商业地产整体操作流程及盈利模式图标丰富

商业地产整体操作流程及盈利模式分析

-------商业发展部目录----------------------------------------------------第一章商业地产的本质与价值第二章商业地产整体操作流程第三章商业地产的盈利模式

第一章商业地产的本质与价值什么是商业地产？？？1、商业地产的概念及分类

商业地产顾名思义,作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产的概念有广义和狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。这些广义的商业地产有一个共同点，那就是存在使用者与投资者分离的市场，这是和住宅房地产的典型差别所在。狭义的商业地产则专指用于商业服务业经营用途的物业形式,包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等,其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。无论是广义还是狭义,商业地产都是房地产商品的一个分支,其建设开发同样是为了实现对商铺的租售,从而获利。广义上的商业地产变成了城市综合体的概念。而狭义的商业地产概念是指专用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。广义商业地产酒店写字楼零售地产产业商业地产▲狭义的商业地产：指一种房地产形态，此类物业是用来满足各种经营商家的使用功能需求，

并通过向经营商家收取租金的形式获得利益。▲商业地产开发的本质：提供商家租赁来用以商品交易、提供服务的场所。▲三大主体：业主/投资者、经营商家、消费者。业主/投资者商业物业商家1商家2商家3商家N租金商品/服务消费者流水2、商业地产的本质属性：商业+地产+金融资金提供者投资者业主商业物业商家1商家2商家3商家N商品/服务消费者租金流水资本经营地产开发商业经营▲商业地产之发展在于顺应了宏观、中观、微观的发展需求。▲商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但同时也带来巨大的社会风险。▲商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。利益发展商商户消费者政府投资客关注开发利润关注客流及销售额关注品牌及购物环境关注税收及就业关注投资回报及升值4、商业地产利益各方关注点

5、商业地产之价值1、商业是所有持有物业中增值最快的。2、对抗通货膨胀，对抗经济周期的能力，稳定收益，稳定股价，有更高的比价（P/E），香

港的大开发商都有大量持有物业。3、资本化带来的盈利、变现与融通。市场短缺期的主导效率点资本效率控制成本大资本投入20倍倍乘20%增值1%NOI（净营运收入）回报率提升市场过剩期的主导效率点管理效率管理提升精细化管理资本与管理的互动，通过大资本的杠杆，放大商业管理效率提升的价值，在资本市场获得溢价与循环。第二章商业地产整体操作流程产品实现过程利润贡献和风险从前端向后端逐级递减关注指标－ACR关注指标－QCT1、越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风险控制和成本的控制（论证、策划、设计流程）2、价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）关注指标－QT3、越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）一、从商业、地产开发角度分析商业地产操作流程

鉴于部门职能及工作重心的不同，下面主要从四方面进行深入分析1、投资策划2、项目策划3、招商推广4、经营管理1、投资策划一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻就已经注定。地点选得好，该项目就成功了80%，反之，则只有20%的成功把握。因此项目前期的投资策划显得十分重要。投资选址策划内容区位及交通状况要素分析项目用地物理状况要素分析购物人群分析交通易达性分析区位分析用地选择用地经济状况评估用地形状规则，最大化利用用地平整，高差变化不大用地的可进入性用地的视觉可见性用地周围情况2、项目策划通过前期对项目所处城市及商圈的深入研究，找出项目准确的市场定位，根据定位进行商业规划设计、建筑空间设计以及动线规划设计，是项目策划的主要内容。A、市场调研初步分析区域的市场条件▲目标地块▲城市发展▲城市商圈▲竞争对手▲目标客户▲投资客户项目选址区域分析内容构成目标地块投资者竞争对手城市发展商圈目标客户机遇挑战优势劣势地理环境交通组织消费人口消费群体消费模式购买能力消费习惯商圈分布规模档次业态构成辐射范围发展趋势文化特性经济水平发展现状商业规划市政规划地理位置商场规模租金水平经营状况发展趋势投资心理投资能力投资环境投资类型B、项目定位项目定位目标市场定位目标客户群定位项目经营差异性定位项目规模定位项目形象定位项目周边情况辐射商圈范围目标消费群定位目标投资群定位目标商户群定位经营功能定位经营主题定位经营方式定位经营业态定位商圈购买力高低购物疲劳时间长短产品品种多寡以推广手段确定市场定位以时尚展示树立专业形象用建筑设计表现形象文化总体规划设计要点1、遵循商业功能独立性七大原则2、注重商业项目的核心属性3、与经营业态密切结合4、坚持创造高质量的商业空间5、建筑设计讲究店招和标识两种方式合理运用6、选择合适的建筑结构形式建筑外形设计原则1、符合项目定位原则2、与区域环境融合原则3、具备一定创新性原则4、具备一定超前性原则C、规划设计内部空间规划设计3、楼层功能规划设计4、业态组合规划5、购物中心业态组合规划6、交通动线布局规划设计7、内部绿化景观设计8、商业灯光照明设计2、空间功能分类9、辅助设施设计10、安全设施设计1、空间表现形式a、室内大开间b、露天步行街c、室内步行街d、回廊式步行街a、营业功能b、仓储功能c、辅助功能a、与业种相结合b、以业种定位为指导c、辅助功能a、业态适应b、业态互补c、主次协调a、品牌级次管理b、铺位面积划分a、具备引导性b、无障碍设计c、注重内外空间沟通d、避免盲区a、内部景观注重与外部景观的互动b、内部景观和谐性与均好性a、与内部装修的协调性b、与业态装修的协调性c、注重氛围a、水电b、空调c、通讯d、消防e、安保…….a、重视购物环境的安全性b、重视经营的安全性3、招商推广整体招商部署招商策略制定招商手段拟定目标品牌评估租赁政策拟定推广部署计划实施进度控制商户装修筹备及开业商业物业招商，是营销策略的重要一环。一个购物中心经营成功与否，招商是其关键原因之一。一般来说，大型商业地产项目的招商推广可以分为整体招商部署、招商策略制定、招商手段拟定、目标品牌评估、租赁政策拟定、推广部署计划、实施进度控制、商户装修、筹备及开业等模块。经营管理是购物中心项目开发中最复杂、最长期的操作环节，是购物中心品牌塑造的最重要工作。开发商成立商业管理公司管理购物中心是目前国际通用的管理模式。A、实行“统一管理、分散经营”“分散经营”是为商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。B、经营管理策略4、经营管理统一管理理念统一招商管理统一营销管理统一服务监督统一物业管理经营管理策略1、设定小业主与零售商进驻前的管理体系2、购物中心开业前后营运管理收入与价值结构设置3、购物中心开业前后营运管理供求模型建立4、开业后对小业主的管理方式制定5、开业后对零售商户的管理措施商业宫物业哈资产融募集包资金投通过牌投资俱形成物无业资乳产管资产品管理提供语增值退资本着变现实现巡寿盈利二、捕从金吐融、留资本阀角度兽分析但商业考地产箩操作企流程确定融资需求量寻求可能的融资途径选择最佳融资方案1、融拒资决戚策A、确舞定融斤资需抛求量投资抗前置误，销送售后海置，帆资金模缺口贼（需插求量搜）的权产生M投资资金犹差额胜（资凝金需杯求量心）销售蒸收入销售物收入有曲线投资兰曲线开发柏建设欢期营销饿期（传仪统房甜地产早项目叼的现稿金流丘模式柔）2010年2011年2012年2013年20142015项目合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年资金流出936,8580402,22294,188107,025105,954103,96274,52348,98400资本性支出（开发投入）936,8580402,22294,188107,025105,954103,96274,52348,98400资金流入2,158,6070039,856137,623162,845258,781117,861109,14219,21926,320销售净现金流入826,1070039,856137,623162,845258,781117,861109,142经营净现金收入1,332,50019,21926,320建设期资金需求1,221,7490402,22254,33230,59856,891154,81843,33960,15719,21926,320自有资金投入144,000144,000建设期自己缺口（或盈余）1,365,7490258,22254,33230,59856,891154,81843,33960,15719,21926,320贷款借入312,5540258,22253,3320000000贷款偿还312,554030,59856,891154,81843,33926,90800资金虾缺口德（需寒求量浪）的察预算骆方法倒（以毙某项椒目为念例）几种篮可行稻的前絮段融钥资（莲开发扇融资寺）模考式自有央资金预购耕房款银行毁贷款信托最传邮统、陶最便债宜的搏融资仇方式滑组合基金资本榨市场股权烦信托债券别信托混合添信托公司PE项目夫投资债券股票普通真债券可转鹿债IP勇O增发/借壳B、寻馅求可亦能的凤融资嫌途径信贷觉：快费速销四售型牺开发其适合重此类队融资葛模式在国咽内房桑地产疗调控闪政策侵力度俗明显摩加大悄的情惠况下炕，房堆企的覆境外臣债券彻和银筹团贷耽款呈剧现积察极态于势。血同时烛，从白目前季商务沈部的断表态必看，极并没巴有采侮取限究制境搜外资巴金投哪资房堵地产默的迹杂象。努资质填较好要的集到团性农企业膜仍可药获得末长期顽低成碎本信类贷支斤持，钱但成个本相料对早称前有珍明显泽提高甚。中鱼长期驱来看臂，央呼企有享着很坐好的叠银行伤信贷段支持胶。信舱贷的胖期限甚一般怀比较梨短，删开发集贷款哈其实浙不适薄合持偶有型席的商努业地售产项暖目。信托纱：成剖本较煤高、遭便捷日、但挥日益似受到帽监管在《信托急公司搂净资寺本计吗算标羊准有火关事碰项的宅通知》发布乱后，畅房地状产类投业务戏和银歉信业剧务无种疑是券最受功影响哄的两竿类。妈首先耐，今宁后融地资类蛋地产劈燕信托耀将经遇受更员严格疫的审群批措宽施。20许11年3月份拒，央陕行召姿集信月托公穿司讨李论，悬要求抱信托密公司讯用自凶有资翁金发狐放贷屠款的籍余额宵原则删上不潜能新弄增，示如果书要新诊增，变要按具新增盈额的15聚0%向央捡行的地特种条存款刑账户欣缴纳贞存款使，存从款没牺有利庙息。基金锯：成肿本最磁高的系的一加种融眉资方商式。基金段分为帽海内对外私象募基隶金、滥海外扬机构领以及勺境内闸机构层投资需者。债券眉：境助外上密市房牌企境烫外发钟债——后市映压力舍增大厚。内地裳信贷冰对房弦地产惹的收晌缩，驻以及境销售进形象藏的调美整，郊使境搞外债化券成真为了耗房地趋产商凭缓解昆资金川之渴安的核阴心渠州道。商业问地产产的现竟金流公模式吸区别埋于传绍统地惜产开浑发，遣大量提投资晋前置搬，经耳营收介益缓过慢回寇笼，做融资揪量大种，融雅资期铺限长科。投资依曲线资金温需求经营谁收入莲曲线金额时间开发效建设舱期经营紫期商业叶地产仗融资壶难，龟关键忘在于瞒退出巡寿机制末的缺亲乏。融资方式对商业地产适用性备注销售回款适用商铺、商改住操作银行贷款基本不适用期限一般不超过3年，期限不匹配信托基本不适用期限一般不超过3年，期限不匹配基金适用IRR（内部收益率）要求高，控制权的丧失债券略微适用期限一般不超过5年，期限不匹配IPO/增发基本不适用EPS（每股税后利润）指标对商业物业很吃亏可行滨的商戏业地挑产前辅段融新资（担开发暗融资熔）模埋式A、+争+自有铺资金销售傻回款开发艘贷款中粮床：20燥00亿资摩产，25姿%地产堵，每漠年约20壁00亿的赤贸易张额，余商业最地产量开发姿融资居基本祝来源奸于贴息贷锈款；吸同为未央企幅的华神润亦绍如此趣。--劳--缎--央企辱派大仓都如撒此。万达虫：在接悬受建挤银国易际的24亿PE投资检后，峰基本凭是利农用项始目的旧快速蚀销售键，自雨我平皇衡，柴辅以陡短期的速开发腹贷款移。--塔--述--私企信派最蝴好的揪融资荒方式吊。B、+谎+济+自有券资金销售变回款开发旦贷款经营严贷款案例惨：合坝肥之狐心城自有脱资金蚂（2亿元莲，土术地及型拆迁槽保证烤金）绣；销右售回劳款（个写字饱楼提都前整枯售，糠定金简预售允，约1亿元送，公俗寓部省分，染销售著定金阻）；旷开发狠贷款排（民愿生行赤开发翁贷款坐转经岛营贷提款，6亿元槽）C、选蚂择最左佳融器资方夫案C、+巷+自有增资金销售魄回款信托D、+轰+凭+独+自有摄资金销售岗平衡开发然贷款信托案例浆：长参沙大更融城自有称资金袄（10亿元松，土们地款污）；疲合作苏基金奶（10亿元乏，土妹地款铅，保顺底IR对R2汗0%）；兔信托里过桥折土地堪款（20亿元邮）；驾银行什开发币贷款期（24亿元父）；点销售走回款疫：可失售物脏业的尖销售吨）案例镇：南吼亚之删门自有投资金皮（土舍地款4亿元父）；嘴销售冈回款朽（住所宅销零售）殃；开现发贷雀款（工审批诱很慢虽，受玩额度鄙影响作）；她信托饲（北拆区住席宅，3年期殊，4亿元内）基金融资警决策龟的关茎键因猾素（FR缘瑞IC青TO）融资联决策拘的关摧键因磁素，琴我们麦可以译概括貌为FR导IC初TO，它廊代表裙灵活赏性（fl骗ex智ib吧il霸it堪y）、历风险状性（ri创sk）、屈收益座（in殖co溪me）、戴控制业权（co阔nt畅ro龙l）、收时间壁性（ti奇mi羡ng）和米其他溜因素作（ot际he处r）。Ⅰ、推灵活司性：融资芽决策足影响猜投资足者未咐来按眯照可据接受击条款斧筹集经资金垄的能界力。鱼对于哭快速谊增长柔的房藏地产锅企业致来说类，偿维持显一个哪合适竿的财植务杠厨杆水励平有嗽利益发保证岸企业唤在金海融市炸场上膀充足灭的借奔贷能兆力。奶融资离决策晓要考规虑到夕企业尖的长次远发砖展，溉以及评企业盆在各硬个项米目中浴的整支体利早益平伶衡。Ⅱ、弱风险远性、渔收益栋：财务悄杠杆惯是谚剧语中列的“锻双刃您剑”岭，它抛使自肯有资煌金的扩收益馆率放厌大，翼也带店来了酿更大化的财锈务风匆险。栗目前抚我国伙房地博产企笼业普丧遍的怒高负蛋债率间，实狐际上确正隐址含着侵巨大漂的财歪务风询险，鞠表明嘱大多锯数房肥地产浊企业集并不歪具备拘良好纲的抗射风险船能力用。融必资决削策中着需要贼确定郑财务幕杠杆陶，确屡定债俩务资懒本和暴权益遇资本侍的比稼例关申系，就找到绘一个掏风险倍和收辉益的谈合适捉的平泻衡点黎。Ⅲ、刮控制愁权：公司恭的融推资和喜决策俭权的鉴分配导。Ⅳ、杠时间外性：资金喇的融佳入要炉按照两资金击的投霉放使吸用时断间和累用量周合理丽安排善，使追资金象在时丈间上运相互应衔接蚕，避纸免取押得资筹金时致间过雪早而孝造成红投放德的闲询置或私取得汪资金森滞后栗而延预误资土金投梅入的权有利按时间绿。Ⅴ、酱其他算因素散：对融钟资决丸策可愿能产趋生影钩响的匙其他颈外界桂因素昨，例怜如对碍于整壁个大烦市走之向的课把握禁，对贴于影描响资拖金流扣量的基外界双因素仅的监截控等陵等。物业组合类型--------------------包含哪些物业类型开发阶段------------------成熟、孵化、新开发租售比例------------------销售多少持有多少产品模型的三个维度2、投李资决妹策A、持猾有物透业类勿型的歼选择中国晌大都脖市的倡核心豆商务凶区处仰于开命发期避，优沟质写私字楼屯处于股供应灵期，巩黄金制地段认一点济确立液，将旅长期悲增值颤。同伤时中棒国写给字楼节历年裹租金连平稳也，没熊有太灾多泡唤沫成腰分，搞但增测长潜弟力有士限。中国为世界阵工厂霜的地极位确遣定了返对产战业物昏业（裙仓储认、物醒流、滔商贸袍集散剃、研陈发、赤深加缴工）送的需惹求。码以及拖工业轮用地栋供应腐的日破趋严随格，帮物业近价格炎将持伸续上雨涨。宗新兴懂领域希，借雷助产兆业整火合，骑融合搂地产愚开发幻玉。零售工商业老增长涂迅速反，岁蒜外资狐大型沿零售轿商的香进入浆与购源物中霸心的掠兴起罗，中镜心商拨圈面稼临重捐新洗桐牌提些升；原城市合化进笋程带窄来大计量新绩城开让发，养区域茶配套亿商业答机会宴也十修分巨晚大。中国花居民穴旅游序支持丈的持翅续提垮高，弯跨区隶域商条务活逃动的授活跃督，酒坡店需较求大写幅提督升。拌但酒肝店物示业自泥身投障资回盐报较抽低，卵增长葬有限现。中国锈目前端的租罩赁住金宅主冻要是平高端邻公寓表和别投墅，伪普通极住宅逝较少倾。但辜政府谣廉租艺房政核策可栋能会谊产生挎投资管和持桂有的利机会蚕。住贩宅的世高价企格导宅致这徒一领闪域几辅乎没碍有投详资机攻会。医院忙、老颠年公齐寓，垄以及者政府后设施镰，大溪学等刚都可纸能因桃体制境改革顾产生挣机会齿。商业聚物业产业恶地产写字您楼酒店租赁屯住宅其他B、目僻标物菜业成加熟度押的选沟择收益高低风险低盐高核心羽资产饺：现金置流稳优定增值玩、成滑长资稼产：悲现金呢流逐度步稳宁定机会连型：粥现金果流不荣稳定开发芦期项悼目In丙cu哥ba全ti级on，需芬要孵园化，回盈利诉空间葱较大雁，但谦对管揪理能损力有培较高界要求灵。Re庆it缠ab业le资产著，但谨物业休总量束较小餐，争翼夺激估烈。C、租咐售的季配比重轻高也低持有浑资产轻资导产：销售变为王平衡愚型：租售袍平衡重资绩产型短期邮内增著大持通有资敢产产品华模型免的标速准--奥--位--拆--针对推连锁化化商搭业地释产开由发商市场泥可行决性财务惹可行竭性资源独可达珠性可复沃制性项目证可行想性研建究--充--叮--妻--针对舅机会攻主义忍商业费地产撒开发兆商▲投软资商/开发医商研镜究▲宏悦观市阿场研胸究▲土麦地市热场研寇究▲相榨关产趁业及偿物业泳市场瓦初步耍研究▲目预标地芦块研臭究▲项织目建救设内护容及竭规划嗽方案越初步▲项犯目开尘发计舒划▲项大目财阶务评场估商业成规划招商检执行商业板运营物业辱管理第一袖步第二流步第三沙步3、管玩理决己策A、购形物中护心的暮特征良：组躬合、狂互动容、协瓦作、流共赢▲以商轧铺为想“经消营”肠对象宇，将乡丰商铺饱租金迎做为嘴主要剧收入绵来源报。▲多种狡行业扛、业舅态并水存经华营，攻多种汇业态暴组合报互补硬，强甩调一站式韵综合报服务策。▲采取鼓多样句化灵欢活的唯计租记及收胖租方稀式，刑实现撑租金兽收入困不断递增跑的经无营目头标▲注重逃：品序牌效过应“萌、追躺求客捡流最然大化爬而非务单纯那营业救额最大化疤。▲提供尿多种虏类型剪、多扩种方迹式的膜购物肃中心劫整体搂宣传哥促销睬活动陶，打造阴购物贴中心翅的整哄体形宇象与市品牌局。▲租户品在各稼自经芽营范肾围内夹可完义全独筋立运羡作、岭自我能经营端。▲建有魔统一喷的会厦员管境理体裂系，咽实现旷租户企会员字信息雅的有骡限共畅享▲规范负的租捎户招宫商与戚质量修管理擦体系宵。▲进行肝统一则的租葵户奖厨惩考旗核管亩理，世奖优恩淘劣朱、提庙升租仇户品破质质量匹。▲提供尊多种像收款减方式证，并盗且多歇种系感统共爬存、洁信息质共享材。商业永运营闲管理消费全者商家服务监督徒管理租金做收益B、后关期商折业管矛理的愧核心朵内容商业堵管理以标夫准化折的管蛇理体管系，犬推动鞭所管脂理商逢业物角业的穿竞争落力及朗业绩产提升文化制度流程员工C、营钱运管困理的起标准称化：由单理点模唱式向嚷标准功化连殃锁模冶式过款渡，拖只有踏标准丙化的档运营嫂体系短才能犁连锁偶化，谁才能拢保证恢管理昆效率锈。D、管旧理模慌式的侵划分--凤--恒--垂--单点苍管理异的深尊度管理则模式晴的划舒分--咐--恳--洲--资产唇与物泡业的榴双重眉管理物业亡经营下公司宋跨区毕域、诱多业寻态能惭力的狭扩张挠（内挺部成棉长、筹收购殿、合巡寿作）AM茶C（金震融资犁产管梳理公暑司）壳为主衫导的肤组合堤管理揉，包毯括了革物业谢的收丹购退耳出，仓地域济业态乎组合仪的风鞠险控嫂制技族术、饲物业不长期盾价值孔提升雷等。对单言一物铅业的换租赁只管理规，也薯即物赚业经摔营公恳司的坑能力厨是整涉个组路合管剖理的帽基础揉。AM赞C为引沃导下棚，以崭提升拳物业糕价值化对物锣业租起赁、暴财务促杠杆驼等综步合管冠理。范围资产洗组合物业锅单体运营资本内容冰和角脂度在中葡国目硬前泡坡沫严丑重的碎市场晃行情纸下，兽销售素价格咱远大杯于内惜在价粗值，聋理论蒸上来壳讲，杠销售酷的财妹务回粱报要凭高于怪经营芒回报愤。整岂体出胁售商羽业物配业能猎够一稠次性蚊变现割资产是，回速笼资取金，卷但对年物业巷质地堤要求板较高舒，比哗较适特合大吸型、中较优拴质的裂商业呈物业聪。4、退推出机戏制A、整孤体出盟售将资虚产注炒入上斗市公辩司，刺在增泻加上保市公习司资百产、般稳定跟上市狸公司惹收益捷的同厚时，越将商耻业物钥业转半变成凡为一疮种公厉共的培金融嘴投资详品，悄能够酸最大软限度馒的分旅担风涉险，蓄同时钩实现警退出财。B、将剃资产拜注入春上市且公司RE辩IT隙S-本质骗上是应将流漂动性裁很差厨的商强业不驾动产浑证券蝴化、炭流动真化，正从而诸解决锋退出兆的问急题。业主公众娘投资观者外部兔管理振的RE翠ITSP修V1腿(特殊倚目的娇机构书、公羽司）SP良V2SP厕V3物业物业物业资产挨管理旧公司作为航原物业持民有方投资收益管理疑费管理箩服务拥有粱资产监所有洽权资产惭净收入2、通毫过资闭产管侮理公元司，程在获跃得融闲资的同绑时保家留物笔业管厌理控顺制权孔以及脾品牌疫。1、通旷过物着业的屯整合搜和RE踩IT豆S上市比，原葡物业暖获得萄融资俗。3、通滔过RE煌IT划S业务表，资仔产管纽奉理公扬司获届得了眼新的旬平台隙和管箩理费谅收入躬，并聚可藉铸此平如台扩另大业宰务规塌模；庸轻资雄产的识特点捉也有碌利于该设置径现代岂化市东场激托励机糊制，绣搭建诊可扩黎展的方管理荐平台托。C、RE锣IT融S上市对海奔外持光有业蒸务发阿展的狸研究斤显示塘，房锈地产留的发制展都炎经历潮了直津接持馅有—简介枣持有引（间停接持责有（寻金融寸化）戒的阶勤段，到并且汁都是霞从不唯直接婶持有桶到私庸募发竞展最醋终到RE料IT壮大还。19棋9619拨9719疼9820墙0170咱-9垦0初▲业主茂或使明用者绑直接钱持有注，间夫接融旗资为指主要览资金锅来源金，以暮资金和风险贯为代昆价博资取长彼期资本增截值的膀汇报返。▲19幼96年日舍本为求了处材理房川地产臂泡沫可破灭坊的银储行不列良债头权和津振兴掉经济悬，桥询本政图府提殊出了金融载改革叙的日骂本版惨“Bi启g言B悉an学g”计胃划，铁制定歼了不晃动产衡流动辞化的过相关券法律曲。▲97年欧借美开残始基跪金进丈入：谦理由屿包括扑：1、不康良债危权打吩包处滋理的校机会弓；2、日催本房弓地产价格欧已经屋回到申合理钓范围何（相悬对租枕金）众；3、日炮本RE固IT蝇S将出伞现，咸成为竭退出符渠道叶。▲98年后贫私募消基金赚开始毒启动基，增籍速比RE灰IT淡S市场望更快鹅，目保前已愚经超取过55侨0亿美爪元，龙大部分询私募尿基金恢的退屡出通碗道都徐是以RE越IT孟S市场撑未目斤标。▲01年日里本J-伟Re尸it市场新开始误启动浴，增刮速非阶常快诊，目驻前总套规模器已经舒超过30陶0亿美筑元。以日琴本为龙例由于氏有了购便利品的退差出机恨制，岔商业腐物业欢流动足性得打到大鹊大加屑强，瞎开发座商、袖投资稀机构猪也愿少意开伐发和差持有洋商业麻不懂抓产。▲中间骨商的召巨大泥利益湖，将童驱动督购并粱打包适活动夹的活已跃，注这将异为中途小开绳发商幅投资吹商业贡物业违开发迷提供谋了活肚跃的气退出涝平台徒。△以西忍单大衔悦城摸为例阳，年侧租金烂约3.仅5亿元团，EB浮IT资DA税息折旧及摊销前利聋润（NO茂I）约2亿元舱。△议按氧照正纲常收笼购价提为2.霜5/建8%吉=3滚1.香35亿元△获按晕照RE青IT稠S市场机的PA育TE炮=5肯%，其RE糠IT素S估价厌约为2/鸽5%瓶=4快0亿元△俊中横间商暗的毛抚利率才润约旋为9亿元枯。▲同时练，RE起IT却S上市碰亦为陷大型便开发熔商提愿供了续一个满比整烂体房辆开业导务上精市更辛好的爪退出姻平台刮：△谁房叔地产悟开发青业务郊属于双短平弓快模前式，谊对于支宏观筑经济授、房哲地产斑市场顷表现杠非常魔敏感封，EP农S波动四大，籍风险离高，塑相应步的P/密E值相劝对较拴低；△筝持言有商灰业物浓业属燥于长含线经斑营模茎式，浩对于专宏观射经济艺、房树地产蚂市场破表现姓不敏洲感，占其收仙益相炉对稳糊定，歉风险阶较低尾，相致应的P/蛾E值相是对较睁高；无论赞是自浪己打治包上笨市（秃如中模粮）弯，还装是准昂备持秧有然也后整闹售给天中间绕打包父机构隐，RE类IT赤S的出退台无趴疑会禁为商困业地夫产开碎发商馋提供夜了退重出平抗台，俭同时厚也意井味着抗融资磁平台槽的打米开，畜同时土也意课味着包资本狡加管毙理的热产业疏思路扁的可务行。第三澡章毅商辜业地