呼和浩特市某住宅区项目策划思路

**集团呼市****项目

策划思路谨呈：**集团城市发展高度上的客观思考我们面对的不是一个单纯的房地产项目而是嵌入整个呼市城市发展机器的关键齿轮我们思考时需要站在呼市全城高度上用远期资本运营的高度去思考、去把握、去突破【一】忧思【二】认知【三】策略【四】执行要点【五】**服务营销战略思考大纲【一】忧思忧思一区位：城郊大盘/新兴的中心大盘？产品：纯粹的住宅区/综合型社区？价值：目前居住的场所/未来的升值潜力？品味：传统特色/新兴多元的文化？消费者尚没有完全认知到滨海新城的真正价值——如何处理本项目是什么？忧思二市场后劲不足，恰逢宏观调控——如何面对本项目客群在哪？供需失衡：区域客源/向外扩张？结构失调：户型调整/寻找新兴客源？购买意识：前景宣传/外在引导？营销推广：相互配合有机联动。不同代理商：怎样配合？忧思三同一品牌产品同质趋近，品牌内竞争激烈——如何解决本案VS天骄领域？整体市场供大于求，激烈市场竞争无可避免，如何继续保持本项目领先的销售业绩和销售态势？解决市场问题将主要针对需求展开【二】认知认知

项目竞争城市城市关键词：内蒙古自治区首府城市定位：全区政治、经济、科技、教育、文化中心，重要的科技兴市试点城市和北方沿边开放城市关键指标：面积:149平方公里人口：150万经济：800亿经济支柱：乳业、电力、冶金 整体城市实力处于中国二线城市的中档水平对呼市真实水平的正确判断是展开一切工作的前提认知

项目竞争城市城市关键印象：典型中国西部城市的城市性格——自然、淳朴、粗旷明显两极化的收入结构分化城市中近40%左右的外来人口。启发：城市性格比较适合简单、纯粹的推广手法高端收入者的客观存在，存在高品质产品的生存空间

呼市“首府”的影响力不可忽视认知

城市竞争项目区位产品背景认知

城市竞争背景区位产品系出名门—— 天津地产龙头**发展、**置业、**置业等五家公司共同投资打造呼市北部板块超大新城。板块先锋——**集团在呼市四块土地中的第二块开发土地。即将兴起的呼市北部新城中心的核心项目热点房产板块—成吉思汗大街沿线楼盘的中龙头和引领项目。项目优秀的地产血统，决定本项目行销绝不能随波逐流认知

城市竞争背景区位产品品牌离尘不离城的距离尺度，得天独厚的风水佳境与繁华兼得距市中心15分钟车程项目认知

城市竞争背景区位产品景观、生态、健康是区域独有的特质目前区内生活配套设施并不完善，但正快速成熟未来商业建筑群和配套极其丰富，具有形成新城中心的趋势成吉思汗公园内蒙体育场办公、酒店工业大学项目认知

城市竞争背景区位产品总建筑面积： 282995平方米住宅总建筑面积： 234623平方米底商面积： 18172平方米风情商业街： 24000平方米小学： 5000平方米会所： 1200平方米总用地面积： 212156平方米综合型社区，大盘规划，配套完备，板块远景的带动……项目认知

城市竞争项目背景区位产品特色两纵一横特色商业配套街，区隔两大生活版块：北部高密度商业、城市住宅群，享受南部低密住宅辐射和蔽护认知

城市竞争背景区位产品特色景观、水系是本案区别于其他项目和新要素地中海风格建筑，在当地也是稀缺产品品牌项目认知

城市竞争背景区位产品品牌**是有较强品牌形象的开发公司，但品牌形象在呼市内尚未有效确立，尚未真正发挥品牌对地产实际促进作用项目认增知城比市项目竞喇争市场栽在售祸楼盘呜潜在敌楼盘壶众多诞，年巧销售撒仅10吩0万平牲米，供应腥量远扩超需欠求大多抽数项匪目临司近市兄中心勺，对本橡案客鼠源截富流明魄显。认莲知城军市项目竞递争周边御项目莫主要问以大疑户型粱供应膛（12般0—铲14递0）为幸主，拘预计批总价勇水平怒有8-冷10万左习右的马差距削（除米天骄冶领域耳外）厨，足蜡可以暮区分委客层君。在品绩质上馋和景肿观上附，本访项目四占有使绝对起的优朵势项目名称预计价格总建（万平米）建筑形态主力面积呼和佳地320017小高层136-155平米琦林北辰34008.5多层130-160平米金色华府280032多层、小高118-127平米天骄领域35009.3洋房、小高洋房140平米，小高90-110总计——66.8————认爆知认知土结论填：位于始二线微省会察级城滔市新柴兴板浴块的膜中高京端大售型综嫂合社的区；板块文化的垃规模零优势疏是未膜来价携值核筋心支演撑因鹿素；具有患品牌大优势嫁但需独要深疯入挖付掘提容炼；品质葵、景稼观是圣在微将观市鬼场的闹核心旋竞争讨优势端。面对余激烈详的市劈燕场竞滑争，皇在短沾期内妖，价格倾快速妙上涨面临影较大花市场显压力掠。【三膊】策症略营销词社会轻化传播忍事件组化销售蔽体验箩化产品网差异驱化管理景技术周化策羞略调动输全呼察市乃我至全颤自治已区范絮围资谱源为商我所卸用，画本项宽目要滑突破旗呼市陡，扩野展影后响宣传农风格软着策陆，用附实实延在在购的事热件打享动感雀动消虽费者我们誉有那篮么好活的景散观、烧品质沃优势山，为赔什么挎不用碍呢？不但冬要和俘周边主项目岛形成损差异要，还眠要和幕我们赚自己善的项纳目形搞成差辫异.针对牧多个保项目朋进行总统一柄的调鹊度管候理，帝没有纪先进沟的前策后台宜管理守技术仍是不亿行的塘，而扎**士正好搁有这津种技觉术和奸平台诉。【四企】执行茎要点商董业三浑期二凶期执行扑要点二倚期二期怒理解垃：适于偏迅速当跑量步的中诸端产动品临近阀成吉奥思汗悲大街星，展坚示面浅好靠近贤售楼霜处，惯便于光引导泪客群档，但撕难于苍利用采一期躲成型悼景观中小抱面积堵产品疗比例肌70湿%左什右，范更符焰合市御场趋需势园林躬相对处一期忠较差住宅衰总建51寺93赶2平米越，商萍业34扣96平米氏北高扎南低殃，东娃高西梨低。1#楼13、15层；2#楼15、13层；3#楼6、7层；4#楼9、8层车位练比1：0.考8【价格谷目标】实现鄙二期护均价采35狱00及元/戚平米销售津目标【周亡期目标】实现瘦至0佛7年松末二冠期销莫售3镇万平撑米，08游年4傅月二阶期销唇售完劫成9烟0%【品进牌目标】帮助拴项目吨成为乒呼市雄豪宅碧的标玻准，确立淡本案年乃至筑滨海责新城疗的市盘场形漆象以上俘目标蚀为对敲市场零条件我判断迈后的督预估帅水平目标侧理解初级妻目标搏销掀售二期检5万繁平米泛的顺迎利完稀销次级汽目标蒜品爆牌塑立项舍目的龄市场缓地位全面音提升袭**光集团砖在呼圈市的总信誉伞度、雷美誉弄度终级涝目标界整怀体帮助阅项目究三期抖乃至施滨海樱新城敲整体凑营销在更劣高的叶平台嘴展开问题便三：如何秆为后缓期土笋地营合销进婆行铺箩垫解决堤项目锹、板刚块核铁心价闻值的燃塑造提问题目标高实质问题晒一：如何稍准确甩寻找衣客群解决地二期饼迅速富完成溪销售熊的要别求。问题健二：如何墓为三议期大锹盘奠必定优厌势解决润项目暂后期为面临纸的激病烈竞骂争问童题。塑造渔项目态核心挣价值怀；扩展忌客群迈范围层。高举但高打语，务驱实推膛广；解决纪办法包装嘉板块池，树功立豪分宅标那准【之宴一价要值塑瞎造策华略】【塑造困项目引核心钳价值】包装栗品牌靠形象斯，提斑升整戴体价宋值认军知度板块卸价值拆塑造全新冶的规窝划理芒念新兴锄的高愧尚城图市居况住区项目速价值锹塑造确立纪豪宅过标准有据醋可察紧的高逗端社誓区高端萌板块挖中的标蔬杆产射品【板块菌价值】新兴昨规划傅理念指的高卸端城取市板吼块打造袍呼市东的上衔东区中央曾富人倾区城市伙发展防方向广：北诉向明庄确成吉烟思汗甚大街沫的建疑设明策确了份城市箩中心辅功能摇区的卷向北重转移与市宝中心妄距离凡不远缸，与才传统随中心坐区仍防保持夺联系吩的便劫利性板块免功能文配套宋：高叶尚完裙备景观阁：成折吉思亲汗公节园、隔铁木肆真广吗场商业墨：2.招4万平懒米商挺业街苍，1.逝8万平劳米底浅商人文阶：内各蒙古约工业模大学铅、体酸育场规划雕：成叛吉思宅汗大羞街整谜体规奥划【项目陶价值】不空只洞的滋强调凶豪宅辨，通狭过对均标准往的明森晰，宫豪宅秃气质摸水到陆渠成板块城市绵核心袋发展洗方向眠上的听高尚炮板块景观与周证边景萌观有利机结趟合的确内部策园林成吉扎思汗派大街及板块呼市略稀缺泽的大粒面积看中央竿水景规模大型售的项胸目体战量28万平类米大否盘配套独享暖的社酱区私哗家配迟套2.霞4万平腰米风穿情商凳业产品鲜明怖实用巩建筑胃风格加州陆风情艺建筑品牌一线务知名教开发使商，趣品质碑的保呈证**杏集团树立芬豪宅出社区赚标准外围释造势钞，突烧出核蛙心优似势【之昨二包装归推广耕策略】**石集团辞在全失国的捷品牌晨认可**距**挥系列此在呼雕市及凝周边纹的认核可社会加精英负的认裕可引生导市射场的猛认可项目财核心策卖点稼支撑豪宅达标准报的明篇确树较立，卧一期煎产品终的证话明二期受产品藏对总防价的帐支撑嗽，买舌的起壁的豪慎宅各类真奖项残的获退得及宣陵传，组社会蜂名流的孝代言【高举杆高打梦，务屈实推搏广】教育苹市场钻，引连导客菠群认芽知不单叶纯依闻靠概葱念推蚀广，粪将客铅户的爷喜好辩引导盗成为习有目艰的的添追求夯实萌区域南，引退导其费他客令源【之扛三客群风锁定豪策略】客群掉宽度悔：区阿域项全言呼市次外旗厘县其它机客群怒：由于裕大户乘型产烫品竞歼争的晓激烈反，因些此二汁期及于三期驶部分效大户膝型产吗品除搅通过嫂自身斩品质贩的宣近传吸庙引常扰规客翁群外壮，还锦需通趴过加折强对奥外推耳广力跳度，哪提升去知名遮度，惧达到孟使项挠目成汉为市液内其重它区卷域，仓周边强旗县托客群箩购买朴首选地的效价果城市角改善栋客群惠：其它胡区域作的改壁善型沿客群秆，一停次置蔬业的芝婚房楼客群更。对央本案室的中桐小面撞积产倍品有拴强烈饱需求肆，在存帮助斤二期骑消化恨同时想也为麦三期雅的多元元化渣产品陶进行段客户趣积累答。区域秒客群厅：周边拴工业仓大学抄教师倦等区洽域客源群是条二期舅5万灿平米骂销售女的最爪核心副客群丈，品光味建杀筑及棋总价增的降蓝低将萌帮助救完成么对核剪心客铁群的闪截取扩大锻客群恩范围【客群阳定位】第一说主线工业选大学舒教师唐，周昌边区其域客将群，爹有一记定文违化层外次，方收入歌水平足相对灯有限亿注重水高品福质低催总价赏的产贴品第三纵主线一期炭传统巷客群估，多乌次置怠业者童，本拣案二盛期大添户型伸的主狠要购收买群纱体第二颜主线呼市掠其它愤区域炸改善竭客群克，一薪次置应业者帅。受板多块前阶景及越产品傻总价常吸引逐购买其他呼市此及周召边旗姐县客鼠群，计二期搅的有狠益补守充，搞并为草三期著持续颠旺销恰进行朱客群疑积累【客群肥锁定丸要点字一】1+从2+零1+择N销划售网绍络，饼视听暂全面盟封锁不单嗽纯考落虑二羞期销走售，讲并为谊三期布进行虚客户虹积累一个悟售楼筛中心利用龙一期辈售楼音中心锹，强扛化二物期与一学期品舅质相喷当的馅印象一个粉外展泄中心在呼坐市商坊业中磨心设键立外悔展，誉并在项目李与城贝市连菌接主给要干沈线设兴置道旗闷路牌两条恒大街扣封锁沿成卡吉思京汗大援街及鞋哲里狱木路交进行行道旗烂、路社牌封飘锁各种驰媒体大推广加强助在呼合市及叼周边伶的影夹响力【客群脸锁定配要点帖二】引导局式体进验营应销客群诵引导洲动线伯利用歼一期榜成型茶景观叫形成使展示澡区，落加强哲一期嫂与二香期的巧联系秃，弱叙化二奋期景弃观条雀件较进差的亲劣势【客群艰锁定竞要点浅三】强化义客户留组织知，深杯化挖纤掘团邻购①定向犬组织雨：针对始呼市遍中高甲收入氏阶层滔分布盟密集洒的大侍型企仪业、馅政府、吓银行吼、周遗边学谊校等某机构剥切入潮团购江宣传粮并组袍织实质性龄的团征购促狗销。遮凭组部织证撕明享骂受优缝惠折厦扣。②自由垄组织丙：售楼繁处推陪出散壁客团枝购优闻惠办疏法及来口碑锣销售之奖励毅办法，骂通过盯自发爱或有旦诱导无性地波组织吊自由上团购汗。【客群乏锁定捕要点活四】加强岸服务统标准这，不环同的准豪宅烈享受加强碎物业飘服务由水平狐，强肤调服闲务的壤豪宅影标准夏，通茫过服叔务水狗平展前示本而案的哪豪宅忧品质坑，并白以此当形成湖口碑谊传播滋，帮币助扩葵展、傲锁定与客群推盘社节奏一期惰：1道#楼6月放中旬落开盘蹈，中蛋小户砍型为戚主，数充分叔利用龄前期充积累短客群吉，形慨成火怪爆场止面二期争：2异#3撑#楼8月照初开樱盘，粪产品抚多元宝，主哲力旺兼销三期君：4勤#楼10冲月初袭开盘病，正蚊常销首售，症并为嗽三期延销售蔑做好皇蓄水内和掩伤护【节点壳衔接】07凳/0站607搅/0六807湾/1病008鹿/0择4一期二期三期尾期蓄水腹阶段开盘驰强销机阶段持续苏销售握阶段央阶段注释到：07乡丰/1齿2商驱业宏观眼分析处呼窗市标郑志性劳景观逆区内暑，有灵潜力明向全绑国发送展。地块渐交通集便利悄，有闸能力被吸引常外区产域人急口进婶入；膨但鉴院于项北目未湾成熟协，短时扣期很敌难大盖量吸碍引外浸来消绣费人升群。即将值建成阻和规彻划中等的公逗园、浓体育笨场及疮办公传和酒拉店，贯为本掩项目庄商业艇提供奏了无财限投携资潜抗力苗。背景羊思考大区旺域商融业氛寸围没增有树享立起站来，礼需要恩有特参色商脾业或夕主力软商家狠的带馒动完习成。景观龄特色丸较差散，整烈个区转域的危特质盐需要衔慢慢持完善泼。可利罗用集殖团力磁量进若行区核域形脉象建准造，阀同时谣利用册现有衣社区状规划会打动眯商家质；而牵有力荣的商馅家进添驻更悔利于睬社区浮进行爽销售勾。特质雷思考底层脂商业1.加8万平惊方米跃；风有情商稠业街2.驳4万平血方米污；面泛对23万平恐米的稿社区楚规模照，需要声适当描向外毛扩散汗成为宴该区衬域而素非只隶是成忽为该寒社区喷的商廉业中庭心。特质光思考考虑变商业之价值疮高低竞，适货当规按划业示态形雕成与酷招商挎力度认。操作很要点1、叹开发树思路充分罪利用被目前震已定宁的开瞧发顺考序，户保留钟商业典街示窜范区除的先深期开这发优遗势徒，为向社区固商业始的形扛成和麻商业致中心姑位置舅的确蚁立提瓶供支御持。除此弱之外尸，还民特别蛇建议泼：本项洽目的储商业采街作笋为区宋域内匆的标意杆，球将备钳受市漠场关括注；么商业兼街的尘形捕成将犹成为延消费倾者购嫁买二扩期以难至三添期产群品的眠信心次保障睁。因此植商业型街核必须决具备我相应零的品滤质感虫和区敲域影咽响力基。2、夺业态愉设置坝、组胜合与黎商家更选择驼方面A、姥整个劣业态颗定位贴应结旷合外羞部景恐观资柳源，竖社区棵配套堤需要姨，区恳域人芬均消哑费力跑较强耗等特献点，转客观颜科学煮的进踪蝶行整秘体业茂态定汗位，皆以求卫整体祸经营演的把饲握更田容易保体现奸经营摇价值宵，如图：餐饮浙区的萄比例励要高陪，同跪时要狼很好克的结瓶合中正心景滋观广挖场与甚社区泽景观瞧轴的施景观允资源搬；社区免商业现的内牧容紧你凑但渠是全半面，夸适合伞全龄湿层的煮需要焦，适培合不缘瑞同爱章好者补的需揪要，轰但同保时需矮要强脂调商段业的排品质提感与颠高档附次；设置康一些累特色味主题笨酒店/酒店榆公寓表，以锦驻留键城市亏中有敞品位释的中豆高消岸费群席，提岛升消启费能册力；业态叶规划灭全面魂而有略特色给，不腹仅满筹足基嫌本生附活需晒求，伸同时暴又可校以吸甩引外绿部消南费群讯前来抗针对泥性消仿费。操作莲要点操作面要点2、灿业态钉设置值、组隙合与皇商家兴选择肤方面B、苦业态低组合功能锦复合赤化：橡集休良闲、昆餐饮祝、娱堤乐、态健身松、艺摊术、曾生活彩配套找等功覆能于疗一体来，一茧站式区的消饲费组盆合不侦仅满沉足基索本生旺活需父求，姥同时勇又可磨以吸那引外墓部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