大型商住一体化项目营销方案

xx地块营销方案xxxx房地产代理公司2011年2月17日谨呈：xx房地产开发有限公司序言每个地产项目都如芸芸众生，有其独特而鲜明的个性，是其魅力所在，也是其灵魂所在这，我们称之为定位,它是项目核心价值体系的直接反映，也是其与市场上其他项目竞争的基石。因此，xx认为，好的定位是项目成功的开始！解决核心问题如序言所述，本次方案旨在寻找项目的灵魂，建立项目的市场形象和项目的核心价值体系，拔高项目的品质，树立开发企业的品牌美誉度，实现“企业和产品双赢”的目标！通过我们专业的营销包装和推广执行，使项目的价值最大化！核心问题1：市场形象定位核心问题2：营销包装和推广执行形象定位思考项目整体形象定位是项目“灵魂”所在，灵魂是否高尚，直接影响项目整体发展成败。为了更科学和客观地为项目形象赋予独特魅力，我们从“市场竞争、项目本体”两个角度进行整合！

项目本体分析市场竞争研究项目定位整合推广项目本体分析14万方体量，5万方商业MALL1、项目基本经济指标项目本体分析2、项目周边概况花桥路向西春秋路向南正对春秋路花桥路向东北面即将开建的万福庄园五期周边生活配套较为成熟，高档住宅小区林立，居住氛围较好，北侧万福庄园五期即将开建，市场前景看好。项目本体分析3、项目SWOT分析SWOT1、主干道春秋路与花桥路交汇处，交通便捷；2、项目商业规模较大，自身配套优越；3、周边居住环境较老城区更佳；4、新老城区枢纽位置，兼享新老城优质资源；1、项目北面为即将新建小区，目前为毛地，整体形象较差；2、周边商业氛围欠缺，多为低层级社区级业态，商业销售难度较大。1、项目商业档次定位较高，百货类业态为龙头，区别于市场且招商先行，未来商业前景良好；2、策划公司众多商业资源，利于项目整体发展；1、市场在售商业项目较多，未来竞争压力较多。2、国家调控楼市政策频繁出击，整体市场受到一定影响；项目本体分析4、本体研究启示依托项目优势，规避劣势，把握机会，弱化威胁，对项目进行特色包装定位；全方位整合项目所处的内外部资源，方可立于不败之地。根据本体分析，我们发现项目有如下价值点。14万平米融合国际元素的大型商、住社区，所处区域前景良好，带来一种崭新的多元化品质生活。1、国十条、国五条、国八条”研究地方政府两面性信贷投放过量通胀预期加速市场供给不足本轮房价快速增长原因

四大因素合力导致房价持续上涨12个月，坚定了政府调控楼市的决心，2010年4月15日，“国十条”和“国五条”连续重拳打向楼市。政策背景及内容：政策重压尚未解除，国家又于2011年1月26日开始进一步楼市调控，“国八条”出炉。本轮调控旨在“国十条”、“国五条”基础之上明确责任、加强监管、完善税收和保障性住房供应。客户持币观望、成交量受波及、银行收紧房贷、房贷审核程序渐严，逼迫地方政府政策出台。宏观政策研究政策回顾：继2011年1月14日之后，2月24日再次上调准备金率0.5个百分点，年内第二次上调，也是自去年以来第八次上调；2月8日央行宣布加息0.25个百分点。原因分析：由于不能靠升值来抑制通胀，因此央行此举目的是为了抑制通胀；央票集中到期、外贸顺差等因素导致银行体系流动性短时间内增加过多，此举将有助于未来信贷投放更为合理；由于一季度是放贷最快的季节，做好一季度放贷，利于控制全年风险，“锁定银行流动性”；旨在抑制通胀，但客观上却起到抑制资产泡沫的作用，同时打压楼市投机行为2、近期信贷政策研究宏观政策研究3、六安市近期出台政策关于加强六安城区房地产预售资金监管的通知：开发企业不得自行收取预付款；合同备案提供的开发行及账号应与六安市商品房预售款专用账户监督协议书的开户行、账号一致，否则不予备案；合同网上备案须提供监管账户进账单原件（复印后备查），进账单金额与商品房买卖合同金额一致；各房地产开发企业均要严格遵守有关法律、法规和规章；政府严控开发企业销售资金、规范房地产市场避免因开发企业挪用资金他用，规避客户购买风险宏观政策研究4、宏观政策小结宏观政策频繁出击，市场观望氛围渐浓银行收紧房贷，置业门槛提高地方政策配合，二次以上置业受限关键词>>宏观政策研究舒城县位于安徽省中部、大别山东、巢湖之滨，江淮之间。东邻庐江县，南界桐城市、潜山县，西接岳西县、霍山县，北毗六安市、肥西县。雄踞皖江城市带承接产业转移示范区的前沿阵地和大合肥经济圈内城市之一。城市区位显赫、大合肥经济圈之内、城市发展潜力巨大

宏观市场研究1、舒城总体概况城关镇，是舒城县政治、经济、文化中心。地处皖中腹地，江淮之间，大别山东麓、巢湖西滨；距合肥市54公里，1小时省会生活圈；3小时内经济圈有南京、武汉、徐州、南昌；5小时经济圈有上海、杭州、日照、郑州、长沙；项目所在地2、舒城县交通状况宏观市场研究周边城市云集、交通便捷、城市区位优越本案位于三区交汇处，战略地位明显，商业/住宅价值较高南溪新区老城商业区舒东新区政务新区工业园区高新开发区城市十一五期间规划：基本框架以老城区核心的中心商业区；以南溪河为界构建南溪新城住宅区；以扩建后的合安公路以东打造舒东新区；高峰路以西为政务文化新区；北部以工业园区为主，并配套住宅区和商业区；3、城市发展方向宏观市场研究4、城市经济发展水平宏观市场研究

全市经济快速发展，年增长率超过14%；人均收入逐年递增，受08年金融危机影响，增速有所放缓，09年首次突破2万大观；第二、三产业比重逐年放大，三产结构日趋合理城市快速发展、人均收入逐年递增，产业结构日趋合理，市场蕴藏消费潜力大5、房地产市场发展概况宏观市场研究

住宅与商铺价格，逐步递增明显，未来商业有望突破1万大观；市场销售量逐年创新高，受08年金融危机影响，增速明显放缓。房地产市场保持较快增长，市场开发量持续增加；房地产快速发展，市场供求平稳，价格攀升明显6、宏观市场研究小结城市规划：城市区位优越，老城区定位为商业中心区，项目占位三区交汇处，享三区优势资源，利于本案整体发展。近年来，政府部门重视商业规划和交通网络建设，使交通设施逐步完善，为项目前景注入更多信心，给本项目带来积极影响。宏观经济：

全县经济运行良好，GDP加速增长，三产结构日趋合理，人民生活水平稳步提高，市场蕴藏消费潜力较大，随着城市地位不断提升，房地产市场发展前景看好。房地产发展：

房地产市场处于快速发展时期，市场竞争较弱，开发量持续增加，售价逐年攀升。宏观市场研究市场个案透视1、广进·久富商业广场开发商舒城广进房地产开发有限公司位置龙津大道与桃溪路交汇处规模总用地面积约14000㎡，总建筑面积12万㎡，其中MALL面积32000㎡，住宅面积5.3万㎡，公寓楼1.6万㎡产品类型4栋高层面积构成住宅面积为55—101㎡，商务公寓、办公户型面积40—99㎡价格暂未开盘，预计住宅开盘均价5000元/㎡，办公预计在5000—6000元/㎡景观设计3000㎡空中花园，除此无其他景观销售状况目前还未开售，具体推售楼栋暂未定后续推售住宅1、2、4号楼住宅及3号商业、办公楼推出时间预计要推迟到2011年9-10月份卖点购物中心、SOHO公寓、精品住宅配套内部配套为3部高速电梯、商业SHoppingmall，外部享有第二客运站、舒城二中、飞霞公园等配套评价本案在形象推广上位舒城较为专业楼盘之一，整体包装、概念到位，主打城市综合体概念，自身配套完善；住宅面积段较为合理丰富，产品线多样；SOHO公寓的投资性较好；现场销售人员也较为专业，对销售有一定促进作用；与artdeco风格类似；项目贝户型涌鉴赏户型致紧凑证实用博、面南积在柱90夏多平横米的那户型贯采光洞比较兰好，收并且带有桶大的辉观景地阳台柔，户捉型面稍积段国设置予多元树化，晃可选耳空间顾较大市场个案透视2、霸金都垃·飞听霞商吼城开发商安徽省金都房地产开发有限公司位置舒城合安路与水杉路交叉口，古城南路东侧（原飞霞大市场）规模总用地面积3.1万㎡，总建面6.7万㎡，地下总面积1.8万㎡产品类型2栋17层高层住宅及3层的商业楼面积构成住宅户型面积为92㎡、95㎡、99㎡、123㎡；总计167套价格住宅：最高价4980元/㎡，最低价为3层4280元/㎡，均价预计在4600元/㎡左右；商业：-1F：9000元/㎡、1-2F：8000元/㎡。景观设计商业楼顶有空中花园，除此无景观销售状况销售状况良好，仅仅剩余3套顶层复式，下面123㎡，上面44㎡，两层层高均2.9米后续推售后续基本无推售量，消化剩余顶层及商业部分，从现场来看基本无可售房源卖点地段优势、配套完善、交通便捷配套飞霞公园、农贸市场（自带）、周边已有的商业老街（社区商店及沿街门面）评价本案住宅规模较少，户型设计一般，由于其体量及重商业性，难以体现居住的品质感和档次感；周边老城环境较差，噪音及粉尘污染较严重，不适宜居住；现场销售人员不专业，散漫，但销售状况良好；建筑风格为现代简约；市场个案透视项目遗户型蓄鉴赏项目柴以商恶业主追主；失住宅棒面积惠段仅填92㎡、范99搜㎡和幻玉12伐2㎡洞三种批户型饼，可颜选空斑间小畏；户输型设烫计较孩为合另理，科面宽挨较小穴，居拣住舒葱适度置降低豆；市场个案透视3、拒财富宵中心开发商安徽文峰置业有限公司位置舒城县飞霞文化广场西侧（原供销大厦地址）规模总用地面积4800㎡，总建筑面积约5万㎡产品类型1栋31层高层面积构成住宅户型面积为91㎡、122㎡、132㎡、136㎡四种价格住宅均价5000元/㎡左右景观设计空中花园设计，无其他景观销售状况目前正在预约，预计在3月份开盘，房源已全部预定完毕后续推售目前仅剩余一套房源132㎡，原因为客户退定；无后续住宅房源推出；卖点主打地段优势，“我在最中心”配套20000㎡飞霞文化广场、飞霞公园、龙头塔、宾馆、银行、建设局、体育局等一应俱全；自身的大商业配套；教育配套从小学到高中一站式教育；评价本项目为舒城县目前地段位置最好楼盘，处于老城核心区域，生活配套完善；户型设计上基本为120以上大面积户型，推为“官邸”，但实际由于自身体量原因，很难做出居住舒适度；居住环境嘈杂且自身楼体建筑原因使部分户型采光、视野受限；现场销售人员素质一般；现代简约风格；市场个案透视项目劳户型示鉴赏以大组面积登户型编为主且力户慨型、攀独特晕的入枣户花贝园、吊超值深赠送皮面积盆，其寨缺陷蒙为面积总大、冲总价艳较高迅，由模于项梦目为秀独栋德楼体紧，部闯分户愈型采哨光通均风差感；市场个案透视4、谨万福骄庄园恼五期开发商安徽华力建设集团旗下安徽华鑫房地产开发有限公司位置春秋北路与花桥路交汇处规模一至四期总建筑面积40万㎡，万福庄园五期总用地面积约3万㎡，总建筑面积5.8万㎡产品类型1栋11层小高层、1栋25层高层、7栋多层级2—3层商业组成价格目前该路段均价预计在4800元/㎡左右景观设计基本园林景观设计，无园林风格销售状况一期石榴苑、二期牡丹苑、三期莲花苑、四期水仙苑已于2009年销售完毕并完全入住，社区商业店铺基本全部营业；五期暂未动工；后续推售五期推售约5.8万㎡体量，预计在2011年3月份动工，经过了解，预计7-8月份上市。配套万福庄园已有的商业街及即将开建的五期住宅商业街评价本案推售时间跨度较大，难以形成整体的规模概念及效应，让人以为是单独的小盘，在居住品位和身份感上大打折扣；建筑风格市场个案透视调研血了解魄：主力量户型参90连-1吐10蜂平米才，紧跟凑实烘用型食三房茄，后期深推广结主打锣“多中层、盗产品锐升级拐、成健熟社投区”5、九随溪江屈南开发商六安明都房地产开发有限公司舒城分公司位置舒城县鼓楼北街与花桥路交叉口往东规模总用地面积260亩，容积率1.45，总建筑面积24万㎡产品类型多层及高层住宅面积构成前期98㎡、118㎡、125㎡、138㎡、142㎡户型，后期户型未定还未动工，正在规划中；价格已售罄，后期未推出景观设计以水系及园林赋予江南小桥流水的居住意境销售状况销售状况良好，目前已无房源可售；后续推售后续约有10栋多层级1栋高层住宅推出，具体推出时间未定，户型未定，目前还未动工，预计在年后动工，推出时间约在2011年下半年；卖点主打江南风情的景观园林，闹中取静配套小区内无幼儿园，有会所，目前沿华侨路意形成装饰、建材的商业街评价本案体量、规模较大，推售时间跨度也较大，且工程与销售脱节，未能有效控制销售及工程的节奏，导致销售存在断档；项目建筑风格为中式风格，园林景观主打江南水乡风情，在舒城属独一无二；现场销售较为混乱，销售人员上班时间无工作状态；前期推售房源已入住及部分准现房；市场个案透视项目那户型艳鉴赏目前岸无房惰源可设售，沿户型矩面积宰较大贝，主稳力户滥型面榴积在己12摧0㎡判以上蓝，少渠量9弯0㎡左涝右户骆型；剩户型药设计衔较好灾，大料面宽兔短进遭深，躁居住仪舒适卫度较愤高市场个案透视6、眼枫丹师·欧结洲华剪城开发商安徽华信房地产舒城分公司位置舒城县合安路与陈三堰路交汇处东北面规模总占地面积约900亩，总建面60万㎡；首期开发458亩，建筑面积32万㎡；产品类型A、B、C、D四区共34栋多层，95套townhouse；项目全部为多层及别墅物业面积构成86—87㎡两房，109—136㎡三房，140㎡以上四房，townhouse面积为140—240㎡价格目前销售F组团，均价4500元/㎡，别墅6500元/㎡景观设计欧洲风情园林，2大广场、一个国际游泳池，多条景观大道，社区内一条风情商业街销售状况目前销售F组团的F-26、F-28两栋多层，基本预订完毕，开盘时间预计3月份，1月31号之前交10万诚意金选定意向房号，开盘按预订顺序选房，享5000元优惠；后续推售后期将有拉菲庄园推售，占地面积约13万㎡，总体量月14万㎡，目前还未动工，预计推出时间为2011年下半年；户型面积为80—124㎡户型；卖点主打欧洲风情及规模配套欧洲元素的会所2780㎡，幼儿园评价本案处于进城的合安路上，目前居住配套较少，但由于本案自身配套较为完善（商业部分会招来大型生活超市、免费巴士接送往返社区），弥补了一定的缺陷；现场销售人员为此次踩盘表现最为专业、敬业的，现场销售专业规范，销售情况良好；包装推广、营销方面也做的专业到位，为其在北郊区域卖到4500元的价格奠定了基础；建筑为简约欧式风格并富有古典元素，后续拉菲庄园在简欧基础上融合了Artdeco风格；市场个案透视项目洲户型嚼鉴赏项目烦整体搂形象敲较高制，户豪型面芦积段哈设置骄最为梦合理堡的项任目，全以1棵10宣㎡左勉右三铸房为封主力帝户型勉，辅疫之9内0㎡福左右吨两房状；户销型设棒计较胀好，碌无论熟从采规光、城通风亿还是挂从面图宽进碑深方哗面都运做的值较好骡，居慨住舒寻适度截高，寒观景次效果临佳。市场个案透视7、担中房驾·龙悠舒花觉园本案挤已售俩罄，胜无宣既传资占料，父从社绳区建棒筑来谈看，渔已入幅住较哭长时余间，矩建筑抖立面蜘略显逢陈旧洽；本臭案位肝于舒班城县可城关味镇新获区三挖里河怎路、常鼓楼吗北街沃一带若，占海地1您36德.3死3亩睛，总裹建筑扰面积翼约1帅3.取3万缓㎡，牧由中德国房存地产逆开发卡合肥阵公司忠舒城职分公档司投午资开备发，镜项目严有4鸟大组佩团、尘商铺算及1汁8层校商务枣公寓秘组成便。8、芳安天唉·盛孔世名湖城安天恐·盛技世名让城总浓占地默21候0亩滚，总赴建筑竞面积潮约1欣8万般平米捐，小逼区以望多层返住宅景、花未园洋饰房、犯联排蝴别墅岂、小俊高层状住宅颠及商飘业铺腹面为拿主，习容积致率1替.3青3，汇建筑吵密度誉0.劈燕29追，绿剂化率岗42缴%。传总户饱数1利32固8户掀，可阿居住泰46政48有人，曲整个固小区列规划眠55壁栋，考通过姑一个啄横置阔的“泰S”元主轴脱联系冻5个刷独立乏的组纤团。末户型闻面积幸段4锦8—趋11维2㎡单，花程园洋沿房1慢44蚕㎡—新20吓9㎡套以及谅别墅胁组成荒，社竿区规鄙划有还幼儿胸园；本项留目目繁前基名本清篇盘，壮售楼没部现注场无戚宣传狮资料记，户断型面删积无妇法获廉得准珠确信峡息；市场个案透视8、盏市场贷个案的调研唐小结各项财目核枯心定械位差勿异化坟较强骆，有尘主打税景观俱风格申（九尊溪江语南）黎、有哭主打贯建筑毫风格暴（欧丙洲华食城）坚、有铅主打讨投资就的（炕飞霞析商城侧）、丢有主乌打城睬市综沈合体盾（广薪进久尖富商世业广责场）化、有掩主打破地段优（财诉富中牲心）遥，但偏形象同定位产良莠筐不齐袋，未锡能更邻深层同次的倦挖掘挑项目妖本质冲，对生论活诠论释较死少，纱多以批硬拼读形式庭竞争那，基毒本处纹在粗扣放的雕时代宴；各项悉目面匀积段共设置蹄较为将合理哑，仅煎财富驼中心揪、九疑溪江煮南户帅型面土积设揭置较羡大，似户型申设计帜方面柿基本单满足莲生活秀日常糠所需臭，对居著住品件质感竖和舒予适度待方面帅注重己较少敢，缺周乏高丛品质醒感的荣户型妈；各项办目住君宅销某售情俯况较礼好，请目前早已基紧本无部房源渴可售压，整睛体市喜场出案现断略供；长但欧词洲华葱城及骗万福袍庄园捧、九部溪江拦南等娱项目姿的后璃续房辜源预毫计在需今年吼上半穴年推悬出，绿广进辽久富锯商业惨广场铺也准搜备在5、6月份诵开盘闸对外场销售前。预计20梯11年上捧半年当市场纽奉放量齐较大她，竞填争态组势面脾临升挽级；市场个案透视市场定位研究广进所·久挺富商先业广险场金都发·飞件霞商肆城财富抓中心形象世定位辉：购物拔中心SO而HO市公寓精品愤住宅12怀万㎡场城市流综合黑体形象秘定位部：全民剑投资炮新高虽地形象答定位羡：财富陷引擎时尚贸中心九溪啊江南枫丹纲·欧渔洲华他城形象嫩定位型：江南庸园林形象龄定位廊：欧洲宗风情依小镇项目归规模棚、综庸合体叙、商辅业价胞值、谁建筑体风格培、园贞林景盐观，靠形象乒定位祸繁杂默，但讲对社毕区内罚生活阅缺乏辨演绎宰。1、熄市场匹竞争禁项目抖定位唤透视市场定位研究2、殿市场打竞争拉项目书定位亮启示从竞喷争个鹅案分滨析来砍看，伸久富油商业卫广场核主打城市何综合糖体概念助，飞议霞商煎城主躬打版块父投资说，杏财富匆中心贴主打中心项地段位置叹，九笛溪江馆南主嘴打园林萄景观特色骡，欧糟洲华肃城主谦打欧洲诞建筑娘风格。市场忠竞争纹个案殃形象键定位册五花诉八门签，但甘整体货表现青“缺乏嚼品质迷感、档次鬼感、时代旷感，更缺乏码对项目旦价值办的深东度挖凭掘，“生净活”品元素馅被遗家忘”。项目贼形象剪提炼通过蝴对“止项目视本体堪和市本场竞瓜争”她研究胆，我素们不添难发捉现与霜项目锣形象旦定位兰相联情系的庄关键贫词：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C区侮：为1肿#、于2#煤住宅肌和沿愿春秋狮路小旅商业贤，本区蚀域住踪蝶宅南支临中馅央景溜观，配位于庸社区洽最内洒部，肉安静本且观亚景效丽果优育，尤乳其1衫号楼屋视线灰无遮角挡，炸观景御效果病最佳掩，为织楼王惕单位朴；沿名春秋梯路小案型商编业紧价邻主帜干道陕，独扔立性睛强、币受市睬场追项捧，习该区磁域属嫁于“堡明星肯产品亭”，勾利于朗最大孕溢出升项目诞利润祖。B区A区B区C区价值共关系哥：C区祥﹥锐B区醋﹥蓝A杆区开发次序3、妈推盘矛次序汽安排综合工考虑符推售饰节奏头遵循笛的原糕则及侵各组竟团价灭值差燥异，怖同时扰为为术商业遵价值眨的发交挥和博整体械项目浸价值绕的发准挥创斧造条怎件，柱建议辨本案衬的推老盘次需序如防下（仗也即兔本案俯的开竞发次蓄序）借：4#纹、5陷%、堵6#率楼住纷宅4万脸方大牢商业饥（销派售3代-4狼层）1#魔、2率#楼昨住宅一期拒推售二期狸推售三期翁推售3#昨、7晌#楼贴住宅沿春碰秋路途小型残商业B区A区B区C区营销执行1、歪开盘扣时机通过贺市场鸽调研锹我们架发现缎，住刷宅市闲场整副体销虽售良卡好且汉市场蜘后续蜜推货尸量集餐中在馅20法11滋年上斧半年焰，主术要项钻目有“户九溪步江南撤、欧察洲华朱城E柜区，缎广进成久富味广场禾（预勇计开缺盘时暑间在议5月偷前后戴）”汤，加蛙之充狸分考乱虑企混业的必规划报批听进度额、工播程进部度等势诸多约因素纽奉，同论时结桐合房拖地产京销售绪的传煮统黄拳金旺欢季“转金九章银十滚”，卖我们天认为访最佳施的入市砖时机武为：20酷11复年1疑0月恭下旬2、院核心膨价值惊点提清炼基于眼我们伏对项蒜目本明体分丘析及遣区域挂属性盗研究福，站刮在城果市发烫展的茧高度登，对损项目兔的价裕值点砍进行虎了提炼，心项目刊核心软价值广点主趁要有临下面踩几方社面，全这也爱是项摘目后预期推传广的肥主要貌诉求裁点。1、袭区位崇：新、肝老城寨链接道纽带柱，兼梢享新叹、老蜂城优秤势资莲源（城敏市众碎星，祸我最但闪耀详）2、记交通冲：临近遮主干隆道春源秋路轧、花惊桥路极，交发通便唇捷（对快接繁罢华，遭博雅传通达泡）3、购规模昏：5万径平米佛超大妖商业和规模（商哭业航勾母，衣购物司天堂谋）4、持业态读：业态舱包罗浮万象医且品盛质较予高，汁当前惠城市用商业雨升级耀版--你后柴期包攀装获姐得（万嗓千业涌态，史同步丹世界剪）5、景观袍：外部忍居住唤环境哈良好垦，社逐区中灶心花草园、抬45肾00㎡生云态广申场--圣后购期包惠装获巡寿得（三进重御没景，腰犒赏氏未来遵）6、峰居住密氛围：周边无高档睬社区槐林立育，区杯域形肝象较流佳（时猪代风皆华，男阔绰猪人生绍）7、减教育御：社区岩配套内幼儿痒园，耐孩子尚就在畅家门勤口上根学--弊后慢期包螺装获猪得（书毁香四培溢，胁家国钢理想刚）营销执行8、雀住宅所户型城：90船-1朝60随平米深二房而、三吵房、贵四房啊，产怨品线释全--挪后套期包站装获寇得（巅祥峰华顽宅，亩俯瞰也全城灰）9、毙外部冰配套掏：周边绪学校昨、交祖通、什医疗强、银鸭行、堡超市煎、邮席局等挑一应测俱全（默括然，行一一葱尝透狂）10刊、建哀筑风衬格：现代霞简约谋建筑管风格貌，前楼瞻性职国际依视野--狼后扇期包柱装获庭得（融翁汇中轿西，塘自成通高格俊）11轰、开馋发企冶业：舒城唐房地慢产市指场处爷女作--遵后嚼期包缸装获坛得（前弯瞻视若野，垮开天臣力作帖）12锐、投处资价辽值：15友年返幻玉租、挪7%早年投傍资回影报率军—后期胁包装品获得（投膝资圣壳地，穷升值吹无忧旗）13火、商裙业主臣力店编：嘉华伏百货俗、中情泰百晋货—后期粥包装渡获得（做访大百雷货房酷东，地超越哑价值该之上南）14拒、商治铺面涉积：30皮-1浸00谁0平占米自蜜由分腰割—后期腾包装啄获得（门暮槛无倒高低靠之分累，赚调钱才凶是硬潜道理麻）15绿、商黎业氛贩围：全城屈商户附云集欣、于杜此乐鞭此不春疲—后期闹包装慎获得（商悄贾云鼓集，陵众星属捧月较）16麦、消途费人观气：汇聚据城市妨消费纱前沿味、人陷气极散具膨妖胀悬—后期贯包装脖获得（人玩潮滚膜滚，革钱途绑无量节）营销执行营销执行3、图核心苍价值于体系鱼梳理商业住宅5万面方规玩模品牌拴主力缴店业态桥档次开发敞企业燃开天倾力作品牌性价值14侧万平意米C护it继yM和al校l·现缤纷酸生活两汇表现离形式庸：形象砍定位摘：诉求最点：实现枪目标习：商铺微返租商户子云集商铺辫面积消费扒人气区域穷属性配套需完备交通施便捷居住哪氛围建筑帅风格产品婶户型景观烦资源幼儿姿教育投资杯价值区位妨价值产品诸价值4、项目练整体洽发展找进程3月4月5月6月2012年2月推广村策略民：4月炎中旬细规划齿通过5月考下旬铲项目隆动工工程组节点即：销售沈节点西：10馅月中槐旬取垮得一算期预茧售证4月玩下旬榆形象泼正式畅对外充展示罪售楼轨部进锯场10疮月底一期拍住宅胞开盘但销售项目更形象浇导入形象铸巩固捧、深钟化卖点强具化之、深培度发贩散火爆副热销氧、建可立口嚷碑营销执行7月9月10月11月3月4月5月3月掉下旬烤取得艰二期掩预售印证3月草底二期剃住宅养开盘故销售4月钳底大商朽业正丑式销椅售营销执行5、项目勉整体严推广为脉络鉴于拾当前蛙项目毕营销唤节点慰时间第无法蒸明确倦，在谢整体戏推广貌策略族基调唇下，桂为达资到推食广的副系统铺性，能项目储组从满楼盘丈营销的吃五大裳阶段挎进行鸡整合派。蓄客另期开盘迟强销距期持销抢期承接骑期清盘庙期推广药阶段北：推广军目的奇：推广户主题进：活动党营销妹：提升戚市场锣关注愁度蓄客跨、为剥开盘裂热销守铺垫引爆票市场刺激秧客群采购买恶欲望快速涨消化虾剩余敬产品储备技客户为后档期产旱品预朗热市问场清盘实现唐项目套目标下利润14酬万方换CI忆TY么M顶AL鼓L缤纷盟生活颜汇开发骂企业洪开天齿力作区域缝属性凉、景村观价圾值周边熊配套纵、建宰筑风撕格开盘器信息狭、产挺品户恳型火爆航热销吨、居愧住氛仿围产品虎品质乔、教惯育资壮源圈层弓价值买、景梁观资屈源成熟眯社区刮、立端方生改活金牌曲物管袖、贴始心服幸务产品秀升级掌、商树业价功值投资滩潜力跨、业筒态档纪次消费遣人群顷、产冤品增牺值售楼省部开载放日产品虚解析侨会百家嘴讲坛少儿广绘画首大赛开盘本活动仔、成吵立置祸业会时尚降创意镇大赛财富墨高峰竭论坛美食细节、件助学绸活动交房任活动答谢线酒会6、愤项目固阶段起性推近广（蓄客顿期）全面亮相高调入市首次面市，提升项目市场形象并吸引意向客群关注

形象入市，最大化提升项目高度引起首批消费者的关注，并让他们前往销售中心咨询关于产品价格等敏感话题、隐而不发、制造悬念原则扫及方鞭式时间：4月中旬——10月底（第一阶段）媒体策略：媒体选择户外、电视、道棋、工地围墙、现场看板、短信、网络、公交车广告、出租车、以及到合肥及周边的农班车广告。全面铺开，立体轰炸营销执行蓄客孝期推殊广文扰案营销执行一个麻时代池一座暑城城北嫩蜕变足，港通汇时矛代广医场横态空出般世每个跪时代幸都有铜自己孤的骄咸傲每个势城市茶都有宿自己楼的中个心14后万平仰米C宜IT好YM童AL托L，妖90军—1让60浴平米球荣耀严世家魅力乔时尚谱中心鸦，荟殿萃中岗西格蜘调淋，V晨IP蓝精致糕生活昔日经城北她，因谦远大·港汇喇广场奶而蜕港变，丢弘篇抓巨筑切即将放华丽夸上演粉..黑.营销执行一城秤之上奥享你车所想合肥保上总海隐香港与曼们哈顿乘.艘..崭远大·港汇磨广场集粹筒国际漫元素确再造柜一个拖城市你中心14盾万平扒米C逢IT青YM推AL浮L蛾1童0万禁方主机题式扇国际圈社区闭内外伞三重唐醇美黎景观购物超娱从乐陕休闲旺餐或饮窝摩旁登世昼界极戏致欲向望不可赌思议灯吗？仪华葱美即杨将呈蝴现.既..凶.蓄客逐期推壁广文洋案时间呼：11月——而1稀2月底根（第世二阶挣段）媒体题策略太：媒体怎选择驼：电视木、户菊外、DM海报误、电视室字幕穴、互论联网痰、工捏地围旗墙选用西高效丈媒体浙，频扮繁出姜击原则及方式：刺激市场强势销售多种手法并用，通过项目卖点展示和活动营销刺激市场客群购买欲望，快速促进销售。将核裁心价科值点经一一些展现回，将恐项目跳价值蜂转换狸成产致品品拿质；活动觉营销滴同步器跟进跟，引盘发市仔场共陡鸣，绝提升结市场习高度棋关注火。营销执行6、侵项目生阶段削性推芒广（开盘冰强销养期）营销执行开盘跨强销蕉期推绢广文鞭案融汇梁中西茶，自车成高恼格1:肿0.捷61昂8的州黄金醒分割谱方法现代谎极简期主义哑精髓形体牢的错砍落伸握缩直线扑的简递洁知劣性光影宗的丰妻富多扫变材质刃的虚抹实相犹生色彩非的细纱腻对无比融合甲东方分神韵库和西和方美编学筑一貌个和桃谐、帽多元夕的国渴际社只区营销执行开盘息强销浸期推招广文朽案巅峰拴华宅沃，俯斑瞰全提城10努.2僚8蚁荣锯耀开梳启空间云只是根一个俗载体腰，格仪调才起是它哗的精搅神港汇麦广场或，9辽0-魂16榆0㎡析奢适任空间大尽最度设帆计，蚀韩式旱的，争日式言的，暂中式塞的.坛..舌随心仇所欲27招0°献观景裂主卧表，多堂角度齿赏心印悦目咖啡出、红餐酒、届PA招RT羡Y、杰宾朋渐欢聚应的私虑享王燃国阳光点、花臂香、旁躺椅席、淡屠茶，理筑起卖生活辛的伊木甸园经典雷名邸软，一页世传蝇承10扁.2已8等拒待您采的开物启时间腰：20遗12年元睬月初——壳3月初牙（第获三阶厅段）媒体进策略材：媒体割选择毙：电视案、互今联网档、DM海报令、短也信、电视已字幕练、过篮街条梁幅阶段显出击毙，针厦对性房诚强原则亩及方锈式：口碑惩塑造迷余货岔快销利用持项目册开盘茫销售剑业绩猛，制庸造项狂目火退爆销样售氛蛛围，旗提升煤项目剩市场万口碑纵，快颤速实昏现项谣目剩才余产冒品去高化。通过肾对项旅目居皂住氛躬围、英景观瞧价值截、教胀育资俯源的派深度挖撒掘，音提升盟产品副附加膜值。通过赢活动翻营销附，建哗立立潜项目或圈层诵价值撞，塑吸造市悉场口穿碑营销执行6、攻项目占阶段挤性推绩广（持销胖期）营销执行持销文期推哗广文贿案三重族御景展犒两赏未乔来风、损光、站水、驱气悦心渐怡景移园林三重商绿色昂写意坚，酿巴造清吩纯鲜牙氧高尚谢名流闲社区麻集群虑地英式司的，拦意式手的，践法式旨的.财..筛.与大印都会衡气质叙遥相萄呼应45歌00桶平方钉主题大广场塔，3控00盏0方逢中央凯水域创意欺人造秀地形欺延绵臂起伏甚，多坊条风今景走索廊延绵伸至书门口流水花小桥雹、名元石假携山、润漫步裂栈道质、4索0%旷超高烘绿地茂率三重折御景换旷芬世精津工景论观规钩划只供系少数懂人品检鉴私撤享营销执行一眼宪便知稍谁住尖港汇新广场一个慢社区贿一洁种生栗活鬼与生轻俱来豪的运赛动与僻恬静冒气质牙，随某时随美地释浑放，港汇诸广场片14欧万c运it醋ym借al厕l、其时尚嗓购物汇、休筛闲观胞光、潮林间汁漫步于，源暂自国值际生榜活蓝困本，购物摄休闲底阳光或水景握等裂，纳锻于一叔城之盆内，梳非凡晌只为既城市训中坚味阶层铁量身返定制驾。持销争期推琴广文危案时间兆：20览12年3月中侄旬-顽4月份排（第枣四阶缘瑞段）原则融及方枝式：媒体臂策略逃：媒体油选择授：电视寇、户脂外、庸互联在网、DM海报让、工绳地围慰墙、穿现场刮看板耍、商普业楼块书、慕电视舞字幕重新客整合叹、深于度覆枯盖凸显债商业抖价值蛋、引总发投氏资浪固潮通过洞对项拾目商愉业价咳值的间深度勇解析车，将这市场鹿关注段度过脸渡到栽商业暖上去险。搭枯建全熄民商裤业投主资热扑潮。商业竿规模佩、主宾力店顶、业耻态、镰档次装展示电，塑侵造高镜端商业沙形象冬，提膜升项首目商伯业价蝴值。通过例活动睁营销勤和返垮租策过略，志构建趟物业裂升值拌、商粥业投资价仙值，删刺激旋市场虑客群崖购铺誓欲望京。营销执行6、惯项目冈阶段发性推球广（承接堵期）营销执行承接溉期推燃广文纠案做大或百货雾房东搂超阻越价吐值之螺上5万铸方雍餐容体兵量，营双层趁恢宏当中庭本，数批十部纹豪华午电梯潜，近筹千个何停车纤位嘉华特百货的、中裙泰百盗货、丘一一佣收入遗囊中敌，尽疤显领汉袖风物范傲居谈新老街城区赛黄金弹区位纵，集裤北城社潜力逐与主灿城繁舰荣统亚领一劝身辐射办春秋救路、姻花桥卸路、泄桃溪驱路、亮梅山民路、舞龙舒镜路5蜡大白饲金商六圈旗舰靠名店拒目不耐暇接趋，衣盒、食虾、住食、行超，一译一尝孟透商业雕航母铜、快返意人烘生、驻城市俭财富鞋应运怕而生营销执行承接择期推悔广文西案投资梳圣地颜升值柏无忧物价临指数给快速疯攀升银行嚼存款元悄悄利缩水负利条率时前代已饥经来举临面对隶投资梅，您抚认真阻考虑兔过吗投资屠渠道想的选膀择，汤能否庄成功锣获利故是关刚键面对锁机遇锋，真廉正投误资者迁，从萌来不察轻易应错过远大·港词汇广嘴场颠修覆想照象，和只为平城市垒资本啊家而奴来返祖要15好年，湖年投波资回蛮报率得7%仰，前隆三年催租金警直接留从首请付款软中扣爬除低门性槛、材高保工障，阀坐享营其成售，让孩钱生伯钱的黑梦想把不再盏是神飞话。时间澡：时间吧待定企（第上五阶押段）媒体像策略礼：原则我及方症式：媒体导选择灶：DM海报浑、电医视字亩幕、植短信秋、围前墙削减鹿推广栋、重咏关系日营销醇美雄成品彻生活锡聚变改变沃项目拿前期遗推广葱方式模，该惜阶段劳注重孕实景柏展示嗽和关