天津国际公寓项目定位报告详解附图丰富

本期风云楼盘：天津国际公寓项目定位报告TIME天津特刊1

经过项目前期的多方多次的沟通与交流，项目的整体定位已成稿，我司通过直观且精简的表现形式向贵司演绎我司关于滨海国际公寓项目定位的建议，务求为下一阶段的顾问工作奠定良好的基础支持！序语：2项目定位报告提纲一、项目发展原则；二、地块的发展方向；三、区域发展对项目定位的提示；四、市场环境对项目发展的机会；五、投资酒店式公寓的充足理由；六、项目发展建议；3一、项目发展原则价值最大化原则房产开发项目，尽量使项目地块、服务、品牌等价值最大程度的发挥；现金流保障原则房产项目开发资金链现金流务必得到充分的保障；差异化原则房产项目在产品打造、营销推广等层面实现差异化发展，最大程度的规避风险；风险分解原则房产项目分期开发，采取灵活的开发模式及营销手段，最大程度分解风险；

对于本项目的发展来说，基于以下四个基本的发展原则：4津塘公路塘沽区本案河北路塘沽区位图开发区第一圈层：开发区作为发展高档物业的角度切入，开发区具备经济产业支持，发展重点支持，商贸氛围等整体大环境相当利好，区域综合优势及发展前景良好。第二圈层：塘沽区塘沽区属于传统的城镇区域，虽然具备商贸氛围支持，但发展重点并不在此，商贸氛围等整体大环境的竞争力相对处下风，区域综合优势并不明显。因此，切入项目长远发展而言，宏观大环境隶属于第二圈层板块。二、地块的发展方向项目所在圈层价值地位理解：5项目区位理解：本案地块位于天津市塘沽区河北路与抚顺道交口的西南角，临近津塘公路；河北路与津塘公路是塘沽区的主要的交通干道；塘沽区内以及通往天津市区的多条公交线路穿行四周；是假日经济与日常消费的重要连接点；本案津塘公路河北路塘沽区位图因此，本项目在交通区位上具备一定的优势。6项目宗地现状：项目宗地原来具备一定的原有建筑，地势平坦，经营改造需要时间；现处于原有建筑拆除阶段；宗地空地临时设有地摊铺位在经营。7项目四至现状：东面——住宅小区西边——河北路南面——锦绣商城北面——新洋世纪商厦；8项目建筑指标（初定）：总用地面积：15299.40平方米总建筑面积：54386.21平方米原有建筑面积：16045.21平方米拟新建筑面积：38341.00平方米拟新建地上建筑面积：34526.00平方米拟新建地下建筑面积：2915.00平方米拟新建建筑首层面积：2024.00平方米拟新建建筑标准层面积：1016.00平方米～1110.00平方米新建商业建筑面积：2766.00平方米新建酒店建筑面积：31760.00平方米建筑容积率：3.31拟新建建筑层数：30层拟新建建筑高度：95.00米总停车位：105辆地下停车位：50辆地面停车位：55辆酒店标准间：464套9项目SWOT分析：优势Strength劣势Weakness机会Opportunity

威胁Threat先天大环境优势项目所在的大环境是滨海新区的发展区域内，拥有滨海新区大环境的的区位优势、交通优势资源优势、工业基础优势、体制创新优势；项目临近洋货市场商圈，周边商业配套设施齐全具备相当的成熟的商业氛围，聚集人气；项目位于主干道河北路中及轻轨洋货站，交通发达，距离开发区车程便利；项目自身优势项目具备高度优势（30层），为开发商全力打造，使之建设成为区域内的标志性物业；10优势Strength劣势Weakness机会Opportunity

威胁Threat项目自身设施及定位价值需要超常的凸现，这对开发商综合实力要求高，市场不稳定性造成市场风险的存在；项目位于交通主干道旁，会对项目产生一定的噪音影响；项目占地面积不大，没有明显的规模优势；项目周边缺乏成熟、高档的酒店商旅氛围，洋货市场商圈整体经营档次相对低下，需要相当的力度发动市场，市场发动难度大；11优势Strength机会Opportunity

威胁Threat劣势Weakness区域整体经济发展看好，商旅酒店的市场平台扩大，将利于项目共合分享蛋糕；区域内具有高度优势、统一规划、高标准物管等特点的高品质酒店式物业是市场空白点这利于创造项目的市场唯一性，使本项目将有机会成为塘沽地区真正的名片标志物业；同时现有区域酒店经营情况良好，如胜利宾馆年均入住率达70%以上，这为项目发展酒店式物业提供可借鉴的参考；区域市场内同类型的项目——巨川的快捷假日酒店即将面市，作为试水项目，也可对本项目的发展提供参考借鉴；在大环境交通上，轻轨和京津城际客运专线的建成，将大大提高项目的交通便利性；12优势Strength机会Opportunity

威胁Threat劣势Weakness未来项目周边区域的用地规划难以预测，未来项目将面临着同质竞争所带来的威胁；开发区高档的商旅酒店项目林立，作为酒店服务业的重要区域，市场认同度高，而本项目所在的塘沽区市场认同度还比较模糊，使项目的发展面临比较高的市场风险；区域市场内同类型的项目——巨川的快捷假日酒店日后的经营对本项目的长足发展也是一种协同竞争的关系。项目所在的第二圈层发展区域，整体竞争力相对开发区比较弱化；13项目发展方向综合结论：1、河北路主干道交通便捷；2、视野及景观效果良好；3、30层规划高度使项目整体展示性强；4、区内酒店业发展势态良好；5、周边分布有旅游节点及特色购物场所；6、相邻的开发区商务活动频繁、外籍人士众多；14项目地块适宜酒店物业发展方向，但要把握时机、实现差异化发展。

15三、区域发展对项目定位的提示项目区域投资促进概述：类别数值同比增幅（%）新批外商及港澳台投资项目223家-项目投资总额(含增资)42.63亿美元25.4%合同外资金额25.95亿美元35.5%实际使用外资金额12.85亿美元35.4%实现进出口总值254.38亿美元20.1%全球500强企业123家-累计批准外商及港澳台投资企业4067家-区域外资促进发展势头良好，区域发展动力及前景空间广阔。16

近日，天津市审议通过了天津滨海新区未来15年城市总体规划，对滨海新区的城市定位、职能、空间布局等做出重大调整。新规划明确了滨海新区的定位：项目区域发展规划概述：立足天津、依托京冀、服务环渤海;辐射“三北”(东北、华北、西北)、面向东北亚;努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。17项目区域空间布局概述：天津市已提出在滨海新区重点建设先进制造业产业区、高新技术产业区、空港物流区、海港物流区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、滨海休闲旅游区等七个产业功能区。滨海新区总体空间布局为“T”型结构：沿京津塘高速公路和海河建设“高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”。在“轴”、“带”的交汇处，建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城，构成滨海新区的核心区。18区域发展对项目定位的提示结论：1、开发区逐渐由“制造中心”向“制造+商务中心”转变，各种大型商务活动不断增加，对酒店的需求更加旺盛；2、开发区也正由“工业基地”向“时尚中心”、“生活中心”转变，越来越多的人选择在开发区生活，租赁型高档公寓需求增加；3、滨海新区外商投资呈增长势头，来该区域工作、生活的外籍人士也越来越多，对高档公寓、酒店的需求不断增加。19发展梯酒店期式公课寓有趣强大权的客扎源支帽持,发展慰潜力怕巨大倚。20四、湿市场别环境持对项即目发机展的洽机会塘沽声及开锈发区纷历年宁房产闲走势姜：酒店心式公辞寓成透交的网市场拢空间底比重炮在3%币-7择%之间销。21塘沽粘及开第发区宴住宅至及租奶赁市走场盛：区域普通住宅的租金政府指导价开发区23元/㎡/月25元/㎡/月塘沽区18元/㎡/月19元/㎡/月区域普遍售价主力面积住宅投资比例开发区5000元/㎡以上90-180㎡50-70%塘沽区4000-4600元/㎡70-110㎡20%左右租赁其价格产品痕售价22塘沽好及开域发区纳酒店烈经营闻及客常户情圈况茎：名称年均租房率常住客户比例美华大酒店30%10%泰达中心酒店70%30%泰达国际酒店75%以上35%泰达万丽酒店75%以上25%金帆酒店65%15%胜利宾馆70%25%区域尺酒店泛经营拐情况仔良好吗，常旦住客跪户比屯例占制据一掩定的祝市场陵空间泽。23塘沽滩及开始发区宰酒店泥常住扩客户害描述药：经我崭司调除查所称得，索在酒颂店的另常住交客户嫁当中铺，外籍硬人士仙占到忆相当童的比敲例，冰他们绒大多绘数工抬作于泻开发魂区的兽外资侧企业，还逝有部展分是傻合资腔企业保的中捐方的私中高足管及馆私企困业主屯等：外籍码人士路（70途%）：外资罚及合型资的宜高层集管理研人员伞（含拥技术胞顾问耐，专据家等仅）；外资亦及合切资的找中层样管理月人员疯；外资壶及合侄资的误驻津滩领事后馆人轻员；中方袖人士盈（30习%）：合资允、外孩资企减业中浊的中裁方高练层管君理人帅士（漠含技墙术顾筝问、贸专家牵等）肿；中资殊企业药的高逗层管西理人士员；私企泛业主纸等；因此樱，可酸以对闭常住墙客户晃群体容的职塔业进代行描热述：24市场意环境善对项合目发六展机蓬会的根结论1、开杰发区悄、塘拘沽区咱酒店肯式公壤寓在好商品剥房市葡场中查所占坊比例枪较少弯，发展静空间区较大雕；2、开朋发区条出租蓄商品殖房普遵遍户业型较肤大，阀服务敏水平抗较低谱，而酒谜店公糊寓则片有明萝显的双竞争公优势轰；3、在股现有土酒店克公寓丽项目五中，外籍光人士斩租赁宇的比重例较遭高，腊而这泊一群期体将爪会不晚断增穴加。25发展驾酒店炮物业籍具备挡市场辨空间花，但江要适炸当控酸制规译模，淋降低含风险菊，同胡时在裕价位急、产份品、抛服务升等方驰面实夜现差裹异化扯，保巷持有息利的香竞争毯优势松。26五、胡投资慰酒店桌式公克寓的船充分萌理由目前溪泰达放国际裳酒店棵暨会调馆的治长期黑租户眯包租烂使用纵面积26㎡的喊房间堂，折趟合建席筑面除积约39㎡，讨支付随的租菌金水娘平为16胁00贸0元/月，焰按建炉筑面见积计片算每丸平方角米的隐租金历为41登0元/月；在分避析投依资回损报的凤情况爷，我轮们选河择了滴目前蔑区域辆市场伐上销忍售情旷况良较好的漠泰达观国际迹公寓淘作为烤案例额分析慎：投资重回报种分析——酒店摘经营27月租金410元/㎡建筑面积80㎡假设平均出租率70%月租金22960元年租金275520元运营费用（租金×40%）110208元税前收益165312元售价11000元支付包租租金（总房款的8%）70400元包租租金占税前收益的比例43%酒店税前收益94912元据此悄预测惊未来欲泰达痰国际叉公寓悲的收振费标待准如童下抹：28投资愈回报仿分析——个人放投资以北盾京金厨桥国椅际公名寓为膝案例俗分析稻：包租胀固定会回报角：销售价格面积包租回报率年投资回报9000元/㎡60㎡（一居室）每年8%43000元不包需租个标人找桥房客复回报少（估贼计）济：房子折实价年均出租率成本总计年投资回报600元/天70%50%76650元物业管理费4.5元/㎡/月年管理成本3240元年净投资回报73410元年净回报率13.6%29投资迈酒店族式公河寓充绘分理茄由结乐论1、投怖资回严报高贸于住饶宅物个业，怠投资颂价值妖高；2、物掏业的结增值鼠性能害更强排，增粒值空改间更捐大；3、物典业收谈益稳挥定，塞投资治风险尚度较惑小。30酒店活式物串业的喜投资重吸引虹力很璃强，榆能快盆速回务笼资芒金，算但必融须要论对保涨持公武寓在停经营联管理出、服涛务、呀产品眯创新芒等方卸面上方的竞始争优涨势，跃维持敌其保圈值、急增值宁的功披能，脱实现露物业矿长远腹的经胜济价消值。31六、滑项目捆发展用建议项目余定位并前的仔立足润点阐父述地块发展方向区域发展提示投资回报理由差异化酒店物业发展客源基础充分支持市场发展空间存在项目总体定位市场环境机会产品增值投资吸引32项目剧总体墓定位确立俭了项欺目是叼建筑论体的掩框架余后，辜项目浇的定假位将监如何竿定度婶呢？包括窄塔楼轮部分撕以及鲁商业绣裙楼糠两部顾分的埋定位塔楼定位商业裙楼定位项目整体定位33（一畏）项鸡目塔俭楼定蛇位经过姑上述师对项疼目的席综合袭判断密，结少合当烘前对篇项目撒塔楼渴的定怜位来夺说，慰我司屋建议苦其总宴体定剖位在酒店跌式服莫务公仓寓。酒店朽式服昼务公具寓的弯概念：酒店到式服行务公寓吹式管芹理34酒店守式服斗务公待寓是压融合惨酒店元设施欢与家咬庭特壳色为臣一体司的自狮住式澡单位尝，并换提供统低于怒酒店犹价格占的长佩期住古宅。它主滔要的阻特点有包括遣：较唉大的磁空间垦、配久有设挽备齐数全的忠厨房眼、家灶用电桶器和惊洗衣膏设备驼、以犯及比俱较个贫人的姓环境洪和家盾居化狂的家通俱。匪相对竖来说贝，酒渴店会牵提供与更多腊种类志的服有务，狡较多药种类暮的餐件饮及暖休闲云设施臭，较渣少房潜间的器空间垮、较僚少家紧具和定工具最。主要叼针对居住去市场郊中的饮较长环期居尽民。白虽然忽没有杂特定妨的标分准，部较长稼期居拣住的肺定义云一般浩在4天或贞以上。这复个市屠场的穴主要装客人主有长期犁出国住的生腐意人筝，长笔期在疏外的傍经营逗管理仆者以胡及正学在放尤长假受的家凉庭。35酒店碗式服今务公茅寓：对于杏投资绪者而饲言是负通过忧买断编其产窃权来围获取棍定期瓣收益芳回报伪的投衣资工时具；对于弹使用罗者而粉言是既可男短期招或者捏长期睬租赁运，而据又兼心享酒乳店式尊服务伍的居访所。它通暖常集改住宅速、酒蛇店、流会所昂多功汽能于降一体彻，除废了提辛供传纸统酒拼店的格各项可服务浊外，乘更重要凶的是急向住拼户提鱼供家诞庭式骄的居废住布桐局、橡家居第式的披服务，真数正使娱租户炕实现繁宾至沉如归伪的感历觉。36酒店捧式服巡寿务公泡寓的传优势验：酒店竖式服兼务公披寓通今常是镜小户签型的终产品练设计练，投垂资门撤槛相星对较在低。酒店洁式服旺务公伤寓由终于可肚以提邮供酒封店式可的物宪业服鸭务，乱投资殿回报蔽收益尝比普齐通公咬寓住塌宅要刮高。酒店矛式服墙务公哀寓的屑市场版销售蠢单价矛高于离普通端的住恰宅公接寓，亮且销益售周蚂期较坛短，蛛利于勤发展竿商资尤金回列笼。酒店速式服欺务公国寓的求业主宿们会连为酒苗店带蚀来无钓数的凭客源鹊。酒店许式公籍寓对誓经济剖不景容气时奔期及斩突发访事件爆比传食统的桨酒店耗更具测有承奇受力欢。37酒店姑式服纯务公询寓最播重要驴的是姿要有尿它赖撇以生序存的赢环境尖，最冶好在横市中肆心地舞区，溉才有这广阔颂的发芬展空抖间及揉投资觉回报移。酒店简式公套寓应幸本身角具备弦足够该的品溜质，巴最重脊要的坟，是彩其能厦够提仁供持均之以庭恒的个性筒化服叮务。个性带化有浅两方份面的鹿含义烂：一是满足抓使用却者的萌个性买化需著求，因蒙为租四住酒饲店商苍务式绕公寓摩的大允多数永是高训学历湾、高般素质候，甚抄至是凑国际弱化的秘人士况，他坏们对秤居住疤文化妖、对究办公梦环境翠有独皮特的璃理解渡与需登求；二是项目财本身范也应恐是个牙性化凯的，这沫包括楼型道、装戴修装茫饰、撕环境捉、配扣套等，不心能随蒙大流示。这载一点积，是酒店绸式公画寓生俘命力套的所耻在，是渴酒店从式公膛寓投碗资实促现回历报的梅核心奔因素投；38项目份塔楼亏定位姨综合乏建议对于打项目她产品钓定位谢的综钞合建盏议，犯我司疗按照晓以下仙的层孔面进窑行逐们一的苹建议牲：1、项忌目经哭营档膨次建扇议；2、项述目经仿营规采模建篇议；3、项激目包狮租与播不包固租比爪例建腹议；4、项丑目户谦型配薪比建重议；5、项渠目建割筑元椒素细舌则建活议；391、项接目经允营档叉次建挂议对于膛项目唉经营订档次晴的建巴议，端我司刚建议甩采用迎如下枝的标尤准：具体剩阐述牵为：具备四星召级酒木店的菠硬件乏标准；提供五星程级酒疏店的积服务膊及物母业管湾理；（提败高项油目性炎价比蜡、附换加值扮及竞尺争力葬的需战要，劣也可脚在营医销推印广方耐面以槐此为染亮点肺吸引另市场荡）在此鸣，请康浏览屋一下展四星抽级酒驼店的者标准赏：406.循4四星央级6.靠4.践1饭店迅布局苏和功乖能划零分合杯理，晴设施端使用逆方便肉、安臂全。6.利4.归2内外佳装修岂采用床高档钞材料务，工怀艺精守致，塔具有纱突出抢风格依。6.舍4.蝴3指示沈用标地志清皂晰、事实用肢，公熄共信据息图袖形符摊号符烤合GB锅/T锋10逢00纱1.袋1和GB良/T休10伤00沙1.汤2。6.算4.祖4有中宰央空耳调（酬别墅收式度钩假饭疗店除浙外）烦，各顷区域老通风智良好影。6.摆4.骄5有与祸本星矩级相舞适应咽的计略算机辰管理若系统妄。6.矮4.浇6有公杰共音屯响转孔播系凳统；册背景征音乐微曲目培、音渐量适另宜，锈音质追良好吊。6.抹4.咬7设施翅设备棉养护面良好袋，无酸噪音夕，达商到整火洁、晌卫生漆和有找效。6.瓶4.祝8各项坐管理腿制度脏健全肺，与匠饭店谨规模顾和星竟级一上致。6.始4.翼9各种猜指示家用和卧服务类用文跪字至血少用白规范蚀的中立英文卵同时施表示狮。6.败4.渐10能用派普通歌话和罗英语膏提供辉服务侵，必怪要时景能用雄第二济种外互国语沙提供妇服务柏。四星阻级酒侵店标膨准416.玩4.集11前厅a.面积身宽敞嘉，与长接待工能力捉相适旱应；b.气氛缩慧豪华发，风未格独问特，普装饰甩典雅待，色忍调协轻调，穿光线键充足笼；c.有与摩饭店赚规模熔、星忽级相泻适应宣的总孩服务崖台；d.总服园务台替各区怠段有膨中英欧文标侄志，禽接待怨人员24小时爹提供印接待扣、问唯询和规结帐容服务隔；e.提供抱留言醉服务想；f.提供吨一次练性总献帐单权结帐齿服务(商品践除外)；g.提供招信用上卡结刊算服以务；h.貌1这8小时冬提供伐外币齿兑换笼服务见；i.提供绒饭店嫁服务皂项目涉宣传伍品、菊客房辰价目离表、验中英玻文所厕在地痒交通忍图、导所在障地和慎全国累主要省旅游敢景点器介绍喂、主队要交闭通工震具时辽刻表平及相滴应报灰刊；j.匀2环4小时深接受卷客房这预订扔；k.有饭休店和畏客人唇同时亚开启沫的贵灯重物蒙品保释险箱急。保耍险箱旨位置疫安全请、隐犹蔽，记能够败保护蜡客人拒的隐抗私；l.设门斗卫应网接员鲁，18小时义迎送健客人近；m.设专做职行余李员水，有念专用族行李宪车，24小时奶提供斧行李牺服务差。有梦小件脸行李软存放受处；n.有管诞理人井员24小时宁在岗教值班浑；o.设大笼堂经静理，18小时厌在岗壤服务舱；p.在非蒜经营法区设敢客人逃休息熔场所想；q.提供致代客油预订停和安讨排出雀租汽截车服柱务；r.门厅套及主握要公遗共区菊域有报残疾啦人出勺入坡驼道，和配备贫轮椅锋，有叔残疾棵人专曾用卫价生间乳或厕完位，守能为揪残疾督人提布供必程要的劳服务抗。426.巩4.抚12客房a.至少且有40间(套)可供酿出租惠的客场房；b.泻7败0%客房捷的面昼积(不含溉卫生返间)不小键于20平方咬米；c.装修贯豪华连，有替高档悔软垫盯床、脏写字迹台、语衣橱架及衣糟架、仅茶几溪、座砖椅或刮沙发黎、床生头柜江、床背头灯学、台忘灯、桂落地组灯、应全身清镜、衬行李泰架等出高级阵配套摊家具驾。室止内满苍铺高仇级地颗毯，隐或优垂质木邪地板挪或其臣他高抖档地萄面材狂料。破采用种区域倾照明晨且目间的物猴照明步度良范好；d.客房后门能多自动塑闭合烂，有享门窥豆镜、购门铃价及防桥盗装悄置。普显著惰位置部张贴摸应急忙疏散焰图及洗相关愁说明秒；e.有卫柱生间昼，装称有高狱级抽勇水恭扯桶、螺梳妆裂台(配备扰面盆阿、梳重妆镜版和必些要的槐盥洗项用品)、浴扣缸并旧带淋敢浴喷疼头（闪有单待独淋辣浴间谜的可教以不浊带淋工浴喷掀头）诊，配孩有浴报帘。晶水龙衬头冷面热标妈识清孤晰。泪采取垂有效奖的防雹滑措坐施。厘采用粉高档薄建筑裕材料射装修悉地面但、墙粮面和喘天花财，色岛调高训雅柔跌和，蚊采用叔分区涌照明厅且目眼的物粥照明的度良狮好。律有良逮好的诞低噪孝音排惠风系滑统，惯温湿澡度与弟客房寄适宜络。有11蔑0/否22睬0V不间含断电习源插爱座、蒙电话中副机撤。配终有吹叨风机处。24小时苏供应队冷、衡热水平；f.有方各便使罗用的饲电话询机，唐可以命直接倾拨通湖或使厦用预赴付费哭电信盾卡拨殃打国汗际、聚国内握长途携电话长。并基备有窗电话双使用垒说明雕和所枝在地娃主要君电话芦指南既；g.提供彼国际常互联勉网接呆入服狡务。今并有俯使用瓜说明股；h.有彩备色电斜视机贪，播岸放频舅道不损少于16个，颈画面怖和音怨质良革好。暴备有妨频道市指示扁说明烘；播干放内钢容应捧符合饱中国迈政府油规定鉴。i.有客再人可博以调馆控且猪音质戒良好心的音祥响装还置；j.有防色噪音珍及隔云音措很施，宣效果贝良好渔；43k.泄有啊至少傍两种科规格否的电腹源插锡座，杏方便抄客人鄙使用症，并哭提供阀插座命转换畏器；雁l张.跟有内厨窗帘奔及外尤层遮缓光窗辜帘；目m爹.捐有单顾人间绿；捧n.移有槐套房论；朋o.涂有振至少映3个钳开间渔的豪掉华套速房；左p慰.饺有与雹本星求级相亿适应郊的文刺具用竭品。膛有服巾务指绳南、骆价目妙表、末住宿怒须知艇、所盖在地感旅游朗景点灵介绍丝式和旅孩游交俭通图久、与挖住店赤客人碗相适程应的亏报刊闯；怒q.导客好房、角卫生巴间每松天全璃面整谦理1倒次，庄每日告或应就客人梨要求略更换闪床单胸、被由单及夏枕套义，客涝用品碍和消嗓耗品叉补充完齐全醉，并询应客己人要蓬求随逼时进紫房清炼扫整炸理，腐补充森客用茶品和匪消耗帖品；瓦r上.坟床上撇用棉廉织品吵（床钥单、父枕心忧、枕游套、裂棉被嫁及被傲衬等页）及况卫生喊间针叔织用规品（通浴巾冰、浴静衣、押毛巾疲等）顶材质丹良好丑、工鲁艺讲烤究、鸽柔软解舒适膀；估s.活提妥供开丹夜床校服务掌，放盖置晚薄安致狼意品洒；呀t.朗2真4小劫时提橡供冷慰热饮悦用水吼及冰猎块，格并免战费提斯供茶备叶或茫咖啡甜；知u.慈客蒙房内游设微届型酒愉吧(拖包括府小冰群箱)测，提佩供适屋量酒央和饮菜料，大备有氧饮用奔器具爪和价羞目单诸；涂v.引提匆供留处言及禾叫醒舟服务郊；蹲w.纳客砌人在响房间劣会客答，可松应要投求提意供加遣椅和灰茶水坛服务萝；锹x.岔提娘供衣菜装干挨洗、录湿洗换、熨绑烫及彩缝补默服务场，可凑在2液4小惑时内以交还纳客人喂。1绵6小情时提私供加括急服拌务；失y拾.凤有送极餐菜痒单和深饮料显单，议24猫小时违提供港中西醉式送率餐服肢务。采送餐炉菜式姿品种袍不少辱于8愤种，含饮料茎品种枕不少情于4府种，尤甜食冻品种碧不少令于4对种，肿有可醉挂置听门外鸭的送问餐牌杏；资z.欧提接供擦就鞋服叹务。446.掉4.域13餐厅站及吧清室a.有布驰局合野理、堂装饰循豪华冈的中粘餐厅稿；b.有独触具特凝色、谨格调卧高雅捉、位淋置合林理的宗咖啡末厅(或简教易西炭餐厅)。能殖提供摸自助啊早餐脏、西爹式正刺餐；c.有宴灯会单仓间或铅小宴盟会厅端。能咳提供次宴会防服务念；d.有专胸门的太酒吧填或茶终室或墨其他技供客调人休贺息交天流且惯提供浅饮品敌服务斩的场丝式所；e.餐具罚按中乔西餐唤习惯脖成套梢配置路，无齐破损偏，卫毯生、乌光洁村；f.菜单俭及饮血品单承装帧抢精致磨，完巾整清荷洁，锅出菜办率不嫂低于90私%。6.测4.盈14厨房a.位置搜合理止、布展局科室学，相传菜旗路线鹊不与在其他忙公共滤区域送交叉拉；b.墙面附满铺粗瓷砖蒙，用己防滑姻材料著满铺荷地面共，有貌地槽寨、有延吊顶泳；c.冷菜煤间、聋面点倦间独特立分换隔，辜有足松够的睬冷气宇设备绸。冷证菜间佩内有生空气透消毒卵设施锻；d.粗加殃工间耗与其舞它操爸作间剖隔离纤，各诞操作剑间温成度适不宜，餐冷气殖供给摘充足听；e.有必并要的课冷藏省、冷宅冻设界施，废生熟楚食品内及半倒成食畅品分嫌柜置各放。猪有干珠货仓向库并仰及时剥清理腥过期把食品削；f.洗碗屑间位灾置合般理；g.有专缝门放利置临嚷时垃裳圾的灯设施堵并保敞持其弃封闭路，排坦污设丢施（举地槽企、抽而油烟展机和旱排风础口等真）保煤持清搜洁通剩畅；h.厨房岁与餐疫厅之悦间，微有起禽隔音姜、隔乔热和杰隔气同味作页用的矮进出某分开更、自余动闭刘合的战弹簧拾门；i.采取咸有效酷的消秒杀蚊娘蝇、屠蟑螂复等虫蛾害措麦施。456.侦4.呈15会议兔康乐茎设施据有治会议菌康乐厌设施便设备柴，并隙提供骆相应创服务乐。6.江4.剑16公共塑区域a.有足刺够的炊停车悠场；b.现3层以瞧上建纷筑物哲有数灶量充终足的颂高质台量客推用电缸梯，乔轿厢渴装修梅高雅再；另剧配有比服务姨电梯谣；c.有公模用电热话，趋并配较备市灶内电眼话簿牌；d.各主鸦要区讽域均妻有男厦女分存设的甩间隔温式公拿共卫福生间骆；e.有商程店，蔑出售制旅行窜日常机用品斥、旅鸣游纪匹念品街、工戴艺品梅等商坚品；f.有商惜务中膝心，合代售鱼邮票跨，代枣发信怜件，节提供吼电报搜、传作真、册复印倚、打厨字、恰国际吴长途枪电话长和电克脑出英租等惠服务宿；g.代购蒜交通壤、影灾剧、尺参观划等票兵务；h.提供撕市内羽观光孕服务屠；i.主要赤公共乌区域树有闭棒路电酒视监辈控系搁统；j.有应巴急供墓电系结统和暗应急兄照明敞设施嘴。k.走廊般地面岸满铺荐地毯袄或其映他高穷档材帜料，乖墙面伟整洁颠、有船装修辈装饰李，24小时态光线参充足跟，无结障碍病物。开紧急训出口聪标识城清楚屠醒目们，位叨置合盟理。6.狠4.兼17在选登择项峰目中按至少椅具备26项。462、项抗目经拉营规框模建辅议在目征前的驳情况晨下，群确定傲项目槽的经鄙营规闭模，碧需考蔽虑以既下几挑个方增面的迎因素绪：区域版市场跃上可姿参考赚的项获目规毙模情激况；我司笨对未稍来市梅场竞滑争的右判断平；开发膏商项贼目定缸制高煮度为30层；贵司熄运作喘此项厦目的害成本损价值优方面奏；47区域倡市场捕上可骄参考优的项桌目规客模情饼况；对于有项经龙营规止模的否定位赏，先却参照胁一下挂区域饮类比仅项目建：名称总建筑面积客房数量泰达国际酒店31000㎡231套美华大厦54500㎡229套奥城酒店式公寓40000㎡864套快捷假日酒店-297套国贸世纪公寓（北京）-420套丽苑公寓（北京）-199套嘉里公寓（北京）-195套大区潜域可镜参考赶的项驾目经另营规耗模较努小，您一般抓控制供在45份0套以报下。482.我司家对未蜡来市舞场竞打争的仿判断项目导所在婶区域给（塘温沽区殊）范讨围属烈于第二期圈层，整砖体区绪域竞引争不漏如第棍一圈拴层（踪蝶开发呢区）仓；项目绸临近剧出现码一类狂似的没试水友项目——快捷马假日熔酒店呈，其牙规模控制职在30竟0套以湿下；项目庆周边邮范围摧将来丑会出顾现几膛个同驱类型派的项学目，嘉在市论场启忍动的益初期淡，酒店姻类物锦业市衰场空炕间存球在不挖稳定矛性导待致市研场风膀险，妹过大部的经怒营规屿模定姿制存蛮在经时营风失险；我司我主要易从以蓝下几且点因信素对吐未来费市场罗竞争惕情况安进行茄简析扯；49项目虽经营万规模苍综合蚀建议结合凡贵司核初定告项目抖经营察规模奖为高推度30层及临项目集成本免等各股方面弱因素勾而言但，我尝司确蜻定项碑目经营竿规模上限势为60位0套，但46没0套左怪右的规蚕模是比较熔均衡棋的。503、项持目包肢租与压不包良租比灾例建桌议在此蔑，首焦先理拴清一局些情馋况：本项钟目酒欢店式竿公寓狼是实器行物司业产别权与剧经营高权分短离的限原则母，基钥于这闪一原包则，对于许物业换产权楼而言价，有身项目强开发村商和诞买主见两种条载体范；对于饥物业径经营坟权，蜓载体躲只有异专业饱的酒敞店经听营管户理机琴构或符物业饶管理熔公司题；包租薪与不宪包租虎的物刚业在忧产品区、服效务上槽并没面有明减显的馋区别凡；只是售在项肯目的言销售洲过程龄中，娃对物烘业产导权进延行销蠢售，着是对萝买主事实行场包租添与不朱包租不两种竹销售占方式肤而已能；由于除市场希变化罢性很全强，厚硬性辽地量海化定咸制项倘目包亲租与膝不包样租的弯比例时是不叔适宜摸，但旬大体杂可以房诚遵守廉以下受的基撞本原瓜则：51不包租包租不包租包租物业名称酒店式公寓产权式酒店规模比例31%69%规模144套320套物业层数上层下层投资方式-固定年回报使用功能业主自住或出租酒店管理机构负责物业费收费收费-产权出售出售出售产品及服务一样一样图示贿：项目创的规捧模比羽例可牢视市如场情岩况的脂变化骄做10着%浮动凶的调苦整。52项目戒包租笋与不验包租霞楼层民分布据界定不包租包租物业名称酒店式公寓产权式酒店楼层21-28层4-20层规模144套320套物业层数上层下层不包租包租4层20层28层除包烟租方斥式外,业主凶也可行直接以将物抛业交彻由酒无店管其理公铅司托棚管,每年漂享受豆固定病回报,而不养须签伯定租欠赁合筋同.534、项孝目户徒型配诵比建喇议对于祸项目款户型崭配比捐的定驳位，算先看盆一下端区域斗同类删似项省目，沙在此膏，我附司选差取了城以下贩几个皆项目据：（1）泰鬼达国掌际公句寓；（2）美符华大乎厦；（3）国很贸世峰纪公穿寓（虾北京奋）；（4）丽朽苑公牌寓缩慧（北经京）谅；（5）嘉裕里公两寓牛（北今京）舞；（6）新节世界弯太华冈公寓夸（北过京）金；54（1）泰置达国很际公裳寓户型建筑面积套数比例类型一室一厅72-765022%产权式酒店一室一厅80、817030%二室二厅113-1225022%小计17074产权式酒店一室一厅72-81125%酒店式公寓二室二厅113167三室二厅167115%三室二厅208115%三室二厅217115%小计6126%酒店式公寓合计23155（2）美柄华大且厦房间类型单套面积套数比例类型标准间37、45、5312483%产权式酒店套间78、932517%产权式酒店小计149100%117、178、20180酒店式公寓56（3）国龄贸世吵纪公垮寓（石北京感）户型使用面积（平米）比例一居室58--6060%二居室6830%二居室78二居室85三居室101--10510%豪华三居室101--10557（4）丽纳苑公仔寓户型建筑面积（平米）比例开间6020%一居室97、135、14130%二居室130、146、15830%三居室235、23720%58（5）嘉夏里公狭寓户型建筑面积（平米）比例一居室100.4625%两居室138.82、167.6250%三居室224.4725%豪华套房:三-五居室238.44-525.9359（6）新垮世界尽太华算公寓户型建筑面积（平米）比例开间6030%一居室10735%二居室15025%三居室23010%60项目芝户型缠配比部建议户型建筑面积户数比例备注标间30-40㎡15%一居室50-60㎡40%二居室70-80㎡30%数量在上层数量比例放大三居室120-150㎡15%包租劳部分案分布耕在上青层，丙视野奏及景弄观价灵值高竹，同膊时目究标客哗户群祖体存啊在自街住的问比例绳，因雄此，变户型逝面积烂方面眉适度葬加大绞二、豆三居芦室的握比例锈，保不证一崖定的膨产品冷吸引灾力。614-10层11-28层29-30层单层套数合计4-10层20套140套11-28层18套324套29-30层CEO商务官邸合计464套项目判户型楚配比伪立体殖描述624-10层单层平面图（18套）11-28层单层平面图（18套）6套（标间）1套（2居）电梯间1套（3居）1套（2居）6套（标间）1套（3居）1套（3居）1套（3居）5套（1居）6套（1居）电梯间1套（2居）1套（3居）2套（2居）1套（2居）1套（2居）1套（3居）备注费：项贫目平即面分看布图另仅供既参考兰建议牲。项目票户型湾配比厌平面恭描述63项目酒顶上怀两层CE喊O商务眠官邸瓦建议对于狼项目29、30层的企物业港产品碍定位粪来说霜，我办司通削过与柜贵司嫁沟通给，确泪定建糠议两密层产炸品定权位于军做两哲套CE合O商务厕官邸浴：30层29层12CE污O商务赛官邸声按照纵向淡上下饭两层（如袋图）苍划分非，每榨套官扛邸面搜积过10寺00㎡。64CE僵O商务煤官邸述把酒店南式服喉务公叔寓与樱商务文化己的高券度复深合，唱这种尖复合炸聚集撕在企呢业的历灵魂疑人物——道CE药O身上拘；CE雾O商务掏官邸牛打造茄的理图念及砍产品脂建议话：办公屋室；把（下扑层）私人猴书房装（下存层）大型英会议雕室；下层,可召疑开股锄东会剧议或拍企业雨年会健身奋房；筋（上参层）一或丝式二居悄室的悔休息悄房；督（上目层）休闲俊娱乐筒功能洲房（宪上层播）CE战O商务尸官邸产品益功能划分今如革下：CE沿O商务谦官邸拴具备居家征、生廉活、捏办公坊、商镰务等多矩种元章素的狸特质绵及功跃能，裁也是个性宜化很强霜的表止现载旅体；655、项瘦目建愁筑元泼素细敢则建尊议对于参项目零的建昨筑元萌素建此议，阴我司毁主要全从以冈下几创个方谣面进献行阐航述：（1）项剖目设布施设箱备建摆议；（2）项怜目外葵部整贿体装耽修建谊议；（3）项雄目室争内各蒸局部计装修牲建议景；（4）项雀目室莲内装摄修造跌价建封议；（5）项谎目软羽件服即务建所议；66（1）项缸目设网施设求备建运议对于巾项目拿的设导施设杆备等江硬件乐指标企的建箩议，千我司洪主要雁从分胁为以辨下几穷个方许面：电梯淋系统逆；供暖阳及空漫调系辆统；消防狡系统智；供水讲、供需电、生供气孟系统权；67周边康区域热同类浴物业距中电悔梯品挎牌的桂选择络上日殃本东侨芝电枝梯扮等的昂；考虑孩到本抬项目德的市愉场定抬位及君目标减客群袄定位疤，电闻梯的周安装领成本阀、日超常运者营费型用等贝诸多抢因素诉，同晌时为般更为宪有效稍地提腔升公厘寓的嗽品质挨，显孟示住速户的网尊贵它，建帝议配县备24小时太运行选的知苗名品覆牌的貌高档雨电梯钳（采吃用中僵外合乎资产巩品）够；数量土建议避采用五四部锐。电梯字系统68供暖交及空览调系爽统由于建本案燃市场榨定位垦是提头供精型装的写高档金公寓眉，为阴了便映于本蕉案后麦期的括室内昂装修挽和物仓业管营理，脚建议绢采用中央屡空调洋系统达来供叛暖和浪制冷，既姓节约弟空间钳、使对用灵植活，勇又不钓影响株外立糕面效蔬果和规房间芝的整鸟体美艇观。带为业鄙主提龟供高愁品质缓舒适鹅方便哨的生愚活。69消防考系统建议盆公寓门内部卷走廊林及户钉内设置卷烟感博报警灿探测聪器、坐温感蝇报警震探测佳器等梁消防出设施侧。采用涛一类恒防火创建筑判技术济，设授报警因控制观器、详联动院控制部台、CR好T显示衔器、珠消防格专用池电话毫、对探讲录本音、附消防躁广播丘，按睁消防愉规范抽，消貌防喷阀淋、傲消火株栓、筛烟感纳探测镜器一找次到竿位，述自动选消防货、自鸡动报抚警。烟感课探测护器：2个/1龟00㎡喷淋愈口：利每隔4米安恐装1个70供水理、供滑电、抗供气置系统A供水铺设泄管道矿泉抖直饮档水系锋统，用剥户将付得到旁比使俱用瓶熟装纯示净水率、太丝式空水困、桶昨装水御更优煮的服赢务和塔质量拉、更赞可靠墓的保胆证，无而价代格只高及桶悟装水颠的1/视7-碎1/狭3。对愿于高稀品质蹲生活免要求醉的高尘端客揪户群外及外絮籍客灭户来娃讲，探更是骑体贴淹周到满，有邮利健竖康；氧并建灵议酒旨店式僵公寓酒部分逮提供24小时户管道疑热水,提升弯物业刺的服寇务档候次。B供电宣系统供电伤系统味要求躺负载滋功率膜较大搂，可惕以承纽奉受未滨来家毫电发叨展趋田势。建议见公寓葵电表刺容量10离A、每渔户用修电负窑荷10译KW以上，照明排、插东座、烤空调垄分设注回路使。。C供水故、供洋电、疲供气饱系统启的计兵量采用远程揪抄表谜系统，迎揪合目昆前物特业的母发展干趋势达。71（2）项翠目外卧部整萍体装夏修建求议对于将项目川的外搂部整崇体装疤修建量议，酿我司渠主要意从以舱下几弄个方柜面进抱行阐脸述：项目朗外立选面；项目革大堂缠；项目凤电梯牌候梯躬间；项目洽公共浆通道锈；72项目凶外立总面四星钞级酒吉店的雀气质流同时酿，应械更多锅的倾导向公挂建色虑彩，浆造型队现代掏而时亏尚；合材质忌上玻志璃幕够墙更巾利于甚酒店母高端权形象奥的表弟现，阔但造居价过胀高并饱不适菊合本典案采倾用，筝这里债推荐筐涂料舰与玻嫁璃结埋合——这是鲁控制低成竹本和钻表现颂外立送面现僵代感最为位理想侨的结职合主收式。73项目印大堂要达汉到四绪星甚书至五伯星级鸟的标末准，料即要贴装修品上的富丽椅堂皇，而归且面点积、侧层高泻、人且流线走和区核域的屡功能总划分些都是某要提缠前做散好考屑虑的徒。本案平原一贞层的鹿层高仍不足4米，茅这对温支撑坑一个罢四星纱级酒干店的旧大堂树高度津是远叶远不铜够的略，经午过与托建筑用设计手公司再的商太谈，编建议江做到4.揪5米，同羡时损界失二层较商业缸面积尺做大盈堂同搂区域宵五分尽之二台面积坊的挑行空。74大堂括采用鸡高档史花岗流岩或阳大理扣石墙阶面、睬地面臭，配烈以艺关术作鼓品等抢挂件虫，增怪添环卡境的箭艺术雨文化调气氛险，天组花用书石膏壁吊顶殿及高居雅水味晶灯产饰，忠另备要盆景浴、植棕物等杨作为笔大堂郊的陈千设；趁设独满立信漂报箱医。75项目眯电梯享候梯鲜间电梯膊厅人刘流集释中，既也是悲体现辅酒店顿品质置的重疮要区裂域，或在灯光肾设计客与装新修调矮性上初与大年堂风揭格统饶一，如尸暖色劫大理域石地泥面，穴铝塑殊装饰滤立体押墙面迈配时尚感壁饰，明弄亮温读暖的零灯光讲效果述会减坦弱等走待者星的焦军急情垒绪，零电梯尽门可油选择桶时尚转的镜晓面钢款材配骄打磨肾雕花效装饰伴，采周用高推档花旁岗岩堆或大记理石硬地面筒、墙排面。76项目浴公共林通道公共华走廊缘瑞的地拴饰和括灯饰难需合缸理搭夕配，离避免杂过暗绵或过衰亮，龟墙面鸣为壁井纸，与配嵌阳入式之装饰观画或晋小型蚁雕像联，题间材可挡选择天津扛名胜划、海椒洋风锯光或蛾国际泳风情糟等，地蛇面铺效设地声毯，鹿各户作户门样选用高档刘实木殊材质绣，色告调与保环境吹相谐酿调。77（3）项扰目室狐内各陈局部滥装修聪建议对于苏项目状的室拒内各但局部往的装纹修建冻议，品我司申主要朝从以献下几项个方狼面进破行阐鬼述：门窗闲；厅室跌；厨房脉；卫生慈间；78a门窗户门：国适际品句牌的墨四防搭门，比密码鹿门锁挣，如可“恩茎源”坝或“哨霍曼韵”户扬门；内门：卧迈室采饰用高果档实层木复眯合门辣；橱役卫采烤用玻躬璃造垮型门醉，通盖过对全玻璃显表面早进行纷磨砂私、喷疼砂、猴刻绘登等工拒艺处谁理，江可在山居室哀中创拴造出说亦虚发亦实画、半狂明半行透的抄完美楼视觉乏效果极；外窗：高授档铝峡木复犹合窗盘，隐杜形纱续窗，滋石材咽窗台随，实尚木踢倚脚。79b厅室玄关趴、客恐厅及午餐厅咱地面：公共夺活动受空间向的地膊面可戴依据休装修律风格膜的不境同采霞用不遭同材片质、铲不同县色调粮的装略修材渗料，豆例如球木地居板或庙石材摸等，箭建议担本案准采用邪知名屑品牌愈高档豆环保弦型产协品，改如：妨欧典格、瑞耻典柏池丽等惰品牌祖的木逐地板嗓等。卧室：卧庙室的败地面图依据泳装修缴风格秧的不粘同采缠用不煌同材款质、安不同真色调请的装刷修材壤料，荒建议其本案译采用婚高档百环保渠型实依木复如合地疤板，魂如：切欧典恨、瑞雾典柏茂丽等乖品牌嫩的木跪地板横。墙面娃、天舟花及昼踢脚：墙面场采用霜立邦池、多刻立士昼或同秤级品验牌的猴高档陵环保限型乳饰胶漆脊；天飘花采榆用石并膏局纵部吊撕顶；沿踢脚荐采用填木线透条装纸饰。开关洒及插局座：采蚁用松上本电爹工、将西门大子或飘同级胜品牌念的安杰全型孔开关邮和插胞座。80c厨房地面蓝及墙觉面：地面躺铺设锅品牌竖高档所防滑琴地砖档，墙姑面使拳用优烈质瓷涛砖，病采用盛冠军悉、诺榆贝尔叮或同昂级品取牌的阴产品保。天花通：进口篇的铝棍扣板示吊顶讨。橱柜世：厨房俭配备隔进口卸知名略品牌寄的组弓合橱辽柜，玻采用译阿尔质诺、蜂柏丽禁或同箱级的岗品牌证。厨房理设施容配制盒：采用翼国外真品牌柏的灶波具、神抽油鱼烟机部和洗否涤槽吹、水秃龙头且等。81洁具凝：采用奶美标晕或同许级品垒牌的晕洁具佳及钢绘化玻碌璃淋翁浴屏头等，晕配换塑气扇披。龙头厨、花早洒：采用微美标盛或同虹级品计牌的姐花洒匆；高低档合崭资品档牌的吸龙头讽等。浴室没挂件耻：高档路进口业产品骄。d卫生宅间地面低及墙锻面：地面铜铺设开高档治防滑底地砖霜，墙京面使世用高遭级优愿质墙恳砖，拿采用后冠军休、诺兼贝尔毕或同黄级品肌牌的拥产品颤。天花疗：高档出进口祥金属摇孔板为或铝唯扣板鼠吊顶伤。82（4）项践目室购内装片修造治价建雾议经过巡寿与贵攻司商摄讨，饥初步娃确定毛项目曲室内秩装修选造价家的情访况：装修些造价走：不削超过80孩0元/㎡；家电酿价格胆：控抢制在12胖00言0元以晴内；全屋陷家私概、家币具价厘格：15妻00盐0元以来内；83（5）项金目软推件服备务建惯议智能筝化配百套建译议；物业真管理拒服务貌建议兼；对于滥项目妨的软荣件服设务的眼建议童，我唯司主弯要从钻以下丢两个起方面事进行武阐述迅：84类别功能最低标准普及标准较高标准物业管理及安防社区管理中心***社区公共安全防范闭路电视监控—**电子巡更系统—**防灾及应急联动—**社区停车场管理—**三表计量（IC卡或远传）***社区机电设备监控给排水、变配电集中监控—**电梯、供暖监控——*区域照明自动控制—**社区电子广告牌***智能太化配咳套建挖议（1）85智能典化配痰套建狭议（2）类别功能最低标准普及标准较高标准信息通讯服务与管理社区信息服务平台—**社区综合信息管理—**综合通信网络——*住宅智能化******消防报警系统***家庭电器自动化控制音频***视频***数据—**家庭通信总线接口——*管网铺设根据功能要求同意设计、铺设管网按二级功能按一级功能按一级功能86以上谱等级渗按投语资成绿本分哨为高么中低旧三档绿，即程最低盆标准蒸（成卵本约热为30躺00北-5直00眉0元/户）开、普置及标排准（尊成本判约为60颠00完-8作00苏0元/户）坝、较布高标混准（秒成本纸约为技住宅磁投资午额的1%拢-2伐%或10乓00掀0元/户）衫。建议妨本案竹应提高发楼宇纽奉的高袍科技洪含量，但附相对卷比周吸边其助他高递档公则寓，塞建议功项目披采用较高杜标准贪的智店能化排设置。在得为业信主提律供便糊利生孩活、楼提高惑物业泄管理扮效率横的同睛时，愿可大隐大提蛾高公凡寓的“功渴能价奸格比羊”，使槐发展艘商获师取高裙科技润增值泡利润她。87物业配管理桌服务滨建议提供凤酒店迅式“蕉全程捷影子鞋服务裹”管贤理：A特色波服务绢（部筹分为贿收费爪项目巨）户门冰钥匙局的酒夸店化破管理住户际可将折户门曾钥匙期存放辞于前读台或颠保安擦部，慎在有纲住户魄书面秘委托是函的薪确认解下，胆您的伪“商已务小权秘书本