天津城市综合体项目可行性报告

xx东丽湖项目推介东丽湖区位介绍东丽湖规划概述项目（首期）策划成功举办大滑赛目录自然生态环境优越区位东丽湖地区的开发项目发现项目启动时机的成熟一、东丽湖区位介绍东丽湖的形成生态群落动物资源温泉／地热资源空气质量声环境质量１.自然生态环境

东丽湖是1976年为农业灌溉而人工开挖的水库。蓄水量2200万立方米，湖岸周长12公里，水域辽阔，面积达7.3平方公里（约1.1万亩），相当于西湖的1.5倍。其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。东丽湖的形成

主要有三种生态群落，其中芦苇群落覆盖面积最大。

芦苇群落：从生态角度，芦苇具有多种生态功能，具有减轻土壤水分蒸发，调节空气湿度，增加土壤有机质，改造滩涂，固堤的作用。也是各种候鸟栖息，繁殖的场所。既有经济价值，又有很高的审美价值。

芦苇杂草草甸群落

湖堤为刺槐群落生态群落鸟类理想的栖息地：本地区生息繁衍的鸟类有几十种，十几万只。其中有十多种为国家重点保护鸟类：白天鹅、黑嘴鸥、白额雁、秃鹫、白尾鹞、小鸥、猫头鹰等

丰富的昆虫资源

鱼类资源：盛产银鱼、湖虾等

哺乳动物动物资源东丽湖地区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，其水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。

现有一口地热井深度为1800米，水温高达97℃，自流出水量为45立方米/小时。当地利用温泉资源生产的饮用矿泉水，品质优良，十分畅销。温泉／地热资源

通过空气质量检测对比，东丽湖地区的NO2、TSP、SO2三项指标的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区域之一。污染物五日均值指标分析单位：mg/m3

NO2SO2TSP东丽湖地区0.0400.0100.106市区0.0610.0390.436空气质量东丽湖地区噪声分贝值远低于市区及其他乡镇地区，基本没有噪声污染。根据监测结果，东丽湖项目中心区域的昼夜噪声监测值均低于《城区区域环境噪声标准》（I类），声环境质量较好。声环境质量战略中心东移产业走廊交通走廊２.优越的区位未来天津城市的发展将呈现“一根扁担挑两头”的格局，即天津市区和滨海新区齐头并进。东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中间位置，是一个投资置业，大展宏图的理想基地。天津市区

东丽湖

塘沽区“一根扁担挑两头”－战略中心东移

滨海新区的国民生产总值占天津国民生产总值的37％，未来8年将会和天津市区平分秋色。随着天津市产业东移策略的执行，东丽湖地区的产业走廊地位将更加重要。产业走廊目前：

通过津汉公路、卫国道与市区相连。茶金路（津汉公路至东丽之光大道）拓宽整修工程正在进行中，计划7月底完工。每天往返市区和滨海新区人流量达10万人次。东丽湖与京、津、塘的交通网络基本成型。未来：在茶金路与与京津塘高速公路、津滨高速公路交口处开通出口。金钟河大街延长线已经通车，该路可由金钟河大街直接到达东丽湖东丽之光大道。天津机场和东丽湖之间修建一条高速路。交通走廊东丽湖地区的定位旅游度假区的初步开发巨大的发展潜力３.东丽湖地区的开发东丽湖地区于一九九三年经市政府批准成为

天津市十大旅游风景区之一天津市七个自然生态保护区之一

东丽湖地区的定位东丽湖地区于一九九三年开始开发，形成目前小规模的旅游度假区尚未开始大规模的开发天水国际村湖滨浴场东丽湖度假村颐园宾馆旅游度假区的初步开发天津市政府城市规划及工业新区东移的策略滨海新区的发展－－国内生产总值平均每年增长1.6个百分点－－开发区累计批准来自70多个国家和地区的外商及港澳台投资企业三千余家，形成了电子通讯、生物医药、机械加工等众多产业群落。－－保税区已有80多个国家和地区的外商前来投资。

目前东丽经济开发区的发展－－来自十多个国家和地区的150多个企业－－广阔的投资领域－－优惠的税收政策－－完善的社区服务巨大的发展潜力住宅郊区化的发展趋势东丽湖具备的区位优势人们生活方式的多样化，呼唤新的居住环境

４.项目发现战后变，西纽奉方老港城市朋以地困铁和府高速丽公路滥为基程础，宁出现榆住宅欲大规锣模郊蜘区化指，区凳别于饥别墅麦和单该元住替宅的邪郊外扛小住远宅（猎低层兼、低凭密度缩慧）成衣为中慕产阶粱层的锹居住磨方式搞。在九抛十年柳代初余期,腿中国抛较发桌达的乓大城砌市北俗京、前上海胞、广冰州相刊继出关现住悉宅城灯郊化繁。针铁对中津产阶床级以陵大规遮模小惯住宅维为发橡展概绕念的剂项目榆都获给得较绞大成徒功，健较为出代表随的有饥广州筝的祈惰福新坛村、音碧桂冻园和证上海烈的锦骨秋加爸州项恳目。住宅棍郊区旁化的侵发展皮趋势隶属爹天津纽奉未来步最具承活力阀的滨和海新缝区行岔政区喊划。东丽召湖地雕区与欺京、舞津、捉塘的踢交通卡网络凭基本爬成型纲。自然到环境脂十分才优越休，附汁近地量区无完工业夫项目史，空端气、妥水体司、土铅壤均及没有辱受到滋污染介。特色竞的湖班区景堂观。东丽唤湖具间备的恐区位员优势追求缓自然激、健枪康的梦生活够状态交通问的自晌由度谋加大城市寄和郊局区人旱口密娃度的踪蝶差异信息戒化的录发展乐快，狸产业奏向城何郊发缠展成剖为可禾能人们剧生活掏方式虎的多看样化峰，呼取唤新涛的居于住环薯境5.绩项目棋启动胃时机跑的成子熟03耍年以卧后，天津摊的城消市规拖划、粉土地毯政策塑、以敲及东敞丽湖丑周边胃配套舞的进展、灵交通涨建设董的进求展都坐发生塌了很程大的摩变化五，因番此对恳东丽忘湖项阴目的嫌启动时呢机已适经到桨来。城市差的发司展土地族政策吐的调宴整东丽舟湖周锹边配助套的门进展天津空港物流加工区中心城区xx东丽湖滨海国际机场东丽湖旅游度假区金钟公路津汉公路京津塘高速津滨高速茶

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求总体忽定位毒的描脆述（1酷）对护前期妄天津晓地产鹊市场偏发展咬趋势功分析（2需）对训目标狐客户心的三发次调怪查研复究（3保）对恼国外辣新市裳镇开侧发模陕式的航借鉴总体禽定位绣形成居的基虫础—渗—市千场研悔究工记作（1忙）对站天津但地产被市场街发展办趋势炎分析（A预）总体络市场钓发展郑特征挡：改善博型市此场发训展迅捆速—梦—多芳层次重、复沫合化叹的需绒求结彩构日丢益明教显随着轨危改群的结手束，伴中低拿价位蜡住宅撒仍占策市场双主流隙，但薯重心栽有所蜘上移籍。特探别是铸25伞00饿元/阳平米哄至3虚50罩0元邀/平纷米的装中价层市场肾需求字逐年脆增加。高端宿需求抚开始坦活跃养——毙潜在纲的高宇端需夹求转僵化成默现实截的需欣求联排君别墅败热在致20裙02锈年开签始启测动。拍从8预月份许开始裳，天茫津南袜部的膜联排戏别墅晴开始愿渐次洪推出辅，代最表是骨半岛群兰湾头、城驶市别吴墅、促仁爱朵豪景阻。城蓝南别裁墅的畜特征串：户型菠创新筒，在穴xx贤新城奏的基锐础上专有所汪发展塔；面对迟高端甜市场且，主穴力户省型超偶过百绵万；销售召状况兄良好拥。安居嫩需求改善奋需求高端忌需求解决镇基本汉的居钉住问时题,图看中胜价格坟和漫接受燃总价扎在1分0万射--尺-3果0万纸之间面积株、房司型、支位置仁及小扬区环秀境是谁第一锈因素夏接受胡总价扑在3驴0万异到5报0万二次转或多行次置撑业,揭注重状项目铁或产牢品闯个性陡接骗受总研价为逗70训万及瞧以上65茄%25赤%10译%多层详次、翅复合洁化的牢需求峡结构夜日益宜明显（B焦）、犯区域共市场熊发展眼特征董：东部客地区恨成为竹开发蒙热点浪：随着翼太阳傍城，睛张贵浪庄的饰新区层启动啊，东何部交威通干狸线的驰完成系，东怠部地薯区成只为继风南部妖市场层后又军一主牲要的坟热点协地区湾。项目蓄周边壁投资粘日益阀升温尼；滑水闲赛后救，东阅丽湖荡地区乓的投停资进奇程加些快，辜特别朗是保殖税区际空港孔近4仅0平方公口里土颗地的舌圈定徐，对消东丽砍湖区惯域的找投资逃、就激业及声基础寻设施序建设组意义射重大。滨海为新区镰发展超潜力舟巨大朝：区内姻房地座产年浑销售治量仅样占天景津房贱地产竹市场赤总量祖的1子1%膏，供商应和承需求紫均不活析跃，钻与地陶区经悉济发层展不近成比普例。淋如果躲交通杜问题湾获得闸改善蛋，该冻区的揪三资企柴业的剥外商阴、白督领将仪是潜梳在的态大市批场。市场摩趋势床综述毯:1、天津征地产痛市场鲜正在赖形成始多层背次、佳复合落型的论需求扫结构询。高派端需纠求日下趋活在跃，袄改善慕型需驴求发看展渐桥成主葬流，西同时和安居机需求机仍保凯持旺党盛势券头。2、压城市缸东部柳是城敬市发威展的染主要讽方向距，将路成为移未来奶3年迁房地诞产发臭展的洋亮点刑。特左别是皱空港弃加工汤区的项规划厦，对楼于加霸强东赞丽湖拒地区进和城霜区的恼联系兽、改满善交厘通条婚件、睬带动佩产业头发展逼意义深重大劲。3、猫市场豆需求瓦总体虽呈现取强烈熊的本巴地化驻特征狐，低猛端需钟求仍烧是市煤场主副力，段高端敲需求博涌现笋在位映于城久市外炊环线项附近主的联冰排别劫墅地山区。酷相反且，一张些远届郊的热别墅讲不成钉规模民，配请套、纷手续攻不规橡范，士仅以径低价邻吸引付少量她特异锁的需球求。（2受）对具目标琴客户肉的三怎次调依研第一耻次调梅研目筑的：窄解决个方向咐性问扣题（瘦20粘00故年4易月）测试市场蔬潜力缸和项哗目定卫位：北概念妹、社高区功典能、牵环境分、风观格等邮方向涌性定亦位理想筋社区死：理想凳的东拉丽湖棍概念振=4缘瑞6%忧的生曲态环铸保+润22愚%的阻运动嘱休闲笔+1当7%崖的教宵育+歉15迅%的持美式秘卫星豆城镇迎。生态粗环保毯是东剥丽湖召项目灶吸引化客户恐的最现大卖龙点，位但运公动休豪闲，傲教育脊和美榜式卫堪星城盛镇实谨际上阶是目真标客穗户对袜未来氧生活边的理撤想描鞭述，葱规划忠上应练与项狡目主石题相敞结合。产品亏选型理想剑的建接筑风岁格=麻77衣.5持%的傲独户呜住宅玩+1各1.蓝2%肚的联行排别斗墅+糊11做.2丑%的在低密扛度公熄寓对于膏大多逐数二货次以引上置荒业的斜客户坊，产毫品的逐独特安性和池差异粥性非蝴常关子键，券同时怎表明棋联排晓别墅悠和低俊层公徒寓也锁有一辫定市跳场。环境摄吸引齐：东丽亡湖社拜区在司环境锐上最属大吸型引力全：环猪保、词安全认、安拾静。20复01基年1朱0月销1日赔期间掀，对贺xx巩新城险、城键市花山园和最部分客来访牧客户凭进行粒了问泪卷调吨查，秃由于秃这部非分客芬户基本上信都属沉于改妥善型俯和特烦异型烤需求胖的客增户，悦调查窄结论蚁有一摊定代叼表性搏。调乞查表吃明：基本闷情况突：客户窄以2挖6-踢--使45泻岁的品年龄薪为主恨。职业批以三榜资、月股份烟制企爹业管鸟理人躬员、昏个体辩经商捡和国瓣有企宋事业晋单位仙管理粘者为退主，煌比例挡为6寄3%层。拥钢有私颤家车沫和单折位配绑车的泛比例卫为7苹5%万。置业针意向腿：57陶%的些客户询倾向渴于独乌立住舰宅和冰独体阻别墅搜。7凝7%勿的客斥户需喇求面愚积在铁15尘0平套米以心上。50洞--批-8尚0万标元是盘他们榨最能摔接受饼的价括位。从居至住地夏到工哄作地乔的交蛾通距鹊离以啊30广--率-4敏5分盯钟为仗宜。第二愚次问搅卷目蜡的：慰测试裁置业春意向偿（2田00床1年呼10湾月）本次怠调研察是在倡20际00榨年4绍月首讨次针辩对东柱丽湖病项目伪调研辽的基传础上董，进悔行的寸更细戚化、宏更深填入的货二次丘调研。天津锐市政体府为舟世界穴大学夺生滑做水赛伞而投铁资的饱周边全设施助、公建路建凭设为东丽羽湖项定目的懒启动超提供贸了良衣好契率机。如何艘在东教丽湖念项目事现有稳状况男基础塘上，通过阔主题脑概念异以及平差异开性的贝产品厅吸引请住目破标客做户，吓是项却目开娱发要学解决羊的核壮心问揭题。第三先次调叼研旨业在达滴到以块下目鼻的：客户药群特博征：1、尾首期狡客户的特征技；2米、滨农海新遇区市查场客惕户特蔬征；旗3、珠北京搜市场慰客户祥特征4、砍需求铁利益虚细分堂市场焦特征客户搬需求废特征霜：1、艘对于示远离旦市中正心的卧郊外僵住宅凝，客创户有凶哪些漆需求退点？搭他们郊真正挎关心诵的是踪蝶什么贩？东富丽湖寨项目宁的哪映些特虾点最馒具吸幻玉引力欢？小梢区内肝配套兵设施决规划叫，哪蛇些设柜施必蚕不可纪少？2、导可接薯受的点价位潜判断3、津各需竹求细歼分市雕场对胜住房路需求洗的特洽点第三朱次调雹研目某的：率描述绩客户口特征迫与需词求偏咸好（负20平02川年1绒2月控）从住暑房心腾理需缘瑞求角挺度看饼——细分巡寿为四炉类客木户，蜂但比锐例相弃差不暂大生态茶追求窑型客音户占沃3婆0%向往恨别墅怠型客垮户占把2暮6%综合矿社区现型客晴户占化2狱3%蛙运摇动、催休闲凶型客衰户占精2岭1%从住茶房类由型需低求角淹度看哀——别墅顿、非拾别墅炸客户择各半范，前出者稍驶多别墅指客户换占锯54咬%非别份墅/于主要门为低够层公练寓客梦户占颤46伟%从消烧费模均式看高——常住令型客答户居尸主导罪地位傻（4择7%建），倒将近花一半作为折第一首居所伐的常厌住型惭客户融占深4萄7％作为骨第二求居所炉的休烂闲度造假型梦客户同占旧2声9％用于慌出租竟、升扫值的笋投资麻型客誉户占验24佛％三次冶客户蹄调研踩的主亚要结辨论——客户磁类型乎细分盟及各降类型秧比例三次源客户巷调研望的主躁要结外论——有效妻客户腊主要剑特征市区璃、滨问海、句北京有效久目标号客户的平占均年熊龄均说为35岁。天津少市区参客户创平均济家庭悉月收邻入为65锅19元；滨海供新区劈燕客户平均汗家庭月萌收入算为65启25元；煌北京遗市区默客户辆平均教家庭聚月收威入为98挑12元。天津期市区65％的量文化辨程度茎在大恼专及绒以上难、滨海枝新区桃大专隶及以么上文化想程度帐者占供65％。天津愁市区岩有效琴目标振客户剖平均尝住房茄套数丹是1.续39套；央滨海砍新区臭有效目标记客户皆平均清住房壳套数骑是1.拜2套；天津疫市区植有效奏目标似客户龙家住构河西辈区的瓜最多好，其耍次是疏河东味区、南开劝区，倘再次希是红基桥区嗽、和肉平区年、河渡北区差。天津岩市区运动订、休失闲型屠、生峰态追绒求型诞、别猜墅向呀往型备、综晨合社区型僵客户捆的比器例大厚致相魄当。三次幅客户牵调研右的主政要结借论——居住拥心理涉需求舱分析目标嚼客户塘普遍丛认为肚日常俘工作暑压力料大,休闲术时间致少,没时树间锻屡炼身娱体、匪居住贱的生洗态环政境不筒好。天津奶市区喊有效历目标衔客户剪更希研望到预生态过环境甚好的轻地方判居住幻玉；而桐滨海昆新区叼的有停效目利标客绳户更仓希望必参加础娱乐低健身亡性俱梁乐部极。游泳爆是所拍有目陈标客滚户最制喜欢碧的舒邀缓工敌作压色力的燃运动非健身纱方式伙，其展次是忌羽毛竖球和肿保龄察球。客户滔心目葵中生览态概许念的兼含义问主要嫁是：定空气驳清新融、自接然、燃安静叫、筹健康严。大部悄分客透户对派概念释型社脆区表注示出垫兴趣吹。三次柔客户离调研厚的主展要结插论——东丽胁湖项达目吸六引力滨海新区天津市区北京市区运动、休闲社区概念最有吸引力的地方社区具有健康的、休闲的生活氛围，附近有高尔夫球场，社区内有网球场、足球场、体育馆、健身房以及攀岩、骑马、钓鱼、滑水等众多运动、休闲项目（滨海新区64%、天津市区51%、北京市区44%）生态社区概念最有吸引力的地方社区内有美丽的水景，小溪从家门前或后院流过（35%）位于自然生态保护区，紧邻大面积湖面（30%）别墅住宅概念最有吸引力的地方社区内及周边自然生态，尽情享受安逸、宁静，回归自然（28％）售价适中（30%）社区内及周边环境自然生态，可尽情享受安逸、宁静，回归自然（44%）综合社区概念最有吸引力的地方社区功能完整，有行政服务中心(邮局、银行、社区管委会等)、购物中心、大型餐饮场所、电影院、咖啡厅、学校、医疗诊所等，生活便利，具有浓郁的生活氛围（滨海新区46%、天津市区51%、北京市区社区内有美丽的水景，小溪从家门前或后院流过（36%）三次掘客户外调研极的主针要结疮论——东丽鹿湖项顺目吸极引力滨海新区天津市区北京市区听说过东丽湖的比例82%83%26%购买东丽湖项目的可能比例65%64%6%有意向购买的原因本项目离工作地点、市区都不太远，交通便利，上下班方便；距离市区近，购物方便；环境生态，配套完善，适合居住等。本项目生态环境好，对健康有益；交通便利；有投资升值价值等。购买顾虑交通不方便；对东丽湖不了解等。对东丽湖区域不熟悉；位置远，不方便；担心配套问题，如：医疗、购物等不方便；子女教育问题不好解决；郊区住房的安全问题等。1、离北京太远，亲戚、朋友均在北京，工作、生活都不方便；2、天津水质不好；3、人文有差异，一方水土养一方人，水土不适；4、对东丽湖不了解，没听说过，对这里的自然风景表示怀疑。三次绍客户昂调研赖的主病要结牵论——东丽农湖项概目购筐买可夹能性天津市区滨海新区北京基数:所有被访者20010250%%%肯定不会3.6838可能不会17.31250不一定15.1166有可能62.8626肯定会.72总计.5100100购买谁东丽好湖项和目的像可能肌性：天津语市区脱与滨含海新日区样鸡本客详户的魔购买糠可能花性均笼超过暑60虚%不同铃类型扒客户管购买郑东丽舟湖项幻玉目的览可能旬性：常住狱型客啊户购恭买可上能性或最高客户隆调研嫂综述连:a、犯常住厘、度非假、夜投资馋三类概客户悠中，肯“常钩住客转户”扶占绝点对份峡额市区摩和滨什海地俭区考惕虑在撒东丽调湖项响目常冰住的瓣潜在蚕客户偿均占毫绝对份额怕，最正少占坐一半岁。（音滨海贩地区互57损%选俊择长紫住；葡市区骨47常%选嫩择长饺住）彼；b、替“生瓶态型灶”、轿“运悔动休斩闲型软”、刷“综压合社辅区型勤”、双“向榜往别业墅型富”四类肾客户妨的比纲例较寒为平稠均；滨海未/选恳运动喇休闲午：3碌1%额；选聚综合载社区炮：2饥8%临；选沫生态燥：2颈4%比；向议往别栋墅：在17坏%；市区炕/选票生态迁：3勾0%亦；向孝往别犁墅：诉26略%；匙选综投合社仗区：死23犬%；敏选运芹动休德闲：银21袄%c、崖选择报“别售墅”孝和“听非别览墅”尝的客介户比该例较罩平均有效瞒调查祸样本印中，帽选择岩别墅考的客值户和厅选择势非别筐墅的稻客户投比例星相差洞不大剩。滨海知地区哨选非丸别墅过的客菜户比遣例大段一些府；市受区内俩选别摄墅的读比例失大一津些。但两座地区勾选非惧别墅低和选董别墅执的客归户比攻例相企差最率多不拼超过童20斩%。（市靠区/甜选别棕墅：沿54复%；艘市区剪/选顶非别吵墅：洒46厕%；滨海尸/选扒别墅愉：4慰0%金；滨庆海/搅非别秀墅：顾60纹%）（3将）对副国外夹新市咳镇开替发模取式的隆借鉴——基于嗽新都茫市主旦义理积念的妄开发蹄原则人与菌自然戴和谐谜共生尊重肌人与营自然促的和蔽谐共盟生关妨系，闻保护祥自然贝景观申与社许区融羡为一显体，拖在整仓个项泻目的皱建筑厌、水型系、村土壤背、植拘被、凭能源稻等诸扰多方止面融钓入生闲态学笛概念圣，使著人们蚀的生烫活更者为的除健康宾和长征久保锋持环狮境的校自然爷、优拢美与停生机伐勃勃车。适合弊步行蹲尺度网的开熄放型蜡社区通过绸合理击的社介区规论划，偶路网飘结构弄来实而现整棍体的跑开放挥空间耽，体疤现区蹈域的羽可识六别性检，界蹈定邻寻里组策团和做易于钱便捷查到达励。社杨区路理网与婶城市它交通案动脉讨相接乡丰驳。胞新市怜镇社县区的并路网匠将引路导小喉区呈织现城擦市开敏放形黑态。兼顾拢居住袍和就袋业提供柜充足马的就邪业机怒会，修逐步歇实现港就业葬本地宣化，宁使居月住和血就业宜相融品合。多元奶化社护区构繁成项目钻定位妥在低振层、境低密秩度、饭低价层位、乘高品住质的暴大规升模小衡住宅阶。将住改善圣型产材品和疲休闲尚度假虏型产乳品相绳结合蚁，丰吵富社璃区业劣主结银构。岗形成芹多元娱化、畏充满捧生机小的社锁区形赵态。重视弄社区付教育教育修氛围毅要在灯社区筹内随备处可下见，证不能顾将教秒育仅遮限定枝在教底室，号接受旗教育谨不应毒该是垃年轻挎人的椒专利丛。交流舞的空秃间社区戏内的迹居民臭安排炸丰富晌的休耽闲活哨动和洁场所雕，便炉于社吧区业境主进跃行思越想与汁信息善的交颜流。明确缘瑞的社观区边污界明确番动植吩物的尸栖息增地、划沼泽建、开苗放空景间、岗田野与以及好休闲群用公君用空交间的熔保护竹措施掌，有滋计划疯的保碑留一悟定的亲公用借空间变。不卡但可来以保般证“摔紧凑羡”社撑区的激开发渣，而废且还博可以膝使社皇区充趣满活惭力。总体鸟控制倘，分殃期实袖施安排牙合理把的开校发节隙奏和笨赢利渔模式奸，控竖制现亮金流蜻的平偏衡。罢根据亩项目蜡的不淘同阶斤段，蒙社区屋配套振成熟锣度、合交通堤问题但解决时的时储机，影介入齐不同筝的细呈分市计场。产业蒜与区赢域发唤展的京联动合理渠的产齐业发它展模攻式，捉促进若社区芬与区僚域发脉展的踏联动届，创鱼造一塔个强臭有力播的，孔充满奖人文骨内涵仁的可传持续多发展陕社区必。总体柿发展姻方向——根据所市场董分析略和客篮户调翠查结悬论。鸡总体米来看恳，应字当把改建设口一个挽“多叙功能爸、复贸合化萝的成狠熟社赖区”饭作为馋东丽讨湖项湖目的样基本蓬开发焰思路霸。整醒个项订目应香当能臣够向惠市场皱提供缓多类委别、钉多层展次、码成梯朽度的类产品涉阵列饭。项锦目最果终很耻可能真要演谋进发窄展成殊一个帜配套酸完备填、功句能齐巾全的侄远郊迎新市骡镇。社区仁主题奥整合——“生态吴社区涨”、介“运遍动休帮闲社周区”避、“带综合败社区略”三处大概狭念主旱题可厘以是落层层钥推进羞的——麻“生态晨”是铁地块含的先拘天优肝势；漂“运险动休眯闲”桶是项份目的里附加独价值耕；“余多功倦能综露合社愈区/新市软镇”罚是项怪目的辱远期加目标肤。“衣单纯笋的生秃态”鼻和“曲单纯旺的运烟动休目闲”善都不晕能完耗全满滋足潜辫在客洁户的马常住首需求废，难靠以形蛛成全砖方位灶的吸海引力除。“圣多功项能综但合社件区”秩将是割项目千多重告概念棍的最哨终聚范焦点螺。多层遗次产爆品——根据戴市场糖分析拿和地动块特善征，谋整体愚来看横，东主丽湖副项目南应当疗提供域包括硬独体谷别墅撇、独梳体住液宅、投豪华溜别墅说、联森排别判墅、姑低层叮公寓止在内液的多疯层次膊、多揪价位虽的复串合产容品，骄以满牧足多助层次轮复合彼市场树的需彻求。配套舟渐进袄完善——常住炒客户句是本粱项目垮的主劫力客猴户。换常住武必然祥会存费在多师方位语的生紫活需佛求。惧从长散期来轻看，轨在社衰区配渴套上秃应当品形成房诚较为赞完备舱的硬副件设后施和督软件拍服务瓣体系叶。当若然，顾从项讨目渐基进开争发着益眼，武建设裕首期迁，需唱要在肆满足跪完美虑生活好所需丝式的众砍多配姐套设旧施中殖，选栽择最驼有吸裹引力释的启塌动类裳别。总体沸定位涉结论衡的得蹈出首期石的规跌划成按果描述邻里耍中心建筑束形式3.木首期吸规划挂成果首期养开发皆范围项

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区销售中心1，500平米开盘设在邻里中心内样板房5，000平米包括5套独体别墅Townhouse

5，000平米配套商业8，000平米包括医疗、邮局、银行、餐饮、书店等室外综合运动场12，000平米包括室外各种小型运动设施（04年暂不施工）网球场1，500平米2片滑水赛道2，000平米具备05年世滑赛比赛的场地要求规划掀目标醒描述泡：对东积丽湖圈地块防建筑添文脉薯的透螺彻理慰解正糟是新积市镇渔理念游贯彻磨社区少与总杜体环绩境协稠调统误一开奔发的崇体现泄，创璃造良显好的询城市传形态滤也符扯合该赛理念邪的规驻划要慢求，压汲取升并采勒用了咸北美秘在住虽宅小枝区建痕设方焰面的商最新尸设计饺思想——星“城市踏新生顿活”事，可欠以保眯证社蜓区持柳久旺行盛的乘生命迅力。群但是跌我们糕又有什创新腐，有善所发麻展。遵从——与当饺地地仇脉的谈充分蒜融合持，项奖目与痒区域岗风景抹特征术的巧肾妙结迎合，省并通亮过开援发营鸭造与垃保留啦当地映的生廊态湿锯地系趁统。保护——自然犁环境苹与各涛种动纲物在守此按情照自贼己的普生存捏习性天生长猎并存妥在着务。延续共与再浪激发——各种偷城市英形态哥与规其划手比法的盾运用若，让步人们少远离班嘈杂亦、拥脚挤的赖环境汇，同堵时同描样享奏受着滥城市露生活识氛围日与热读情。灵活斯与开杨放——打破备传统句的住托宅布管局形鸦式与素现代炉城市男的几吸何特仍征构朝建形高态，挪更多刃地强充调了欺城镇迹中不态可预族见的祥因素色、并旱创造橡了更晃多的裁不同绑人群宝之间衔的混咸合与民交流摸的机筝会。健康岗与环满保——充分箭利用用地域费（水技、地抵热、想阳光冠、植析被、失风）兽的资勿源，禽建造走与自卖然和坛谐的核生态酬住宅蜂，是蛋项目洞有别棉于其插它项瞎目的耀一个级重要外特点悉。首期型规划唤特点邻里嘱中心火规划总建隙筑面疤积：扯80特00胀平方保米产品极形式叼：首窄层为歌商场2-锡3层舱为公节寓ＡＢＣＤ建筑丢产品巧与形笑式建筑英形式:北美命风格呢的建递筑布今局、裁低层溉、低桌密度心住宅;简约摩风格穴超空浓间独锋体式该别墅;环抱示式邻矩里组畜合模渣式、辆减少彻自家扫公共端空间条，增四加邻必里交暖流;建筑礼风格:北美蝇住宅字风格例体现表现疼手法:每栋泽住宅泊外观图造型商变化联丰富匆，追租求轻驻盈、刃丰富兰的体喷型，严多样散化的培手法夺，但雅整体嘴楼座游摆放靠自然机、规督整，欲视觉苍形成排变化必多样休、错边落有育秩的调感觉;屋顶科形态衬极具嗽个性滔，线另条洗遮炼平甚直，疮充分溜利用宪日照缸资源;阳台岭均为招敞开晃式，邮以增更加生奶活空敏间与政建筑斜外部枝空间赛过渡覆的灰涛空间备，打客破传体统的寨二元适空间勤模式揭，同摇时还膀原“梦我们舞失去首的花脚园”;每户锹“多雅入口辨”设酬计，多出加口、浸多功扒能、友多灵誓活性叙地制反造出钱多重个私密崇领地凝，无乏一不犯是室宫内空去间向台室外咱多个床方向赶的延车展。每户秤独立判的院树落与瓜水景辉、温暂泉设射置，往形成已“自猜有天甜地”扇居家饶感受君，同符时院忌落的抚两度歼分割存，体腐现了扮“中杀式”瞧风韵到与空欣间过杠度;南、膛北两曾向不鸭同功跃能区虎域的洞布局块与安镇排，蔬使得渠生活更空间护的利匠用更缎加合熊理室外何“平固台”诊的设利置，舅增加技过渡北空间镜，改赖善室倒内外猜空间通的绝随对对眯立。材料连部品:涂料踩与天代然实谈材的拼搭配竿和谐暮，创据造出哥有别撕于众歼的立毒面个翠性；委室外网运用恐不同朴的天职然材敞料的绸材质堂，使智得建句筑的李内部臭与外妖部空咏间达粉到浑哑然一精体；尝窗的随形式慕变化下丰富室。建筑杏设计塑特点三、码项目援（首胡期）钉策划首期叹定位朵的描侮述首期剖定位辛形成内依据首期剩项目尊策划项目惰目标锯：开盘栋目标愁：树念立天阔津市巷高档哥物业丸的项飘目形押象；远期脖目标抬：未缎来2狗-3清年内喂将会黑占据会天津饿市场痛上中剖高端鱼物业诉翘楚爱的地命位，胞并逐封步达寒成多敞样化雁产品醋形态枝、复膛合型喂居住终人口言新市策镇的洋远期逗目标促。首期逮产品仁目标圆：以独铁特的遥产品伴形式肃（独睡体别淹墅）绞满足县天津会市内尚部分黑对顶夏级产宜品的票需求卧要求步；通过内不同币产品秋类型风测试某出客题户对级于郊暂外住迟宅需嫌求特驰点；同时乘补充叙部分站低层晕公寓维产品为；首期挪市场野定位器描述（1唐）对只近期佩市场肺走势纵的判留断（2份）对歇预期两价位惑接受叼度的惭评估首期芝定位诵形成崭依据整体横市场光综述踩：对市谊场1寨-3辟季度档的数冈据分拨析显养示03录年，示全市众51激6万捆平米刊的消煤化，漆以〈鄙60等平米篮和1均00星-1牵20挖平米挣的单罪位销笑量最时为强鞋劲。浅表明春由于建受城市市路义网建奸设、凳危改乌拉动思各项油指标膨就季吴季攀伏高，苗天津钞房地姿产市赖场出欧现前横所未启有的质充沛举活力部，天缝津房置地产林市场残强劲踩的增性长势泻头。虎总成甩交面追积、统金额弄同期霞相比竞上升甘幅度遵为6凭5%刑。尤疏其是咸三季轻度市滑场各康项指予标出吐现大磨幅度舞的攀莫升，济在上诸半年撑市场捆空前楼的繁雅荣与狱发展坊的基理础上毫又创瞧新高病。市节场总户体成键交均着价上轿升为场28信81跪元/喇平米质，达恐到历冲史最烂高水叶平。市场野供给磁类型位逐渐津瞄准柴高标躬准规画格：本年谦度由冶于大考面积笋产品奇销量蝴的大速幅度股增加泊，将12仍0平米绍以上提的产蹦品细陷分为12粘0-孔15遣0平米掀和>1套50平米拆的两熄档。鹊同期俊相比穿总体燃上升县为82％。从需附求角坚度分棚析，毁客户混对货坑值的模心理连承受芹价位啊不断铜提高：总货贴值40万以少上的乐产品畏销量摧不断雷提升茫，同虾期相笼比总蹦提升吃比例济为10弱7％，肯本年猛度将坝本指雹标分卡解为40芹-5烦0万和50万两关档，域表明拘高端蔬产品菊需求坟量的鼓急剧耀增长红的态贷势高端懂物业吨保持传活跃互的销们售局励面以半资岛蓝虽湾、技城市壶别墅肥、仁渡爱豪神景为作代表坏的城求南高吼端市鸟场依苗旧保慢持良敢好销浆售态械势，组销售出比例导基本遇接近60困%，3季度些平均禁单价号提升仙保持秒在10宝0-与12录0元/月的冈频率美。（谎城市沉别墅勒平均杠单价浑单价65地00元/平米扇，半方岛67版00元/平米块）对近伤期市贯场走剑势的育判断由于喇未来扩5年却拆迁世的增音容量馅（每秋年保番持3携00男万平刻米）备，天净津市重整体穷仍旧爽以改某善型待市场局为主颗，其爹中以浊面积晨在1盖20括平米常以下优，总新价在取30泳万的尸产品奖占据烦主流粮消费骨市场