名师精讲房地产开发成本全过程精细化管理全面讲解案例

内部资料，机密房地产开发成本全过程精细化管理CostcontrolinrealestateprojectPART.13PART.1

前言

在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。 在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。

成本控制力的竞争。房地产形势分析房地产业宏观大势———管理规范化房地产业微观大局———成本要领先成本管理根本之道———全过程精细化4环顾一下我们的行业与外部环境房地产企业面生存环境发展压力加大！形势——通货膨胀压力增大土地供应趋紧消费者观望加剧行业内强强联合外行企业进入……..开发风险激增！生存OR发展冰火两重天新政——限购继续、限贷紧缩、保障房投放、房产税试点扩大……..4房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会环顾一下我们的行业与外部环境4向管理要效益房地产新政与地产宏观大势资源竞争管理规范化资本竞争管理竞争PART.13PART.1

前言

在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。 在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。

成本控制力的竞争。房地产形势分析房地产业宏观大势———管理规范化房地产业微观大局———成本要领先成本管理根本之道———全过程精细化4资本土地项目资本增值能力项目开发能力再看看我们的微观运营。。。。4房地产企业的核心竞争力——企业运营能力成本管理能力聚焦体现成本领先成本领先战略是当前房地产企业发展的最重要竞争手段！再看看我们的微观运营。。。。PART.13PART.1

前言

在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。 在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。

成本控制力的竞争。房地产形势分析房地产业宏观大势———管理规范化房地产业微观大局———成本要领先成本管理根本之道———全过程精细化4利润表一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355利息收入

。。。

二、营业总成本62.7281其中：营业支出49.9206土地成本

前期费用

建安成本8.441销售费用2.5611.9管理费用2.0817.6财务费用-0.323.6营业税金及附加…

投资损益2.072.1。。。

三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出0.060.43四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润16.353.2六、每股收益

。。。

项目动态全成本如何结转成本?利润利润=收入—成本4钱赚到手了吗？管理成本资金成本开发成本土地成本4利润===收入—成本成本是个无底洞吗？你是“知本家”吗？财务结算的利润是真的吗？你能给投资方一个交待吗？什么是成本？什么是成本管理？成本管理之道是什么？4成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。A成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和；B成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加。

C成本不仅是指产品成本本身，而且包括各部门控制成本的成本。

D成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。3.成本管理之道——建立目标责任成本管理体系目标责任成本管理体系就是企业基于市场状况，并结合公司经营计划，在测定合理目标成本的基础上，对目标成本进行分解、落实、控制、考核和评价的成本管理方法。

它是以效益为目的，对成本进行事前测定、事中控制、事后考核，是开发成本由传统的事后算账发展到事前控制，从而形成的一个全过程控制、精细化管理、全员参与的多层次、全方位成本管理体系。在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动。成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标。1.成本的概念2.成本管理的概念4房地产成本作业过程与成本形成土地成本（政府费用设计费招标费用建安费用）销售费用管理费用成本是一系列经营活动的叠加立项施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标房地产企业成本控制链投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计采购招标全成本管理工作目标成本的实施管理项目结算项目销售变更签证施工管理招标管理供应商选择项目管理设计管理销售管理销售管理销售管理项目盈利目标4全过程成本精细化管理目标与责任成本管理体体系核心聚焦一句话：房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争，而成本管理的根本之道是：3房地产形势分析房地产业宏观大势———管理规范化房地产业微观大局———成本要领先成本管理根本之道———全过程精细化当越来越多的企业大佬表示2012将迎来冬天时，“过冬术”也就成为了各家积极探讨的话题。易居中国董事局主席周忻提出的“放缓开发、开源节流、苦练内功，加强管理，应对危机”也被众多企业奉为圭臬。但不管形势如何变化，对房地产企业而言，要度过寒冬，生存下来，发展壮大，必须掌握政策变化的规律，找准市场需求释放的节奏，坚持管理的精细化和成本领先战略，是不二法门所在。内部资料，机密房地产开发项目全过程成本管理房地产开发全过程成本精细化管理Costcontrolinrealestateproject房地产成本管理的误区及新的成本管理新理念全过程成本精细化管理实务及标杆房企案例成本管理管什么？——进行全成本精细化管理成本如何控制？——全过程目标成本管理体系一二三四内部资料，机密房地产开发项目全过程成本管理当前房地产开发企业成本管理现状一二房地产开发成本管理中的几个问题房地产企业在成本管理中三大误区三四房地产成本全过程精细化管理新理念房地产开发成本全过程精细化管理Costcontrolinrealestateproject房地产成本管理的误区及现代成本管理的新理念一4目前温我们百绝大航多数枯开发跨企业畏成本比控制功的通大常做冻法是绪：大多质数的教房地喉产公厦司都怖设有拣一个竖造价受审核搬部门侦或合引约预堆算部贞门，右负责旧项目啄的预给算、香工程落招标竟和结柿算，雾而成诱本基吃本都分归属斯于财色务部合门来揭核算宅，但舌财务跃部门陷对具榴体的疗工程青预结歇算却尊并不饺是很张懂行挺，也警就更泪难把眼握成别本的吃降低绒点在椒哪里艇。房地傲产开茶发的童周期反很长诉，如颈果被遍问及详一个惊项目踢工程乖设计与甚至闭施工精过半号时的晓成本无是多根少，积完工离后的市总成拖本又伟是多兄少，盘许多畅开发警商都续难以罩回答闸清楚汽。房费地产酬开发滥的成顿本管贵理包赏括置脚地、嗓设计柿、施男工、柳市场泊、销并售、门物业廊、融附资（艘资本认运营鹿）等潜多个哄环节电，从休投入午到首修期产识品计混算利拍润，演单个搭项目电的开恼发周肾期一剥般需牌持续迈两三辛年的卖时间峰，导铺致成初本核晚算难迁度增京强；部另外摧，投薄资地可域的辫扩大勾和开友发面悬积的曲剧增驶，令等成本竖的构蛇成更榆加多处样化充。更氏使房泪地产漫开发菌成本行控制遭难度户越来怨越大孙。房地仅产开捷发成窄本管烤理中柿的几确个问醒题一、通房地类产开傻发成堪本管肆理现惕状5

1.缺乏全面规范的目标成本管理体系。表现在很多地产公司认为成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系，导致策划阶段没介入、设计工作跟不上、成本测算来不及、边施工便结算，将结算管理作为成本管理，最终成本失控时已经回天无力；2.成本管理的宗旨和原则不明确。表现在很多地产公司认为成本管理的目的就是为了“节约、省钱、不被骗”，认为：成本管理=成本核算=造价计算（概、预、结算）——定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算得准、定额熟、套价正确。3.成本管理无组织保障。走向两个极端：利用强势地位:成本管理=权威部门+官僚机构；无成本意识：认为成本部=审核部，成本管理处于被动审算水平。4.成本控制未能抓住重点。表现在很多地产企业只重视一张纸、一块砖等“显性成本”的控制，而忽略对像设计阶段含筋量等“隐性成本”的控制，最终导致抓了芝麻丢了西瓜；5.成本控制忽视前期阶段。表现在很多地产企业通常只关注项目施工阶段过程的“事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期基础阶段“事前”成本控制的足够重视，成本管理变得非常被动；6.成本控制手段不当。表现在很多地产企业一谈到成本管理就把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本不降反增，利润降低，增加了项目后期开发风险。

二、度房地辆产开锯发成雕本管君理中谎的几巧个问直题正因吧为以斯上问逝题，霞目前部房地颠产成龄本管被理走旗入三个胀误区悦、三招个混桃淆6管什恼么三大恒误区怎么腥管行为微偏差三、贞房地滩产企讯业在辱成本阻管理慨方面演容易潜存在因三大知误区炊、三个绵混淆谁来性管认识串偏差三大县误区7误区鸦一：剑企业捐内部王成本修控制夫管理婆主体垄确立拔失误揪（谁谜来管朵）18误区古二：阻成本哭管理摇对象牺和内渔容认牛识不厘清（丹管什偿么）29土地设计采购施工销售房地觉产开发朵价值考链的发生成本非与影挖响成样本曲兄线影响级成本曲祝线比例该环战节作佳业过胆程对产品胳总成轮本的摄影响剑。发生扒成本曲枝线价值用链发生绵成本头：该环送节作思业过寄程所发生辫的成框本。影响店成本宴：成本尖控制岸的关践键在于控蹲制影哨响成卷本！10误区铸三：纸成本滩控制灵模式沟没有努确立肿（怎顺么管冲）310三、隙房地课产企南业在黑成本队管理陆方面蒙容易愚存在劈燕三大柜误区票、三个梳混淆三个探混淆未能斗正确盼区分它财务晕管理秩与成映本管怨理；未能阁正确凤区分战成本醉管理摆与工厅程管裂理未能涝正确谱区分罚建安召造价怖管理习与项凉目成侄本管假理；问题般根源孤：受建耕筑施拼工企那业项辨目成乘本承贤包责套任制债影响旧，尚颂未真阴正完杠全脱披胎。111、房江地产稿企业洗成本农难于待控制皱？策划殖阶段披没介择入；设计拿工作倾跟不屠上；成本伯测算垦来不类及；边施炕工便馒结算些，结阿算管寒理〓成本猫管理痒！2、成钥本与榜财务月脱节?财务学管成些本，始管得陷很郁脾闷！成本甘与财永务各恶算各冒的帐丸，永崭远对包不上……；分期御核算粗盈利桨，财脆务做矮不到贵，成剧本不邀会算泼；经营猴风险巡寿谁来脉控制侍？苦恼……树立新的房地产成本管理理念实施全过程成本精细化管理关键绕是房地诊产项戚目传胸统“育成本宁管理滤”的岁误区材带来介的内部隙资料盟，机屋密房地略产开厦发项苍目全险过程昏成本扇管理房地印产开扩发成若本管穷理现页状一二房地伶产开秀发成蚊本管大理中歪的几恐个问绪题房地穗产企玩业在献成本校管理皂三大嗽误区三四房地浴产成侮本全尖过程惯精细换化管唉理新窝理念房地炒产开荒发成定本全青过程故精细瓜化管储理Co赢st洋c污on冈tr吓ol肺i蛮n态re米al么e汁st着at局e任pr宋oj昏ec绵t房地梨产成远本管卷理的牵误区犹及现阳代成晚本管苹理的肚新理伙念一11房地盆产成慎本全骗过程豆精细息化管桐理新芝理念1.项目灭成本脖管理绵的目统的——提升未价值2.房地识产项帐目成丛本构傍成——全成裤本3.项目策成本押管理读的阶却段——全过督程4.项目揪成本焰管理招的主狠体——全员5.项目炸成本瓣管理阳的方蜓法——目标恨成本华管理6.项目骑成本棵管理孔的要航点——确定袜与控妻制7.成本虎管理境的发喂展趋滑势——主动于创造勺价值8.成本叉管理善的指颗导思严想——全过缝程精制细化四11（1）房薪地产逼公司衔是企仁业，利润是企恩业用角永恒释主题（2）利怀润与做成本化的关洞系：利润=收入-成本收入集一定宣的情芦况下宇，成非本越胞低，棕利润滤越大（3）成弱本管尤理的片目的忙与企绿业的分目标透是一乡丰致的月：企业/机构/团队拖的目立标——降本重增效（4）成达本管加理的换目的遣是提升抢价值，而提升茎价值有两个途径——降低脉成本、提升扎收入吓（品维牌）众。（5）降俭低成原本不伙降低彩品质——成本孤控制悉不等功于省蓬钱,花得烛多会执浪费眼，花居得少瘦也会迷有浪扒费，仁花多惕花少不是档重点辫，花狗的有揉效才固关键1.项目摔成本坑管理垮的目铁的——提升屡价值新的房地产成本全过程精细化管理理念四1.项目蓬成本邪管理秒的目面的2.房地殖产项忧目成该本构湿成3.项目组成本址管理棚的阶不段4.项目届成本舱管理愉的主兼体5.项目恶成本唱管理炊的方泊法6.项目脸成本讨管理奋的要慌点7.成本片管理穗的发宝展方鼠向8.成本猎管理相的指母导思心想11（1）全喜成本衬构成成本管理土地成本资金成本建造成本管理成本成本分解房地连产项劣目全克成本轧构成（2）全铃成本并在时夸间和伟空间笛上的兰构成时间扭：建设阻全过着程都顾在发句生空间暖：公司+现场沾；实设体+费用1.项目否成本惧管理吹的目望的2.房地丢产项领目成塞本构沉成3.项目均成本恼管理扁的阶予段4.项目哭成本钟管理费的主荷体5.项目多成本旨管理搭的方懒法6.项目芦成本桨管理尸的要战点7.成本赤管理搬的发线展方掏向8.成本蕉管理逃的指渔导思有想新的房地产成本全过程精细化管理理念四11（1）阶漫段：立项\定位\设计\发包\施工\竣工\维护（2）对龟应成帆本实矮现过拐程——由虚鸦到实•虚拟魂成本誓表现途：估台、概塑、预呢算•现实铅成本极表现旷：合题同价莫、预赔付款变、进养度款绝、结兔算款——从虚作到实途的转折启点就是发包（3）各企阶段冶成本树管理务重点龟内容立项歉阶段——成本告测算擦，项仁目经贩济性球评价筒，盈纽奉利目肝标制誉定策划蔽阶段——选择伞性价滚比好窄的产护品，曾制定制产品弯目标咬与发绵展计循划设计达阶段——产品辨目标造与成令本目嚷标的掏制定方案志设计润阶段——制定棍方案患，符奖合项明目定碎位，袖体现央产品侦特征初步巷设计其阶段——进行诸材料便、设忠备的合理选型施工郊图设垂计阶持段——进行提限额浙设计柿，保估证图扣纸的质量和时间发包敢阶段——通过繁招标亡找到胖合适茫价格海承包勾商，竭签订规完备站的合咐同施工呜阶段——把好变更匀和签冻证关帮，严宾格付怎款，蛮加强退动态仇监控销售狱阶段——加强营销著费用章预算秤管理束，把泥好销集售承丙诺与百资料劳关竣工筛结算裁阶段——做好结算欣审核绢、索牙赔办肠理，寄进行落项目抓后评等估维护捡运营跟阶段——做好保修隶金、倦维护豪费用仍的管听理3.项目另成本灰管理是的阶搬段——全过听程1.项目踢成本边管理宵的目纪的2.房地唤产项畅目成伯本构思成3.项目肢成本驻管理绢的阶锡段4.项目愉成本差管理守的主动体5.项目蛋成本筝管理败的方恩法6.项目母成本成管理杯的要丝式点7.成本丸管理控的发束展方益向8.成本忠管理啦的指周导思拥想新的房地产成本全过程精细化管理理念四114.项目懂成本支管理观的责其任主总体——全员（1）所熊有与虚产品会制造垃相关铁的部储门都往有成垒本管竿理的浙责任降，都尖要具斤有成铺本意脊识。只要悲考虑推了性究价比出问题芽，就贤是有谷成本眯意识（2）房涨地产幻玉公司阵“成鲜本管足理部帮”的职责①全面贷、全回过程滑成本昨管理孝，并洞非单糠纯编泳制预奴结算狸；②了解胸产品虹、掌暴握市誉场，难制定袄目标指，全拨程监侵控；③成本嫩部门持的职桌责是昨协调茄整合铅前期忽部、幕设计培研发称部、削招标码采购改部、令工程斤部等待相关添部门哀的工捞作，附任何忍一项必工作榆要以垂成本周为核称心。（3）房付地产确公司“成叨本管距理部疏”的定位成本恢管理肤部是蛋综合冒管理受部门姻，不震是业缩慧务部忽门。•全员压成本邀意识手的推雪动者•公司摇经营捕计划忘的保乞证者•贯穿斗项目闭始终舅，规寻范所雄有部歪门工炕作的壁隐形感管理坐者•项目饼成本主总体扣控制叨的组永织者都和最插终成倚效的些责任从者关于控制主体：

从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”1.项目醉成本拐管理街的目勺的2.房地总产项贼目成傻本构灶成3.项目档成本已管理牵的阶诊段4.项目妄成本予管理总的主盖体5.项目焦成本私管理卷的方与法6.项目粉成本犹管理讽的要困点7.成本纳管理嫩的发升展方学向8.成本津管理妥的指伙导思贷想新的房地产成本全过程精细化管理理念四115.项目递成本援管理裁的方河法——目标蜻责任黎成本订管理驻体系目标宰责任安成本窗管理封体系抹就是庙企业守基于巷市场膜状况届，并畅结合妇公司发经营卸计划仇，在粘测定雁合理目标班成本的基性础上妻，对梢目标镜成本朗进行祝分解正、落登实、折控制涝、考写核和估评价裹的成础本管令理方垂法。它是面以效耍益为卫目的眨，对俘成本治进行迅事前钉测定灯、事狐中控肿制、乖事后脑考核影，是狂开发教成本泽由传泛统的糖事后盼算账快发展列到事种前控冷制，轨从而盯形成课的一个个全网过程肚控制士、精传细化扛管理讽、全架员参僚与的谢多层问次、示全方番位成霜本管统理体精系。1.项目丧成本计管理神的目义的2.房地童产项负目成朋本构凑成3.项目包成本参管理斜的阶末段4.项目渠成本悉管理捆的主舒体5.项目管成本狐管理耐的方喘法6.项目页成本肉管理尿的要冤点7.成本璃管理赚的发迎展方个向8.成本桌管理滑的指羽导思纯想新的房地产成本全过程精细化管理理念四

方案阶段目标成本形成 结算阶段 成本后评估 建立数据库图纸深化与发包阶段目标成本分解与落实 施工阶段成本产生与动态管理目标成本116.项目鸡成本你管理河的要抬点——确定登与控销制（1）合单理确舟定——确定跨是控违制的映前提做和基矛础，援确定夹要坚钟持市尤场定鸭价原取则，没有浮准确他只有抚合理成本轨的决缺定因误素:外部—市场；内末部—产品惨策划饥与定帖位；成本挽确定药的方水法:决不您是靠迹定额撞套出桥来的豪；而自是靠苏对市石场（峰销售附和原锈材料雷市场乎）和古产品棍的把寸握，销测算保出来陈的成本汗确定宁的过甲程:建筑劝业特禽点决艰定成爆本的眼特点货：单尺件性无、多龄次性捉；从遥虚到布实；成本景确定第关键萌环节困：招标楼（发突包）碗，使盛产品润与市通场结娱合——招标蛾的目揭的是笛形成额有效嚷的竞绑争；勇竞争泻是降蜡价的赏最有裂效手贤段——定标掘原则屠：合脚理低弓价并刺非最毫低价衰；就农是能变做出良符合慨要求逢的产起品（2）有姐效控弊制——动态叠监控闪，做馒到随单时心筛中有馒数①控狮制伴挥随实束施的弯全过戏程：保证贱在过尊程中极的实登施不葬偏离段既定县目标申，控仇制是另动态紫的。②控跟制的考要素深：目标寻成本线的制泡定、建偏差培测定赠、及耐时反考馈与斩修正粱。③能做动的糊控制抹：控制萍不等吴于限价制，需心中蔽有数霞就可啦以说嘴在控洋制之悔中，鉴时刻们掌握烛实际闭与目烦标偏害差的伞原因秋、幅煎度、陡造成促后果简，散进而脂做出竭相应料的调才整方寄案。1.项目瓣成本谦管理丛的目植的2.房地镰产项持目成逃本构追成3.项目袄成本鸣管理践的阶腊段4.项目殖成本绘管理宪的主般体5.项目和成本巧管理记的方笛法6.项目息成本距管理骑的要压点7.成本升管理羡的发热展方牵向8.成本冈管理仰的指乏导思铸想新的房地产成本全过程精细化管理理念四111.项目党成本配管理梅的目最的2.房地索产项胞目成贞本构撤成3.项目谨成本于管理般的阶仇段4.项目北成本茶管理禽的主仰体5.项目却成本酒管理裕的方棚法6.项目衬成本炎管理校的要饼点7.成本关管理份的发折展方岁向8.成本仅管理则的指撑导思凶想7.房地副产成框本管精理的跟发展插过程事后杨算帐颤（被痰动）定额荣模式图下，永强调谈个人辞经验攻，追帮求算行得快寇、算浴量准钉，定渡额熟忍、套杨价正雅确动态祸控制遇纠偏强调咸不能井突破滤目标烧值主动瞒创造供价值强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比，发掘价值，创造价值新的房地产成本全过程精细化管理理念四111.项目堵成本醉管理活的目渔的2.房地书产项较目成赞本构绣成3.项目赵成本稻管理养的阶哥段4.项目渔成本枝管理瓜的主序体5.项目拦成本嚷管理答的方预法6.项目歇成本沟管理棍的要寄点7.成本梢管理规的发蜓展过艘程8.成本稍管理牵的指决导思闸想8.成本侧管理勇的指颠导思端想

结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础；以目标管理为方法；以技术管理为保障；以产品价值的实现为目标；以标准化合同文本与流程化管理为核心；以工程量清单为计价模式；以项目营销定位与技术管理为依托；以发掘和创造价值为发展方向。开展全过程精细化成本管理工作。新的房地产成本全过程精细化管理理念四119羽.房地碗产全仔过程躬成本姓精细初化管腥理理观念的鼓几点权经典北总结（1）房珠地产去企业竹要树疗立全煎成本磁观念①施拍工阶剑段成昆本——对于估承建待商来丑说是招全成洋本、对而对民开发蚀商来粒说是每阶段愚性成惰本，惭所以陆开发姻商要亮比承户包商似站得围高看骆得远践；②产记品寿航命周梯期成潮本——品牌物开发膜商最驾关注法（尤什其是会自己踩经营替的项肆目）页。关键切点：产品敞寿命匙周期样成本洁一定丸要在刺项目誉定位林和设柔计阶搞段就愈得充保分考盛虑，于否则热达不析到预翠期效锈果。何节能歉建筑鹅就是春基于第这种腊考虑被。（2）省蹲钱与艘花钱货问题渣上要胳避免怖的避免屠几个型误区疲：①避免宵不计职成本偿地追芹求设灯计效擦果：建筑倘设计丢不是琴做艺扯术品姿，而愿是做慎产品迎，既值然是迟产品谦，就杰得关牙注客男户需俩求、态关注胜成本滋与品族质的售适度迅以及异可实渗施性漠等。②避免堪强调止成本释而导死致品技质降支低：特班别是惧招标缴中采伐用最便低价届中标磨后，园在施暗工过顾程如拣再被宪要求桨赶工加，将权使承及包商融“雪污上加派霜”蓬，最魂终牺艳牲的猛是产娱品品旺质。③避免限成本帝管理观的本描位主铸义：只注垄重“瞒省钱杠”，杨而忽洽略合怕理“辽花钱辆”；“成兴本管饥理”插的最偷终目艇标是将俘成本徒合理搂地揭波示出融来，印并运非用合筝理的降控制启方法傍与手恨段进孤行“航成本洪优化筐”，堤达到“成北本效愤益最判大化妻”。新的房地产成本全过程精细化管理理念四11（3）树狱立房宅地产句企业疼的成促本策倒略观——降低钻成本释可以牙提高执利润邻，提沫升品稻牌同洲样可毯以提祖高利港润。企业界的定匀位决识定了内企业阴的成煤本策纠略。品牌——项目独定位——盈利——持续油发展成熟弓房地快产公仙司的狮成本塞策略企观1）要陕产品毙，而半非作碌品（摸避免兆新、眠特、公奇建谋筑，缓如鸟犹巢、宋水立歌方、亭中央夹电视业台新妹址、巨东方桌明珠未电视片塔等茄）2）成老熟产帽品的苗复制族（即凉标准再化进剑程）3）引亏伸的乘一个调话题掀：提升脆品牌斯同样扮可以别提高斯利润令，那聪么品牌域的内征涵？非标娇准答局案：品质（质猎量等撤）、品味（风泪格、板布局仁、配购套等巴）、品行（售肝后、陷物业饲管理含等）（4）发性地产若企业摄成本摄管理讽必须修走精渔细化开必由减之路——必须炊坚持串“精霸、准佩、细僵、严锈”四夺项基域本原希则，赛以房样地产列开发补过程什中的险策划辽、设轰计、寄招标幼采购迹、施南工、老结算救、交秧付运叔营整僵个全乒过程善为主窝线，颈以合描约规蛛划为张手段体，以倒责任罚成本嫩管理底为保叨障，网对每柏一个闷阶段蚂的每棕一个迅环节泊进行用精细用化控牙制，的对公渔司运诞营的卵每一绣个部中门的弃每一费员工胀进行支人性于化精酒细化妙管理惰。9稀.房地小产全呢过程票成本初精细翅化管沈理理霉念的缝几点益经典丙总结新的房地产成本全过程精细化管理理念四内部课资料对，机角密房地汤产开鹊发项鹊目全乞过程捕成本遗管理房地技产开片发全边过程乒成本雄精细级化管赢理Co悟st缝c芦on润tr喊ol胁i第n鞭re絮al忘e雪st赞at焦e渐pr魂oj葬ec致t房地全产成葛本管链理的换误区旺及新填的成薯本管赔理新疼理念全过赤程成月本精痛细化酱管理雹实务我及标宵杆房域企案摩例成本解管理约管什壶么？——进行振全成申本精弱细化港管理成本短如何越控制界？——全过统程目标蜻成本俊管理钞体系一二三四13(一)房地熄产项宣目开奸发成嫂本管脸理的候内容建安成本开发成本项目开发全成本

案例1.万科房地产开发项目权成本构成表1.1龙湖地产全成本费项说明19土地过成本卸（约用占项给目总爽成本两的30程-4财5%左右量），主要魔指土苗地获族得阶战段形樱成的依各类庙费用描支出偷，包很括地静价、商土地悄拆迁芦补偿君费、庙各类输补偿纳费、始土地击契税厦等。工程北成本蜘（约添占项德目总勿成本贪的50坑-5鞭5%左右蚀），主要暂由分袋项工龟程及屡甲供榨物资什成本方、小滤市政倡管网涝和环输境成秧本、极公共讯配套介设施底等构谷成。葬分项木工程联及甲哗供物吧资成债本主盗要包茄括土现建、吓机电零安装已、装亩饰、谊室内奏全装践修、设消防包、弱笨电、道电梯墨、甲术供材决料等漂通过劲招投礼标确锁定的拔分项遇工程/供货惠合同贞成本糖。前期怜费用躺（约陷占项微目总沸成本掌的５%左右厨），主要米指设轻计费绪、各族类报颠建报乞批报跑审费年、勘臂察测捉绘费桂以及枪可研限费用梨。报象建费怜、勘峡察费映等比王重较也小，纵且一逝般有姓相关州收费擦标准养，设蜻计费冰在房无地产股开发统环节拥中十沉分重店要，由选择府好设咽计单御位成尼为关淹键，莫而成粪本控垦制成磨为其熔次。三项彩费用妨（约昌占项个目总冰成本跃的8-备10誉%左右骂）：联管理田费用虽、财振务费晋用、鼠销售丈费用狐。其中唱管理岁成本沙比较条固定迁，在缴财务惧费用言和销颈售费忍用有绕一定芳控制谋空间信。城市纯基础麻设施井配套效费：欢（这帐部分鄙一般而占5-喉10典%左右茅）主要贵是指读项目额用地款红线珠外的住水暖袭电气跪等大除市政部基础禁设施搭配套讨费用票，目膏前绝锯大多街数城梯市基叙本上依已经妙统一外收费采标准义，所垂以，点这部丸分成维本也位相对暗固定板。(二)房地醋产开夺发成岔本（界费用举）所络占总态额的蜘比例30帅-4抽5%隐性捏成本显性耽成本（三县）房捉地产盗项目怒开发吊成本途应重姨点控幼制内崖容规划脖设计际过程仁中固阅化的港成本价预控项目锣开发乐进度肾控制项目展资金钩收支浓计划过管理(现金饰流管谦理)合同展管理建安唉及工创程成悉本采购胡成本显性慌成本震（费茫用）问的控添制，流包括霉土建讲、安砍装、织室外仰工程末、材桶料设剧备采练购、暑招投买标等吵方面旋。内部伤资料郑，机抱密房地民产开骆发项怨目全全过程娃成本获管理房地谜产开炒发全慕过程丈成本夜精细作化管运理Co滨st洪c宁on昆tr鸭ol辟i尘n杯re阻al株e火st味at任e柴pr仿oj优ec拆t房地迁产成斧本管耗理的伸误区隙及新躺的成恋本管鱼理新滔理念全过碎程成衬本精暮细化任管理提实务局及标酬杆房捞企案导例成本姜管理饥管什获么？——进行情全成垮本精盈细化枕管理成本评如何枣控制点？——全过组程目标弱成本禁管理卫体系一二三四23如何羽实现嫁房地眠产企陪业的塑全成歌本管爆理？——建立都并运厚行目瓜标责鼠任成抢本管矩理体克系目标成本责任成本动态成本后评估和反馈1.建立合理的目标成本2.将目标成本分解成责任成本3.将责任成本控制落实到各业务操作环节中4.利用量化考评体系，进行责任成本动态管理5.以责任成本的实现保证开发项目总成本本目标的实现目标涂责任膜成本闲管理叠体系钉的思气路：内部叉资料霜，机烤密房地瘦产开恶发项镜目全娘过程眯成本五管理房地桨产开饼发成厦本全呜过程犹精细折化管线理Co塘st郊c贿on责tr化ol盗i器n笼re衣al幅e之st局at功e兴pr陕oj绍ec锐t房地革产成竭本如层何控核制？——进行目标蓬成本反管理三房地产目标成本的构成、归集与分解一二三四房地产开发项目目标成本的有效制定房地产目标成本的分解——责任成本责任成本的落实监控反馈评估及考核五建立健全有效的全过程成本管理体系23房地产目标成本的构成、归集与分解一房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三1.目标懂成本雕的定渴义：目标鞋成本普是公支司基佳于市状场状烦况，精并结皱合公新司的悟经营株计划衡，根配据预缸期售啄价和非目标哨利润服进行现预先伏确定面的，甩经过龟努力援所要氏实现只的成骄本指送标。2.目标潜成本租的构炸成（狡见右绞图）3.房地移产开关发成捡本科兰目归俗集与壁分解丹要求（1）按禁开发最项目彼的单蜓项工带程、毁单位沫工程嚷、分附部或壳分项脾工程酬的自吵然组旺成进事行归提集与换分解（2）目莲标成眉本科娃目归沈集与就分解够体现呀项目把的开焦发进忘程（3）科疑目要铃尽量刊满足剖公司颤招标圆、签飞约等俘工作石的需宿要（4）目涝标成很本科助目的岭内涵喂与界悠线尽漏量明筹晰（5）成位本科裙目要膜兼顾简公司抱历史齿数据吨和行孕业习穷惯（6）成止本部梳要与干财务倾部、喘项目聚部充诊分沟直通协膀商一殃致，舱经公便司定鼓下来献后，悠二级策科目户就不缠要变德动，文三级遇以后添的科然目可讯延展（7）目孝标成摩本科唤目便川于监宜控执邀行与桂考核序号成本构成1土地获得价款2开发前期准备费3主体建筑工程费4主体安装工程费5小区园林与管网工程费6配套设施费7开发间接费8期间费用9开发期税费典型案例2.万科房地产开发项目四级成本科目3.万科目标成本测定及其管理实施程序内部足资料摘，机擦密房地荷产开飘发项小目全市过程境成本随管理房地驶产开礼发成费本全载过程樱精细都化管青理Co金st候c忠on爸tr歌ol述i茎n智re恢al掠e法st岁at属e枯pr洪oj稿ec米t房地怖产成似本如蕉何控兴制？——进行目标把成本插管理三房地产目标成本的构成、归集与分解一二三四房地产开发项目目标成本的有效制定房地产目标成本的分解——责任成本责任成本的落实监控反馈评估及考核五建立健全有效的全过程成本管理体系23房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三二房地公产目纺标成难本的纵有效寨制定1.目标腔成本贤制定翠的原造则景（1）内美涵：目标恰制定祖不仅鸦限于颜成本基目标叼值本货身、罚更要栗关注眉成本球背后桂的产执品目移标。（2）作孩用：目标计成本宅不是肆上限渡而是基准，目悔标的浅作用四在于暑心中镇有数劝；是做“算嚼了再滋做”其，而哲不是蚂“做给了再柏算”宅。（3）范控围：成本坡目标涛是整蜻个项尽目团恼队的您目标宿，目找标范扒围覆影盖全会成本无。2.何时阅形成誉成本逃目标也？关于物制定假成本牲目标峡的时久间一牢般做育法：（1）目站标制乘定从吧立项射开始安，区浆分控秧制目礼标与番经济及测算垒数据氏，按竖不同斜要求的考虑撞风险敞因素轨；（2）定北位、虹设计补阶段汽进行堆各阶周段的叫成本杠测算拴，各毙期测滚算要陵有对躲应，拌原则梳上前表期目万标控治制后坦期目暗标；（3）规掠划方闭案确蜜定后僚，要只形成雨正式目标么成本灿；（4）扩舌初及草施工杠图完铜成后孙，在忘目标急成本彼总金峰额不吐变的粗前提耀下，忘可根它据施秀工图鸡预算掘对目牲标成愁本进商行科游目之蹈间的包调剂猪。典型案例3.万科目标成本测定及其实施细则4万科成本管理程序23房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三2.何时嫁形成豆成本扬目标福？测定依据土地投资论证阶段项目启动阶段方案设计阶段施工图设计施工组织材料采购竣工结算扩初设计阶段目标成本（土地版）目标成本（启动版）目标成本（方案版）目标成本（执行版）目标成本（动态版）现实结算成本分析考核目标成本（调整版）目标成本形成动态及责任成本执行测定阶段测定成果23二房地穿产目防标成取本的商有效望制定3.目标蕉成本兼制定佳方法（有侄正向胃测算稀法、采反向千倒逼黎法两印种）（1）正为向测慎算法能：成本翅是由沉产品狭的定横位与量档次乐决定柱的，戏因此梳目标底成本缎要依饿据产堵品定五位与牢档次服，依女据项挡目发掀展报写告、惕策划午报告率、各锁阶段鼠的设活计文衬件和墓交楼哄标准童，根态据所攀掌握肯的历水史经阴验数喉据和尼项目蹦的特搞征，妨在发逃包前御经历颂由粗把到细级的过龟程，瓣依次意形成无各种弯版本洞的目倚标成说本（2）反雾向倒句逼法燥：（目标茫成本=销售雾收入—期望泽利润仅）步骤朝：确脏定销西售价焰格水祥平——确定具利润征要求——反推注计算扮成本锈水平精。（3）不思管用匆哪种嫩方法，最周好利鸣用公铜司通诵用的耽标准猜和模领板表撑格，激节省糊时间事，避熄免失移误，别之后航只要束针对损项目上的不歼同点举再做顺局部让调整烂即可鹅。房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三（1）水掠平恰垒当：屡目标秒成本孟要支持脱定位遵，既鹅有可熊行性睡，又凤具挑哨战性沸；适增当考慨虑风纸险；（2）依吸据充煎分：涝目标皮成本合理健确定授的前慌提条艳件：田了解街市场电、结衣合产兵品，滴有充特分的扎数据山支持害－－通过个市场侦调研梦和数陡据库芒；（3）内航容具祸体明专确：成本降内容哥明确姻（比漂如同宅样是高档，各流人心胶目中辽可能库不同夺）；腐考虑虚全面仅，不灭要漏肥项；（4）量我化计痒算：尽可印能有基量化纲的计脖算，量价分离锹，而步不是热笼统荷的总鄙数，量便于欠今后印的对军比分服析；（5）强饶调考验核作铜用：能作巴为绩笼效考核猎指标；便姑于用杠成本巩目标俊对控和制结伶果进盾行考敞核。（6）发厉布要伴审批傍：确定读的目妨标成像本要雅符合雄公司块利润挖要求各，经粘过各伟方的澡讨论康和审腥批（烟可能头集团视审批错），置才能来正式跳发布串执行。4.目标哭成本睡制定纠的要毙求典型案例5万科目标成本测算分解考核综合模板6金地各阶段目标成本测算与控制模板表7龙湖地产各个阶段目标成本测算模板表8青岛海信房地产目标成本测算工具表23二房地浴产目鹅标成似本的括有效捐制定5、目废标成团本谁筹来制替定？念如何眠制定粗？（由迷成本宿部主恐持，准跨部烟门协扒作、蜻公司简审批宋下发袍）（1）成本双部与营酒销、蚕设计殿、招轿标、贼采购懂、项做目、周财务殖等多怠部门蝇多轮兽沟通未协调（2）目额标成朋本制相定不捡是单羞打、蝇独奏费，而特是协座同、拥配合队，是隆一个划系统晶工程死，要慕能够愿经得盛起推即敲（3）目裳标成店本测穿定结封果要碰上公鞋司评饺审会阁（进嘉行阐丛述、群释疑潮、集火中意坦见、爽修改悟调整猛）（4）目菊标成韵本应节由相隐关部召门经加理传屡签、纺董事捉长（早总经嘉理）选审批归下发递执行（5）目宫标成拨本一允旦签特发，唤不得筛修改童（除减非项山目本息身重鞠大调热整）带，要磨保持驶其刚迫性和加严肃叛性（6）目亭标成锻本便专于操铺作与港实施杠。要踏尽量豪与招蜂标、叔签约弹相适国应，趴便于朋过程奔监控侵，松位紧适独宜，结通过撞努力孔可实沾现（走仇两个关极端箭均会潮失效戒）。（7）要院与项冰目的侍盈利痰分析料紧密贡结合俭。以慌满足够公司摊最低巴盈利膝水平采为前围提，费上市充公司搏更应车如此止。房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三目标马成本规是基共于企愁业目情标建茂立的目标铺成本起是在裕项目瓶运作显过程学中逐穿渐形蹲成和咸明确瞧的目标霉成本坝的管帮理要虑基于汇完善走的动混态成闲本信旱息管冻理目标此成本蜻管理掩的实唇施要杂依赖逃于责煮任成蒸本管舅理体绣系本节应回顾迎与总园结内部桨资料梦，机创密房地娃产开淋发项拾目全展过程铃成本炉管理房地某产开糕发成盼本全飞过程杰精细扣化管并理Co闭st林c童on碰tr捉ol昏i收n炕re团al薪e锅st它at维e薄pr涂oj狂ec灶t房地惨产成峰本如猫何控摘制？——进行目标庙成本吧管理三房地产目标成本的构成、归集与分解一二三四房地产开发项目目标成本的有效制定房地产目标成本的分解——责任成本责任成本的落实监控反馈评估及考核五建立健全有效的全过程成本管理体系23房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三三房地产目标成本的分解——责任成本2.目标熟成本叶分解安为责蚊任成班本的吹要求（1）要旷满足贪动态杨控制律的需偏要：目标避成本劫分解斑应按工黑程与炎材料迷招标娃分判途计划圣分解敢到每鹊个招雄标项规目上狼；但诊前提番是项现目开叫发过著程需寒事先活有充雪分的萍策划新，计仇划管末理要户到位尝。（2）要怜满足递成本骆分析隙的需遣要：按照猫公司成本振科目（目剂前没僚有行凶业标希准）榴分解刺。（3）要盐按内牧部职悦责划隔分：成本舅费用膏总额粗分解医到各喘相关涨责任比部门疫，列励入入KP笑I。（4）目艺标成陵本分乞解要说与设宰计限版额对其接：这样级也可森以认健为是泽目标泥的落盛实。（5）目无标成域本分匆解要辽考虑晶分摊炊问题你：一般塌建安案费之驴外的位费用耕分配娇到单冻体上懂；公姨建配嫩套费峰用根毕据服纺务范鸭围在挡各期插之间脆分摊胞。1.责任成本体系的概念

责任成本体系是通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的设定、执行和考核，来保证目标成本的实现一套管理系统。责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则。3.目标丹成本聋分解含为责辛任成君本的你目的——落实赠问责予制——结—全员兽有责浊〓〓诵〓谁巴都不森负责茄！责任咏明确动态糊评估事中辅考量奖罚提分明23房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三三房地产目标成本的分解——责任成本4.成本扛目标胶分解踏为责完任目敏标的移方法三种方式各有侧重但又相互关联方式醒之一朝，按合文同计更划分消解方式甲之二琴，按项逝目实同体分登解方式随之三枕，按考爹核责冒任分言解（1）按合丛同计做划分铅解分解阵目的欧：尽快烂进行安工程察发包故和招处标采纽奉购，辣缩短克开发详周期分解塔依据可：开发拍项目撤的招标港合同摘分判苍与采耽购计践划分解冰内容畅：将总成林本分物解成狼每个瓦合同喷的责颂任成威本（矿标的柜额）分解灶时间扎：规划得方案齐定案团后确滚定总副目标俭成本宜，设辨计开毁始前臣将总悼目标盼成本倾按照分判剃与采扫购计叫划、目标危成本东合同摩分解边表分解充成未题来可嗽执行亦的合谁同，坑进而软将合洗同签津订、刷履行犬的责绘任落搭实到点各责错任部雀门，迫以各吹部门籍的责呆任成狡本的因完成肿来保们证目致标成目本的盖完成续。随植着项丢目的搅进展蚀，合约押规划逐渐急变成毫真实刚的合仅同。面招标诞签约忘过程灯中分乖解的刷责任催成本盒值（结标的屈额）警也是生评标陕依据节之一典型案例10招标合同分判与采购计划11龙湖目标成本分解模板表12龙湖地产合约规划模板房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三（1）按合讯同计扣划分乖解表橡格例宴表分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同

产品技术部

施工图设计合同

园林景观设计合同

专业设计合同

地质勘察合同

测绘合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

项目工程部

试桩检测合同

单独施工的桩基础工程合同

建筑安装施工总承包合同

园林景观合同园林景观工程施工合同

集中采购合同外墙装饰材料采购合同

采购部

门窗制作安装合同

电梯采购安装合同

发电机采购合同

通风空调设备采购合同

房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三（2）按工飘程实灯体（阴成本未科目耗）分袍解分解朋目的闷：便于乌对开拼发项坝目的想各个锋单项测工程倾分别爷进行攻成本夸控制搁。分解允依据该：项目络建设幕内容痕（设厦计图捞纸及迅说明些）。分解平内容制：总目烛标成聪本分新解到物单项屈工程困、进绳而分倦解到攻单位沉工程洁、甚蚀至到彼分部储分项掉工程校目标息；还壳可细春到分镇栋分被层分丑构件凑。分解破时间扮：概算杆或施丛工图之预算绝编制音完成秃后分粉解，损招标惕签约狂后及惰结算盯后对牙比分昏析。序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一土地获得价款

投资部

二开发前期准备费

发展部

三主体建筑工程费

设计部工程部采购部

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

项目部

开发成本

九

期间费用

财务部、营销部

项目总投资

总经理

按工存程实支体分揉解表该格房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三（3）按考唱核责师任分港解分解撇目的兔：落实找成本猛责任唱考核分解客依据职：部门贺或岗在位成窃本管侮理职同责及捕考核祥办法零。分解纤内容罢：将总目徒标成泪本分蛛解为瓶每个蠢部门西或岗矮位的课成本误管理旱指标栏。分解甩时间男：可悟提前受到策如划阶背段即可香分解蜡，具滚体数屈据在垃预算盯确定御后调欣整。分解滩方法锤：对照箩成本副科目例和岗圈位职揭责，口将总渡成本上按《目标固成本挂分解解及责深任成在本考纤核指巩引》分解鉴到各鞋部门夺，对砍项目诞费用翼的责脏任部杀门及匆其主些要职烘责（刻包括奴控制严内容棚、要傻点、衣手段不）形撒成《目标朱成本第控制招责任脚书》典型案例13目标成本分解及责任成本考核指引表14万科目标成本控制责任书房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三三房地产目标成本的分解——责任成本5.成本摊目标慕分解脑为责债任目战标的屿过程启动阶段项目发展报告设计阶段图纸、选材用料、设备选型投资论证阶段可研报告投资估算总成本测算目标成本（启动版）分判计划项目组建方案－初步－施工图分项成本测算、概算、预算实施阶段合同合同金额目标成本（方案班）目标成本（执行版）动态成本按考核责任分解按合同分解按实体分解目标血成本（估六算版咳）房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三三房地产目标成本的分解——责任成本责任成本的分解是基于责任形成的主体责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书责任成本的管理要引入考核、评估机制责任成本管理的实施与绩效管理需挂钩本节灯回顾删与总银结房地齐产开寸发项艰目全避过程凝成本测管理房地每产开想发成丹本全挤过程员精细堂化管骆理Co渡st兆c堡on不tr扯ol砌i抢n俩re但al语e橡st需at至e彼pr恒oj猫ec善t房地勾产成好本如割何控拜制？——进行目标降成本察管理三房地产目标成本的构成、归集与分解一二三四房地产开发项目目标成本的有效制定房地产目标成本的分解——责任成本责任成本的落实监控反馈评估及考核五建立健全有效的全过程成本管理体系房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三1.成本棵目标露实现宅的方贝法（1）