超高层写字楼大厦项目沟通方案图文丰富

台商大厦项目沟通方案东莞中原事业一部2008年3月荣誉出品致：东莞金茂建造开发有限公司

非常感谢贵司给予我司参与“台商大厦”项目的机会，对此项目中原也赋予了极其重要的战略地位！诚挚希望能够和贵司联手打造东莞的首个“地标物业”楼盘！2项目定位形象定位客户定位项目突破口营销推广本报告汇报题纲3台商大厦到底是怎样的一个项目？如何进行该项目的思考和定位？项目定位案例参考中原审视项目定位4站在巨人的肩膀上审视自己5广州中信广场（８０层）业态组合:超高层写字楼+公寓+购物商场项目定位:广州最顶级的超高层写字楼认识自己案例参考写字楼公寓购物商场6上海金茂大厦（８８层）业态组合:会展中心+商场+写字楼+酒店项目定位:上海顶级国际化综合体酒店、53-87层写字楼、3-50层商业会展、商场7香港国际金融中心（８８层）业态组合:甲级写字楼+酒店式公寓+顶级购物中心+六星级酒店项目定位:香港最顶级的综合体物业购物中心写字楼酒店酒店式公寓8它们的共同特征:都是城市中排列位的超高层建筑都被打造成了城市的标杆．都是多种业态组合而成的综合体9认识自己！10６８层，２８９米高中国排名前１０的超高层东莞第一高11项目注定是东莞的标杆12世界级区域标杆综合体物业项目定位13项目定位形象定位客户定位项目突破口营销推广14台商大厦是东莞第一高台商大厦是城市综合体台商大厦定位高端……形象定位那台商大厦的形象将是什么样的？15说到中信广场，你自然而然会想到广州说到地王大厦，你自然而然会想到深圳说到金茂大厦，你自然而然会想到上海说到双子星塔，你自然而然会想到马来西亚……它们都被打造成了各自城市的名片16作为转型期的东莞，需要一些东西去诠释这个城市台商大厦就该肩负起这个责任，成为城市的代表因此，我们的形象应该是……17形象定位东莞转型为国际化大都市的城市名片18关键词：世界的、商务的、领袖的金融的、商务的财富的世界的、全球的领袖的、标杆的、专属的世金·王座推广名建议19其它推广名建议领上国际时代总部联合国际中心国际商务广场……20推广三语建三议惟有三高度三相称三者三方能三同处三论道21项目三定位形象三定位客户三定位项目三突破三口营销三推广22台商三、港三商世界三50三0强三企业顶级三CE三O驻莞三各使三馆客户三定位从项三目定三位和三形象三定位三出发三，本三项目三主要三目标三客户三为：23项目三定位形象三定位客户三定位项目三突破营销三推广24项目三突破深度三认知中原三建议写字三楼研三究其他三业态三建议形象三高端三化，三是我三们义三不容三辞的三责任三！利润三最大三化，三才是三我们三最终三的目三标！因此三，我三们必三须深三入地三自我三分析放大三优势三，规三避风三险2565-68层为会所54-63层为住宅38-52层为酒店6-36层为写字楼附楼5-12为SOHO1-5层为商业独栋三建筑三体上三多业三态组三合的三超高三层深度三认知26罕见：它在三单栋三建筑三上聚三集了HO三PS三CA所有三的物三业形三态，三十分三不纯三粹；前无三古人三：市场三上存三在的三城市三综合三体各三业态三一般三分布三在几三栋建三筑体三上，三运营三上暂三无借三鉴。27对于三这样三一个三综合三体我们三即兴奋，又担忧兴奋三于它三的贵族三血统担忧三于它三的与众三不同寻找三项目三突破三点28业态面积（平米）所占比重商业31656.3514.69%写字楼75048.7234.84%酒店50006.9823.21%豪宅19606.659.10%会所6142.872.85%SOHO32975.5615.31%各业态总建面积215437.1100.00%业态三认知29写字三楼和SO三HO的办三公面三积占三整个三地上三建面三的50三.1三5％，商业三占地三上总三建面三的14三.6三9%，办公三物业三和商三业是三项目发三展的三重点三；写字三楼是三最可三能快三速回三笼资三金，三降低三开发三风险三的业三态。30以写字三楼为突三破口三，实三现项三目各三业态三协调三发展写字楼住宅SOHO会所酒店商业商业是保证项目整体运营良好的有利保证中原三建议31如何三进行三写字三楼的三突破三？外树三形象三，内三塑品三质这里三，重三点谈三谈内三塑品三质…三…32写字三楼客三户定三位案例三参考写字三楼目三标客三户确三定33案例三参考客户三代表三：世界三50三0强三企业，以三及意大利领事三馆、马三来西三亚领三事馆三、香港三特区三驻粤三办事三处、三新加三坡贸发局三等境三外政三府的三派驻三机构广州三中信三广场34我们三的客三户具三有以三下需三求：企业三品牌三形象三的提三升——有较三为雄三厚的三资金三实力三，处三于快三速发三展期三，现三阶段三的发三展目三标不三再局三限于三本地三市场三，而三是以三全国三、亚三洲、三全球三作为三未来三的目三标市三场！三现阶三段正三是企三业品三牌形三象建三立和三维护三的关三键时三期，三对于三体现三企业三品牌三的办三公环三境要三求较三高。企业三扩张三及办三公环三境的三改善——企业三为吸三引更三多的三优秀三人才三需要三改善三办公三环境三，营三造良三好的三工作三氛围三，以三保证三较好三的工三作效三率，三增强三员工三对企三业的三归属三感。企业三扩张三，战三略转三移——珠三三角其三他地三区企三业看三中东三莞的三发展三潜力三及本三项目三的综三合素三质。35重要三客户具有三发展三潜力三的中小三型企三业，如三贸易三、咨三询类三行业三。核心三客户东莞三各市三镇台商三、港三商、三世界三50三0强知名三企业三及驻三莞办事三处机三构边缘三客户其他三区域三意向三进莞三的企三业（台三湾、三香港三、珠三三角三等地三）从项三目整三体功三能及三未来三的运三营管三理来三看，三本项三目以三发展三自用三型客三户为三主写字三楼目三标客三户定三位36写字三楼产三品建三议写字三楼客三户关三注点三研究写字三楼产三品价三值提三升建三议如何三内塑三品质三……37写字三楼产三品聚三焦点三研究三：中原三二级三市场三写字三楼成三交客三户与三来访三客户中原三三级三市场三工商三铺部三成交三客户中原三会会三员……本报三告直三接引三用中三原研三究部三结果高端三写字三楼客三户所三关注三的产三品关三注点三类同三，尤三其是三主要三面向三台商三、港三商、三外企三这类三客户三，其三需求三产品三更趋三国际三化、三高端三化和三、智三能化三和复三合化三。写字三楼客三户关三注点三研究38信息三来源三中原三研究三中心三的监三测数三据目标三客户三关注三因素三分析0102030405060708090豪华大堂物业管理商务中心室内装修网络楼梯电梯外立面空调会议三厅中央三空调百分三比关键三词：三外立三面、三大堂三、电三梯、三空调三、网三络、三会议三厅39外立三面物业三管理商务三中心大堂三装修客户三首要三关注三因素空调电梯客户三次要三关注三因素边缘三因素可不三考虑三因素室内三装修走道楼梯电梯三厅网络会议三室公共三卫生信息三来源三中原三研究三中心三的监三测数三据高端三物业三在边缘三因素三和可三不考三虑因三素上也三应该三与众三不同三，于三细节三处打三造真三品质三。40我们三的出三发点原则三：一切三均基三于CV三A即“竞争三的价三值增三加”(C三om三pe三ti三ti三on三V三al三ue三A三dd三ed三)需要三说明三的是三：我们三给出三的不三是具三体的三设计三方案三，我们三提出三的是三能形成三价值三点和三竞争三力的三因素（市三场接三受的三产品三特征三和驱三动客三户购三买的三因素三）写字三楼产三品价三值提三升建三议41对写三字楼三而言三——面积三分割三直接三影响三进驻三物业三公司三档次三的高三低，三流动三性的三大小三及该三物业三后期三的管三理,三因而三也明三确了三目标三客群三的方三向。思考三点：单位三面积三区间三的分三割是三明确三目标三客户三及项三目定三位的三基础。产品形象客户Fi三rs三t面积三建议42内部三原则——核心三筒通三道位三置对三于企三业形三象展三示面三及标三识性三的提三升作三用人流三动线三的便三利性柱、三梁的三排布三，避三免梁三柱对三空间三使用三的影三响外部三原则——景观三资源三较佳三的位三置可三分割三较大三面积三的单三位视野三开阔三度较三佳的三可分三割较三大面三积的三单位朝向三佳的三位置三可分三割较三大面三积的三单位43ABCD景观面最佳景观面较好、视野开阔度较高企业形象展示面企业形象展示面EFGH186.7平米190.2平米122.2平米120.6平米186.7平米190.2平米122.2平米124.8平米方案三一：以写三字楼三十五三层为三分割三对象三，单三层使三用总三面积三为1三24三3。三6平三米44ABCD企业形象展示面企业形象展示面景观面佳景观面较好、视野开阔度较高249.55平米249.55平米402.4平米342.1平米方案三二：以写三字楼三十五三层为三分割三对象三，单三层使三用总三面积三为1三24三3.三6平三米45当前三市场三现状三：东莞三写字三楼单三位面三积分三割以10三0-三25三0三㎡的面三积段三为主三，07三年市三场单三位平三均面三积为三18三8㎡三，其三中1三61三-5三00㎡占5三5.三8%；考虑三到本三项目三为超三高层三的标三杆物三业，三目标三客户三为高三端客三户,三非一三般小三业主三,三以自三住客三为主三。故三本项三目写三字楼三面积三建议采用三方案三二：面积三以25三0-三-4三00㎡为三主，各单三位之三间可三自由三组合三；部分三高楼三层可三整层三出售三或适三当增三加面三积4628三－3三6层三台三商、三港商三企业25三－2三7层三各三机构三驻莞三办事三处16三－2三4层三以行三业进三行分三类，三初步三分三三大类三：22－24层三电子三、科三技、三贸易三、物三流、三信息三大型三企业19－21层保三险、三金融三、证三券、三法律三大型三企业16－18层三咨询三、装三饰等三中型三企业6－15层，三投资三客，三各大三中小三型企三业。（投三资客三由本三项目三统一三招租三客，三租客三入租三有一三定要三求）楼层三分布三建议16三－3三6层三以自三用客三为主三，6三－1三5层三以投三资客三为主47每层三或每三两层三设置三一个私人三管家，为三客户三及时解决三各种三问题三及需三求管家三服务三建议48电梯三厅提三供良三好的三通风三以提三高空三气质三量，三通过三设计三（如三玻璃三、植三物）三增加三空间三的通三透感要点三:电梯三到达三的声三音提三示设电三子公三告牌三（限三首层三）分层三标识三，上三下指三示清三晰背景三轻音三乐有一三定的三装饰三、细三部精三致，三有视三觉趣三味点监控三系统三设置各楼三层设三整层三平面三图及三公司三、单三位指三示牌电梯三厅建三议49公共三走道三的装三修也三是影三响写三字楼三档次三的重三要因三素。公共三走道三建议要点三:整体三装修三设计三与大三堂装三修风三格保三持一三致，三保证三档次三感及三商务三形象监控三系统三设置各楼三层设三整层三平面三图及三公司三、单三位指三示牌50干净三、整三洁、三档次三高的三公共三卫生三间是三体现三写字三楼形三象的三重要三空间要点三:外部三空间三与卡三位空三间通三过前三室隔三离知名三洁具三品牌通风三设施三考虑三周到设置三感应三式自三动龙三头设置三漫画三框或三背景三音乐三，不三枯燥前室三应设三干手三机、三洗手三液盒卡位三内设三厕纸三盒、三手袋三挂钩三、搁三物架三等卫生三间建三议51建议三灯光三工程三的设三计方三面最三大化三表现三本项三目标三杆建三筑的三特殊三性，三提升三本项三目与三东莞三城区三其他三高层三建筑三体的三差异三化，三提升三识别三性。结合三楼顶三造型三，可三运用三雷射三灯光三映射三出项三目LO三GO、名三称等三增加三项目三的展三示性三；增添三楼宇三电子三显示三屏；投入三使用三后，三夜景三也可三成为三项目三的独三有特三色，三增加三项目三的展三示性三，同三时亦三可通三过电三子显三示屏三增收三利润三。灯光三工程楼体三灯光三是项三目在三夜晚三的盛三装52写字三楼入三口处三采用三外延三式顶三棚，三结合三大堂三，显三示气三派与三大度要点三：地面三、天三花、三墙面三有一三定的三装饰三符号三和图三案，三通过三地面三和天三花图三案吸三引无三意识三的人三流设置三咨询三台；三醒目三位置三设水三牌入口三建议53要点三：独特三的雕三塑和三外部三广告三位广场三标识三齐备三、清三晰，三可考三虑利三用项三目未三来LO三GO作地三面铺三装或三小品三装饰灯光三设计三兼顾三照明三、装三饰、三城市三景观写字三楼前三广场三特色三建议绿地三广场三上树三立美三观、三大方三的广三告位三，既三满足三了商三家的三诉求三，又三确保三了写字三楼的整三体形三象54停车三场建三议关键三词：智能三进出、每层三监控三系统三设置通风三好、三流线三设计三科学每层三安装三36三0度三旋转三云台三摄像三机根据三不同三需求三的停三车客三人，三准备三有月、三季、三年租三泊车三位智三慧卡，或三者随三机取三定时三票停三车55写字三楼装三修建三议国际三5A三标准三装修高端商务时尚56其他三业态三建议住宅三业态三建议SO三HO业态三建议会所三建议57住宅三的客三户是三这样三一群三人：三台港三企业三家、三CE三O、三珠宝三商人三、驻三莞大三使、三名人三……58CE三O空三中官三邸功能三描述三：私三人办三公空三间、三空中三会客三室、三休闲三娱乐三室产品三定位59面积三建议住宅三产品三最大三地应三该具三备商三务办三公、三休闲三、会三客等三功能三，居三住是三其次三，这三才是三满足三目标三客户三的最三大需三求。中原三建议三本产三品面三积为三：16三0-三18三0M2可适三当增三加部三分2三00三㎡以三上户三型60可采三取组三合式三户型三，充三分考三虑住三宅的商三务会三客功三能61六星三级酒三店服三务每一三位用三户都三持有三一张非接三触式IC卡，在三大厦三内部三实现一卡三通消费三；识别三系统三可以根据三使用三权限三确定三进入三的楼三层、办三公室三，还三可以三在商三业区三、商三务吧三进行三消费三；水电三气、三电话三、物三管费三都通三过该三卡结三清；方三便快三捷；对外三通过三专业三网联三设备，与三英特三网高三速专三线连三接，三支持三专线三和光三纤到三桌面三。还三有空三调系三统、三送新三风系三统的三运转三，全三部通三过中三央电三脑自三动平三衡调三配。62视频三办公三系统可直三接通三过视频三办公三系统整栋三大楼三及对三外交三流沟三通63电梯三：电梯三内部三装修三必须三到位三，建三议适三当提三高轿三厢尺三寸，三体现三人性三化需三求；智能三化：完全三参照三五星三级酒三店对三于智三能化三配备三的要三求，三以保三证项三目档三次；公共三装修三：以五三星级三酒店三的档三次来三进行三公共三部分三的装三修；套房三装修三：邀请三著名三设计三师设三计交三楼标三准，三并选三用进三口国三际品三牌的三用材三，提三升项三目整三体档三次。产品三建议细节三体现三品质6465其他三业态三建议住宅三业态三建议SO三HO业态三建议会所三建议66从整三个项三目来三看，三在功三能上三与其三他业三态是三一种三相互三依存三、价三值互三补的三关系三，建三议主三要补三充写三字楼商务三办公三的需三求,同时三满足三部分三商务三人士三的居住三需求,从而三形成三一个三功能三复合三、高三效、三复杂三而统三一的HO三PS三CA；该产三品9-三12层层三高为6米，三户型三可以三创新三。建议三把该三产品三定位三为当三前最顶三级、三最时三尚、三最具三市场三竞争三力的宜商三宜住的SO三LO部落三.产品三定位67SO三LO=so三ho三+三l三of三tSO三LOSO三HO三:Sm三al三l三of三fi三ce三h三om三e三of三fi三ce小型三家庭三办公集办三公、三居住三于一三体的三工作三室LO三FT三:英文三原意三：阁三楼层高三很高三的“三阁楼三”式三建筑三空间+68【S三OL三O产三品特三征】SOLO小型工作室高层高工作室，可灵活间隔，节省平面空间便捷型的工作室，靠近住宅区有居住功能的工作室本质：便三捷型三、高三层高三的创三意立三体办公三空间69他们三属于——最富三发展三潜力三的创意三产业及其三配套服务三产业等书画三等艺三术品三创作广告三创意三设计手工三艺制三作时装三设计建筑三设计创意三设计三行业保险三办事三处电脑三资讯三行业金融三保险三行业互动三游戏三软件软件三及电三脑服三务工三作室信息三咨询三行业策划三咨询市场三调研人力三资源三培训资产三评估法律三事务三所会计三服务文化三出版三行业音乐三、音三像制三品文化三产业三经纪书刊三出版三、发三行【SO三LO三客户三群职三业描三述】美容三院贸易三（精三品、三服装三）科研三机构各类三办事三处……其他三行业70【目标三客户三初步三定位】目标客户主要区域特征本项目其他业态工作人员，尤其写字楼高管或职员本项目综合素质高，知性，渴望生活、工作一站式，希望节省生活成本和争取时间，环保意识强，尽量减少城市交通压力，追求生活质量创业精英及白领东莞城镇综合质素高，资金不多，但具创业雄心；“可商可住”是最佳创业平台。小企业、商务人士、公干人士东莞城镇大多是广告设计、时装设计、建筑、信息、电子科技等创意型和配套型小企业。追求办公—居家的便利性，追求比较体面、性价比高的办公物业泛珠三角短期驻莞公干员和商务人等投资客（本地、香港人、台湾人）东莞及深圳、广州着重项目品质及升值潜力71A1+B1A2+A3+B3A1+B1+B2户型三示例A2+A3+B3+D372装修三建议SO三LO公寓三装修三要充三分体三现SO三LO宜商三宜住的特三点；装修三各主三要行三业风三格的概念三样板三房增设三无烟三厨房三设计。73其他三业态三建议住宅三业态三建议SO三HO业态三建议会所三建议74会所三位于三65三-6三8层三，共三四层三，建三筑面三积为三61三42三平方三米。保留三会所三（65三-6三7层）更改三会所三功能三（65三-6三7层）建议68层设三为观三光层75最大三优势三:高端三的会三所能三提高项目三附加三值及提升三项目三档次;有利三于营三销推三广.保留三会所76最大三劣势三:运营三成本三增加利润三难以三快速三套现可以三考虑三更改三会所三功能三……77会所三定位：顶级三私人三的社三交场三所会所三目标三：让一三切商三务自三由联三通会所三模式：会员三制78Pr三iv三at三e三C三lu三b金爵三会惊艳三会中国三会美时三光会三所企业三家俱乐三部79多功三能运三动馆香熏三蒸汽三浴室瑜珈四季三恒温三冲浪三池水疗三（SP三A三)会所三功能三建议让身三体自三由呼三吸80咖啡三吧雪茄三吧红酒三坊音乐三坊图书三馆九重三天酒三廊钢琴三吧让精三神自三由飞三翔81让一三切商三务自三由联三通豪华三包厢三：以三不同三的星三座或三大洲三来命三名，三如摩三蝎坊/美洲三坊……文化三交流三区产品三展示三区提供三私人三会晤商务三交流名流三聚会三用餐三为一三体82主张三依据三:从运三营成三本考三虑：酒店三已具三备会三所的三大部三分功三能,会所三更改三成写三字楼三或豪三宅能使项三目资三源整三合,产品三更纯三粹,更易三快速三套现,也三就减少三后期三运营三成本.更改三会所三功能中原三比较三主张三更改三会所三功能8368三层—三—观光三大厅三或观三光阁以东三莞都三市全三景为三背景三，观光三天阁三或观三光大三厅将成三为珠三三角三新的三观光三景点。84写字三楼/三商业入口SOHO入口商业附入口酒店员工入口酒店\住宅电梯酒店\住宅\会所入口酒店\住宅\会所大堂写字三楼大三堂交通三动线三初步三建议交通三动线三建议85项目三定位形象三定位客户三定位项目三突破营销三推广86如何三抓住三营销三突破三点？如何三充分三利用三台商三和中三原资三源营三销？如何三实现三项目三利润三最大三化？营销三推广价格三定位营销三策略营销三推广87价格三定位价格三定位三的出三发点三主要三基于三中原历年三来的三价格三预判三经验。随着三时间三的推三移和三市场三的变三化，三价格三于后期将在三成本三的基三础上做出三相应三调整。88本项三目写三字楼三价格三将参三照深三圳中三心区三甲级三写字三楼价三格，三并根三据一三定的三比例三得出三．写字三楼价三格测三算方三法写字三楼价三格大厦名称销售价格月租金国际商会大厦29500130投资大厦2850095-100兴业银行大厦30000140航天大厦30500140时代金融中心26000120中心商务大厦32000125新华保险大厦300001258920三07三年深三圳中三心区三甲级三写字三楼价三格区三间为三：26三00三0-三32三00三0元三/平三米，鉴于三东莞三与深三圳相三比，三在商三业氛三围上三还存三在一三定距三离，三但本三项目三作为东莞三标杆三型物三业，三未来三的升三值空三间巨三大，三因此三建议三本大三厦售三价按三深圳中心三区甲三级写三字楼三８０三％的三价格三定价三。本项三目售三价应三该为三：20三80三0—三—2三56三00三元/三平方三米（带三豪装三修）90本产三品价三格类三似于三酒店三式公三寓,三本地三区内三无可三参考三物业三,建三议采三用以三下预三测方三法：本项三目现三阶段三价值三预测=（三按广三州高三级酒三店公三寓租三价水三平计三算单三价+三深圳三高级三酒店三公寓三市场三价格三）÷2×8三0%本项三目入三市价三格预三测=本三项目三现阶三段价三值预三测*三(1三+综三合溢三价幅三度)（注三：8三0%三是按三东莞三与发三达区三域的三商品三房均三价比三例得三出）住宅三价格三建议91广州三高级三酒店三公寓三整体三租金三水平三为18三.9三美元三/平三方米三/月，其三中盛三雅、三新凯三、凯旋三会和三汇景三等高三级公三寓平三均租三金水三平达三到20三.6三美元三/平三方米三/月。以广三州整三体租三金水三平18三.9三美元三/平三方米三/月三、1三5年三为回三报期三计算每平三米投三资成三本=三18三.9美元三/平三方米三/月三*8三(汇三率)三*1三2个三月*三15三年=27三21三6元三/平三方米住宅三价格三参考92参考项目均价(元/平方米)金中环27000世金汉宫23000佳兆业中心20000中航凯特公寓19000总均价22500深圳三部分三高级三酒店三公寓三价格金中三环住宅三价格三参考93本项三目现三阶段三价值三预测=（三按广三州高三级酒三店公三寓租三价水三平计三算单三价+三深圳三高级三酒店三公寓三市场三价格三）÷2三×8三0%=（三27三21三6+三22三50三0）三÷2三×8三0%=19三88三6元三/平三方米结合三中原三的经三验预三判断三，综三合市三场自三然涨三幅及三营销三推广三，预三测到三项目三入市三时，三还有三25三%的三增幅三：24三85三7元三/平三方米（带三豪装三修）住宅三价格三参考94中原三预判三:S三OL三O价三格应三略低三于台三商大三厦写三字楼三价格三，但三高于三市场三最高三小户三型价三格,三。SO三LO三价格三测算三方法SO三LO三价格建议三SO三LO三售价三为：层高三为6三米户三型：三16三00三0—三—1三80三00三元/三平方三米（带三豪装三修）层高三为3三.7三米户三型：三12三50三0-三13三50三0元三/平三方米三（带豪三装修三）95定位三决定三营销三策略领导三者—规三则制三定者—产三品创三新者—引三领市三场追随三者—搭三便车三，借三势—以三小博三大，三杀伤三战术—价三格战三的制三造者补缺三者—目三标明三确，三挖掘三客户—瞄三准市三场缝三隙—创三新产三品和三需求三点挑战三者行业三或区三域老三大非行三业老三大次/三非主三流市三场敏锐三的机三会主三义者—强三调产三品的三特色三和价三值—强三调新三的评三估标三准—改三变游三戏规三则营销三策略96营销三总体三策略占领三东莞三写字三楼的三制空三权—三凸显三城市三综合三体一三站式三的工三作生三活方三式—三展现三产品三稀缺三色彩三—建三立舆三论体三系高位三营销高形三象高姿三态高收三益+组合三营销三链产品三链形象三链中原三链97第二三阶段第三三阶段第一三阶段阶段三性策三略形象三树立三、客三户积三累阶三段清晰三产品三对外三形象三,明三确产三品卖三点.1、三放大三项目三纯粹三优势三，以三事件三引发三市场三关注三。2、三充分三利用三台商三及中三原资三源，三拨高三项目三形象三，产三生市三场期三待。持续三销售三阶段1、三持续三延伸三全新三形象三，持三续高三端调三性。2、三适时三推出三各业三态，三引发三市场三持续三关注三。3、三通过三体验三式营三销，三树立三项目三良好三口碑三，为三后续三的经三营奠三定市三场基三础。开盘三阶段1、以写三字楼三为突三破口三，树三立市三场高三端产三品形三象。2、引进三大客三户，三通过三大客三户入三驻带三动项三目热三销。98推货三策略可根三据市三场情三况，三以限三量的三方式三向市三场推三货，三在市三场上三产品三造成三稀缺三性。推货三顺序三：写字三楼SO三LO住宅商业三招商99推广三节点中原三资源三营销台资三源营三销营销三推广10三02009年4月三——三11三月12三月—三—0三9年三1月2月三——三5月三底12三月推售三策略形象三树立三、客三户积三累阶三段清晰三产品三对外三形象三,明三确产三品卖三点.1、三放大三项目三纯粹三优势三，以三事件三引发三市场三关注三。2、三充分三利用三台商三及中三原资三源，三拨高三项目三形象三，产三生市三场期三待。持续三销售三阶段1、三持续三延伸三全新三形象三，持三续高三端调三性。2、三适时三推出三各业三态，三引发三市场三持续三关注三。3、三通过三体验三式营三销，三树立三项目三良好三口碑三，为三后续三的经三营奠三定市三场基三础。开盘开盘三阶段1、三以写三字楼三为突三破口三，树三立市三场高三端产三品形三象。2、三引进三大客三户，三通过三大客三户入三驻带三动项三目热三销。媒体三组合户外三广告报纸三广告网络三硬广三告三论坛三、新三闻《东三莞外三商》活动三营销户外报纸三广告网络三硬广三告三论坛三、新三闻活动三营销户外网络三硬广三告三论坛三、新三闻活动三营销树立三高形三象实现三高价三格形成三高口三碑推广三节点10三1A三段B三段C三段大客三户先三行：主动三出击三，走三出去三请进三来于项三目早三期提三前接三触积三累6三～1三5层16三～2三4层25三～3三6层推广三措施整层三或半三层出三售：根据三楼层三的不三同分三段，三确定三目标客户三，建三议以三整层三低价三的方三式，吸引三大型三企业三购买三，带三动整三体销三售10三2中原三资源三营销中原三国内三资源三运用中原三国际三资源三运用10三3中原三在香三港成三长发三展，已在三香港三、深三圳等三地处三于行三业领三头羊三的地三位，素有三“皇牌三代理三，信三心标三志”美誉三。启动三中原三集团三全部三资源三，全三国六三大重三要城三市集三中推三广，是实三施“跳出三东莞”战三略的三最佳三合作三伙伴三。10三4中原三国内三资源三运用上海三的世三贸滨三江的三成功三很大三程度三得益三于该三项目三委托中原三在国三内重三点城三市及三其他三境外三城市三的推三广。我们三希望三台商三大厦三在国三内几三大城三市进三行分区三推广三、限三额拍三卖五大三城市三联合三推广10三5分区三推广三：利用三中原三在内三地的三网络三，重三点在三六大三城市三进行三推广限额三拍卖三：每个三城市三指定具体三的销三售面三积，入驻三企业三在该三城市三中产三生，以拍三卖的三方式取得三入驻三的资三格。10三6上海深圳广州北京香港东莞10三7接手三项目三后即三启动三全国三二三三级市三场联三动，中原三直接三以内三部委三托的三方式三委托三深圳三、广三州、三上海三、北三京和三香港三等地三分公三司进三行项三目推三广销三售。全国三二三三级市三场联三动10三8全国三两万三多名三销售三员将成三为项三目推三荐员二、三三级三市场三网络三资源三互动三，降三低推三广费三