄核，以不投资六置业零作为杀保值降用途术的人美士（4）企业呜事业丈机关集之高撑层国松家干秆部（5）在大却型企控业公言司或辈事业下单位誓，年含收入皆10万以计上的幅高层扮管理浴人士（6）营棉商有边成之份中小胁型私冶企老尝板,有一斗定经鲜营规港模个秃体商侮户（7）外氏出务仗工或屈经商危的的孤成功办返乡杆置业怒者，厅已取薄得一楼定成偿就之撞外地维成功棕人士年龄被结构预：（1）是60年-7毫5年出隐生的点社会板中坚哨人士来源术区域尿：（1）xx本地本的投狡资者岸或者求经营扛者（2）成驻渝2地的徐投资河者项目絮目标提客群港定位45主要宁街区律人流廉量调镜查46大中型餐饮市场容量与潜量已经饱和大中型品牌超市无公交车车站目前已经引入部分公交线路生活服务社区商业缺乏银行网点设施缺乏第三产业中介缺乏通信网点缺乏文化生活场所无星级酒店目前正筹备建设（锦江五星级酒店）体育运动场体育中心农产品菜市河东商贸城，位置较偏各类专业市场缺乏整体最规划双水平素高、卵打造疑的平币台高但后毕继入顽驻跟苍进乏贫力、貌缺少今人气项目灵所在偶区域税配套并设施幕——乌区域叫现状47体育挥中心项目颤位于诊河东纺新区汗东平崭大道捕以东浪，中略级人勾民法或院办丙公楼惹以北他。项目糠处于竟未来倘规划惜的中末央商五务区冲，周校边有辆体育迫中心后、五膊星级湿酒店功、xx最大丝式的湿贵地公遗园、蛮长江卖岸线抵。湿地睛公园五星眨级酒目店项目项目铅所在呀区域危环境隔——蚂环境苗分析48河东所竞争欺商业餐项目茧多以“裸兵卖”软为主亭，未搂统一涛规划路，未招便商；包一层续商业逃面积狮在40魔-1铸00象㎡，2翁-4键层面额积多分在2绪00听-4密00含㎡；项目迅所在道区域虹商业举环境扇——搏竞争斧项目螺商业飞体量区位商业项目商业体量（㎡）均价备注河东宝岛风情700015000-五彩江岸500013000-14000-五彩金海岸350016000已售完五彩大世界1500016000已售完圣莲港200016000-人间天上400011000-五彩威尼斯500016000-五彩多明戈450016000-18000-五彩新天地700015000-16000-河东商贸城1500016000-西部唐都2000016000买一层送一层东汇商业广场110007000-鼎盛国际12000016000-城西美宁商业广场130000价格未出，估计1层均价27000苏宁、家乐福、茂业滨江商业带滨海名域130001层：16000-19000-两滨丽景100001层：16000-合计2510004920凯15丸年达匪到1房诚8万亩人20桨15黄年末辱20中平方乎公里文化颜旅游短产业召园及泊行政期文化环中心人口规模城市您定位已建勉成xx最大丹的湿忠地公顾园，庄正在谋修建烦市体素育中邀心、吩锦江科五星镇级酒兵店等改。河东饶现状未来槐发展项目离所在坦区域符环境智——泰区域伪未来格规划50河东创会成附为未久来xx人口皂迁移举和城控市发只展的肉主要毕方向趴；xx向东戒，会撕成为运今后鸭主流笔的居姜住方牌向河东申拥有泄最大继的湿忌地公仪园和品长江遇岸线纤，会抵成为史比xx中心哭城区逮更适贞合人寒居的权中高尽端区端域；河东尖新区左是xx市委贩、市喂政府描确定拍打造意的文厚化旅挡游产植业园跳区，爪现代手新城带形象姓已经鼠彰显方；123但我弱们已炸经看宣到，谎河东缴新区联周边友竞品鹿项目玻，已离多数捡消化系，周进边项台目业肌主逐桨渐入馒驻，护本案浊项目释仅仅林需要板的是伪一个寇契机壮，来裁带动斤整个生商住镜链的约发展再；4511地段有规划废优河东律新区语的未迟来规山划、xx城市译发展冒的未鹿来规洽划，四都为咱项目盈的提咳供了喊绝佳级的利桐好支刺撑。集成鼠高品偏质周边奴竞品勺项目押无统单一规嫩划，孝较为偏散乱续，而软项目占体量棉一般拨，经贷统一没规划鹅后，皮高品没质会徐成为亩项目乎的最省大优党势之旁一。2景观民资源好xx最大杯的湿零地公坏园，土长江名岸线社，这券不仅糕对住达宅是义优势摔，对耗商业壤，同洋样是贴优势.34发展掠机会衬佳项目姿周边辨有五烘星级拖锦江地酒店备，体群育中辛心、椅很多啊住宅骆项目蹲、有灰独立开的商验业体铅，聚使合了权酒店啄、人算气、撒运动馋设施割等诸矮多优看势资满源。商住约一体夕核心妹竞争宪力52项目调整体捡定位唯一肯性：趴河东狂新区汗软件稳外包郊产业怕园区姿，地凡标财捉富产惨业资源城型：奶河东们新区两中央荐核心逮区域础亲水症生态着景观扶资源市不动悟产投资梢类：纽奉通过熊对全号国以攀及区抽域商味住购底买行颂为的斩确立严项目咬为投推资类絮产品集成扇式：猛住宅翠+商急业+督办公项，集词成式哭商住悼综合垃体，斯具有登商住解持续急自身迟能力外包版产业促园区绣&BL漫OC货K综合晃体53综合鞠评述·错位铅竞争——从本议案目装前的歌配套僻及环撇境状浑况来娇看，拘明显兰环境大较差臭，虽络然交介通情耕况较灯好，风地块君内部纠环境亭规划检也属倚优秀畅，但蚂周边碑居住筒环境粗不理报想，兽商业挺配套框杂乱脑。因宏此本范项目地适合互塑造承成对厘于交岸通及麦品质魂条件岛较为慎看重舅，但峰对周浇边配冈套要欲求较村高的巴社区途，在壁生活副理念倒上与及市区答楼盘惊加以到区隔凤，形帆成错肌位竞驴争。·售卖灾未来——从长罪远来坊看，林本地蝴块属按于先辉规划宣、后廉建设寻的发革展型积城市蒸改造抵板块境，地善块周爹边的治居住问环境渣、生晋活在备未来缩慧将会犬比较粗浓厚沈，周刮边的评配套寨也会亦随着河城市我的发另展而哈改善置，本警项目粱所处爱区域猛未来涂被大疏力看轿好。54第一贩部分克：区烦域市足场分洋析第二挂部分神：区羞域房壮地产祸市场违研究第三悼部分瓜：项颜目地俭块及年定位觉研究第四茧部分渠：项至目产秋品定杯位及贞分析第五锈部分哀：项贺目开摇发策担略第六训部分失：项液目营劫销策剑略第七也部分性：项原目销劈燕售及害组织第八匀部分姥：项卵目风律险及诱防范55A区及B区产棍品定备位一、A区商絮业：1.项目垦商业讨做1-贼2层，确不超普过三留层；2.销售惨以单怪一层丢和单茄二层饲销售狠也可估分割省销售虫；3.两栋乎商业污楼可悟做LO爽FT公寓混，可惹办公来及居耻住；4.彻LO拴FT公寓板单层堆面控拾制在40饼-5仇0㎡络,层高青：5.洞2-浇5.绑6m。二、B区住偷宅：1.项目4栋住价宅做须点式研塔楼送；2.根据xx市场横情况针，进离一步王调整蜂。56一层样商业二层血商业A区商男业产险品分炊析商业戏层高盖建议一层串层高皱约:5孙.2份-5淡.6娘m二层万层高滩约：4.畏2-椅4.汁6m商业喜划分皂建议分隔么：●苍主要翠考虑截柱作填为分扛隔基费础●膛面宽隙不能批低于4m●昼通道累不能柳低于1.侮5m，主例通道宣约:2啦-3窑.5路m57B区住疮宅产骡品分暂析N+参M户型粥：N：固社定面貌积M：可处变动业面积原因闲：（1）楼恢体不障规则砍的朝贺向是腾销售义中的挎难点竞，通衣过新课式产挖品的使设计掌减弱胜朝向墓问题昏；（2）利路用商族住楼镇的性近质，纤充分腊体现猜产品滴的附联加值霉，结凡合产雷品的糕新颖戚、新幅奇程堆度，州快速绵吸引拘客户贸注意夸；（3）N+让M户型特在xx市场搬受关肺注比皂较高段，其津优势鼠超过LO飞FT公寓凯，赠板送面节积大扭；（4）14夸0%的超葵高得铲房率董，满楚足了埋消费鄙者追糟求经醒济适械用的趣心理款；58B区住抬宅面文积配企比及毛分析产品户型面积户数比例

N+M二室+三室80-100㎡70%三室+四室100-130㎡30%分析犹：（1）由犬于N+昆M的改裹变，仔建筑耐成本猛的增雷高，拜销售锐价格乓高于稠平层窄的价黎格，考虑例到区烦域接注受的哲总价绒因素逗，因牛此将舍面积能设置逗的偏雹小；此可变挠的面组积可凑以增祸加卖怪点，民在使哥用上当得房仇率可颗以最些大化渴；（2）从抵功能寒上考午虑，练在xx市居姨住的在人群警都为笑追求至功能盲性的惨住宅法，所以庙设置眼成为市二室魂和三幕室最期为适毁用的盼功能衫性。（3）依稿据xx河东课新区西市场羞消化波量及慰消化烛速度矩看80跌㎡-曾10免0㎡为解消化逢速度最梨快的赚，也舅是现迹在市酿场剩筛余量财不多容的，妖提供脉这样会的产退品可废以完臭全被朝市场须接受评；（4）户书型设挎计室帖居于柴功能猴型与朱舒适耗型中久间的庙，既蠢满足镇了区处域内伯消费送者的心矿理，讽又提小升了拢项目什的档骑次。59xx携N+加M户型补案例全赠必送面末积半赠捏送面原始老户型织套型乒图户型陶装修轧效果爬图60xx富N+暂M户型拒案例全赠宅送面休积半赠略送面原始锄户型讲套型争图户型询装修询效果小图61xx闲N+葡M户型纺案例户型净分布傅图此图形为以茂上户疲型分争布图62住宅耍套型克面积帖建议废与设班计原黎则套型值范围励：80—12窗0平米设计覆原则猪：1.错位绪竞争浙，不革宜将茂产品突面积寒设置灶过大神，化怪解大装盘风键险。2.受政放策影宾响，兴必须沙保证90平方纽奉米以盆下套珍型充洪足设滨置，半转变藏赢利暖模式尼，在惯高产材品和办服务汪质量迅方面陆争取帜更多倡的利谜润空韵间。3.注重姑一次慌置业朽两房跑基本限功能姨设置凝。经营济型奔三房伏满足贵”一光步到京位“踢式购欠房需犬求。4.主力区户型同设置何约10平米视的赠石送空计间，脖提升艺整体恶性价司比，跪增加意居住石舒适秃性。5.注重生顶层即、底谅层产拼品的见设计命，体个现均域好性滩，有换助于更整体借去化诵。6.注重岩高层滑产品仁的创贱新开惑发。7.考虑洋投资差型特英殊高屿品质汗产品找提升痛竞争撤力。63实现乎品质传差异著化高档店住宅滔设计草强调茧的功标能分箱区。习户型疮分割巾、空腥间分限配、贡通风瓶采光楚设计银、功甲能划闯分和愈连接必的合方理性洁。入牙户花芹园、杏挑高槽露台典、宽宵厅、张步入棒式衣埋帽间慨等，彩很多文只有煮豪宅腰才会赶考虑掩的元孙素，唤本项贵目也轧应该脊毫不排示弱瞒地兼养收并勿蓄。64住宅闷户型羞建议本项葵目户吹型创现新的炭出发垫点——两大确原则瞧：本项干目户执型创哲新的盐出发纽奉点一利一对xx市内暑主流垫户型菌设计格的超遮越和弹对当激地市安场先授进户原型的传趋同1.对目蜂前片脖区户者型设披计的狭明显歌超越2.在户课型细讨节方惊面的丛创新壤和挑怠剔本项昏目的资户型魂创新正只是宰基于琴区域卫市场改的创形