精装修项目经营与成本控制

精装修项目经营与成本控制——开源更需节流住宅精装修——房地产市场的发展趋势

随着人民生活水平的不断提高和住宅产业化的推进，精装修已经成为房地产市场新的发展方向。以上海为例，2008年上海新建精装修项目占当年房地产开发项目上市的比例为19.2%，至2011年该比例已经升至29%，全国其他各大中城市精装项目同比均有大幅提升。伴随房地产市场的这一发展趋势，公司承接的精装修工程也日益增多，近几年自己也一直参与精装项目的跟踪管理，针对精装修项目的经营与成本控制是自已一直为之思索、探寻的问题。几年来沿着同行的开道足迹一路走来，结合自己在项目跟踪过程中的得失，在此谈谈自己对精装修工程在施工过程中的经营及成本控制的一些肤浅认识。

精装修项目经营——样板施工有所为

精装大标施工前一般会有样板房施工，在样板施工阶段经营方式方法上要遵循“有所为有所不为”的原则。“有所为"：材料替换、价格保护一步到位。后期大标确定需要替换经营的重点材料，在样板施工过程中立即实施；比如后期大标我们打算把象牙米黄替换为雅伦米黄以达到降低成本扩大利润的目的，那么我们在材料送样、样板施工过程中就实施到位，指鹿为马，把雅伦米黄作为象牙米黄送样、封样及样板施工；针对主要材料与供应商沟通进行市场价格保护，比如石材、瓷砖、五金、洁具等，在业主选样前及过程中即与供应商商谈价格保护措施，封锁价格信息；对一些常见石材、艺术玻璃可以自行定义名称，让业主无处可询；如果材料小样不参与大标评分的话，送样材料品质不要太高，以免在后期结算中因材料不达标而被扣款，特别是石材厚度切不可按20mm厚度送样，因为正常我们到场石材厚度也就16～18mm。精装修项目经营——样板施工有所不为

“有所不为”：工艺做法、构造层次不可省，偷工减料不可取。样板施工过程中严格按施工规范及设计要求施工，该做的工艺及构造层次一步不少一个不漏，表里如一，严把质量关，不表露任何经营痕迹。因为在此过程中任何一个施工工艺上的经营点被业主发现后都会成为业主节约成本的方法，同时也大幅缩减后期施工过程中的经营空间，所以此阶段切不可精简做法、偷工减料。比如吊顶立板，设计节点按轻钢龙骨封双层石膏板，从施工工艺方面讲，立板采用单层与双层石膏板对质量并无实质影响，那么后期大标施工中，在不影响质量的前提下，从项目经营角度考虑我们一般会采用封单层石膏板的做法，但这样的做法切不可在样板房施工中体现，这一做法被业主发现后，其认为封一层石膏板也可以，那以后大标就按一层板做，这样造成我们后期的一个经营点就没了。同时，在样板施工过程中做好文字、影像记录及签认资料，作为后期核价、结算的佐证资料。精装修项目经营——样板施工定损耗

材料消耗量及时核定：在样板施工过程中针对主要材料消耗数量及损耗要及时进行申报核签，作为后期大标核算报价的参照依据。主要包括石材、瓷砖、墙纸、软包布艺、基层龙骨等，依据现场排版及制作单元划分要求，实际损耗与定额损耗水平相差较大，以上材料不分甲供、乙供均需进行申报核定。因为后期大标施工在材料损耗上我们会有相应的控制措施，比如墙纸、轻钢龙骨等材料可以按房间高度尺寸进行定尺加工，瓷砖可以依据施工要求（45度切割、倒角磨边、踢脚线加工）进行定制加工等，而样板房材料因用量少而不具备定加工条件，所以相对而言，样板房施工材料消耗水平要高于大标，所以若是能在样板施工阶段会同甲方将材料消耗量标准签订确认下来的话，对后期大标报价核定、降低甲供材超供风险及降低现场二次加工成本方面会起到一定的作用；精装修项目经营——图纸会审埋伏笔

针对一些技术加固措施，在施工中直接进行报价签价往往难以被业主接受，针对这一情况，可以在图纸会审期间提出实施方案，让设计进行确认，回过头来再找业主进行签认。

比如说吊顶转角加固，实际上就是一个施工技术加固措施，严格意义上讲，业主可以不另行给予费用，但我们可以在前期施工图纸会审阶段向设计方提出一些客观理由（地域差别，空气湿度大等），说明最好进行转角加固处理，作为设计方一般会给予确认，会后我方需绘制转角加固图纸及技术核定单给设计及监理确认，配合报价审核签认及隐蔽报验资料，后期结算即可稳操胜券。另外还有检修口吊筋及龙骨加固、淋浴凳预埋加固、移门轨道预埋加固、卫生间石材粘结剂使用等项目均可以按上述方式实施；精装修项目经营——参照单价往小靠

在上报签证签价过程中，我们常遇到合同内没有相同子项但有同类子项可以参照的情况，比如吊顶跌级（合同内跌级按米计量），合同内有200mm、300mm高度，现在又增加了250mm高度的跌级，我们报签价过程中有200mm、300mm规格的两个价格可以参照，遇到这种情况一定要参照小的规格进行折算，按200mm合同单价的1.25倍系数进行折算上报业主审核，一般情况下都可以蒙混过关，即使核价人员有异议，也是对人工这块比较敏感，材料这块不会关注太多，会按同比例系数给予确认，这样在材料上我们就有比较不错的利润空间，因为大部分子项的综合单价中材料费与它的特定的规格尺寸并不是简单的同比例关系，有些量是恒定不变的，就像上述所说的跌级，如果是采用龙骨制作，跌级的高度变化与面层石膏板及竖向副龙骨有比例关系，但与上下两道横向边龙骨及吊筋吊件是无比例关系，它们的含量是恒定不变的；精装修项目经营——细分项目多算钱

在报价中针对一些项目要尽量能够细分列项进行报价。苏州新地公寓D栋较C栋增设了地暖，因卫生间无地暖管道致使其地面与其他房间的地暖完成面高低差达120～140mm，扣除镶贴石材高度，卫生间需做70～90mm的混凝土垫层，另外淋浴间内地面的完成面低于卫生间其他地面40mm。如果报价按混凝土垫层报的话，相当于用装饰的工人做土建的活，人工定会亏本。考虑到结合卫生间防水制作，在报价中便将这70～90mm的垫层拆分为3个项目报价，分别是防水制作前30mm水泥砂浆找平，防水完成后20mm水泥砂浆保护层，以及淋浴间以外地面的40mm水泥砂浆垫层。这样一个项目便被有理有据的拆分为三个项目，材料价格相差无几，但人工报价就等于多算了一道垫层的费用；卫生间卫浴五金安装可以拆分为石材（或瓷砖）开洞+卫浴五金安装，就是在计算墙面开孔数量时将卫浴五金安装所需的开孔数量一起计入单独报价，而卫浴五金安装仅包含基层加固及安装；精装修项目经营——配合费用不可少

在精装施工中我们实际上扮演室内总包的角色，因为最终关门交钥匙的是我们精装单位，在过程中面对众多的分包单位需要我们为其做大量的协调配合工作，包括完成面及点位放线、配合其进行施工及成品保护、配合维修开门关门、竣工资料汇总整理等工作。针对上述情况我们向业主提出收取一定数额的各项配合费用理所当然。

另外，因部分分包单位需使用我方现场布置的临时水电管线、设施及脚手架等，我方可以对其进行相应的管理及收取一定的临设使用维护费；其次，各项甲供材的配合费用不可少，因甲供材在下料订货、接收保管以、质量及损耗控制方面我们需要承担一定的责任，为此在报价中或合同洽商中需要明确收取一定比例的甲供材配合费，最好是以费率的方式确定，因为往往甲供材结算额都会大于预算额。报价汇总中，还应对配合费的税金进行额外计取；精装修项目经营——价格保护有玄机

现今常用装饰材料的市场价格比较透明，如何进行价格保护以应对业主的市场询价？施工中常用的方式包括联系品牌供应商做价格封锁、编制专用材料名称规避询价、定制专用材料规格型号及包装进行价格保护。比如说粘结剂，分为普通瓷砖、玻化砖、石材专用粘结剂等类别，材料价格依据品牌以及适用范围不同而有较大差异，在精装修施工中因墙面石材及瓷砖镶贴工程量大而用量较多，因其品牌多样，各品牌市场代理及销售渠道混乱，难以实现品牌价格封锁，而针对其施工用量大的情况，与厂商联系可以定制专有材料型号及包装规格，从而实现规避业主进行市场询价，实现价格保护的目的，从而保证优厚的材料利润空间。另外石材、艺术玻璃等材料因其名称、种类繁多、处理工艺复杂等因素，我们在申报材料签价过程中可以进行自编名号、自取工艺、张冠李戴等障眼法致使询价无门或是询价不实，已达到价格保护的目的。

精装修项目经营——混淆单位报签价

在申报材料签价过程中，有些材料单价可以通过混淆计量单位的方法提高材料签价。比如说乳胶漆，我们报价中乳胶漆计量单位为kg，而市场购买乳胶漆为液态桶装产品，计量单位是按公升（L），施工中常用乳胶漆的包装规格为15L、18L，在公升向kg单位转换中牵涉一个比例系数，也就是乳胶漆的比重约为1.35kg/L，通常这个比例系数不会引起核价人员的注意，我们在申报乳胶漆单价核定时，可以直接按每桶购买价格除以产品标称容量，再计取一定比例的采保费，这样得出的数值实际是乳胶漆每升的单价，但我们也是按每kg单价进行标注报送给业主进行核价，一般情况下很容易通过，因为业主核价人员多是关注于材料品牌、型号、单价，而对其计量单位及两者之间的换算关系不太关注。适用这类签价方式的材料包括乳胶漆、油漆、软包布、窗帘等。精装修项目经营——签证签价分步走

组合资料，分步签价：针对某些亏损项目（定价低，成本高，难签价），可以通过申报技术核定单+现场工序报验资料+签价单形式进行签价。比如卫生间地梁浇筑，如果按定额套价的话每米不超过25元，通过定额与实际施工对比不难发现，最大的差异在于模板制作及施工人工费，因为现场我们常规施工工艺都是用木工板或夹板制作模板，地梁浇筑量少施工工作面跨度大致使人工耗用较多，所以要实现规避亏损目标首先应从以上两方面考虑。先向监理报送地梁浇筑施工方案及技术核定单，附上详细图纸资料，标明混凝土标号、插筋规格、间距尺寸、模板及加固方案（一定要注明专用模板）、后期养护措施以及拆模时间（尽量拖延时间长点），由监理及业主工程师对该技术方案进行确认，在确认方案后针对此方案进行综合单价分析（按米计量），上报业主进行审核，有了上述资料在核价过程中我们可以对报价进行合理的解释。精装修项目经营——缺陷整改报索赔

在精装修项目施工中我们经常遇到土建基层施工不到位，质量不达标而造成我们精装施工需为此投入大量财力进行缺陷整改的情况。通常业主在施工合同内会约定项目进场后一定时间内，对土建基层质量进行验收交接，这期间会有两个问题需引起注意：一是基层检验交接的时间短（一般为1～2周）工作量大，要在如此短的时间内全面核查基层存在的质量问题几乎是完不成的任务，但不查的话依照合同解释就等于放弃了权利，在南昌新地项目上发生过类似事情，但业主和土建单位相对好协调，没有过分为难我们，若下次遇到其他一些强势的业主及总包如何面对？事后想想，针对这一问题，在进场后是否可以按楼栋户型进行抽检，以抽检户型存在的问题及发生概率进行推论其他户型，并向业主及总包单位发送验收情况资料说明及相关整改要求；二是报送业主基层缺陷整改签证中往往会忽略我们因多次重复校验基层质量而付出的管理成本和由此而延误的工期损失；精装修项目经营——甲供材里做文章

在精装施工中会有大量的甲供材，主要包括石材、墙砖、墙纸、五金、洁具等，在甲供材的规格、质量、供货周期上我们可以寻求一些突破口，进行索赔签证，包括费用及工期延误的签证索赔；

比如说石材，业主与石材厂家签订石材采购合同，约定石材厚度为18mm，而供货商到场石材一般达不到这个规格，厚度会偏小或偏大，在14～22mm之间，按合同或是行业标准约定石材允许偏差范围为+1mm，那么说现场石材厚度在17～19mm之外的石材均为不合格品，作为施工方对到场不合格的甲供材有权拒收，同时可以依此提出工期延误、窝工损失的索赔要求，另外因石材厚度偏小达不到合同约定要求，致使我方粘结材料消耗数量增加也是索赔的一个诉求点，这个索赔可以私下和供应商协商也可以发联系单给业主要求索赔，面对这样的索赔，因业主无须承担责任及费用，一般会予以支持和签认的；精装修项目成本控制——人工控制

目前精装修工程因大部分主材为甲供，加之工人工资逐年攀升，人工成本于工程造价中所占的比重正在逐步上升。在施工中如何合理有效的进行人工成本控制，对实现项目成本控制目标显得尤为重要。

主动控制降低人工成本：指导班组细分工作流程，专人专项分工作业，组织工人流水施工，增加操作熟练程度，提高功效降低人工消耗。比如说门套制作可分为后场下料拼装、现场安装固定两道工序，现场指导班组将工人分为两组，一组工人专门进行下料和拼装，另一组专门进行现场安装固定，这样工人就像工厂里流水线上的操作工人，在重复进行相同操作工序的工作中随着熟练程度的不断提高，功效也得到提升。同时如果具备条件的话可以安排2～3班工人进行施工功效对比，通过班组间的劳动竞争提高施工功效及工作积极性；

精装修项目成本控制——人工控制

提高施工环节的成品/半成品化率，将现场制作转入后场集中生产加工、现场组装，尽量减少现场施工工作量。如吊顶挂片制作、单体单元造型、浴缸边矮墙、门套基层、窗帘盒基层等，因为精装修项目具有单一户型对应多套房间的特征，相同部位的造型尺寸完全一样，这样可以将同部位造型集中进行后场下料制作、统一进行现场安装；材料配送一步到位，减少过程中调运、转运环节，尽量避免二次搬运造成的人工浪费。在施工中因材料用量计算不精确致使材料配送量与需用量偏差大，有的户型材料送多了有的送少了，导致多的部位要转运，少的部位还要进行二次调运，造成搬运人工浪费的现象时有发生，有效避免的措施就是精确计量，准确配送。今后是否可以实行专业班组进行材料集中配送制度；精装修项目成本控制——人工控制

精装修项目成本控制——人工控制

精装修项目成本控制——人工控制

精装修项目成本控制——人工控制

实施合理的施工工艺，提高施工质量，降低维修成本。在精装修工程中依然有许多施工工艺上的难题正待解决，由于这些难题滋生的工程质量问题所需付出的维修费用，是构成人工成本上升的一个重要方面。在施工中通过增加一些技术处理措施，来减少后期质量通病的发生，也是降低人工成本的有效措施。如吊顶转角处采用“L”型加固，虽然增加了一点材料成本，但避免后期吊顶涂料面层开裂问题，节约了大量的维修人工。同时，加固措施所产生费用可以考虑向业主转移，在报价内体现。另外，对于精装修工程虽然前期合同签订对象为开发商，而合同中也明确竣工验收只对开发商而言，但实际交房都是以小业主验收为准的，所以在质量方面要求相当的高与精，这无形中增加了项目的人工成本，这就要求我们在施工过程中要严格把控施工质量，尽量减少工程保修期内的二次维修率。精装熔修项栏目成舟本控蜘制—俭—人录工控把制精装修剖项目成离本控制触——人非工控制实施宰合理干的施跪工工茶艺，划提高阿施工杨质量抛，降药低维唇修成备本。勺在精幻玉装修赔工程歇中依陵然有尸许多昌施工撑工艺六上的厉难题导正待溉解决非，由赏于这级些难洲题滋仁生的轿工程脂质量篮问题苗所需慰付出聋的维斑修费守用，密是构凶成人牵工成脸本上芬升的离一个孤重要颂方面辫。在施工汇中通过乡丰增加一减些技术乳处理措孕施，来偶减少后则期质量波通病的淡发生，耍也是降支低人工索成本的袄有效措溪施。如猜吊顶转熊角处采比用“L”型加固甩，虽然熟增加了帽一点材圈料成本研，但避逗免后期尾吊顶涂伴料面层川开裂问煎题，节奴约了大饶量的维心修人工派。同时杠，加固饺措施所拉产生费宽用可以未考虑向撒业主转垮移，在望报价内萄体现。另外，趴对于精毛装修工赛程虽然务前期合牺同签订传对象为隶开发商霞，而合那同中也胜明确竣赌工验收陡只对开眨发商而历言，但眯实际交脖房都是铺以小业晶主验收袖为准的址，所以农在质量刘方面要秘求相当估的高与稳精，这脉无形中范增加了海项目的李人工成忠本，这兆就要求盏我们在罢施工过柏程中要博严格把型控施工何质量，吼尽量减败少工程佛保修期窃内的二户次维修俩率。精装模修项朱目成回本控跑制—赠—人浙工控炮制制定购合理背的施耳工组书织计印划，枪订立柏严密盏的材鹅料供讽应计宪划。渠项目偷施工观过程柱中由歉于施扭工组鸡织计挽划制唇定的挺不够依严谨赢，材谊料供滑应不饮够及款时，衬造成援工人席窝工岁事件昌频有牺发生关，这炎些都咐在增惑加项融目的印人工旦成本泻。施马工组非织计如划的吩制定团不仅宣是要炸考虑善自身苍单位荣，更娃应结灭合配徐合单标位进械行通狼盘考缓虑。识因为绣精装耗修工御程施视工配药合单真位众固多，刺实际岸施工宝中造贴成无窜法按吐计划慈施工盈的直呈接责县任人芒绝大裕部分再都是忍配合挣单位恰，解躺决这投一问骆题的姜有效滥办法慕就是孩督促娃业主刊单位记会同注配合岛单位宵共同瞒制定封施工臂节点蒜控制催计划猎，明订确各控单位掠各道苦工序粮节点纺的计粪划完保成时乘间，泰签订拌责任浅状，屠明确甜职责奋，谁作出问腿题，姥谁负袜责。销材料惑供应灵及时努有效占性也捞是值咬得注谱重的刑一方呜面，贫施工还中应加及时灭编排俱材料隐进场扶计划扔，特辟别是猎甲供太材，忧更应些提前花申报吗甲方妖安排店供货击，避义免人趁等材郑料的搜局面米，减可少不辱必要孟的人雕工费动用支买出。精装修读项目成愚本控制剩——人敏工控制被动雷控制刑降低广人工炼成本围：项目零开工蔬后，狭班组专合同杜尽早主签订里。目里前人雪工单齐价随戴时间迹推移场不断逼上涨俩，所酒以尽欧早签素订合炎同可办以从滤一定呼程度阁上规假避人靠工上狸涨的秧风险改。施罚工班艳组作港为劳杀务承州包商馆，应疼该让说其承症担一飞定范堤围内汪的市冠场价灰格风惠险，违合作偶双方龄风险驰共担真，利侦益共毅享。增加洲班组胳引进租数量俱，扶绿植班略组均沙衡发雕展壮层大。姨与公暴司合独作的幼班组挎虽然赵很多占，但暂相对灯于公么司日芒益增商多的帖项目顺以及貌业务殖量的验拓展凳速度袭来说泻还是甚远远逆不够犬的，拴而能油够适权应超尘大规侄模项霸目及矛抢工加项目挽所需柄的班江组更扎少，拒这一雀点让这项目递部与嫌实力过较强豪的班教组在早价格毯谈判核上很贿难沟慨通协遮调。陪通过未增加层班组游引入茧数量犹、扶民植中诵小班斧组发默展壮扒大、挺增强镇班组验间的铁竞争贺压力演对控银制项回目人赏工成烧本上迈涨也揭可以答起到搭一定船的作妙用。精装修倾项目成膏本控制仗——人羡工控制施工过反程中班汉组签证逆费用把代控：目前兽对班绕组合尚同单艰价、筛数量良都比骨较关捷注，允对签师证部钓分的似费用家不太泉注重深，而搬且内剖审对们签证裤所发溉生的津费用砍也不汁好进拢一步咐核实屿，多步是依呢据项弄目部萝核定妇费用旋为准搁。部惧分班容组也阻在利景用这圣点，柔现场隶施工鸦项目撞尽量愁往签朴证单己上走仆，造眉成一劈燕个项缸目签肿证费极用居弟高不絮下，给难以营把控降。针她对于约此，安现场胡班组生上报掌的签咬证拥，项牧目部透对签侵证内明容及虚费用逢要有君明确坑认定息，特韵别是橡垃圾泳清理某及维双修签斑证，服后期悦审核摸难以机界定愿。先窝核准病工程反量，斩单价费尽量柱参照发合同态价，区没有维合同漂价的吓，参获照公肠司指般导价悄核定丧。另遭外，弱人工邻合同绳签订构后，直预算垮员要召组织狼项目家部管程理人扁员对松人工幸合同行所包橡含的裙工作床内容马及承未包范爪围进吴行交昂底、唉学习洽，避弃免合思同内现包含掩的项椒目班确组再衔次申屡报报移签证狐，造仪成重雄复计栗费；对在施游工过程达中消失毯的工作三量或局惕部个体餐增项工隆作进行闸审核签恳认，而育对后期纸结算中谢可以看抚到的普拒遍性的灭增项工婚作无须江签认；（新刘增检车修口压）精装修仅项目成嘱本控制凯——材蒙料控制材料作撤为项目叼施工成仓本的主羞要组成缓部分一初直以来慌都是成抄本控制夹环节的潮重中之坐重，也缝是项目捧经营的得关键所考在。精怖装修工东程中的蔽材料虽犯不像宾熔馆、酒像店工程败中的纷盯繁复杂脖，但就理其规格奇种类来绑划分也员是名目税繁多。如何控海制材料豆成本？武我想应摘该分三制个步骤扶：第一姻步，找贱出材料柜控制的滋重点；油第二步读，制定室合适的盼材料控默制方式可与方法兄；第三搏步，密愁切跟踪湿实施过稿程，及挖时的发飞现问题仰、不断怨的调整诵纠偏，牢最终实苍现控制撇目标。找出揉材料估控制膜的重筋点，罗控制苍的重赵点应不该是吓在材统料中风占比钞重多敲的材馆料—访—主鹅材，朋在项弹目实脑施前躲会同蜻项目刷主要为管理品人员号熟读尘施工降图纸妄，将妻工程岂涉及刚的主漂要材渐料一踩一列探出。娘这步鸣不难恰，却妄也是辽不可先或缺障的一创步，渠主材品控制坑得当怨，对诉整个绒材料仰的控杰制也叼就事斯半功拿倍了搂。抓初住了冲材料厨控制兔重点充，下罩一步宏便是暗制定巡寿合适牌的材他料控景制方兵式与例方法浴。材胸料成饮本涉罢及三盘个关偿键因交素质谱量、湖单价毅、用棍量，桂前两身点可裤通过低材料侨采购养环节向来控巷制，葵而材漠料用弟量则交由施烫工这微个环两节来趟控制代。精装修渴项目成使本控制付——材昨料控制先谈一搞下采购孩，因为船是主材高，依据诵公司规卖定均应遗通过招房诚标、比旧价的方值式来定羞价、采膀购。在森材料招宰标前我挂们必须木对所招码标材料瓦的规格区、型号斩、品牌牙、质量膝、市场涌价位进并行深入者了解，医并制定斧该材料阅采购质瘦量要求升与招标辣的限价老标准。跪因为供骑应商参出与材料鹿采购投觉标活动存也有其月策略性限的一面咐，大部教分供应秀商都考苏虑了预妙留二次罚谈判与脂经营的猾空间，湿一般不研会把自致己的价倍格底线勿首先暴简露出来踏，这就陶得需要杠我们依钢据前期告对招标粱材料规油格、型绩号、品哗牌、质暴量以及盖市场价锤位的深储入了解乏，通过巩与供应附商谈判篮的方式模，不断陶地排查矿报价中他其策略蛙报价的宽一面，旨挤出其姥报价中竿的价格卷水分，酸这样我氏们才能环将材料糟在采购氏方面的血风险降纤至最低洒，在谈息判中处哈于主动座，为项欲目获取泛更大的凳经营空炎间。精装修衔项目成势本控制贱——材滚料控制在材幻玉料采核购供扣应商析的选同择上牺，首巾先应伸该考登虑材售料直战接生辨产厂射商或职是区盈域总查代理止，尽杆可能倡减少驻中间蛋供应掩环节泉，降六低材密料采厉购成墓本。观在同稠质同岭价基棍础上闪应考愚虑项岩目所哨在地穗的供或应商究，以寻减少梳材料债运输渴费用锋及运迅输过亦程中诉材料魄损耗炊造成渣的成锦本增双加。堵另外间，个欲人认半为还勺是需尊要多月给一畏些新熊兴供悉应商旁参与冒的机婆会。强在实写际操质作中桨，从叔项目近部到皂材供松部甚秩至是椒公司徒材料艳采购律合同纪中的扩付款虏方式还都在赞向前此期合级作过申的供队应商霸做一榆些或剃多或姨少的怨倾斜店，这蚕点表屋面上志讲是碗对公繁司有虚利，傲降低窃材料趣采购诸风险迈，但修同时肝也在亩无形心之中做缩小护了公塑司对签材料虽供应毯商选侮择范幅围，音造成统每次学招标梁，均懒是老挽面孔番，上执至公瞒司下副到项银目部边连谈渐判的量意愿弊都在淡不断黎下降体，毫柿无竞批争意粘识，晚有驳楚于材因料采帖购招滋标的闪初衷衡，更丹是对淋公司门的不夏断发父展壮瞧大有锄所不寺利。万近年芒来公警司也肃为此覆出台熟了专陕门引乳进供养应商哗的措夺施和劈燕方法伶，有疲意扶姓植一坐批新节兴供暂应商漏的成侧长壮妈大，恐助力料于公与司未类来发目展。精装摆修项货目成盆本控吸制—歪—材皇料控忍制对于玻材料乎用量它的控券制，水针对恳精装恰修工冒程具串特性辱，在圾材料荣用量块控制惩方面尤具备奴有实畏施材炮料用莲量考版核的脱条件巷。在叉项目溉施工稼前期狸，结逮合报芽价子枕目中妻的清命单描纪述，艺会同泊项目妈施工月管理推人员抗、施租工班票组对递照相飞应施父工节察点确擦定最证为优摇化的剧施工蚕工艺订做法劣，据吐此分局别测通算出嗽各主党要材压料的冒预计阅耗用智量（茎包括讽理论瓜用量仅+损珠耗量犁），岗并以色此作死为该锋材料俘的红欺杠线蛾量，络与各择施工棚班组耍长签欲订材糕料考忧核责打任状雪，罚史超奖迅省。从材料眯供应忘实行限班组冻申请脚，施炕工员鄙复核毁、审详批，贼材料钳员采荡购，若仓管黄员入短库发乓放的仓流程旬。施殖工过冲程中获由仓筝库对饼班组技领料收进行倚记录窜、动泡态统嫩计，领班组划申报吃材料股汇总绩量超迈过或项是接美近红揪杠线伴量时需予以甲预警肌，提狂请班讯组、嚷施工乐员、流决算捕员予敲以重母点关饮注，姜查明追原由欣，确洁认无复误方叼可下锈单订奏货。押另外要过程吊中要梁不断删对比均主要属材料环投标腰量与行红杠毛线量解及领亚用量斥之间倘的关誉系，盼发现集红杠询线量怒超过颂投标授量要盒查找存超量话原因报，是绩否为债投标腿漏项难或是苹变更大增加巡寿，是纹否要矛进行负索赔锁签证橡等；精装洋修项臂目成洋本控废制—育—材增料控裤制材料泳考核原制度介本身室不是别为了房诚奖励议谁或迁是惩助罚谁酬，最广终的宰目的拖是为厉了节坝约用乒料，刊控制歉损耗音，降猜低成兆本。户在实程际实鸡施过讯程中絮，材境料红纲杠线隐量的沾确定贼应该洋本着芒实事放求是选的原搬则，吸要基洞本接康近于拼实际劲，不扭能太虑低，路更不滚可过剩高。件低了框影响息班组挨积极酒性，膊高了兔即与泊材料领成本半控制咳目的异背道爱而驰察。实烫际实辆施中垦对于野板材着、龙秩骨类杂材料砍可按蜡实际掩用量肃加下债料损胳耗确君定红有杠线宋量；先石材于、墙因地砖迷按施劫工排板版加涨搬运痛损耗已确定防红杠锐线量云；墙蔽纸类社材料芦按现巡寿场裱歇贴高少度结塑合每鸭卷墙咳纸长避度及悬对花垮系数毁计算虾出实份际损口耗率撑确定果红杠喊线量包；对我于五欲金件瞒类材踢料按额图计究量，弟不予就考虑掏损耗肯，现煎场有笨安装副损坏暗由班豆组凭做损坏销件到股仓库悠换领匹。精装怨修项闹目成卵本控生制—丢—材珠料控皆制需强邪调的预是制吧定完微考核腥计划恳要密切播跟踪累实施译过程块，及渐时的公发现煮问题亡、不咳断的狡调整小纠偏催，最全终实旦现控篮制目凭标。衔材料无考核阳量确你定完解后，顶即要皮求施砖工班止组严狱格的绕执行辛。首馋先，时施工萝员要使将前捧期确善定的本各个棋施工蚂节点债的详钓细工案艺做越法对爬施工稠班组植进行磨全员乎交底瞧。其培次，僻在班绘组完烂成首面批各稍类节锁点的时施工贴后应难进行棚检查宰（首面检制抗度）洁，检拥查前出期确普定的冰工艺堡做法念能否眠满足鸣施工川质量办要求利，检堡查班迫组是民否严卖格按乡丰交底畏内容轰在施诱工。霸因为惧之前岭确定练的考矮核量再是基迅于特先定的灶做法扛，如尸果做剂法不温对，雨考核浪也就诵成为跃空谈德。检较查过秋程中途如发绢现问慎题应妨立即崭进行失调整雪、纠耍正，抖尔后久，班若组依歼据正请确的铲施工搞工艺主继续封施工燃，施席工员专对施派工内彻容进桃行全僵程跟各踪检做查。党这一肚阶段课应注团重对淡班组前的监絮督管调理，竞因为菠班组长不是言一个象或是询几个嫁人，米而是释几十从甚至枯上百张个工恨人，痒要统滩一工陪人的嘉做法教没有组严格茂的检叠查与宰监督律制度江跟进啦是很赵难实询施控娇制计敏划的械，特份别是宵前期顿，前慰期出陶错无获人纠供正的刃话，布后期荒都是妇错的卸。可短以说闷前两弦步都垮是书筑面的蜡事，昂而最壁后一犁步即衬是实倾际实污施的向过程相，只瞧有过虑程做搞好了名，目辅标才址能实元现。精装修翼项目成户本控制泄——材贪料控制在苏白州阳塘光新卡地材携料考兔核过忆程中绝粘结狗剂一讯项两充个班愿组相狡同的拖考核修依据裙，结掏果大窄相径舱庭，取一个娇实际踏用量唱低于桥考核伴量，胀另一席个超滔过考湾核量25%。控顿制粘扛结剂咱用量将应该域在完槐成面兴放现牺阶段喝即要源介入召，明覆确石旬材或刺瓷砖+粘结雪剂施桃工厚闻度，拆确定序墙体饥完成润面线臣控制有尺寸察，相誓差较蛋大的杯部位中应先达采用刺砂浆加找补动。在睡镶贴马过程鲜中也将要指恶导班披组灵来活掌善握，持对于高必须错严格柴控制篮完成富面尺纸寸的计部位砌，比充如给戏排水卧点位肯所在恼墙面奇，应阻按标垦准进鲁行控尊制，吵而对盒完成牙面尺鹊寸无码硬性罢要求仪的部旅位，絮施工锯过程侧中可妻依据萄实际键进行阅调节抛，以孔尽可朱能的宋节约胶粘结塘材料初。材料考萍核.xl粥s精装兵修项菌目成双本控舞制—炼—材热料控畏制精装修范项目成茧本控制帽——材斯料控制精装修喉项目成岛本控制就——材卵料控制改进厘工艺匆做法及，节扁约材马料，姜降低形成本残。实狂际施升工过跃程中雕要结吓合现嚷场实玩际，湖保证胸质量猎的前心提下痛改进舞一些胀常规柄做法耕。如谅厨房垒卫生狡间吊财顶10*耕15凹槽宅基层泰的做尽法，输可以闸由常辅规边绝龙骨+副龙骨+石膏板眉，改为近直接用掌副龙骨+石膏程板制喘作，迫见图粥示；通过定伏制材料施规格降核低材料液损耗，呜比如轻基钢龙骨兵、墙纸梯、瓷砖巷等材料纳，可以膨根据现矿场实际底制作尺鲜寸定制敏合适的医规格尺晋寸从而绕达到降滋低损耗闹的目的毯；通过茂转移举损耗桐控制演风险咳于承旦包商录，订食立双荒包合异同，庙按现电场实拖际完毒成合植格工苏作量岛计量牛的结遍算方域式。昨（如留石膏层线、悄石材与、木季饰面园等。喉苏州择新地姓石膏多线为役厂家伪供应拆、班互组安安装，周石膏矛线现萝场安笑装损挡耗约继为8%，安灶装辅秃材也粉由项另目部器提供贵。而方南昌牢新地午项目慰石膏怒线签楼订双撇包合鹅同，泪按实贝际完薪成量宁结算哄，将哨材料福损耗摇风险装与控辱制责竹任转宣嫁与泛供应材商，席仅此丧一项张节约寒成本凭约8万）精装修悲项目成薯本控制捧——材还料控制精装让修项踏目成劈燕本控部制—然—材销料控浆制精装修树项目成早本控制饺——材首料控制精装助修项补目成坡本控指制—暖—材积料控帐制控制秘了主庆材我荐们是长否就烟可高弱枕无掉忧了铅呢？备当然象不是洲，因进为零星辅材喘虽然问占有抵比重核小，宽但其刃在用应量控控制方殖面不垮易于腰测定聚和掌疏握而掏造成匪实际都施工殿浪费驰严重钩，所搜以也采是不钥可小奔视的用。在零星辅材修控制径方面甜，南昌葱新地伐项目勇前期穿曾准阀备实怜施零吉星辅远材双异包的忍控制渴模式识，后蛇因种垂种因搜素未万能实梅现，川但公梳司其距他项暮目对州此也忠有成龙功的部范例西，所醒以说膊这一麦控制素模式边值得妈尝试山，在传条件全成熟渡的情忽况下丝式能够斧进行耗推广意实施卷。针阵对辅口材控厦制的么方法赛是多堪种多阀样的堵，比述如以拴辅材敬包装辩到仓逗库进野行换将领材妹料，振加大套现场形监督姨巡查用力度颤，杜层绝人继为损过耗浪睛费等默所谓涂没有徒最好在的方加法只补有合狱适的缝方法剂，依妻据各在种材跳料的钻特点灾可以套制定绵专门棕的控页制措租施，局以达唐控制盖成本坐的目景标；精装触修项占目成某本控型制—瓣—甲冬供材拐控制精装修刷项目中诊通常还疑有一类哪材料—细—甲供材，就是由甲方自堂行组织精采购的省材料。葡它具有哀保证建醉设工程艳质量和档有效控纪制工程我造价的桌作用，夺因而，驶倍受建轨设单位馒的重视娇。具体很表现在愚：各建庭设单位荒在建设屡工程招叶标文件差中往往虽指定主叙要材料肯或设备斯为甲供栋材，且占工签程造价春的20菊%～40%俗左右，露甚至更抄高。针对甲烛供材我闸们会向宰业主收护取一定赛比例的鹊配合费话，而相笨应的业呢主会要顺求我们舰对甲供袋材进行葛质量、耀供货周翁期及损述耗进行暖控制，绘对甲供封材承担蔬控制责税任，在汗损耗方哀面通常闹甲方会屠给予我挺方一定纯比例的朴甲供材识合理损部耗，包糟括仓储按、搬运秆、施工任损耗，担但这个股比值很弟小，施熊工中稍凯有疏忽怕即有可邪能大幅俊超出损翅耗，而抹超出部牛分即需伶要我方宿自行买雄单。所丝式以说甲供浸材特炒别是智施工更单位阶无法铃操控质的甲哨供材能，对粮于整线个项织目而禁言可鲁能不香会带包来利乞润，趣但可阿以带榴来损旱失。精装象修项纱目成堪本控驶制—锤—甲纪供材呜控制甲供睡材的妈接收椒与分健发应恭建立右严格访的制丑度，毅材料煮接收净应准鹅确核第对入棍库数跨量、拥质量背。数夸量方迹面应搭按类适别、武型号薄核对检确保衣与送执货清勒单无拨误；砖对于暗质量右方面狭应先搬会同必甲方激及供短应商陈明确有产品心质量滴标准烛，在杯接收材料时霉严格按农此标准话执行验激货。因肢为材料滔接收时箱提出的脸质量问角题我方郑不需承荣担任何舟责任，券而在施停工完成沟后，因哨产品质飘量问题爬而需返临